Zielona Italia - 1400 PLN/m2

[Gość: Audyt forumowy;)]

www.zielona-italia.pl/index.php#prasa
Wartość ziemi 40mln, wartość kontraktu z Mostostalem 160mln. Kubatura 351 tys. m3. średnia wysokość pomieszczenia 2.5 metra. Pomóżcie znaleźć resztę kosztów :) (kredyt, reklama, pracownicy, prawnicy - dorzucam 20mln i wychodzi prawie 1600 za m2!)

[Gość: oko]

fajnie panie audytor tylko metodologia krzywa, kubatury nie przeliczy sie tak latwo na powierzchnie zwlaszcza ta uzytkowa, z tego co pamietam wczesne zapowiedzi mialo tam byc jakies 54k m2 powierzchni uzytkowych czyli 4k PLN z metra przy twoich zalozeniach
ale 20 baniek na finansowanie, sprzedaz i koszty stale to raczej troszku malo przy etapowej realizacji
no i wreszcie sprzedaja to za 6k PLN z metra
jesli sprzedadza wszystko to zarobia dobrze ale bynajmniej nie tak jak sie audytorowi wydaje

[Gość: Audyt forumowy;)]

OK Panie Oko!
No niby tak, np. na klatkach schodowych nikt nie zamieszka :) ale nie podajesz źródeł i dlaczego wychodzi Ci "troszku mało" 20mln za obsługę??? Daleko i tak do kosztu 2500/m2. Zwłaszcza ze sprzedawana jest inwestycja a nie gotowa realizacja. Ktoś ma ochotę niech policzy łączną powierzchnię sprzedawanych mieszkanio-inwestycji nawet przy koszcie sprzedaży 100mln {hahaha} i odrzuceniu nieużytku 40% kubatory (HAHAHA) wychodzi 2.800m2 zatem
nadal narzut 120%, nadal m2 = 2x średnia pensja, żaden system bankowy tego nie ma prawa wytrzymać, a uważam, że ostro przesadziłem z kosztami i nieużytkami kubatury.

Popieram narzuty nawet 300% jeśli mówimy o dobrach luksusowych, ale przecież Zielona Italia, to jest dobro socjalne, a nie luksusowe :)

Zaudytuj sobie mózg

[Gość: dev]

Zanim weźmiesz się bracie za audyt opanuj lepiej podstawy korzystania z wyszukiwarek internetowych.
nieruchomosci.dziennik.pl/artykuly/302503,warszawskie-wlochy-jako-zielona-italia.html
Marvipol przejął inwestycję, w ramach której powstać może 53,5 tys. mkw. powierzchni użytkowej mieszkań, co przekłada się na prawie 900 lokali.

Ps: Rumun miał rację. Zostali tutaj tylko debile.

[Gość: Audyt forumowy;)]

Napastliwy Devie!
Nie mogę zaudytować sobie mózgu, gdyż taki audyt byłby nieważny wg moich standardów.

Ciekawostka - 53.500m2 powierzchni użytkowej z kubatury 351.000m3 - przy 3m wysokości każdego m2 zostaje prawie 200.000m2 o wysokości 3m :) a tylko 2000m2 to powierzchnie handlowo-usługowe...

audyt pyta egzystencjalnie:
What shall we use
To fill the empty spaces
Where we used to talk?
How shall I fill
The final places?
How can I complete the wall?

Co do Twojego PS - myślę, że chciałeś obrazić pozostałych, zwłaszcza mnie, a tylko z nerwów zapomniałeś, że sam też tu jesteś. Ale jeśli to nie nerwy, to - ale nuda - sam jesteś debilem we własnej opinii.

Zaudytuj sobie d-u-p-e

[Gość: egzperd]

A ja zezarlem wczoraj na kolacje 1kg kaszanki - mozesz obliczyć ile dzisiaj wydalę?

[Gość: Audyt forumowy;)]

G mnie to obchodzi. Dlaczego jesteś agresywny i wulgarny?
Trafiam w czuły punkt?
Jestem ciekaw gdzie umknęło 200.000m2 o wysokości 3m, kto zgadnie?

Powstał, nie tylko w Warszawie, oligopol ziemi pod budowę i zeń wynikają spekulacje ponad możliwości kredytowe nabywców, więc argument kupujcie ziemię i stawiajcie jest nieuzasadniony. Może to właśnie "Zielona Italia" będzie pierwszą spektakularną klapą 200% narzutów?
Z drugiej strony tylko nieco droższe są wysokiego standardu mieszkania, gotowe, na Wilanowie!

komisja robotniczo-chlopska antyspekulacyjna

[Gość: Jaruzelski]

a co to ma wszystko do rzeczy?
policzyles ile kosztuje produkcja elektroniki? a jaka jest jej cena w sklepie?
powolaj komisje robotniczo-chlopska do walki ze spekulantami....... bo sie marnujesz

[Gość: orlen]

albo policz ma-to-le jaki jest koszt wyprodukowania litra benzyny i przykuj sie lancuchem do dystrybutora

[Gość: Audyt forumowy;)]

Komisja czemu nie, antymonopolowa, antykredytowa.
Im wcześniej deweloperzy stracą grząski grunt pod nogami, tym większa szansa dla komplementarnych branż.
Warto zadać kłam manipulacji, że taniej nie będzie, bo być nie może.
Uważam, że każdy głos zaprzeczający PR-owi deweloperów, że nie ma możliwości negocjowania ceny zbliża do zrównoważenia.
Jest oligopol, w którym deweloperzy są sowicie opłacanymi suczkami w rękach bankierów i nie mają powodu, by nie zarabiać na wmawianiu ludziom fałszywych wycen nieruchomości.
Poziom realizacji jest zaś naprawdę w okolicach budownictwa socjalnego.
Pierwszy jednak chyba dobierze się im do tyłka rynek wtórny. Może już na przykładzie Zielonej Italii - 1400 koszt m2 a hipoteka za 5900/m2?
Czyż to nadużycie finansowe nie jest?
Aha. Nie ma oligopolu elektronicznego.

ja juz szczytuje

[Gość: podnietek]

jestem pod wrazeniem
uhahahhaha

Zielona Italia 1400PLN za m2. Hipoteka: 5900 m2.

[Gość: Audyt forumowy]

Podnietek, szczytuj, sczytuj i pracuj na wyszukiwarkę, thx.

Już bardzo dużo osób w Warszawie pieniądze ma i m. in. dzięki niezależnym opiniom, nie da zarobić deweloperom. W tej chwili wśród moich znajomych jest ich przytłaczająco więcej, niż kredytobiorców (11 czeka, 2 kupiło, ale z dużym udziałem własnym).

Chciweloperom krzywda się nie stanie, bo każda inwestycja, to osobna sp. z o.o., więc jeśli ich reprezentujesz, rozumiem butę i arogancję, choć już nóżkami przebierają nieco histerycznie. A przecież są bardzo bogaci.

Zielona Italia. Będzie dla was nadal świetny deal: 160% marży - 3900PLN - Gratulacje :) Nie patrzcie ile stracicie, patrzcie ile nadal zyskujecie! :D Jak zostanie ukończona, sami zainwestujemy jakieś 20mln w te mieszkania, warunek: gotowe, po 3900, ale teraz spoko, musisz wierzyć, że jesteś górą, podskakujesz jak pajac na sznurkach - bankierów.

nie kupować! czekać 20 lat!

[Gość: :-)]

Zmień płytę, od 4 lat p-ie-rdo-lisz te same bzdury o spadkach, nawet dupokocica odpadła.

[kocica_ewela]

nie odpadla, zauwaz jakie sa kursy akcji deweloperow :D
prawda do nich dociera ale powoli, potrzebuja czasu aby wygenrowac kilka kwartalow ze strata wtedy beda spadki.

Kupować? Gotowe, nie zadłużać się 2x wartośćzakupu

[Gość: Audyt forumowy]

Nie wyrażaj się wulgarnie - choć ja to rozumiem - agresja świadczy o poważnym lęku... i nie każ ludziom kupować teraz i wprowadzać się do dziury w ziemi czy makiety! Zbudujcie, to może Wam zapłacą, teraz ci sami ludzie mogą odkładać na własne konto, nawet na tę samą chatę, której w Zielonej Italii nie ma! Tymczasem mogą odkładać patrzeć, co się z nią i innymi zdarzy :)
Recepta?
Dać zarobić deweloperowi nawet w końcu jest oligopol, jest spekulacyjna bańka - 120% (3900za m2) i w miarę godnie żyć.
Ale nie dać się ograbić na 340% za dziurę w ziemi i być ponad wartość przedmiotu skredytowanym!
Nie płacić więcej, niż jedną swoją pensję za m2! Nigdy nie brać kredytu na mieszkanie sprzedawane powyżej 100% narzutu.

Zielona Italia: 3900 za m2! Deweloper będzie bogaty (zapłacił 1400 wszystkich kosztów)
5900 - wartość kredytu wielokrotnie powyżej wartości zastawu hipotecznego, a bank, mając kłopoty z duszącymi się kredytobiorcami / deweloperami sp. z o.o., zażąda dodatkowych zabezpieczeń od wszystkich, za około 3 lata!
Już to robią z tymi, co dwa lata temu kupili taniej nie będzie :) To są fakty.

Wtedy wejdziemy na rynek my, co przetrzymali niecierpliwych chciwców. Uratujemy kredytyłki jelonkom, które resztę życia będą odzyskiwały nerwy w kawalerkach, a bez współczucia ze strony dzisiejszych naciągaczy.

Polecam tymczasem eleganckie ciche mieszkania na Wilanowie za 6-7tys. m2 jak kogoś przyciska na swoje i gotów przepłacić, bo chce mieć chatę - one przynajmniej stoją gotowe i nie na mokradłach pod przelatującymi od rana samolotami. Z racji dzielnicy i użytych materiałów, nie stracą aż tak na wartości w czasie zapaści na rynku pierwotnym.

[Gość: gość]

Te, audyt, jak się w takim burżujskim towarzystwie obracasz (11 znajomych z kasą czeka, żeby kupić), to czemu padło na taką beznadziejną inwestycję (widziałeś tam kiedyś okolicę, i to bezpośredni sąsiedztwo - jakieś poprzemysłowe bajoro tam jest). Nie jestem zwolennikiem potępiania w czambuł każdej miejscówki, jak to bywa na forum, ale ZI jest w beznadziejnym otoczeniu, jedyny plus do bliskość linii kolejowej

a może zagubiona kubatura to garaże :-)))))

marżę to genialnie wyliczyłeś - vat muszą jeszcze odprowadzić, i dochodowy

[Gość: Audyt forumowy]

No, przy takich rozmiarach marży pominąłem vat... Tak się zastanawiałem też na tymi garażami :) Myślałem też, że może dla splendoru zaliczyli w kubaturę "bryłę niezadaszoną" :) Czyli studnie-podwórka. Widziałem "Zieloną Italię" - masakra po prostu, gorzej niż ta zakazana Praga. Suburbia! Za naprawdę zbyt ciężki szmal jak na nasze warunki. Jest tyle gotowych na pierwotnym i wtórnym, można cudownie się urządzić.

Będę na koniec bardziej szczery, bo już nie będę kontynuował wątku - za niedługo negocjuję z deweloperami spory zakup, więc wybrałem sobie coś zupełnie przypadkowego jako rozgrzewkę mentalną.
Niestety natrafiłem na bardzo zmanierowanego półgłówka, ale myślę, że ujawnił tło psychologiczne pewnych kręgów. Za wiele mi nie pomógł :) Z pewnością firmy typu jw constr. czy marvipol nie są brane pod uwagę przez moich inwestorów - te firmy, to mięso armatnie, adresy do spalenia. Chcecie poćwiczyć negocjacje - zacznijcie od nich. (Polecam ten sposób - zaczynam zawsze od tych, od których w życiu bym nie kupił niczego - w celach edukacyjnych) Ale dajcie z siebie wszystko, liczy się wyprowadzenie z równowagi, a to dość cwane lisy (podrzędni sprzedawcy, bo zarządy, to już pożoga, klimaty bezwzględnych, zagubionych duchowo chciwców).

Tak w ogóle - widzę na forach i blogach sporą energię antyspekulacyjną :) aż kusi, żeby zorganizować mocniejszy, bardziej mainstreamowy przekaz do ogółu zdecydowanie przekłuwający bańkę. Może by Art Directorzy po godzinach jakąś serię virali youtube'owych wymyślili? Pieniędzy należy szukać u tych komu zabierają dewy. Np. materiałom budowlanym :)

A na koniec - dlaczego znikam? Bo dopóki nieruchomości i euro trzymają się mocno - łatwiejszy zysk dla mojej strony. Może jednak czasem, dla zdrowia psychicznego zabawię się w rebelianta... jak teraz. :(
Pozdro
Pa!

[Gość: ...]

Również czekam i nie kupuję po obecnych cenach, bo wiem na 100%, że nie chcę być dawcą dla deva, banku a na końcu dla komornika.

Oczywiście, ze devy przy 3900 zł/ za metr BARDZO GODZIWIE ZARABIAJĄ kasę, ale oprzytomnienie wśród kupujących powoli nadchodzi.

W sumie chciwych devów wykończy tak naprawdę DEMOGRAFIA i nawet Warsiawa się nie obroni.

W TUskostanie koszty życia gwałtowanie rosną, za chwilę bufetowa sprzedaje SPEC w Warszawie inwestorowi zagranicznemu, który chętnie wydrenuje kieszenie kolejnym frajerkom apartamentów za 10k/m2. Tylko z czego tu żyć, jak pensyjki stoją w miejscu, szczególnie u korposzczurów?

[Gość: pracownik]

Demografia? A kogo interesuje to, że wsie będą się wyludniać? W końcu chyba dyskutujemy o rynku warszawskim... I mogę zdradzić, że mało który z naszych klientów na warszawski adres w dowodzie. Ot, migracja i urbanizacja postępują...

A co znaczy godziwie? Obowiązkiem każdego zarządu jest brać maksimum tego, co można. Pomyliły ci się ustroje, chłopcze.

[Gość: ...]

Developerski półgłówku, DEMOGRAFIA to nie tylko wyludnianie się wsi....

Demografia ma przełożenie na ceny produktów w sklepach, podatki, koszty życia itd.

już za kilka lat na skutek zapaści demograficznej, nawet jeśli developerzy będą budować tyle co obecnie, na skutek wymierania powojennego wyżu, będzie się zwalniało ok. 100.000 lokali rocznie. Nie ważne że to będzie stara płyta czy co cokolwiek innego, ważne jest to, że nikt WAM DZIADY nie zapłaci więcej za metr, niż ŚREDNIE WYNAGRODZENIE, w danym regionie kraju. I to tyle w temacie.

Pa baranki

[Gość: pracownikmarvipolu]

Jedno pytanie. Dlaczego mamy nagle zaczac sprzedawać po 3900, skoro jeszcze przed wykopaniem dziury w ziemi udało nam sie sprzedać niemal polowe mieszkań za 5900? Sorry, kolego nie jestesmy instytucja charytatywna. Mieszkania sa warte tyle ile ktos chce za nie zaplacic... Oczywiscie tychy bzdur to kosztach budowy m2 nie ma co komentowac... No bo jak ktos nie potrafi przemnozyc sobie liczby mieszkan przez sredni metraz, to znaczy ze powinien odniesc w zebach swiadectwo ukonczenia podstawowki i zadne tlumaczenia oleju do glowy mu nie naleja...

[Gość: Audyt forumowy]

Ależ nikt wam nie zabrania sprzedawać za dowolną kwotę - ja wiem, że ciemny lud to kupi :)
Prawa rynku. Ale sprzedalibyście z zyskiem za 3900, taka jest prawda. jeśli sprzedaliście połowę, to resztę możecie trzymać dowolnie długo, już się zwróciło, gratulacje :)
Ale tak szczerze - współczujecie debilom Waszym Klientom? Czy raczej uważacie, że mają to, na co zasłużyli?

hehhhe
Pozdro,
pa

[Gość: pracownik]

Nawet jeśli druga połowa będzie sprzedawać się o połowę wolniej(a nie zanosi sie), to spokojnie sprzedamy całość przed oddaniem inwestycji. I mogę ci tutaj obiecać, że taniej nie będzie - najdalej na jesieni podnosimy ceny małych metraży. Oczywiście można w to nie wierzyć i dalej snuć bajdy o 3900 za metr. Nic nowego, swego czasu na tym forum był nawet specjalny wątek o tym jak to nasza poprzednia inwestycja w Ursusie jest "niesprzedawalna za te pieniądze". Psy szczekają, karawana jedzie dalej.

[Gość: Kasia]

>I mogę ci tutaj obiecać, że taniej nie będzie - najdalej na jesieni podnosimy ceny małych metraży

Czy dobrze wnioskuję, daje pan dyskretnie do zrozumienia inteligentnemu klientowi, że warto się pospieszyć z decyzją, aby załapać się na aktualne niższe ceny?

Ech wzruszyłem się, klimacik jak sprzed lat :) Nawet magiczne "taniej nie będzie". Rozważę kupno drugiego mieszkania w celach inwestycyjnych, opchnie się za trzy miesiące ("na jesieni") po wyższej cenie :) Mógłby pan pracownik dewelopera oszacować stopę zwrotu z inwestycji?

[kocica_ewela]

Gość portalu: pracownikmarvipolu napisał(a):

> Jedno pytanie. Dlaczego mamy nagle zaczac sprzedawać po 3900, skoro jeszcze prz
> ed wykopaniem dziury w ziemi udało nam sie sprzedać niemal polowe mieszkań za 5
> 900? Sorry, kolego nie jestesmy instytucja charytatywna. Mieszkania sa warte ty
> le ile ktos chce za nie zaplacic... Oczywiscie tychy bzdur to kosztach budowy m
> 2 nie ma co komentowac... No bo jak ktos nie potrafi przemnozyc sobie liczby mi
> eszkan przez sredni metraz, to znaczy ze powinien odniesc w zebach swiadectwo u
> konczenia podstawowki i zadne tlumaczenia oleju do glowy mu nie naleja...

Widze, ze pracownicy nadal w dobrych humorach :D No dobra to cos na otrzezwienie bo widze, ze mamy doczynienia z jakims madralinskim. Ceny akcji stooq.pl/q/?s=mvp&c=3y&t=l&a=lg&b=0
W ciagu roku z okolo 13 na okolo 8. Co to ma byc? Skoro tak wam schodza mieszkania to co to sie dzieje?:D
Nie, to pewnie ludzi parza akcje teraz, to patrze raport z poczatku roku :D
stooq.pl/n/?f=460790&search=marvipol
"Marvipol miał 0,41 mln zł zysku netto w I kw. 2011 r., spadek o 96,8% r/r" tiaaaaa
i tyle w temacie sprzedajacych sie meiszkan na etapie dziury w ziemi, bo w wynikach to ja tego nie widze :D
hehehe 0.41 mln zysku netto - gratulacje cieszcie sie dalej :D

[Gość: pracownik]

Giełda? To ktoś wierzy, że w obserwując kursy akcji można oceniać perspektywy rynku mieszkaniowego? Po prostu wiele firm wstrzymało inwestycje w latach 2009/2010 i stąd spadek przychodów. Natomiast zysk ze sprzedaży nowych nie został jeszcze zaksięgowany. Poczytaj sobie o standardzie MSR-18. No i są z tego niskiego kursu także zalety :) gielda.onet.pl/marvipol-sa-skup-akcji-wlasnych,18886,65725,1,komunikaty-detal

[kocica_ewela]

Ta jasne i wszyscy dookola sa glupi i pozbywaja sie akcji. Wstrzymane inwestycje? jak to to nie nadazacie sprzedawac? jest pewna sprzecznosc => wyprzedaje sie na etapie dziury w ziemi bo nie ma mieszkan i wiecej nei oplaci sie budowac - dziwna logika:)
Moge sie zalozyc o wysmarowanie tematu pod swoim nickiem ze kocica jest najmadrzejsza itp jesli kurs bedzie w podanym przez ciebie zakresie do konca 2011 lub jakims blizszym terminie ;)
Mozemy pozgadywac na chf/pln lub jakies innej spolce/spolkach z gpw.

Bo narazie to kazdy inwestor moze sobie dodawac tylko otuchy haslem MSR-18. Bardziej do mnie przemawia ZYSK NETTO lub ilosc przedawanych mieszkan. Podobnie mozna zaklinac teraz kurs jsw ze do wigu wejdzie, ze zima ludzie beda w piecu palic weglem. A zycie pokazuje swoje - takie jest moje zdanie.

W wolnym czasie postaram sie wyskrobac jakis art o spolkach deweloperskich z gpw - porwonac ich sprzedaz - tak zeby kazdy mogl odniesc sie do oglnodostepnych faktow bez docinek ze gant nie dal mi 10% na 27m2 apartament - pytanie czy sie staralam o jakas znizke - otoz nie i mam gdzies obnizki w ktorych cena metra przekracza 7-8k:D
To tak jak monitor na grouponie za okolo 500 a na allegro za 400 taki interes mnei nie interesuje ;)

[kocica_ewela]

Gość portalu: pracownik napisał(a):

> Giełda? To ktoś wierzy, że w obserwując kursy akcji można oceniać perspektywy rynku mieszkaniowego?

Otoz mozna - szok nie? ;)
Dobre perspektywy energii odnawialnych - bbi zeneris i poszlo troche w gore. Taki przyklad. Nie zawsze tak jest ale nie mozna generalizowac ze nie jest :)

wibor, libor

[Gość: leze i sie smieje]

Uprzejmie proszę o 10 minutową przerwę w tej pasjonującej dyskusji toczącej się, jak ktoś zauważył, od czterech lat.
Prosbę swą motywuję faktem, ze cghciałbym postawić klocka a od 3 dni nie mogę oderwać się od monitora bo stracę wątek.

zapomniales jeszcze o 150-200 milionach PLN

[Gość: jacek]

od miasta za wykup drog dojazdowych i terenow do budowy przedszkola/szkoly itp

czyli dodatkowym przychodzie

Sam buduj

[Gość: :-)]

Przy tak dogłębnej wiedzy powinieneś sam kupować ziemię i budować budować budować ............ Czy poprzestaniesz na takim sobie popiardywaniu gołą d-up-ą?

zajmij sie soba i swoimi problemami

[Gość: jacek]

i nie wybieraj mi tego co mam robic

tak myslalem

[Gość: :-)]

bedzies tylko popiardywał ale za to jak naukowo i profesjonalnie....... uhahahhaha

[Gość: wolan]

a gdzie kocica?

gdzie kocica?

[Gość: Leninwieczniezywy]

no wlasnie - dobre pytanie: gdzie kocica golo-du-pi-ca???
ona zawsze jest na wszystkich protest-forach a teraz co?
uwielbiam takich przyglupow co uwazaja ze jak przytocza jakies go-wnia-ne argumenty to beda mieli jakikolwiek wplyw na cokolwiek

nie mozesz myslec, nie wiedzac jak sie to robi

[Gość: jacek]

na razie belkoczesz