Do BEBIAKA proszę o radę

[Gość: Tomek]

Proszę Cię o radę.W projekcie umowy przedwstępnej dotyczącej zakupu
mieszkania w nowobudowanym przez dewelopera budynku notariusz wprowadził taki
zapis:
"§17
Notariusz pouczył Strony o konsekwencjach zawarcia niniejszej umowy, w
szczególności o treści art. 390 Kodeksu cywilnego i o możliwości ujawnienia
praw i roszczeń z niniejszej umowy w księdze wieczystej."

Deweloper najchętniej nie zgodziłby się na ten zapis.Czy jest to możliwe i
jeżeli tak to jakie konsekwencje są z tego wyłączenia dla mnie.Wg dewelopera
chodzi im aby nie ujawniać w księdze wieczystej obecnie jakichkolwiek
roszczeń.Moim zdaniem te roszczenia o których mówi ten punkt dotyczą tego,że
kiedy ewentualnie deweloper nie wywiąże się z umowy i ja mogę wystąpić do
sądu o wpis do księgi.Co o tym sądzisz?Pozdrawiam Tomek
mail:[e-mail]

[Gość: Bebiak]

Gość portalu: Tomek napisał(a):

> Proszę Cię o radę.W projekcie umowy przedwstępnej dotyczącej zakupu
> mieszkania w nowobudowanym przez dewelopera budynku notariusz wprowadził taki
> zapis:
> "§17
> Notariusz pouczył Strony o konsekwencjach zawarcia niniejszej umowy, w
> szczególności o treści art. 390 Kodeksu cywilnego i o możliwości ujawnienia
> praw i roszczeń z niniejszej umowy w księdze wieczystej."
> Deweloper najchętniej nie zgodziłby się na ten zapis.Czy jest to możliwe i
> jeżeli tak to jakie konsekwencje są z tego wyłączenia dla mnie.Wg dewelopera
> chodzi im aby nie ujawniać w księdze wieczystej obecnie jakichkolwiek
> roszczeń.Moim zdaniem te roszczenia o których mówi ten punkt dotyczą tego,że
> kiedy ewentualnie deweloper nie wywiąże się z umowy i ja mogę wystąpić do
> sądu o wpis do księgi.Co o tym sądzisz?Pozdrawiam Tomek
> mail:[e-mail]


Jeżeli zawierasz umowę przedwstępną (a tak zrozumiałam z Twojego postu) to
oczywiście nie musisz wnosić do sądu o wpis praw i roszczeń do Działu III
księgi wieczystej. Te prawa i roszczenia, o którym tu mowa to nie możliwość
wniesienia o wpis do księgi tylko roszczenia o zawarcie w przyszłości umowy
przyrzeczonej czyli sprzedaży. To jest Twoje roszczenie, które wynika z
zawartej przez Ciebie umowy.
A notariusz informuje Cię w tym paragrafie:
1). o tym, że umowa zawarta w tej formie daje Ci takie prawo, że gdyby
developer w przyszłości nie chciał przystąpić do zawarcia umowy sprzedaży to
możesz wystąpić do sądu o wykonanie tej umowy a oznacza to, że o ile będzie to
prawnie możliwe to sąd przeniesie na Ciebie prawa własności lokalu zastępując
oświadczenie developera;
2). o tym, że możesz zawsze złożyć wniosek do sądu o wpis tych roszczeń i praw
wynikających z tej umowy, żeby (najkrócej pisząc) poinformować wszystkich, że
taka właśnie umowa została zawarta a nadto, aby uświadomić innym, że w
przypadku o ile zawrą umowę, która mogłaby naruszyć Twoje prawa Ty możesz żądać
uznania jej za bezskuteczną w stosunku do Ciebie.
Wniosek o wpis praw i roszczeń do księgi możesz złożyć również od razu w umowie
przedwstępnej - pewnie to wiesz.
Pozwól, że zwrócę Twoja uwagę na dwie rzeczy w tym temacie:
1). Dlaczego zawierasz z developerem umowę przedwstępną a nie zobowiązującą w
trybie art. 9 ustawy o własności lokali, która jest dla Ciebie w/g mnie
silniejsza w skutkach? Pamiętaj tu jednocześnie, że o ile dla zawarcia umowy
przedwstępnej prawo nie wymaga żadnych warunków o tyle dla tej umowy tzw.
developerskiej (właśnie zobowiązującej w trybie art. 9 ustawy o własności
lokali) prawo wymaga aby developer był właścicielem/wieczystym użytkownikiem
gruntu, uzyskał pozwolenie na budowę oraz aby roszczenia z tej umowy były
wpisane do księgi wieczyste (tu już nei ma wyboru co do wpisu: muszą być
wpisane do księgi). Jeśli dwa pierwsze warunki developer spełnia to dlaczego
nie taka umowa tylko przedwstępna?
2. Druga moja uwaga związana jest poniekąd z ta pierwszą. Pisząc wyżej o
skutkach zawarcia umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego napisałam, że
sąd przeniesie własność o ile będzie to prawnie możliwe. Oznacza to, że jeśli
lokal nie zostanie wybudowany to i sąd jego własności nie przeniesie bo nie ma
przecież wówczas przedmiotu.
Dlatego zwracam Twoją uwagę na tę umowę w trybie art. 9: ta umowa ma dla Ciebie
ten skutek, że gdyby developer przestał budować to Ty możesz wnosić o wykonawcę
zastępczego, który budowę dokończy, co może być przecież dla Ciebie istotne.
Tomku, czy to w miarę dla Ciebie jasne co napisałam? Czy jest to zrozumiałe dla
Ciebie? Przemyśl wszystko to co napisałam, zastanów się nad tym, co Ci
zasugerowałam, a jeśli coś nie jest jasne tak jak powinno być to się odezwij.
Pozdrawiam Cię bardzo serdecznie. B.

[Gość: Tomek]

Formę umowy przedwstępnej a nie zobowiązującej zaproponował mi notariusz.Jeżeli
chodzi o własność gruntu to jest tak:na części gruntu użytkownikiem wieczystym
jest deweloper, a w części jest ona mu użyczona przez Urząd Gminy.Urząd obecnie
wystąpił o założenie księgi wieczystej i ten kawałek działki zostanie sprzedany
deweloperowi bez przetargu.Pozwolenie na budowę jest.Budynki są kończone i
zostaną prawdopodobnie oddane na przełomie półrocza 2004.Czy w takiej sytuacji
możliwa jest umowa zobowiązujaca w trybie art.9?Pozdrawiam i czekam na Twą
radę.Może na maila?[e-mail]

[Gość: Bebiak]

Cześć (chyba wolę tutaj, bo wychodzę z założenia, że w taki sposób może jeszcze
ktoś kiedyś skorzysta z naszej wymiany zdań). Nie Tomku, w tej sytuacji
developer nie jest właścicielem/wieczystym użytkownikiem gruntu, na którym
powstaje budynek a tym samym nie spełnia warunków do zawarcia umowy w trybie
art. 9. Zostaje Ci wobec tego umowa przedwstępna (pocieszające jest to, że
budynek prawie stoi). Rozważ w takim razie zawarcie od razu w tej umwoie
wniosku o wpis praw i roszczeń do Dzialu III księgi. Mnie - przyznam szczerze -
trochę dziwi, że developer nie chce ujawniać żadnych roszczeń. I koniecznie
przez większymi wpłatami pilotuj jak wygląda sytuacja tego gruntu, którego nie
jest właścicielem developer - póki co on buduje na nie swoim gruncie a budynek
pewnie stoi na obu działkach. Skąd znasz sytuację tego gruntu np. że bez
przetargu itd? Jeśli do developera to może warto zainteresować się u
właściciela jak to wygląda, jakie są perspektywy w sensie czasowym nabycia tego
gruntu, jakie warunki muszą być spełnione. Pamiętaj jednocześnie, że w naszym
prawie wiodący jest gruntu - wszystko co na gruncie stanowi własność
właściciela gruntu bez względu na to kto to wzniósł. Oczywiście są przepisy
dotyczące rozliczenia nakładów poczynionych na cudzą nieruchomość, oczywiście
można próbować (gdy budynek więcej wart niż grunt) przenosić w stosownym trybie
własność nieruchomości, wszystko to prawda, tyle, że są to procesy ciągnące się
nieraz wiele lat. Teraz nie masz innej możliwości (jeśli chcesz zawierać
umowę) jak zawrzeć umowę przedwstępną, oczywiście najlepiej w formie aktu
notarialnego i z wnioskiem do sądu. Bo to jest myślenie na zasadzie rozważania
co jest dla mnie silniejsze w skutkach:
- czy umowa pisemna czy w formie aktu: oczywiście w formie aktu:
- czy wpisanie roszczeń do księgi czy nie: oczywiście wpisanie roszczeń.
Rozumiesz mój tok rozumowania? W 100% ewentualnego niebezpieczeństwa nigdy nie
wyeliminujesz ale możesz zwiększyć swoje bezpieczeństwo na tyle na ile się da.
Czy to w miarę dla Ciebie zrozumiałe? Przemyśl sobie wszystko to co Ci
napisałam, a jak coś nie tak to się odezwij.
Pozdrawiam Cię serdecznie. B.

[Gość: Tomek]

Witaj.Bardzo Ci dziękuję za tak wyczepującą radę.Bez wątpienia poswięciłaś mi
dużo czasu i wiedzy.Działka na której stoją budynki należy wyłącznie do
dewelopera.Działka która jest mu użyczona stanowi zaplecze:miejsce na
parking,chodniki,trawniki itp.Co do przeniesienia własności-informacje te mam z
Urzędu Gminy (pismo skierowane do dewelopera) i z informacji ustnych we
właściwym wydziale(został wysłany wniosek o założenie księgi wieczystej na
działkę).Budynki są jak na oko w 70-80% wykonane do stanu surowego
zamkniętego.Co do uwag dewelopera co do wpisu-obawiają się,że potencjalni inni
klienci się przestraszą przed zawarciem umowy jeśli moje żądania będą wpisane
do księgi zaraz po podpisaniu aktu notarialnego.
Reasumując: akt notarialny,umowa przedwstępna a art 390 kc nie powinien ich
przerażać jeśli nie wystąpię z wpisem teraz a tylko ewentualnie jeśliby nie
wywiązali się z umowy i nie podpisali ze mną umowy o przeniesieniu własności
(czyli ostatecznego aktu notarialnego) w czasie ujętym w umowie przedwstępnej
czyli zażądałbym realizacji umowy od Sądu.Sądzę,że taka forma umowy powinna
zadowolić obie strony umowy.Przepraszam jeśli wypowiadam się trochę jak
laik.Pozdrawiam i jeszcze raz Ci dziękuję.Tomek

[Gość: Bebiak]

Gość portalu: Tomek napisał(a):

> Witaj.Bardzo Ci dziękuję za tak wyczepującą radę.Bez wątpienia poswięciłaś mi
> dużo czasu i wiedzy.Działka na której stoją budynki należy wyłącznie do
> dewelopera.Działka która jest mu użyczona stanowi zaplecze:miejsce na
> parking,chodniki,trawniki itp.

Tomku, jeśli jest tak jak napisałeś to musisz zapytać developera co w
przyszłości będzie nieruchomością wspólną: może być tak, że będzie to ta
działka, na której wznoszony jest budynek (budynki) i jeśli tak to developer
jest właścicielem gruntu i nie ma przeszkód do zawarcia umowy w trybie art. 9.
Co z tą pozostałą działką przy takiej konstrukcji? Może być to sprzedaż
udziałów, może developer zostawi sobie i będzie pobierał jakieś koszty za
korzystanie - nie wiem. Developer z pewnością ma od początku jakąś "wizję" tej
inwestycji i Ty tę "wizję" znać powinieneś.
Może być rownież tak, że tą nieruchomością wspólną będzie cały ten teren bo
developer będzie to łączył w jedną nieruchomość i tu już tego warunku nie ma.

>Co do przeniesienia własności-informacje te mam z
> Urzędu Gminy (pismo skierowane do dewelopera) i z informacji ustnych we
> właściwym wydziale(został wysłany wniosek o założenie księgi wieczystej na
> działkę). Budynki są jak na oko w 70-80% wykonane do stanu surowego
> zamkniętego.Co do uwag dewelopera co do wpisu-obawiają się,że potencjalni
>inni klienci się przestraszą przed zawarciem umowy jeśli moje żądania będą
>wpisane do księgi zaraz po podpisaniu aktu notarialnego.

Hm, cóż dziwnego jest przy wpisie: "prawa i roszczenia na rzecz Tomasza Kowala
wynikające z umowy zobowiązującej do wybudowania lokalu" albo "z umowy
przedwstępnej"? Tomku, czy Ciebie taki wpis wystraszyłby od razu na starcie czy
raczej usiłowałbyś się dowiedzieć tylko czy aby te roszczenia nie dotyczą
Twojego lokalu? Poza tym czy roszczenia są wpisane czy nie to z mocy zawartej
umowy przedwstępnej Ty i tak te roszczenia masz - czy developer zamierza
zatajać fakt zawierania z innymi ludzikami umów przedwstępnych? Tylko tak to
napisałam - dla przemyślenia.

> Reasumując: akt notarialny,umowa przedwstępna a art 390 kc nie powinien ich
> przerażać jeśli nie wystąpię z wpisem teraz a tylko ewentualnie jeśliby nie
> wywiązali się z umowy i nie podpisali ze mną umowy o przeniesieniu własności
> (czyli ostatecznego aktu notarialnego) w czasie ujętym w umowie przedwstępnej
> czyli zażądałbym realizacji umowy od Sądu. Sądzę,że taka forma umowy powinna
> zadowolić obie strony umowy.Przepraszam jeśli wypowiadam się trochę jak
> laik.

Chciałabym, żebyś wiedział poandto, że dla możliwości wnoszenia do sądu o
zawarcie umowy w trybie art. 390 kc (gdyby developer się uchylał) nie musisz
mieć wcale wpisanych roszczeń o księgi wieczystej. Te roszczenia wypływają z
samej umowy a nie z wpisu roszczeń do księgi - rozumiesz tę różnicę?

>Pozdrawiam i jeszcze raz Ci dziękuję.

I ja Cię również pozdrawiam i dziękuję za dziękuję. B.

[Gość: Tomek]

Wszystkie działki będą stanowić nieruchomość wspólną.Jeszcze raz Ci
dziękuję.Jestem pewny,że Twe rady będą mi bardzo pomocne w dalszych pracach nad
zawarciem mojej umowy notarialnej z deweloperem.Jak jeszcze bedę miał jakieś
pytanie pozwolę sobie Cię zapytać na forum.Serdecznie pozdrawiam.Tomek