Mario do Bebiak :-)

[baza02]

Mam pytanko czy mozesz mi napisac co istotnego powinna zawierac umowa o
ustanowienie wlasnosciowego prawa do lokalu (moze to istotne ze chce je w
nastepnykm roku przeksztalcic na "pelna" wlasnosc)

Z gory dzieki za pomoc

PS: moze masz jakis sprytny wzor takiej umowy ?

Mario

[Gość: Bebiak]

Cześć Mario:)
Nie wiem, po prostu nie wiem, bo takie umowy sporządza się w formie pisemnej
wewnątrz spółdzielni i w życiu takiej umowy nawet nie widziałam (nie mówiąc już
o jej wzorze). Ale wiesz co? Popatrzę jutro do ustawy, może zerknę do
komentarza (choć nie wiem czy tam coś znajdę) i pomyślę nad tym. Jak nigdzie
nic nie znajdę to doniosę Ci, co ja bym chciała napewno mieć zawarte w takiej
umowie. Uprzedzam Cię lojalnie jednak, że jutro tj. we wtorek nie będzie mnie
na Forum i pewnie przyjdę tu dopiero w środę. Pozdrawiam Cię serdecznie. B.

[Gość: Bebiak]

Aaa, zapomniałam Cię podpytać: czy są jakieś istotne powody (poza kosztami na
przykład), dla których nie chcesz od razu ustanawiać odrębnej własności lokalu
tylko dochodzić do niej niejako poprzez spółdzielcze prawo do lokalu? Obawiam
się, że w sensie czasowym taka konstrukcja jak sobie wymyśliłeś całą procedurę
Ci wydłuży - tak mi się wydaje. I jeszcze jedno (istotne): nawet jeśli
zostaniesz przy swojej konstrukcji to pamiętaj, że dla przekształcenia musi być
uregulowana sprawa gruntów i najlepiej oczywiście, żeby była ona uregulowana
już teraz. Pozdrowionka. B.

[Gość: mario]

Ano jest problem z dzialka ... nie jest jeszcze podzielona - a czas mija - jak
do konca roku nic nie zrobie to 2 rok nie bede korzystal z ulgi odsetkowej- no
i strasza VAT-em od ustanowienia wlasnosci (a od przeksztalcenia ponoc ma go
nie byc)

Z gory dzieki za pomoc.
Mario

[Gość: Bebiak]

Cześć, przyszłam tu zgodnie z obietnicą ale niczego konkretnego nie
wynalazłam. Owszem, w ustawie jest napisane co taka umowa powinna zawierać,
ale domyślam się, że nie o te kwestie Ci chodzi. Przejrzałam możliwe
komentarze, a tam też tylko o zobowiązaniach członka spółdzielni, o wnoszeniu
wkładu. Ja natomiast myślę, że Tobie chodzi o zupełnie innego typu kwestie.
Wpadłam jeszcze na pewien pomysł, ale dziś już zbyt późno na realizację (muszę
gdzieś zadzwonić w godzinach pracy). Zrobię to jutro i przyjdę tu do Ciebie
pod wieczór - może coś się uda ustalić. Dziś pozdrawiam Cię cieplutko. A z tą
działką to fatalnie, bo potem będzie się to pewnie ślimaczyć (swoją drogą
warto podpytać dlaczego tego pdoziału jeszcze nie ma i czy coś w tym kierunku
się czyni). B.

[Gość: mario]

Dzieki ... licze na Twoja pomoc Bebiaczku.
Co do dzialki .. to jest jasne .. byla hipoteka na bank, juz ja bank zwolnil,
teraz czekamy na rozpatrzenie wniosku o podziale ... mam nadzieje ze juz
niedlugo.

Pozdrawiam serdeczneie !

[Gość: Bebiak]

Cześć Mario, dotarłam do jakiegoś źródła i wynotowuję tu pewne szczegóły:
1. przyjęcie lokalizacji przez członka spółdzielni (lokalu nr .. o pow
użytk. ..., położonego w ... przy ulicy ....., na działce gruntu nr ...,
objętej księgą wieczystą KW nr .... ). Lokal będzie zawierał ... pokoje,
kuchnię, łazienkę, wc, przedpokój, oraz balkon o pow. ....
2. spółdzielnia zobowiązuje się na opisanej wyżej działce wybudować budynek
mieszkalny, wielorodzinny, ... kondygnacyjny, i przydzielić członkowi
spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu opisanego wyżej po zakończeniu
inwestycji i uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie po uprzednim spełnieniu
przez członka warunków określonych w Ustawie Prawo spółdzielcze, statucie
spółdzielni i tej umowy (w tym w szczególności terminowej wpłaty rat wkładu
budowlanego na pokrycie kosztów budowy).
3. termin objęcia w posiadanie przez członka spółdzielni lokalu opisanego
wyżej nastąpi do dnia ....
4. umowa o ustanowieniu spółdzielczego własnościowego prawa do opisanego
lokalu na rzecz członka spółdzielni zostanie zawarta do dnia ......
5. w przypadku przekroczenia przez spółdzielnię terminów okreslonych w pkt. 3
i 4 dłuższego niż ... dni - spółdzielnia zapłaci członkowi spółdzielni karę
umowną w wysokości ...% kosztów budowy określonych niżej za każdy dzień
zwłoki, z wyłączeniem przypadku, gdy do daty określonej w pkt. 3 nie zostanie
wpłacony pełen wkład budowlany;
6. zgodnie z przepisami Prawa spółdzielczego członek zobowiązany jest
sfinansować koszty budowy opisanego lokalu na poziomie cen z ........
wynoszące dla tegoż lokalu ........ zł brutto (w tym 7% pod. VAT) + naliczona
waloryzacja
tj. wpłacić na rachunek spółdzielni wkład budowlany w następujących ratach:
- I rata do dnia..
- II rata do dnia ...
itd.
{uwaga: termin dla ostatniej raty jest zakreślony jako dzień wcześniej niż ten
z pkt. 3)
--------
I tu mi się kończy to do czego dotarłam. Moim zdaniem jeszcze muszą być takie
postanowienia, które określą sankcje dla członka w przypadku uchybienia
terminu płatności którejkolwiek z rat;
oraz ewentualnie uprawnienia dla stron typu prawo odstąpienia od umowy w
przypadku opóźnień o czas jakiś z jakąś karą umowną dla strony opóźniającej
się.
Wg mnie jeszcze spółdzielnia może chcieć się domagać postanowień, które
pozwolą jej podwyższyć wysokość wkładu budowlanego w przypadku zmiany stawki
VAT (o ile taka zmiana by spółdzielni dotyczyła).
I tyle Ci właśnie zdołałam ustalić. Jak coś jeszcze gdzieś wygrzebię to dam
znac, ale bardzo ciężko mi to idzie (lojalnie uprzedzam). Pozdrawiam Cię
serdecznie. B.

[Gość: luk]

Witam! Śledze Waszą rozmowę bo jestem w podobnej sytuacji jak Mario. Szczególy,
o których piszesz przypominają mi zapisy z umowy zasadniczej. W sprawie umowy o
ustanowieniu spółdzielczego prawa do lokalu to zwróc sie do spółdzieli o wzór
takiej umowy!
Ja mam pytanie do Was odnośnie czasu jaki zabierze procedura przekształcenie
spóldzielczego własnościowego w odrębną własność!
W moim przypadku w umowie zasadniczej jest zapis, iz "strony zobowiązują sie do
zawarcia umowy o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w
ciągu 3 miesięcy po wybudowaniu lokalu, uzyskaniu pozwolenie na użytkowanie i
ostatecznym rozliczeniu inwestycji" potem:
1. składkam wniosek do spółdzielni o ustanowienie odrębnej własnosci i czekam
2. decyzji spółdzielni i czekam
3. wnisek o zalożenie KW i dokonanie wpisu hipoteki i czekam
jeżeli zabrakła jakiegoś etapu w przekształceniu to proszę o informację. tak
obliczam, ze zabierze to ok 1 roku
Ponadto do czasu wpisu płace 1% wartości kredytu rocznie jako zabezpieczenie
kredytu!

[Gość: Bebiak]

Cześć, to co pisałam do Mario to były postanowienia pisemnej umowy o
wybudowanie lokalu i ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu
(bo o to Mario chodziło). Po wykonaniu przez strony zobowiązań określonych w
tej umowie - Mario i spółdzielnia zawrą (pisemną) umowę o ustanowieniu
spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. I już. Za czas jakiś Mario
(takie ma zamiary) złoży wniosek do spółdzielni o przekształcenie tego prawa w
prawo odrębnej własności. I rozpocznie się procedura, o którą i Ty pytasz.
Słuchaj Luk, co do czasu to doprawdy trudno to określić. Wg mnie
najistotniejsze dla choćby orientacyjnego przewidzenia tego czasu jest
ustalenie jak wygląda sprawa gruntu, bo bez uregulowanej sprawy gruntu nie może
nastąpić takie przekształcenie. Są spółdzielnie, które w ogóle nie mają
uregulowanej sprawy gruntu i już wiadomo, że w takim przypadku przekształcenie
bardzo się rozciągnie w czasie. Są takie, gdzie grunt jest we
własności/wieczystym użytkowaniu Spółdzielni (i to w porządku) ale trzeba go
podzielić. Procedura podziałowa to mniej więcej w najlepszym przypadku ok.
miesiąca, może ciut dłużej (wstępny projekt podziału, postanowienie co do
możliwości podziału, mapa, prawomocna decyzja zatwierdzająca podział). I
jeszcze uchwała, która trzeba wywiesić do wiadomości członków na okres bodajże
30 dni (napisałam "bodajże", bo nie mam w domku ustawy, ale tak mi się wydaje,
że to 30 dni). To co napisałam dotyczy tzw. przekształcenia w odrębną własność
służącego członkowi spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, którego to
przekształcenia spółdzielnia dokonuje NIE z własnej inicjatywy a NA WNIOSEK
członka spółdzielni, któremu takie prawo służy.
Napisałeś w swoim poście tak:
> W moim przypadku w umowie zasadniczej jest zapis, iz "strony zobowiązują sie
>do zawarcia umowy o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu
>w ciągu 3 miesięcy po wybudowaniu lokalu, uzyskaniu pozwolenie na użytkowanie
>i ostatecznym rozliczeniu inwestycji"
Ja z tego rozumiem, że zobowiązania stron z tej umowy pisemnej już zostały
wykonane (lokal został wybudowany, Ty wszystko zapłaciłeś, inwestycja została
rozliczona, zostały zebrane dokumenty) i zawarliście już (drugą, również
pisemną) umowę o ustanowieniu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
Czy dobrze rozumiem?
Dalej piszesz tak:
> 1. składkam wniosek do spółdzielni o ustanowienie odrębnej własnosci i czekam
> 2. decyzji spółdzielni i czekam
To tak, ale dalszy Twój punkt to:
> 3. wnisek o zalożenie KW i dokonanie wpisu hipoteki i czekam
Hm, i tu średnio rozumiem, bo:
1. możesz tu mieć na myśli (w związku z kredytem) możliwość wystąpienia przez
Ciebie już teraz do właściwego sądu z wnioskiem o założenie dla służącego Ci
spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu księgi wieczystej; jeśli to masz
na myśli to zrobisz to dosyć szybko ale za wpis Ciebie do Działu II księgi
sporo zapłacisz. Tu musisz wyważyć takie dwie rzeczy: dość kosztowny jest wpis
Ciebie do Działu II przy takiej konstrukcji ale dodatkowe ubezpieczenie kredytu
też tanie nie jest. Jeśli będzie się ślimaczyć sprawa przekształcenia to ten
kredyt może Cię drogo kosztować i może opłaca sie założyć już teraz księgę
2. możesz tu mieć na myśli założenie księgi wieczystej dla odrębnej własności,
ale tego sam nie czynisz. Taki wniosek bedzie zawarty w akcie notarialnym
przekształcenia i tu wpis Ciebie do Działu II nie jest wysoki (bo to 1/3
najniższego wynagrodzenia w kraju), tyle tylko, że ciężko wyczuć kiedy to
przekształcenie nastąpi.
Słuchaj Luk, ja na Twoim miejscu rozpoczęłabym rozmowę w spółdzielni od
ustalenia sprawy gruntu w sensie własnościowo-geodezyjnym, czyli zapytałabym
czy grunt pod budynkiem jest spółdzielni (własność/wieczyste użytkowanie - musi
być jedno z tych dwóch, bo innych nie ma). Następnie zapytałabym jak ma w
przyszłości wyglądać ta nieruchomość w sensie wieczystoksięgowym tj. czy ten
konkretny budynek ma w tym rozumieniu stać na jednej konkretnej działce a jeśli
tak, to czy ta działka już istnieje (był podział) i czy dla tego budynku wraz z
tą konkretną działką jest już księga wieczysta. Jeśli tu dostaniesz twierdzące
odpowiedzi to połowa albo i więcej sukcesu. Od tego musisz zacząć. Jeśli się
okaże, że owszem spółdzielnia jest właścicielem/wieczystym użytkownikiem
gruntu, ale ten grunt jest w jednej księdze, stanowi jedną nieruchomość, ma
powierzchni 5 hektarów i jest zabudowany wieloma budynkami, a spółdzielnia
chce aby każdy budynek miał swój grunt - to konieczny będzie podział geodezyjny
i na ten podział członkowie powinni naciskać, bo bez tego nie ruszycie.
Czy to w miarę dla Ciebie wszystko zrozumiałe? Starałam się pisać jak
najjaśniej, ale jak zwykle nie wiem jak mi to wyszło. Gdyby "coś" to się
odezwij, a ja pozdrawiam Cię serdecznie. B.

[Gość: luk]

Dzięki za wyczerpujące wyjaśnienia.
Jeżeli chodzi o grunt to należy do spółdzielni-sprawdzałem KW działki (jest bez
wpisów w dziale IV czyli dobrze)i będą na nim postawione tylko 2 niskie
bloki.Na działce nie ma i nie będzie innych budynków. Rozmawaiłem w spółdzielni
i wynika, że będą robili podział ponieważ częśc lokatorów od razu zadeklarowała
odrębną własność nie bacząc na koszty.
nie bardzo rozumiem:"Następnie zapytałabym jak ma w przyszłości wyglądać ta
nieruchomość w sensie wieczystoksięgowym tj. czy ten konkretny budynek ma w tym
rozumieniu stać na jednej konkretnej działce a jeśli tak, to czy ta działka już
istnieje (był podział) i czy dla tego budynku wraz z tą konkretną działką jest
już księga wieczysta" Czy oznacza to,że spółdzienia musi dokonać podziału
jednej działki na każdy blok i założyć osobne KW a następnie przprowadzić
podział czy może dokonać podziału działki mimo, że na jednej działce i jednej
KW stoją 2 bloki.
Dodatkowym problemem jest ukazanie podziału w KW podobno trwa to dość długo - (
nasze sądy takie już są) a notariusz nie bedzie chciał wydawać Aktów
notarialnych bez uwidocznionego podziału w KW.Orientujesz się ile to moze trwać

Dzięki za cierpliwość; mam nadzieje że nie namieszałem za dużo!
luk

[Gość: Bebiak]

Witam Cię Luk

Gość portalu: luk napisał(a):

> Jeżeli chodzi o grunt to należy do spółdzielni-sprawdzałem KW działki (jest
>bez wpisów w dziale IV czyli dobrze)i będą na nim postawione tylko 2 niskie
> bloki.Na działce nie ma i nie będzie innych budynków. Rozmawaiłem w
>spółdzielni i wynika, że będą robili podział ponieważ częśc lokatorów od razu
>zadeklarowała odrębną własność nie bacząc na koszty.
> nie bardzo rozumiem:"Następnie zapytałabym jak ma w przyszłości wyglądać ta
> nieruchomość w sensie wieczystoksięgowym tj. czy ten konkretny budynek ma w
>tym rozumieniu stać na jednej konkretnej działce a jeśli tak, to czy ta
>działka już istnieje (był podział) i czy dla tego budynku wraz z tą konkretną
>działką jest już księga wieczysta" Czy oznacza to,że spółdzienia musi
>dokonać podziału jednej działki na każdy blok i założyć osobne KW a następnie
>przprowadzić podział czy może dokonać podziału działki mimo, że na jednej
>działce i jednej KW stoją 2 bloki.

Już Ci wyjaśniam: spółdzielnia musi mieć "wizję" co do tej inwestycji. Z tego
co piszesz ja wnioskuję, że może być to tak:
- albo jedna działka (zawsze jedna) zabudowana dwoma bydynkami (może tak być -
jest to wtedy jedna nieruchomość mimo, że dwa budynki);
- albo podział tej działki na dwie, gdzie na każdej z nich będzie stał sobie
jeden budynek (wtedy mamy dwie odrębne nieruchomości).
Powinieneś zapytać w spółdzielni jak to ma wyglądać, bo to istotne przecież
(hm, a ja mam nadzieję, że teraz jakoś jaśniej to napisałam).

> Dodatkowym problemem jest ukazanie podziału w KW podobno trwa to dość długo -
> ( nasze sądy takie już są) a notariusz nie bedzie chciał wydawać Aktów
> notarialnych bez uwidocznionego podziału w KW.Orientujesz się ile to moze
>trwać

Ja uważam, że wcale nie trzeba jakoś wcześniej ujawniać podziału w księgach.
Wyobrażam sobie to w taki sposób: załóżmy, że będzie to ten wariant, iż mamy
już mapę podziału tej obecnej działki na dwie i na każdej z tych nowych stoi
budynek. Do pierwszego aktu, który podpisywała będzie spółdzielnia u
notariusza przedkłada ona mapę podziałową + prawomocną decyzję podział
zatwierdzającą i w akcie tym (obejmującym umowę wyodrębniającą pierwszy lokal)
notariusz zamieszcza pierwszy wniosek o wydzielenie w tej naszej księgi
działki nr X zabudowanej takim to a takim budynkiem i urządzenie dla niej
nowej księgi wieczystej, a następnie (wniosek drugi) o wydzielenie z tej
księgi, która zostanie urządzona dla tej zabudowanej działki - tego lokalu,
którego umowa dotyczy. To można zrobić w tym pierwszym akcie i nie ma w tym
nic szczególnie skomplikowanego.

> Dzięki za cierpliwość; (...)
Cierpliwość jakoś jeszcze mam:)))

>mam nadzieje że nie namieszałem za dużo!

a ja???? Sama nie wiem...
A teraz powaznie: czy to jakoś zrozumiale dla Ciebie napisałam? Mnie to trudno
ocenić Luk, a chciałabym, żeby było jasne, stąd pomyśl na tym wszystkim i jak
coś nie tak to oczywiście się odezwij. Pozdrowionka cieplutkie ode mnie i
dziękuję za dziękuję. B.

[Gość: luk]

Już wszystko jasne! Dzięki za pomoc
luk