Gość: spec
IP: *.aster.pl
11.04.09, 00:47
Bieżące wydarzenia na rynkach finansowych i nieruchomości to NIE
jest zapowiedź jakiegoś-tam kolejnego spowolnienia gospodarczego, o
którym za 2-3 lata zapomnimy i wszystko będzie po staremu. To jest
prawdziwy kryzys pisany przez wielkie „K”, który odmieni świat na
długie lata, to jest rachunek za wieloletnie życie ponad stan, za
rozpasanie konsumpcyjne i kredytowe.
Tak więc NIE jest to kolejna cykliczna recesja, ale potężny KRYZYS
SYSTEMOWY, prawdopodobnie groźniejszy niż często przywoływana
Wielka Depresja lat '30 XXw.
Większość ludzi najwyraźniej jednak nie ogarnia tego zjawiska i
łudzi się, że za pół roku wszystko odbije i będzie po staremu. A
więc zapewniam, że już nic nie będzie po staremu, a ceny wielu
aktywów m.in. nieruchomości NIGDY już nie powrócą (w ujęciu
realnym) na poziomy ze szczytu hossy ani nawet się do niego nie
zbliżą.
Dekoniunktura na rynku nieruchomości będzie trwała 5-10 lat
powodowana skutkami obecnego Kryzysu a następnie fatalną
demografią, która w Polsce okaże się wręcz katastrofalna dla rynku
nieruchomości.
Mówiąc krótko - nie ma chyba obecnie gorszej inwestycji
długoterminowej niż nieruchomości (chyba tylko obligacje skarbowe
USA są teraz jeszcze gorsze)
Skutkiem tego Kryzysu będzie NIEODWRACALNA zmiana modelu
funkcjonowania systemy bankowego i finansowego, bo jak pokazało
ostatnie 20 lat na świecie (w Polsce wystarczyły 3-4 lata) przy
zbyt łatwym i tanim kredycie ludzie popełniają dramatycznie
nieodpowiedzialne i po prostu głupie decyzje ekonomiczne.
Wmawiało się ludziom w Polsce, że stali się bogatsi, a prawda jest
taka, że w ostatnich latach to NIE ZAMOŻNOŚĆ SPOŁECZEŃSTWA ROSŁA,
ALE ZADŁUŻENIE w bankach. I to na co? Na coś, co wmówiono ludziom
jest warte fortunę a w rzeczywistości nie było warte nawet połowę
tego, co ludzie zapłacili. Stworzono jakiś 'matrix' z wirtualną
wyceną nieruchomości, za które ludzie zapłacili realne pieniądze.
Tak więc teraz trwa bolesny proces normalizacji cen aktywów z
ryzykiem przejściowego przestrzelenia w dół, bo rynek rzadko
zatrzymuje się przy fair value. A fair value nieruchomości (czyli
fundamentalny poziom równowagi), jak pokazuje historia dojrzałych
rynków, można określić w przybliżeniu w momencie, gdy 1 m2
mieszkania = 1 miesięczna pensja w danym regionie, czyli np dla Wwy
około 4k w nowym porządnym budynku. Ale nie zdziwię się, jeżeli w
dołku cenowym mieszkania będą zdecydowanie poniżej 4k.
Przez głupotę ‘jeleni’, brak wyobraźni bankowców, pazerność
deweloperów oraz obłudę pośredników i mediów napompowana została na
rynku nieruchomości i to w skali globalnej największa w dziejach
ludzkości bańka spekulacyjna. Nota bene - w Polsce udało się to
zrobić to w iście rekordowym tempie 2-3 lat. Trzeba tu powiedzieć,
że kretynizmu ekonomicznego w takiej skali nie odnotowało w
historii rynków nieruchomości żadnego cywilizowanego kraju.
Wracając to tematu - taniego i powszechnie dostępnego kredytu było
na świecie na tyle dużo, że udało się jeszcze równolegle wyhodować
kilka innych baniek m.in. na rynku akcji czy surowców a do tego
stworzyć kilka potworków finansowych np kredyty hipoteczne na 30-50
lat w obcej walucie - to dla gospodarstw domowych, a dla
profesjonalnych inwestorów - cdo, mbs, struktury opcyjne etc. A
teraz po jednoczesnym pęknięciu wszystkich baniek spekulacyjnych
wszystkie te 'innowacje finansowe' dewastują globalną gospodarkę.
Mówiąc krótko - przez ostatnie 25 lat świat (w tym Polska przez
ostatnie 5 lat) zakredytowała się po prostu na
ekonomiczną 'śmierć'. I nie ma tu łatwych i bezbolesnych rozwiązań.
A im więcej rządy krajów będą się wtrącać w mechanizmy rynkowe ze
swoimi 'programami pomocowymi' tym dłużej będzie trwał kryzys i tym
słabsze będzie odbicie. Dlaczego? To proste - bo resztki kapitału
zostaną zabrane z rynku finansowego przez rządy (poprzez
gigantyczne emisje obligacje) na ratowanie upadających i niewiele
wartych firm (w tym banków) a dla zdrowych przedsiębiorstw i
gospodarstw domowych nie zostanie już nic.
Mamy więc teraz zsynchronizowaną - bo dotykającą wszystkich
regionów tj USA, UK, Europa, Rosja, cała Azja (tak - Chiny też) -
recesję a wkrótce może nawet depresję. Praktyczne cała globalna
gospodarka realizuje tzw scenariusz japoński (boom w latach '80,
potem drastyczne załamanie na początku lat '90 i trwająca już
prawie 20 lat stagnacjo-recesja).
Polecam obejrzeć wykres indeksu japońskiej giełdy (Nikkei225) od
lat '70 do dziś a następnie porównać go z wykresem WIGu od '90...
Oczekuję następujących docelowych poziomów cenowych w Warszawie:
mieszkania w wielkiej płycie: 3-4 k pln za m2 (to i tak około 1k
EUR, więc baaardzo dużo za taki syf)
mieszkania nowe standardowe: 4 - 5k pln za m2
dom z działką ok. 1000m2 w odległości do 20km od centrum – 400-500k
działki do 20km od centrum ok 100-200zł za m2
A co dalej? Potem przyjdzie stabilizacja na tych urealnionych
poziomach cenowych i tak już zostanie na wiele długich lat z
ewentualnym wzrostem w tempie inflacji. Deweloperzy - już pewnie
zupełnie inne firmy, bo większość dzisiejszych ‘gwiazd’ upadnie nie
potrafiąc przystosować się do nowych realiów prowadzenia biznesu -
będą dalej budować, ale przy normalnych 10-15% marżach; ludzie
zanim kupią swoje mieszkanie będą musieli najpierw 2-3 lata
oszczędzać na wkład własny, co będzie swoistym okresem próbnym
dającym większą pewność, że klient podoła ratom; a banki, pilnowane
przez instytucje nadzoru, będą prowadzić politykę kredytową w
sposób bardziej racjonalny, który nie pozwoli na powstanie kolejnej
groźnej bańki spekulacyjnej.
Uważam, że po tym kryzysie świat będzie kręcił się wolniej, kapitał
nie będzie już tak hojnie wynagradzany, giełdy będą rosły w tempie
lepiej odzwierciedlającym wzrost zysków firm, a ludzie ograniczą
konsumpcję dostosowując wydatki do realnych potrzeb. Będzie
spokojniej, bardziej przewidywalnie a więc i mniej ryzykownie, co
na dłuższą metę wyjdzie wszystkim na zdrowie :)
