DROGI BEBIAKU POMOŻ MAM PROBLEM Z WŁASNOŚCIĄ LOKAL

[Gość: MIŚ]

Bebiaku proszę o odpowiedź!!!!
Myślę, że ten problem zaciekawi niektórych kupujących, a szczególnie tych
mających taki DYLEMAT JAK JA!!!!!

Chcę kupić mieszkanie od prywatnej osoby na rynku wtórnym............ po
ustaleniu ceny z właścicielem i uzyskaniu zaświadczeń od spółdzielni spotkała
mnie niespodzianka;)....... otóż cytuję fragmenty dwóch zaświadczeń:
Pierwsze
„ ...... Spółdzielnia stwierdza, iż Pan ....... jest członkiem naszej
spółdzielni nr ....
Wyżej wymieniony posiada od dnia ............ spółdzielcze własnościowe prawo
do lokalu o powierzchni ........... przy ulicy........... Z dokumentów
znajdujących się w spółdzielni wynika, że w/w służy wyłączne prawo do
lokalu.......... Członek Spółdzielni, posiadający spółdzielcze własnościowe
prawo do lokalu, może (na swój koszt) wystąpić do Sądu o założenie księgi
wieczystej dla lokalu...”

Drugie
„W odpowiedzi na pismo............ Spółdzielnia informuje, że grunt pod
budynkiem jest własnością miasta ..... Spółdzielnia natomiast jest
posiadaczem gruntu......... ponadto budynek został wybudowany ze środków
własnych naszej Spółdzielni.... Zarząd .... Spółdzielni wystąpił w
dniu ........... 1995 do Gminy....... ze stosownymi roszczeniami o zawarcie
aktów notarialnych przekazania w wieczyste użytkowanie gruntów bedących w
posiadaniu Spółdzielni zgodnie z Ustawą z dnia 10 czerwca 1994
r............... Jednakże do dnia dzisiejszego nie zostało ustanowione na
rzecz Spółdzielni prawo do użytkowania wieczystego w/w nieruchomości.”

Mam więc pytanie czy warto kupować takie mieszkanie (właścicielem gruntu
nadal jest miasto poza tym wielka płyta lecz cena jest atrakcyjna)?

Ile będę musiał dopłacić np.: w czynszu ........ jeśli spółdzielnia zażąda
zwrotu poniesionych kosztów na ustanowienie prawa wieczystego użytkowania
nieruchomości?

Ile może jeszcze potrwać procedura przekazania przez miasto spółdzielni praw
wieczystego użytkowania (dowiedziałem się, iż na razie jest to na etapie
tworzenia map....... „cokolwiek by to znaczyłoJ”)?

Jak na to zareaguje bank, czy kredyt będzie musiał być obwarowany dodatkowymi
zabezpieczeniami ?

Czy w tym wypadku można jeszcze negocjować z bankiem np.: oprocentowanie?

Przepraszam za mój długi poemat ........
Proszę o odpowiedź bo już sam nie wiem co robić :(!!!!!

Pozdrawiam
MIŚ!!!

[Gość: Antek]

I czego człowieku krzyczysz po co te wykrzykniki ?

[Gość: MIŚ]

No może rzeczywiście za dużo....... ale dla mnie problem jest b.ważny....... a
przy okazji możebyś odpowiedział a nie zajmował się wykrzyknikami

Jakby nie było ważniejszych rzeczy!
MIŚ

[Gość: Antek]

Szkoda ,że w dzisiejszych czasach kultura i savoir vivre nie dla wszystkich
jest ważna. Nie wątpie ,że Twój problem jest dla Ciebie istotny ale jak
będziesz miły to masz większe szanse uzyskania odpowiedzi :-).
pozdrawiam

[Gość: MIŚ]

Mógłbym powiedzieć to samo:)
Ale celu i tak nie osiągnę........ więc pozdrawiam bez odzewu
MIŚ

[Gość: Bebiak]

Gość portalu: MIŚ napisał(a):
> Bebiaku proszę o odpowiedź!!!!
> Myślę, że ten problem zaciekawi niektórych kupujących, a szczególnie tych
> mających taki DYLEMAT JAK JA!!!!!
> Chcę kupić mieszkanie od prywatnej osoby na rynku wtórnym............ po
> ustaleniu ceny z właścicielem i uzyskaniu zaświadczeń od spółdzielni spotkała
> mnie niespodzianka;).......

Miś, napiszę (bo pewnie o tym nie wiesz, a chcę, żebyś wiedział), że ja nie
jestem jakimś specjalistą w ramach prawa spółdzielczego, ale coś tam wiem i to
postaram Ci się napisać.
W Twojej sytuacji (tj. nieuregulowany stan prawny gruntu oraz kredyt)
interesują Cię dwie kwestie:
1). możliwość przekształcenia prawa własnościowego w prawo odrębnej własności
(możesz być tym zaintersowany w przyszłości).
Tu jasno wynika z przepisów, ze póki sprawa gruntu jest nieuregulowana (czyli
póki grunt nie stanowi własności spółdzielni badź póki spółdzielnia nie jest
jego wieczystym użytkownikiem) nie ma możliwości takiego przekształcenia.
gdzieś tam dalej zadajesz mi pytanie jak długo może to trwać. Nie wiem Miś,
doprawdy nie wiem, ale takie sprawy potrafią się ciągnąć. Pocieszające jest co
prawda w sensie czasowym to, że to nie osoba fizyczna jest właścicielem a
Miasto - stąd to może trwać krócej, ale ile doprawdy nie wiem. Procedurę
ewentualnych przekształceń przedłuży również fakt (i to też należy wziąć pod
uwagę), że jeśli grunt będzie oddany w wieczyste użytkowanie (a tak tu ma być)
to nie będzie wolno w jakikolwiek sposób spółdzielni nim rozporządzać przed
rozpoznaniem przez sąd wniosku o wpis spółdzielni do księgi jako wieczystego
użytkownika (a to w Warszawie bynajmniej kilka dodatkowych miesięcy od dnia
podpisana aktu pomiędzy spółdzielnią a miastem).
2). możliwość założenia księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego
prawa do lokalu, które zamierzasz nabyć. Związane jest to z kredytem i z
żądaniem przez bank (wcześniej czy później to żądanie wystąpi) ustanowienia
hipoteki zabezpieczającej spłatę tego kredytu. Dla tego ustanowienia niezbędne
będzie założenie księgi wieczystej. Kiedyś czytałam bodajże jakieś orzeczenie
sądu, z którego wynikało, że nieuregulowany stan prawny gruntu nie może
uniemożliwiać założenia księgi wieczystej dla spółdzielczego prawa. Wiem, że w
praktyce bywało (i pewnie bywa nadal) różnie. Bardzo niedobrze było by dla
Ciebie jeśli taka możliwość rzeczywiście by nie istniała - wtedy miałbyś
problem z bankiem. Zwróć na to szczególną uwagę. Spółdzielnia co prawda w swoim
zaświadczeniu pisze, że można wnosić o załozenie takiej księgi, ale ja na Twoim
miejscu chyba zapytałabym (tak na wszelki wypadek) w sądzie wieczystoksięgowym
(bo to przecież on będzie taki wniosek rozpoznawał a nie spółdzielnia).

> Mam więc pytanie czy warto kupować takie mieszkanie (właścicielem gruntu
> nadal jest miasto poza tym wielka płyta lecz cena jest atrakcyjna)?

Nie umiem odpowiedzieć jednoznacznie na to pytanie. Wielka płyta napewno nie
jest najszczęśliwszym rozwiązaniem, ale takich budynków są tysiące, a cena jak
piszesz jest atrakcyjna, sprawa gruntu wygląda na zmierzającą w dobrym kierunku
(jak wyczytałam w ustawie to oddanie w wieczyste użytkowanie może nastąpić przy
zastosowaniu bonifikat, więc może nie będzie tak bardzo kosztowne dla
spółdzielni i brak funduszy nie przedłuży dodatkowo procedury), budynków
spółdzielni na nieuregulowanym gruncie są setki w tym kraju ale to żaden
argument. Doprawdy nie wiem Miś, ale jeśli oczekujesz mojego prywatnego zdania,
podkreślam: prywatnego zdania to napiszę (nie taję swoich poglądów bez względu
na konsekwencje), że ja w ogóle nie kocham spółdzielni.

> Ile będę musiał dopłacić np.: w czynszu ........ jeśli spółdzielnia zażąda
> zwrotu poniesionych kosztów na ustanowienie prawa wieczystego użytkowania
> nieruchomości?

Już kiedyś ktoś mnie o to pytałam, nie umiałam na to pytanie odpowiedzieć i
nie wiem nadal. Ponownie przeczytałam dziś w biurze ustawę i tam nic na ten
temat nie ma. Mozna jeszcze spojrzeć co w tym temacie (i czy w ogóle coś) mówi
statut spółdzielni - tak mi przyszło do głowy. A może przyjdzie tutaj ktoś
biegły w prawie spółdzielczym (a wiem, że sa tacy forumowicze) i coś będzie
mógł w tym temacie powiedzieć? Ja jestem tu bezradna i nie umiem zająć
stanowiska. Postaram się jednak ściągnać tu takiego jednego forumowicza, który
jest znacznie bardziej biegły w prawie spółdzielczym ode mnie - może coś
podpowie.

> Jak na to zareaguje bank, czy kredyt będzie musiał być obwarowany dodatkowymi
> zabezpieczeniami?

Ten temat ma związek ze stanem prawnym gruntu pod tym budynkiem. Wiem, że są
banki, które nie udzielają kredytów jeśli grunt jest nie uregulowany, a to
właśnie dlatego, iż obawiają się, że sąd odmówi założenia księgi i wtedy brak
możliwości ustanowienia hipoteki (pisałam o tym wyżej). Gdybyś podjął decyzję
na "tak" to załatwiając kredyt koniecznie wspomnij o tym bankowi, żebyś potem
(ponosząc już jakieś koszty) nie miał problemów. A moze bank ustali sobie inne
zabezpieczenie typu dodatkowe ubezpieczenie przez długi czas (ale to podnosi Ci
wciąz koszty)czy poręczenie innych osób. Różne są możliwości zabezpieczenia
kredytu choć najczęściej obciąża się kredytowany przedmiot (ale to nie zasada).
W każdym razie nie możesz tego taić przed bankiem, nawet gdyby on o to na
początku nie pytał.

> Czy w tym wypadku można jeszcze negocjować z bankiem np.: oprocentowanie?

Tego to nie rozumiem specjalnie Miś, ale myślę, że negocjować oprocentowanie
kredytu można zawsze tj. do momentu zawarcia umowy kredytowej napewno.

> Przepraszam za mój długi poemat ........
> Proszę o odpowiedź bo już sam nie wiem co robić :(!!!!!

Nie wiem czy Ci to coś wyjaśniło co napisałam, bo moja wiedza jest dość
ograniczona w tym zakresie. Podzieliłam się z Tobą tym co w tym temacie wiem,
mam nadzieję, że coś zasugerowałam tzn. na co zwrócić powinieneś uwagę no i
oczywiście, że w miarę jasno przekazałam to co chciałam.
Pozdrawiam Cię bardzo serdecznie, a gdybyś jeszcze coś miał to napisz - jeśli
tylko będę umiała coś podpowiedzieć to oczywiście się pojawię. B.

Do Misia na prośbę Bebiaka

[Gość: Spółdzielca]

Bebiak tylko z wrodzonej skromności zastrzega sie, że nie zna sie na
spółdzielczości, ale chociaż w niej siedzę, nie odpowiedziałbym lepiej na
pytania Misia.

Istotnie, bez uregulowanych spraw własności terenu, na którym stoją domy
spółdzielcze, nie można uzyskać prawa odrębnej własności lokalu czyli
prawdziwej własności, a nie pozornej, którą daje tzw własnościowe prawo do
lokalu. Mając takie prawo, nadal nie jest się prawdziwym właścicielem lokalu,
bo jest nim spółdzielnia.
Jeśli chodzi o prawa własności, to bardzo często zarządy spółdzielni celowo,
aby utrudnić swoim członkom przekształcenie własnościowego prawa do lokalu w
pełną własność zwlekają z załatwianiem tego w gminach lub w urzędach
dzielnicowych, tak jak to się dzieje w Warszawie. Najgorsze, że bardzo często
jest trudno ustalić, kto jest winien tej opieszałóści: spółdzielnia, samorząd
czy też sąd wieczystoksiegowy. I trudno tu nawet cokolwiek doradzić oprócz
cierpliwości, tylko jak długo. członek spóldzielni często nic nie może uzyskać
od zarządy i tym bardziej osoba, która nie jest członkiem. Teoretycznie mozna
próbowac dowiedziec sie czegoś w gminie lub urzędzie dzielnicowym. Jeśli chodzi
o sąd, to wiadomo, jak wygląda w Polsce sprawiedliwość.

Teoretycznie i praktycznie można uprzeć się i mając własnościowe prawo do
lokalu założyć księgę wieczystą, ale trzeba być najpierw członkiem spóldzielni,
a Miś nim jeszcze nie jest, może stać się nim dopiero z chwilą zakupu
mieszkania. Tylko to nic nie daje, bo jego interesuje odwrotna kolejność
rzeczy - najpierw sprawy własności w celu uzyskania kredytu na zakup mieszkania.

Jeśli chodzi o wzrost kosztów czynszu po uzyskaniu prawa włąsności do gruntu
lub jego wieczystej dzierżawy przez spółdzielnie, to nie sądzę, żeby to były
jakieś bardzo duże sumy. W mojej spółdzielni, która ma prawo wieczystego
użytkowania do dwóch trzecich gruntów, opłata z metra powierzchni wynosi chyba
70 groszy i w tym jest również podatek od nieruchomości. Co będzie w
przyszłości, nikt tego nie wie. Zależy to znowu od władz samorządowych, ale
dotyczy to wszystkich właścicieli gruntów, równiez indywidualnych i deweloperów
i jak one wzrosna znacząco, to odczuja to wszyscy. W przypadku spółdzielni
istotne jest, jak to opłata rozkładana jest na poszczególne lokale i tu jest
bardzo duża rola rad nadzorczych.

Ma rację Bebiak, że najlepiej z daleka od spółdzielni, ale czasami nie ma
wyboru. Jak poczytać sobie forum o deweloperach, wcale u nich nie jest lepiej,
chociaż teoretycznie, zgodnie z obowiązującym prawem, członkowie wspólnot, a
takie przewaznie są w budynkach zarządzanych przez deweloperów, maja znacznie
wieksze prawa niz spółdzielcy. Ale zawsze wchodzi tu w grę determinacja z
korzystania ze swoich praw, a z tym w Polsce, z wielu powodów, jest fatalnie.

Czy warto pchać się w wielka płytę i w spółdzielnię - to już sprawa
indywidualnej oceny i konkretnych warunków. Jeśli sa bardzo korzystne warunki,
to chyba trzeba skorzystać, chociaż w przyszłości wszystko może się zmienić, bo
przecież nasi ustawodawcy są nieprzewidywalni i prawo nawet przez siebie
uchwalane maja za nic.

I na koniec bank i kredyt - trudno tu coś powiedzieć, bo to chyba zależy od
banku. Jeden może podejśc do tej sprawy tak, inny inaczej. Ale wtedy należy
szukać banku, który rozumie sytuację i pomimo braku ostatecznych unormowań
własności gruntów zechce dogadać się z kredytobiorcą.

Nie wiem, czy coś pomogłem, ale może warto pogadać jeszcze z członkami
spółdzielni, w którym jest wchodzący w grę lokal, jak zarząd podchodzi do prawa
odrębnej własności lokali. Chociaż to też nie może być decydujące, bo zarząd
dzis jest a jutro może go już nie być. Jednym słowem, w dużym stopniu, loteria.

Tak więc życzę dużo szczęścia.