czarna.owca.posrednik
11.05.08, 00:37
W każdym stadzie znajdzie się jakaś czarna owca. W stadzie pośredników taką
czarna owcą jestem ja.
Na początek kilka słów o mnie: jestem pośrednikiem nieruchomości. Jednocześnie
jestem z wykształcenia prawnikiem. Pomimo "prania mózgu" na studiach
podyplomowych, praktyce zawodowej i codziennej pracy, zachowałem trzeźwe
spojrzenie na sprawę. To nieprawda, ze praca pośrednika jest bardzo ważna,
potrzebna itd. W 90% przypadków ta praca ogranicza się do wskazania adresu
(taka jest prawda). Za wskazanie adresu i jakieś bliżej nieokreślone czynności
pośrednich chce standardowe 2,99% plus VAt, a najlepiej to jeszcze od obywdu
stron transakcji, czyli 3,98% plus Vat. Są to kwoty horrendalne.
Jako posrednik w obrocie nieruchomościami przyznaję (anonimowo, żeby kasta
pośredników mnie nie "zjadła"), że rzetelnie wykonana usługa posrednictwa nie
powinna kosztować więcej niż 8 tys. złotych. Są to koszty uwzględniające
nakład pracy pośrednika i koszty reklamy itd. Tyle powinien wg mnie zapłacić
za usługe pośrednictwa (i to rzetelną) sprzedający, niezaleznie od tego czy
jest to kawalerka za 100 tys., czy mieszkanie za 900 tys. Nakład pracy i
kosztów jest bowiem taki sam dla tych przykładowych nieruchomości. Tyle
powinna kosztowac kompleksowa usługa sprzedaży nieruchomości. Natomiast
powszechna "usługa" pokazania adresu powinna kosztować maksymalnie 1 tys.
złotych. To jest uczciwa cena za pokazanie adresu. Zgodnie z tym, ze "jeśli
wlazłeś między wrony, musisz krakać tak jak ony" nie biore oczywiście 8 tys. Z
przyzwoitości jednak nie biorę 2,99 tylko 1,5-2% plus Vat.
Jako pośrednik stwierdzam, ze paranoją, wręcz schizofrenią (usankcjonowaną
prawnie) jest pobieranie przez pośrednika prowizji zarówno od sprzedajacego,
jak i od kupującego. Proste pytanie: to kogo w końcu reprezentuje pośrednik?
Przykładwo, jeżeli komis samochodowy sprzedaje samochód (nieraz o
równowartosci mieszkania), to prowizję płaci wyłącznie sprzedajacy. Komisowi
do głowy nie przyjdzie, zeby brac prowizję od kupującego.
Druga paranoja to sztuczny tłok na rynku polegający na tym, ze ogłoszenia
dotyczące tych samych nieruchomości są umieszczane w internecie przez rózne
biura nieruchomości w różnych cenach. Przykładowo dom jest wystawiony przez 7
biur nieruchomości i rozrzut ceny wynosi od 3.400.000 do 4.500.000. Czy
pośrednicy myśla, że ludzie to stado baranów? Często nawet zdjęcia
nieruchomości są te same, więc jasne jest że jedni kopiują od drugich. Za to
grozi pociągnięcie do odpowiedzialności zawodowej, a nawet utrata licencji,
ale w praktyce jest to powszechne i jakoś nikt się tym nie przejmuje.
Trzecia paranoja jest to, że pośrednik "doradza", dlatego jego usługa jest tak
droga. Tymczasem prawda jest taka, że na rynku działają osoby z przypadku.
Może 10% pośredników to z wykształcenia prawnicy, finansiści, czy osoby z
wykształceniem technicznym budowlanym, które rzeczywiście mogą coś doradzić.
Reszta to szeroki wachlarz czarodziejów po politologii, historii czy innej
biologi, którzy mają mizerne pojęcie o prawie, finansach czy budowlance i mogą
co najwyżej nie zaszkodzić. O świadomej pomocy mowy w ich przypadku byc nie
może. Takie bzdury potrafią wciskać klientom, ze az strach. Wystarczy
posłuchać tych "doradców" w czasie wizyty w sądzie wieczystoksięgowym.
Zakładam, że teraz podniosą się głosy oburzenia, że podane przykłady to
wyjątki, że pośrednik to mimo wszystko zawód prestiżowy, że powinno się
eliminowac patologie w tym zawodzie, itd.
Tymczasem prawda jest taka, że rzetelnych pośredników jest max 10%. Reszta to
patologie, czyli 90% pośredników to barany. Rynek też ich nie zweryfikuje, bo
nieruchomości sprzedaje się /kupuje raz na kilka lat albo i rzadziej. Piszę o
pośrednikach, czyli osobach z licencją. Nie zapominajmy, ze do tego dochodzi
jeszcze 95% asystentów pośrednika - baranów z łapanki z ogłoszeń. To jest
dopiero ciekawa grupa społeczna. Najgorsze jest jednak to, że 8 na 10 klientów
na oczy nie zobaczy pośrednika. Kontakt z nimi ma bowiem asystent pośrednika
(czyli osoba bez licencji), która podsuwa umowe pośrednictwa podpisaną przez
pośrednika. Tak więc klient ma jakieś 80% szansy, że trafi na głąba bez
licencji, 18% szansy że trafi na głąba z licencją i tylko ok. 2%, że trafi na
rzetelnego pośrednika, który zrobi cos więcej niż udostępni adres.
Teraz małe porównanie cen:
Nieruchomość o wartości 500 tys. złotych, czyli typowa transakcja w Warszawie.
Pośrednik: prowizja 15.000 plus 22% Vat od sprzedajacego i jak się uda to i od
kupującego. Czyli usługa pośrednika (najczęściej pokazanie adresu,
zamieszczenie kilku ogłoszeń i "czekanie na jelenia") kosztuje 30.000. Vat
pomijam, bo pieniądze najczęściej idą pod stołem, wiec pośrednik łaskawie
rezygnuje z vatu w zamian za niewystawianienie faktury.
Czy w takim razie nie lepiej wziąć prawnika, który o niebo lepiej sprawdzi
stan prawny nieruchomosci i dopilnuje transakcji. Będzie to kosztowało 2 tys.
złotych. Uwzględniając, że usługi "dodatkowe" pośrednika są warte max. 6000 z,
cała transakcja powina się zamknąć kwotą rzędu 8 tys. złotych ( i to tylko od
jednej strony.
Dlaczego zatem ludzie płacą - w powyższym przykładzie - 15 tys.
głąbowi-pośrednikowi, zamiast zapłacić komuś za profesjonalne ogłoszenia w
internecie nawet te 1,5 tys. zł (koszt przygotowania i zamieszczenia ogłoszeń)
i prawnikowi nawet te 5 tys. To i tak będzie znacznie mniej niż 15 tys., prawda?
Całe to gadanie o bezpieczeństwie transakcji, o wartości dodanej i o
poświęceniu pośredników to jedna wielka ściema. Chodzi głównie o kasę. Tak
więc jeśłi ktoś chce się załapać na kawałek tortu, to radzę się pospieszyć.
Dopiero co uwolniony dostęp do zawodów zostanie prawdopodobnie za rok, za dwa
zamknięty. Mają byc przywrócone egzaminy porównywalne do aplikacji
radcowskiej, czy adwokackiej. Egzaminy te oczywiscie niewiele miały i zapewne
znowu niewiel będą mieć wspólnego z praktycznym wykonywaniem zawodu. Jak
bowiem inaczej wytłumaczyć to, zę 90% pośredników to ludzie, którzy
nienależycie wykonuja swój zawód?
