Upadłość developera - co dalej

03.03.09, 19:32
Mam następujące pytanie - teoretyczne dla mnie na szczęście. Chciałbym po prostu wiedzieć "co by było gdyby" i jakie jest ryzyko.

Przypuśćmy, że zawieram przedwstępną umowę kupna mieszkania w formie aktu notarialnego.

Developer z którym tą umowę zawieram ma kredyt na budowę budynku, którego zabezpieczeniem jest hipoteka ustanowiona na działce na której budowany jest ten budynek.

Przypuśćmy następnie, że budowa toczy się pomyślnie, zapłaciłem 90% ceny i czekam tylko na odbiór mieszkania, a nawet je odebrałem (czyli zapłaciłem 100% ceny), ale nie mam jeszcze ostatecznego aktu notarialnego na podstawie którego staję się właścicielem mieszkania i udziału w gruncie na którym jest zbudowane.

W tym momencie developer ogłasza upadłość i zastanawiam się co dalej.
Jakieś szanse na pełną własność mieszkania, lub odzyskanie wpłaconych pieniędzy?
Jak wygląda formalna procedura postępowania?

Dodam jeszcze, że w umowie przedwstępnej znajduje się następujący zapis:
1. Sprzedawca oświadcza, że ustanowił hipotekę na rzecz banku zabezpieczającą wierzytelność tegoż banku z tytułu udzielonego Sprzedawcy kredytu na budowę Budynku. Jednocześnie Sprzedawca oświadcza, iż zobowiązuje się uzyskać od banku, na którego rzecz ustanowiona została hipoteka, zezwolenie na nieobciążanie nowo powstałej nieruchomości - Lokalu Mieszkalnego oraz Lokalu Użytkowego, hipoteką ustanowioną na Nieruchomości.

2. Sprzedawca oświadcza, że niezwłocznie po zawarciu niniejszej Umowy zobowiązuje się do wystąpienia do opisanego w ustępie 1 banku o wydanie promesy dotyczącej określonego powyżej zezwolenia. Po uzyskaniu przedmiotowej promesy Sprzedawca zobowiązuje się poinformować o powyższym Kupującego i przekazać Kupującemu otrzymaną promesę.

Czy to w jakiś sposób mnie zabezpiecza, a jeżeli nie, to jak zawrzeć taką umowę w sposób w 100% bezpieczny.
Na chwilę obecną przychodzą mi na myśl jedynie dwa rozwiązania: mały zadatek i reszta zapłaty w momencie podpisania ostatecznego aktu notarialnego, lub zamknięty rachunek powierniczy.

Adam
    • izba.notarialna Re: Upadłość developera - co dalej 03.03.09, 21:26
      Szanowny Panie,
      upadłośc stawia Pana, jak i innych kontrahentów dewelopera, w
      niekorzystnej sytuacji - nieruchomośc wejdzie w skład masu
      upadłosci, do ktorej ustawi się kolejka wierzycieli. Temat ten jest
      bardzo obszerny-nie do wyjaśnienia na forum. Dużo zalezy od syndyka -
      w skrajnie niekorzystnej sytuacji będzie Pan mogł jedynie dochodzić
      zwrotu wpłaconych kwot, bez gwarancji ich uzyskania. Prosze ponadto
      zapoznać się z treścią przepisów art. 98 i 99 prawa upadlościowego i
      naprawczego.
      Co do hipoteki banku - nawet jeżeli wpisze Pan swoje roszczenia o
      nabycia wlasności lokalu do księgi wieczystej prowadzonej dla
      nieruchomości, to nie będzie pan chroniony przed ewentualnymi
      roszczeniami banku do dewelopera, bo wpis hipoteki był pierwszy. W
      takiej sytuacji niektórzy deweloperzy zawierają z bankami umowy
      powiernicze lub qasi powiercznicze - np. mamy hipotekę jednego banku
      i oświadczenie tegoż banku, że jeżeli wszelkie wpłaty przechodzić
      będa przez rachunek tego banku, to po dokonaniu ostatniej wpłaty
      zgodnie z umową bank wyda zgode na wyodrębnienie lokalu bez
      obciążenia hipotecznego. Zatem w opisywanym wypadku warto napisać,
      że umowa predwstępna z deweloperem jest zawarta pod warunkiem
      okazania promesy banku na zwolnienie lokalu z zabezpieczenia
      hipotecznego.
      Jeżeli chce pan zawrzeć umowę w sposób 100% bezpieczny, to nalezy
      całą ceną złozyć do depozytu notarialnego, który zostanie zwolniony
      na rzecz sprzedającego po zawarciu umowy sprzedazy i ujawnieniu w
      księdzie wieczystej Pana wniosku o nabycie nieruchomości, przy
      założeniu, że ten wniosek nie będzie poprzedzony wnioskami o wpisy
      obciążeń. W praktyce takie umowy nie zdarzają się często, bo
      deweloperzy pragną finansować się z przedpłat klientów, a banki
      kredytujące kupujących nie zawsze są chętne udostępniać kredyt w ten
      sposób (aczkolwiek niektóre to robią).
      • adam_99 Re: Upadłość developera - co dalej 04.03.09, 08:59
        Dziękuję za odpowiedź.
        Proszę jeszcze o informację, jaki jest orientacyjny koszt depozytu notarialnego?
        • to_ja_joleczka Re: Upadłość developera - co dalej 09.03.09, 08:06
          Tez jestem ciekawa.
      • klakierka Re: Upadłość developera - co dalej 13.03.09, 14:47
        ja też jestem ciekawa, a jak to jest jak pieniadze są z kredytu ??
Pełna wersja