Pojawiły się wątpliwości

[Gość: Weronka]

Przeczytałam książkę i zapaliłam się do tej formy inwestowania,
zwłaszcza, że od dawna zastanawiam się w co zainwestować trochę
posiadanych oszczędności. W moim mieście jest uniwersytet, więc
widziałam w tym szansę. Wstępnie dokonałam rozpoznania rynku i
przyszło zwątpienie. Państwo najczęściej podajecie przykład typu:
koszt mieszkania 100tys zł, zyski z wynajmu powiedzmy 700-1000 zł
netto. Niestety nie wygląda to tak różowo, najtańsze mieszkanie w
naszym mieście można kupić za 120000 zł, jeden mały pokój, kuchnia w
korytarzu, bez łazienki, WC wspólne z sąsiadami.
Zakup 2 pokojowego mieszkania 36-38 m2 w dobrym stanie to wydatek
ponad 200 tys. Mieszkanie do remontu w starym budynku to już ok. 180
tys., przy mniejszych mieszkaniach cena metra jest jeszcze wyższa
więc całkiem się nie opłaca. Natomiast można wynająć nowe mieszkanie
w okolicy uniwersytetu ok. 40 m, 2 pokoje, wykończone w wysokim
standarcie (np. nowoczesna zabudowa kuchenna ze sprzętem BOSCH), już
za 900 zł brutto + opłaty. Za nieco niższy standart można zapłacić
już 700 zł + opłaty. Mieszkania za 1000 zł brutto i wyżej od dawna
stoją puste (np.mieszkanie 46m2 2 pokoje, nowe, oddane w lipcu 09,
nowocześnie wykończone, nowy sprzęt AGD ogłasza się od początku
września, 1200 zł, również okolice uniwersytetu). Na innych
osiedlach wybór jest dużo większy ale ceny mieszkań nie niższe.
Ogólnie musiałabym kupić okazyjnie mieszkanie w dobrym stanie za ok.
200 tys., (kredyt 160 tys) + koszty zakupu + koszty dostosowania do
wynajmu. Mam nadzieję, że udałoby się je wynająć za 800 zł brutto +
opłaty. W tym wypadku raczej rodzinie aby uniknąć wakacyjnych
okresów bezczynszowych, zauważyłam, że nie ma u nas "mody" na
wynajem studentom mieszkań "na pokoje", oni wolą się dogadać i
wynająć mieszkanie "całościowo", gdyż wychodzi taniej.
W tej sytucji nie jestem pewna czy wystarczyłoby mi na raty kredytu,
nie mówiąc już o kosztach napraw, strat itp. Czy to jest
opłacalne?????
Może gdzieś popełniam błąd w rozumowaniu, proszę mnie z niego
wyprowadzić.
Pozdrawiam.

[ekspert.fridomia]

Pani Weroniko, gratulujemy bardzo wnikliwej analizy. Widać, że
poważnie rozważa Pani budowanie fridomii. To pierwszy krok do
sukcesu.
Inwestowanie w nieruchomości oraz ich późniejszy najem nie są
cudowną maetodą na stanie się bogatym w krótkim czasie. Jest to
proces, który przyniesie w końcu fridomię, ale pod warunkiem
prawidłowego "przerabiania" każdego z jego etapów. W skrócie; na
etapie zakupu trzeba znależć "zmotywowanego" sprzedającego, podobnie
z najemcami - trzeba mieć dla nich takie mieszkanie, jakiego
potrzebują: w idealnym miejcu i w idealnej dla nich cenie,
zwłaszcza, jeśli na rynku jest konkurencja.
Ale nawet jeśli wszystko po drodze zrobimy najlepiej jak umiemy na
każdym z etapów, to wtedy też mogą zdarzyć się miesiące, gdy
mieszkanie będzie stało puste, a ratę kredytu zapłacić trzeba. Na
to, niestety, też trzeba być przygotowanym.
Zada Pani pytanie: po co to wszystko, skoro po drodze jest tyle
pułapek i mozliwości niepowodzeń? Ano po to, aby po kilku latach,
kiedy w Pani portfelu będzie już kilka lokali i w większości będą
już spłacone, na Pani konto popłynie strumień wolnej gotówki. Tylko
tyle i aż tyle. Czy nie warto?

[Gość: Adam]

Masz rację w 100%. Kupno mieszkania na wynajem w tej chwili absolutnie się nie
opłaca. W Twoim przykładzie (mieszkanie za 200k 800 zł/miesiąc za odstępne to
zwrot tylko w wysokości 4,8% rocznie, zakładając hurra optymistycznie, że
mieszkanie jest wynajęte przez 12 m-cy, wynajmujesz je na czarno i nie pojawiają
się żadne zniszczenie, problemy z lokatorami etc. A taka sytuacja jest
nierealna. Więc nie daj sobie wcisnąć żadnych banałów o fridomi czy jak to się
tam zwie tylko sobie wszystko policz bo matematyka nie kłamie. Za rok, dwa, czy
trzy lata sytuacja być może się zmieni np. spadną koszty kredytów, spadną ceny
mieszkań bądź wzrosną ceny najmu wtedy policz sobie jeszcze raz ale teraz to się
po prostu nie opłaca.

[Gość: m.b]

poszukaj mieszkania w innym miescie. wiadomo, ze w warszawie mieszkania sa
drozsze niz w bialymstoku. na pewno nie rezygnuj. ja tez przez to przechodzilam.
gdybym nie zainwestowala zaoszczedzonych pieniedzy w mieszkanie to pewnie bym je
przejadla.

[Gość: Weronka]

No i zainwestowałam, grzebałam grzebałam i wygrzebałam informację,
że znana w mieście firma deweloperska buduje dwa jakby akademiki o
podwyższonym standarcie w pobliżu Uczelni. Kupiłam częściowo na
kredyt dwa takie mieszkania. Szczerze mówiąc sprawa nie była
nagłaśniana i z rezerwacją mniejszych mieszkań zdążyłam w ostatnim
momencie. Ich zaletą oprócz lokalizacji jest to, że są
zaprojektowane odpowiednio (dwa takie same pokoje w każdym),
mieszkanka wykończone, z pełnym wyposażeniem w cenie (nawet karnisze
i lustra)- koszt wyposażenia w rozsądnej cenie, cena metra
porównywalna do mieszkań w stanie deweloperskim w centrum (zresztą
to też prawie centrum).
Mogą też zająć się pełną administarcją (łącznie z nocnym uciszaniem
imprez), nie znam jednak jeszcze kosztów.
Nie ukrywam, że mam pewne obawy i wątpliwości (a właściwie jestem
nieco przerażona), wszystko wyjdzie "w praniu". Pierwszy blok w
którym mam jedno z mieszkań ma być oddany przed następnym rokiem
akademickim. No nie wiem, nie wiem.....

[Gość: abc]

W związku z lecącą na pysk liczbą studentów, bez wątpienia zrobiła Pani świetny
interes. Następnym razem, zamiast czytać książki, które bez wątpienia przyniosą
fridomię (ale raczej tylko autorom), radzę śledzić dane demograficzne.

[Gość: Weronka]

Być może ma Pan rację, jednak nasz uniwersytet jest jedyną uczelnią
państwową w promieniu 300 km, owszem idzie niż demograficzny lecz
obecnie procentowo po ukończeniu szkoły średniej o wiele więcej osób
podejmuje studia ze względu na dużą konkurencję, no i obniżyły się
niestety kryteria jeżeli chodzi o nabór. Inną sprawą jest fakt, że
od niedawna otwarto u nas inne tzw. atrakcyjne kierunki np. prawo,
administrację czy medycynę dzięki czemu, udaje nam się zatrzymać
wielu studentów z okolic a nawet pozyskać z innych regionów, na
przestrzeni ostatnich lat nasz Uniwersytet bardzo się rozrósł i cały
czas trwają budowy nowych, nowoczesnych obiektów, przypuszczam, że
gdyby było tak źle raczej nie inwestowano by tyle kasy.
Mnie jednak przekonało cośinnego, znajome studentki mówiły, że aby
wynająć stancję w jakiejś rozsądnej odległości należy szukać już w
kwietniu, maju, potem nie ma szans. Kuzynka znajomej,która obudziła
się we wrześniu nic nie mogła znaleźć i dawała każdą kasę byleby
miała gdzie mieszkać. Pokój w akademiku 4-osobowy (kuchnia i
łazienka na korytarzu) to 280 zł od osoby, trójka to grubo ponad
300zł/os, cen dwójki nie znam, budynki pochodzą z lat 60/70, stan
techniczny nie jest najlepszy a pomimo tego brakuje miejsc
(lokalizacja). Rata kredytu to ok 800-850 zł.
Oczywiście życie zweryfikuje moje nadzieje.

[Gość: Krzysiek]

"Jednak nasz uniwersytet jest jedyną uczelnią państwową w promieniu 300 km"- to
mieszkanie nabyła Pani w Australii?

[Gość: Adam]

Niekoniecznie, w Rosji i w wielu państwach afrykańskich to też byłoby możliwe.

[Gość: Weronka]

Rzeczywiście miało być ok. 200, ale pomyliłam się, rozumiem, że to
tyle na temat merytorycznej dyskusji. Pierwszy i ostatni raz
zabrałam głos na jakimkolwiek forum, faktycznie jak wcześniej
podejrzewałam to nie ma sensu.
Pozdrawiam.

[Gość: Adam]

To chyba dalej tkwi Pani w błędnym przekonaniu o pustyni edukacyjnej w promieniu
ok. 200 km od Olsztyna( to miasto jest w Pani IP). Z Olsztyna do Gdańska, który
ma dużo lepszy uniwersytet oraz dodatkowo kilka innych uczelni państwowych jest
zaledwie 170 km. Do Torunia również ok. 170 km. A dodatkowo: do Bydgoszczy( też
dawna WSP) 210 km, Warszawa również 210 km.

[Gość: Weronka]

Hmmmm... rozumiem, że to, która Uczelnia jest lepsza jest bardzo
istotne dla tematu. Obecnie studiuje na UWM ponad 34 tys.osób,
Uczelnia ma 16 wydziałów, podejrzewam jednak, że pomimo niżu
demograficznego nie upadnie. Nie biorę pod uwagę uczelni prywatnych,
chociaż te również nieźle sobie radzą (OSW). Która, Uczelnia lepsza
nie mnie ocaniać, jednak moje sąsiadki studiujące weterynarię
pochodzą z Łodzi i Gdańska, widać miały jakieś powody.
Na marginesie, UWM powstał w wyniku połączenia 3 uczelni, akurat WSP
nie było tą dominującą. Nie znam sytuacji w Bydgoszczy, bo nie znam
ani jednej osoby, która tam studiowała lub studiuje.
Przypuszczam,też że osobom ze Szczytna czy Lidzbarka Warm. łatwiej
utrzymać się w Olsztynie niż w Warszawie lub Gdańsku. Zresztą nie
zamierzam nikogo przekonywać, sama zapłacę za swoje błędy. A skoro
Pan taki wnikliwy polecam stronę:
www.uwm.edu.pl/artykul/362/informacje-ogolne.html

[Gość: Adam]

Przypuszczam, że Pani sąsiadki studiujące weterynarię w Olsztynie nie dostały
się na studia w swoich rodzimych miastach, ewentualnie w Warszawie. Natomiast
twierdzenie, jakoby osobie ze Szczytna czy Lidzbarka Warmińskiego łatwiej było
utrzymać się w Olsztynie niż w Warszawie lub Gdańsku( zwłaszcza przy cenach
akademików podanych przez Panią) wydaje mi się mocno absurdalne w kontekście
porównaniu rynku pracy w Olsztynie a w ww. miastach. Niemniej życzę powodzenia.

[Gość: Weronka]

"Przypuszczam, że Pani sąsiadki studiujące weterynarię w Olsztynie
nie dostały się na studia w swoich rodzimych miastach, ewentualnie w
Warszawie", widzę, że dyskusja przeszła na inny "wyższy" poziom, nie
zamierzam więcej tracić czasu na kogoś takiego, przypuszczam że to
Pan leczy jakieś kompleksy (może co do wykształcenia lub
pochodzenia) obrażając innych.
Ale chętnie poczytam na temat Pańskich niewątpliwie licznych
sukcesów inwestycyjnych. A co do weterynarii to lepiej nie
wypowiadać się na tematy o których się nie ma pojęcia i to w tak
żałosny sposób. Może lepiej było sprawdzić ile jest wogóle wydziałów
weterynarii w kraju, i sprawdzić które są w czołówce najlepszych w
Europie.

[Gość: Sasza]

Pani Weroniko,

Prosze nie zrazac sie wypowiedziami zupelnie nie na temat (ile km
stad tam, kto gdzie studiuje i dlaczego, itp). Jestem pelen uznania
dla Pani determinacji w inwestowaniu, w budowaniu swojej wolnosci
finansowej. Zbudowanie sobie zrodel trwalego doplywu gotowki
potrzebnej na swoje utrzymanie jest celowe i wykracza poza
ramy "oplacalnosci inwestycji" (bo to rozumiem jest poruszony przez
Pania watek dyskusji). Wazne, ze teraz studenci, ktorym zaoferuje
Pani mieszkanie w akademiku o podwyzszonym standardzie, pomoga Pani
w splacaniu kredytu bankowego na zakup mieszkan, systematycznie
powiekszajac pole Pani wolnosci finansowej.

Nic tylko pogratulowac i zyczyc cierpliwosci, determinacji i
koncowego powodzenia przedsiewziecia,

Sasza

PS w przytaczanej przez ktoregos z "krytykow" Rosji tez by sie
przydalo myslenie w kategoriach wolnosci finansowej

[ekspert.fridomia]

Pani Weronko, oczywiście, że każdy przypadek jest inny. Naszą ideę
wyłożyliśmy jeszcze raz w naszym wpisie do bloga, gdzie staramy się
odpowiedzieć na pytanie o
opłacalność :fridomia.pl/2010/03/12/czy-inwestowanie-w-
nieruchomosci-na-wynajem-jest-w-ogole-oplacalne/

[agt_bond]

oooo, z dużym zainteresowaniem przeczytałam powyższe posty. Pani Weronice
gratuluję, naprawdę trzeba wielkiej odwagi, żeby podjąć taką decyzję i z tego co
Pani pisze jest szansa powodzenia. Innych, którzy czepiają się szczegółów, nie
będę długo komentować, uważam po prostu, że w 90% takie komentarze wynikają z
zazdrości.