Hossa nieruchomości - post dla potomnych

[wegorkie2]

Czytać z głową:

Polska - w skrócie - kupować co się da, szybko, wszędzie, jak najwięcej, na
całym świecie dużo drożej. Cena za m2 w Warszawie 6100zł - to tanio jak
barszcz - na pewno drożeć będzie dalej:
www.bankier.pl/wiadomosci/multiarticle.html?article_id=1457718
Wielka Brytania - nieruchomości można już kupować w supermarketach:
www.inthenews.co.uk/money/news/finance/asda-moves-into-property-market-$444468.htm
Zobaczymy jak hossa dalej sie rozwinie. Może za kilka lat każdy będzie wydawał
wszystkie pieniądze na nowe mieszkania a ceny będą takie że np. będzie można
kupić 1% mieszkania w hipermarkecie.
A co sprytniejsi pracodawcy będą pozyskiwać nowych pracowników tym że nie będą
płacić w walucie tylko w mieszkaniach. Np: zatrudnimy specjalistę, zarobki: 2%
dwupokojowej wielkiej płyty na Mokotowie netto miesięcznie (czyli za 5 lat
dorabiasz się mieszkania!).

Mam nadzieję że ktoś np. za 5 czy 10 lat odnajdzie ten post i dyskusję pod nim
i zobaczymy co powie, jak już wszyscy będziemy mądrzejsi :-)


--
www.ePortfel.com
władza nad finansami......

[Gość: Amarez]

Za 5-10 lat będziemy się śmieli z tych cen co są teraz

[Gość: Est-ymator]

Będziemy się smiali ze średniej ceny m2 1500 euro w mieście w którym średnia
płaca "na rękę" wynosi niespełna 600 euro i może wzrośnie w ciągu tych 5 lat do
poziomu 800 euro???? Przy czym koszty odsetek od kredytu hipotecznego wzrosną o
kilkadziesiąt procent - jeżeli masz nawet blade pojęcie o ekonomii to wiesz o
czym mówię.
Będziemy się śmiali z ceny 1500 euro/m2 w mieście w którym spokojnie można
zabudować kika tysiecy hektarów nieużytków, terenów poprzemysłowych, ogródków
działkowych lub gruntów rolnych?

Raczej wydaje mi sie, że wiele osób bedzie bardzo się smucić, kiedy sobie
pomyśli, że może nie warto było iść ze stadem.

[Gość: Amarez]

chłopie dyskutowaliśmy jakieś 2 , miesiące temu kiedy ceny były o 10% niższe
niż są teraz. Wtedy mówiłeś że już koniec z podwyżkami cen mieszkań i wciągu
tej dyskusji kiedy nie zdążyłeś się jeszcze wypocić ceny wzrosły właśnie o 10%.
Dam Ci rady ekonomisto: Lepiej zainwestować w pewnym momencie, od którego
wartośc aktywów wzrośnie w pewnym okresie o 40% i warto nie zdążyć ze sprzedażą
aktywów na górce tylko po spadku 10% gdzie wówczas i tak będzie do przodu 30%.
Widzę że nie masz bladego pjęcia o giełdzie rynków rozwijających się. Dla
przykładu żebyś poniemajuszał: Ostatnio mieliśmy 20% spadek indexu WIG20, moja
znajoma przy okazji trochę straciła bo zainwestowała prawie na górce a teraz
już odbija a za rok dotrze do tego samego poziomu a za 3 lata znacznie
przewyższy obecny index. To samo jest z nieruchomościami. Owszem może być
spadek cen ale to będzie tytlko korekta albo realizacja zysków, cena spadnie
nawet o 10% i ludzie się rzucą na mieszkania wiedząc że ceny spadły i bojąc się
że znów zdrożeją i taka paranoja będzie trwała jak na innych rynkach również
rynkach paliw płynnych. Nie zmieni się trend dopóki nie będzie się budowało na
dużą skalę mieszkań ale do tego jeszcze jest droga daleka. Bezrobocie spada,
pensje rosną. Mieszkania będę rosły tak samo jak nasza giełda ze wzrostami i
lekkimi spdkami ale trend długookresowy będzie rosnący do momentu aż
przynajmniej nie dotrą do poziomu 70-80% średniej unijnej czyli jeszcze jest
przestrzeń. Zapamiętaj obecny poziom cen i pogadamy za rok, weź sobie tą
dyskusję do ulubionych zapisz na dysk i za rok będziemy kontynuować!

[poszi]

> przynajmniej nie dotrą do poziomu 70-80% średniej unijnej

A tak z ciekawości, ile teraz wynoszą procent unijnej? Bo wydaje mi sie, że w
dużych miastach 50% to już spokojnie przebiło. Jest jeszcze mały problem, co
będzie, jak średnia unijna pójdzie w dół?

> przestrzeń. Zapamiętaj obecny poziom cen i pogadamy za rok, weź sobie tą
> dyskusję do ulubionych zapisz na dysk i za rok będziemy kontynuować!

Za rok? Za rok to za krótko. Za rok będzie prawie na pewno drożej. Jeszcze się
nie pojawiły żadne znaki, że krach jest nieunikniony. Tylko następuje coraz
większe naprężenie materiału. Nawet jeszcze nie zaczęło na dobre trzeszczeć.
Zapisz na dysk i zobaczymy za 3-5 lat.

[Gość: Est-ymator]

Poczekamy zobaczymy,
nie wiem tylko, czym się tak denerwujesz, czy żbys sprzedawal mieszkanie za
jakś cholerna cenę i nie znalazł jeszcze frajera, albo jestes jednym z tych
nieetycznych pośredników... szczerze nie obchodzi mnie to, ale powtarzam:
poczekamy, zobaczymy.

[Gość: Est-ymator]

A co do giełd rynków rozwijających - tu akurat starszliwe pudło kolego,
inwestuje od kilku lat dobrych lat i widzę co się dzieje na świecie, a widze,
że ty nie masz pojęcia.

Zauważ, zę osoby które coś wiedzą o rynkach aktywów: poszi, zerox, wegorkiew2
nie są takimi entuzastami wzrostów jak ty.

Fundamenty mają to do siebie, że cena lubi do nich wracą na giełdzie i na
nieruchomościach, jak napisał poszi im mocniej sprężyna napięta tym mocniej
strzeli!!! A widze, ze jest bardzo mocno napięta. Nie wiem tylko czy to będzie
teraz, czy za rok, czy dłużej.

Ale widzę, że i tak jesteś głuchy i ślepy na argumenty.

[Gość: czago]

Est-ymator, Twoje argumenty są dobre dla dzieci. To, że kiedyś będzie korekta
to jasne dla wszystkich. Ważne jest tylko kiedy (czy za rok czy za 10 lat) i w
jakiej skali. Bo jeśli od dzisiejszych cen za kilka lat cena wzrośnie np. o
100% to nawet duża korekta (choć zapewne tylko chwilowa) tych wzrostów nie
zniweluje. Zamiast pisać posty o strzelających sprężynach lepiej poczytaj
trochę mądrzejsze np. ostatni post "wegorkie2" (poniżej).
Pozdrawiam.

[Gość: Est-ymator]

Każda hossa kończy się paniczną pogonia za kupnem, czymś co na gieldzie nazywa
się runaway train - każdy goni byle tylko zabrac się do odjezdzającego pociągu
z mieszkaniami. Teraz własnie mamy z tym do czynienia.

Zatem już nedługo ceny powinny przestać rosnąć. W grę wchodzą 2 scenariusze
tego co będzie dalej:
1. Soft landing - światowe i w tym i polskie stopy procentowe rosna niewiele.
Ich wzrost spowodował lekkie osłabienie siły nabywczej kupujących, ale
orpocentowanie kredytów nie rośnie tak bardzo aby "wyrzucić" ich z mieszkania.
Zachowanie cen przez najbliższe lata jest zróżnicowane - ceny rosna w tych
okolicach, gdzie nastepują inwestycje w infrastrukturę (np. stacje metra,
szybki tramwaj, szybka kolej miejska, itp.), ale dotyczy to głownie budynków o
wysokiej jakości z atrakcyjnymi mieszkaniami, przy czym wzrost nie jest
dyanmiczny - jakieś 3-5% rocznie. W centrum miasta, gdzie terenów pod zabudowe
jest mało, ceny własciwie się nie zmieniają (były już bardzo wysokie w 2006
roku - ale mieszkania tam nie traca wartości). W pozostałych rejonach ceny
korygują się nawet do 10% w ciągu 2-3 lat - mieszkania tam trudno sprzedać,
bowiem w 2007 i 2008 roku ruszyło wiele inwestycji budowlanych co pozwoliło na
wzrost podaży (nieznającym Warszawy polecam zainstalowanie sobie google earth i
spojrzenie ile jest wolnych terenów w tym mieście pod zabudowę - to jest
najbardziej niespójne terytorialnie miasto w Europie jakie widziałem - no może
poza Berlinem).

2. Waterfall - stopy procentowe na świecie (co implikuje, że w Polsce również)
idą bardzo w górę (dajmy na to że o 3 punkty%), dostępność kredytów
mieszkaniowych dramatycznie spada a częśc osób, która wzięła zbyt wysokie
kredyty nie jest w stanie ich spłacić. Mieszkania, kupione w celach
inwestycyjnych pojawiają się na rynku, bo ich własciciele mają problem ze
spłata kredytów, których odsetki dramatycznie wzrosły, niestety spotykają one
falę podaży, gdyz w ostatnich latach developerzy zachęceni wysokimi marżami
rozpoczęli wiele budów. Ceny na rynku wtórnym w gorszych loklaizacjach spadają
nawet o 30-40%, ceny w pozostałych miejscach spadają o 10-20%.

Zgadzam się ale....

[goxtrim]

zastanawia mnie, kiedy (albo raczej _czy_) na poważnie i szerzej ktoś zacznie
poruszać ten temat w mediach?
Obawiam się, że dopiero gdy będzie trzeba zdać relację z dokonanego zwrotu :[

Podobnie rzecz się miała przy "hossie" na rynku motoryzacyjnym przed wejściem
do UE. Wszyscy trąbili "kupować, kupować!!" ceny i sprzedaż miały już tylko
rosnąć. NIKT nie dopuszczał do głosu tych, którzy twierdzili, że sprzedaż się
załamie a ceny będą musiały zatrzymać się albo nawet trochę spadać.
Teraz wystarczy zerknąć na statystyki - dół.
ale nadal o tym jakoś głośno się nie mówi.....

Świetnie

[wegorkie2]

Właśnie o taką dyskusję mi chodziło. Za 5 lat przypomnimy sobie wątek i
spojrzymy na swój sposób myślenia.

Czy zwróciliście uwagę na to że informacje publicznie dostępne w mediach
potrafią być niewiarygodne? Np. artykuł do którego link podałem mówi że w Polsce
w stosunku do UE: "Nieruchomości zaś pozostają nadal od 6 do 8 razy tańsze."
Prosta kalkulacja Londyn i Warszawa pokazuje, że jest to po prostu nieprawda.
Czy pojawianie się w mediach informacji przesadnie pozytywnych i nieprawdziwych
jest oznaką przegrzewania się hossy, to się okaże.

Podsumuję fakty:
Średnia cena m2 mieszkania w Warszawie wynosi 2,95 uncji złota.
Biorąc 70m2 jako średni metraż - średnio mieszkanie w Warszawie kosztuje 206,5
uncji złota.
Średnia cena mieszkania w Londynie wynosi 870 uncji złota - czyli ok. 4 razy
więcej niż w Warszawie. Londyn jest najdroższym miastem Europy Zachodniej.

Sentyment w aktualnej sytuacji rynkowej jest taki, że mieszkanie warto kupić. W
mediach jest coraz więcej informacji na ten temat i nie ma absolutnie żadnej
informacji mówiącej że należy się wstrzymać. W powszechnym odczuciu należy
kupować. Ci którzy mają pieniądze i własne mieszkania, chcą kupować kolejne aż
do granic swoich możliwości zadłużania się (w ciągu ostatnich dni takie plany
sprezentowało mi kilkoro moich znajomych).

Argumenty byków: 1. mieszkania w Europie dużo droższe i musimy do nich
doszlusować, 2. gospodarka się rozwija i ludzie coraz bogatsi, 3. kredyty tanie,
4. mieszkania nigdy nie tanieją, 5. żaden właściciel nie sprzeda nigdy
mieszkania ze stratą, będzie zaciskał zęby i płacił kredyt choćby na tym tracił.

Argumenty niedźwiedzi: 1. ceny bardzo wysokie w stosunku do dochodów więc nie
będzie klientów, 2. przeinwestowanie spowoduje spadek opłacalności najmu, 3.
warszawa nie jest atrakcyjnym miastem w stosunku do Europy, 4. administracyjnie
ograniczona podaż może eksplodować bo mnóstwo wolnych terenów pod zabudowę jest
w stolicy, 5. kredyty będą drożeć, 6. nie musimy doszlusować do europy, europa
doszlusuje do nas - ceny w europie będą spadać

Aktualny stan, to mocna przewaga byków i ostry trend rosnący.

[heliodor8]

Jest wiele podobieństw, ale także wiele różnic jeśli chodzi o porównanie rynku
nieruchomości oraz rynku kapitałowego. Jak to zwykle bywa, każdy ma trochę
racji i każdy się trochę myli i całe szczęście, że nikt nie wie kiedy hossa się
skończy i w jaki sposób. Jeśli chodzi o rynek nieruchomości, to raczej krach
nam nie grozi i trend wzrostowy powinien potrwać jeszcze wiele lat. Nie ma
takiego eksperta na świecie, który jest w stanie dokładnie przewidzieć cykl
koniunkturalny, przecież gdyby tak było giełda nie miałaby sensu. Gdy pytano
Allana Greenspana o kurs dolara za jakiś okres czasu zawsze mówił, że albo
wzrośnie, albo spadnie, może także nie zmienić się.
Pozdrawiam wszystkich inwestorów i spekulantów.

[Gość: Est-ymator]

W długim okresie ceny na pewno będą rosnąć, ale na tym się dużo nie zarobi,
gdyż będą rosnąć tak jak płace. Oczywisćie nawet w długim okresie pewne
nieruchomości potrafią dać niezła stopę zwrotu - np. ze względu na to, że
dzielnica w której się znajdują stała się "trendy".
Generalnie jeżeli ceny znacząco przewyższają parytet płacowy to po jakimś
czasie się z nim zrównają (albo ceny spadną, albo płace wzrosną do poziomu cen).

Cały czas uważam, że przyszłość cen mieszkań w ciągu 5 najbliższych lat
zostanie zdeterminowana tempem zaostrzania polityki monetarnej w Polsce i na
świecie.