Jak się odnaleźć we wspólnocie

[Gość: ZW]

Mam pytanie do autora artykułu: dewloper wpisał do umów kupna lokalu
klauzulę, że będzie on zarządzał nieruchomością przez co najmniej trzy lata.
Nabywcy mieszkań,pod pewnym rygorem (terminy, lokalizacja itd.) takie umowy
podpisali. Teraz w aktach notarialnych "przewłaszczenia" znajdyje się zapis,
że kupujący powierza tzw. zarząd zwykły nieruchomości deweloperowi na okres
trzech lat, a wcześniejsze odstąpienie od tego postanowienia może mieć
miejsce wyłącznie za zgodą dewelopera. Jednocześnie stwierdza się w tym
akcie, że wynagrodzenie Zarządu wynosić będzie 0,75 zł za metr użytkowy
powierzchni itd itp. Mowi się przy tym, że jest to zgodne z treścią
pierwszego podpisanego aktu notarialnego, bo wszystkie następne muszą taką
samą klauzulę zawierać!? Wracam do mojego pytania: czy jest to zgodne z
obowiązujacym prawem i przepisami? jeśli tak, to jakim prawem ten pierwszy
decyduje za pozostałych w wyborze zarządu, kosztów itd. itp.

[Gość: mpuchatek]

Co do zasady, że sposób zarządu ustalony w pierwszym akcie jest wiążący - jest
to zgodne z prawem (swoją drogą poczytaj to prawo - ustawa o własności lokali -
www.sejm.gov.pl/prawo). Co do tego zakazu bez zgody developera - imho nie jest
to zgodne z prawem, tzn. nie jest wiążące, ale można z tym dyskutować. Aby
zmienić zarządcę musicie podjąć stosowną uchwałę mając więcej niż 50% udziałów
w nier. wspólnej. Ale po co tak:
powierzyliście zarząd zwykły, zatem to i tak Wy ustalacie jego wynagrodzenie.
Ustalcie na 0,01 grosz....sam zrezygnuje...
W razie dalszych pytań napisz do mnie na mpuchatek-małpa-tlen.pl

Puchatek ma racje plus.

[Gość: Phoenix]

1. Na poczatku ze wzgledow technicznych dewloper zawsze zarzada nieruchomoscia,
bo jest i tak wlascicielem >50%; potem nic nie moze procz Ustawy ograniczac
praw wlascicieli (w razie watpliwosci sprawe rozstrzyga sad), a
wspolwlasciciele wiekszoscia glosow wg udzialow moga W KAZDEJ CHWILI zawiesic
zarzad czy zarzadce za byle co, np. za zle pozamiatanie w piatek i w obecnosci
natariusza powierzyc zarzadzanie albo nowemu zarzadowi albo zarzadcy. Kruczek z
wynagrodzeniem 1 grosza nie jest bezpieczny, gdyz moze dewloper okrasc
wlascicieli (np. nie placac miastu za wode, c.o., elektrycznosc wspolna) i
awtedy dochodzenie od niego pieniedzy moze byc klopotliwe. Mozna tez dywanowo
kontrolowac takiego zarzadce, bo moze byc przypadkowo dobrym zarzadca. Ale
najczesciej ta klauzula (cicha czy jawna) jest proba zmuszenia wspolwlascicieli
do nie dochodzenia przez wspolnote od dewlopera roznych bubli w calym budynku
(w czesci wspolnej). Lepiej jest 1. skontrolowac czy cos jest nie tak (woda w
garazu) 2. zmienic zarzad na wlasny lub na zarzad, ktory powierzy administracje
jakiejs firmie (tylko administracje). Zarzadce odradzam (spoza wspolnoty),
zreszta ktos ze wspolnoty moze byc jednoosobowym zarzadem (nie potrzeba do tego
licencji tylko umiejetnosci +_ uczciwosci +solidarnosci wspolnoty).

[Gość: ZW]

DO "Phoenix'a": Przeczytałem z zainteresowaniem! Napisz jeszcze co wg Ciebie
można / trzeba "zrobić" jeśli deweloper do aktów notarialnych
("przewłaszczeniowych") nakazuje notariuszowi wpisać jednostkową stawkę (zł/m
kw.) jego wynagrodzenia za zarządzanie. Około 30 osób juz podpisało takie akty.

[Gość: jacek]

Wresczcie sie nauczylem ze wspolnota mieszkaniowa to tzw condominium association
W Kanadzie. Mieszkam w takiej wspolnocie...jest to 15 tzw bliznialow (jedna
wspolna sciana) z podwojnymi garazami i jestem w tzw zarzadzie.
Moje praktyczne doswiadczenia (te i poprzednie) sa takie:
- jesli wspolnota liczy do 40 mieszkan czy domkow to jest duzo latwiej.
Wlasciciele sie znaja, wynajmuja mala firme zarzadzajaca(***) (papiery,
rachunki, bank) ale sami decyduja komu powierzyc strzyzenie trawy, oczyszczanie
sniegu,czy remonty dachow, czy nawet takie rzeczy jak obowiazkowe roczne
czysczenie kominow (bo sa kominki na drewno).
(***) moze to byc nawet ktorys z wlascicieli np emerytowny ksiegowy zna lokalne
firmy remontowo/ogrodnicze i chce zrzadzac kompleksem i ktoremu sie placi za
taki serwis.

Zarzad spotyka sie raz w miesiacu (albo gdy trzeba na zasadzie kawy u sasiada
czesciej)i mowi firmie zarzadzajcej co ma by zrobione i po miesacu sprawdza postep.

-Jesli wspolnota jest duza powyzej 40 a mieszkalem takze tzw highrise
condominium gdze bylo nas 200 wlascicieli sprawa jest moim zdaniem duzo
trudniejsza gdzyz trudno o szybkie pozumienienie sie nieznajacych sie
wlascilieli. Wtedy firma zarzadzajaca
jest konieczna i slaby (i dosc anomimowy) zarzad wspolnoty moze narazic
wszystkich wlascicileli na spore straty jesli nie potrafi pilnowac i wymagac od
firmy zarzadzajaj duzym budynkiem.

Tak wiec ja osobiscie wole (takze socjalnie, zna sie troche sasiadow ze mozna
poprosic o podlewanie kwiatow w czasie wakacji , ale tez nie za blisko aby to
bylo krepujace, zreszta Kanadyjczycy to generalnie grzeczna nacja ) mieszkac w
mniejszej wspolnocie mieszkanowej.

Fundusz remontowy powinien byc zbierany nawet w nowym budynku...
Ludzie kupuja i odsprzedaja meszkania...Ktos moze sprzedac np w 8 roku i wtedy
nie placi za 8 lat "zuzycia" gdy np remont jest planowany w 10 roku...
Kazdy kto kupuje miszkanie sprawdza wiek budynku i fundusz remontowy.Jesli
fundusz jest zbyt maly lub go nie ma to i cena miszkania bedzie mniejsza jako
ze nowy wlasciciel bedzie musial wydac wiecej na remonty (za pierwsze 8 lat
poprzedniego wlasciciea)

Wielkosc funduszu remontowego jest podana prze niezalezne firme wynajmowana
przez zarzad co kilka lat. Oni oceniaja w ktorym roku nalezy zmienic dachowki,
okna, itd i uwzlednaijac inflacje i waruki budynkow daja nam tablice (jest to
kikusetstronicowa dokumentacja ze zdjeciami, tablicami, radami itd) mowiaca ile
powinnismy sie miec na funduszu remontowym i jakie remonty wykonac...Taki w
miare dokladny serwice (audit) kosztuje ok $3000 CDN (okolo $2500 US dollars)

Rozpisalem sie...chyba wystarczy?

[Gość: ZW]

Ponawiam prośbę do Pana Piotra Mięczyńskiego o zajęcie stanowiska w kwestiach
poruszonych w moim poprzednim "liście". Pozdrawiam

klauzula wazna tylko do odwolania..

[Gość: Iza]

przez >50% wspolwlascicieli; na poczatku pierwszy wlaściciel musi
podporzadkowac sie decyzji dewlopera (ktory jest od momentu sprzedazy
pierwszego mieszkania) tez czlonkiem wspolnoty i to najwiekszym, bo ma wszystko
procz sprzedanego wlasnie pierwszego mieszkania. I bedzie do momentu, gdy
sprzedane mieszkania be3da mialy udzialu >50% calosci. Wspolwlasciciele moga
zwolac zebranie (polecic go zwolac dewloperowi-zarzadcy) i postanowic, co
zechca wg ustawy o wlasnosci lokali.

[Gość: ZW]

Jak widać, ktoś nas zaprosił do dyskusji - może nawet autor? - ale sam zabrać
głosu jakoś nie bardzo chce / może?

[juija]

Witam!
Wydaje mi się że autor wprowadził w artykule troszkę zamieszania. Czym innym
jest zarządzanie a czym innym administrowanie nieruchomością. Do zarzadzania nie
potrzebne są uprawnienia w przeciwieństwie do administrowania. Należy odzielić
zarządznie tj rządzenie wspólnotą, wykonywanie tzw planów finansowych, od
bieżącego administrowania budynkiem. Wspólnota jako organ ustawodawczy, taki
mały sejm, uchwala budżet i ona jest odpowiedzialna za wszystkie decyzje
finansowe łącznie z uruchomieniem pieniędzy z funduszu remontowego. Wspólnota
powinna również ustalić sposób zarządu i zlecić zarządzanie komuś z zew lub
powołać zarząd z własnych członków. Dopiero póżniej ten zarząd podpisuje
najcześciej w imieniu wpólnoty umowę o administrowanie nieruchomością jak
również inne umowy np na wywóz smieci itp.

[Gość: lena]

Witam,
do zarządzania potrzebna jest licencja - ustawa o gospodarce
nieruchomościami. "Zarządca nieruchomości lub przedsiębiorca, o którym mowa w
art. 184 ust. 3, działana podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością,
zawartej z jej właścicielem, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub
jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości, ze skutkiem
prawnym bezpośrednio dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej"
Zarządzanie jest pojęciem szerszym, i wg def. zawiera w sobie administrowanie.
Oczywiście specyfika nieruchomości wspólnot mieszkaniowych, jest taka że ten
zarządca "wykonuje" uchwały właścicieli.
Pozdrawiam

[Gość: rzodkiewka]

Jesli czlonkowie wspolnoty sprawuja zarzad sami (sa wylonieni sposrod czlonkow
WM), nie potrzebuja licencji. Liecencje miec musi jedynie administrator najety z
zewnatrz.

[Gość: gość]

Źle Ci się wydaje. Ustawa o Własności Lokali oraz Ustawa o Gospodarce
Nieruchomościami nie definiują terminu administrator, więc nieważne jak się
zwiesz (administrator czy zarządca) ważne co robisz. A czym jest zarządzanie
nieruchomością to ustawa już definiuje.

> Witam!
> Wydaje mi się że autor wprowadził w artykule troszkę zamieszania. Czym innym
> jest zarządzanie a czym innym administrowanie nieruchomością.

[maria10344]

Mamy problem z administratorem.przestał płacić należności,kłamie,kręci,dług u
mediodawców się powiększa.Co robić.Na dodatek jeden ze wspólnotowiczów nie
płaci czynszu od września 2005r.
ratunku!!!

[Gość: bolek]

Jesli lokator nie płaci czynszu Wspólnocie Mieszkaniowej sprawę należy oddać do
sądu. Zarząd może odciąć takiemu dłużnikowi media czyli: gaz, ciepłą wodę oraz
sprawdzic czy płaci za światło.

[krzad]

A na jakiej podstawie prawnej może to zrobic (tzn. odcięcia)?

odcięcie mediów - nie da rady!

[Gość: :-)]

tiaaa, bla,bla, bla...

nie może odciąć mediów, z których delikwent korzysta na podstawie odrębnych
umów, czyli np. gaz, światło itp. musie też zostać zimna woda, a inne
ewentualne możliwości odcięcia (czyli mające już niewielkie znaczenie) muszą
być zawarte w regulaminie wspólnoty.

Sąd i tylko Sąd, potem na pdostawie wyroku komornik, który ewentualnie pod
młotek przekazuje lokal :-/

pzdr