kupno mieszkania-kto jest właścicielem?pomocy!!

[Gość: karina]

Jeżeli macie pojęcie na ten temat proszę o pomoc.Kupujemy mieszkanie,z
którym jest niejasna sprawa.Otóż właścicielem mieszkania jest kobieta,która
przez kilka lat żyła w konkubinacie z mężczyzną(poprzednio
żonatym,prawdopodobnie rozwiedzionym).Przepisała ona to mieszkanie na
partnera-u notariusza.Nie zdążył on nacieszyć się tym mieszkaniem,ponieważ w
niedługim czasie zmarł.Nie został on wpisany do księgi wieczystej,ani nie
został członkiem spółdzielni mieszkaniowej,kto jest prawdziwym właścicielem
tego mieszkania.Martwimy się ponieważ boimy się sytuacji w ktorej dzieci z
małżeństwa i konkubinatu tego pana zaczną upominać się o"spadek".Proszę
pomóżcie,czas nas goni!!!

[2pstragi]

Jak to przepisała?
Mogła ewentualnie darować lub zbyć!
Jeśli darowała lub zbyła, to umowa została przesłana przez notariusza do
odpowiedniego SR wydział Ksiąg Wieczystych.
Notariusz zazwyczaj wnioskuje w akcie o dokonanie wpisu w Kw nowego właściciela.
Jeśli znasz nr Kw to udaj się do sądu i zbadaj księgę wieczystą, księgi są
jawne!

[2pstragi]

Jeszcze jedno!
Karina czy widziałaś dokument o którym wspominasz (tzw przepisanie), kto
figuruje w Księdze Wieczystej, jeśli istnieje Kw?
Kto sprzedaje to mieszkanie?
Generalnie UWAGA, może to być jakaś mina!

2pstragi- dziękuję

[Gość: karina]

2 pstragi dzięki serdecznie za odpowiedź.Jutro się wszystko wyjaśni(tzn
będziemy widzieli wszystkie dokumenty)Dam znac,jak sprawy się
potoczyły.Jeszcze raz dziękuję!!!

[marina2]

Tak czy inaczej sprawdź czy zostało przeprowadzone postępowanie spadkowe.M

do marina2

[Gość: karina]

marina2 w jaki sposób sprawdzić czy zostało przeprowadzone postępowanie
spadkowe?

[marina2]

Idziesz do sądu i w sekretariacie prosisz i spis spraw-postepowań
spadkowych.Są to takie rocznikowe księgi.Ja kiedys bawiąc się w detektywa
przerzuciłam kilka lat w ten sposób.Zaden problem i od ręki do załatwienia.Ale
to jest pierwszy krok.Jak juz znajdziesz nr sprawy to wiesz ,że zostało
przeprowadzone.Natomiast dokumentu Ci w sadzie nie wydadzą.To jest dla osób
bezośrednio zainteresowanych.Pani od której kupujesz to mieszkanie MUSI Ci
udostępnić wszelkie wskazówki.Czy Pan miał dzieci?Gdzie jest dokument
stwierdzający własność mieszkania?Co mówi księga wieczysta? W KW nawet jeśłi
jakiś dokumeny czeka na wpis powinien byc zapisany w dziale wnioski.Poza tym
jeśli juz upierasz się na to akurat mieszkanie idziesz do notariusza
jakiegokolwiek i prosisz go o przejrzenie wszystkich aktów dotyczących tego
mieszkania.Ty masz dostęp do wpisów notariusz do aktów.Jeśli ten pan umarł w
ciągu ostatniego roku mozliwe ,że postępowanie jest w toku.M

[marina2]

Olaboga Karina! Teraz doczytalam ,że on żonaty prawdopodobnie
rozwiedziony.Dziewczyno :MUSISZ widziec na własne oczy dokument potwierdzający
jego rozwód i podział majątku z ex.M

[Gość: radio]

to dość niejasna sytuacja. Nie wiemy kiedy "przepisała" to mieszkanie. Wiemy
że był akt notarialny, ale nie wiemy co było jego treścią. Faktowi że ktoś zbył
mieszkanie konkubentowi nie dziwiłbym sie nadto gdyż jest w świetle prawa osobą
bliską. Całkiem niedawno jeszcze nasi poslowie domagali się zniesienia takiego
zapisu , ale nowelizacja ustawy o Gospodarce Nieruchomosciami w tym temacie
pozostaje na stanowisku dotychczasowym, ale osobą bliską nie są osoba po
rozwodzie (i w tym przypadku była żona konkubenta nie ma prawa do tego spadku)
Podałaś że chodzi tu o mieszkanie spółdzielcze. Przypuszczać więc należy że nie
ma księgi wieczystej bo tak naprawde ksiegi wieczyste dla spółdzielczego
własnosciowego prawa do lokalu nie są zjawiskiem częstym, ale piszesz że "Nie
został on (konkubent) wpisany do księgi wieczystej" więc ta księga chyba jest i
w niej musi być zawarta infarmacja - jakie prawo i komu przysługuje do tego
mieszkania - pójść i zobaczyć. Jeśli księgi nie ma, to prawo do rzeczy wywodzi
się od dokumentu prawnego na mocy którego ustanowiono to prawo - w tym wypadku
akt notarialny. Jeśli nie ma aktu to można iść na dobre piwo i wybić sobie z
głowy taką transakcję. Poza tym spółdzielnia winna wiedzieć co sie dzieje z tym
mieszkaniem.
Uwaga do zapisów w ksiegach wieczystych: zasada wiarygodności ksiąg gwarantuje
że prawo wpisane do księgi (np prawo własności) jest prawem rzeczywistym i ma
pierwszeństwo nad prawami wywodzonymi z innego tytułu (np spisanego przez
ciebie aktu notarialnego ze sprzedającym). Okazac sie może hipotetycznie że np
kupisz mieszkanie od kogoś kto machnął ci przed nosem aktem notarialnym z
którego wywodził swe prawo do mieszkania a ty niesprawdzając księgi wieczystej
wierząc w jego piękne oczy sadzisz że już jesteś na własnym. Za miesiąc
przyjdzie ktoś kto pokaże ci numer księgi wieczystej gdzie figuruje jako
właściciel. I co? On w świetle prawa jest w korzystniejszej sytuacji bo jest
zapisany jako właściciel w księdze, a ty nie. Ma pierwszeństwo.
Jeśli rzeczywiście ten pan zmarł a był właścicielem praw do tego mieszkania to
takiego mieszkania nikt nie może sprzedać bez procesu spadkowego.
Jeśli istnieje księga wieczysta do tego mieszkania to możliwości są dwie: Albo
mieszkanie było odrębną nieruchomością lokalową (wykupione od spółdzielni na
własność) albo było tzw. własnościowym prawem do lokalu spółdzielczego (księgę
zakłada sie do tego prawa - najczęściej aby można było podjąć kredyt). Te formy
własności z których pierwsza jest pełna a druga ograniczona (choć trudno nazwać
spłdz prawo własnością) są zbywalne i dziedziczne - tu istnieje realna potrzeba
procesu spadkowego. Natomiast inna forma zamieszkiwania w lokalu spółdzielczym
to lokatorskie prawo do lokalu spółdzielczego - forma niezbywalna,
niedziedziczna - nie można sprzedać, nie można dziedziczyć a wynająć komuś
tylko za zgodą spółdzielni.
Jest jeszcze jeden szkopuł.Ten zmarły pan nie został członkiem spółdzielni. by
mieć prawo do lokalu spółdzielczego (w jakiejkolwiek formie) trzeba być
członkiem tej spółdzielni - wyjątek to zakup już wyodrębnionego mieszkania.
Jeśli ten pan nie był członkiem to obawiam sie że transakcja zawarta między
konkubentami jest nieważna.
Czyli reasumując: Nie wiesz od kogo kupujesz (a może wiesz bo sprzedający to
ten co złożył ofertę), nie wiesz jaka to forma własności i kto jest właścicielem
(!). Ryzyko inwestycyjne działania w tak grząskim gruncie jaki zechciałaś
przedstawić oceniam jako bardzo wysokie. Mówiąc wprost możesz zostać
okradziona - bo mozliwość odzyskania funduszy przeznaczonych na zakup wiedzie
przez policję i sąd.
Pozdrawki napisz coś więcej bo na razie tak to wygląda. Sorki za dość
nieskładny tekst

[Gość: AniaJ]

> to lokatorskie prawo do lokalu spółdzielczego - forma niezbywalna,
> niedziedziczna - nie można sprzedać, nie można dziedziczyć a wynająć komuś
> tylko za zgodą spółdzielni.

Tutaj się chyba trochę mylisz, radio, gdyż spółdzielcze lokatorskie prawo do
lokalu podlega dziedziczeniu. Bo aby takowe prawo mieć, trzeba wpłacić wkład.
Po smierci głównego najemcy ten wkład w formie lokatorskiego prawa do
mieszkania przechodzi na współmałzonka, a jesli tego brak, na dzieci.
Oczywiscie wspolmalzonek czy tez dziecko zanim stanie sie glownym najemca, musi
zostac członkiem spółdzielni.

Pozdrawiam, Ania

[Gość: radio]

No tak, ale zauważ że cały czas mówimy tylko o małżonku i jeśli się nie mylę o
majątku wspólnym łącznie. Nie jestem prawnikiem więc zwracam honory, ale dam
sobie głowę uciąć że w tym wypadku dziedziczeniu nie podlega prawo do lokalu (
i tu muszę się z tobą nie zgodzic) a tylko prawo majątkowe. No cóż skórka warta
wyprawki w sytuacji gdy ktoś kupi takie mieszkanie z nieuregulowanymi sprawami
spadkowymu. Spółdzielnia wypłaca małżonkowi zmarłego (jeśli mieszkanie
pochodziło z majątku wspólnego) wniesiony wkład mieszkaniowy a jesli brak
takowego "dziedzica" spadkobiercę wyznacza sąd. To wszystko jest w Prawie
Spółdzielczym. I tak wyglada to w mojej opinii która nie musi być wiążąca rzecz
jasna
Pozdrawiam

[Gość: karina]

Na wstępie chcemy podziękować wszystkim za porady.Nalezy tu wyjaśnić kilka
spraw.Mieszkanie jest własnościowe i posiada księgę wieczystą.Właścicielem
mieszkania jest pani, która chce nam sprzedać to mieszkanie-przynajmniej tak
wynika z księgi wieczystej.I tu rodzą się następne pytania.
1.Czy można cofnąc wysłane przez notariusza papiery?
Właścicielka twierdzi,że tak.
2.Czy notariusz ustali prawdziwego właściciela tego mieszkania i czy za to
ustalenie dodatkowo będziemy płacili-czy jedynie tak jak przy zwykłej sprzedaży?
3.Czy jeśli po kupnie zostaniemy wpisani do księgi wieczystej czy ostatecznie
jesteśmy właścicielami danego mieszkania?-żeby nie zdażyło się tak, ze znajdzie
się jakiś właściciel?
4.Czy jeśli notariusz jako właściciela wskaże panią od której mamy kupić
mieszkanie to czy jest to 100% pewność.?Prosimy o pomoc wszystkich,którzy się
na tym znają,ponieważ my jesteśmy zieloni w tych sprawach.
Jutro idziemy z tą "właścicielką" do notariusza (tego,u ktorego został zawarty
akt notarialny,pomiędzy konkubentami),aby dowiedzieć się czegoś więcej.
Jak tylko będziemy coś więcej wiedzieli na pewno napiszemy.Prosimy o odpowiedzi
na nasze pytania i z góry dziękujemy!!!!!

[Gość: radio]

Ja dalej mam wątpliwości jakie to mieszkanie dlatego tekst rozbijam na dwie
części

1)
Własnościowe (a tak napisaliście) z reguły oznacza własnościowe spółdzielcze
prawo do lokalu. Zauważcie - jest to prawo do lokalu a nie własność lokalu jak
mogłoby się wydawać. Właścicielem de facto jest tu spółdzielnia, dlatego księgę
wieczystą zakłada sie dla prawa a nie dla nieruchomości lokalowej (mieszkania
hipotecznego jak niektórzy mawiają) którą stałoby się mieszkanie po wykupieniu
na własność. Własnościowe prawo do lokalu spółdzielczego to takie prawo w
świetle którego właściciel nabył od spółdzielni ograniczone prawo do
rozporządzania, użytkowania i dysponowania tym lokalem. Ale jest ono z w
świetle prawa jak wspomniałem ograniczone, czyli jeśli spółdzielnia jest
właścicielem budynku, lokalu i gruntu na którym są wzniesione to chce wiedzieć
co się dzieje z mieszkaniem wobec którego ograniczyła swoje prawa wynikające z
bycia właścicielem tego lokalu. ( I do tej nieruchomosci ma założoną ksiegę
wieczystą). Spółdzielnia jest właścicielem powtarzam raz jeszcze, ale
właściciel prawa własnościowego do niego ma bardzo silne prawo do dysponowania
tym lokalem.
I teraz skoro wiemy kto jest w takim świetle właścicielem budynku, lokalu i
gruntu to musimy wiedzieć kto jest właścicielem własnosciowego prawa do tego
lokalu. W tym celu jeśli jest księga prowadzona dla tego prawa ( nie dla
nieruchomości bo tę ma spółdzielnia) to sprawa jest jasna - właścicielem prawa
do lokalu jest ta osoba której prawo do tego lokalu zostało wpisane do księgi
wieczystej prowadzonej dla własnościowego prawa do lokalu. Czyli w momencie
podpisywania aktu notarialnego musicie kupić od tego kto jest zapisany w
księdze jako właściciel (Zasada wiarygodności ksiąg). Jednak w księdze może być
zgłoszony wniosek (dział 3 księgi) o np uwzględnienie czyjegoś roszczenia ( w
tym wypadku spadku) albo czyjeś roszczenie co do własności. W takiej sytuacji
wiarygodność zapisów księgi już nie obowiązuje i to koniecznie trzeba sprawdzić.
I dochodzimy do meritum: Jeśli napisaliście że zmarły nie został wpisany jako
właściciel to z pewnością właścicielem wpisana jest jeszcze ta pani. Natomiast
z pewnością w dziale 3 jest zgłoszony wniosek o przniesienie tego prawa na
zmarłego (wtedy jeszcze żył) ale nie zdążył się bidulek zapisać do spółdzielni
i z tego prawdopodobnie powodu nie został jescze wpisany jako właściciel prawa.
I tutaj trzeba widzieć już całą księgę z aktami co może zrobić notariusz
(uczciwy z reguły) i ustalić stan prawny i czy grozi spadek. Warto też
sprawdzić księgę wieczystą dla nieruchomości (tę nazwijmy ją spółdzielczą) Czy
aby tam nie zobaczymy że spółdzielnia jest koszmarnie zadłużona i czy w
przyszłości nie bedzie problemów z dodatkowymi kosztami (to notariusz wam powie
jak zapytacie). Co do opłat notarialnych nic napisać mądrego nie mogę. Z
uczciwością notariuszy bywa różnie, ale błędy zdarzają sie z reguły w wyniku
słabego przygotowania merytorycznego niz złej woli. Jeśli umowa notarialna jest
skonstruowana z godnie z literą prawa to nie ma takiej siły żeby wynikalo z
niej coś co nie wynika ze stanu faktycznego. Czyli jeśli notariusz dobry w
swoim fachu i posługiwał sie odpowiednimi instrumentami to wszysko winno być
ok. Jak notariusz patałach to nec Hercules contra plures.

2)
Jeśli mieliście na myśli własnościowe w sensie "własne" czyli wykupione od
spółdzielni na wlasnosć to istnieje ksiega wieczysta dla tej nieruchomości. Tam
też winno być wszystko czarno na białym kto jest właścicielem tej nieruchomości
(a nie prawa do niej) Tu już kupujecie i lokal i udział w gruncie na którym
budynek posadowiono. Zasady analogiczne jak wyżej. Z takim mieszkaniem jest
kłopot bo później ta wspólnota zarzadzana jest przez spółdzielnię a opłaty za
remonty są wyższe.