hipoteka, akt i wpisy

[Gość: robi]

Witam

Chciałbym kupić mieszkanie ale zastanawia mnie kilka spraw.
Czy przed kupnem mieszkania od dewelopera nieruchomość która ma być moja może
zostac w jakis sposób obciążona.
Czy podpisanie aktu notarialnego jest jednoznaczne z wydzieleniem lokalu z
reszty nieruchomosci?
No i czy jeśli podpisze akt notarialny w którym nie będzie zadnych obciążeń
to jesli by były jakieś wcześniejsze obciążenia na tej nieruchomości to mimo
aktu przechodzą na mój lokal?
I ostatnie pytanie: czy deweloper albo ktoś inny może już po podpisaniu aktu
notarialnego obciążyć lokal bez mojej wiedzy, np. przerzucić swoje długi itp?

pozdrawiam
robi

[Gość: Bebiak]

Gość portalu: robi napisał(a):

> Chciałbym kupić mieszkanie ale zastanawia mnie kilka spraw.
> Czy przed kupnem mieszkania od dewelopera nieruchomość która ma być moja
może zostac w jakis sposób obciążona.

Może. Do czasu zawarcia umowy sprzedaży developer jest właścicielem
nieruchomości z pełnymi tego skutkami czyli prawem do rozporządzania i
obciążania. To prawo właściciela i nie wolno mu tego ograniczyć.

> Czy podpisanie aktu notarialnego jest jednoznaczne z wydzieleniem lokalu z
> reszty nieruchomosci?

Tak - o ile mówimy o akcie notarialnym dokumentującym umowę sprzedaży lokalu
na Twoją rzecz. W takim akcie obowiązkiem noatrisuza jest zamieszczenie
wniosku do stosownego sądu o wydzielnie z całej tej dużej nieruchomości
Twojego samodzielnego lokalu wraz z przysługującymi mu prawami i urządzenie
dla niego nowej księgi wieczystej. Tak powstaje nowa nieruchomość. W tej nowej
księdze jesteś wpisany jako własciciel tego lokalu a w księdze dotychczasowej
jako współwłaściciel nieruchomości wspólnej (w ułamku, który wyznacza
powierzchnia Twego lokalu i powierzchnia wszystkich innych lokali). W takim
ułamku ponosisz koszty utrzymania tej nieruchomości wspólnej jako jej
współwłaściciel.

> No i czy jeśli podpisze akt notarialny w którym nie będzie zadnych obciążeń
> to jesli by były jakieś wcześniejsze obciążenia na tej nieruchomości to mimo
> aktu przechodzą na mój lokal?

Możliwość wydzielenia Twojego lokalu bez obciążeń (jeśli takie ciążą na tej
dużej nieruchomości) istnieje tylko wtedy gdy wierzyciel wyrazi zgodę na
nieprzenoszenie obciążenia do Twojej księgi wieczystej i wydzielenie z tej
dużej księgi Twojego lokalu wraz z prawami z nim związanymi bez żadnych
obciążeń. Jeśli takiej zgody wierzyciela nie ma to wydzielając Twój lokal
obciążenia obciążające tę dużą nieruchomość przechodzą również na Twój lokal.
Czy to o taką sytuację Ci chodziło? Napisz mi to koniecznie, bo przyznam
uczciwie, że nie jestem pewna czy dobrze zrozumiałam tutaj Twoją myśl.

> I ostatnie pytanie: czy deweloper albo ktoś inny może już po podpisaniu aktu
> notarialnego obciążyć lokal bez mojej wiedzy, np. przerzucić swoje długi itp?

O tym czy będziesz miał lokal obciążony czy nie decyduje kolejność wpłynięcia
wniosków do sądu. Jeśli nieruchomość (ta duża) nie jest obciążona i do czasu
wpłynięcia Twojego wniosku nic nie wpłynie do niej - to nie ma takiego
niebezpieczeństwa. Natomiast jeśli jakiś wniosek wpłynie przed Twoim wnioskiem
to tamten wniosek ma pierwszeństwo (stąd jest istotne szybciutkie składanie
aktów z wnioskami w sądach - notariusze mają na to 3 dni, a co bardziej
niespokojni nabywcy czasami sami tuż po akcie wiozą sobie taki akt ze swoim
wnioskiem do sądu).
Czy to wszystko dla Ciebie w miarę zrozumiałe? Jeśli coś nie tak to się
upomnij a ja pozdrawiam Cię serdecznie. B.

[Gość: Robi]

> Możliwość wydzielenia Twojego lokalu bez obciążeń (jeśli takie ciążą na tej
> dużej nieruchomości) istnieje tylko wtedy gdy wierzyciel wyrazi zgodę na
> nieprzenoszenie obciążenia do Twojej księgi wieczystej i wydzielenie z tej
> dużej księgi Twojego lokalu wraz z prawami z nim związanymi bez żadnych
> obciążeń. Jeśli takiej zgody wierzyciela nie ma to wydzielając Twój lokal
> obciążenia obciążające tę dużą nieruchomość przechodzą również na Twój lokal.
> Czy to o taką sytuację Ci chodziło? Napisz mi to koniecznie, bo przyznam
> uczciwie, że nie jestem pewna czy dobrze zrozumiałam tutaj Twoją myśl.

O to mi chodziło, ale jesli pozwolisz, to mam jeszcze kilka pytań.

Czyli obciążenia przechodzą "automatycznie" na wydzielana nieruchomość, i nie
muszą być wymienione w akcie notarialnym.
Czy obciażenia z "dużej" nieruchomości przechodzą na "małą" proporcjonalnie czy
w zależnosci od widzimisię wierzyciela?
Czy tylko wierzyciel może przenieść swoja wierzytelnosć na mój lokal (tak mi
się przynajmniej wydaje), czy moze to zrobic deweloper np. przerzucając swoje
długi?

Idąc dalej to żeby mięć większą pewność to powinienem sprawdzić ksiegę
wieczystą i jeśli są w niej wierzyciele, to do kazdego z nich powinienem wysłać
pisemko z prośba o bezobciażeniowe wydzielenie, a oni jeśli będzie taka ich
wola powinni to zrobić.
CZy ugody podpisane pomiędzy deweloperem a wierzycielami w których ci ostatni
zobowiązuja się do niewnoszenia roszczeń do wydzielanych lokali mają taka samą
moc jak pisemka o których wspomniałem wyżej?

No i tu kolejne pytanie. Jak bede miał te pisemka to czy mam je okazac sądowi
czy notariuszowi?

> > I ostatnie pytanie: czy deweloper albo ktoś inny może już po podpisaniu ak
> tu
> > notarialnego obciążyć lokal bez mojej wiedzy, np. przerzucić swoje długi i
> tp?
>
> O tym czy będziesz miał lokal obciążony czy nie decyduje kolejność wpłynięcia
> wniosków do sądu. Jeśli nieruchomość (ta duża) nie jest obciążona i do czasu
> wpłynięcia Twojego wniosku nic nie wpłynie do niej - to nie ma takiego
> niebezpieczeństwa. Natomiast jeśli jakiś wniosek wpłynie przed Twoim
wnioskiem
> to tamten wniosek ma pierwszeństwo (stąd jest istotne szybciutkie składanie
> aktów z wnioskami w sądach - notariusze mają na to 3 dni, a co bardziej
> niespokojni nabywcy czasami sami tuż po akcie wiozą sobie taki akt ze swoim
> wnioskiem do sądu).

Czyli jadę do sądu i sprawdzam czy są wnioski, jak nie ma to jadę do notariusza
i podpisuję akt, a potem znów jadę do sądu i skłądam wniosek.
Tylko jeśli pomedzy sprawdzeniami jakiś wniosek wpłynął
to do chwili kiedy nie zobaczę swojej księgi wieczystej, nie będę miał pewności
czy mieszkanie jest "czyste".

I ostatnie pytanie, to czy wnioski są jawne tak jak ksiega wieczysta, czy może
do chwili rozpatrzenia przez sąd nie moge zobaczyć czego dotyczą?

Na ten raz to chyba wszystko. Mam nadzieję że nie przeraziłem Cię ilością
pytań i bedziesz miała okazję odpowiedzieć.
Serdecznie pozdrawiam i dziękuję.

robi

[Gość: Bebiak]

Gość portalu: Robi napisał(a):

> Czyli obciążenia przechodzą "automatycznie" na wydzielana nieruchomość, i nie
> muszą być wymienione w akcie notarialnym.

Wątpię, żeby jakikolwiek notariusz widząc, że w "dużej" księdze są obciążenia
nie wspomniał o nich w Twoim akcie notarialnym. Sąd z urzędu (nawet gdyby nie
było wniosku o przeniesienie tych obciążeń do Twojej księgi) winien je
przenieść.

> Czy obciażenia z "dużej" nieruchomości przechodzą na "małą" proporcjonalnie
czy w zależnosci od widzimisię wierzyciela?

Przechodzą w całości, na zasadzie hipoteki łącznej współobciążającej tę "dużą"
nieruchomość i tę Twoją nową. To te same kwoty. Wyborem wierzyciela jest z
czyjej nieruchomości (Twojej "małej" czy tej "dużej" będzie ściągał swoją
należność. To uprawnienie wierzyciela.

> Czy tylko wierzyciel może przenieść swoja wierzytelnosć na mój lokal (tak mi
> się przynajmniej wydaje), czy moze to zrobic deweloper np. przerzucając swoje
> długi?

To średnio rozumiem Robi - możesz mi przybliżyć tę sytuację? Jeśli w
developer ma długi to one są w stosunku do jakiegoś wierzyciela, a co może
zrobić wierzyciel to juz mnie jwiecej wiesz. Hm, chyba jednak nie rozumiem o co
tu chodzi. Proszę, wyjaśnij mi to jakoś.

> Idąc dalej to żeby mięć większą pewność to powinienem sprawdzić ksiegę
> wieczystą i jeśli są w niej wierzyciele, to do kazdego z nich powinienem
>wysłać pisemko z prośba o bezobciażeniowe wydzielenie, a oni jeśli będzie taka
>ich wola powinni to zrobić.
> CZy ugody podpisane pomiędzy deweloperem a wierzycielami w których ci ostatni
> zobowiązuja się do niewnoszenia roszczeń do wydzielanych lokali mają taka
>samą moc jak pisemka o których wspomniałem wyżej?
> No i tu kolejne pytanie. Jak bede miał te pisemka to czy mam je okazac sądowi
> czy notariuszowi?

Notariuszowi składasz pisma wierzycieli wyrażające zgodę na nieprzenoszenie
obciążenia wpisanego do tamtej księgi do Twojej nowej księgi. Co do tych ugód -
trudno mi się wypowiedzieć. Jeśli z ich postanowień wynikałaby zgoda
wierzyciela na wydzielenie danego lokalu do nowej księgi bez obciążeń to wg
mnie możnaby tą ugodę również zakceptować. To musi być zgoda na bezobciążeniowe
wydzielenie z nieruchomości bo inaczej trzeba to przenieść - nie ma innej
możliwości skoro cała nieruchomość jest obciążona.

> Czyli jadę do sądu i sprawdzam czy są wnioski, jak nie ma to jadę do
>notariusza i podpisuję akt, a potem znów jadę do sądu i skłądam wniosek.
> Tylko jeśli pomedzy sprawdzeniami jakiś wniosek wpłynął
> to do chwili kiedy nie zobaczę swojej księgi wieczystej, nie będę miał
>pewności czy mieszkanie jest "czyste".

Tak, i niestety w 100% nie możesz tu być pewny, że w czasie kiedy Ty siedzisz u
notariusza nie wpływa akurat do sądu jakiś wniosek. Nie jesteś w stanie przed
tym się uchronić, nie ma takiej póki co możliwości. Zawsze ten gram ryzyka
istnieje: czy to na rynku wtórnym czy pierwotnym.

> I ostatnie pytanie, to czy wnioski są jawne tak jak ksiega wieczysta, czy
>może do chwili rozpatrzenia przez sąd nie moge zobaczyć czego dotyczą?

Sąd czyni w księdze wzmiankę o wniosku - jest to niestety bardzo krótka
wzmianka typu: do którego Działu i krótki opis, ale można się z takiej wzmianki
dowiedzieć czego mniej więcej wniosek dotyczy. Nie wiem co prawda jak to
wygląda czasowo ale myślę, że nie jest to chyba od razu czynione. Nie jestem
pewna - tylko tak myślę. Najpierw pewnie wpisuje się taki wniosek do komputera,
a potem dopiero do księgi (a czy do komputera tak od razu po wpłynięciu - też
wątpię).
Mam nadzieję, że coś Ci w miarę wyjaśniłam, a w tej jednej sprawie to
koniecznie się odezwij - doprawdy chciałabym zrozumieć i być może coś napisać.
Jeśli coś nie jest do końca jasne to się upomnij a ja pozdrawiam Cię
serdecznie. B.

[Gość: robi]

Witam
> > Czy tylko wierzyciel może przenieść swoja wierzytelnosć na mój lokal (tak
> mi
> > się przynajmniej wydaje), czy moze to zrobic deweloper np. przerzucając sw
> oje
> > długi?
>
> To średnio rozumiem Robi - możesz mi przybliżyć tę sytuację? Jeśli w
> developer ma długi to one są w stosunku do jakiegoś wierzyciela, a co może
> zrobić wierzyciel to juz mnie jwiecej wiesz. Hm, chyba jednak nie rozumiem o
co
>
> tu chodzi. Proszę, wyjaśnij mi to jakoś.
Chodziło mi o taką sytuację gdy deweloper przy sprzedaży zrzuca całą hipoteke
lub jej część na mój lokal, ale po tym co napisałaś na temat hipoteki już wiem
że hipoteka jest jedna i tylko wierzyciel może sobie wybrać akurat moją
nieruchomość na spełnienie swoich roszczeń. Deweloper nie ma tu nic do
gadania.

Mam jeszcze jedno pytanko: jak jest praktyczna różnica między wpisami w III
części kw a IV cześci.

Dziękuję za odpowiedzi i pozdrawiam serdecznie.
robi

[Gość: Bebiak]

Gość portalu: robi napisał(a):

> Mam jeszcze jedno pytanko: jak jest praktyczna różnica między wpisami w III
> części kw a IV cześci.

Do Działu III wpisuje się wszelkiego rodzaju "ciężary i ograniczenia":
wszelkie obciążające nieruchomość prawa rzeczowe za wyjątkiem hipoteki (typu
służebności na przykład), prawa i roszczenia osobiste, ograniczenia w
rozporządzaniu, a w Dziale IV - wpisuje się hipoteki.
Pozdrawiam Cię bardzo serdecznie dziękując za dziękuję. B.