Pozwolenia oraz rozpoczęte budowy. Dane GUS.

[poszi]

Jak zwykle w ostatnim tygodniu miesiąca GUS opublikował dane dotyczące liczby
mieszkań, na które wydano pozwolenia oraz liczby mieszkań, których budowę
rozpoczęto. Z nie znanych mi do końca powodów media (mimo przedstawiania
czasem dużo mniej istotnych danych i pseudo-danych) rzadko to publikują, a
wskaźnik rozpoczętych budów, to w zasadzie najważniejszy wskaźnik na tym rynku
(w USA jest to wskaźnik śledzony z wielką uwagą).

Dane w tys. dla całego kraju za maj 2007 (maj 2006)

Pozwolenia 24,1 (15,8)
w tym deweloperzy i spółdzielnie 11,7 (7,4)

Rozpoczęte budowy: 19,0 (14,6)

styczeń-maj 2007 (styczeń-maj 2006)

Pozwolenia 90,2 (59,1)
w tym deweloperzy i spółdzielnie 44,8 (26,8)

Rozpoczęte budowy: 69,0 (44,7)

Dane te oraz archiwalne umieściłem w postaci graficznej na osobnej podstronie
"licznika":

licznikmieszkan.atspace.com/GUS.html
Ponieważ dane miesięczne są całkiem zmienne (zwłaszcza liczba rozpoczętych
budów, która zależy mocno od pory roku i od pogody), podane są dane miesięczne
oraz dane narastająco.

Mam zamiar to aktualizować co miesiąc, ale ponieważ GUS nie publikuje danych w
takim formacie, żeby można to było robić automatycznie, nie obiecuje, że
aktualizacja będzie od razu po publikacji danych przez GUS.

Jak widać "budowlańcom" na razie nic nie jest straszne. Liczba pozwoleń jest
na dobrej drodze do pokonania w tym roku 200 tys, a liczba rozpoczętych budów
170 tys.

Bardzo powoli rośnie liczba oddanych mieszkań, ale w kraju, w którym
oficjalnie w budowie są 652 tys. mieszkania (to nie pomyłka, takie są
oficjalne dane, bowiem zakończenie budowy w praktyce, a oddanie do użytkowania
to nie to samo), a oficjalnie "budowa" trwa kilka lat (dewelopery ok. 2, a
indywidualni ok. 5), trochę jeszcze wody w Wiśle upłynie, zanim boom pojawi
się w statystykach oddanych mieszkań.

Dane GUS mimo pewnego związku z główną częścia licznika pokazuja jednak co
innego. Dane te odpowiadają poziomowi aktywności budowalnej, ale nie mówią nic
o faktycznej sprzedaży ("licznik" oczywiście też nie, ale pokazuje
przynajmniej mniej więcej liczbę niesprzedanych mieszkań; licznik oczywiście
należy porównywać do danych "spółdzielnie i deweloperzy", a nie do
wszystkich). Gdyby licznik był stabilny, a wskaźniki GUS rosły, oznaczałoby
to, że rynek wchłania rosnącą liczbę mieszkań. Odwrotnie, gdyby wskaźnik GUS
był stały, a licznik rósł, oznaczałoby to spadek popytu, a nie wzrost podaży.
W tej chwili wygląda na spory wzrost podaży, któremu towarzyszy prawdopodobnie
niewielki spadek popytu (popyt jest jeszcze ciągle prawdopodobnie większy niż
z lat przedboomowych, ale już mniejszy niż w szczycie euforii). Tego
ostatniego wniosku nie da się jednak udowodnić bez danych dotyczących
sprzedaży, których jednak nikt nie publikuje.

[Gość: jarek]

jak zwykle super :)

[thesopranos]

respect....

Dane za czerwiec

[poszi]

Dane w tys. dla całego kraju za czerwiec 2007 (czerwiec 2006)

Pozwolenia: 24,2 (15,3)
w tym spółdzielnie i deweloperzy: 11,5 (6,7)

Rozpoczęte budowy: 17,2 (15,6)

styczeń-czerwiec 2007 (styczeń-czerwiec 2006)

Pozwolenia: 114,4 (74,4)
w tym spółdzielnie i deweloperzy: 56,3 (33,5)

Rozpoczęte budowy: 86,2 (60,3)

Te i inne dane zostały zaktualizowane na licznikmieszkan.atspace.com/GUS.html

Po rekordach w poprzednich miesiącach, czerwiec okazał się nieco słabszy niż
maj. Co prawda liczba pozwoleń o włos pokonała czerwcową, ale liczba
rozpoczętych budów spadła. Dopiero jednak po jakimś czasie zobaczymy, czy to
chwilowa zadyszka, związana np. z wpływem losowych czynników (rozpoczęcie budów
bardzo zależy od warunków atmosferycznych), naturalnych czynników sezonowych (w
normalnych latach najwięcej budów zaczynano wczesną wiosną) czy może jednak
koniec wykładniczego wzrostu rozpoczynanych inwestycji i początek stabilizacji.
GUS w tych miesięcznych wynikach nie rozbija niestety liczby mieszkań, których
budowę rozpoczęto na kategorie. Być może indywidualni inwestorzy zniechęceni
wysokimi kosztami materiałów, wstrzymują się z rozpoczynaniem budów.
Zastanawiająca też jest utrzymująca się dysproporcja między wydawanymi
pozwoleniami, a rozpoczętymi budowami, co sugeruje jednak optymizm inwestorów.

Tym niemniej ciągle wszystko jest na dobrej drodze do pokonania pod koniec roku
200 tys. w przypadku wydanych pozwoleń, a liczby rozpoczętych budów 170 tys.
Gdyby zachowane były relacje "pierwsza połowa roku do drugiej połowy roku" jak
średnio w 2004 i 2005 roku, liczba wydanych pozwoleń osiągnęłaby w tym roku 250
tys, a liczba rozpoczętych budów 177 tys, ale takie szacunki w obecnym okresie
mogą być ryzykowne.

[Gość: gość]

Mam następujące pytanie. Za ile przewidujesz mieszkania w Warszawie potanieją?
Jaka według Ciebie będzie cena? Bardzo mądzrze piszesz i chciałabym poznać
Twoją opinię. Mamy za małe mieszkanie ale dziecko jest jeszcze małe i nie
chcemy teraz zmieniać po tych cenach. A widze że np w duzym bloku koło mnie na
Grochowie oddanym ponad rok temu 40% okien ma fabryczne naklejki na oknach
czyli sa kupione na inwestycje. W moim bloku 40% mieszkań jest na wynajem i
właściele narzekają że nie opłaca sie wynajmować tyle że musza czekać ze
sprzedazą do 2008 roku bo wtedy minie 5 lat od kupna a korzystali z ulgi
mieszkaniowej - podatkowej.
Osobiście uważam że wszystko zdrożało, pensje mi i moim znajomym wcale nie
rosną i branie kredytów typu 400 tysiecy to ogromne ryzyko.
Cenię Twoją osobę za mądre wypowiedzi.

pozdrowienia.

[Gość: kawu]

nie sadze, aby poszi odpowiedzial, bo to nie jest w jego stylu i dodatkowo nikt
Tobie nie powie co bedzie w przyszlosci, chyba ze trafisz na Wszystko Wiedzaca
Wiedzme PlePle :o). Ale do rzeczy. W swojej wypowiedzi przytaczasz nastepujace
obserwacje / spostrzezenia. Pozwol, ze sie do nich odniose.
1.Mamy za małe mieszkanie ale dziecko jest jeszcze małe i nie chcemy teraz
zmieniać po tych cenach. -> zatem skoro nie musisz sie spieszyc, to poczekaj
poltora, 2 lata - prawdopodobienstwo, ze ceny jeszcze wzrosna jest duzo nizsze
niz, ze spadna
2.w bloku oddanym ponad rok temu 40% okien ma fabryczne naklejki na oknach
czyli sa kupione na inwestycje / wynajem, ale ten sie nie specjalnie oplaca. ->
zatem zostana sprzedane zwiekszajac podaz, a wiec takze wplywajac na redukcje
ceny.
3.branie kredytów typu 400 tysiecy to ogromne ryzyko. -> zgadzam sie w 100% ,
mimo, ze nie mam rodziny i zarabiam sporo to nie wzialbym takiego kredytu, po
prostu bym sie bal. Juz niedlugo w mediach pojawia sie informacje o osobach,
ktore nie poradzily sobie ze splata tak drakonskich pieniedzy...

Na Twoim miejscu zaczekalbym z inwestycja i spokojnie obserwowal rynek przez
nastepne 2 lata. O Euro 2012 zupelnie sie nie martwie. Na pytanie kiedy i o ile
cos potanieje / podrozeje nie mozna odpowiadac inaczej niz szacujac
szanse/ryzyka spelnienia sie jednego z powyzszych scenariuszu. Stoje na
stanowisku, ze prawdopodobienstwo spadku cen jest zdecydowanie wyzsze niz ich
wzrostu.

pozdr,
kawu

[poszi]

> Mam następujące pytanie. Za ile przewidujesz mieszkania w Warszawie
> potanieją?
> Jaka według Ciebie będzie cena?

Kawu juz częściowo mnie wyręczył :)

Krótka odpowiedź: nie wiem. Bardzo wiele zależy od stanu gospodarki, inflacji,
itp., czego się nie da przewidzieć na dalej niż na parę miesięcy. Natomiast
dużo bezpieczniejszym jest ocenienie zależności między płacami a cenami. Ta
zależność została wyśrubowana do niespotykanych wielkości i jest niemal pewne,
że się poprawi, a najprawdopodobnie wróci do poprzedniego poziomu. Poprzez
spadek cen, wzrost płac, a najpewniej kombinację jednego i drugiego. Poza tym
nie ma uniwersalnych odpowiedzi dla wszystkich. Mody się zmieniają, dobre
dzielnice robia się słabe, kiepskie się poprawiają.

W przypadku zamiany mieszkania an większe, ponieważ dopłaca się tylko de facto
różnicę, poziom cen nie ma aż takiego wielkiego na szczęście znaczenia. Lepsze
niższe ceny, ale to nie ten sam problem, jak dla kogoś, kto nie ma nic. Warto
jednak pamietać, że kiedy łatwo kupić, wtedy trudno sprzedać, więc zamienianie
mieszkania w czasie spadku może też nie być łatwe. W żadnym wypadku na takim
rynku nie wolno kupić mieszkania zanim się nie sprzeda starego (w zasadzie
normalnie też powinno się zachowywać taką kolejność). Można wtedy zostać z dwoma
i ze sporym problemem.

[Gość: gosć]

A czy nie myślicie że warto teraz sprzedać mieszkanie po tych dobrych cenach i
wynając na 2 lata czekając na spadek cen. Chcemy kupić duże mieszkanie typu 80
metrów lub więcej a takie mieszkania są zwykle tańsze od małych.

Znam ludzi co wzięli kredyt 200 tysięcy mają jedną pensję 2300 PLN na 4 osoby.
Długo szukali banku bo żaden nie chciał dać aż w końcu gdzieś dostali. Z ratą
kredytu i czynszem mieszkanie kosztuje ich 1400 PLN na życie zostaje 900 PLN na
4 osoby. NIe ma na przedszkole dla dziecka, brakuje na żarcie a to dopiero
początek 30 letniego spłacania. Myślę że takich ludzi będzie coraz więcej i
mieszkania potanieją, zwłaszcza że dzisiejsi 20 tkowie to już niż demograficzny.

[Gość: gg]

ja tak wlasnie zrobilem

opchnelem kawalerke na natolinie - zreszta bardzo fajna i rozstaje sie z nia z
ciezkim sercem - ale dawano mi za nia tyle pieniedzy , ze po prostu NIE STAC
mnie na mieszkanie w mieszkaniu wartym taka kupe forsy! ;) Z odsetek na dobrym
rach bank moge wynajac lepsza i zostaje jeszcze pare stow. A oczywiscie rach
bankowy to nie jest najlepsza inwestycja..

Planuje wynajmowac i obserwowac co sie dzieje ;)

Swiat Jest PIekny

[poszi]

> A czy nie myślicie że warto teraz sprzedać mieszkanie po tych dobrych cenach i
> wynając na 2 lata czekając na spadek cen.

Jeśli ceny spadna, to byłoby doskonałe zagranie. Koszt wynajmu jest niższy niż
kredytu, więc można by było tak istotnie przeczekać. Przy głębszym spadku,
zamiana mieszkania na większe byłaby gratis. Jest to jednak ryzykowne i
musiałbyś sobie odpowiedzieć na pytanie, co by było, gdyby jednak ceny wzrosły.
Jeśli odpowiedź brzmi "trudno, kto nie ryzykuje, nie wygrywa", to świetnie. Ale
jeśli "to byłaby katastrofa", to może nie być dobry pomysł. W Stanach taki
pomysł się sprawdził, ale w Wielkiej Brytanii wyglądało na przełomie 2004/05
roku, że już nic nie uratuje rynku nieruchomości, ale Bank Anglii obniżył stopy
w połowie 2005 roku (co zresztą było wielkim błędem), co wtedy dało ludziom
poczucie, że "hulaj dusza, piekła nie ma, w razie kryzysu bank centralny nas
uratuje", a do tego zwaliły się tam tabuny m.in. Polaków w dużo większym stopniu
niż się spodziewano (co ożywiło w pewnym stopniu rynek zakupów pod wynajem) i
ceny znowu zaczęły rosnąć. Być może na dłuższą metę i tak ci, co sprzedali w
2004/05 roku wyjdą na swoje, ale takie pomyłki można na krótka metę przypłacić
rozwodem :)

Jest też ryzyko inflacji. Do tej pory RPP dość agresywnie walczyła z inflacja,
ale w przypadku kryzysu bankowego kto wie, czy nie poświęciliby stabilności cen,
żeby ratować banki, obniżając stopy i utrzymując je poniżej inflacji (chociaż to
posłałoby kursy walut w kosmos, co na pewno nie pomogłoby kredytom walutowym).
Przy wysokiej inflacji nie byłoby szans na nominalne spadki cen.

[jotde2]

dzieki poszi :)

[Gość: mm]

poszi kiedy przyjezdzasz do Warszawy.. mozna by sie spotkac na piwie i
ponalizowac :)

[poszi]

> poszi kiedy przyjezdzasz do Warszawy.. mozna by sie spotkac na piwie i
> ponalizowac :)

A jakiż to analiz można dokonywać przy piwie? Zawartości alkoholu? :)

[Gość: mm]

od tego mozna zaczac :)

W kazdym razie polechtam twoja proznosc ;)...

uwazam ze jestes gosciem na ktorym mozna sie wzorowac. Oczywiscie chodzi mi o
sposob wyrazania opinii i wnioskow oraz jakosci dokonywanych analiz..

[Gość: kawu]

zgadzam sie, choc niestety mam watpliwosci... Polska to jest tak dziwny kraj,
ze logika moze byc zawodna. obym sie mylil - dla dobra wszystkich, ktorzy tu
mieszkaja.....


Gość portalu: mm napisał(a):

> od tego mozna zaczac :)
>
> W kazdym razie polechtam twoja proznosc ;)...
>
> uwazam ze jestes gosciem na ktorym mozna sie wzorowac. Oczywiscie chodzi mi o
> sposob wyrazania opinii i wnioskow oraz jakosci dokonywanych analiz..

[robpaine]

Podpisuje sie dwiema rekami pod tym

pozdrawiam

Ps Mam podobna systuacje jak "gosc" z pierwszych postów.
Zacząłem obserwowoac wtórny w wawie i powiem ze naprawde duzo mieszkan jest
kupowanych na sprzedaz i powoli zostaje wypuszczanych na rynek a ceny naprawde
potrafia sie powaznie róznic - nawet w tej samej inwestycji :)

[zbooycerz]

np analizy technicznej
stooq.pl/c/?s=wig_budow&c=1y&t=l&a=lg&b
budowlanka zeszla pod pierwsze istotne wsparcie
rodzi sie wlasnie nowy trend spadkowy

niestety u nas nie ma kontraktow na ten indeks

Dane za lipiec

[poszi]

Dane w tys. dla całego kraju za lipiec 2007 (lipiec 2006)

Pozwolenia: 21,9 (13,9)
w tym spółdzielnie i deweloperzy: 10,1 (6,6)

Rozpoczęte budowy: 18,9 (13,8)

styczeń-lipiec 2007 (styczeń-lipiec 2006)

Pozwolenia: 136,3 (88,3)
w tym spółdzielnie i deweloperzy: 66,4 (40,1)

Rozpoczęte budowy: 105,1 (74,1)

Te i inne dane zostały zaktualizowane na licznikmieszkan.atspace.com/GUS.html

Niewielkie zmiany w stosunku do czerwca. Pozwolenia nieco w dół, rozpoczęte
budowy nieco w górę, wszystko mocno w góre w porównaniu z zeszłym rokiem. Ciągle
wszystko na dobrej drodze do zakończenia roku z 200 tys. pozwoleń i 170 tys.
mieszkań, których budowę rozpoczęto. Na jesieni zobaczymy, czy to lekkie
ochłodzenie w liczbie pozwoleń to efekt sezonowy (w zeszłym roku w lato też
zmniejszyła się ich liczba), czy to powoli koniec galopujących wzrostów
aktywności budowlanej.

[jotde2]

kzs dziekuje :)
ciekawe czemu nikt z przeciwnego klubu kzw niema ochoty skomentowac
tych danych ?

[Gość: ahab]

Niestety jeszcze się nie zrzeszyłem, ale pozwolę sobie skomentować,
choć ameryki nie odkryje.

Z wykresów poszi widać że nie ma jeszcze wzrostu podaży na rynku
pierwotnych co oczywiście łatwo wytłumaczyć dużą siłą bezwładności
rynku.

Wzrosty widać za to w rozpoczętych budowach , a szczególnie w
wydanych pozwoleniach, jednak te drugie od marca br. więc na effekt
trzeba z ich tytułu będzie trzeba poczekać ze 2,3 lata.

Narazie na rynku nic więc takie się nie dzieje poza paniką u części
drobnych graczy. Pozwalają jendak one na pewne oczekiwania co do
rynku. Trzeba postawić inne pytania - np. co z VATem, co ze zwrotem
za materiały budowlane. Patrząc na to co się dzieje w sejmie, mam
spore wąptliwości czy nie będziemy się zmagać jeszcze z tym
problemem.

[jotde2]

> choć ameryki nie odkryje.
i nie odkryłeś :)

> Z wykresów poszi widać że nie ma jeszcze wzrostu podaży na rynku
> pierwotnych

nieprawda ,w części dotyczącej tabeli ofert widać wyraznie wzrost
ilosci ofert ,wynika on ztąd ze sprzedaje sie na tym rynku jeszcze
niewybudowane mieszkania

> Wzrosty widać za to w rozpoczętych budowach , a szczególnie w
> wydanych pozwoleniach, jednak te drugie od marca br. więc na
effekt
> trzeba z ich tytułu będzie trzeba poczekać ze 2,3 lata.

j.w.


> Narazie na rynku nic więc takie się nie dzieje poza paniką u
części
> drobnych graczy.

no fakt.nuda qrde :(


Trzeba postawić inne pytania - np. co z VATem, co ze zwrotem
> za materiały budowlane. Patrząc na to co się dzieje w sejmie, mam
> spore wąptliwości czy nie będziemy się zmagać jeszcze z tym
> problemem.

to pytanie znalazlo juz swoją odpowiedz -jak nie zdążą z ustawą
bedzie rozporządzenie ale pewnie ta obawa niezorientowanych
zostanie wykorzystana by bic piane :)hehe
zresztą jakby nawet wszedł ten wyzszy vat to raczej devloperzy zejdą
z marzy niz podniosą ceny ( fakt ze sciana kosztów im sie wtedy
przyblizy i niebedą zbyt gotowi do obnizek w najblizszym czasie )

[jotde2]

> ilosci ofert ,wynika on ztąd ze sprzedaje sie na tym rynku jeszcze
> niewybudowane mieszkania

w zasadzie to niepowinienem pisać że te mieszkania
sie "sprzedają "jako niewybudowane tylko że są rezerwowane bo jak
sie dowiedzialem to mozna z malą stratą ze swoich planów lokalowych
zrezygnować nawet pod koniec budowy i stąd moje przypuszczenie że
jak na rynku pojawi sie początek tej górki w formie juz gotowych
lokali to częsc devloperów sfinalizują umowy z tymi którzy
podokonywali tych "rezerwacji" a potem szybko zaczną schodzic z ceny
zostawiając swoich kolegów z ręką w nocniku :)szczególnie tych
najwiekszych twardzieli :)

[Gość: ahab]

> nieprawda ,w części dotyczącej tabeli ofert widać wyraznie wzrost
> ilosci ofert ,wynika on ztąd ze sprzedaje sie na tym rynku jeszcze
> niewybudowane mieszkania

to nie jest rynek pierwotny

> to pytanie znalazlo juz swoją odpowiedz -jak nie zdążą z ustawą
> bedzie rozporządzenie ale pewnie ta obawa niezorientowanych
> zostanie wykorzystana by bic piane :)hehe

zobaczymy, ja bym ręki za to nie dał, mają jeszcze tydzień czasu z
kawałkiem, i w głowach już tylko kampanie mają


> to pytanie znalazlo juz swoją odpowiedz -jak nie zdążą z ustawą
> bedzie rozporządzenie ale pewnie ta obawa niezorientowanych
> zostanie wykorzystana by bic piane :)hehe
> zresztą jakby nawet wszedł ten wyzszy vat to raczej devloperzy
zejdą
> z marzy niz podniosą ceny ( fakt ze sciana kosztów im sie wtedy
> przyblizy i niebedą zbyt gotowi do obnizek w najblizszym czasie )

być może w przypadku nowych umów tak, to zależeć będzie od popytu

ale niby czemu mają schodzić z ceny dla podpisanych już umów, które
zawierają klauzulę stosowną na wypadek wzrostu VAT, a więszkość
zawiera?

i co z związku z tym? wszystkie te mieszkania z "rynku pierwotnego"
ale wtórnego podrożeją automatycznie

[jotde2]

> to nie jest rynek pierwotny

a jaki ? wtórny ? jak zwał tak zwał ale pojawienie sie duzej ofert
na dziure w ziemi juz wplywa na cene .

> ale niby czemu mają schodzić z ceny dla podpisanych już umów,
które
> zawierają klauzulę stosowną na wypadek wzrostu VAT, a więszkość
> zawiera?

umowy zdaje sie zawierają tez klauzule ze klient moze zrezygnować
jak ma takie widzimisie i koszty jego rezygnacji są najczęściej
śmieszne bo devloper niezakladał takiej sytuacj i pisał umowe pod
siebie ?

> ale wtórnego podrożeją automatycznie

a niby czemu ?jesli na pierwotnym niebedzie podwyzek to na wtórnym
tez .

[Gość: ahab]

> > ale niby czemu mają schodzić z ceny dla podpisanych już umów,
> które
> > zawierają klauzulę stosowną na wypadek wzrostu VAT, a więszkość
> > zawiera?
>
> umowy zdaje sie zawierają tez klauzule ze klient moze zrezygnować
> jak ma takie widzimisie i koszty jego rezygnacji są najczęściej
> śmieszne bo devloper niezakladał takiej sytuacj i pisał umowe pod
> siebie ?
>
nie wiem czy strata 10% wartości umowy to dla klienta od tak


> > ale wtórnego podrożeją automatycznie
>
> a niby czemu ?jesli na pierwotnym niebedzie podwyzek to na wtórnym
> tez .

dlatego, że wiele ofert sprzedaży dziur w ziemi podrożeje (+VAT), i
podrożeją przynajmniej ceny ofertowe (spekulanci będą chcieli sobie
odbić stratę). Oczywiście do prognoz jak to się skończy jest
kluczowa kwestia popytu/podaży. Bo to że na rynku pierwotnym będzie
taniej wcale nie jest pewne.

[jotde2]

> nie wiem czy strata 10% wartości umowy to dla klienta od tak

czemu 10 % ? sprawdzilem 2 inwestycje we wrocławiu .w jednej to bylo
5% wplaconej kwoty (zalezy od stopnia zaawansowania budowy) a w
drugiej nic (jesli ominie sie etap rezerwacyjny gdzie jest mowa o
zadatku 1600zl i od razu dokona wplaty np 100tys)
moze chodzi ci o system platnosci 10/90 ?ale z tego co wiem to nigdy
nietraci sie tych całych 10%
ale nic to .jesli ludzie niemogli by wogóle rezygnować z umów ,tym
lepiej bo z obnizkami devloperzy niebędą musieli czekać do
wykonczenia swych inwestycji tylko zareagują jak sprzedaż zacznie
kuleć.

> dlatego, że wiele ofert sprzedaży dziur w ziemi podrożeje (+VAT),
i

niepodrozeją (vat obnizy ich rentownosc)

> podrożeją przynajmniej ceny ofertowe (spekulanci będą chcieli
sobie
> odbić stratę).

ceny przestaly rosnąć bo ludzie stracili zdolnosc kredytową ,niema
szans na wzrost cen ,moze jak by budowano mniej to odpadli by ci
biedniesi klijenci i cena by poszla w góre ale buduje sie wiecej

Oczywiście do prognoz jak to się skończy jest
> kluczowa kwestia popytu/podaży.

racja ,a podaż rosnie


Bo to że na rynku pierwotnym będzie
> taniej wcale nie jest pewne.

pewna jest śmierć i podatki;)
ale na poważnie to jedynie koszt robocizny moze nadal
rosnąć ,materialy juz spadają ,ziemia juz niedlugo pewnie tez .
zresztą w niemczech (zachodnich) robocizna ziemia i materialy tansze
niesą a mieszkania (wykończone ) w naszych cenach .
a pensje są tam ponad 4 razy wieksze wiec zdolność kredytową chyba
moją :).
przypominam tez o ujemnym bilansie migracyjnym (nawet tylko dla
duzych miast) i ujemnym przyroscie naturalnym ( no w tej chwili to
akurat rodzą sie dzieci wyzu z lat 80)

[poszi]

> to nie jest rynek pierwotny

To JEST rynek pierwotny. W tabeli są niemal wyłacznie oferty pierwotne, a na
liczniku wyłącznie.

Wracając do wątpliwości, czy rośnie podaż, czy nie, oczywiście mieszkania,
których budowę rozpoczęto to nie to samo, co gotowe. Ale to już wpływa na
równowagę popyt-podaż z kilku powodów:

1. Takie mieszkania w budowie zaspokajają wirtualny (jeśli nie powiedziec
fikcyjny) popyt. Mieszkania inwestycyjne/spekulacyjne są równie dobre (jeśli nie
lepsze) niegotowe. Gotowe można wynająć, ale to nie pokrywa rat kredytu, więc
lepsze są takie na zasadzie 10/90, kiedy odsetek prawie nie trzeba płacić. Wielu
ludzi kupuje też mieszkania na zapas. Już na tym forum były dziesiątki takich
relacji, że ktoś kupuje mieszkanie dla małoletnich dzieci. Mieszkanie
zarezerwowane/kupione u dewelopera, mimo że niezbudowane zajmuje już czyjąś
"zdolnośc kredytową". Ponieważ ceny najmu są stabilne, nie ma wcale fizycznego
"braku mieszkań". Śmiem twierdzić, że ten "fikcyjny popyt" to była większa część
popytu w czasie boomu.

2. Mieszkania w budowie (pomijając rzadkie przypadki) pojawią się jako gotowe.
To wpływa na rynek. Gdyby odkryto sposób na tanią masową produkcję złota (kamień
filozoficzny), która jednak wymagałaby roku, aby wyprodukowano większe ilości,
to od razu po przedostaniu się takiej wiadomości na rynek, ceny złota spadłyby,
a nie dopiero wtedy, gdy podaż trafiłaby na rynek. Efektywny i racjonalny rynek
wyprzedza faktyczną sytuację. Prawdziwy rynek mieszkaniowy nie jest ani w pełni
efektywny ani racjonalny, ale też nie jest zupełnie głuchy na takie fakty.

3. Niesprzedane mieszkania w budowie pogarszają pozycję przetargową deweloperów.
Dla deweloperów finansowanie budowy to spory wysiłek kapitałowy. Są granice
tego, ile deweloper może czekać na sprzedaż. W pewnym momencie lepiej zarobić
mniej niż sie chciało, niż wiązać kapitał, który kosztuje.

[Gość: rf]

> Ponieważ ceny najmu są stabilne, nie ma wcale fizycznego
> "braku mieszkań".

co racja to racja. jeszcze nigdy wynajmując mieszkanie nie zetknąłem się z
brakiem dobrych ofert, a byłem w tym szukaniu dość wybredny.

Skąd więc ten szacowany brak kilku milionów mieszkań? I dlaczego nikt nie
prowadzi statystyk odnośnie liczby pustostanów? Przecież wystarczyłoby
przeanalizować dane dostawców prądu i było by jasne ile lokali jest
wykorzystywanych (no chyba że są ludzie którzy nie wykorzystują elektryczności :) ).

[Gość: Jose Rodriguez]

brak mieszkan jest, bo wszyscy chcieliby miec wlasne, a dla
wszystkich nie starczy. Ofert najmu jest duzo, to prawda, ale
naprawde w dobrych cenach znikaja w ciagu paru godzin od
wystawienia. Kto szuka teraz mieszkania, ten wie.

[thesopranos]

> brak mieszkan jest, bo wszyscy chcieliby miec wlasne

podobnie jest Mercedesem S Class - popyt na nie wynosi pewnie
jakieś 15 mln w Polsce i jest o wiele większy niż na mieszkania,
ale cena 0,5 mln skutecznie odstrasza. Podobnie jest z mieszkaniami.
Popyt jest tylko kasy (zdolności kredytowej) nie ma tyle, że gdyby
te 3 mln mieszkań o których trąbią populiści trafiłoby na rynek
nawet po cenach 2 tyś za m2 to jestem przekonany, że większość stała
by pustych.

[Gość: wacek]

przy wyborach na prezydenta warszawy hanna G-W obiecywała że zliczy te
pustostany i opublikuje dane, ale ale widać na na obiecankach się skończyło, a
statystyka jak nie ma tak nie ma.

Ceny mieszkań - opinia subiektywna

[Gość: LOK]

Ceny średnie nie spadną, ale za to bardzo się zróżnicują. Wielu nowych
developerów (hiszpanie,izrael,irlandia )w Warszawie kupiło działki z WZ lub
pozwoleniami w kiepskich miejscach za duże pieniądze (nieznajomość rynku lub
tacy doradcy). Do ceny ziemi w PUM dodali koszty wykonawców, marżę i mamy obecne
ceny. Problem w tym że pum był pompowany na siłę i większość tych projektów jest
beznadziejna (wysokie budynki, ciemne mieszkania, metraże, marna okolica, mocno
średni standard itp).
Przy mocnym rynku to działało. Dało się sprzedać wszystko. Ale teraz zaczynają
mieć problemy. Nowych klientów niewielu (kredyty w górę, obiegowa opinia o
perspektywie ryku) a banki kredytujące pytają o poziom sprzedaży.
Co się będzie działo ?
Na razie nikt oficjalnie nie obniży cen. Ale po cichu będzie można dyskutować o
cenie, terminach płatności, darmowych przeróbkach itp. Już tak było parę lat temu.
Developer z dobrym projektem (lokalizacja,rozkłady,struktura cen)sobie poradzi
bez większych problemów. Sprzedawcy marnych projektów będą musieli walczyć
(cena, terminy płatności). Już walczą.

[thesopranos]

> Ceny średnie nie spadną, ale za to bardzo się zróżnicują.

spadną, spadną i to mocno

> Na razie nikt oficjalnie nie obniży cen.

na pewno zrobią to niechętnie, ale w jakiś sposób muszą się
zareklamowac i powalczyc o klienta. Konkurencja przecież będzie w
takiej samej sytuacji. Kto pierwszy, ten lepszy a ostatnich gryzą
psy.

> Developer z dobrym projektem (lokalizacja,rozkłady,struktura cen)
> sobie poradzi bez większych problemów. Sprzedawcy marnych
> projektów będą musieli walczyć(cena, terminy płatności).
> Już walczą.

Masz rację. Wydaje mi się jednak, że cena za dobry projekt też
będzie musiała spaść, jeżeli gorsze lokalizacje i niższe standardy
będą spadać. Nie sądzę aby klient był gotowy zapłacić np. 2 x więcej
za mieszkanie tylko dlatego, że standard jest trochę lepszy lub
lokalizacja trochę lepsza. Tak samo było ze słynną wielką płytą -
kosztowała i kosztuje praktycznie tyle samo (+10-15% max) ile nowy
stand developerski położony niedaleko. Jak ceny będą spadać to
generalnie wszystkich lokalizacji i wszystkich standardów - pewnie
będą miały różne "dna" ale stawiam, że wszystkie segmenty
nieruchomości na tym ucierpią - od działek, poprzez domki, segmenty,
mieszkania, apartamentowce i ogrodki działkowe. Jak wszystko rosło
tak wszystko będzie spadać.

[poszi]

> spadną, spadną i to mocno

A to tym razem ja naciągnę Cię za język. Ile to jest "mocno"?

> Jak ceny będą spadać to
> generalnie wszystkich lokalizacji i wszystkich standardów - pewnie
> będą miały różne "dna" ale stawiam, że wszystkie segmenty
> nieruchomości na tym ucierpią - od działek, poprzez domki, segmenty,
> mieszkania, apartamentowce i ogrodki działkowe. Jak wszystko rosło
> tak wszystko będzie spadać.

Zgadzam się, że jeśli spadki będą więcej niż kosmetyczne (na co się zanosi), to
spadnie prawie wszystko. Niektóre rzeczy mniej, innej więcej. Najwięcej spadną
nieruchomości najbardziej przewartościowane, niekoniecznie najdroższe czy
najtańsze, po prostu te, których cena najbardziej oderwała się od fundamentów.
Dobre nieruchomości niestety się bardzo cenią, więc wcale nie są bezpieczne.
Zamieszczałem kiedyś link, że w czasie krachu cenowego w Paryżu na początku lat
dziewięćdziesiątych najbardziej spadły ceny w najlepszych dzielnicach. Ciągle
były najdroższe, ale jako że napompowano je najbardziej, powietrze najbardziej z
nich uciekło.
forum.gazeta.pl/forum/72,2.html?f=106&w=57371061&a=57434514

[thesopranos]

> A to tym razem ja naciągnę Cię za język. Ile to jest "mocno"?

moja definicja mocno to, że gazety będą o tym pisać bardziej niż o wzrostach.
Jakiś czas temu pokusiłem się nawet o strzał

forum.gazeta.pl/forum/72,2.html?f=106&w=64552496&a=64588767
Prognozę podtrzymuję - wydaje mi się, że to można zdefiniować jako "mocno" :)

pzdr

ps. tradycyjnie mam prośbę o nową lekturę - masz może coś na temat Hiszpanii -
starej i obecnej bańki? linki, pdf itp - byłbym bardzo wdzięczny!

[poszi]

>
> moja definicja mocno to, że gazety będą o tym pisać bardziej niż o wzrostach.
> Jakiś czas temu pokusiłem się nawet o strzał

Jakoś musiałem to przeoczyć. Ja ciagle się trzymam wersji "rok 2004 + wzrost
płac", co pewnie niewiele się rożni (ale może się zmienić, jeśli wzrost płac
będzie dalej wysoki).

> ps. tradycyjnie mam prośbę o nową lekturę - masz może coś na temat Hiszpanii -
> starej i obecnej bańki? linki, pdf itp - byłbym bardzo wdzięczny!

Jakoś nic specjalnego o Hiszpanii nie mam. Czytałem tylko niedawno
ogólnikowe "ceny spadają":
www.telegraph.co.uk/money/main.jhtml?xml=/money/2007/08/27/cneuecon127.xml
Przy okazji podane są tam już całkiem solidne spadki w Rydze i rozpędzające się
spadki w Dublinie.

Swoją drogą Łotwa to sobie narobiła takiego bigosu, że tam będzie
najprawdopodobniej depresja, kompletna katastrofa, jak w Finlandii w 1990 roku.
W Polsce to będą najwyżej niewinne pomruki tego, co tam. Łotwa to w którymś
momencie będzie najprawodopodbniej zmuszana do złamania powiązania waluty z euro
i ci wszycy, co wzięli kredyty w CHF bardzo się zdziwią. Nawet się zastanawiam
nad spekulacją pod załamanie łata, ale taki "anti carry trade" kosztuje nie tak
mało za każdy dzień, kiedy katastrofy jeszcze nie ma (z powodu różnicy stóp
procentowych), więc w to trzeba wejść dopiero, gdy już to będzie mocno
prawdopodobne. Z drugiej strony w lutym był taki straszak, ale wszystko rozeszło
się po kościach.

Nie wiem, jak bardzo jesteś na bieżąco z sytuacją w USA, ale rynek kredytowy
dosłownie zamarł dla wszystkich poza najlepszymi kredytobiorcami. Dane z rynku
nieruchomości jeszcze tego nie obejmują, to dopiero się ujawni w danych
publikowanych jesienią.

Opublikowano dzisiaj wskaźnik cen Case-Shiller za drugi kwartał i zrobiłem z
ciekawości aktualizację słynnego wykresu Shillera pokazującego, jak nienormalny
był ten boom:
graphics8.nytimes.com/images/2006/08/26/weekinreview/27leon_graph2.large.gif
Z aktualnymi danymi:
licznikmieszkan.atspace.com/cs.html
Widać, że jeszcze sporo brakuje do normalności, ale obecne perturbacje kredytowe
będą to ciagnęły mocno w dół.

Z byłych boomów i krachów, to nigdy nie miałem siły przeczytać całości, ale
świetna jest ta książka (już w public domain) na temat historii rynku
nieruchomości w Chicago w latach 1830 do 1933:
www.archive.org/details/onehundredyearso00hoytrich

[Gość: ghr]

hmhm poszi z tego co wiem w stanach sytuacja sie usopokila (fskt ze z
inetu wiec moze zajmiesz stanowisko )dalej bardzo was prosze podjacie jakies
relanie informacje ze ceny spadlllllly bo jak na razie to KZS :)

[poszi]

> hmhm poszi z tego co wiem w stanach sytuacja sie usopokila (fskt ze z
> inetu wiec moze zajmiesz stanowisko )dalej bardzo was prosze podjacie jakies
> relanie informacje ze ceny spadlllllly bo jak na razie to KZS :)

Sytuacja się uspokoiła w tym sensie, że pacjent miał wypadek, trafił do
szpitala, zatrzymana była akcja serca i został poddany reanimacji. Teraz leży
pod respiratorem, nieprzytomny i dziennikarze podają za lekarzami "pacjent jest
w stanie krytycznym, ale stabilnym".

Credit default swaps na subprime odbiły się od dna, ale poziom na którym sa to i
tak śmierć kliniczna:
www.markit.com/information/affiliations/abx
W tej chwili, jeśli nie jesteś idealnym kredytobiorcą, to kredytu nie
dostaniesz, ewentualnie na warunkach w stylu 8-10%. Zapomnij w ogóle o kredycie
na 100% wartości. Nawet jumbo się dostało (to rynek dla osób o dobrej historii
kredytowej i zarobkach wystarczających do obsługi kredytu, ale powyżej limitu
agencji, czyli $417k) i stopy tam wzrosły do powyżej 7%. Cała ta masa osób,
które wzięły kredyty o zmiennej stopie i które będą w najbliższych miesiącach
"resetowane" znajdą się między młotem i kowadłem.

A ceny oczywiście, że spadają.
www.bloomberg.com/apps/news?pid=20601087&sid=a_HSvNKa6xLQ&refer=home
Pewnie powiesz, "a co to jest 3,2%"? 3,2% to jest dobry początek:
licznikmieszkan.atspace.com/cs.html

[Gość: [e-mail]]

Poszi - zauwaz, ze Ci ktorych wzrost plac najwiecej dotyczy zwykle mieszkania juz dawno maja gdyz stanowia najbogatsza grupe powiedzmy srednia plus poczatek wyzszej, osoby z niskiej grupy zarobkow te podwyzki odczuja IMO raczej slabo - nie na tyle zeby diametralnie zmienilo ich sytuacje w ramach zamiaru badz mozliwosci kupowania mieszkania.

[thesopranos]

> Ja ciagle się trzymam wersji "rok 2004 + wzrost
> płac", co pewnie niewiele się rożni

pewnie wyjdzie na to samo bo mówimy o fundamentach, mniej więcej. Ja
po prostu obstawiam pensja/m2 na poziomie 0,8-1 w warszawie
docelowo. W gorszych miejscach jak daleki wawer, wilanow, białołęka
będą miały te wskaźniki pewnie trochę lepsze np. 1,1-1,3 a satelity
typy piastów, pruszków, otwock, łomianki itp na poziomach
dochoodzących do 1,4-1,6. Poźniej, w 2009 r ceny albo będą płaskie
albo będą dalej się osuwały. Ale to już zgadywanka.

Spekulanci i developerzy przyzwyczaili się do myśli, że są bogaci i
ciężko im będzie się z tą myślą rozstać. Tak samo jak ludzie, dla
których 8 tyś/m2 to majątek to jak cena spadnie do 6 tyś/m2 to
będzie im się wydawało tanio i będą kupować. Dlatego wydaje mi się,
że na prawdę duże spadki zaczną się dopiero w 2008 roku podczas gdy
do końca 2007 spadać będą delikatnie 1-3% miesięcznie. Kwestia tylko
kto będzie na tyle mądry i sobie policzy, że bardziej się opłaca
sprzedać teraz 10% taniej niż rynek i wrzucić na dobrą lokatę, żeby
za rok być do przodu i bez problemu.

> Swoją drogą Łotwa to sobie narobiła takiego bigosu, że tam będzie
> najprawdopodobniej depresja, kompletna katastrofa,

masz coś o tym do poczytania?

> Nie wiem, jak bardzo jesteś na bieżąco z sytuacją w USA, ale
> rynek kredytowy dosłownie zamarł dla wszystkich poza
> najlepszymi kredytobiorcami

no właśnie wiem tylko tyle, ile piszą w necie albo w gazetach. Jaka
jest prawda, nie wiem, ale obserwując giełdę, komentarze FEDu i
ilość przysłowiowych trupów w szafie to jestem sobie w stanie
wyobrazić jak banki zacieśniają politykę kredytową. Duże korporacje,
szczególnie finansowe, co chwilę obniżają sobie wzajemnie ratingi i
wydają rekomendację sprzedaj. Widząc ile FED i inne BC wpakowały
kasy w rynek przy rosnącej inflacji to dobrze nie wróży nie tylko
USA ale i całemu globowi a dokładając presję na FED żeby obniżył
podstawową stopę % to wyobrażam sobie, że tam jest katastrofa.

> nieruchomości jeszcze tego nie obejmują, to dopiero się ujawni
> w danych publikowanych jesienią.

rozumiem, że na razie papiery lepiej zamienić na gotówke? :)
Jak Ci się wydaje - skończy się to kryzysem trwającym więcej niż 1
rok? czy raczej moda na nieruchomości wróci wraz z niskimi stopami?
a hossa powróci na dobre? bo mi się wydaje, że nie.

>> Opublikowano dzisiaj wskaźnik cen Case-Shiller

to jeden z moich ulubionych wykresów. Tego własnie zazdoszczę USA,
że oni wszystko monitorują, raportują, przetwarzają, magazynują itp.
Dzięki temu posiadają wiedzę, której wiekszość krajów chyba nie
posiada, co oczywiście nie gwarantauje im nie popełnianie błędów
oraz zapominania, że twardych liczb nie można ignorować w
nieskończoność.

pzdr

ps. dzieki za linki

4,75%

[Gość: Jose Rodriguez]

jest decyzja. Za 2 godz komunikat.

[poszi]

> pewnie wyjdzie na to samo bo mówimy o fundamentach, mniej więcej. Ja
> po prostu obstawiam pensja/m2 na poziomie 0,8-1 w warszawie
> docelowo.

Tak istotnie było w 2004 roku. W lepszych dzielnicach jednak to było trochę mniej.

> Poźniej, w 2009 r ceny albo będą płaskie
> albo będą dalej się osuwały. Ale to już zgadywanka.

W Polsce nic nigdy nie wiadomo, więc może spadki będa szybkie, choć na ogół
takie cykle trwają długie lata. Nie ma jednak za bardzo przykładów tak szybkich
wzrostów. Być może Helsinki pod koniec lat osiemdziesiątych, gdzie ceny wzrosły
o ok 10% w 1986, ponad 20% w 1988 roku i ponad 40% w 1988, po czym zatrzymały
się w 1989 i spadły o 10% w 1990, ponad 20% w 1991 i prawie 25% w 1992 roku,
lądujac na realnym poziomie niższym niż 10 lat wcześniej.
www.miljo.fi/download.asp?contentid=11760&lan=en
Towarzyszyło temu jednak (zreszta wywołane przez załamanie kredytowe) załamanie
gospodarcze. Swoją drogą dla tych, co lubują sie powtarzać, ze polskiemu
systemowi bankowemu nic nie grozi, bo stosunek zadłużenia hipotecznego do PKB
jest niski, w Finlandii w szczycie bańki ten stosunek też był niski, jak na
warunki zachodnie: 25%. Przy obecnym tempie zadłużania, taki poziom Polska
osiągnęłaby w 2010 roku. To nie chodzi o bezwględną wartość, ale o koncentrację
ryzyka. 9 osób pływających w chłodnym jeziorze i jedna we wrzącej solance
średnio kąpią się w przyjemnym ciepłym morzu, ale to jakoś nie uratuje tego
nieszczęśnika przed ugotowaniem. W Polsce ryzyko kredytowe jest bardzo
skoncentrowane, bo nie ma małych zadłużeń. W USA bardzo wiele osób ma małe
kredyty wzięte wiele lat temu i częściowo spłacone, ale których obsługa nie
stanowi problemu. To liczy się do stosunku do PKB, ale w nich nie ma ryzyka. W
Polsce większość kredytów udzielono w ciagu ostatnich 2 lat.

Myślę, że aż tak katastrofalny scenariusz jak w Finlandii jest mało
prawdopodobny dla Polski (ale np. Łotwa ma sporą szanse na jego pobicie), więc
jeśli nie pogorszy się znacząco gospodarka, to to będzie osuwanie, a nie krach.
Dlatego myśle, że połowa spadku do fundamentów to będzie nominalnie, a druga
połowa "zjedzona przez inflację".

> do końca 2007 spadać będą delikatnie 1-3% miesięcznie

1-3% miesięcznie, to w moim słowniku nie jest delikatnie (3% miesięcznie to
prawdziwy krach, bo to jest roczny spadek o 31%). Delikatnie to może z 3%
rocznie. Zgadzam się jednak, że do końca 2007 roku będzie delikatnie.

> masz coś o tym do poczytania?

Książek o tym jeszcze nie napisano :), więc trzeba czytać artykuły. Wpisz w
Google News "Latvia inflation" albo "Latvia current account deficit" i poczytaj.

> no właśnie wiem tylko tyle, ile piszą w necie albo w gazetach. Jaka
> jest prawda, nie wiem, ale obserwując giełdę, komentarze FEDu i
> ilość przysłowiowych trupów w szafie

Trup to tam jest w prawie każdej szafie.

Problem jest dużo szerszy niż nieruchomości, a na pewno szerszy niż to, co
lubują się oficjele powtarzać, że to tylko "subprime". Subprime to tylko kanarek
w kopalni, który pada jako pierwszy przy rosnącym stęzeniu CO2. Na całym świecie
jest jedna wielka bańka kredytowa i finansowanie piramidalne (to znaczy takie,
które zakładało aprecjacje, żeby dłuznik mógł obsługiwac zadłużenie) było na
każdym kroku.

> rozumiem, że na razie papiery lepiej zamienić na gotówke? :)

Zależy jakie papiery i jaką gotówkę :)

> Jak Ci się wydaje - skończy się to kryzysem trwającym więcej niż 1
> rok? czy raczej moda na nieruchomości wróci wraz z niskimi stopami?
> a hossa powróci na dobre? bo mi się wydaje, że nie.

Nieruchomości, przynajmniej w Stanach, moim zdaniem nie podniosą się przez
wiele lat. Może za 2-3 lata bedą jakieś oznaki "szukania dna", a potem przez
lata to będzie sie kisić (końcówka powrotu do fundamentów to będzie zjadanie
przez inflację). Jeśli sytuacja gospodacza będzie dobra, to rynek znajdzie sobie
nową bańkę do spekulacji, a jeśli zła, to będą inne problemy na głowie.

Toksyczny Dlug

[Gość: Jose Rodriguez]

download.yousendit.com/8A867A8F45EDAB8A
Do poczytania.

[thesopranos]

> W Polsce nic nigdy nie wiadomo, więc może spadki będa
> szybkie, choć na ogół takie cykle trwają długie lata. Nie
> ma jednak za bardzo przykładów tak szybkich wzrostów

tak jak sam pisałeś - u nas wszystko dzieje się bardziej i tak samo
jak ceny potrafiły wystrzelić niespodziewanie dla wszystkich tak
samo szybko mogą spadać. W każdym razie, tak mi się wydaje. Podobnie
było kiedyś z cukrem a poźniej, niedawno z cegłami czy cementem.


> 1-3% miesięcznie, to w moim słowniku nie jest delikatnie
> (3% miesięcznie to prawdziwy krach, bo to jest roczny
> spadek o 31%). Delikatnie to może z 3% rocznie.

3% miesięcznie to rzeczywiście sporo, ale biorąc pod uwagę ostatnie
doniesienia kupujących to ceny transakcyjne są niższe od ofertowych
o jakieś 8-10%, to to wydaje się prawdopodobne. Podobne rabaty
serwują już nawet developerzy czy spekulanci. Te 3% dotyczyć będzie
moim zdaniem cen znacznie przekraczających zdrowy rozsądek np. 10
tys/m2 w starym budynku w śródmieściu czy kawalerki na
mokotowie/woli.

> Trup to tam jest w prawie każdej szafie.

słyszałem, że nawet Citigroup coś wtopił w subprime ale nie była to
potwierdzona informacja - słyszałeś coś na ten temat?

> Zależy jakie papiery i jaką gotówkę :)

to ja się pytam :)

> przez inflację). Jeśli sytuacja gospodacza będzie dobra,

a na co się zanosi? jakie są nastroje w USA? że problemy są
przejściowe czy raczej zakończy się recesją? Nie wiem jaka jest
percepcja bo raz FED mówi, że pomagać nie trzeba i nie będzie (7
sierpnia) a tydzień później obniża stopę dyskontową o 50 bps i mówi,
że obniży nawet podstawową itp. Giełda też zachowuje się
irracjonalnie, jak w kasynie gdzie zdrowy rozsądek został gdzieś w
domu a wszyscy huralnie dmuchają dalej swoje balony...

[poszi]

> tak jak sam pisałeś - u nas wszystko dzieje się bardziej i tak samo
> jak ceny potrafiły wystrzelić niespodziewanie dla wszystkich tak
> samo szybko mogą spadać. W każdym razie, tak mi się wydaje. Podobnie
> było kiedyś z cukrem a poźniej, niedawno z cegłami czy cementem.

Nieruchomości jednak mają większa bezwładność. Ale kto wie. Ja jednak wolę się
trzymać tego, że spadek będzie wolny i rozciągnięty na lata. Jak będzie
gwałtowny, to i tak trafię z kierunkiem :)

> 3% miesięcznie to rzeczywiście sporo, ale biorąc pod uwagę ostatnie
> doniesienia kupujących to ceny transakcyjne są niższe od ofertowych
> o jakieś 8-10%, to to wydaje się prawdopodobne.

Ale ceny ofertowe nieco wzrosły od początku roku, więc faktyczny spadki, są na
pewno mniejsze niż 8-10%. W tym roku wydaje mi się, że jeszcze nie będzie
żadnych gwałtownych ruchów. Jeszcze wielu sprzedających ma w oczach te miliony,
które chcą zarobić.

> słyszałem, że nawet Citigroup coś wtopił w subprime ale nie była to
> potwierdzona informacja - słyszałeś coś na ten temat?

Nie wiem. Nie interesuję się sytuacją konkretnych banków, a poza tym tam jest
dużo nieprzejrzystości. Banki inwestycyjne raczej pakowały to wszystko i
pozbywały się na rynku. Być może jednak zachowały jakieś resztówki, poza tym
mają ryzyko, że dobiorą się do nich prawnicy tych, co ponieśli straty. Cały ten
boom to też była woda na młyn dla ich prowizji i teraz to źródło wysycha. Mają
też spore ryzyko "pomostów donikąd". W czasie tegorocznego szału na
podlewarowane przejęcia, banki inwestycyjne dawały kredyty pomostowe do czasu aż
je sprzedadzą na rynku. Teraz rynek ich nie chce i są zmuszone do sprzedawania
ich ze stratą lub trzymanie w swoich księgach.

Paradoksalnie największy problem mogą mieć banki europejskie. Tamtejsze banki
jako pierwsze zabrały się za wprowadzanie Basel II i wpakowały rezerwy w
collaterized debt obligations (CDO), które Wall Street z przyjemnością im podała
na tacy, a firmy ratingowe z przyjemnością przybiły rating AAA, który obecnie
okazał się zupełną fikcją.

> a na co się zanosi? jakie są nastroje w USA? że problemy są
> przejściowe czy raczej zakończy się recesją? Nie wiem jaka jest
> percepcja bo raz FED mówi, że pomagać nie trzeba i nie będzie (7
> sierpnia) a tydzień później obniża stopę dyskontową o 50 bps i mówi,

Nastroje w oficjalnych mediach są optymistyczne, ale dokładnie tak samo było w
2000 roku. Trudno powiedzieć, jakie są nastroje zwykłych ludzi. Czytałem sondaż,
że 2/3 spodziewa się recesji. Taki sondaż przewidział już doskonale 8 z
ostatnich 4 recesji :), ale ryzyko na pewno jest spore:
www.cnbc.com/id/20090871
Warto jednak dodać, że ożywienie ostatnich lat prawie w ogóle nie dotyczyło
biedniejszych. Zarabiający poniżej przeciętnej zarabiają realnie mniej niż w
1999 roku. Dla nich to recesja się jeszcze nie skończyła. Bezrobocie oficjalnie
jest niskie, ale maleje aktywność ekonomiczna (część ludzi przestaje szukać
pracy), jest sporo "underemployment", a praca w usługach, która zastępuje
zmniejszające się zatrudnienie w przemyśle jest słabo płatna.

Co do FEDu, to nie umiem się zdecydować, czy oni nie wiedza, co się dzieje, czy
wiedza, a mimo to robią dobrą minę do złej gry. Nie wiem szczerze mówiąc, co
gorsze. Do Bernanke mam nieco więcej szacunku niż do Greenspana, którego mimo
zachwytów Wall Street, mylił się prawie zawsze, gdy to było istotne. Uważam go
też za twórcę ogromnego "moral hazard" (słynny "Greenspan put"), który jest
jednym ze źródłem obecnych problemów.

Bernanke jest specjalistą od studiów nad Wielkim Kryzysem. W którymś z wystąpień
zapewniał, że FED nigdy do tego nie dopuści i w razie czego będzie "zrzucał
pieniądze nawet z helikopterów".
Podobnie jak Shiller uważam, że się myli i depresje mogą być inflacyjne (zresztą
poza USA było wiele takich przykładów), Wielki Kryzys był pod tym względem
wyjątkowy:
www.project-syndicate.org/commentary/shiller33
Czy będzie recesja w USA? Prawdopodobnie tak. Jedyną moim zdaniem niewiadomą (i
szansą ratunku) jest to, jak się zachowa reszta świata. Jeśli też spowolni (co
prawie zawsze się zdarzało, gdy Stany miały problemy), to będzie recesja. W tej
chwili wzrost trzymany jest na budownictwie niemieszkaniowym (które jednak
zaczyna zwalniać) oraz na rosnącym eksporcie.

> Giełda też zachowuje się
> irracjonalnie, jak w kasynie gdzie zdrowy rozsądek został gdzieś w
> domu a wszyscy huralnie dmuchają dalej swoje balony...

Giełda to zachowuje się racjonalnie tylko w długiej perspektywie. W krótkiej to
jest daleka od tego.

nikt nie krzyknie ?

[jotde2]

nikt nie krzyknie "ZAPIĄĆ PASY -BĘDZIE OSTRA JAZDA DO GÓRY !" ;)

Polemika

[Gość: LOK]

Proszę Państwa. Ruchy cen będą niewielkie (do dołu). Rynek dozna tylko stagnacji
(mała ilość transakcji).Jeśli przeciętny nowy developer nabył 1m2 pum za ok
~1000 ~2000 PLN , koszt wykonawcy z mat. ~3500 ~ 6000 PLN/M2, marża min 30% to
ceny muszą się kształtować na poziomie 6000 - 12000 PLN/m2. Nikt nie będzie
dokładał do interesu. A właściciele z rynku wtórnego nie przeboleją ceny rażąco
różnej od rynku pierwotnego.

Będą oczywiście okazje. Ktoś się wywróci na kredycie, ktoś wyjeżdża itp. Ale to
szczegół a nie ogół i to dla klienta z gotówką a nie kredytem 100% (za wolno).

Jeszcze jedna uwaga do średnich cen (szczególnie rynek wtórny), patrzcie na ceny
transakcyjne a nie wywoławcze, to duża różnica, nie 3% jak twierdzą niektórzy.
Na rynku pierwotnym średnia to też lipa. Np. na Woli jak się wyciągnie średnią z
Hiltona (piszę o mieszkaniach) i badziewia przy Lazurowej to wyjdzie pod 10 000
PLN/M2. Tylko niech jakiś magik sprzeda kołchoz na dalszej Woli średnio po 9 000
PLN/m2. Powodzenia życzę.
pzdr
LOK

[jotde2]

> Proszę Państwa. Ruchy cen będą niewielkie (do dołu). Rynek dozna
tylko stagnacj
> i
> (mała ilość transakcji).

z wrózką sie widziałeś ?;)


Jeśli przeciętny nowy developer nabył 1m2 pum za ok
> ~1000 ~2000 PLN , koszt wykonawcy z mat. ~3500 ~ 6000 PLN/M2,
marża min 30% to
> ceny muszą się kształtować na poziomie 6000 - 12000 PLN/m2.

znam inne wyliczeni min dom devlopment gdzie generalny wykonawca
wzioł ok 2,6tys m2 uzytkowej


Nikt nie będzie
> dokładał do interesu.


nigdy niemiałeś swojego interesu chyba ? lepsze są mniejsze straty
niz wieksze

A właściciele z rynku wtórnego nie przeboleją ceny rażąco
> różnej od rynku pierwotnego.

znowu wrózka ?

> Będą oczywiście okazje. Ktoś się wywróci na kredycie, ktoś
wyjeżdża itp. Ale to
> szczegół a nie ogół i to dla klienta z gotówką a nie kredytem 100%
(za wolno).
>
> Jeszcze jedna uwaga do średnich cen (szczególnie rynek wtórny),
patrzcie na cen
> y
> transakcyjne a nie wywoławcze, to duża różnica, nie 3% jak
twierdzą niektórzy.
> Na rynku pierwotnym średnia to też lipa. Np. na Woli jak się
wyciągnie średnią
> z
> Hiltona (piszę o mieszkaniach) i badziewia przy Lazurowej to
wyjdzie pod 10 000
> PLN/M2. Tylko niech jakiś magik sprzeda kołchoz na dalszej Woli
średnio po 9 00
> 0
> PLN/m2. Powodzenia życzę.
> pzdr
> LOK


co prawda to prawda .

[Gość: LOK]

jotde2 napisał:


> z wrózką sie widziałeś ?;)

nie tylko taka sytuacja już parę lat temu była

> znam inne wyliczeni min dom devlopment gdzie generalny wykonawca
> wzioł ok 2,6tys m2 uzytkowej

jaka to różnica gotówka czy towar, ważne jak wysenione

> nigdy niemiałeś swojego interesu chyba ? lepsze są mniejsze straty
> niz wieksze

tu się bardzo mylisz, raczej nigdy nie byłem na pensji. deweloper pracuje na
takich kwotach przy których przeciągnięcie sprzedaży (brak przychodu, koszty
biura itp.)o parę miesięcy nie stanowi dużego problemu.

>znowu wrózka ?

nie doświadczenie

pzdr
LOK

[jotde2]

> nie tylko taka sytuacja już parę lat temu była

ale wtedy to devloperzy oparli sie o ściane kosztów która im sie już
niewiele cofneła bo wtedy niebyło bańki a od razu recesja a teraz to
wszyscy mogą sie cofnąć z marz(oprócz dev. też gw producenci
materiałów ) i jedynie koszty robocizny mogą pozostać lub wzrosnąć
wpływająć oczywiscie na wszystkie elementy układanki ale w
niewielkim stopniu.

> > znam inne wyliczeni min dom devlopment gdzie generalny wykonawca
> > wzioł ok 2,6tys m2 uzytkowej
>
> jaka to różnica gotówka czy towar, ważne jak wysenione

twoje wyliczenie z poprzedniego postu jest chyba przesadzone (min na
1 m2 mieszkania idzie ok 0,5m2 gruntu)

deweloper pracuje na
> takich kwotach przy których przeciągnięcie sprzedaży (brak
przychodu, koszty
> biura itp.)o parę miesięcy nie stanowi dużego problemu.

a kto mówi o paru miesiącach ? po prostu bedzie coraz trudniej
sprzedać bo sie coraz wiecej budow rozpoczynna wiec sie bedzie dev.
coraz bardziej starał min. obnizając cene .

[Gość: LOK]

jotde2 napisał:

> twoje wyliczenie z poprzedniego postu jest chyba przesadzone (min na
> 1 m2 mieszkania idzie ok 0,5m2 gruntu)

nie ważne ile kosztuje 1m2 gruntu, dla dev. jest ważne ile ta ziemia kosztuje w
przeliczeniu na 1m2 mieszkania, a tu ostatnio ceny na rynku były ok 1500 PLN.
zależy to od intensywności zabudowy,ilości kondygnacji, współczynnika miejsc
postojowych itp.

> a kto mówi o paru miesiącach ? po prostu bedzie coraz trudniej
> sprzedać bo sie coraz wiecej budow rozpoczynna wiec sie bedzie dev.
> coraz bardziej starał min. obnizając cene .

ci co rozpoczęli będą sprzedawać. jeśli sprzedaż potrwa 1 - 1,5 roku dłużej od
zakładanego czasu to tragedii nie będzie (dla dev.). natomiast nowe inwestycje
zostaną 1)przesunięte w czasie,2)rozpoczęte tylko dla dziennika budowy i
wstrzymane,3)wystawione na sprzedaż jako grunt z pozwoleniem. dlatego nie
podniecałbym się ilością wydanych pozwoleń na budowę.

[jotde2]

> > twoje wyliczenie z poprzedniego postu jest chyba przesadzone
(min na
> > 1 m2 mieszkania idzie ok 0,5m2 gruntu)
>
> nie ważne ile kosztuje 1m2 gruntu, dla dev. jest ważne ile ta
ziemia kosztuje w
> przeliczeniu na 1m2 mieszkania, a tu ostatnio ceny na rynku były
ok 1500 PLN.
> zależy to od intensywności zabudowy,ilości kondygnacji,
współczynnika miejsc
> postojowych itp.

zgadza sie ,mocno przesadziłeś (jesli chodzi o średnią dla wawy
wrocka czy jakiegoś innego miasta ) jesli sie myle to podaj żródło
swoich rewelacji.

> > a kto mówi o paru miesiącach ? po prostu bedzie coraz trudniej
> > sprzedać bo sie coraz wiecej budow rozpoczynna wiec sie bedzie
dev.
> > coraz bardziej starał min. obnizając cene .
>
> ci co rozpoczęli będą sprzedawać. jeśli sprzedaż potrwa 1 - 1,5
roku dłużej od
> zakładanego czasu to tragedii nie będzie (dla dev.).

to ci sie chyba tylko tak wydaje

natomiast nowe inwestycje
> zostaną 1)przesunięte w czasie,2)rozpoczęte tylko dla dziennika
budowy i
> wstrzymane,

a budowlańcy bedą sobie w d.... grzebać ?albo euro 2012 budować ;)?
ceny wykonawstwa wiec spadną .

3)wystawione na sprzedaż jako grunt z pozwoleniem.

wiec cena gruntu spadnie

dlatego nie
> podniecałbym się ilością wydanych pozwoleń na budowę.

co do wszystkiego trzeba zachować dystans.

[Gość: [e-mail]]

> (mała ilość transakcji).Jeśli przeciętny nowy developer nabył 1m2 pum za ok
> ~1000 ~2000 PLN , koszt wykonawcy z mat. ~3500 ~ 6000 PLN/M2,

te liczby to koszty budowy ale chyba na ksiezycu.....
za chwile znow uslyszymy jak ci biedni deweloperzy duzo ryzykuja.
Skad stwierdzenia ze dozna tylko stagnacji ? Jest duzo za tym ze na zemdleniu sie nie skonczy a ze uzyje retoryki posziego wymagana bedzie reanimacja.

[Gość: LOK]

Muszę Cię rozczarować ale ceny są tylko z Warszawy. Cena to nie tylko zarobek
developera. Zapewniam że przeciętny dev. ma ostatnio ogromne problemy ze
znalezieniem GW za rozsądne pieniądze. Większość z nich podnosząc ceny wcale nie
podnosi marży.

[Gość: [e-mail]]

oczywiscie oczywiscie - ten powszechny mit o tym ze deweloperzy lupia klientow to tylko potworne oszczerstwa :))

[Gość: ghr]

czytalem Twoje posty i zgadam sie w 100% zreszta mam te same
doswiadczenia ale Twoje szanse na przekonanie ze wykonawsto nie moze byc
tansze niz 3500 w wawie sa slabe bo KZS bedzie przywolywaw raporty spolek
i sie sie jaral ze tam gdzies bylo 2600 ,ONI WIEDZA LEPIEJ |:)



"Muszę Cię rozczarować ale ceny są tylko z Warszawy. Cena to nie tylko zarobek
> developera. Zapewniam że przeciętny dev. ma ostatnio ogromne problemy ze
> znalezieniem GW za rozsądne pieniądze. Większość z nich podnosząc ceny wcale ni
> e
> podnosi marży.

[poszi]

> tansze niz 3500 w wawie sa slabe bo KZS bedzie przywolywaw raporty spolek
> i sie sie jaral ze tam gdzies bylo 2600 ,ONI WIEDZA LEPIEJ |:)

KZS przynajmniej podaje źródła. Co robi KZW(zrostów)? Macha rękami.
Rozumiem, że twierdzisz, że ta umowa ze spółką giełdową to fikcja, tak?

Swoją drogą koszty budowy to nie jest rzecz świeta. W czasie ostatniego kryzysu
koszty budowy spadły o kilkanaście procent.
www.stat.gov.pl/gus/45_2783_PLK_HTML.htm
A wtedy to był miniboom i minikryzys. Teraz był megaboom.

[Gość: ghr]

nigdy nie mowilem o wzrostach :)
> Rozumiem, że twierdzisz, że ta umowa ze spółką giełdową to fikcja, tak?
nie twierdze ze byla fikcja czesto jest tak ze trnaksacja jest wiazana np tu
robicie za 2600 a tam za 5000 albo inne mozliwosci

poza tym chyba od czasów Enronu to chyba nawet ty nie bedziesz
kwestiownwal ze raport tak jak zolnierz dziewczynie nie wszystko powie

moje watpienie jest tym silniejsze ze mialem okazje widziec takie rzeczy z
bliska jak KZS bedzie obchodzil swoje 5 lecie to przy piwie iorzeszkach
mozemy pogadac :)

[jotde2]

> robicie za 2600 a tam za 5000 albo inne mozliwosci

no i ?
niemoze sie wrócić sytuacja z przed ok 3 lat ?
koszty spaść ?
devloperzy popuszczą(najpierw w gacie ;) niektórzy juz to zaczeli
robić (materiały juz staniały )
również generalni wykonawcy popuszczą :)
i pamietaj że sprzedając rynek patrzy w przyszłosc a nie w
przeszłosc tak bylo przy podwyzkach i bedzie (choć przyznaje ze z
ociąganiem i bólem d...:)przy obnizkach.
są też gorsze scenariusze o których pisałem np .wycofywanie sie
ludzi z umów juz przy 10%-15 obsówie cen na rynku ,niech tylko
pójdzie fama że ceny spadają ,kto wtedy kupi dziure w ziemi ?
ludkowie bedą czekać na koniec inwestycji a devloperzy robic w
gacie :)

[Gość: umpapumpa]

poszi napisał:

> > tansze niz 3500 w wawie sa slabe bo KZS bedzie przywolywaw raporty spolek
> > i sie sie jaral ze tam gdzies bylo 2600 ,ONI WIEDZA LEPIEJ |:)
>
> KZS przynajmniej podaje źródła. Co robi KZW(zrostów)? Macha rękami.
> Rozumiem, że twierdzisz, że ta umowa ze spółką giełdową to fikcja, tak

Poszi - to była umowa ze stycznia, poza tym 2600 netto , a nie brutto

Dane za sierpień i wrzesień

[poszi]

Dany w tys. dla całego kraju
Sierpień 2007 (2006)
Pozwolenia: 23,4 (15,1)
w tym deweloperzy i spółdzielnie 12,1 (7,2)

Rozpoczęte budowy: 18,6 (14,2)

Styczeń-sierpień 2007 (2006)

Pozwolenia: 159,7 (103,4)
w tym deweloperzy i spółdzielnie 78,5 (47,3)

Rozpoczęte budowy: 123,7 (88,3)

Dany w tys. dla całego kraju
Wrzesień 2007 (2006)
Pozwolenia: 23,2 (17,0)
w tym deweloperzy i spółdzielnie 12,5 (8,5)

Rozpoczęte budowy: 17,4 (13,3)

Styczeń-wrzesień 2007 (2006)

Pozwolenia: 182,9 (120,4)
w tym deweloperzy i spółdzielnie: 91,0 (55,8)

Rozpoczęte budowy: 141,1 (101,6)

Sytuacja bez większych zmian i ciągle imponująca aktywność budowlana.
Przekroczenie 200 tys. pozwoleń jest już w tym roku całkowicie pewne
(prawdopodobnie już w przyszłym miesiącu), 170 tys. liczba mieszkań, których
budowę rozpoczęto też wydaje się niezagrożona. Podniosła się liczba oddawanych
mieszkań (o czym mowa w forum.gazeta.pl/forum/72,2.html?f=106&w=70991512 )
i w tym roku będzie to prawdopodobnie przynajmniej 20% więcej niż rok temu i to
będzie rosnąć w kolejnych latach, gdy materializować się będą kolejne budowy z
czasów boomu.

Te i inne dane zaktualizowane jak zwykle pod
licznikmieszkan.atspace.com/GUS.html