Cohousing

[Gość: trader]

mojefinanse.interia.pl/news?inf=814910
warto zwrocic uwage na ostatnie zdanie.

[herox]

Ale kto zwraca uwagę na to że marża wynosi 100%.
Może i wynosić 500% to i tak niczego nie zmieni.
Mieszkanka aktualnie nie są towarem podlegającym normlanym prawom ekonomii,
to jest towar luksusowy, a wiadomo, że przy towarach luksusowych marże są
potężne i płaci się głównie za markę.

Prognozy wskazują, że już niedługo marże developerów sięgną 300%. Wtedy
mieszkanka będą jeszcze bardziej pożądane i jeszcze szybciej będzie rosła ich
wartość.

[Gość: trader]

a pewnie, kto by zwracal uwage na takie szczegoly?
przeciez milo jest dawac sie dymac w dupsko ;]

[Gość: trader]

az dojdzie do tego, ze kazdy bedzie deweloperem, zbuduje po kilkaset mieszkan w
ktorych nie bedzie mial kto mieszkac ;]

[Gość: owieczka]

I jeszcze jedno - marza na kosztach nie jest wcale dobra miarą zyskowności
przedsięwzięzia. Przy obecnym, najczęściej spotykanym systemie finansowania
inwestycji polegającym na przedpłatach w trakcie budowy (czyli bezpłatnym
kredytowaniu przedsięwzięcia przez kupujacych) ROE przedsięwzięcia wynosi często
300%-800%.

[Gość: owieczka]

Kompletna bzdura. Marże developerów wynoszą obecnie nie 100%, ale 200-300%!
Budowa metra mieszkania to 1.5k (wszystkie koszty, najtańsza metoda słupowa -
praktycznie jedyna obecnie stosowana). Do tego działka.
Obecne ceny działek w Warszawie to od 500PLN do 10000/m2.
(Np cena wywoławcza działki na Inflanckiej to 5400PLN/m2 - na pewno zostanie
dwukrotnie przebita).
Biorąc maksymalną 10k cenę działki, warunki zagospodarowania dopuszczające
zabudowę 60% działki, przyjmując, że powierzchnia mieszkaniowa stanowi 80%
budynku, budynek ma 10 kondygnacji mieszkalnych mamy "wkład" działki w cenę
mieszkania równy 10000/0,6/0,8/10=2083PLN.
Czyli orientacyjny koszt mieszkania w ścisłym centrum Warszawy = 3.5kPLN/m2.
Aktualnie są tam sprzedawane po 10.8kPLN.

[Gość: trader]

no przeciez ci biedni deweloperzy musza z czegos zyc, nie?

[Gość: trader]

problem w tym, ze ludzie sie kiepsko organizuja; lepiej jest przeciez wspolnie
cos zbudowac za 3k/m2 niz placic deweloperowi 7-8k za to samo. No ale tak jest
przeciez wygodniej...

[poszi]

Mimo że marże deweloperów są gigantyczne, koszty budowy rzędu 1500 zł/m2 są już
chyba nierealne. Same koszty są prawdopodobnie niewiele wyższe, ale tylko jeśli
ktoś zabawiłby się nie tylko w dewelopera, ale i firmę budowlaną (i
kooperantów), bo firmy budowlane zapewne żądają obecnie więcej. GUS podaje
szczegółowo wskaźniki kosztów budowy i one wzrosły niewiele (rzędu kilku procent
w ciągu roku). Jednocześnie deweloperzy narzekają na wzrost kosztów. To oznacza
najprawdopodobniej, że marże budowlane wzrosły znacząco (marże nie są wliczane
do gusowskich wskaźników kosztów), co jest zrozumiałe biorąc pod uwagę wzrost
popytu na tego typu usługi. Firmy budowlane mają teraz lepsza pozycję
przetargową, a i deweloperzy mogą sobie pozwolić na wyższe ceny. Jednak
zbudowanie czegoś metodą cohousingu o 30% taniej niż na rynku jest pewnie
spokojnie możliwe. Zmagania z urzędnikami i ogólne zarządzanie budową to jednak
nie jest pewnie praca dla każdego.

Warto też pamiętać, że koszty dla wysokich wieżowców są wyższe niż dla niskich
bloków. Budowa wysokościowców w centrum i tak się opłaca, bo działka rozkłada
się na większą powierzchnie użytkową, ale jednostkowy koszt budowy jest wyższy.