Notarialna umowa przedwstępna z deweloperem

[Gość: mip]

Witam!
Chodzi o kupno mieszkania (termin oddania III kw. 2004) i tu pytania:
Czym różni się notarialna przedwstępna umowa sprzedaży lokalu mieszkalnego od
zwykłej umowy (nienotarialnej)?
Właścicielem działki jest rzeczony deweloper. IV dział KW jest czysty, w III
jest zapis o prawie pierwokupu przez miasto (na podstawie odpisu okazanego
przez dewelopera).
Co oznacza dla mnie w praktyce zapis w III dziale KW?
Czy zawierając notarialnie umowę przedwstępną oraz poźniej umowę końcową
poniosę podwójne koszty z tym związane?
Wartość mieszkania ok 120 tys. zł.
Z góry dziękuję za wyjaśnienia.
Pozdr.

[Gość: Bebiak]

Gość portalu: mip napisał(a):

> Chodzi o kupno mieszkania (termin oddania III kw. 2004) i tu pytania:
> Czym różni się notarialna przedwstępna umowa sprzedaży lokalu mieszkalnego od
> zwykłej umowy (nienotarialnej)?

Tym, że w przypadku umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego mozesz przed
sądem dochodzić jej wykonania, a to oznacza, że o ile będzie to prawnie możliwe
(developer wybuduje budynek i spełnione będą wszystkie warunki dla
wyodrębnienia lokalu) a develoepr będzie się uchylał od zawarcia umow s
przedaży - sąd zastąpi jego oświadczenie przenosząc własność lokalu na Ciebie.
tego skutku nie ma umowa przedwstępna pisemna - jej skutki ograniczone są
jedynie do roszczeń odszkodowawczych.
Przy developerze znacznie bezpieczniej, ba, chyba najbezpieczniej z możliwych
umów (o ile spełnione są pewne warunki) zawrzeć jest umowę zobowiązującą w
trybie art. 9 ustawy o własności lokali. Dla jej zawarcia musza być spełnioen
następujace warunki:
- developer musi być właścicielem/wioeczystym uzytkownikiem gruntu;
- developer musi uzyskać pozwolenie na budowę na tymże gruncie;
- roszczenia wynikające z tej umowy muszą być wpisane do księgi wieczystej.
jeśli te warunki są spełnione to można zawierac umowę zobowiązujacą w trybie
art. 9 (to nie to samo co przedwstępna). W oparciu o tę umowę gdyby developer
zaprzestał budowy masz prawo wystapić o wykonawcę zastępczego, który dokończy
budowę.
Koszty.
Przy umowie przedwstępnej (jeśli taką byś chciał zawierać) taksa przy
przedwstępnej 100% (co do zasady) i przy przyrzeczonej (sprzedaż) również 100%,
ale czasem udaje się coś wynegocjować.
Przy umowie zobowiązującej w trybie art. 9 sprawa dla mnie jest jasna ale dla
praktyki bardziej skomplikowana (była już tutaj o tym mowa wielokroć). Jest
art. bodajże 7 rozp. w spr. taksy notarialnej i on mówi, że przy zobowiązującej
50% i przy przeniesieniu w jej wykonaniu 50%, a tymczasem większość notariuszy
pobiera 2 x po 100%. Dla mnie to niezrozumiałe i wiem również, że są
kancelarie, które pobierają 2 x 50% (w/g mnie zgodnie z przepisami).
Niejednolita jest również praktyka w zakresie opłaty sądowej od wpisu roszczeń
wynikających w tej umowy do księgi. Częśc notariuszy pobiera 30,-zł (wpis
stały) a część aż 1/10 wpisu stosunkowego liczonego od wartości lokalu (różnica
jest niebagatelna). Ktoś tutaj na forum przywoływał nawet stanowisko sądu
wieczystoksięgowego w tej sprawie - sąd uważa, ze za wpis roszczeń należy sie
30,-zł (przytaczam tu czyjąć wypowiedź, kto telefonował do sądu). A ja z
praktyki wiem, że bywa tak i bywa tak.
Reasumując, przy zawieraniu umowy zobowiązującej w trybie art. 9 ustawy o
własności lokali (o ile spełnione są warunki) należy podzwonić po kancelariach
notarialnych i wybrać taką, w której zapłaci się najmniej (a różnice mogą być
doprawdy spore).

> Właścicielem działki jest rzeczony deweloper. IV dział KW jest czysty, w III
> jest zapis o prawie pierwokupu przez miasto (na podstawie odpisu okazanego
> przez dewelopera).
> Co oznacza dla mnie w praktyce zapis w III dziale KW?

Hm, trzeba by spojrzeć do podstawy tego wpisu i ustalić z jakiego tytułu jest
ten pierwokup. Może być to ustawowy i służy Miastu przy sprzedaży gruntu
nabytego uprzednio od Miasta (Gminy) a niezabudowanego. Ten jest niegroźny bo
skoro budynek jest wznoszony zgodnie zp ozwoleniem na budowę to nie dojdzie do
sprzedaży gruntu niezabudowanego i w takeij sytuacji wpis będzie
bezprzedmiotowy. Ale może być to również pierwokup z innego tytułu i w innych
sytuacjach,. Tu Ci nie pomogę - sam musisz zażądać (od developera) dokumentu, z
którego to prawo wynika, zobaczyć na jakich warunkach prawo to zostało
ustanowione i w jakich przypadkach prawo to Miastu służy.

> Czy zawierając notarialnie umowę przedwstępną oraz poźniej umowę końcową
> poniosę podwójne koszty z tym związane?
> Wartość mieszkania ok 120 tys. zł.

To już poniekąd wyjaśniłam wyżej. Przy zawieraniu umowy przedwstępnej a potem
przyrzeczonej (sprzedaż) co do zasady taksa płatna 2 x 100%, co przy kwocie
120.000,-zł daje 2 x 1.400,-zł + 2 x VAT tj. 2 x 308,-zł
Przy zobowiązującej w/g mnie zgodnie z przepisem 700,-zł + VAT 154,-zł i potem
przy jej wykonaniu 700,-zł + VAt 154,-zł.
Sądowa - gdyby liczyć tym wpisem stosunkowym - 1/10 część przy kwocie 120.000,-
zł = 760,-zł.

Pozdrawiam Cię serdecznie wierząc, że wszystko w miarę jasne. B.

Drogi Bebiaku,może wiesz...

[parr]

Gość portalu: Bebiak napisał(a):
> wynikających w tej umowy do księgi. Częśc notariuszy pobiera 30,-zł (wpis
> stały) a część aż 1/10 wpisu stosunkowego liczonego od wartości lokalu
(różnica
>
> jest niebagatelna). Ktoś tutaj na forum przywoływał nawet stanowisko sądu
> wieczystoksięgowego w tej sprawie - sąd uważa, ze za wpis roszczeń należy
sie
> 30,-zł (przytaczam tu czyjąć wypowiedź, kto telefonował do sądu). A ja z
> praktyki wiem, że bywa tak i bywa tak.



Bebiaku czy masz telefon do tego sądu,link do stanowiska sądu lub wypowiedzi
osoby na forum.Szukam w wyszukiwarce i nie mogę znależć.


pzdr

[Gość: egi]

Hej, to mój kolega dzwonił do sądu, bo mniej więcej w tym samym czasie
podpisywaliśmy akty i notariusze wzięli od nas tak rózne kwoty za wpis tych
roszczeń. Sąd wieczystoksięgowy ma swoją stronę www, więc tam na pewno
znajdziesz nr telefonów do poszczególnych wydziałów. MOżna też napisać, co ja
zrobiłam, ale nie raczyli odpowiedzieć. Kolega w każdym razie będzie się
pewnie zwracał o zwrot nadwyżki.

[Gość: Bebiak]

O, właśnie znalazłam: to Egi w Twoim Parr wątku na Developerach pt. "Do
Bebiaka i innych klientów kancelarii notarialnych". A telefon do sądu
warszawskiego (wieczystoksięgowego): 831-21-47; 831-58-78; 831-58-79; 831-
20-92; 831-42-71. (te wszystkie to na centralę). Pozdrowionka. B.

Wielkie dzięki egi i Bebiak!!! n/txt

[parr]

[parr]

Gość portalu: egi napisał(a):

> Hej, to mój kolega dzwonił do sądu, bo mniej więcej w tym samym czasie
> podpisywaliśmy akty i notariusze wzięli od nas tak rózne kwoty za wpis tych
> roszczeń. Sąd wieczystoksięgowy ma swoją stronę www, więc tam na pewno
> znajdziesz nr telefonów do poszczególnych wydziałów. MOżna też napisać, co ja
> zrobiłam, ale nie raczyli odpowiedzieć. Kolega w każdym razie będzie się
> pewnie zwracał o zwrot nadwyżki.

Egi czy masz namiary na notariusza który pobiera opłaty 50/50 ( umowa
zobowiązująca) i za wpis stałą opłatę 30 zł?


pzdr

[Gość: egi]

Nie mam, już Ci pisałam na Twoim wątku. Mój pobrał 50% teraz, a potem weźmie
70% (ale po prostu nie szukałam nikogo innego). Jeśli Cię to urządza... No i
30 zł za wpis roszczenia.

[parr]

Gość portalu: egi napisał(a):

> Nie mam, już Ci pisałam na Twoim wątku. Mój pobrał 50% teraz, a potem weźmie
> 70% (ale po prostu nie szukałam nikogo innego). Jeśli Cię to urządza... No i
> 30 zł za wpis roszczenia.

Urządza mnie ( muszę jeszcze to przeliczyć w domu).Coś około kilkaset złotych
oszczędności.Nie próbowałeś z nim negocjować tych 70 %?Mimo wszystko byłbym
wdzięczny jesli podasz mi namiary na tego notariusza ( może na priv?)


pzdr

[Gość: egi]

Próbowałam, te 70% to juz po negocjacji. Mialo byc 80%. MOże trzeba jednak
wziąć poprawkę, że to "zaprzyjaźniony" notariusz mojego developera, wiec Tobie
może powiedzieć co innego, no bo na pewno bardziej się napracuje.
Ale podam Ci namiary na pocztę.

[Gość: mip]

Bardzo ładnie mi to objaśniłaś, wszystko zrozumiałem :)
Dziękuję Ci bardzo i pozdrawiam nie mniej serdecznie.

umowa przedwstępna a zobowiązująca

[Gość: mip]

Bebiaczku, im dalej w las tym więcej drzew...

W 100% (a może i więcej :-) podzielam Twoją tezę, że, dla kupujacego, umowa
zobowiązująca jest korzystniejsza niż przedwstępna.
Czy mogłabyś jeszcze odpowiedzieć na następujące pytania:

1) Umowa przedwstępna nie musi być notarialna, natomiast zobowiązująca - tak
(bo musi być dokonany wpis do KW). Czy dobrze myślę?

2) Czy w przypadku zawarcia umowy zobowiązującej i co za tym idzie -
odpowiedniego wpisu w KW, nie muszę się obawiać potencjalnej hipoteki
na "mojej" części nieruchomości (w przypadku gdy developer chciałby zaciągnąć
kredyt w okresie budowy)?

3) Jak mi się wydaje, większość developerów zawiera umowy przedwstępne a nie
zobowiązujące. Mój developer proponuje oczywiście tę pierwszą. Jak "zmusić" go
by była to zobowiązująca?

4) Jak "przerobić" proponowany tekst umowy przedwstępnej na zobowiązującą?

5) Skąd się wzięły w ogóle te dwa rodzaje umów?

Pozdrawiam bardzo serdecznie.

[Gość: Bebiak]

Gość portalu: mip napisał(a):

> Bebiaczku, im dalej w las tym więcej drzew...

A, to zupełnie akurat normalne:)))

> W 100% (a może i więcej :-) podzielam Twoją tezę, że, dla kupujacego, umowa
> zobowiązująca jest korzystniejsza niż przedwstępna.
> Czy mogłabyś jeszcze odpowiedzieć na następujące pytania:
> 1) Umowa przedwstępna nie musi być notarialna, natomiast zobowiązująca - tak
> (bo musi być dokonany wpis do KW). Czy dobrze myślę?

Dobrze myślisz: dla zobowiązującej wymóg aktu notarialnego z wpisem roszczeń do
księgi. Umowa przedwstępna może być i pisemna i w formie aktu, jednak
silniejszy skutek (czyli możliwość dochodzenia jej wykonania przez sąd - o ile
będzie to prawnie możliwe) ma tylko ta w formie aktu notarialnego.

> 2) Czy w przypadku zawarcia umowy zobowiązującej i co za tym idzie -
> odpowiedniego wpisu w KW, nie muszę się obawiać potencjalnej hipoteki
> na "mojej" części nieruchomości (w przypadku gdy developer chciałby zaciągnąć
> kredyt w okresie budowy)?

To nie tak. Umowa zobowiązująca nie czyni Cie właścicielem czy
współwłaścicielem nieruchomości. Nie masz tam żadnej póki co swojej części,
niestety. Tę będziesz miał po zawarciu umowy sprzedaży, a ta to tylko
zobowiązująca, która nie przenosi na Ciebie własności czegokolwiek. Developer
nadal jest właścicielem całej nieruchomości i może nią (jako właściciel)
rozporządzać jak chce, niemniej jeśli Twoje roszczenia zostaną wpisane do
księgi a jakaś czynność developera naruszyłaby Twoje prawa to możesz walczyć o
uznanie tej czynności za nieskuteczną w stosunku do Ciebie (oczywiście w ramach
procesu).

> 3) Jak mi się wydaje, większość developerów zawiera umowy przedwstępne a nie
> zobowiązujące.

A oczywiście, bo te zobowiązujące są silniejsze w skutkach dla przyszłego
nabywcy.

>Mój developer proponuje oczywiście tę pierwszą. Jak "zmusić" go by była to
>zobowiązująca?

Hm, trudne pytanie, naprawdę trudne. Chyba bym otwarcie stawiała sprawę w ten
sposób, że znam skutki obu umów, prawa dla mnie z nich wynikające i wiedząc, że
bardziej zabezpiecza mnie zobowiązująca w trybie art. 9 ustawy o własności
lokali staram się zabepieczyć jak najlepiej swoje interesy (czytaj: pieniądze),
która ja wpłacam ale póki co do własności jeszcze daleko.

> 4) Jak "przerobić" proponowany tekst umowy przedwstępnej na zobowiązującą?

Zobowiązującą przygotowuje Ci notariusz. Dostarczasz mu tekst pisemnej umowy
(choćby jej projektu), gdzie są zawarte warunki, które uzgodniły strony i
notariusz sporządza zobowiązującą (nie Ty). Bardzo często się zdarza, że
niejako załącznikiem do zobowiązującej w formie aktu jest umowa pisemna (bo ta
pisemna reguluje cały szereg drobnych ale ważnych spraw, które nie wymagają
formy aktu, ale które są istotne typu jakieś kwestie materiałów, wykończenia
itp.) i w tym zakresie oczywiście umowa pisemna również wiąże (ale takimi
postanowieniami nie "zaśmieca" się aktu). To często praktyka i moim zdaniem
bardzo poprawna i właściwa.

> 5) Skąd się wzięły w ogóle te dwa rodzaje umów?

Przedwstępna istniała od zawsze, natomiast ta zobowiązująca w trybie art. 9
Ustawy o własności lokali powstała stosunkowo niedawno, kiedy rozpoczęły się
tego typu działania na rynku mieszkaniowym. To umowa zwana potocznie
developerską - ona ma po prostu bardziej chronić nabywców. W 100% oczywiście i
tak nie uchroni (z tym się trzeba pogodzić, że takiego 100% zabezpieczenia nie
ma), ale moim zdaniem trzeba wybierać to co chroni najbardziej.

> Pozdrawiam bardzo serdecznie.

I ja też oczywiście nieustannie, wciąż mając nadzieję, że w miarę jasno
napisałam. B.

[Gość: mip]

Jesteś Bebiaczku nieoceniona! Twoje odpowiedzi czyta się jednym tchem i z
przyjemnością. Życzę miłych snów dzisiaj, abyś jutro miło powitała dzień.
Dobranoc.

[Gość: Bebiak]

Gość portalu: mip napisał(a):

> Jesteś Bebiaczku nieoceniona! Twoje odpowiedzi czyta się jednym tchem i z
> przyjemnością. Życzę miłych snów dzisiaj, abyś jutro miło powitała dzień.
> Dobranoc.


Mip, dzięki serdecznie:) Pozdrowionka cieplutkie. B.

Jeszcze pare pytań do Bebiaka...

[parr]

Hej,

Jeśli chodzi o wpisanie roszczenia według ar. 9 ustawy o wł. lokali to kto
wpisuje te roszczenie?Ja czy notariusz?Czy ja musze biegac do wydziału KW?
Do taksy notarialnej notariusz pobiera jeszcze jakas opłate za wypisy.Co to
jest?Ile to kosztuje?


pzdr

[Gość: egi]

MOgę Ci odpowiedzieć, że u mnie wpisem roszczenia do KW zajął sie notariusz,
wziął za wpis 30 zl (tez byly w tym zakresie wątpliwości jak pamiętasz), a te
wypisy to są kopie podpisanego aktu. U mnie byly 3, czyli w sumie wychodzą 4
akty: dla Ciebie, dla developera, jeden zostaje u notariusza i jeden do KW.
Placisz oczywiscie ty, 6 zl za strone + VAT, czyli cos kolo 7,32 od strony.
Moj akt mial 10 sron. Jeszcze cos?

[parr]

Super!!! Wszystko wiem.Wielkie dzieki.Moj developer wspolpracuje z notariuszem
ktory pobiera 30 zł i 50/50.Nawet nie musiałem szukac!!!


pzdr i zycze milego weekendu

[Gość: egi]

NO to gratuluję!

[Gość: Bebiak]

parr napisał:

> Super!!! Wszystko wiem.Wielkie dzieki.Moj developer wspolpracuje z
>notariuszem ktory pobiera 30 zł i 50/50.Nawet nie musiałem szukac!!!

I ja się bardzo bardzo cieszę, że znalazłeś to co chciałeś, choć nie szukałeś
długo:))))
Jeszcze wrócę do tego o co pisałeś a co tak naprawdę już Egi napisała.
Obowiązek wpisu do księgi praw i roszczeń z umowy zobowiązującej w trybie art.
9 do Działu III księgi wynika z Ustawy stąd obowiązkiem notariusza jest
zamieszczenie takiego wniosku w akcie. Również obowiązkiem notariusza jest w
ciągu 3 dni złożyć taki akt w sądzie (czyli Ty sobie nigdzie nie chodzisz).
Pozdrowionka i oby tak dalej Ci szło w ramach tego mieszkanka jak teraz:) B.

[Gość: Gmak]

cały czas nie rozumiem, co mi da notarialna umowa zobowiązująca w razie
bankructwa developera; chyba nie przesunie mnie na liscie wierzytelnosci, a
jesli nawet moglbym od przyszlego wlasciciela gruntu domagac sie dokonczenia
budowy, to jak gdyby za "nowe pieniadze", a "starych" co najwyzej nie
stracilbym w wysokosci do rynkowej ceny gruntu (moze byc duzo nizsza niz z
umowy z developerem, a moze nawet zerowa po obciazeniu nowymi hipotekami)

jeszcze jeden szczegol z art.19 ustawy o ksiegach wieczystych, gdzie wspomina
sie o roku, po ktorym mozna wykreslic roszczenie z umowy zobowiazujacej - co
najlepiej wpisac w tej sprawie?