nieuregulowana sprawa gruntu

[agawalora]

Kupuję mieszkanie spóldzielcze, czyli prawo do lokalu, kupuję oczywiście na
kredyt, więc muszę założyć księgę wieczystą, okazało się jednak, że
spóldzielnia nie ma wieczystej dzierżawy na grunt tylko stara się o takową a
na razie dzierżawi ten grunt od miasta. I teraz pytanie: czy będę mogła
założyć księgę na to mieszkanie? Niestety dostałam dwie różne odpowiedzi od
notariuszy i już sama nie wiem co jest prawdą?
I jeszcze chciałam zapytać, czy potzrbny mi będzie wypis z rejestru gruntów
do założenia hipoteki?
Aga

[whitebread]

Dokładnie miałem ten sam przypadek i te same wątpliwości ok. miesiąca temu.
W tym przypadku zakłada się księgę wieczystą na spółdzielcze własnościowe prawo
do lokalu mieszkalnego. Sprawa nieuregulowanych gruntów nie ma z tym nic
wspólnego, oczywiście z tym zastrzeżeniem że takiego mieszkania nie będzie
można przekształcić na całkowitą własność (tzn. mieszkanie hipoteczne) bo do
tego wymagane są uregulowane sprawy grutowe. Też miałem wątpliwości czy wobec
tego takie mieszkanie kupować. Notariusz jednak wyjaśnił mi, że spółdzielnie
mają ustawowy obowiązek uregulowania sprawy własności gruntów i to jest głównie
powodem, że podpisują one z UM umowy dzierżawy grutnów tylko na kilka lat.
Zakładają przy tym, że za te kilka lat uda im się uregulować całkowice sprawy
gruntowe i staną się właścicielem. Problem w tym, że w polskich warunkach
sprawy w sądzie mogą trwać kilka lat szczególnie w przpadku gdy są roszczenia
prywatnych właścicieli, ale tak czy owak muszą zostać rozpatrzone pozytywnie na
korzyść spółdzielni.

Ja osobiście dokonywałem ustanowienia hipoteki za pośrednictwem notariusza.
Notariusz w akcie notarialnym wpisuje wniosek o założenie KW oraz o
ustanowieniu hipotek i potem samemu zawozi to do sądu. Nie musisz więc udawać
się do sądu osobiście, stać w kolejkach, wypełniać różnych wniosków itp. Ponoć
też wtedy koszty ustanowienia hipoteki są mniejsze (tak przynajmniej mi
tłumaczył), ale nie wgryzałem się w temat.

Uwaga odnośnie banków. W moim przypadku doradcy kredytowi z różnych banków nie
wiedzieli i nie dowierzali, że można założyć KW na mieszkanie spół. wł.
Dodatkowo więc żądali przedstawienia im zaświadczenia ze spółdzielni w którym
było jasno napisane że "nie ma przeszkód do założenia KW" oraz w którym było
wyszczególnione na jakich gruntach leży działka (obręb, nr działki). Bez
takiego zaświadczenia mieli wątpliwości co do udzielenia kredytu. Spółdzielnia
wystawiła takie zaświadczenie i było OK. Niektóre banki udzielenie kredtu
dodatkowo warunkowały od tego, aby to notariusz w akcie wystąpił z wnioskiem o
założenie KW. Niedoinformowanie w bankach jest ogromne więc musisz uzbroić się
w cierpliwość.

Aby założyć KW na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego będą
Ci potrzebne następujące dokumenty: (na moim przykładzie)

1. Zaświadczenie z banku o ustanowieniu hipotek. Bank wystawi Ci takie
zaświadczenie przy podpisywaniu umowy kredytowej.

2. Zaświadczenie ze spółdzielni w celu ustanowienia hipoteki. Muszą w nim być
zawarte dane mieszkania, jego plan itp. Spółdzielnia będzie wiedzieć o co
chodzi.

3. Wypis z rejestru gruntów na których stoi budynek w którym jest twoje
mieszkanie. Otrzymasz go w Wydziale Geodezji Urzędu Miasta/Gminy. Na wniosku o
wystawienie musisz wpisać obręb i nr działki na której stoi budynek, a to
dowiedziesz się już w spółdzielni.

I na koniec mała uwaga. Jeśli nie jesteś właścicielem mieszkania to szanse, że
cokolwiek załatwisz sama w spółdzielni są równe zeru. O wystawienie wszelkich
zaświadczeń będzie musiał wnioskować sprzedający. A to już jego dobra wola.
Zaświadczenia wymienione w pkt.2 i 3 możesz sobie załatwić już sama po
podpisaniu aktu notarialnego i donieść je notariuszowi np. tydzień później bo
rozpatrywanie wniosków w sądzie trwa ok. pół roku więc nie ma to znaczenia.


Na koniec wykładnia prawna:

KSIĘGA WIECZYSTA DLA OGRANICZONYCH PRAW RZECZOWYCH

Kwestie zakładania ksiąg wieczystych dla ograniczonych praw rzeczowych:
własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego
prawa do lokalu użytkowego i prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni
mieszkaniowej, reguluje ustawa z 6 lipca 1982r. o księgach wieczystych i
hipotece (t.j. Dz.U. z 2001r. Nr 124, poz. 1361 z póź. zm.).
Zgodnie z art. 1 ust. 3 powołanej wyżej ustawy księgi wieczyste mogą być
prowadzone w celu ustalenia stanu prawnego własnościowego spółdzielczego prawa
do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego i prawa do
domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej. Do ksiąg wieczystych dla
powyższych ograniczonych praw rzeczowych stosuje się odpowiednio przepisy o
księgach wieczystych dla nieruchomości (art. 24¹ ust. 1). Podstawą oznaczania
nieruchomości w księdze wieczystej są dane z ewidencji gruntów i budynków.
Przepisy uzależniają założenie księgi wieczystej dla spółdzielczych
ograniczonych praw rzeczowych od wniosku osoby, której prawo to przysługuje,
natomiast nie zakazują zakładania ich w wypadku, gdy spółdzielnia mieszkaniowa
nie ma uregulowanego tytułu prawnego do nieruchomości, na której znajduje się
budynek mieszkalny należący do spółdzielni. Stanowisko takie potwierdził
również Sąd Najwyższy w dwóch uchwałach:

1) uchwała SN 1994.09.28 / III CZP 121/94 / Rejent 1996/3/123
„Brak uregulowania tytułu prawnego spółdzielni mieszkaniowej do nieruchomości,
na której znajduje się budynek mieszkalny należący do spółdzielni, nie stanowi
przeszkody do założenia księgi wieczystej celem ujawnienia praw wymienionych w
art. 241 ust. 1 ustawy z dnia 6.07.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece
(Dz.U. Nr 19, poz. 147 z późn. zm.)”.
oraz

2) uchwała SN 1994.05.30 / III CZP 73/94 / OSNC 1994/12/236
„Założenie księgi wieczystej w celu ustalenia stanu prawnego własnościowego
spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego w budynku stanowiącym własność
Spółdzielni Mieszkaniowej nie jest uzależnione od uregulowania tytułu prawnego
spółdzielni do nieruchomości, na której znajduje się ten budynek mieszkalny”.

[agawalora]

bardzo dziękuję za odpowiedź.
Dokładnie robię wszystko tak jak opisałeś, mam pozwolenie ze spółdzielni na
założenie księgi wieczystej i wszystko w sądzie będzie załatwiał notariusz.
A moje wątpliwości wynikały z faktu, iż pierwszy notariusz do którego się
zwróciłam w sprawie podpisania aktu sprzedaży powiedział mi,że absolutnie nie
założę księgi na takie mieszkanie i on nie przyłoży ręki do sporządzenia tego
aktu - powoływał się na jakieś zmienione przepisy....dzięki jeszcze raz, Aga

[dora10a]

Witam Cię,

jak mogę sprawdzić, czy spółdzielnia nie ma zadłużeń i czy nie jest w stanie
upadłościowym Mam dziwne wrażenie, iż właściciele mieszkania, które chcę kupić,
coś przede mną ukrywają.

Bardzo proszę o pilną odpowiedź.

[Gość: lukasz]

W jakim banku udało Ci się załatwić kredyt na taką nieruchomość?