Gość: Kamień
IP: 213.17.234.*
12.11.02, 11:16
KOMUNIZM WRÓCIŁ DO POLSKI. ILE NAS TO KOSZTUJE?
Biurowce w Warszawie: w centrum wciąż zbyt drogie
Popyt na biura w Warszawie
Buduje się za dużo biurowców?
Marek Wielgo 11-11-2002
Spowolnienie gospodarki może drogo kosztować developerów, którzy
zainwestowali grube miliony dolarów w budowę biurowców w centrum Warszawy.
Coraz więcej wynajmujących je firm przenosi się do nieco oddalonych, ale za
to tańszych biurowców
Takie rewelacje przynosi najnowszy raport DTZ Zadelhoff Tie Leung,
międzynarodowej firmy doradzającej w sprawach nieruchomości. Analitycy z tej
firmy sugerują, że w biurowcach położonych w sercu stolicy - wbrew temu, co
do niedawna mówiło wielu specjalistów - czynsze jeszcze najpewniej spadną.
Nie sprawdziły się bowiem optymistyczne prognozy z początku tego roku mówiące
o szybkim powrocie ożywienia gospodarczego, skutkującego wzrostem popytu na
powierzchnie biurowe.
Kto kogo przetrzyma
Wygląda więc na to, że w kłopotliwej sytuacji mogą się znaleźć np.: Skanska,
Hines i AIG Lincoln. Są to firmy, które zaangażowały się w budowę najbardziej
prestiżowych biurowców w Warszawie, licząc na czynsze rzędu 28-30 dolarów za
m kw. Tymczasem np. biurowiec Skanskiej Atrium Centrum, który został
ukończony przed rokiem, wciąż świeci pustkami (jak podaje DTZ wynajęty jest
tylko w 20 proc.). Z kolei budowane obecnie kosztem wielu milionów dolarów
biurowce Metropolitan (Hines) i Saski Crescent (AIG Lincoln) wprawdzie
wywołują duże zainteresowanie, ale jak podaje DTZ w raporcie, dotychczas "nie
zgłoszono żadnych umów przedwstępnych wynajęcia powierzchni w tych budynkach".
Czy to oznacza, że potencjalni najemcy czekają na dalszy rozwój wypadków, nie
przejmując się zbytnio opiniami, że wynajęcie powierzchni biurowej już nie
będzie tańsze? Kilka miesięcy temu niektórzy analitycy mówili nawet o zwyżce
czynszów pod koniec tego roku. Raport DTZ wyklucza taki scenariusz. Główne
wytłumaczenie to recesja gospodarcza. Firmy chętniej wynajmują teraz biura na
obrzeżach centrum bądź tuż za jego strefą, gdzie stawki czynszów są zwykle o
25-30 proc. niższe niż w ścisłym centrum.
Od nadmiaru głowa boli
Poza tym na rynku pojawia się coraz więcej powierzchni "wtórnych". Chodzi o
to, że firmy, którym wygasają kontrakty (umowy są z reguły pięcioletnie),
wynoszą się do nowych biurowców, których właściciele zaproponowali im
korzystniejsze warunki. DTZ jako przykład takich firm podaje: Boehringer,
Ingelheim, TP Internet i Nationwide, które ze ścisłego centrum przeniosły się
do Mokotów Business Parku.
Jeszcze inne firmy, a jest ich zdaniem DTZ coraz więcej, ograniczają koszty,
podnajmując część powierzchni za niższy czynsz. Często taka sytuacja ma
miejsce wtedy, gdy dochodzi do fuzji lub przejęcia, i powstała w jej wyniku
firma potrzebuje mniej powierzchni biurowej. DTZ podaje jako przykład
przejęcie firmy prawniczej Hunton&Williams przez Dewey Ballantine.
Zdaniem analityków niektórzy właściciele biurowców w centrum Warszawy mają
się więc czym martwić, bo efektem połączenia wysokiego współczynnika
pustostanów oraz niskich stawek czynszu może być spadek wartości
nieruchomości.
Czynsze w dół?
Według DTZ najbliższa przyszłość nie przyniesie poprawy, bo mimo że nowych
powierzchni biurowych przybywa w centrum coraz mniej, wcale nie spada
wskaźnik pustostanów. DTZ szacuje, że pod koniec września w biurowcach w
centrum było aż 115 tys. m kw. pustostanów (w tym około 35 tys. m kw. w
ścisłym centrum), a w 2003 r. jeszcze ich przybędzie. Na rynku pojawi się
bowiem m.in. 116 tys. m kw. biur oddanych do użytku między październikiem
2002 r. a grudniem 2003 r.
Tymczasem tegoroczny popyt na biura w całej Warszawie DTZ ocenia na 150 tys.
m kw., z czego w centrum miasta - tylko na 30 tys. m kw.!
Według analityków z tej firmy ta sytuacja już odbija się na stawkach
czynszów, np. CDC Ixis, francuski fundusz emerytalny, który jest właścicielem
Atrium Tower (ukończonego w 1997 r.), oferował ostatnio wolne powierzchnie po
24 euro za m kw. miesięcznie, a w biurowcu Kaskada oferowano 5 tys. m kw. po
18 dol. za metr.
W raporcie czytamy, że spadek czynszów może zahamować jedynie wzrost popytu.
Problem w tym, że prognozowany przez rząd wzrost gospodarczy w 2003 r. na
poziomie 2-3 proc. PKB tego nie gwarantuje. Wejście Polski do UE niewątpliwie
poprawi koniunkturę, np. Warszawa skorzysta wtedy z tzw. efektu miasta -
stolicy. Nie stanie się to jednak z miesiąca na miesiąc.
DTZ przewiduje stabilizację średnich tzw. czynszów efektywnych w najlepszych
biurowcach w ścisłym centrum Warszawy dopiero na poziomie 20 dol./euro za m
kw. miesięcznie (po uwzględnieniu różnych zniżek i udogodnień). Analitycy
zastrzegają jednak, że w niektórych lokalizacjach te stawki mogą być o 2-3
dol./euro wyższe.
Dodajmy, że obecnie w najlepszych biurowcach w centrum Warszawy wywoławcze
stawki czynszu sięgają wprawdzie 29-30 dol./euro za m kw. miesięcznie, jednak
czynsze efektywne wynoszą przeciętnie 25 dol./euro za m kw.
