Dostępność mieszkań na świecie

[rumun_navigator]

Znalazłem ciekawy raport, który dosłownie zmiata z powierzchni ziemi tezę KZS
głoszącą jakoby na tzw. dojrzałych rynkach mieszkania były bardziej dostępne.
Miłej lektury.

www.business2.com.au/wp-content/uploads/2009/01/dhi.pdf

169tys$ to 480 tys zl

[Gość: !]

Rekordowy spadek cen domów w USA 2009-05-12 20:32
Ceny domów w Stanach Zjednoczonych spadły w pierwszym kwartale o 14
proc. w porównaniu z poziomem sprzed roku. To rekordowy spadek cen -
przeciętny dom kosztuje teraz 169 tys. dolarów. To dane National
Association of Realtors. Niemniej tempo spadku cen zaczyna hamować.


Tanio sprzedam dom w USACeny spadły w 134 z 152 miejskich okręgów.
na najbardziej w Cape Coral i Ft.Myers na Florydzie, San Francisco i
San Jose.

Przyczyną spadku jest wyprzedaż przez banki przejętych
nieruchomości.

Zapasy domów "z drugiej ręki" spadły do 3,7 mln w marcu z 3,8 mln w
lutym. Liczba nowych domów na sprzedaż spadła do 311 tys., co jest
najniższym poziomem od stycznia 2002.

Całkowita sprzedaż istniejących domów spadła w ciągu roku o 6,8
proc. W porównaniu z czwartym kwartałem spadek wyniósł 3,2 proc.

Mimo tej sytuacji widać lekkie zahamowanie spadku cen domów. Średnia
cena domu w USA spadła w marcu o 12 proc. (licząc rok do roku), to
jednak wolniejszy spadek niż w lutym (14 proc.) i styczniu (18
proc.).

Autor: AL
Źródło: Bloomberg

[Gość: !]

Dom na Florydzie za mieszkanie w Warszawie 2009-06-20 10:11
Ceny nieruchomości w Stanach Zjednoczonych są najniższe od
kilkunastu lat. Średnio spadły nawet o 50 proc. Teraz jest tam
najlepszy czas na inwestycje, zwłaszcza jeżeli inwestor nie musi
starać się o kredyt.


Dom na FlorydzieNa Florydzie można kupić dom z trzema sypialniami i
basenem w cenie kilkudziesięciometrowego mieszkania w Warszawie –
wylicza Piotr Pawlikowski, specjalista ds. nieruchomości
zagranicznych Pressiton Estate. Wybudowanie go jest obecnie dużo
droższe niż kupienie gotowego, ponieważ część nieruchomości
sprzedawanych jest hurtem przez banki – dodaje.

Nieruchomości sprzedawane przez bank są tańsze od tych na wolnym
rynku – wskazuje Maria Ladowski, pośrednik w obrocie
nieruchomościami. Bank chce jak najszybciej zbyć nieruchomość, aby
uzyskać płynność finansową i ograniczyć koszty związane z jej
utrzymaniem.

Przy inwestowaniu na rynku amerykańskim nie można kierować się
wyłącznie niską ceną. Zakup taniej, ale niezbyt atrakcyjnej
nieruchomości nie będzie dobrą inwestycją.

– Bardzo często o cenie domu lub mieszkania decyduje widok z okna.
Mieszkanie z widokiem na ocean lub zatokę dużo łatwiej wynająć, a w
przyszłości sprzedać – wskazuje Agata Sulej z Pressiton USA.

– Dokładnie trzeba obliczyć koszty przedsięwzięcia. Do ceny zakupu
dochodzą coroczne podatki, obowiązkowe ubezpieczenie oraz opłata
administracyjna za utrzymanie nieruchomości – mówi Tomasz Wandel.

Jeżeli decydujemy się na zakup domu lub mieszkania w USA, warto
wiedzieć, że nie potrzebujemy do tego wizy ani karty stałego pobytu.
Ustanawiając pełnomocników, można nabyć nieruchomość, nie ruszając
się z domu.

– Jeżeli staramy się o finansowanie z banku amerykańskiego, to może
on wymagać dokumentów, które potwierdzą status zawodowy lub
materialny kredytobiorcy – twierdzi Piotr Pawlikowski.

Mimo kryzysu banki pożyczają pieniądze na inwestycje. Cudzoziemcy
muszą jednak posiadać wkład własny – 30 proc. w przypadku nabycia
domu, 50 proc., gdy kupujemy apartament – wylicza Piotr Pawlikowski.
Zabezpieczenie będzie stanowiła jedynie ta nieruchomość. Jeżeli nie
będziemy w stanie spłacać naszego kredytu, bank zaspokoi się z
nieruchomości i nie będzie od nas żądał dodatkowych świadczeń.

Inwestycje na rynku amerykańskim są bezpieczne – mówi Tomasz Wandel,
prezes zarządu Invest 2001 sp. z o.o. Całą transakcję nadzorują
prawnicy, dokumenty są poświadczane przez amerykańskiego urzędnika.

Autor: Wiktoria Falandysz redaktor programu „Ruch w
nieruchomościach” TV Biznes
Źródło: GP/forsal.pl

[bd_007]

O so chozi? Przecież magiczna relacja mieszkanie = 3,5 * dochód gospodarstwa domowego występuje. I to w takich słynnych metropoliach jak Hagerstown czy Shreveport!

A, że w jakimś syfiastym Londynie czy zapyziałym Melbourne to jest siedmiokrotność? Kogo to w sumie obchodzi :)

[malamalina]

satorianus, musisz jednak wrocic do szkoly i sie douczyc. Dlatego
ceny RE w Wawie musza (jako mnoznik wynagrodzenia) przypominac
bardziej "biedne" miasta na zachodzie, poniewaz srednie zarobki w
Wawie wynosza EUR okolo 1k na miesiac, czyli cale EUR 24k brutto
rocznie jesli przyjac ze pracuje 2. Troche malo zostaje po oplatach
za mieszkania, jedzeniu, ubraniu, kosztach samochodu. Takze blizej
do Hagerstown niz do Londynu. Poza tym te ceny sa w raporcie z 2008
z najbogatszych miast, teraz juz -20% od tamtych poziomow.

[...]

[Gość: ifares]

Wiadomość została usunięta ze względu na złamanie prawa lub regulaminu.

[Gość: oleg]

czy Ty go czytales? a moze zapytam inaczej, czy zrozumiales o czym jest ten raport??

[Gość: Zenek]

On ten raport czytał po przepuszczeniu przez elektronicznego tłumacza w google,
stąd te głupoty w interpretacji, to jedyne wytłumaczenie :)

[rumun_navigator]

O stosunku ceny domów do wynagrodzenia gospodarstw domowych. KZS z uporem
maniaka upiera się, że wskaźnik tez na całym świecie nie przekracza 3,5. Z
raportu wynika, że mało jest takich miejsc na ziemi.

[Gość: oleg]

to moze przeczytaj uwaznie. proponuje zaczac od:

"In the hundreds of cities with overpriced housing characterized in the Survey,
first-time homeowners
and renters will continue to confront exorbitant expenditures on shelter while
the public debate
continues on whether or not to relax the stranglehold on the supply of land for
residential
construction. We can only hope that by continuing to focus attention on this
issue, one of the most
critical issues now facing our cities, the authors of the Survey will continue,
as they have before, to
broaden the discussion and to improve the evidence necessary to arrive at the
right political choices
now confronting growing cities everywhere."

a potem

"In recent decades, the Median Multiple has been remarkably similar among the
nations surveyed,
with median house prices being generally 3.0 or less times median household
incomes. This historic
affordability relationship continues in many housing markets of the United
States and Canada.
However, the Median Multiple has escalated sharply in Australia, Ireland, New
Zealand and the
United Kingdom and in some markets of Canada and the United States."

a potem

zerknac na tabele na stronie 7

Table ES-1
Demographia Housing Affordability Rating Categories
Rating Median Multiple
Severely Unaffordable 5.1 & Over
Seriously Unaffordable 4.1 to 5.0
Moderately Unaffordable 3.1 to 4.0
Affordable 3.0 or Less

i nie bede wiecej odpowiadal na twoje posty, przynajmniej na okres wakacji.

zastanow sie co robisz.

[rumun_navigator]

Czyli w skrócie. Wskaźnik "w przyrodzie" był, ale się zmył. A co było a nie
jest, nie pisze się w rejestr :) U nas zapewne w postpegierach też ceny nie
wystrzeliły do kosmosu, ale czy to czegoś dowodzi? Polityka banków poważnie
ograniczyła tradycyjnie rozumianą dostępność mieszkań na całym świecie i nie
jesteśmy tu naprawdę żadnym wyjątkiem. Ba, nie wiem czy nie łapiemy się po tej
"dostępniejszej" stronie... No, ale w Niemczech tanio. I w Austrii... :) I
prawie nigdzie indziej w cywilizowanym świecie.

> i nie bede wiecej odpowiadal na twoje posty, przynajmniej na okres wakacji.

Dlaczego akurat na okres wakacji?

[Gość: oleg]

> Dlaczego akurat na okres wakacji?

bo jestem zmeczony, mam duzo pracy, ale moze po wakacjach odpoczne.
to tez takie dziwne?

[Gość: oleg]

> O stosunku ceny domów do wynagrodzenia gospodarstw domowych. KZS z uporem
> maniaka upiera się, że wskaźnik tez na całym świecie nie przekracza 3,5. Z
> raportu wynika, że mało jest takich miejsc na ziemi.

i juz na prawde na koniec.

Twierdzenie, ze raport zmiata z ziemi KZS, gdyz raport przeczy temu, iz wskaznik
dostepnosci mieszkan na przestrzeni dziesiecioleci utrzymywal sie na poziomie
3,5 jest tak niewiarygodna manipulacja, iz przechodzi to moje wszystkie
wyobrazenia. Jak mozna stawiac taka teze i dawac link do takiego raportu!!!
Jak mozna twierdzic, iz nie bylo housing bubble (o czym ten raport wlasnie
traktuje!!) i ze ostatnich kilka lat jest przykladem normalnosci?? To juz nie
jest nawet smieszne, to jest po prostu oburzajace.

[rumun_navigator]

> utrzymywal sie na poziomie 3,5

Rozumiesz różnicę między czasem przeszłym a teraźniejszym? KZS uważa, że ciągle
tak jest i powinno być! To zupełnie jakby trzymać w domu kolekcję taśm
magnetofonowych w nadziei, że świat do nich kiedyś powróci.

[Gość: oleg]

> o zupełnie jakby trzymać w domu kolekcję taśm
> magnetofonowych w nadziei, że świat do nich kiedyś powróci.

o porównaniu do taśm magnetofonowych nie wypowiem się, gdyz nie warto skoro nie
widzisz różnicy miedzy żarówka a świeczką :-)

> KZS uważa, że ciągle
> tak jest i powinno być!

Osoby, które zauważają nienormalność jako odstępstwo od normy (np. od normy, że
dzieci chodzą do szkoły) są według Ciebie w błędzie?

sweet dreams!

www.youtube.com/watch?v=VbGV2_8Yqg4
ps. kurcze, a juz liczylem, ze bedziesz mi zyczyl udanych wakacji ;) !

[Gość: rrrr]

rumun! tak obserwuje, ONI tak dobrze placa czy Ty jestes psychicznie chory??

[terion]

> KZS z uporem maniaka upiera się, że wskaźnik tez na całym świecie nie przekracza 3,5. Z raportu wynika, że mało jest takich miejsc na ziemi.

Mało? Na 265 zbadanych rynków współczynnik poniżej 4.0 ma 161 (brałem pod uwagę kategorie "affordable" i "moderately unaffordable"). I teraz uwaga, w raporcie brana jest pod uwagę mediana wynagrodzeń, a ta jest niższa niż średnia. Poza tym jak sądzisz, dlaczego współczynnik powyżej 3.1 określany jest jako unaffordable?
Zadanie wyliczenia tego współczynnika dla Warszawy i Krakowa jesteś w stanie wykonać sam.

[rumun_navigator]

A zrobiłeś sobie korelacje między indeksem wygwizdowości dane lokacji :) a
dostępnością? Odstawiam silną zależność!

[Gość: oleg]

z linkowanego raportu

"It seems likely that, sooner or later, the inherent instability and
unsustainability
that characterizes bubbles will lead to house price declines in Australia.
However, were it possible
for Australia to retain its highly over-valued house prices, there would still
be a significant cost.
Future generations would pay far more for housing than in the past, and
Australia’s relative standard
of living would decline."

znasz troszke english? and of course with your post you prove that relative
standard of livig will decline - correct? this is the future you describe,
right? declining standard of live...

Australia - to ile ludzi mieszka w calej Australii

[Gość: jacek]

mozesz nam przypomniec ?

[thesopranos]

Czytałeś ten raport?

The Demographia International Housing Affordability Survey does
not attempt to estimate the relative housing value in the
surveyed nations. There is considerable variation in the size of
houses and extent of building lot between the nations. The largest
new houses are in Australia and the United States, with Canada and
New Zealand having somewhat smaller houses. New houses
in Ireland and the United Kingdom are one-half or less the size of
new houses in the other four nations.

a w innym linku w raporcie:

According to national reporting agencies, the average new house
constructed in Australia or the
United States is approximately 2,200 square feet (over 200 square
meters), including both detached
houses and multiple units. New house sizes are nearly as large in New
Zealand (1,900 square feet or
175 square meters), while new detached houses average 1,900 square
feet (175 square meters) in
Canada.1 However, new average house sizes are less than one-half that
size in United Kingdom, (815
square feet or 76 square meters). This is only 15 percent larger than
the hundreds of thousands of
standardized flats built in tower blocks before 1990 by the East
German government (700 square
feet or 65 square meters).2 Irish new house sizes are, like their UK
counterparts, also comparatively
small, at 945 square feet (88 square meters). Moreover, new UK houses
are the smallest in the
former EU-15, while new Irish houses rank ninth out of 15 (Figure
1).

Ciekaw jestem czy w takich krajach jak USA, Australia, Irlandia czy
Anglia przeciętne mieszkanie budowane przez dewelopera ma 50 m2 a
zdarzają się i takie po 30 m2

Jak włączysz do takiej analizy domy w Polsce np. w Warszawie,
Krakowie, Gdańsku czy Wrocławiu to wyjdzie, że średni "house" w
Polsce kosztuje 1 mln zł a przy przeciętnym wynagrodzeniu 3 tys
(mediana a nie średnia podawana przez GUS 3,5 tys) to wskaźnik
dostępności wychodzi w Polsce na poziomie 25 czyli dwukrotnie
przekracza maksymalną skalę tej ankiety (max Honolulu na Hawajach
jest na poziomie 9)

średnia cena "house" w Anglii (gdzie bańka była jedną z największych
na świecie, obok Irlandii, Hiszpanii i USA) to 220 tys funtów
:news.bbc.co.uk/2/shared/spl/hi/in_depth/uk_house_prices/html/
houses.stm

przy przeciętnej pensji 25 tys funtów rocznie:

www.statistics.gov.uk/cci/nugget.asp?id=285
W porównaniu do Polski to tam jest taniocha. Więc nie wiem czy
chciałeś udowodnić, że w raporcie mediana jest > 3,5 czy też, że u
nas jest tak samo drogo jak na zachodzie?

do thesopranos

[Gość: oleg]

> Czytałeś ten raport?

nie czytal, ktos mu podeslal gotowca, niestety kiepskiego. swoja droga jestem b.
ciekawy kto za te posty placi i ile?

pozdro O.

Nazwa skal

[thesopranos]

jeszcze jedno: zerknij na nazewnictwo użyte w skalach


Affordable 3.0 or Less 87
Moderately Unaffordable 3.1 to 4.0 74
Seriously Unaffordable 4.1 to 5.0 40
Severely Unaffordable 5.1 & Over 64


Wszystko co jest > 3.1 przez autora traktowane jest jako
"unaffordable" a > 5,1 "Severely Unaffordable"

Warszawa ze swoim wskaźnikiem na poziomie 25 nazywało by się pewnie
"get out of here!"

[rumun_navigator]

Wracamy do tematu "średniego mieszkania" w Warszawie. I ja ciągle nie wiem
dlaczego za redaktorem M. większość uznaje za takie nówkę sztukę na Kabatach.
Myślę, że taki 60m2 niski płyciak na Mokotowie dużo bardziej pasuje do definicji
średniego mieszkania. Da się takie coś wyrwać za 400tys. Powiedzmy, że mamy parę
średniozarabiających warszawiaków: 400/12/9 = 3,7. I tym samym witamy w krainie
o nazwie: "Moderately Unaffordable".

Zadanie domowe

[poszi]

> średniozarabiających warszawiaków: 400/12/9 = 3,7. I tym samym witamy w krainie
> o nazwie: "Moderately Unaffordable".

Małe zadanie domowe.

1. Podaj różnicę między medianą a średnią. Która liczba jest większa w przypadku
zarobków.
2. Podaj różnice między dochodem "gospodarstwa domowego" a "średnio zarabiającej
pary". Który dochód jest większy? Wskazówka: ile osób zarabiających ma średnie
gospodarstwo domowe?

Jak uwzglednisz jedno i drugie, to otrzymasz poprawny "affordability index".

P.S To wszystko możesz wyciągnąć z tych badań BAEL, które mam nadzieje ostro
studiujesz.

[Gość: rumun_navigator]

Celowo przegiąłem żeby był kontrast to postu thesopranosa. Jasne, że będzie to
inaczej wyglądało, ale piątki czy szóstki i tak nie przekroczymy. Zresztą
przekonany jestem, że na rynkach takich jak nasz przeciętna tak naprawdę niedużo
znaczy... Może poprosimy na sąsiednim forum o portret typowego kupującego?
Czarnesłońce jest pośrednikiem. Może on coś nam powie?

[poszi]

> Celowo przegiąłem żeby był kontrast to postu thesopranosa. Jasne, że będzie to
> inaczej wyglądało, ale piątki czy szóstki i tak nie przekroczymy.

Pogrzeb lepiej w tym BAEL. Aż sie zdziwisz jaka jest mediana dochodów
gospodarstw domowych w porównaniu ze średnia zarobków na osobę.

P.S Oczywiście thesopranos się zagalopował, ale to nie zmienia faktu, że Ty też.

[thesopranos]

Hej!

Poszi, z czym się zagalopowałem? z tym 1 mln za średni house czy z pensjami?

pzdr

[poszi]

> Poszi, z czym się zagalopowałem? z tym 1 mln za średni house czy z pensjami?

Z jednym i drugim. To, że jest to nazywane "house" nie oznacza osobnego domu.
Przecietny dom na Zachodzie w sensie mediany (przynajmniej w Europie, bo w USA
istotnie domy są większe), to całkiem skromny szeregowiec. Ale to nawet nie oto
chodzi. Istotą jest, że w kazdym kraju przeciętna jest inna. W bogatych domy są
lepsze, w biedniejszych, skromniejsze. Dopóki Polska nie będzie miała dochodu
takiego jak na Zachodzie, na pewno nie bedzie nas stać na taki standard. W
Warszawie szeregowiec byłby powyżej przeciętnej i do mediany trzeba by było
raczej brać przeciętnej wielkości mieszkanie, bo to jest "mieszkanie Kowalskiego".

To licznik relacji. A mianownik to mediana dochódu na gospodarstwo domowe, a nie
na osobę (w końcu mieszkania/domy zajmują gospodarstwa domowe). To więcej niż
dochód na osobę, ale oczywiście dużo mniej niż 2x dochód na osobę.

Tym niemniej to wyjdzie i tak "severely unaffordable", ale nie kosmos.

[rumun_navigator]

Istotnie warto by było przyłożyć wyniki BBGD. Można tam też "namierzyć"
Warszawę, bo rekordy w bazie są przyporządkowane nie tylko do województwa, ale i
do wielkości miejscowości. Może w weekend znajdę trochę czasu i nad tym usiądę,
ale na razie mam w cholerę roboty. Jeszcze kilkanaście artów do obskoczenia
dzisiaj :) Ale jak się wykażę to może awansują mniej na analityka i będę jak
Szarek :)

[thesopranos]

>>To, że jest to nazywane "house" nie oznacza osobnego domu.

przecież nie napisałem, że oznacza osobny dom. Właśnie po to wkleiłem definicje z tego artykułu jak różne definicje spełnia.

nie zmienia to faktu, że domy są włączone do tych statystyk i dlatego ja też je włączyłem. Jestem tutaj akurat na bieżąco i cena przeciętnego domu w Warszawie to 1,5 mln a segmentu/bliźniaka 800 tysięcy. Jak dołożysz do tego mieszkania ze średnią ceną 500 tyś to wyszła mi średnia cena 1 mln za polski "house"

> Dopóki Polska nie będzie miała dochodu
> takiego jak na Zachodzie, na pewno nie bedzie nas stać na
> taki standard.

rozumiem, że piszesz tylko o powierzchni jako wyznacznik standardu?

>Warszawie szeregowiec byłby powyżej przeciętnej i do mediany
> trzeba by było raczej brać przeciętnej wielkości mieszkanie, bo
> to jest "mieszkanie Kowalskiego".

ale przecież nie mierzymy mediany mieszkań kowalskiego tylko całego rynku. To po prostu Kowalski powinien poruszać się w okolicach mediany i poniżej.

Jeżeli to więc mediana "house'u" to byłoby to pewnie mieszkanie z wyższej półki lub segment. Bo jeżeli dolny kwartyl to jakieś 40 m2 mediana 80 m2 mieszkanie lub segmencik/bliźniak 120 m2 a 3 kwartyl to domy wolnostojące.

> dochód na osobę, ale oczywiście dużo mniej niż 2x dochód na osobę.

Fakt, błąd. za bardzo pojechałem w dół z tą pensją. Rzeczywiście wskaźnik ten nie będzie w kosmosie do tego stopnia, ale wciąż zdecydowanie > 10 maxymalnego w tym raporcie.

[poszi]

> to 1,5 mln a segmentu/bliźniaka 800 tysięcy. Jak dołożysz do tego mieszkania z
> e średnią ceną 500 tyś to wyszła mi średnia cena 1 mln za polski "house"

To jest dużo za dużo jak na cenę "mieszkania/domu statystycznego Kowalskiego".
Zauważ, że tam była też mediana cen. Przeceniasz znaczenie domów, domów w
Warszawie jest bardzo mało.

> rozumiem, że piszesz tylko o powierzchni jako wyznacznik standardu?
>

Głównie. Ale to nie chodzi o to. Chodzi o to, jakie jest mieszkanie, który jest
medianą, dla którego połowa mieszkań jest droższych.

> Fakt, błąd. za bardzo pojechałem w dół z tą pensją. Rzeczywiście wskaźnik ten n
> ie będzie w kosmosie do tego stopnia, ale wciąż zdecydowanie > 10 maxymalne
> go w tym raporcie.

Nie będzie.

Przeciętne mieszkanie w Warszawie ma 57m2 (przez mieszkanie GUS rozumie
mieszkanie lub dom).
www.stat.gov.pl/cps/rde/xbcr/warsz/ASSETS_08_wwa_07_06.pdf
Mediana powierzchni jest pewnie minimalnie mniejsza (tu nie ma aż takiej
skośności, jak w przypadku dochodów, ale jest). Teraz sobie musisz wyobrazić
jeszcze medianowy standard (zapewne niewysokie mieszkanie z lat PRL, ani nie
nowe, ani nie rozpadająca sie rudera czy mrówkowiec) i medianową lokalizację.
Mnie sie wydaje, ze rumun tu trafił akurat z 400 tys. zł dla medianowego
mieszkania, ale prawie na pewno nie mniej (natomiast być może trochę więcej).

Wg moich rachunkow "na kolanie" wskaźnik dostępności dla Warszawy wynosi 6,2 i w
szczycie bańki zapewne oscylował wokół 8,5, ale poprawił się na skutek spadku
cen i wzrostu płac. W 2004/05 roku wynosił między 3 a 4. 6,2 to ciągle "severely
unaffordable" i 8,5 stawiałoby było Warszawe w czołówce listy najdroższych
mieszkań, ale ponad 10 to na pewno nie jest i prawie na pewno nie było. Być
może, gdyby rachunki zrobić dla Krakowa w szczycie bańki, to byłoby ponad 10.

Założyłem, że mediana dochodów brutto gospodarstwa domowego to 120% średniego
wynagrodzenia brutto w Wwie wynoszącego 4500 zł, czyli 5400 zł. Szacunek bierze
się z tego, że średnio gospodarstwo domowe w woj. mazowieckim ma 1,2
pracujacych osob i 0,6 na pobierających emerytury (które sa duzo niższe niż
dochody z pracy) (te przedzialy się częściowo nakładają),
www.stat.gov.pl/cps/rde/xbcr/warsz/ASSETS_08w_08_01.pdf
a mediana zarobkow dla kraju, to 80% średniej.
www.stat.gov.pl/cps/rde/xbcr/gus/PUBL_struktura_wynagrodzen_10_2006.pdf
(wbrew bajaniom rumuna, w Warszawie rozkład zarobków jest jeszcze bardziej
nierównomierny niż w całym kraju, więc w Warszawie mediana to jeszcze mniejszy
procent średniej, ok. 77%, a jeśli uwzględnić gospodarstwa domowe ogółem, a nie
tylko pracujących, to zapewne jeszcze mniej). Nie upierałbym się, gdyby łączny
wskaźnik mediany gospodarstw do średniej pracujacych okazał się równy np. 130%,
ale już prawie na pewno nie więcej, a z duzym prawdopodobieństwem mniej (w Wwie
gospodarstwa domowe są mniejsze). Można mieć w miare dobre informacje dotyczace
dochodów netto na gospodarstwo domowe (w 2007 roku średnia to 3416 zł netto na
gospodarstwo domowe w mazowieckim),
www.stat.gov.pl/cps/rde/xbcr/warsz/ASSETS_08w_08_02.pdf
ale przeliczanie tego na brutto i wydedukowanie mediany wymaga sporej
gimnastyki. Można jednak w ten sposób zrobić niezależne sprawdzenie:
3416*1,11*1,1*1,45*0.8=4840 zł
(o 11% w Warszawie wyższe dochody niż w mazowieckim, o 10% wzrosły dochody od
2007 roku, płaca brutto to ok 145% netto, co jest zawyżone, bo to dotyczy w
takim stopniu tylko pracowników, 80% mediana względem średniej), więc nawet
wyszło mniej.

Dla zdziwionych, że mediana dochodów na gospodarstwo domowe jest taka mała.
W USA
Mediana dochodow gospodarstwa
en.wikipedia.org/wiki/Household_income_in_the_United_States
Średni dochód na osobę
www.statemaster.com/graph/eco_per_inc_percap-economy-personal-income-per-capita
Stosunek 131%. W Polsce sporo mniej osób pracuje, ale jest nieco mniejsza
nierównomierność dochodów.

[rumun_navigator]

> wbrew bajaniom rumuna, w Warszawie rozkład zarobków jest jeszcze bardziej.

Jasne, że jest bardziej. Spojrzyj na stronę 236 "Struktury wynagrodzeń", potem
na stronę 233 i powiedz co widzisz. Ja tam widzę, że zawód i płeć mają
fundamentalne znaczenie dla zarobków. W tym sensie "średnia
mazowiecka/warszawska" zupełnie nie nadaje się do szacowania siły nabywczej
wybranych grup. Nie wspominając o tym, że zupełnie umykają Ci dane o ich
zamożności.

A cała analiza jest rzeczywiście KZS-owa w duchu. Zupełnie ignoruje to, że tanie
kredyty podniosły realną dostępność domów. Tak samo jest u nas. Cały KZS
nieustająco wieszczy powrót cen sprzed bańki wydając się nie pamiętać, że wtedy
w obiegu były kredyty na 15lat i 10% a teraz są na 30lat i 5%. Szczególnie dziwi
mnie fakt, że Ty to ignorujesz.

[Gość: czesiu]

Rumunie czy Ty nie rozumiesz, że jak pisze się, iż za m2 w mieście X płaci się 1 średnią pensję za m2 mieszkania to mowa jest o średniej pensji wszystkich
a nie z poszczególnych grup zawodowych ????

Przed bańką pożyczki były również na 100% na 25-30lat i na 7% w PLN
więc znowu się grubo rozmijasz z prawdą.

Ty pewnie o tym wiesz, rozumiesz ale tak to już jest w naganiactwie.
Prawda jeśli nie pasuje jest nie ważna.
Kłamać, kłamać, mącić paru ulegnie prymitywnej metodyce

[ponton_kloszard]

Daj sobie spokoj, nie tlumacz mu. On i tak nie zrozumie. Dziesiąty rok
robi zaocznie licencjat a w przyszłym roku zapisze sie na przyspieszony
kurs angielskiego.

[rumun_navigator]

> Przed bańką pożyczki były również na 100% na 25-30lat i na 7% w PLN
> więc znowu się grubo rozmijasz z prawdą.

No i mamy typowy przykład ignorancji. Takie pożyczki były na samym początku
bańki i to one ją rozkęciły. Wcześniej... Zresztą zobacz sobie sam jak było
wcześniej jak wyglądały pożyczki w latach 2000-2003. Bo wbrew powszechnej opinii
w 2004r mieliśmy już niezłe wzrosty.

Wskazówka dla czesia.

[rumun_navigator]

Jak na załączonym obrazku.

www.zakup-mieszkania.pl/kredyt-hipoteczny/kredyt-hipoteczny-wstep.html

Jestem w stanie zrozumieć to, że czesie, oka i steady-e tego po prostu nie
wiedzą lub nie chcą wiedzieć. Ale że poszi to ignoruje... Tego już nie kumam. W
sumie jest to ciekawy temat wart osobnego wątku.

Kredyty a fundamenty

[poszi]

>
> Jestem w stanie zrozumieć to, że czesie, oka i steady-e tego po prostu nie
> wiedzą lub nie chcą wiedzieć. Ale że poszi to ignoruje...

Strzelasz z nowymi "ale" z szybkościa karabinu maszynowego.

Zacznę od tego, ze pisząc "w 2004 roku były niezłe wzrosty" zapominasz napisać,
że w latach 2001-2003 były dramatyczne, dwucyfrowe spadki. 2004 rok to poza tym
początek ożywienia gospodarczego, początek spadku bezrobocia i wzrostu płac,
więc fundamenty do wzrostu cen jak najbardziej były. Nie kazdy wzrost cen to bańka.

A teraz jeśli chodzi o meritum. Twierdzę, że kredyty nie zmieniają w poważnym
stopniu fundamentów. Jedyne, co kredyty pozwalają to:
a) przenieść popyt z przyszłości na dzisiaj (zamiast oszczędzac, kupuję już)
b) przenieść popyt na mieszkania od wynajmujących (z mieszkań na wynajem) do
ostatecznych konsumentów "materii miszkaniowej".

Efekt a) jest całkowicie neutralny na długoterminowe fundamenty (ale może
dramatycznie wpłynąć na chwilowy popyt, jeśli nastepuje poluzowanie standardów
kredytowych).
Efekt b) minimalnie przesuwa równowagę w stronę wyższych cen. Dlaczego? Bo
pozbywamy się pośrednika. Wynajmujący pobierają opłatę za swoją usługę, więc
czynsz za wynajem jest w warunkach równowagi długoterminowo wyższy niż koszt
kupna samemu, co sprawia, że ludzie wydając tyle samo w ciągu życia na
mieszkanie, moga zapłacić więcej niż wynajmujący, którzy część tego strumienia
zatrzymują dla siebie. Ale to jest "efekt drugiego rzędu", bo też te kokosy
wynajmujących nie są jakieś niebotyczne. Szacowałby ten efekt na kilkanaście
procent od ery przedkredytowej (a odpowiedni mniej od lat dwutysięcznych, kiedy
kredyty już były), co powinno i tak zostać całkowicie zrównoważone przez bądź co
bądź wzrost bogactwa Polaków (w bogatszych krajach można za 1 pensje kupić
więcej, więc w tej powinniśmy się byli przesunąć w stronę większej dostępności
mieszkań za jedną pensję). Być może nawet nie tyle, bo wynajem rynkowy to mały
udział rynku, a poza tym mało kto w Polsce wynajmuje całe życie.

Na Zachodzie upowszechnienie kredytów nie zmieniło fundamentalnych relacji cen
do zarobków.
dx.doi.org/10.1016/S0264-9993(97)00009-6
"We find that the single most important determinant of real house prices is real
income. Over the last 60 years real house prices have risen broadly in line with
income."
I ze środka artykułu:
"Nevertheless, demographic factors such as the proportion of
the population between 20 and 29 appear to have an important role as well.
However, by definition a particular cohort of the population cannot have
anything but a temporary effect on house prices, though the effect may be
protracted."

Kredyty nie sprawiaja, że kogoś teraz stać na tyle więcej, ile wynosi jego
zdolność krdytowa. Stać go na prędzej lub stać go bez pośrednika. Ale to
wszystko. I tak wszystkie koszty "dachu nad głową" są oparte na dochodach
ludności i dlatego w warunkach równowagi przeciętne gospodarstwo stać na
przeciętne mieszkanie.

[rumun_navigator]

> Kredyty nie sprawiaja, że kogoś teraz stać na tyle więcej, ile wynosi jego
zdolność krdytowa

Zgadzam się. Ale czy Polacy rzeczywiście brali w czasach rozdawnictwa kredytów
tyle, ile tylko mogli wziąć? I czy rzeczywiście kryteria liczenia zdolności
kredytowej już wróciły do poziomów z 2005r?

Poza tym stosujesz dość swobodnie pojęcie "dłuższej perspektywy". Oczywiście
może tak być, że w dłużej perspektywie będziemy mieli wysoką inflację, wyższe
stopy, wyższe zarobki i kiedyś rzeczywiście osiągniemy poziom 1metr = pensja.
Ale dojście do tego punktu może nam zająć spokojnie 10, 15 lub 20lat.

Poza tym mimo wszystko jest jakiś aprioryzm w Twoim twierdzeniu, że: "że kredyty
nie zmieniają w poważnym stopniu fundamentów". Jak dla mnie jest to spore
nadużycie jeśli weźmiemy pod uwagę, że rozmawiamy o rynku na którym większość
zakupów jest finansowana z kredytu. Ostatecznie zawsze na końcu każdej analizy
jest Kowalski, który podejmuje suwerenną decyzję. A do jej podjęcia zazwyczaj
potrzebna mu jest odpowiedź tylko na jedno pytanie: "Jaką będę płacił ratę".

Poza tym wydaje mi się, że zbytnio fetyszyzujecie tę zdolność kredytową. Czy
naprawdę Polacy brali zawsze kredyty na max zdolności? Ja bym się na taki hazard
nie porwał nawet dzisiaj. Poza tym kryteria liczenia zdolności póki co NIE
SPADŁY do poziomów z 2005r, więc o czym w ogóle rozmawiamy? Mogę zgodzić się z
twierdzeniem, że polityka banków i wynikający z niej wzrost cen to chwilowa
anomalia, ale jest problem z tym, że trwa ona dalej... Ile kredytów i na jaką
wartość zostanie udzielonych w kryzysowym 2009r? Jak te liczby wyglądały w 2003
i 2004r?

[rumun_navigator]

Gołym okiem jest też widoczna sprzeczność w Twoich poglądach. Z jednej strony
przyznajesz, że to tanie kredyty wywindowały ceny. Zarazem jednak uważasz, że
nie są one w stanie zahamować spadków. Możesz to wytłumaczyć?

tanie kredyty wywyindowaly ceny nieruchomosci w US

[Gość: jacek]

USA - wzrost oprocentowania spowodowal pekniecie banki

po obnizeniu stop prawie do zera - nadal trwa spadek cen

niskie stopy procentowe w Japonii - od prawie 10 lat - nie powoduja
powrotu do poziomow cenowych z lat '80 - ani w nieruchomosciach ani
na gieldzie

to jak w pokerze - szalencza licytacja amatorow konczaca sie
sprawdzeniem i przegrana moze sie zdarzyc raz - potem juz dlugo,
dlugo nie odwaza sie na tego typu szalenstwo

tanie kredyty i spadek cen gruntu w Tokyo - poz264

[Gość: jacek]

www.toukei.metro.tokyo.jp/ssihyou/ss-etosi.htm#1
od 1994 do 2004 - spadek o 60 %

[rumun_navigator]

A w całej Japonii? Weź pod uwagę, że w Tokio wystąpiło swego rodzaju unikalne
szaleństwo. :)

unikalne szalenstwo panuje glownie w twoich

[Gość: jacek]

postach - jak udawadniam ci kolejne klamstwo - ty zamiast przeprosic
i spadac - znowu jakis bzdurny unik

[rumun_navigator]

> po obnizeniu stop prawie do zera - nadal trwa spadek cen

W USA mają "Fixed-Rate Mortgage" i sytuacja z tego powodu wygląda trochę
inaczej:
www.expertrealestatetalk.com/blog/2008/10/30/us-mortgage-rate-trends/"
> to jak w pokerze - szalencza licytacja amatorow konczaca sie
> sprawdzeniem i przegrana moze sie zdarzyc raz

Kto u nas sprawdził? Ludzi masowo nie tracą mieszkań, karnie spłacają kredyty
nawet dzieci franka z 2008r. Być może do czasu, ale myślę, że nawet w sytuacji
wyższych stóp masowych przejęć u nas nie będzie.

[poszi]

> Gołym okiem jest też widoczna sprzeczność w Twoich poglądach. Z jednej strony
> przyznajesz, że to tanie kredyty wywindowały ceny.

Nie tyle tanie, co dawane niemal każdemu w dowolnej wysokości (oczywiście to
duże uproszczenie). To wielkość, a nie koszt miał znaczenie.

Nie wiem, jaki procent osób brał kredyty w maksymalnej wysokości zdolności
kredytowej, ale na pewno spory brał na niemal 100% wartosci nieruchomości. Banki
uruchomiły gwałtownie wielka pulę osób bez żadnych oszczędności.

> Zarazem jednak uważasz, że
> nie są one w stanie zahamować spadków. Możesz to wytłumaczyć?

A przeczytajże jeszcze raz ten post mój wyżej. Zauważyłeś, że pisałem, że
poluzowanie kredytowe może gwałtownie przesunąć popyt z przyszłości? Ale nie na
trwale. W końcu wysokie ceny zabijają popyt. Osoby, które kupiłyby za kilka lat,
kupiły wtedy. Wszyscy się rzucili do kupowania z wiadomym skutkiem. Do tego
jeszcze mozliwość podsycała panika ("kto nie kupi mieszkania, przegra życie").
Ale taka kumulacja wymaga nie tyle samych luźnych standardów, ale coraz
luźniejszych, powiększania puli osób, które mogą kupić. Wystarczy przestać
luzować warunki i proces się odwraca, bo pula się wyczerpuje z powodu wysokich
cen. A jak się warunki kredytowe zacieśnia, to proces jest jeszcze
gwałtowniejszy. Teraz bez wątpienia mamy do czynienia z zacieśnieniem w
porównaniu ze szczytem bańki.

[rumun_navigator]

A przeczytajże jeszcze raz ten post mój wyżej. Zauważyłeś, że pisałem, że
poluzowanie kredytowe może gwałtownie przesunąć popyt z przyszłości? Ale nie na
trwale. W końcu wysokie ceny zabijają popyt. Osoby, które kupiłyby za kilka lat

A w sumie to niby czemu nie na trwałe? Zawsze jest jakaś przyszłość i ludzie,
którzy za parę lat kupiliby, ale kupują teraz. Ot, zmiana modelu.


Wystarczy przestać luzować warunki
A nie wystarczy jak pozostaną luźne lub w miarę luźne. Kredyty z ratą na
poziomie połowy dochodu rodziny wciąż są osiągalne.

Teraz bez wątpienia mamy do czynienia z zacieśnieniem w porównaniu ze
szczytem bańki.

Zgadzam się. Ale w porównaniu z polityką banków sprzed bańki wciąż jesteśmy w
strefie tanich i dostępnych kredytów. Czy zgodzisz się z tym twierdzeniem?

[rumun_navigator]

Poza tym Twój model zakłada, że popyt zasadniczo jest niezmienny. Ot, co roku
jest zapotrzebowanie na 10tys mieszkań w Warszawie. A co z tą większością
wojewódzwtwa mazowieckiego, która tu nie mieszka, ale pracuje jak to pięknie
wykazałeś bd_007? Czy oni naprawdę nie chcieliby się tu osiedlić?

Ok. Załóżmy, że premier Pawlak postanawia uatrakcyjnić nieco program "Rodzina na
Swoim" i oferuje kredyty o sztywnym oprocentowaniu(1%) na pierwsze mieszkanie
każdego młodego małżeństwa. Popyt z przyszłości został już przyciągnięty,
spekuła nie ma dostępu do tej opcji, więc według Twojej teorii ceny nie powinny
się zmienić. Tak?

Gdzie się podziałeś?

[rumun_navigator]

Rozmowa robiła się coraz ciekawsza.

nikt nie chce gadac z deweloperskim naganiaczem

[Gość: jacek]

przepros i spadaj

zostales zlapany na klamstwach i manipulacji

szkoda czasu na prozne dyskusje z nieuczciwym naganiaczem

[Gość: rrrr]

dokladnie, niech przeprosi i spada

[poszi]

> Rozmowa robiła się coraz ciekawsza.

Już w zasadzie wszystko, co miałem powiedzieć, powiedziałem.

> Ok. Załóżmy, że premier Pawlak postanawia uatrakcyjnić nieco program "Rodzina n
> a
> Swoim" i oferuje kredyty o sztywnym oprocentowaniu(1%) na pierwsze mieszkanie
> każdego młodego małżeństwa. Popyt z przyszłości został już przyciągnięty,
> spekuła nie ma dostępu do tej opcji, więc według Twojej teorii ceny nie powinny
> się zmienić. Tak?

Po pierwsze to byłoby subsydium, bynajmniej nie rynkowa zmiana warunków
kredytowych. Tak podniecając się spadkami stóp procentowych w porównaniu z
latami dziewięćdziesiątymi, nie zauwazyłeś, że wtedy była wyższa inflacja i
stopy procentowe były wyższe nie bez powodu?
Kilkunastoprocentowe stopy brzmią strasznie, ale są mniej straszne, jak o
kilkanascie procent rocznie rosły płace.

Po drugie to byłaba zmiana warunków. Oczywiście, że wyzwoliłaby nowy popyt.
Jednak to by z czasem wpływało coraz mniej na ceny (ale każde subsydium ma
niezerowy wpływ).

Po trzecie, nie trzeba patrzeć na trwający eksperyment w kraju nad Wisłą.
Wyobraź sobie, że na Zachodzie też kredyt hipoteczny trafił do mas kilkanaście
lat po wojnie. Linkowałem powyżej, że w dłuższym terminie niemal wyłącznie ceny
determinowały realne dochody, a nie taniość i dostępność kredytów.

[rumun_navigator]

Oczywiście, że wyzwoliłaby nowy popyt.

A skąd tym razem by "przepłynął"? Przypominam, że dopłatami byłyby objęte tylko
te osoby, które i tak by kupiły. Nic się nie zmienia, tylko kredyt jest tańszy.
Co w tej sytuacji dzieje się z cenami?

[rumun_navigator]

> To wielkość, a nie koszt miał znaczenie
A koszt nie wpływał na wielkość kredytu, który brał Pan "stać mnie płacić 1500
raty?" Czy ta rata nie wpływała z kolei na zdolność? To są naczynia połączone i
nie wiem czemu rozpatrujemy te kwestie osobno. No chyba, że z powodów
ideologicznych. Zdolność spadła, raty nie...

rumun_n. - to deweloperski trol - nie ma sensu

[Gość: jacek]

sie z tym trolem spierac - kiedy wykazesz mu, ze klamie jak pies
(vide PZP dla Wilanowa, czy Tokyo) - bedzie ci wpieral, ze sie nie
znasz, bo napisales, ze psy sa lepsze od kotow - a to nieprawda

i tak w kolko

chory facet

[Gość: czesiu]

> No i mamy typowy przykład ignorancji
Tak z Twojej strony.
Akurat na początku 2003roku brałem kredyt i pamiętam jakie były warunki, były podobne do tych teraz.
Zasadnicza różnica była w liczeniu zdolności kredytowej.
W tym należy głównie upatrywać takich wzrostu cen.
Oprócz łatwo dostepnych pożyczek (jak to mówiono liberalnie liczonej zdolności kredytowej) potrzeba było jeszcze czegoś -
smasowanej, medialnej nagonki na kupowanie mieszkań.
Tą akcję rozpoczęto w 2004, po wejściu do unii, bardzo dobry moment zresztą z głową wybrano.

[rumun_navigator]

> Akurat na początku 2003roku
No to brałeś jeden z pierwszych tanich kredytów. Rok później te kredyty
nakręciły popyt i mieliśmy wzrosty. Niemniej rok wcześniej już tak różowo nie
było. Ty dziwnym trafem wziąłeś kredyt w najbardziej opłacalnym momencie i
sugerujesz tym samym, że "przed bańką", czyli i w 2001 i 2002r kredyty w sumie
były takie same. I Ty trzy posty temu zarzucałeś mi manipulację?

Ten wykres sporo wyjaśnia
stooq.pl/q/?s=wrpln3m
Przed 2003 tanie kredyty NIE ISTNIAŁY. Po ich wejściu ceny nie skoczyły od razu
zapewne przez bezwładność rynku. Za to w 2004r mieliśmy już znaczące wzrosty i
jazdę bez trzymanki latach 2005/2006.

[Gość: czesiu]

Rok późneij kredyty były już tańsze a zdolność kredytowa sporo wyższa.
Rumunie sam piszesz, że ceny zależą od kredytów, kredyty zależą od zarobków. Był okres, w którym znacznei zmieniono zależność kredyt dochód na korzyść jego wysokość. To razem z przygotowaną nagonką spowodowało szaleńczy wzrost cen mieszkań. Nie był on spowodowany wzrostem zamożności.
Od roku trwa zacieśnianie kredytowania, będzie ono postępować dalej. Zdolność kredytowa spada, dostępnośc kredytów spada.
Ceny również, bardzo niechętnie spadną do poziomu 0,7-1,0 pensji za m2 w Wawie.
Ty naganiaj dalej, wszak z tego żyjesz a że jest to zwykła prostytucja, widać na Tobie nie robi wrażenia.

[rumun_navigator]

Zdolność kredytowa spada, dostępnośc kredytów spada[...]Od roku trwa
zacieśnianie kredytowania, będzie ono postępować dalej

A nie spadła tylko raz jakiś rok temu? Jakoś nie widzę żeby ten proces
postępował. Acha! Wbrew temu co niektórzy piszą kryteriom nadal daleko jest do
tych przedbańkowych. W odniesieniu do nich kredyty nadal są stosunkowo łatwo
dostępne. I tanie niemal tak jak w najlepszym okresie. Co oczywiście ma swój
wpływ ceny. Poszi właśnie próbował wypromować tezę, że ceny nie mogą zależeć od
kredytów, ale chyba już wie, że porwał sie z motyką na słońce i... milczy

> Ty naganiaj dalej, wszak z tego żyjesz
Jeśli bym miał naganiać to robiłbym to inaczej i nie tutaj. Te wątki wcale nie
mają tak dużej oglądalności jak się wszystkim wydaje. IMO na tym rynku nie ma w
zasadzie profesjonalnych funsetterów.

Rumuńskie dziwki są chore

[Gość: Drapie się]

[Gość: czesiu]

> postępował. Acha! Wbrew temu co niektórzy piszą kryteriom nadal daleko jest do
> tych przedbańkowych.
Zgadza się. Dostępność kredytów, zdolność kredytowa jeszcze się pogorszą.
Ceny nie pozostaną obojetne

[rumun_navigator]

> Zgadza się. Dostępność kredytów, zdolność kredytowa jeszcze się pogorszą.

Bo Ty tak chcesz?

nie - bo ty tak nie chcesz - a twoja wiarygodnosc

[Gość: jacek]

jest ujemna

facet, ktory nawet nie potrafi przeczytac PZP, nie potrafi zrozumiec
danych - ktore sam linkuje - jako analityk jest bardzo malo
wiarygodny

jednym slowem kazda teza zbudowana na zaprzeczeniu twojej jest
bardziej wiarygodna od twojej

[rumun_navigator]

Myślisz, że dlatego poszi spasował w ostatniej dyskusji? Ja myślę jednak, że
jako najmędrszy w KZS wiedział po prostu pętla się zaciska i za dwa, trzy posty
nie będzie w stanie bronić dłużej niedorzecznej tezy głoszącej jakoby
oprocentowanie kredytów nie miało dużego wpływu na zdolność kredytową i ceny
mieszkań. Więc udał zmęczenie swe tematem(i mną) i się zmył. Nie da się zwalczyć
argumentów, więc zwalczajmy adwersarza. Żałosne.

nie - bo ty tak nie chcesz - a twoja wiarygod

[Gość: jacek]

kredyt dla wszystkich - juz to bylo i skonczylo sie wielkim bum i
glosnym placzem

Nowa era

[poszi]

> wpływ ceny. Poszi właśnie próbował wypromować tezę, że ceny nie mogą zależeć od
> kredytów, ale chyba już wie, że porwał sie z motyką na słońce i... milczy

Rumunie_navigatorze,

Wybacz, ale mam ciekawsze rzeczy niż pisać w koło macieju o tym samym. Teraz
wychodzisz z wciskaniem mi w usta czegoś, czego nie napisałem [co nota bene
satorianusowi się parę razy też zdarzyło], że ceny nie mogą zależeć od kredytów.
Wróć się parę postów wyżej i przeczytaj, że napisałem:
"A teraz jeśli chodzi o meritum. Twierdzę, że kredyty nie zmieniają w poważnym
stopniu fundamentów."

Ani to nie jest sformułowanie, że nie zmieniają wcale (napisałem uzasadnienie
dlaczego mogą wpływać i jaki to mogło mieć wpływ i dlaczego nie decydujący), ani
to nie jest zdanie o chwilowych cenach. Fundamenty=długookresowa relacja cen do
zarobków. Twoja niczym nie uzasadniona teza jest taka, że mamy teraz "nową erę"
i to zmieniło wartość fundamentalną i stosunek cen do zarobków już nigdy nie
wróci do sytuacji sprzed bańki (chyba że kredyty znikną lub staną sie tak
dostepne jak w latach dziewięćdziesiątych). Ta teza nie ma żadnego uzasadnienia
empirycznego i brzmi jak każda kolejna "nowa ekonomia", która miała uzasadniać
kolejną dmuchaną bańkę. Przeczytaj sobie artykuł, który zlinkowałem o brytyjskim
rynku (jak nie masz dostepu, to Ci go zamailuje). Wewnątrz możesz zobaczyć, że
jest niewielki wpływ od "realnych stóp procentowych", ale ceny w długim okresie
niemal wyłącznie zależą od realnych dochodów. Jest wiele innych takich
przykładów. Polska to nie jedyny kraj, w którym rozwinęły się kredyty
hipoteczne. Zachód też takie coś przechodził. Nie mamy żadnej "nowej ery".

Nie mam w tej chwili nic do dodania w tym temacie. Jak będziesz miał coś nowego
ciekawego, to mogę skomentować, ale nie jestem na każde Twoje zawołanie.

[steady_at_najx]

> Wybacz, ale mam ciekawsze rzeczy niż pisać w koło macieju o tym samym. Teraz
> wychodzisz z wciskaniem mi w usta czegoś, czego nie napisałem [co nota bene
> satorianusowi się parę razy też zdarzyło], że ceny nie mogą zależeć od kredytów

poszi - chyba nie powiesz ze pod nowym nickiem nie widzisz starego acz wciaz niezbyt madrego satorianusa ?

Skafanderek mozna zmienic ale stylu, braku zrozumienia tresci i wysnuwania cwierc-wnioskow z opacznie zrozumianej tresci juz nie

[Gość: rumun_navigator]

Piszę z nie swojego kompa, więc póki co tylko jedna refleksja dotycząca
"fundamentów". Mój kolega w 2001r. rozważał kupno 6tys metrów ziemi na Włochach.
Okolice inwestycji SUPO na Chrościckiego. W sumie to nawet nie wiem czy nie jest
to dokładnie ta sama działka na której buduje SUPO... Cena wówczas wynosiła
90tys złotych. Sprzedający nie chciał zejść na 80tys, więc do transakcji nie
doszło. Czy możesz mi powiedzieć kiedy i czy w ogóle ceny gruntu w tych
okolicach wrócą do "fundamentalnych" poziomów o których piszesz? A może jednak
nie wrócą? Może jednak mamy jakąś nową erę? Co Ty na to?

[Gość: rumun_navigator]

Twoja niczym nie uzasadniona teza jest taka, że mamy teraz "nową erę"
Oczywiście wiem, że chodzi o historię baniek wszelakich. Zwróć jednak uwagę na
to, że zapewne podobnie wypowiadali się dorożkarze o pierwszych seryjnie
produkowanych samochodach. Czasami również fundamenty się zmieniają.
Nieodwołalnie w krótkim, średnim i dłuższym terminie. A zmieniają się bardzo
łatwo na dziewiczych rynkach. Takich jak polski rynek kredytów hipotecznych
właśnie. Powrotu do kupowania mieszkań za żywą gotówkę raczej bez raptownego
wzrostu inflacji/stóp nie uświadczymy. Oczywiście być może w przyszłości kiedyś
taki scenariusz się wydarzy i rzeczywiście "długoterminowo" wrócimy do wartości
pensja=metr. Ale ta "długoterminowość" może równie dobrze oznaczać 20-30lat
czekania. Co z kolei musi mieć wpływ na indywidualne decyzje.

Trochę nie zrozumiałeś chyba o co chodziło mi w przykładzie z dopłatami, wiec
zapytam ponownie: Czy Twoim zdaniem w w sytuacji w której mamy zagwarantowaną
stałą liczbę osób chętnych na zakup mieszkania ceny mogą rosnąć jedynie z
powodu obniżania oprocentowania kredytu? Dostępne odpowiedzi:

a) Tak, krótkoterminowo
b) Tak, długoterminowo(na stałe)
c) Nie

Odpowiedź można uzasadnić :) Po odpowiedziach przejdziemy do omawianie modelu
(nie)równowagi na rynku i dopiero będzie ciekawie :) Na razie chciałbym po
prostu pozbierać parę rzeczy do kupy. A artykułu tak czy owak jestem ciekaw.
Wyślesz na maila gazetowego?

[Gość: jarek]

Czasami również fundamenty się zmieniają.
> Nieodwołalnie w krótkim, średnim i dłuższym terminie. A zmieniają
się bardzo
> łatwo na dziewiczych rynkach. Takich jak polski rynek kredytów
hipotecznych
> właśnie.

chyba do Ciebie niedociera ? nieważne że popyt sie być może trwale
zwiekszył i już np nie 100tys a 130tys osób bedzie co roku odbierać
swoje mieszkanka.
istotne jest to że podaż sie już do tego dostosowała i jest w
stanie łatwo sprostać nowemu popytowi tylko te ceny do których sie
wszyscy częściowo już przyzwyczaili niespadną z dnia na dzień bo
przeszkadza w tym psychologia rynku i to że devloperom (puki mają
jeszcze kase) bardziej opłaca sie sprzedać 1 mieszkanie i zarobić na
nim 100tys niż sprzedać 5 z zarobkiem 10tys. wkońcu jednak gdy
pojawi sie na rynku nawis niesprzedanych mieszkań zacznie sie zjazd .
ale fakt -może to potrfać . niema jednak możliwości by jedna branża
był znacznie bardziej dochodowa niż inne w dłuższej peryspektywie bo
dokona sie transfer kasy itd.

[Gość: jarek]

dla twojego modelu musiał by istnieć stały wzrost popytu .
a tu mamy raczej do czynienia z jego skokowym wzrostem ok 3-4 lat
temu ,aktualnym powrotem do stanu bardziej zbliżonego do wyjściowego
i jeśli twoje prognozy sie sprawdzą na ustabilizowaniu go na
poziomie powyżej wartosci początkowej ale stałym.

[Gość: jarek]

widze rumun/sator że jak dostajesz po dupie to poprostu zamykasz
jape i słusznie :) buhehehhe

[Gość: Obronca Rumuna]

Rumun nie robi niczego zdrożnego.
Pokazuje lemingom gdzie jest najbliższy klif, czym nieco
przyspiesza proces doboru naturalnego.

[rumun_navigator]

Po prostu głupstwa piszesz. Popytu nie wyznacza sama liczba osób chcących kupić
mieszkanie. Może dochodzić do sytuacji w której grupa kupujących jest ściśle
określona i niezmienna, ale ceny i tak rosną. Tak zapewne byłoby w modelu, który
przedstawiłem posziemu.

[Gość: Zenek]

rumun_navigator napisał:
Może dochodzić do sytuacji w której grupa kupujących jest ściśle
określona i niezmienna, ale ceny i tak rosną.

Czyli jak ktoś z tej grupy kupił mieszkanie , to nadal w grupie potencjalnych kupców pozostaje bo przecież grupa kupujących jest niezmienna.
Zabawny jesteś. Mam wrażenie że wymyśliłeś model deweloperskiego perpetum-mobile.

[rumun_navigator]

No tak. Bo przecież ludzie się kończą.

[steady_at_najx]

A jak myslalem ze grupa kupujacych jest scisle zwiazana z demografia
i to demografia mlodych.

Jesli mlodych coraz mniej a starcow coraz wiecej to przy mniej
wiecej stalej ilosci towaru na rynku (powiedzmy w przedziale 20-30
lat) i doplywu towaru spowodowanego podaza co bedzie sie na tym
rynku dzialo ?

"ceny i tak beda rosly" ?


PS : nie pisz prosze o potrzebie wyburzania bo tym argumentem sie
deczko osmieszysz.

[Gość: jarek]

> Po prostu głupstwa piszesz. Popytu nie wyznacza sama liczba osób
chcących kupić
> mieszkanie. Może dochodzić do sytuacji w której grupa kupujących
jest ściśle
> określona i niezmienna, ale ceny i tak rosną. Tak zapewne byłoby w
modelu, któr
> y
> przedstawiłem posziemu.

a konkurencja i inne branże sobie patrzą jak dany segment zaczyna
odznaczać sie ponadprzecietną rentownością ?to mogłoby mieć miejsce
w wysokiej technologi chronionej patentami itd ale nie w devloperce .
sator -litości ;)

[rumun_navigator]

Nie zdziwię się To, że rozkład zarobków jest z samej swojej natury daleki od
postaci normalnej i że miary centralne się rozjadą to oczywiste. Ale nie chodzi
o generalia, tylko o zarobki w ściśle określonych segmentach. BAEL ma dość dużą
próbę i tylko dzięki temu takie porównania są możliwe. W "Wynagrodzeniach wg.
zawodów" i kilku innych opracowaniach są takie analizy, ale niestety nie można
brać ich do końca na serio

[terion]

> Ale nie chodzi o generalia, tylko o zarobki w ściśle określonych
segmentach.

Jakich to segmentach? Znowu zaczniemy liczyć dostępność mieszkań
dla "kierowników i specjalistów"? To ciekawy współczynnik, ale co z
niego chcesz wyciągnąć, że dostępnośc mieszkań dla zarobków powyżej
średniej, jest ... powyżej średniej? Jakoś dla całego świata liczy
się mediane dla całej populacji, a u nas będziemy udowadniać, że
liczą się tylko kierownicy?

[rumun_navigator]

To zależy w dużej mierze od rozmiarów rynku. Może nasz jest na tyle maciupki i
wcale nie trzeba pospolitego ruszenia, żeby interes się kręcił? :) Może
wystarczy jak kupować będzie górne 200, 300 lub 400tys zatrudnionych? Ciekawa
teza(bo moja :)).

[Gość: czesiu]

> średniozarabiających warszawiaków: 400/12/9 = 3,7.
9tys netto/mies. ma wg Ciebie średnio zarabiająca para a wawie ??
no bardzo ciekawe
bo z danych GUS wynika, że może to być średni co najwyżej 6tys i mamy już wskaźnik 5,5

Manipulujesz rumunie ciągle
ile Ci płacą za takie ku... naganiactwo ?

[rumun_navigator]

Nie mieszajmy systemów. Nie bądźmy Peweksami. Oczywiste, że w różnych krajach
wielkości domów się różnią. Ba! Definicje domów się różnią. Ale jeśli porównywać
dom w dom to myślę, że średni metraż domu w Polsce jest jednak wyższy od tego w
UK, czy Irlandii. Ale to nieważne.

Ważne jest, czy "średniak" może sobie pozwolić na średni dom/mieszkanie. W myśl
obowiązującej w KZS teorii dziejów tylko biedni Polacy są pod tym względem pod
kreską. I ten raport dewastuje tę tezę.

zaczynam urlop :) HAHA! :)

[Gość: oleg]

>W myśl obowiązującej w KZS teorii dziejów tylko biedni Polacy są pod >tym
względem pod
> kreską. I ten raport dewastuje tę tezę.

Zatem jako beton (sam wiesz, ze tak mnie sklasyfikowales) dementuje Twoja
(niczym nie uprawniona teze - chyba, ze podasz link do wypowiedzi betonu, oraz
zdefiniujesz okreslenie "biedni polacy") teze, iz KZS twierdzi, ze tylko biedni
polacy sa "pod tym wzgledem" - prosze o definicje dla scislosci) po kreska.

dziekuje i pozdrawiam,
beton ;)

[rumun_navigator]

Oj, weż sobie choćby bzdury wklejane cyklicznie przez speca. Tyle, że on jeszcze
przyrównuje Warszawę do "Greater London". Co już w ogóle jest snem na jawie. A
westchnienia do cen "takich jak w normalnych krajach" pojawiają się w co drugim
wątku.

"Biedni Polacy". Niech będzie "Biedni gołodupcy". Pasuje?

[Gość: oleg]

> Oj, weż sobie choćby bzdury wklejane cyklicznie przez speca.

nigdy nie odnosilem sie do jego postow, wiec sobie nie wezme.

> "Biedni Polacy". Niech będzie "Biedni gołodupcy". Pasuje?

byc moze, jesli podasz definicje "biednych golodupcow", a tak serio
to mozesz sie prosze odniesc do clue cytowanego raportu vs teza, ze beda spadki ?

[rumun_navigator]

> byc moze, jesli podasz definicje "biednych golodupcow"

Eeee tak. Najpierw musielibyśmy zdefiniować biedę i biednych, potem wzielibyśmy
wyrazy z definicji i znowu je definiowali. Cholera, to jeden z bardziej
popularnych chwytów retorycznych, ale nijak nie mogę przypomnieć sobie jego
nazwy. W każdym razie mądrość ludowa zwie go "rozbijaniem g$#na na pianę". Nie
bawmy się w tak brzydki sposób. Przecież ja wiem i Ty wiesz o co chodzi.
Przewrotnie dodam, że byle głupi by wiedział :)

> to mozesz sie prosze odniesc do clue cytowanego raportu vs teza, ze beda spadki

Spadki? Pewnie będą. Ale nie dlatego, że mieszkania stały się "niedostępne" w
tradycyjnym rozumieniu tego słowa (wyznacznik zarobki/cena). Jak to już kiedyś
pisał satorianus :); gdyby nagle z jakiś dziwnych powodów banki zaczęły dawać
100letnie kredyty w CHF z marżą 0,7% to okazało by się, że ceny mogą wzrosnąć
jeszcze spokojnie drugie tyle. I zmniejszająca się "dostępność" za cholerę by im
w tym nie przeszkodziła. Zgoda?

dopóki w grze jest pieniądz wirtualny

dyskusja z krolem skrzyzowania to ubaw po pachy

[Gość: jacek]

biedni Polacy nie maja kasy na mieszkania, ktore musza byc male -
bowiem mieszkania musza byc drogie, bo tak jest na calym swiecie

z drugiej strony - ogromne marze deweloperow - udokumentowane w
raportach, miliardy wyciagniete z rynku w emisjach akcji
deweloperow, wielkie wzrosty na gieldzie, wielkie zainteresowanie
inwestorow zagranicznych - z tego biednego rynku, dla biednych
Polaczkow

to jak to jest ?

dobra odpowiedzia jest aktywnosc naganiaczy na forum - walcza oni o
wielka kase dla deweloperow i inwestorow - trzeba wmowic biednym
Polaczkom, ze warto cale zycie zasuwac na 30 metrowa kawalerke - bo
inaczej przegrasz zycie

rumun_developer - ty juz swoje zycie przegrales - spadaj stad i nie
oszukuj juz nikogo wiecej

[terion]

> Ważne jest, czy "średniak" może sobie pozwolić na średni
dom/mieszkanie.

Biorąc pod uwagę, że wraz ze wzrostem cen, maleje zdolnośc do zakupu
większych mieszkań, to zawsze możesz nagiąć, że w naszych
warunkach "średni dom" ma 25m i udowodnić że miałeś rację.

Przecież to raport oszołomów z KZS!!!

[kociogon]

"Indeed, this historical relationship should have provided a warning to the
economics and policy
community, much of which seems to have assumed prices would continue to escalate
to previously
unknown heights. The severe price declines that have occurred in some markets
over the last year
strongly attest to the significance of the historic Median Multiple norm."

Niewiara w gigantyczne wzrosty oderwane od danych historycznych? No nieee, nie
wiem jak można zamieszczać taką propagandę gołodupców i frustratów. Fuj!

[maxgazeta.pl]

Panowie nie od dzis wiadomo,ze dyskusja z satorianusem vel rumunem
jest bezcelowa.Dzieje sie tak z powodu jego brakow
intelektualnych,ktore to objawiaja sie problemami z czytaniem ze
zrozumieniem.Nie jest w stanie zrozumiec co czyta w naszym ojczystym
jezyku a wy mu dajecie dlugi skomplikowany raport napisany w jezyku
language;)Kaman,dajcie czlowiekowi zyc bo jak sie najmowal u deva to
nie bylo wymogu znajomosci jezykow obcych.Prawdopodobnie polskiego
tez nie...

i znowu biedaka osmieszyli:-)

[Gość: k]

[rumun_navigator]

To, że nie odpowiadam nie znaczy, że czuję się ośmieszony. Jak dotąd nikt tutaj
nie dowiódł, że Warszawa jest pod względem dostępności mieszkań jakimś
szczególnym miejscem. I to rzeczywiście ośmiesza wszelkie porównania z innymi
centrami gospodarczymi. W sumie do nieustająco interesuje mnie jak wygląda
dostępność w królestwie spadków - Tokio. Tam to już pewnie po 20-letnich
zjazdach jest za półdarmo...

[Gość: czesiu]

Ależ wykazali Ci, że mocno naginasz do swoich potrzeb.
Gdybym ja tak naciągał rzeczywistość w swojej pracy dawno bym z prokuratorem miał rzecz

[rumun_navigator]

Oj, czesiu... Żebym Ci lub Wam naciągactwa palcem nie pokazał...

Chłopaki macie teorię, ale podajcie czas

[Gość: maleo]

Bardzo przekonywująco brzmi teoria o medianie, średniej za metr itp, ale w tych
wszystkich rozważaniach nie ma żadnej osi czasowej.

Prognozować spadek w nieskończoność może każdy i w końcu on się pewnie zdarzy -
będzie jakaś 3 wojna światowy, czy coś innego.

Ja się was pytam natomiast kiedy Warszawa osiągnie cenę za m2 jaką prognozujecie
naukowo i statystycznie ?
Kiedy ?

Podajcie czy to ten rok, następny, za dwa, czy za 10 ?

cene 4 k za em kwa mozesz osiagnac juz dzis

[Gość: jacek]

zamiast tuczyc deweloperow - ktorzy za twoja kase kupia kolejne
dzialki do banku ziemi, splaca zobowiazania gwarancyjne za fuszerki,
rachunki za przegrane procesy z "inwestorami" wkurzonymi na zla
jakosc wyrobow mieszkaniopodobnych - znajdz grupe mlodych ludzi,
zalozcie spoldzielnie i zbudujcie sobie wlasne mieszkania

nie ma co czekac na spadki - zalatw sobie niska cene dzisiaj

[Gość: maleo]

gdzie w Warszawie mogę kupić mieszkanie za 4 kawałki ?

Nie interesują mnie spoldzielnie albo jakieś kołchozy gdzie trzeba dymać po
godzinach (tzw system gospodarczy). Chcę wejść położyć kasę, kupić i się wprowadzić.

Kiedy po tyle będą mieszkania w Warszawie ? Kiedy ceny spadną ? Bez daty można
dużo gadać ale nic z tego nie wynika

cene 4 k za em kwa mozesz osiagnac juz dzis

[Gość: jacek]

to poloz kase - daj zarobic deweloperom - pouzeraj sie przy odbiorze
i wykryciu kolejnych usterek - wprowadz sie i zamieszkaj na placu
budowy, placac zawyzone rachunki za administracje w wykonaniu firmy
wskazanej przez dewelopera, placac za remonty w kolejnych ratach -
urwany balkon (byl za darmo w promocji), zalewany garaz, znoszac
cienkie sciany przez, ktore slychac kazde kichniecie sasiada, nowy
blok, ktory wyrosl 4 metry od twojego okna zaslaniajac widok na park
reklamowany przez dewelopera itp itd

jednym slowem poloz kase - tylko potem nie marudz jak setki nabitych
w butelke nieszczesnych nabywcow wyrobow mieszkaniopodobnych w
tysiacach postow na tym forum (Wloscianska, Ventana, Supo)

[Gość: czesiu]

Możesz, możesz maleo ale Ty i tak nie chcesz, ty chcesz sprzedać swoje inwestycje.
Są na Wawrze oferty szergowców za 3700zł/m3.
Nie wierzysz, poszukaj uważnie, znajdziesz.
Za 6tys/m2 na rynku wtórnym po lewej stronie Wawy (Bemowo, Bielany dalej od
metra) kupisz stan developerski albo wykończone 10 letnie (z tym że raczej do
remontu, co zależy od tego czy ktoś żyje dla mieszkania czy mieszkanie służy mu
do zycia), mieszkanie powyżej 60m2.
Jednak aby o tym wiedzieć i pisać trzeba być zainteresowanym kupnem nie
sprzedaża drogi maleo.
Pozdrawiam i życzę więcej spokoju, refleksji i pogodzenia z zaistniałymi
trudnościami

Nie manipuluj czesiu.

[Gość: rumun_navigator]

Tyle że te 3700/metr paczkowane jest po 200 metrów, a za 6k tys na Bemowie to
masz co najwyżej wielką płytę do remontu. I to nie powyżej 60, a 75m. Co
przekreśla szanse na tani kredyt. Kupa niedopowiedzeń w każdym Twoim poście

[Gość: rumun_navigator]

Będzie tylko rosnąć, bo inaczej być nie może.
Tak mówią fachowcy na szkoleniach u mnie w Expanderze

[izzunia]

podaj lokalizacje gdzie daja 200m2 po 3700...

[Gość: czesiu]

Rumunie i to o parodio Ty zarzucasz manipulację ?

[Gość: navy_blue]

rumun_navigator napisał:

> Znalazłem ciekawy raport, który dosłownie zmiata z powierzchni ziemi tezę KZS
> głoszącą jakoby na tzw. dojrzałych rynkach mieszkania były bardziej dostępne.
> Miłej lektury.

Dzieki za raport - bardzo interesujacy, niezwykle ciekawa analiza.

Ale, ale. Czy Ty go przeczytales?