Gość: antoslaw
IP: *.neting.com.pl / *.neting.com.pl
11.04.05, 18:55
Rzeczpospolita
www.rzeczpospolita.pl/dodatk...omosci_a_1.html
Liczy się pięć miast
Gdzie w Polsce buduje się najwięcej? Tak naprawdę o rynku deweloperskim z
prawdziwego zdarzenia można mówić w pięciu miastach: Warszawie, Krakowie,
Wrocławiu, Trójmieście i w Poznaniu.
(c) RAFAŁ PIEKARSKI
W pozostałych miastach buduje się znacznie mniej, niż w wymienionej piątce.
Nie brakuje miast wojewódzkich, w których nowych inwestycji jest jak na
lekarstwo.
- Grupę liderów czy też lokomotyw rynku stanowią w Polsce - po Warszawie -
Kraków, Wrocław, Trójmiasto i nieco dalej - Poznań. W trzech pierwszych
miastach buduje się łącznie nieco więcej niż w samej Warszawie, choć liczba
mieszkańców Krakowa, Wrocławia i Trójmiasta przewyższa Warszawę o 27 procent -
wynika z danych REAS Konsulting
Paradoksy rynku
Oczywiste mogłoby się wydawać, że liczba budowanych mieszkań w danym mieście
zależy od liczby mieszkańców i wielkości danej aglomeracji. W rzeczywistości
jest tak, ale nie do końca
- Znaczenie poszczególnych aglomeracji dla rynku mieszkaniowego nie jest w
każdym przypadku związane z liczbą mieszkańców i wielkością. Zdecydowanym
liderem rynku jest aglomeracja stołeczna. Warto jednak przypomnieć, że
porównywalny pod względem ludnościowym obszar Górnego Śląska jest rejonem o
katastrofalnie niskim poziomie nowego budownictwa, przy czym zjawisko to
utrzymuje się od wielu lat - ocenia Kazimierz Kirejczyk, prezes zarządu REAS
Konsulting. - Natomiast drugie co do wielkości miasto w Polsce, Łódź, ma
skalę rynku porównywalną z miastami o połowę mniejszymi, takimi jak Lublin
czy Szczecin.
Nowy wicelider
W 2004 roku w warszawie oddano do użytku 10 428 mieszkań. Na pozycję
wicelidera wrócił Kraków, w którym oddano 4477 mieszkań. Kolejne miejsce
zajmuje Trójmiasto (3069), Poznań (2509) i Wrocław (2021). Warszawa, Kraków i
Trójmiasto te trzy wielkie aglomeracje, wydają się rzeczywiście najbardziej
dynamicznymi i najbardziej obiecującymi na przyszłość rynkami w kraju.
Według Kazimierza Kirejczyka bardziej obiektywnym wskaźnikiem jest liczba
mieszkań oddawanych w przeliczeniu na 1000 mieszkańców. W takim ujęciu
przewaga Warszawy nad Krakowem w 2004 zmalała do ułamków, co, biorąc pod
uwagę potencjał ekonomiczny, dochody ludności, jest dość zaskakujące. Można
przewidywać, że w najbliższych latach różnica ta znów wzrośnie.
Dla rynku większe znaczenie mają jednak nie łączne dane, obejmujące wszystkie
formy budownictwa, ale mieszkania realizowane na sprzedaż. Można przyjąć, że
ich liczba odpowiada liczbie lokali zrealizowanych łącznie przez prywatnych
deweloperów i spółdzielnie mieszkaniowe. W tak analizowanych statystykach
przewaga Warszawy jest także wyraźna: liczba mieszkań na sprzedaż we
wszystkich czterech analizowanych miastach nieco przekracza 90 procent tych
oddanych w Warszawie i to pomimo wyraźnie słabszych wyników w stolicy w
ostatnim roku.
Kłopoty z danymi
Przewidywania dotyczące przyszłej podaży najprościej byłoby formułować na
podstawie informacji o liczbie mieszkań rozpoczętych w kolejnych latach.
Niestety, jak podkreślają analitycy REAS Konsulting, jakość danych
dostarczanych w tym zakresie przez niektóre urzędy statystyczne dramatycznie
się pogorszyła. Dla przykładu, Urząd Statystyczny w Krakowie z pełną powagą
twierdzi, że w mieście tym spółdzielnie i deweloperzy rozpoczęli w minionym
roku budowę nieco ponad stu mieszkań. Z monitoringu przeprowadzonego przez
REAS wynika, że liczba ta w 2004 roku wzrosła wyraźnie w porównaniu z 2003
rokiem, kiedy to rozpoczęto budowę niespełna tysiąca lokali. Najlepsze wyniki
pod tym względem odnotowano - jeśli wierzyć statystykom - w Trójmieście:
ponad 3200 rozpoczętych mieszkań.
Mniejsza, w stosunku do stolicy, liczba realizowanych mieszkań znajduje swoje
odzwierciedlenie w innych parametrach. Mniejsza jest liczba i inwestycji, i
same inwestycje są generalnie mniejsze: jeśli w Warszawie przeciętna
inwestycja ma około 125 mieszkań, to w Krakowie około 50. Zdecydowanie niższe
są także ceny: pułap 4,5 tysiąca złotych, który w przypadku stolicy niewiele
przekracza obecne przeciętne ceny, jest dla Poznania czy Wrocławia górnym
pułapem cen na lokalnym rynku, przekraczanym tylko przez wyjątkowo drogie
inwestycje.
BEATA KALINOWSKA
------------------------------------------------------------------------------
--
ZDANIEM EKSPERTA
KAZIMIERZ KIREJCZYK
PREZES ZARZĄDU REAS KONSULTING
W KAŻDYM MIEŚCIE INACZEJ
Każdy z tych rynków ma swoją specyfikę, zwłaszcza w odniesieniu do
najdroższych mieszkań. Z reguły są to inwestycje niewielkie, ale w przypadku
Krakowa lokale w małych, nowych budynkach plombowych konkurują z luksusowymi
apartamentami w kompleksowo zmodernizowanych starych kamienicach albo w
nowych częściach starych kamienic. W Trójmieście najwyższe ceny osiągają z
kolei apartamenty w willach miejskich w rejonie Sopotu. Brak natomiast
obecnie luksusowych apartamentów w Poznaniu i Wrocławiu. Ta różnica w cenach
powoduje, że przewaga rynku stołecznego pod względem wartości sprzedaży jest
jeszcze wyższa niż w przypadku liczby budowanych mieszkań. Wartość rocznej
sprzedaży na rynku warszawskim to około 3,5 miliarda złotych. Wartość rynku
Krakowa, Trójmiasta, Wrocławia i Poznania razem wziętych to dziś 75 - 80
proc. rynku stołecznego. To tłumaczy, dlaczego zagraniczni deweloperzy wolą
wybudować jedną inwestycję w stolicy niż pięć w pozostałych miastach: zysk
podobny, a kłopotów dużo, dużo mniej. I taki trend najprawdopodobniej utrzyma
się także w najbliższych kilkunastu miesiącach.
