notariusz w Polsce - do ekspertów

[pozew]

Uprawnienia [edytuj]
Notariusz w zakresie swoich uprawnień działa jako osoba zaufania
publicznego, korzystając z ochrony przysługującej funkcjonariuszom
publicznym. Czynności dokonane przez notariusza mają charakter
dokumentu urzędowego. Przy dokonywaniu czynności notarialnych
notariusz jest obowiązany czuwać nad należytym zabezpieczeniem praw
i słusznych interesów stron oraz innych osób, dla których czynność
ta może powodować skutki prawne.
>>> Rolą notariuszy w systemie prawnym Rzeczypospolitej Polskiej
jest zapobieganie sporom sądowym poprzez zapewnienie pewności i
bezpieczeństwa obrotu. <<<

właściwie niby wszystko jasne ale czy napewno i do końca ?

w jakim więc celu widnieje zapisek w umowie u pośrednika, iż można
dochodzić swoich praw przez sądy i komornika, skoro natariusz ma
zapobiegać sporom sądowym ?

proszę nie argumentować, iż "istnieją sytacje nieprzewidywalne" i w
tym celu itd,itp., nie będzie to całkiem poważne, bowiem takie prawo
ma każdy obywatel, w każdej sytuacji i bez takiej uwagi w umowie,
sytuacje nieprzewidywalne można przewidzieć ( z praktyk sądowych i
opisać ich konsekwencje ) w akcie notarialnym w odpowiednich
paragrafach, w sumie nie ma tego aż tak dużo w odniesieniu np. do
sprzedaż-kupno nieruchomości,-
jeśli notariusz zagwarantuje poprzez akt notarialny, iż nieruchomość
bezwarunkowo musi być zapłacona w takim to a takim terminie na
podstawie wystawionej gwarancji bankowej kupującego na nazwisko
sprzedającego oraz, iż nieruchomość musi być przekazana w tym samym
terminie dla kupującego to inne "niespodzianki" będą już naprawde
bagatelne,-

nie znając prawa czy dobrze rozumuje ?

[baret]

na tym forum nie uzyskasz odpowiedzi.
W Polsce większość notariuszy jest nastawiona na robienie kasy, i w nosie mają
art. 80 i 81 ustawy o notariacie. Zresztą kto im krzywdę zrobi? ich koledzy z
korporacji??? wolne żarty.
zajrzyj do mojego wątku:
forum.gazeta.pl/forum/72,2.html?f=897&w=86154471
który pozostał bez odpowiedzi.
Dodam ze w międzyczasie developer przegrał sprawę w sądzie konsumenckim o
stosowanie "klauzul niedozwolonych", notariusz o tym wie, i dalej w draftach
umów znajdują się tożsame zapisy.
Rżnie głupa? nie, po prostu nie kąsa się ręki(developera) która żywi (daje
zarobić łatwą kasę od wieeelu klientów)

[pozew]

Doczytałem się, iż w prawie niemieckim opartym na tych samych
łacińskich zasadach jak polskie, notariusz odpowiada majątkiem
własnym za błędy i niedopatrzenia wynikłe z jego winy.
Odpowiedzialność mjątkowa wynosi minimum 500 000 euro.

Czy w Polsce jest podobnie ?

[decort]

tak, w Polsce jest podobnie. I zupełnie nie rozumie Pan zapisu,
który Pan zacytował. To, że w "umowie u pośrednika" jest zapis,
który pozornie kłóci się z tym jaką rolę i znaczenie ma akt
notarialny nie znaczy, że tak rzeczywiście jest ani że przez to
ranga aktu notarialnego spada. Zapis w "umowie u pośrednika" jest
zapisem w umowie cywilnej nie notarialnej (obie umowy są ważne, ale
rodzą nieco inne konsekwencje dla stron takiej umowy); jest też
zapisem w umowie przedwstępnej, a nie ostatecznej i dotyczy zapewne
spraw, ewentalnych konfliktów między stronami do któryh mogłoby
dojść przed zawarciem umowy końcowej (notarialnej). Zapis ten ma
charakter czysto informacyjny - takie prawa stronom przysługują z
Ustawy i nie muszą być w umowach powtarzane, jeśli to się robi to
tylko po to by strony nie musiały samodzielnie wertować Kodeksów i
swoje podstawowe prawa miały opisane w umowie. Gdyby Pośrednik nie
zaproponował ich w umowe przedwstępnej i tak by Państwu
przysługiwały. W umowie końcowej (sporządzanej przez notariusza)
znajdują sie np. zapisy zbezpieczające w trybie "artykułu
egzekucyjnego" co do zapłaty ceny i wydania nieruchomości. W tym
zakresie akt notarialny zastępuje wyrok Sądu (gdyby któraś ze stron
umowy nie wywiązała się ze swoich zobowiązań - nie będzie trzeba się
procesować). Poza tym notariusz tak konstruuje umowę by
zminimalizować lub wyeliminować kwestie sporne w przyszłości, m. in.
dlatego tak skrupulatnie opisuje stan prawny nieruchomości, pilnuje
by wszystko zostało uzgodnione i jeśli to możliwe zapisane w umowie,
poucza strony o możliwych konsekwencjach ich decyzji oraz przyjmuje
oświadczenie kupujących o tym, że stan prawny i techniczny,
faktyczny nieruchomości jest im znany. Zdarza się, że notariusz
odmawia sporządzenia aktu notarialnego gdy ocenia, że nie jest w
stanie zapobiec konfliktom (gdy jakieś sprawy nie zostały
uregulowane i choć strony w danym momencie taki stan akceptują, to w
przyszłości może się to zmienić). Ale niezależnie od wszystkiego
stronom umowy zawsze przysługuje prawo do rozstrzygania sporów przed
Sądem. Są sprawy, na które notariusz nie ma wpływu - np. stan
techniczny nieruchomości, jeśli w dniu aktu notarialnego wszystko
wydaje się OK i strony są co do tego stanu zgodne, a po roku nabywca
stwierdzi, że pewne rzeczy zostały przed nim ukryte i ma pretensje
do zbywcy to może dochodzić swych praw przed Sądem z tytułu np.
rękojmji za wady ukryte. Jeśli strony transakcji zdecydowały się na
wymianę gotówki bez jej sprawdzenia, a potem okazuje się, że
pieniądze były sfałszowane to kto za to odpowiada? Notariusz?
Absolutnie nie. Notariusz nie ubezwłasnowalnia stron umowy, nie
decyduje z nie, spisuje ich wolę w taki sposób by była wyrażona w
zgodzie z prawem i także porzez to ważna.

[pozew]

dziękuję za wyczerpującą odpowiedż ale mam jeszcze następne pytanie
a brzmi ono następująco:
z chwilą popisania aktu notarialnego, zbywca przestaje być
właścielem nieruchomości, w jaki sposób akt notarialny gwarantuje
zbywcy zapłatę bez uciekania się do sądu w przypadku nieuczciwości
kupującego czy jego banku ?
poinformowano mnie, iż kupujący po podpisaniu otrzymuje akt
notarialny, stając się prawnym właścicielem z którym ma się udać do
swojego banku w celu zwolnienia kredytu,
co ma w zamian zbywca, czy w jaki sposób akt notarialny gwarantuje
zbywcy otrzymanie należności za nieruchomość ?
czy notariusz wymaga, stawia warunek przedstawienia przez kupującego
gwarancji bankowej na nazwisko zbywcy aby akt notarialny nabral mocy
prawnej ?
czy w tym punkcie nie ma jakiegoś prawnego niedopatrzenia zgodnie ze
zapisem "notariusz jest obowiązany czuwać nad należytym
zabezpieczeniem praw i słusznych interesów stron" ?

[decort]

z tym wiąże się parę problemów, ale jeśli pyta Pan o kredyt
nabywacy, to jest tak: 1) rzeczywiście w momencie podpisania aktu
notarialnego przez strony i notariusza, prawo własności przechodzi
na nabywcę, chociaż zapłata jeszcze nie wpłynęła; 2) nabywca
powinien do aktu notarialnego umowy końcowej przedstawić Panu Umowę
Kredytową, z której powinno wynikać komu, na jaki cel, w jakiej
wysokości i na jakich warunkach udzielono kredytu (w Polsce banki
udzielają kredytu na określoną, konkretną nieruchomość)- i
skrupulatny notariusz też zechce się z tą umową kredytową zapoznać;
3) nabywca poddaje się w akcie notarialnym trybowi
egzekucyjnemu /art. 777/ co do zapłaty ceny (co zastępuje wyrok
Sądu); 4) w konsekwencji: jeśli nabywca nie zapłaci, tj. Jego bank -
nie trzeba występować do Sądu o zapłatę - wystarczy udać się do Sądu
Rejonowego o wydanie klauzuli wykonalności (pieczątka) i do
komornika celem egzekucji z majątku nabywcy (w ramach tego majątku z
Pana byłej nieruchomości); 5) a Nabywca ma roszczenie wobec swojego
banku.

[decort]

ad. pkt 4) poprzedniego mojego postu, bo to może nie być jasne, więc
dopowiadam: nie trzeba się procesować z nabywcą o zapłatę ceny,
wydanie klauzuli wykonalności przez Sąd Rejonowy jest formalnością.
W takim wypadku, akt notarialny sporządzony przez notariusza
zastępuje wyrok Sądu (czyli etap procesowania się zostaje niejako
pominięty i rozstrzygnięty na korzyść zbywcyc - aktem notarialnym).
P.S.
I niech mi izba.notarialna jeśli to przeczyta - wybaczy mój język :-)

Może też decort mi odpowie

[jaga90]

Ponieważ decort w moim przekonaniu okazał się osobą mającą nie tylko
wiedzę ale również i chęci wyjaśnienia dość skomplikowanych spraw
dla szarego czytacza aktów notarialnych i ustawy o notariuszach,
może zechce sie zajac i moim problemem opisanym w pytaniu
zamieszczonym na tym forum. Mało zorientowanych informuje, ze
wymieniony na końcu Bewbiak to osoba, ktora kilka lat temu udzielała
odpowiedzi podobnych jak obecnie decort. Mam nadzieję, że i tym
razem Izba Notarioalna opiekujaca sie niniejszym forum wybaczy
decortowi.
A oto moje pierwotne pytanie;

W ramach eksperymentu na postrzeganie pewnych dość ważnych spraw
przez spóldzielców, na forum Prawa w nieruchomościach zadałem
pytanie, czy prawidłowe jest, aby akt notarialny w sprawie
wyodrębnienie mieszkania w spółdzielni w jej imieniu podpisywał
jedynie jej pełnomocnik(tylko jedna osoba). A to dlatego, iż ustawa
Prawo spółdzielcze przewiduje, że oświadczenia woli w imieniu
spółdzielni zawsze składają dwie osoby - dwóch członków zarządu albo
członek zarządu i jego pełnomocnik.
W mojej społdzielni, jak wynika z tego, co napisałem powyżej, jest
inaczej. A pytanie jest o tyle ważne, gdyż znany mi jest przypadek,
że informacji o stanie rozliczeń z członkami spółdzielni nie
podpisało dwóch prezesów tylko jeden prezes i główna księgowa i
uznano to potem za błędnie złożone oświadczenie woli.

Ku mojemu zaskoczenoiu, jakaś mądra mada odpowiedziała mi na forum
Prawo w nieruchomościach, że w przypadku aktów notarialnych z jednym
tylko podpisem w imieniu spółdzielni jest OK, bo ... wszystkie
spółdzielnie tak postepują!
Inna forumowiczka posłała mnie na forum Notariuszy, co nieniejszym
czynię. Ale niepokojące jest, że tak wiele ostatnio podpisuje się
aktow notarialnych ze spółdzielcami i że to oni nie zabierają głosu
w tej sprawie. Mój sąsiad, który podpisał taki akt, oświadczył mi,
że skoro przygotowali go prawnicy, to można być jak
najbardziej "spoko"! Inny twierdzi, że skoro na podstawie takiego
aktu nastapił wpis do KW, to również "spoko" - zapomina jednak o
jedynie domniemaniu wiarygodności KW!

Zatem pytanie do Bebiaka - jak to jest z tymi podpisami ze strony
spółdzielni pod aktami notarialnymi?

[decort]

dziękuję za tak pozytywną ocenę :-)
Co do Pana zapytania, według mnie jest tak jak stanowi Ustawa Prawo
Spółdzielcze: "Art. 55.[Pełnomocnictwo do dokonywania czynności w
imieniu spółdzielni] § 1. Zarząd może udzielić jednemu z członków
zarządu lub innej osobie pełnomocnictwa do dokonywania czynności
prawnych związanych z kierowaniem bieżącą działalnością gospodarczą
spółdzielni lub jej wyodrębnionej organizacyjnie i gospodarczo
jednostki, a także pełnomocnictwa do dokonywania czynności
określonego rodzaju lub czynności szczególnych."
Czyli, że w imieniu Spółdzielni może występować 1 pełnomocnik, o ile
został umocowany prawidłowo - a więc: w formie aktu notarialnego, do
dokonania określonej czynności oraz przez 2-ch członków zarządu
łącznie (zgodnie z porzednim paragrafem tej samej Ustawy, który Pan
przytacza w swoim poście). Członkowie zarządu dokonali oświadczenia
woli w pełnomocnictwie. Pełnomocnik żadnej własnej (pojedynczej;
jednoosobowej) woli nie wyraża; oświadcza wolę zarządu.
W przypadku "informacji o stanie rozliczeń" podpis złożył tylko 1
członek zarządu, stąd zarzut błędu; gdyby 2-ch członków zarządu
upoważniło księgową do złożenia w ich imieniu podpisu pod tym
dokumentem, mogłaby sama ten dokument podpisać.

oświadczenie woli?

[al9]

informacji o stanie rozliczeń z członkami spółdzielni nie
podpisało dwóch prezesów tylko jeden prezes i główna księgowa i
uznano to potem za błędnie złożone oświadczenie woli.
---------\
żarty
info o stanie rozliczeń nie jest oświadczeniem woli
moze taki kwit podpisać dowolna Pani Zosia z sekretariatu...
al

[jaga90]

Najpierw do al9 - podaję definicję oświadczenia woli znalezioną w
Google - Oświadczeniem woli nazywamy takie zachowanie się osoby,
które ujawnia jej wolę dokonania czynności prawnej w sposób
dostateczny (art. 60 kodeksu cywilnego). Nie rozumiem zatem dlaczego
roliczenie inwestycji nie jest oświadczeniem woli? Dwójka
przedstawicieli spółdzielni stworzyła kwit oświadczajac w nim, że
taki to a taki spółdzielca zapłacił wszystko za swój lokal i wobec
tego spółdzielnia czuje się w pełni zaspokojona, nie ma do niego
więcej żadnych roszczeń.

A teraz do decorta - przede wszystkim dziekuję, że w przeciwieństwie
do "opiekunów i ekspertw" tego forum odpowiada z własnej
nieprzymuszonej woli na pytania takich jak ja. Jeden z nielicznych
chyba pozytywnych fachmanów na tym forum.

Niestety, dalej pomimo wyjaśnień decorta mam watpliwości. Być może
czegoś nadal nie rozumiem. Art. 54 Prawa spółdzielczego mówi o
składaniu oświadczenia woli w imieniu społdzielni przez dwóch jej
przedstawicieli. Czy zatem art następny, 55 Prawa spoldzielczego nie
osłabia tego zapisu dopuszczając taka czynność tylko dla jednej
osoby? Bo ten artykuł nic nie mówi o oswiadczeniu woli, mówi
o "czynnościach prawnych związanych z bieżącą dzialąłnościa
gospodarczą spółdzielni....." Czy zatem podpisywanie aktów
notarialnych o zmianie statusu lokalu jest oświadczeniem woli czy
bieżącą działalnością gospodarczą? Tego po prostu nie rozróżniam
(chyba nie tylko ja) i stąd moje oczekiwania od decorta, że poświęci
temu zagadnieniu jeszcze trochę czasu.
Bo na ekspertów z Izby Notarialnej w Warszawie liczyć nie można!

[decort]

art. 55 mówi dalej "... a także pełnomocnictwa do dokonywania czynności
określonego rodzaju lub czynności szczególnych." Podpisywanie aktów notarialnych
należy do takich właśnie czynności. Pełnomocnik nie musi występować w 2-ch
osobach. Ten sam art. 55 mówi "Zarząd może udzielić jednemu z członków zarządu
lub innej osobie pełnomocnictwa ...", gdyby istniał wymóg by pełnomocników było
więcej niż 1, ustawodawca użył by liczby mnogiej.
Członkowie Zarządu łĄCZNIE udzielają pełnomocnictwa - co znaczy, że obaj, w
jednym akcie notarialnym to robią; a nie każdy z nich pojedynczo - inaczej nie
został by spełniony wymóg podwójnej reprezentacji. Obaj łącznie stwierdzają do
czego konkretnie pełnomocnik jest upoważniony; warunki sprzedaży określa
pełnomocnictwo (i/lub ustawa/ statut); pełnomocnik o niczym w tym wypadku nie
decyduje; składa podpis w imieniu członków Zarządu, którzy reprezentują
spółdzielnię. Zarząd składa oświadczenie woli w pełnomocnictwie.
I art. ten absolutnie nie osłabia poprzedniego; raczej rozszerza.
I dodatkowo Kodeks Cywilny: "Art. 95.
§ 2. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania
pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego."

[jaga90]

Decort wyrasta mi na najbardziej cierpliwego a do tego chyba
profesjonalnego eksperta na tym forum.
Kij ma dwa końce - nie wiem, czy dobrze robę pisząc to, bo teraz
każdy taki pytacz jak ja będzie zadawał pytanie nie komu innemu jak
tylko decortowi.
No ale to już od niego będzie zależało, czy na wszystkie zadane
pytania będzie chciał odpowiadać.
W kazdym razie bardzo dziekuję za cierpliwe wyjaśnianie mego
problemu. Podsumowując całą dyskusję, można stwierdzić, że
oświadczenia woli (zmiana statusu lokalu) składają w imieniu
spółdzielni dwaj członkowie jej zarządu (art.54) natomiast sam
dokument (akt notarialnu) o tym mówiący może podpisać już tylko
jedna osobo (wyznaczony przez nich pełnomocnik). Nie ukrywam, że
jest to dla mnie nadal dziwne ale jest jak jest.

Przy okazji - nasuwa mi się w związku z moim problemem taka
refleksja - zadałem pytanie niby fachmanom, bo członkom warszawskiej
Izby Notarialnej i żaden z nich przez przeszło chyba 3 tygodnie nie
zajął się tematem chociaż kiedyś deklarowali i to publicznie, że
będą odpowiadać takim jak ja. Po cholerę składali obietnice skoro
potem mają to w nosie. Bardzo przypominają mi po prostu naszych
polityków, którzy na prawo i lewo zajmują sią banalnymi sprawami,
zabieraja głos mało konkretnie a o sprawach istotnych dla ludzi
zapominają zaraz po wyborach.

[pozew]

dziękuję za dość wyczerpujące wyjaśnienie, które co prawda nie
rozwiało do końca moich wątpliwości ale dalsze zapytania musiałbym
skierowć do bankowców
pozdrawiam