ceny

[Gość: kasia]

W Warszawie nowe mieszkania w centrum miasta są już tak drogie, że niedługo
rodowitych mieszkańców stolicy, ale także przyjeżdżających za chlebem z
innych części kraju, nie będzie stać na ich kupno. Oferty typu 6 tys. zł za 1
mkw. po prosu w Śródmieściu nie ma!


Tę sytuację można porównać to tego, co dzieje się w Chorwacji. Tam młody
Chorwat ma wielki problem, by kupić dla siebie mieszkanie wzdłuż wybrzeża,
czyli w miejscu, gdzie jest praca. Ceny są bardzo wysokie, bo chętnie
inwestują tam cudzoziemcy uważa Kazimierz Kirejczyk, prezes firmy doradczej
Reas Konsulting.

Na warszawskim rynku inwestują w mieszkania nie tylko Irlandczycy czy
Hiszpanie (głównie indywidualni inwestorzy). Hurtowo nieruchomości, jak
podaje Reas Konsulting, chcą kupować też inwestorzy z... Ameryki Południowej.
Przyjeżdżają i mówią: Chcielibyśmy ulokować w mieszkaniach 5 mln euro.

Także kanadyjskie fundusze emerytalne kupują nowe warszawskie M całymi
pakietami, planując sprzedać je z zyskiem za 5 10 lat. Deweloperzy zacierają
ręce, widząc taki popyt, i planują nowe, jeszcze droższe projekty. Podobno w
centrum stolicy ma powstać w ciągu 5 lat dziesięć strzelistych, bo ok. 30-
piętrowych wieżowców mieszkalnych. Kogo będzie na nie stać, skoro dziś z
badań REAS i SMG/KRC wynika, że statystyczny warszawiak może kupić za swoje
miesięczne wynagrodzenie zaledwie 0,75 metra mieszkania, podczas gdy w 2001
r. 0,9 mkw.
Czyli co srednia pensja to 4,5 tys netto?

[poszi]

> Czyli co srednia pensja to 4,5 tys netto?

Wydaje mi się, że ten wskaźnik liczono od pensji brutto, która wynosi ok 3500 zł
(od tego trzeba odjąć ZUS, składkę zdrowotną i podatek dochodowy). Ceny mieszkań
są też nieco niższe niż 6000/m2.

Wydaje mi się, że te relacje o wykupywaniu przez zagranicę są przesadzone.

Jakiś czas temu czytałem artykuł w GW z panicznym tytułem
"Cudzoziemcy masowo kupują u nas mieszkania"

wiadomosci.gazeta.pl/wiadomosci/1,53600,3334378.html (niestety już
niedostępny bezpłatnie),

z którego wynikało, że cudzoziemcy kupili w 2005 roku "aż" 1368 mieszkań. W
tymże samym roku wybudowano 100 tys. mieszkań, z czego ponad 33 tys. w
deweloperce. Jakby nie liczyć te 1368 to nie jest wiele.

[Gość: Est-ymator]

Nikt nikomu nie każe mieszkać w centrum. Rynek śródmiejski jest specyficzny, bo
wiele misskan wykorzystuje sie na biura, co ciągnie ceny w górę. Z drugiej
strony w najbliższych kilku miesiacach spodziewany jest prawdziwy boom
inwestycyjny w szeroko rozumianym centrum Warszawy, co moim zdaniem może
ostudzić troche gorączkę cen. Ale zobaczymy.

A co do kupna nieruchomości przez cudzoziemców rzeczywiście jest to bardziej
fakt medialny niż statystyczny.

[Gość: Maciek]

> A co do kupna nieruchomości przez cudzoziemców rzeczywiście jest to bardziej
> fakt medialny niż statystyczny.

Na moim osiedlu niestety jak najbardziej statystyczny. Tak na oko 20% lub więcej
mieszkań jest w rękach zagranicy.

[Gość: les]

Tak jest nie tylko w Chorwacji. W wielu krajach jest boom na nieruchomosci. Na
fali boomu ludzie inwestuja pieniadze w nieruchomosci rowniez spekulacyjnie.
Polska dopiero od niedawna dolaczyla do tego trendu i pewnie nie predko z niego
wyjdzie.
Jak z kazdym boomem w koncu i ten sie skonczy. Nie warto z nim walczyc lepiej
sie do niego przylaczyc.

[Gość: v]

tez mi sie tak wydaje, co najwyzej mozna sprzedac pozniej mieszkanie. jeszcze
przez kilkanascie lat bedzie to chyba w miare latwo, tym bardziej ze niedlugo
nasciagaja do nas na studia ludzie z KAzachstanu, chin itd, ktr beda si etu
osiedlac i te mieszkania poodkupuja. wiadomoze teraz nic nie mozna kupic za 6
tys w sriodmiesciu. nawet na wOli juz ciezko cos za 6 kupic fajnego nie mowiac
o moktowie itd. nic sie na to nie poradzi. trzeba zacisnac pasa przez nastepne
25 lat i to splacic

[Gość: kasia]

ha ha , przed 25 lat, a wiec wiekszosc dorosłego zycia i mówisz to tak lekko,
przeciez to twoje życie

[Gość: hj]

Za juz za 10lat spadnie realna wartosc 1000zl, inflacja, podwyzki to wszystko
spowoduje ze mieszkanie bedzie albo latwiej splacac (raty nie beda
obciazeniem), albo pozwoli to na szybsza splate :-)

[Gość: aas]

6 tys za 1 metr w śródmiesciu? Gdzie byłas przez ostatnie 5 lat... nie było tam
gazet ?

[Gość: l]

Ludzie, wybaczcie ale nie rozumiem tego Waszego podejścia do lokalizacji -
najważniejsze żeby było blisko do centrum. Wszyscy pracujecie w Centrum ? Wokół
niego kreci się wasze życie ? Naprawdę warto płacić taką kasę żeby jechać do
pracy 10-15 minut krócej ? A zastanawialiscie się ile dłużej musicie pracować
żeby kupić takie mieszkanie ? Może jednak nieco dłuży dojazd wychodzi w sumie
na plus.

[Gość: Gosc]

Problem w tym, ze ten dojazd do pracy moze wydluzyc sie nawet prawie o 1h, w
obie strony to 2h. Jezeli masz male dzieci, to naprawde szmat czasu. Mieszkalam
na Tarchominie przez 2 lata, ucieklismy przy najblizszej okazji. Do pracy, na
Mokotow, dojezdzalam 1,5 h!! To tragedia! Teraz jade od 10 do 20 minut - jest
roznica?? Jednak wiekszosc ludzi pracuje w centrum lub okolicach!

[Gość: hortika]

Nie chodzi tylko o dojazd -mieszkanie w centralnych dzielnicach, nie tylko w
Śródmieściu ma realnie dużo wyższy wzrost swojej wartości, łatwiej je te
wynająć. Inwestorzy zagraniczny zainteresowani są prawie wyłącznie takimi
lokalizacjami - więc uważam, że dane o ilości tego typu transakcji nie są
wcale przesadzone. A nawet to wiem na pewno.

[Gość: les]

W dodatku dojechac trzeba nie tylko do pracy. Jak chcesz pojsc do klubu
wieczorem to albo wezmiesz taksowke albo ktos musi wejsc w role niepijacego
szofera.

[jans31]

to kupujesz mieszkanie a na taksówkę Cię nie stac?

[joa21]

moze na mieszkanie go stac, ale na tym koniec - splacanie kredytu do konca zycia...

[Gość: gosc]

i co sie przypie..sz, lepiej splacac kredyt za wlasne niz placic za wynajem
za cudze.

wpozdr.

[poszi]

> lepiej splacac kredyt za wlasne niz placic za wynajem

Mam dla Ciebie szokującą wiadomość. Większa część rat za kredyt to odsetki. Co
za różnica płacić bankowi czy wynajmującemu? Jeśli wynajmowanie jest tańsze niż
odsetki od kredytu (a tak już praktycznie się dzieje), to może być lepiej
wynajmować, a pozostałą sumę inwestować. W długim terminie akcje biją na głowę
nieruchomości. Po 30 latach może się okazać, że ten, kto kupował ma co prawda
30-letnie mieszkanie, ale za to ten, kto wynajmował ma więcej na rachunku
inwestycyjnym.

Nie twierdzę, że taki moment (kiedy bardziej się opłaca wynajmować) już
nadeszedł, ale jeśli mieszkania jeszcze by podrożały, a koszty wynajmu nie, jak
to miało miejsce ostatnio, to tak już będzie.

[joa21]

a ja po prostu wole splacac swoje niz ladowac do kieszeni komus obcemu a rata
jest identyczna jak z kwota za wynajem

[oblesnik]

A bank to nie obcy, tylko swoj?

[joa21]

tego jeszcze nie wiem ;)

a nawet jesli swoj, to on sie tylko troche (procentowo) wzbogaci na mnie i po
30 latach mieszkanie bedzie moje

a jakbym placila do kieszeni najemcy, to nie mialaby nic po 30 latach a on
zylby z moich pieniedzy (nawet nie moglabym w tym mieszkaniu zrobic lazienki po
swojemu)

[poszi]

> a jakbym placila do kieszeni najemcy, to nie mialaby nic po 30 latach a on
> zylby z moich pieniedzy

Ja o tym samym pisałem. Jeśli odsetki są niższe niż kosztu najmu, to wszystko
sie zgadza. Ale jeśli nie, to płacisz bankowi więcej niż właścicielowi. A ratę
kapitałową możesz też odkładać, gdy wynajmujesz i po 30 latach to też będzie
Twoje. Jeśli kupiłaś jakiś czas temu, to prawdopodobnie zrobiłaś dobrze. Ale
teraz byłby to niekoniecznie dobry wybór.

[joa21]

kupilam w lutym, teraz ceny podskoczyly jakis tysiac na metrze

[kbbk]

poszi napisała:

> > a jakbym placila do kieszeni najemcy, to nie mialaby nic po 30 latach a o
> n
> > zylby z moich pieniedzy
>
> Ja o tym samym pisałem. Jeśli odsetki są niższe niż kosztu najmu, to wszystko
> sie zgadza. Ale jeśli nie, to płacisz bankowi więcej niż właścicielowi. A ratę
> kapitałową możesz też odkładać, gdy wynajmujesz i po 30 latach to też będzie
> Twoje. Jeśli kupiłaś jakiś czas temu, to prawdopodobnie zrobiłaś dobrze. Ale
> teraz byłby to niekoniecznie dobry wybór.


Ja wynajumując kawalerkę płaciłam 800 zł +opłaty licznikowe, rata kredytu na 30
lat za dwupokojwe mieszkanie to 800, więc i tak się opłaca kupić nowe
mieszkanie niż wynajmować

[Gość: Maciek]

> nadeszedł, ale jeśli mieszkania jeszcze by podrożały, a koszty wynajmu nie, jak
> to miało miejsce ostatnio, to tak już będzie.

Koszt najmu powoli spada, a w tej chwili pod wynajem inwestorzy nakupowali tyle
mieszkań że albo do stolicy napłynie jakaś masa przyjezdnych w najblizszych
miesiacach, albo ceny najmu konkretniej polecą w dół.

Połowa mojego osiedla stoi pusta pod wynajem:
www.naszamarina.pl/index.php?pid=5
(a jest to jedno z lepszych osiedli w Warszawie)

Jak te mieszkania poczekają na najemców pół roku to właścicielom się zacznie
nudzić płacenie czynszów za puste lokale i ceny pewnie zaczną spadać w wyścigu
po kogoś chętnego.

[Gość: les]

To sa truizmy.
Fakty sa takie, ze inwestycja w nieruchmosc to jedna z najlepszych rodzajow
inwestycji dlugoterminowych. W szczegolnosci cechuje sie niskim ryzykiem.
Zyskowne inwestowanie w akcje i inne instrumenty w perspektywie 30 lat wbrew
pozorom nie przydarza sie zbyt czesto.
Ludzie to nie maszyny, psychologia jest niezwykle wazna.
Jezeli ktos inwestuje w nieruchomosc biorac kredyt to zaciska pasa i kredyt
splaca radzac sobie z roznymi kolejami losu.
Malo kto potrafi zacisnac tego pasa odkladajac pieniadze na inwestycje.
Inwestowanie w akcje ma to do siebie, ze powodzenie zacheca do podejmowania
wiekszego ryzyka a wirtualne czasami pieniadze daja poczucie bogactwa i
powoduja rozrzutnosc. Latwo przyszlo latwo poszlo - stara prawda.
Nieliczne sa osoby, ktore dorobily sie majatku grajac na gieldzie, rynkach
walutowych itd. Niektorzy sie za to dorobili prawdziwych fortun. To dla
specjalistow o odpowiednich predyspozycjach.
Inwestycja we wlasna nieruchomosc jest niemal dla kazdego i wiele osob tym
sposobem sie wzbogacilo.
Szczegolnie teraz w Polsce ryzyko inwestycji na gieldzie jest ze wszech miar
olbrzymie (chyba, ze ktos gra na spadki). Inwestycje w nieruchomosci wydaja sie
miec swietna perspektywe.

[Gość: Maciek]

Taaa, jasne. Inwestowanie w nieruchomości obarczone małym ryzykiem. Bierzmy
kredyty na 30 lat, bo potem zawsze możemy zacisnąć pasa no nie.

O to praktyczny przykład takiego zaciskania pasa:
news.bbc.co.uk/1/hi/business/4997170.stm
Historia aktualna - ciekawe jak ta kobieta może go zacisnąć bardziej. A ma dom,
dwa mieszkania pod wynajem i restaruację. Wspaniałe inwestycje prawda? A
zaznaczam że spadek cen nieruchomości w UK jeszcze się na dobre nie zaczął (ale
już zaczęły rosnąć odsetki kredytów), a może się zacząć - CO WTEDY?

[Gość: les]

Gdyby inwestycje w nieruchomosci byly obarczone wysokim ryzykiem pewnie nie
tylko ty ale tez i banki by to zauwazyly. Z jakiegos powodu jednak kredyty na
zakup nieruchomosci sa zdecydowanie najtansze.
Pewnie, ze mozna inwestowac ryzykownie rowniez w nieruchomosci. Tak jak kobieta
z tej historii mozna nakupic wiele nieruchomosci nie liczac sie z mozliwosciami
obslugi kredytu.
Porownywanie rynku nieruchomosci polskiego i UK to jednak drobne
nieporozumienie. Tam boom mieszkaniowy rozpoczal sie wiele lat temu i wszedl na
poziomy o jakich u nas dlugo jeszcze mozemy tylko pomarzyc. W dodatku nigdy w
UK nie bylo tak rozpaczliwie niskiej proporcji liczby mieszkan do liczby
ludnosci jaka wystepuje w Polsce. W Polsce nawet w szczycie budowlanym za PRL-u
budowalo sie tragicznie malo mieszkan w stosunku do popytu. W dodatku duza
ilosc tzw. 'zasobow' mieszkaniowych niedlugo ubedzie. Gierkowskie bloki z
wielkiej plyty nie postoja juz dlugo. W Polsce jest najnizszy w UE wskaznik
mieszkan na mieszkanca i niepredko wyjdziemy z tej pozycji.

[poszi]

> Gdyby inwestycje w nieruchomosci byly obarczone wysokim ryzykiem pewnie nie
> tylko ty ale tez i banki by to zauwazyly. Z jakiegos powodu jednak kredyty na
> zakup nieruchomosci sa zdecydowanie najtansze.

Ryzyko dla banku, to nie to samo, co dla Ciebie. Wyobraź sobie, że masz 20%
wkład własny i ceny spadają o 20%. Twój cały kapitał wyparował, a bank jeszcze
nawet nie zaczął się martwić. W USA przez wiele wiele lat banki nie dawały
kredytów bez minimum 20% wkładu własnego, co zmniejszało ryzyko banku
wielokrotnie, bo krachy o ponad 20% zdarzają się dużo rzadziej niż takie o 10%.
Ostatnio zrobiły się chciwe i niekiedy nie wymagają żadnych zabezpieczeń
(odsetki wtedy jednak wcale nie należą do najtańszych). Co z tego wyniknie,
zobaczymy.

[Gość: les]

Pewnie, ze ryzyko banku udzielajacego kredytu nie jest takie samo jak osoby
bioracej kredyt. Niemniej poziom ryzyka banku jest zalezny od poziomu ryzyka
przedsiewziecia a tym samym poziomu ryzyka osoby bioracej kredyt.
Banki kaza sobie nieduzo placic w postaci oprocentowania za kredyt mieszkaniowy
gdyz mieszkanie jest dobrem trwalym o malym prawdopodobientwie gwaltownego
obnizenia wartosci. Krach 20% na rynku nieruchomosci to jak krach 95% na rynku
gieldowym.

[poszi]

> Nieliczne sa osoby, ktore dorobily sie majatku grajac na gieldzie, rynkach
> walutowych itd.

Jeszcze mniej liczne sa osoby, które dorobiły się na nieruchomościach. Na
giełdzie nie należy zresztą grać (krótkoterminowe spekulacje to gra o sumie
zero), tylko inwestować. Jeśli ktoś się na tym nie zna, to są od tego fundusze.

[Gość: gosc]

> Jeszcze mniej liczne sa osoby, które dorobiły się na nieruchomościach.

he, he, tak zwłaszcza ostatnio w Warszawie nikt sie nie dorobił;)

[poszi]

> he, he, tak zwłaszcza ostatnio w Warszawie nikt sie nie dorobił;)

Czy ja pisałem, że nikt?

Niedawno sprawdzałem, ile można było zarobić na funduszach inwestycyjnych w
ciągu 10 lat. 1 zł zainwestowany w 1996 roku przemnożył się do 4 zł. Pokaż mi
mieszkanie, które z dochodami z najmu dało taki zwrot w ciągu 10 lat.

[Gość: les]

Mam znajomego, ktory w 1997 kupil mieszkanie po okolo 1tys za metr a 3 dni temu
sprzedal powyzej 4tys za metr. W miedzyczasie w tym mieszkaniu mieszkal.

[poszi]

> Mam znajomego, ktory w 1997 kupil mieszkanie po okolo 1tys za metr a 3 dni temu
>
> sprzedal powyzej 4tys za metr. W miedzyczasie w tym mieszkaniu mieszkal.

Gdzie to było? Jakie miasto, bo na pewno nie Warszawa. Chce to samemu sprawdzić,
bo to ciekawe.

Jeśli to prawda to trochę przesadziłem z pewnością, że nigdzie tak nie było, ale
mogę Ci znaleźć lepsze inwestycje na giełdzie. A przeciętny wzrost cen
nieruchomości był niższy od przeciętnego wzrostu w funduszach.

[Gość: les]

Marki pod Warszawa.
Takze ceny ziemi w tych okolicach wzrosly znaczaco - nie mam konkretnych danych
wiec na ten temat nie pisze. Za to mam znajomych, ktorzy zarobili na ziemi
gdzie indziej naprawde niezle pieniadze. Kupili w polowie lat 90-tych dom i
ziemie rolna w gminie Wesola. Kilka lat pozniej teren zostal wlaczony do
Warszawy i odrolniony. Przebicie ponad 10-krotne aczkolwiek pewnie gmina im
sporo podatkow naliczyla (nie znam wszystkich szczegolow).

Pewnie, ze mozna znalezc lepsze inwestycje na gieldzie. Oczywiscie obarczone
duzo wyzszym ryzykiem.

[randzit]

W '93 kupiłem za 22 tys nowe zł. Obecnie jest wycenione na 200 tys. Prawie 9x ..

[poszi]

> W '93 kupiłem za 22 tys nowe zł. Obecnie jest wycenione na 200 tys. Prawie 9x .

Między 93 a 96 rokiem jest spora różnica. W 1993 roku obligacje państwowe dawały
45% rocznie, w 94 38%, w 95 25%. Bez ryzyka między 1993 a 1996 rokiem można było
zarobić 150%, więc to 9x od 1993 roku, to jest już tylko 3.6x licząc od 1996 roku.

A w 1993 roku giełda też dopiero zaczęła się budzić. Na poczatku 1993 roku WIG
(jeszcze wtedy nie było WIG20) wynosił 1000 pktów, teraz ponad 40000 (przebicie
40-krotne).

Zapewne znajdą się jakieś bardzo zyskowne inwestycje w nieruchomości, ale w
ciągu długiego okresu średnio rosły mniej niż giełda.

[Gość: gosc]

> Mam dla Ciebie szokującą wiadomość. Większa część rat za kredyt to odsetki. Co
> za różnica płacić bankowi czy wynajmującemu?

Po pierwsze rata składa sie ze spłaty kapitału i spłaty odsetek, w moim
przypadku (kredyt w PLN) spłata odsetek to około 550 PLN i tyle wynosi
miesięczna opłata dla banku. Pokaż mi kogoś kto wynajmie mi nowe dwupokojowe
mieszkanie z 550 PLN/m-c.
Ponadto jakbyś zagłębił się trochę w literaturę ekonomiczną (naprawdę nie boli)
to bys się dowiedział, ze nieruchmości należą do najbezpieczniejszych inwestycji
gdyż NIE TRACĄ NA WARTOŚCI w długim okresie czasu. 30 letnia nieruchmośc to nie
jest 30 letni samochód (no chyba, ze jesteś na tyle głupi, zeby kupować w JW
Destruction i.t.p.), no i oczywiscie nie mówimy o budowlach z płyty (branie 30
letniego kredytu na mieszkanie w płycie to faktycznie porażka).

pozdr.

[Gość: Guzik]

Dobre.
Najpierw piszesz że nie tracą na wartości, ale zaraz dajesz wyjątek, że nie
wielka płyta. Wieć jednak mogą tracić. Po drugie, bardzo watpię, że twoja rata
555 zł to kredyt na 100% wartosci 2 pokojowego mieszkania + wyposażenie
mieszkania. A właśnie tak to należy liczyć ekonomisto. Do tego jeszcze w tych
550 złotych pewnie nie mieści się czynsz za mieszkanie (a jak wynajmujesz to
wynajmujacy go płaci, nie najemca). Do tego nie zapomnij, że wyposażenie
mieszkania trzeba co jakiś czas wymienić, więc w ciagu tych 30 lat to pewnie raz
na 10 wypada zrobić generalny remont i wymienić trochę sprzętów, więc co
najmniej jeszcze ze 2 razy będziesz musiał zasilić mieszkanie sporą gotówką.
Nie wiem co wyjdzie jak sie weźmie to wszystko pod uwaga, ale pewnie kupno
swojego w stosunku do wynajmowanego już pewnie nie będzie tak różowe.

[Gość: gosc]

> Najpierw piszesz że nie tracą na wartości, ale zaraz dajesz wyjątek, że nie
> wielka płyta. Wieć jednak mogą tracić.

Moja wypowiedź odnosi się do nieruchomości jako obiektu inwestycyjnego. Chałupa
mojej prababci na wsi też jest nieruchomością, ale inwestować w nią nikomu nie
radzę:)
Umówmy się, że płyta normalna nieruchmoscia nie jest. Zreszta ostatnio płyta
takze mocno zyskała w W-wie i tak naprawdę nie wiadomo jak to z płytą będzie (ja
w każdym bałabym sie inwestować).

Co do czynszu to się zgodzę, ale w dalszym ciągu twierdzę, ze kredyt wychodzi
taniej. Odniosłam się do kwestji OPŁAT, a nie kosztów nabywania czegoś na
własność. Owszem kosztuje, ale nie są to opłaty dla osób trzecich, płacisz za
SWOJE a nie za cudze. Ponadto wykończenie mieszkania wpływa na wzrost jego
wartości:)
A tym remontem generalnym co 10 lat to mocno przesadziłeś;)

pozdr.

[poszi]

> Co do czynszu to się zgodzę, ale w dalszym ciągu twierdzę, ze kredyt wychodzi
> taniej.

Jeśli kupiełe(a)ś jakiś czas temu, to jak najbardziej. Ale ja mówiłem o tu i
teraz. Poza tym nie można tego porównywać do kredytu na 2.5% w CHF, bo to se ne
vrati. Stopy w CHF rosną, 10-letni kredyt w CHF o stałej stopie można w
Szwajcarii wziąć najmniej na 4%. A do tego ryzyko walutowe jest niezerowe.

> Owszem kosztuje, ale nie są to opłaty dla osób trzecich, płacisz za
> SWOJE a nie za cudze.

Tylko rata jest na swoje. Odsetki są cudze=banku.

[Gość: Guzik]

Zrobiłem krótką symulacje dla swojego mieszkanka. 45 metrów za ok. 250 tysiecy z
wyposażeniem. Kredyt na dziś w zł. to ok 1500-1600 zł (gdybym bral na 100% na 35
lat z czego 2/3 to odsetki), do tego czynsz 300 zł. Miesięcznie wychodzi
1800-1900 zł (1300-1400 bez kapitału). Wynajmując myśle, że nie płaciłbym więcej
jak 1500 za to mieszkanie. Więc teoretycznie jest prawie po równo. Kluczem do
sukcesu jest więc wzrost cen mieszkań i wartość alternatywnej inwestycji (gdzie
bym wkładał te 500 zł kapitału co miesiac przez 35 lat). I na dziś wydaje się,
że mieszkanie to lepsza inwestycja, z jednej strony bo szybko rośnie (ok 10%
rocznie), z drugiej że zysk liczy nam się od 250 tyś (klasyczny niemal lewar).
Ale jak koszt kredytu wzrosnie w przyszłości, a ceny mieszkań nie będą tak
galopować to może trzeba będzie pomyśleć nad zmianą "portfela".

[poszi]

> Zrobiłem krótką symulacje dla swojego mieszkanka. 45 metrów za ok. 250 tysiecy z
> wyposażeniem.

> Wynajmując myśle, że nie płaciłbym więcej
> jak 1500 za to mieszkanie.

250 tyś za nowe 45 m z wyposażeniem to obecnie jakieś odleglejsze dzielnice, np.
Ursus, być może Bemowo. Pierwszy strzał w wyszukiwarce:

www.aaaby.pl/nieruchomosci/300,46891,,,,21346148,Nieruchom_Mieszk_F,.html?k=xx_21346148&b=Nieruchomosci&lp=4
1490 zł 44 m2 w Ursusie. Cena zawiera opłaty czynszowe. To jest cena wywoławcza.
Jestem pewien, że wynajmiesz taniej.

> Więc teoretycznie jest prawie po równo.

Już wynajem jest ciut tańszy. Faktem jest, że różnica jeszcze nie jest jednak
dramatyczna.

> Kluczem do
> sukcesu jest więc wzrost cen mieszkań i wartość alternatywnej inwestycji

No własnie. Ile musiałyby wzrosnąć ceny mieszkań, żeby ludzie odkryli, że
bardziej opłaca się wynajem? Być może ciągle jeszcze ceny wzrosną, ale już
wkraczamy w obszary, gdzie ceny odrywają sie od fundamentów.

[Gość: Guzik]

> 250 tyś za nowe 45 m z wyposażeniem to obecnie jakieś odleglejsze dzielnice, np
> .
> Ursus, być może Bemowo. Pierwszy strzał w wyszukiwarce:

Rzeczoznawca z banku wycenił m2 na 5K (przy okazji zmiany kredytu hipotecznego),
natomiast ceny transakcyjne w tym samym bloku aktualnie to jakieś 5700-6000 (bez
mebli oczywiście, ale już wykończone). Więc może rzeczywiście należało napisać
bez ogródek jakieś 300 tyś.

> No własnie. Ile musiałyby wzrosnąć ceny mieszkań, żeby ludzie odkryli, że
> bardziej opłaca się wynajem? Być może ciągle jeszcze ceny wzrosną, ale już
> wkraczamy w obszary, gdzie ceny odrywają sie od fundamentów.

Mam nadzieje, ze jeszcze będą szły w góre i ktoś je ode mnie kupi za rok :)

[poszi]

> Mam nadzieje, ze jeszcze będą szły w góre i ktoś je ode mnie kupi za rok :)

Jeśli chcesz spekulować, to radzę uważnie obserwować rynek, bo za rok wszystcy
mogą wpaść na ten sam pomysł.

[Gość: Guzik]

Nie spekuluję, po prostu kupiłem drugie mieszkanie, które będa oddawać za rok.
Przyznam, że jednak zastanawiałem się nad tym, czy nie lepiej sprzedać teraz,
wykorzystujac gorączkę kredytową (patrz ograniczenia w kredytach walutowych od
lipca) i zmiany w prawie (nowy podatek, być może od 2007 roku, nadal niepewny
los VAT'u) i wynająć na rok (może nawet pozostać w swoim - miałem oferte kupna
od osób które chciały kupić mieszkanie na wynajem). Postawie chyba jednak na
zwyżke w ciagu najbliższego roku i sprzedam za rok.

[joa21]

Gość portalu: Guzik napisał(a):

> Zrobiłem krótką symulacje dla swojego mieszkanka. 45 metrów za ok. 250
tysiecy
> z
> wyposażeniem. Kredyt na dziś w zł. to ok 1500-1600 zł (gdybym bral na 100% na
3
> 5
> lat z czego 2/3 to odsetki),

takie odsetki to tylko na poczatku, juz nie przesadzaj

[Gość: Guzik]

> takie odsetki to tylko na poczatku, juz nie przesadzaj

to prawda (bo założyłem kredyt na równe raty), ale z drugiej strony w miere
upływu lat kapitał odkładany też bylby coraz większy (bo zakładam, ze odkładam
rate kapitałową na inne inwestycje). No i nie wiemy jak będzie się kształtowac
cena wynajmu w przyszłości.

[poszi]

> takie odsetki to tylko na poczatku, juz nie przesadzaj

Odsetki na poczatki maleja bardzo powoli. Jak bierzesz kredyt na 30 lat, to po
10 latach spłacisz tylko 20% kapitału (sprawdź w kalulatorze kredtytowym).
Wiesz, ile można oszczedzić zbierając przez 10 lat kilkaset złotych miesięcznie?

[Gość: gosc]

> Jeśli kupiełe(a)ś jakiś czas temu, to jak najbardziej. Ale ja mówiłem o tu i
> teraz. Poza tym nie można tego porównywać do kredytu na 2.5% w CHF

Akurat tutaj było porównanie do kredytu w PLN

> > Owszem kosztuje, ale nie są to opłaty dla osób trzecich, płacisz za
> > SWOJE a nie za cudze.
>
> Tylko rata jest na swoje. Odsetki są cudze=banku.

To jest całkowicie wyrwane z kontekstu.
Proszę czytać DOKŁADNIE zanim się coś odpiszesz.

pozdr.

[Gość: ptr]

> SWOJE a nie za cudze. Ponadto wykończenie mieszkania wpływa na wzrost jego
> wartości:)

I wcale nie koniecznie poprawia pozycje mieszkania przy sprzedazy :)
Ostatnio oglądałem takie mieszkanko. Lata 70, 42m ale naprawde pięknie zrobione, zabudowa, szafy, kafelki. Nic tylko wniesc walizki.
Tylko ze to 300 tys. Dla mnie za duzo zdecydowanie. I mozliwe ze nie tylko dla mnie sądząc z przybitego spojrzenia pani właściciel.

Nie mowie ze sie nie sprzeda ale ja wolałbym "do remontu" o pare(dziesiąt) tysiecy taniej - przy czym cena > 5k za mieszkanie "do remontu" to i tak paranoja :).

Slysze od czasu do czasu ze wartość mieszkania rośnie teraz o ponad 10% rocznie. Czy średnie zarobki rosną tak samo szybko? Nie wydaje mi sie (przynajmniej moja firma tego nie pokazuje :) ) Jeśli mam racje ( a obawiam sie ze mam) to oznacza ze mamy coraz mniej pieniędzy na zakup mieszkania. Ale ktoś ma skoro te ceny ciągle rosną bo ciągle dochodzi do transakcji. Czyli wychodzi na to że "pogłoski" o napływie kapitału spekulacyjnego z zagranicy wcale nie są takie przesadzone.
Łatwo jest teraz powiedzieć "kupie swoje" biorąc kredyt na 30 lat a potem wynajme lub sprzedam. Obawiam sie tylko, że to "wynajme lub sprzedam" moze wcale nie być takie proste kiedy pozostali którzy tak samo planowali zechcą realizowac zyski w tym samym czasie.
A 30 lat to szmat czasu.

[poszi]

> Ponadto jakbyś zagłębił się trochę w literaturę ekonomiczną (naprawdę nie boli)
> to bys się dowiedział, ze nieruchmości należą do najbezpieczniejszych inwestycj
> i
> gdyż NIE TRACĄ NA WARTOŚCI w długim okresie czasu.

Wiesz, ja parę lat temu tez tak myślałem, dopóki się nie wgłębiłem w literaturę.
I faktycznie, nie bolało :). To prawda, że nieruchomości w bardzo długim
terminie nawet nie tylko nie traca, ale zyskują. Ale zysk jest minimalny. Od
1940 roku w USA nieruchomości drożały realnie (po uwzględnieniu inflacji) 0.7%
rocznie. To mniej niż bony skarbowe i zdecydowanie mniej niż akcje. A są rynki
mniej szcześliwe. W Japonii ceny spadają już 15 rok z rzędu i sa 40% tańsze niż
w szczycie. W niektórych miejscach w Tokio ceny były tak wyśróbowane, że spadły
10 razy. Ci, którzy kupili 15 lat temu prawdododobnie nigdy za swojego życia nie
wyjdą na swoje. Nie twierdzę, że w Polsce też tak będzie, nawet jestem
przekonany, ze nie, bo bańka spekulacyjna w Japonii była bardziej nadmuchana,
ale są granice, po których kupno przestaje się opłacać.

> przypadku (kredyt w PLN) spłata odsetek to około 550 PLN i tyle wynosi
> miesięczna opłata dla banku. Pokaż mi kogoś kto wynajmie mi nowe dwupokojowe
> mieszkanie z 550 PLN/m-c.

Pokaż mi obecnie mieszkanie dwupokojowe za 120 tyś, bo od tylu mniej więcej jest
550 PLN odsetek miesięcznie. Jeśli kupiłeś za tyle, to świetnie i to Ci sie
opłacało, ale obecnie to jest jeszcze mniej wykonalne niż wynajęcie za 550 PLN.

[joa21]

no wlasnie o tym mowie, ja mam podobnie - wzielam najwieksze mieszkanie na
jakie mnie stac, zeby mi sie przyjemnie mieszkalo przez najblizsze paredziesiat
lat i dlatego wole metro, zeby nie miec dodatkowych kosztow....

a Ty do mnie tak brzydko mowisz :(

[Gość: Maciek]

Moim zdaniem błąd. Jeżeli miałbym wziąć kredyt na 30 lat to wolę wynajmować
(chyba że jestem PEWNY szybkiego wzrostu cen w najbliższym czasie).

To jest złudzenie że ma się własne mieszkanie. W przypadku kredytu na
kilkadziesiąt lat prawda jest taka że też jest się najemcą - w tym wypadku nie
wynajmuje się jednak mieszkania od osoby prywatnej, tylko wynajmuje się
pieniądze od banku.

Wszystko ma swoje wady i zalety ale wynajem mieszkania jest mniej ryzykowny od
wynajmu pieniędzy. Bo nigdy nie grozi Ci np. bankructwo i negatywne zadłużenie
(gdy stopy idą w górę a ceny nieruchomości w dół powstaje tzw. negatywne
zadłużenie - nie życzę nikomu!!!).

[joa21]

ja jestem pewna, ze mieszkanie zyska, kupowalam po mniej niz 5tys za metr na
natolinie a w tej chwili ceny u tego developera skacza do 6 i wiecej tysiecy a
co dopiero sie wydarzy jak zacznie sie budowa albo juz oddadza to mieszkanie :D

a taki kredyt mieszkaniowy ma nizsze oprocentowanie niz lokata w banku - wole
wziac kredyt, miec mieszkanie a dodatkowa kase wrzucac na konto i jeszcze na
tym zarabiac :)

[Gość: Maciek]

> ja jestem pewna, ze mieszkanie zyska, kupowalam po mniej niz 5tys za metr na
> natolinie a w tej chwili ceny u tego developera skacza do 6 i wiecej tysiecy a
> co dopiero sie wydarzy jak zacznie sie budowa albo juz oddadza to mieszkanie :D

Więc jest tak jak napisałem - błąd - CHYBA ŻE JESTEM PEWNY SZYBKIEGO WZROSTU CEN.
Albo więc dobrze przewidziałaś albo miałaś szczęście - gratuluję. Jednakże Twoje
postępowanie jako zasadę ogólną uważam za błąd (choć jak kto woli bo wynajem też
ma wady).

> a taki kredyt mieszkaniowy ma nizsze oprocentowanie niz lokata w banku

Nieprawda. Oprocentowanie tego kredytu jest nieznane w ciągu najbliższych 30
lat. Nikt tego nie potrafi przewidzieć, np. jakie stopy będziesz płacić w roku
2025. To jest właśnie główne ryzyko.

[joa21]

wiem, ze nie jestem w stanie przewidziec, ale nie jestes takze w stanie
przewidziec czy nagle rynek nie zwariuje i zamiast tysiaca za kawalerke w
warszawie bedziesz musial placic 2tys

a ja po trzydziestu latach przynajmniej bede juz miala swoje mieszkanko a Ty
dalej bedziesz placil obcym za korzystanie z ich mieszkania - nawet go nie
zrobisz po swojemu bo nie bedziesz ladowal kupe kasy w czyjac wlasnosc, zeby on
potem czerpal z tego zyski ;)

[Gość: Maciek]

> wiem, ze nie jestem w stanie przewidziec, ale nie jestes takze w stanie
> przewidziec czy nagle rynek nie zwariuje i zamiast tysiaca za kawalerke w
> warszawie bedziesz musial placic 2tys

Wynajem jest zawsze mniej ryzykowny. Zawsze. Jeśli ceny zwariują to biorę
manatki jadę na wieś i żyję z hodowli ziemniaka na własne potrzeby. A jeśli
waluta i stopy procentowe zwariują to Tobie zabiorą Twoje mieszkanie i też
wyjedziesz na tą samą wieś z tą różnicą że za Tobą pojedzie komornik aby
ściągnąć pozostały dług.

> a ja po trzydziestu latach przynajmniej bede juz miala swoje mieszkanko a Ty
> dalej bedziesz placil obcym za korzystanie z ich mieszkania

Owszem nie będę - kupię wtedy za gotówkę mieszkanie nawet lepsze niż masz Ty.
Przeczytaj jeszcze raz dokładnie to co napisał Poszi.

> nawet go nie
> zrobisz po swojemu

Tak jak pisałem wynajem też ma wady, właśnie o jednej z nich napisałaś :-)

[joa21]

nie przekonujesz mnie - wole swoje po swojemu :)

i nie jestem dobrym rolnikiem a w wawie zawsze znajde prace (lepiej lub gorzej
platna, ale to juz mniejszy problem)

[Gość: g]

ludzie, o cyzm w y mowicie. skoro zarabaicie 2 do 3 tys na reke to nie beirzcie
kredytu bo sie zajb... popatrzcie na trend stop procentowych. rosna od dwoch
lat. popatrzcie ile bylo podwyzek w strefie euro. jak wam przeluza za 5 lat
wyplaty na euro i dostaniecie 500 euro a chleb po efekcie nominalnym bedzie
kosztowal 1 euro to was te raty z amieskznai ezniszcza. siedzcie na tym
wynajmie. trzeba miec okolo 8 zeby cos kupic. inaczej cale zycie bedziecie
robic pod siebie

[Gość: werty]

Nie wierzysz chyba w dobry rzad naszego dobrego premiera i realny wzrost plac
jaki on nam wszystkim zapewni.

[Gość: Maciek]

Pomimo działań naszych rządów wzrost płac następuje i przyspieszy zapewne juz
niedługo.

2 tys za kawalerkę ??

[goxtrim]

to akurat nie grozi z bardzo prostej przyczyny.
W WaWie ilość mieszkań pod wynajem jest ogromna i ciągle rośnie (szybciej niż
popyt).
Kapitał spekulacyjny, który kupuje mieszkania w ilościach "hurtowych" nie
pozostawia ich pustych tylko dla zwiększenia zwrotu z inwestycji przeznacza pod
wynajem.
Ceny mogą więc co najwyżej spaść jeszcze.
Ciekawe co na to ci, którzy zakupili mieszkania wyłącznie z przeznaczeniem pod
wynajem ???

[joa21]

jak sie nie da pod wynajem to pewnie sprzedadza, watpie,z eby ktos na tym
stracil skoro ceny mieszkan galopuja i prognozy sa takie, ze beda dalej tak
rosnac

[poszi]

> jak sie nie da pod wynajem to pewnie sprzedadza, watpie,z eby ktos na tym
> stracil

Jeśli wszyscy będą chcieli sprzedać, to ceny polecą na łeb na szyję. Wszystko
jest oczywiście możliwe, być może spadek cen najmu sprowadzi nowych mieszkańców
do Warszawy i sytuacja się ustabilizuje bez spadku cen mieszkań, ale ceny
mieszkań nie mogą być oderwane na dłuższy czas od cen najmu. Jeśli ceny najmu
spadają relatywnie do cen mieszkań, to mieszkania są coraz gorszą inwestycją.
Jeśli raty kredytu są wyższe od dochodów z najmu, to trzeba mieć z czego tę
różnice pokrywać.

Prawdą jest to, co pisał Maciek, że wynajem jest mniej ryzykowny. W zasadzie
normalną sytuacją jest to, że odsetki od kredytu są niższe niż opłaty za
wynajem, własnie z powodu elastyczności i mniejszego ryzyka najmu. A ceny
nieruchomości mogą jak najbardziej spadać. Poza spadkiem cen nieruchomości na
właścicieli czyha jeszcze ryzyko wzrostu stóp procentowych, a jak się bierze
kredyt w walutach, to jeszcze ryzyko walutowe. A są jeszcze inne ryzyka. Zbudują
obok hałaśliwą drogę, zepsują widok marketem, zasłonia światlo innym budynkiem i
realna wartość nieruchomości spada. Nie mówiąc już o jakimś egzotycznym ryzyku,
mało prawdopdodobnym, ale możliwym. Np. terroryści odpalają tzw. "brudną bombę".
Ofiar jest niewiele lub wcale, ale cała dzielnica jest lekko skażona
radioaktywnie. Nie ma to znaczenia zdrowotnego, rząd uspokaja, ale nikt nie chce
tam mieszkać i ceny spadają kilkukrotnie.

Nikomu nie życzę posiadania większych długów niż wynosi wartość nieruchomości.
Wtedy, jeśli ma się na raty, to można jakoś z tym żyć, ale jest się uwiązanym do
tego mieszkania jak chłop pańszczyźniany do ziemi. Nie można się wyprowadzić, a
jeśli straci sie pracę na dłużej to ląduje się na bruku i jeszcze się ma długi.
Michael Hudson w magazynie Harper's nazywa taki scenariusz "współczesną
pańszczyzną". Odnosi się do warunków amerykańskich, ale taki scenariusz jest też
możliwy w Polsce, zwłaszcza jeśli to nastąpi w innych krajach. Za "The New Road
to Serfdom: An Illustrated Guide to the Coming Real Estate Collapse," Harper's
magazine, Vol. 312, No. 1872, May 2006:

"Although home ownership may be a wise choice for many people, this particular
real estate bubble has been carefully engineered to lure home buyers into
circumstances detrimental to their own best interests. The bait is easy money.
The trap is a modern equivalent to peonage, a lifetime spent working to pay off
debt on an asset of rapidly dwindling value. Most everyone involved in the real
estate bubble thus far has made at least a few dollars. But that is about to
change. The bubble will burst, and when it does, the people who thought they
would be living the easy life of a landlord will soon find that what they really
signed up for was the hard servitude of debt serfdom".

[joa21]

a jesli nie wszyscy beda chceli sprzedawac to sie nic takiego nie wydarzy

na dwoje babka wrozyla

[oblesnik]

Jesli deweloper zbankrutuje, to mieszkania miec nie bedziesz, a kredyt to
owszem, splacac bedziesz.

[joa21]

a Ty masz swoje mieszkanie?
kupione za gotowke?
wynajmujesz i do konca zycia bedziesz wynajmowal?

a moze masz to szczescie i dostales mieszkanie w spadku?

nie mam mieszkania w spadku a chce sie usamodzielnic i zdaje sobie sprawe z
ryzyka kursow walutowych itd, ale to mnie nie przekonuje (dyskusja powoli
zaczyna przypominac dyskusje o tym czy lepsze jest Boze Narodzenie czy Swieta
Wielkiej Nocy ;))

[Gość: kolo]

a dlaczego kupujecie bardzo drogie mieszkania...po 6 tys za m2. Na białołece
mozna kupic po 4 tys. za m2 kto wam kaze kupowac takie drogie mieszkania?
Płacicie chore pieniadze za małe mieszkanka i liczycie na cud. Pamietam jak w
2000 roku bylo lekkie załamanie na rynku nieruchomosci i moja znajoma chciała
sprzedac mieszkanie na Kabatach, który tak wychwalaja pod niebiosa co niektórzy,
to przeszło rok je sprzedawała zanim trafił sie kupiec. I ledwo odzyskała o co
włozyła nie mówiąc juz o zadnym zarobku. Na razie wasz zysk na wzroscie cen jest
czysto wirtualny, kupiła sobie jedna z druga po 6 tys za m2 dziure w ziemi
liczy ze za chwile bedzie sprzedawac po 10 tys. tylko po 1. to czesto pierwsze i
jedyne mieszkanie wiec go nie odprzeda w odpowiednim momencie z zyskiem, po 2.
dojdzie koszt urzadzenia , koszty kredytu itp. po3. moze sie zdazyc, ze jak
bedzie musiała sprzedac to trafi w dołek cenowy i nie odzyska tego co włozyła.
ludzie licza wirtualne zyski, tak jak gracze na giełdzie, którzy kupili, patrza
indeks do góry i mówia o dzis mam pare tysiecy wiecej a dzis jeszcze wiecej ale
tez zapominaja ze zysk jest wirtualny, bo dopoki nie sprzedadza akcji gra sie
toczy na ekranie monitora i zanim sie połapia oco chodzi akcje w dół i zaliczaja
strate. to samo moze byc z mieszkaniami. Jest zasada kupuj tanio sprzedawaj
drogo a nie odwrotnie. ktos kto płaci juz dzisiaj wysrubowana cene zastanawiał
sie za ile bedzie mógł jes odsprzedac po pewnym czasie. ile zarobi ? i jaka
bedzie prawdziwa transakcyjna cena?
kupowac owszem, ale po rozsadnych cenach, tam gdzie sa mieszkania jeszcze nie
doszacowane, wtedy szansa jest ze nie stracimy...nie kupowac na górce cenowej bo
wtedy jest niemal pewne ze umoczymy.
Tani wynajem, dobre inwestowanie pieniedzy i umiejetne złapanie okazi to da
sukces...kupowanie za tłumem po ile chce deweloper to gra ryzykowna zwłaszcza
jak sie ma faktycznie niskie dochody i zero kapitału.
kredyt 100% czesto i na urzadzenie mieszkania...potem spłata raty, czynsz i
ludzie ledwo zipią od pierwszego do pierwszego.

[joa21]

Gość portalu: kolo napisał(a):

> a dlaczego kupujecie bardzo drogie mieszkania...po 6 tys za m2. Na białołece
> mozna kupic po 4 tys. za m2 kto wam kaze kupowac takie drogie mieszkania?

nikt nie kaze takich kupowac, ale takze inkt mnie nie zmusi do mieszkania na
bialolece - sorry, ale nie chce spedzic polowy zycia na przebijaniu sie w
korkach - jestem mobilna i chce szybko wszedzie dotrzec bez potrzeby martwienia
sie o miejsce parkingowe

[Gość: mc]

> jestem mobilna i chce szybko wszedzie dotrzec < - rozumiem że WSZĘDZIE
dojeżdzesz metrem. Zapewniam Cię że napewno jestem bardziej mobilny jeżdząc
samochodem. To po pierwsze.
O ile dobrze pamietam kupiłaś mieszkanie na Kabatach. Ciekaw jestem ile metrów ?
Masz rodzinę ? Czy to mieszkanie wystarczy Ci kiedy ją założysz? To po drugie.
Popraw mnie jeśli się mylę.

[joa21]

Gość portalu: mc napisał(a):

> > jestem mobilna i chce szybko wszedzie dotrzec < - rozumiem że WSZĘD
> ZIE
> dojeżdzesz metrem. Zapewniam Cię że napewno jestem bardziej mobilny jeżdząc
> samochodem. To po pierwsze.

nie mozesz byc - ja pracuje po calej warszawie - na koszt firmy jezdze taksowka
a pod biurem (w centrum) nie ma jak zaparkowac


> O ile dobrze pamietam kupiłaś mieszkanie na Kabatach. Ciekaw jestem ile metrów
> ?

90

> Masz rodzinę ? Czy to mieszkanie wystarczy Ci kiedy ją założysz? To po drugie.

mysle, ze wystarczy ;)

> Popraw mnie jeśli się mylę.

troszke sie mylisz :) na serio jest mi latwiej podjechac metrem - znajomi,
ktorzy musza dojezdzac samochodem codziennie rano po pol godziny szukaja miejsca
nieplatnego - ja tak nie chce

[Gość: mc]

No właśnie, ja też nie rozumiem tego chorego pędu do kupowania mieszkań jak
najdroższych bo najważniejsza lokalizacja, bo tam bedzie najwyższy wzrost a te
na Białołece...kto to kupi. Kupi, kupi. Kupiłem mieszkanie 2 lata temu właśnie
na Białołęce chociaż moja zdolność kredytowa tylko z dochodów które mogłem
udokumentować pozwalała mi na zaciągnięcie kredytu 3 razy wiekszego niż mam
teraz (dochody których nie mogę udokumentować wystarczyłyby spokojnie na spłatę
tego wiekszego kredytu). Ale uważam że to głupota zadłużać się na 30 lat
(jeszcze we franku) tylko po to aby mieszkać w "prestiżowej" okolicy. Kiedy
jestem czasami np. na prestiżowym Mokotowie mam mieszane uczucia co do estetyki
czy bezpieczeństwa niektórych rejonów tej dzielnicy. Albo Kabaty z naczelnym
hasłem "Metro". Niestety metro ma tę niedogodność że jezdzi tylko po jednej
nitce, a na autko kasy już nie ma. Moze jednak lepiej kupić gdzieś dalej,
kredycik mniejszy, mozna w złotówkach, wystarczy na autko, od czasu do czasu na
taksi kiedy zajdzie taka potrzeba. A niedoszacowana dzielnica ma ten plus że
zawsze może zyskac na wartosci. Moje poprzednie mieszkanie "na zadupiu"
sprzedałem dwa lata temu (a więc na poczatku tego szaleństwa) za drugie tyle w
stosunku do ceny kupna, po kilku latach mieszkania (sprzedawałem miesiąc bez
agencji). Mieszkanie które mam teraz 2 lata temu kupiłem o 25 % taniej w
stosunku do ceny którą musiłabym zapłacić dzisiaj. Ceny rosną wszedzie.
Zasada "kupuj tanio, sprzedaj drogo" jest zawsze aktualna, "kupuj drogo,
sprzedaj drogo" niezawsze.

[Gość: Greg]

Teraz mieszkania wykupywane sa na pniu. Zeby rynek zrobil sie normalny, czyli
zeby kupujacy mial spory wybor mieszkan na pare miesiecy przed odbiorem, na
conajmniej rok-poltora popyt musialby zjechac prawie do zera? czy jest to
realne? dlatego ceny beda jeszcze szybko rosnac, przynajmniej rok-dwa.

[poszi]

> zeby kupujacy mial spory wybor mieszkan na pare miesiecy przed odbiorem, na
> conajmniej rok-poltora popyt musialby zjechac prawie do zera?

Rynek tak nie działa. Wystarczy, że popyt zrobi się mniejszy niż podaż i ceny
przestaną rosnąć. Będzie tak trochę dłużej i ceny zaczynają spadać. Jest mnóstwo
niezamieszkałych mieszkań kupionych przez spekulantów. Jest wielokrotnie większy
od pierwotnego rynek wtórny. Popyt nawet mógłby się nie zmienic ni trochę, a
podaż może to dogonić.

> realne? dlatego ceny beda jeszcze szybko rosnac, przynajmniej rok-dwa.

Bardzo możliwe, że będą rosnąć jeszcze rok czy dwa, ale czy szybko? Przyszły rok
prawdopdobnie będzie decydujący.

[Gość: Kasia]

Mieszkam w nowej inwestycji i po pół roku połowa mieszkań jest nadal pusta,
ciekawe co dalej, ale liczba spekulantów cały czas rośnie

[oblesnik]

Dlugo wynajmowalem, bo nic mnie nie zmuszalo do kupna wlasnego mieszkania i
dlatego nie oplacalo mi sie pakowac w ryzyko zwiazane z kredytem. Kupilem w
tzw. dolku mieszkaniowym 2001/2002 kiedy moglem nawet troche ponegocjowac i
potargowac sie z deweloperem. Teraz sytuacja kogos kto czuje "mus" kupna nowego
mieszkania jest o wiele gorsza - ceny wysokie, stopy procentowe wprawdzie
niskie, ale ryzyko i koszty zwiazane z kredytem mimo to niemale.

[joa21]

> Dlugo wynajmowalem, bo nic mnie nie zmuszalo do kupna wlasnego mieszkania i
> dlatego nie oplacalo mi sie pakowac w ryzyko zwiazane z kredytem. Kupilem w
> tzw. dolku mieszkaniowym 2001/2002 kiedy moglem nawet troche ponegocjowac i
> potargowac sie z deweloperem. Teraz sytuacja kogos kto czuje "mus" kupna nowego
>

ale ja tez negocjowalam i jestem zadowolona z rezultatu - jakos nie bylo
problemu z tym, zeby usiasc do stolu i sie dogadac

[Gość: Est-ymator]

Ok. Mówicie, zę ceny beda rosnąć, bo w Irlandii, Hiszpanii etc. rosły przez 20
lat w tempei 10% rocznie.
Tylko przy tym nie mówicie że ostatnie 20 lat to okres najniższych stóp
procentowych w nowożytnej historii ludzkości. One będa coraz wyższe.

Wyobraźcie sobie taką sytuację. Załozmy, ze wszyscy w pewnym hipotetycznym
kraju zarabiają po 3000 dajmy na to Denarów Netto. Można się utrzymać za 2000
więc 1000 może iść na spłatę kredytu, albo na zaosczędzenie. Wszyscy startują z
tego samego poziomu, tzn. nikt nie ma oszczędności.

Założmy że libor dla Denarów to 5%. Zatem ktoś kto może spłacać 1000 Denarów
miesiecznie, mozę spokojnie wziąć prawie 200 tys denarów na 30 lat. Zatem jego
popyt na mieszkanie zaspokaja się przy cenie mniejszej równej 200 tys denarów.
Po tyle nasz bohater kupuje mieszkanie.

Mijają 3 lata i libor dla Denarów wzrasta o 3 punkty procentowe. Nasz delikwent
spłacił 14000 denarów kredytu, zatem zostalo mu jszcze 186000. Niestety
ponieważ Denar Libor poszedł w górę raty podniosły mu się do ponad 1300 Deanrów
miesięcznie.
W miedzyczasie nasz bohater się ożenił, założył rodzine i wypadałoby mu
poszukać większego nieszkania. Z kredytem cienko, bo warunki się pogorszyły,
więc postanowili, zę przeniesie się pod stolicę i kupi tańsze mieszkanie.

Oferuje wiec swoje na rynku wtórnym. Jak wiadomo przyjeliśmy, zę wszyscy kupują
z kredytu, a moga na spłatę rat przeznaczyć 1000 denarów na miesiać. I co się
okazuje? Ktoś kto może wydać 1000 denarów miesięcznie może wziać jedynie 145000
denarów kredytu i tyle jest gotów zaoferować za mieszkanie!!!!

Zatem nasz bohater nie sprzeda swojego mieszkania drożej niż po 145000
denarów!!!!!!! Jest na nim 55000 denarów stratny w 3 lata co daje CAGR -11%.

Wszystkich zainteresowanych wielkościa CHF Liboru od roku 1989 do dziś
zapraszam na stronę:
www.economagic.com/em-cgi/data.exe/libor/day-ch6m

[Gość: w]

no tak ale...
mozliwy jest tez scenariusz że gospodarka sie szybko rozwija, rosną płace i w
efekcie zarabia sie 6000 denarów co (pomimo wzrostu stóp) zwiększy siłę
nabywczą i zdolność kredytowa
ponadto mozliwy jest również scenariusz spadku stóp...
rozsądnie mysląc należałoby się spodziewać wzrostu płac i zakładać że nie da
się przewidzieć co się stanie ze stopami (jesli ktoś wie to może łatwo zarobic
na takiej wrózbie o wiele więcej niż na mieszkanie np. poprze kontrakty
FRA "forward rate agreement")

tak więc ciężko jest twierdzić że ceny muszą spaść (chociaż w krótkim terminie
mogą - w mojej opini )

[Gość: Amarez]

To co napisaleś jest tendencyjne, tzn chcialeś coś udowodnić na podstawie
zupełnie wirtualnej tezy. Zresztą wypowiedzi ludzi którzy tutaj się wypowiadają
są pozbawione żadnej perspektywy, strawiają tezę i nie widzą bądź nie chcą
zobaczyć żadnej syntezy.
Po pierwsze trzeba uświadomić gdzie my żyjemy i na jakim etapie rozwoju się
znajdujemy, przestudiować i przeanalizować sytuację makroekonomiczną Polski
oraz czynniki które wpływają na pewien specyficzny rynek w tym wypadku na rynek
nieruchomości.
Mówienie że co się stanie gdy wibor wzrośnie i na tak abstrakcyjnym poziomie
udowadnianie swojej tezy i budowanie wypowiedzi jest conajmniej zadziwiające.
Aby libor wzrósł o 3% to musi nastąpić wojna, wielki atak terrorystyczny
porównywalny z zamachem na WTC. W przeciwnym razie wzrost wiboru może mieć
tylko charakter korekty makroekonomicznej mający na celu doprowadzić inflację
do optymalnego poziomu. Dla przykładzie USA, wydaje nam się że Amerykanie
przeżywają ciężkie chwile gdyż stopy bardzo poszły do góry, ale czy do końca
tak mają źle skoro powodem podwyższenia stóp jest bardzo duży wzrost
gospodarczy tego kraju któremu przy niskim bezrobociu odnotowuje się wzrost
wynagrodzeń. Z jednej strony stopy i kredyty poszły w górę a z drugiej strony
zarobki też w górę i bezrobocie w dół, więc widać że każdy kij ma dwa końce w
tym wypadku od negatywnego do pozytywnego.
Czy w Polsce może wzrosnąć Wibor? jeśli uderzy porządny meteoryt to tak ale nie
wliczając takich scenariuszy możliwy jest oczywiście wzrost wiboru ale w
momencie kiedy w Polsce by wzrosła inflacja która bylaby wspowodowana wysokim
wzrostem gospodarczym który byłby bardzo kożystny również dla samych
kredytobiorców. Więc wzrost stóp procentowych w naszych warunkach może iść w
parze z wysokim wzrostem gospodarczym którego nie należy się oczywiście bać.
Kolejna sprawa: Polska jest w UE dopiero 2 lata i jak ktoś już przewiduje
spadek cen mieszkań w kraju który dopiero zaczyna wchodzić na właściwe tory
integracji gospodarczo-ekonomicznej z UE to poprostu nie ma żadnego
przygotowania aby coś mądrego napisać. W Polsce średnia cena mieszkań wynosi
około 1000Euro a w Warszawie niecałe 1500Euro. Dla porównania średnia cena
mieszkań w UE kształtuje się około 4000 Euro za metr więc można sobie łatwo
wywnioskować że mamy duże szanse aby dojść przynajmniej do połowy średniej EU
czyli do 8000za metr tym bardziej że mamy już za 5 lat dojść do zarobków
równych połowie średniej unijnej.
Na dzień dzisiejszy należy pamiętać że złotówka będzie coraz bardziej stabilna
z uwagi na coraz większy portfel absorbacji kapitału więc byle jaki wypływ czy
przypływ kapitału nie będzie już mógł znacząco zachwiać kursem. Już teraz widać
pewne ustabilizowanie złotówki jak też fakt że Lepper jest u władzy nie wpływa
jakoś na kurs. w Przyszlym roku kurs będzie jeszcze bardziej stabilny do EURO i
również Franka co przyczyni się złotówka wejdzie tak jakby na orbitę z jadrem w
postaci Euro i będziemy za Euro podążać podobnie jak Frank, inaczej rzecz się
będzie miala oczywiście z dolarem.
Stopy mogą przy obecnej czy nawet nieco wyższej inflacji powoli spadać w
zależności od sytuacji monetarnej, zagrożeń budżetowych i innych czynnikow ale
widać że te parametry również się stabilizują, deficyt maleje obroty bieżące są
na niskim poziomie. Inlacja mimo podwyższonego wzrostu PKB na bardzo niskim
poziomie, malejące bezrobocie w którym tkwi rezerwa wzrosto konsupcji ktore z
kolei będzie potrzymywalo a nawet zwiększało wzrost gospodarczy. Te czynniki są
pewną gwarancją że osoba która weźmie kredyt bankowy ma duże szanse w pewnym
okresie czasu zarabiać więcej i rata kredytu będzie realnie stanowiła mniejsze
obciążenie czyli w prost odwortnie niż opisuje przedmówca.
Uważam że zakup mieszkania to dobry interes ale z czasem może się okazać że
ceny mieszkań będą rosly wolniej do kilku procent rocznie, myślę że to nastąpi
już niedługo że będzie już tylko jednocyfrowy wzrost cen mieszkań. Ale ceny
mieszkań będą rosły i nie ma to rady i każdy o tym wie nawet osoby które piszą
inaczej.

[Gość: ZZ]

4000 euro? 4000 euro to w centrum Paryza (to wiem a Warszawa nigdy paryzem nie
bedzie...), wiec prosze nie wprowadzaj ludzi w blad, w Warszawie cena siega w
centrum 2000 euro.
Post Estymatora moze jest tendencyjny, ale nie pisz bzdur ze do zmiany LIBORu o
3 pp. potrzebny jest koniec swiata, bo to wierutna bzdura i swaidczy o twojej
niekompetencji i nieznajomosci ekonomii.
A stopy w Polsce juz raczej nie beda spadac. To euribor bedzie rosl.

[Gość: Amarez]

Piszę mój pogląd na sprawę a nie bzdury, zresztą wszystko co jest potencjalne
może być bzdurą, więc wzrost Liboru jest również taką samą bzdurą jak jego
spadek i jutrzejszy dzień też jest bzdurą gdyż nie wiemy co będzie jutro, to
tak jeśli chodzi o twoją wypowiedź odnośnie definicji bzdury.
Wskaż mi miejsce gdzie można kupić w Paryżu w Centrum mieszkanie za 4K Euro.
Dla przykłady w Londynie małe mieszkania w Centrum dochodzą do 500 tyś Funtów a
na obrzeżach 200 tyś Ł za 2 pokoje to okazja. Tak jak napisałem jest szansa i
mozna nią liczyć że ceny w Warszawie dojdą do połowy wartości Europejskiej w
kilka lat. Moskwa też nie jest Paryżem a jest podobno jednym z najdroższym
miast na świecie. Dla sceptyków: taka sama zażarta dyskusja była prowadzona w
tamtym roku i o tym samym: minął rok i mamy nieruchomości droższe o 15%

[poszi]

> Tak jak napisałem jest szansa i
> mozna nią liczyć że ceny w Warszawie dojdą do połowy wartości Europejskiej w
> kilka lat.

Moim zdaniem już dawno są powyżej połowy, a zarobki to 1/3. Ty podajesz
najdroższe stolice, ja Ci podam te nieco tańsze: Berlin (2000 euro/m2 i to w
dobrych zachodnich dzielnicach), Wiedeń (2300 euro/m2), Bruksela (poniżej 2000
euro/m2). Bruksela to nawet stolica UE :)

Poza tym warto tez patrzeć nie tylko na chwilowe ceny, ale na długoterminowe
trendy. Te najdroższe miejsca są najbardziej przewartościowane. Warto rzucić
okiem na ten wykres

www.economist.com/images/20051210/cfn027.gif
z tego artykułu

www.economist.com/finance/PrinterFriendly.cfm?story_id=5283797

[Gość: Maciek]

Rok temu ojciec mojego znajomego sprzedał mieszkanie w Paryżu bodajże za
2000EUR/m2 co prawda kawalerka mała (30m2 czy coś), ale z oknem na pięknie
zagospodarowany dziedziniec, cisza, praktycznie centrum Paryża, blisko pól
elizejskich.

[Gość: Amarez]

A'propo należy również odróżnić ceny na rynku wtórnym od nowych
apartamentowców. W centrum Warszawy też jest jest sporo gomułkowkich blokowisk
gdzie cena nie przekracza 5K za metr. Więc kąt patrzenia jest zależy od punktu
siedzenia a ceny 8K w Warszawie jest podawana dla apartamentowców. Zobacz ile
kosztuje apartament w Paryzu a nie podawaj mi ceny z blokowisk emigrantów

[poszi]

> apartamentowców. W centrum Warszawy też jest jest sporo gomułkowkich blokowisk
> gdzie cena nie przekracza 5K za metr

Takie "gomułkowskie" bloki to na Zachodzie nigdy nie powstały, a ine nieco
lepsze bloki w wielu miejscach wyburzono. Nie ma tam takich mieszkań.

W centrum Warszawy to chyba niestety nawet w gomułkowcech cena jest wyższa niż 5K.

[poszi]

> około 1000Euro a w Warszawie niecałe 1500Euro. Dla porównania średnia cena
> mieszkań w UE kształtuje się około 4000 Euro za metr więc można sobie łatwo

Skąd masz taką średnią 4000 euro? Tyle to może jest w droższych stolicach, bo na
pewno nie w całej UE. W Hiszpanii średnia cena to 2500 euro/m2 (w Madrycie
3500), w Niemczech i Austrii średnie ceny w zależności od regionu nie
przekraczają 3000/m2.

Tu masz wycinek cen z artykułu z The Economist.

www.economist.com/images/20020330/CSF598.gif
To wykres ceny 100 m2 mieszkania w centrum miasta.

[Gość: Amarez]

podalem ceny w stolicach i to średnie a nie w jakimś Baden-Baden

[poszi]

> podalem ceny w stolicach i to średnie a nie w jakimś Baden-Baden

Są z sufitu. Tu masz moje wyliczenie i link do cen w UK

forum.gazeta.pl/forum/72,2.html?f=106&w=42908560&a=42937739
Cena w Londynie to 5190 euro/m2. A Londyn to najdroższa stolica Europy, żadne
miasto europejskie się nawet do tych cen nie zbliża (oczywiście średnio, są
pewnie jakieś ultradrogie dzielnice, ale w Warszawie też są mieszkania za 20 tys
zł/m2). Trudno pewnie będzie wyliczyć średnią bez kompletu danych, ale nie
wierzę, że przekracza 3000 euro/m2 średnio we wszystkich 15 stolicach EU przed
rozszerzeniem.

Swoja drogą Baden-Baden to drogi kurort i nie zdziwiłbym się, gdyby ceny tam
były wyższe niż we Frankfurcie nad Menem, bo że są wyższe niż w Berlinie to pewne.

[Gość: Guzik]

Średnia cena metra w śródmieściu to dziś ok. 8500 czyli 2,8 tyś dolarów. Więc
Warszawa jest gdzie pomiędzy Toronto, a Sztokholmem. Kurcze, a jak tak po ulicy
chodze to wydaje mi sie, ze Warszawie to jeszcze brakuje do tych miast troche...
Ale wracajac do tematu, te dane rzeczywiscie sugerują, ze ceny są już dosyc
wysokie. Jeżeli miały by sięgnąć cen Amsterdamu lub Frankfurtu (zakładam ze tego
nam Menem) to to już jest przesada. To są centra tak wielkich biznesów o jakich
nam się nie śniło, a ludzie zarabiają tam duuuuużo więcej niż my. Nie wierze
żeby płace w Warszawie szybko dobiły do zarobków w tamtych miastach.

[Gość: Amarez]

to są ceny apartamentów, przycSobieskim znajomi kupili mieszkanie za 200tyś
złotych 38 metrów w jakimś powojennym bloku, Zobacz ile kosztuje mnieszkanie w
nowym budynku w Torronto mieszkanie

[Gość: AAA]

Srednia cena w centrum Sztokholmu to jakies 5000 euro. To jednak jest troche wiecej niz srednia cena dla Warszawy.

[poszi]

> Jeżeli miały by sięgnąć cen Amsterdamu lub Frankfurtu (zakładam ze teg
> o
> nam Menem)

Tak, to Franfurt nad Menem i tam sa ciągle takie ceny (w innych miastach w
zestawienie poszły trochę do góry). W Niemczech akurat ceny są niskie. W
ostatnich latach ominął ich zupełnie boom, który mieli wcześniej po zjednoczeniu
i który skończył sie spadkami i długa stagnacją.

[Gość: Amarez]

Ceny podane sąc dla dużych mieszkan 100 metrowych i dla Dublina wyszło 3100Euro
za metr. przy 100 metrach, dla Paryża wyszlo prawie 3500 za metr. więc mniejsze
mieszkania zbliżyłyby się do 4k za metr na pewno

[Gość: Kasia]

"tym bardziej że mamy już za 5 lat dojść do zarobków
równych połowie średniej unijnej"
To swietnie, skąd to wiesz?, moja pensja od 2001r. została dwukrotnie obnizona.

[Gość: Amarez]

www.oferty.net/artykul/?idartykulu=1113

[Gość: Est-ymator]

> To co napisaleś jest tendencyjne, tzn chcialeś coś udowodnić na podstawie
> zupełnie wirtualnej tezy. Zresztą wypowiedzi ludzi którzy tutaj się
wypowiadają
>
> są pozbawione żadnej perspektywy, strawiają tezę i nie widzą bądź nie chcą
> zobaczyć żadnej syntezy.

Nie uważam tak, chciałem tylko zwrócić uwagę na to, że ceny nieruchomości są w
istotnej mierze funkcją stóp procentowych.

> Po pierwsze trzeba uświadomić gdzie my żyjemy i na jakim etapie rozwoju się
> znajdujemy, przestudiować i przeanalizować sytuację makroekonomiczną Polski
> oraz czynniki które wpływają na pewien specyficzny rynek w tym wypadku na
rynek nieruchomości.

Jak można wywnioskowac z danych przedstawionych przez poszi ceny nieruchomości
w Polsce już zawierają premię zwiazaną z integracją europejską (śwaidczy o tym
również niekorzystny stosunek ceny mieszkania/cen wynajmu o którym pisałem w
jednym z postów).

> Mówienie że co się stanie gdy wibor wzrośnie i na tak abstrakcyjnym poziomie
> udowadnianie swojej tezy i budowanie wypowiedzi jest conajmniej zadziwiające.
> Aby libor wzrósł o 3% to musi nastąpić wojna, wielki atak terrorystyczny
> porównywalny z zamachem na WTC.

Tu juz przegiąłeś. Wystarczy lekki wzrost inflacji w Szwajcarii aby CHF Libor
wzrósł o 3%, do poziomu 4,5%-co nie jest historycznie poziomem wysokim.

> W przeciwnym razie wzrost wiboru może mieć
> tylko charakter korekty makroekonomicznej mający na celu doprowadzić inflację
> do optymalnego poziomu.

A co z cenami ropy, metali, itp.? Ich wysokie ceny prędzej, czy póżniej
doprowadzą do stagflacji (zobacz w słowniku, co to jest, bo chyba nie masz o
tym pojęcia). Twoje perpektywa jest żałosnie ograniczona.

> Czy w Polsce może wzrosnąć Wibor?

Jasne, że może, ostatni raz było to w 2004 roku, całkiem niedawno.

> Polska jest w UE dopiero 2 lata i jak ktoś już przewiduje
> spadek cen mieszkań w kraju który dopiero zaczyna wchodzić na właściwe tory
> integracji gospodarczo-ekonomicznej z UE to poprostu nie ma żadnego
> przygotowania aby coś mądrego napisać. W Polsce średnia cena mieszkań wynosi
> około 1000Euro a w Warszawie niecałe 1500Euro. Dla porównania średnia cena
> mieszkań w UE kształtuje się około 4000 Euro za metr

To są bzdury, bo 4000 USD to poziom najbardziej atrakcyjnych stolic UE, w wielu
mniejszych metropoliach ceny dochodzą do 2500 Euro. A to juz niedaleko od cen w
Warszawie, przy płacach 3 razy niższych.

[Gość: Kasia]

ponawiam, skąd ta informacja o zarobkach za 5 lat równych połowie unii
europejskiej.
Pracuje w budzetówce i Zyta zapowiedziała obniżkę płac o 10 %, byłaby to
trzecia obniżka dla mnie w ciągu ostabich 5 lat.
Rozumiem ze ta informacja o podwyzkach pensji dotyczy całej reszty poza sferą
budzetową.

[poszi]

Dołączam sie do polemiki.

> Nie uważam tak, chciałem tylko zwrócić uwagę na to, że ceny nieruchomości są w
> istotnej mierze funkcją stóp procentowych.

W normalnej sytuacji ceny nieruchomości są pośrednio związane z długoterminowymi
stopami, bo ludzie biorą kredyty o stałej stopie, a długoterminowe stopy
zmieniają się wolniej. W Polsce kredyty o stałej stopie to chyba zupełnie nie
wystepują, więc zmiany poziomu stóp będą bardziej dotkliwe.

Co ciekawe czytałem zestawienie, jaki jest udział kredytów o zmiennej stopie w
danych krajach i był on najwyższy w tych, które miały największe wzrosty
ostatnio, czyli w UK, Hiszpanii i Irlandii. To mocno sugeruje, że "paliwem" tych
wzrostów były właśnie w dużej mierze rekordowo niskie stopy.

> > Po pierwsze trzeba uświadomić gdzie my żyjemy i na jakim etapie rozwoju się
> > znajdujemy,

> Jak można wywnioskowac z danych przedstawionych przez poszi ceny nieruchomości
> w Polsce już zawierają premię zwiazaną z integracją europejską (śwaidczy o tym
> również niekorzystny stosunek ceny mieszkania/cen wynajmu o którym pisałem w
> jednym z postów).

Z pewnościa jest już premia, ale to nie z powodu relacji z cenami wynajmu. Ceny
wynajmu są zupełnie lokalne, one bardziej trzymaja sie realiów i zmieniają się
wolniej i raczej ten stosunuek jest miernikiem gorączki spekulacyjnej, ale nie
mówi on nic o tym, jak jest gdzie indziej. Niekorzystny stosunek cen mieszkań do
wynajmu akurat wystepuje jednak w wielu miejscach. W Warszawie to chyba jeszcze
nie osiągneło to absurdu, chociaż jeśli ceny wynajmu będa spadać, a ceny
mieszkań rosnąć dalej, a stopy procentowe też, to może być jak w Kalifornii,
gdzie można wynajmować w wielu miejscach za połowę kosztów odsetek od kredytu od
tej samej nieruchomości.

O premii europejskiej mówi za to stosunek ceny mieszkań do zarobków. On jest
mniej korzystny niż na Zachodzie. Jak pokazałem w innym wątku jest mniej
korzystny niż w UK, a tam jest on jednym z mniej korzystnych na świecie. Taki
stosunek sugeruje, że w długim terminie ceny w Polsce będą rosnąć wolniej niż
zarobki. W krótkim mogą oczywiście szaleć, ale w długim sprowadzenie ich do
normalnego poziomu jest nieuchronne. Ceny nie muszą oczywiście spaść, jeśli
płace będą rosły, ale osoby, którym się wydaje, że mając nieruchomość będą mogły
zapewnić sobie spokojną emeryturę, mogą sie rozczarować, bo wzrost na poziomie
płac, to osiąga giełda w długim terminie bez problemu.

> > Aby libor wzrósł o 3% to musi nastąpić wojna, wielki atak terrorystyczny
> > porównywalny z zamachem na WTC.
>
> Tu juz przegiąłeś. Wystarczy lekki wzrost inflacji w Szwajcarii aby CHF Libor
> wzrósł o 3%, do poziomu 4,5%-co nie jest historycznie poziomem wysokim.

To prawda. Wzrost stóp o 3 pkt procentow w ciagu miesiąca to jest
nieprawdopodobny bez katastrofy, ale w ciagu roku, dwóch, nie ma wiekszego
problemu.

6M LIBOR CHF wzrósł w ciągu 8 miesięcy o 0.8 pkt proc. LIBOR EUR o prawie 1 pkt
proc w tym samym czasie. A stopy USD wzrosły już o ponad 4 pkt procentowe od
2004 roku.

Co więcej rynek to nawet oczekuje takich wzrostów. O ile międzybankowe depozyty
na 6 miesięcy w CHF wynosza 1.6%, to 3 letnie mają już 2.5%. Pewna część z tej
różnicy to premia za ryzyko, ale spora część to oczekiwania wzrostu stóp. Gdyby
stopy rosły linowo w ciągu tych 3 lat, to rolowane depozyty 6-miesieczne dadzą
2.5% rocznie w ciągu 3 lat, gdy po 2 latach będa wynosić ponad 4%.

> Dla porównania średnia cen
> a
> > mieszkań w UE kształtuje się około 4000 Euro za metr

> To są bzdury, bo 4000 USD to poziom najbardziej atrakcyjnych stolic UE,

Pomijając, że Euro != USD :), to tak wysokie ceny mają w tylko te miasta, które
miały za sobą kilka lat szaleńczego wzrostu, gdzie uciekły od średniej
wieloletniej. Jeśli tam zdarzy się spadek cen, to jeśli Warszawa nie zrobi tego
samego, to znajdzie się w elitarnym towarzystwie najdroższych miast. Nie wiem,
czy to miał na myśli Wałęsa mówiąc, że Polska stanie się drugą Japonią ;)

[Gość: Est-ymator]

Stosunek cen mieszkań do cen wynajmu świadczy o dostępności kredytu. Z kolei
duży udział Loan to Value w zakupie mieszkania (a tak to jest obecnie w Polsce)
powoduje, ze ich cena jest wysoce elastyczna na zmiany stopy procentowej.

Jak juz wielokrotnie pisałem, problemem w Polsce nie jest to, że PLN osłabi się
wzgledem CHF ale to, ze wiele osób swoją zdolność policzyło wg CHF LIBOR, a nie
PLN WIBOR. Zatem CHF LIBOR już na poziomie 3% będzie dla nich cięzki do
spłacenia.

Najgorsze jest w tym wszytskim to, ze ludzie nie mają pojęcia o ekonomii i moga
bardzo się zdziwic kiedy okaże się ze zamiast 1000 PLN miesięcznej raty muszą
spłacać 300 złotych więcej. Co gorsza, nieszczęscia - wysokie stopy procentowe
i mizeria na rynku pracy często chodzą parami. Więc jak ktoś straci pracę i
będzie musiał sprzedac swoje mieszkanie, to niech nie zdziwi się że sprzeda je
o kilkadziesiąt tysięcy PLN taniej niż kupił (tak jak to się działo w Japonii).

Najlepsze jest to, że na pęknieciu bańki nieruchomości nie ma wygranych.
Developerzy nie moga sprzedać nowych mieszkań, które pobudowali na drogich
gruntach, właściciele stają się niewolnikami mieszkań, które kupili a które
straciły na wartości, a banki zostają z tysiącami mieszkań, których wartość nie
pokrywa nawet kilkudziesieciu procent kredytu, którego kredytobiorcy nie są w
stanie spłacić. Tak było w Japonii w latach 90-tych - ceną szaleństwa z końca
lat 80tych było 15 lat stagnacji gospodarczej, spadek NIKKEI z 40 tys do 10 tys
puktów i osobiste tragedie wielu osób.

Polsce jeszcze daleko do bańki takich rozmiarów, ale nigdy nic nie wiadomo
kiedy Balcerowicza zastapi ktoś "miękki" na stanowisku szefa NBP.

[poszi]

> Tak było w Japonii w latach 90-tych - ceną szaleństwa z końca
> lat 80tych było 15 lat stagnacji gospodarczej, spadek NIKKEI z 40 tys do 10 tys

Takiego szaleństwa (jeszcze) nie ma, ale tam to aż się prosilo o bolesny upadek,
jeśli bywały miejsca w Tokio, gdzie ceny gruntów dochodziły do 1 mln USD/m2
(teraz spadły do 1/100 tej wartości, przy takich wahaniach to nawet akcje
dot-comów wydają się stabilne :) ). Ceny mieszkań spadły srednio o 40%, ale
bywały miejsca, własnie te najdroższe, gdzie spadki były dziesięciokrotne (to
tak na ochłodzenie tych, którzy uważają, ze "centra miast to zawsze będą
atrakcyjne" lub "nie ma już wolnego miejsca w Tokio, ceny musza tylko rosnąć").

W Polsce wydaje mi się, że są 2 czynniki wewnętrzne, wysoki współczynnik ceny do
zarobków i pogarszający sie stosunek kosztu kredytu do kosztu najmu. Te 2
czynniki to jednak chyba za mało, żeby wywołać znaczące spadki, bardziej
prawdopododobna wydaje się po prostu wieloletnia stagnacja, gdzie rosnące
zarobki i ceny najmu "poprawiają" (lub pogarszaja jak kto woli) przy stałych
(lub niewiele rosnących) cenach mieszkań odpowiednie współczynniki. Jeśli jednak
przyszłaby recesja lub jakiś większy wzrost stóp procentowych, większe
osłabienie złotego, czy cokolwiek, co wpędza w tarapaty kredytobiorców, to może
być rzeczywiście niewiesoło. Na razie na to się nie zapowiada, ale nie wiadomo.
Z drugiej strony moim zdaniem jedyna szansa na dalsze realne wzrosty jest wtedy,
gdy boom na Zachodzie będzie się dalej krecił w najlepsze, a to wydaje się coraz
mniej prawdopodobne.

Jeśli jednak, jak pisze The Economist, obecnie na świecie mamy do czynienia na
świecie z największa bańką spekulacyjną w historii

www.economist.com/opinion/displaystory.cfm?story_id=4079027
"According to estimates by The Economist, the total value of residential
property in developed economies rose by more than $30 trillion over the past
five years, to over $70 trillion, an increase equivalent to 100% of those
countries' combined GDPs. Not only does this dwarf any previous house-price
boom, it is larger than the global stockmarket bubble in the late 1990s (an
increase over five years of 80% of GDP) or America's stockmarket bubble in the
late 1920s (55% of GDP). In other words, it looks like the biggest bubble in
history."

To może byc nieciekawie, gdy to pęknie. W wielu krajach większa częśc wzrostu
gospodarczego opiera się na tym boomie budowlanym. Gospodarka jest połączona jak
nigdy w historii i taka recesja bardzo szybko przyszłaby i do Polski.

> Najlepsze jest to, że na pęknieciu bańki nieruchomości nie ma wygranych.

Oj zawsze są wygrani. Np. ci co sprzedali tym ostatnim naiwnym. Faktem jest
jednak, że średnio ludzie tracą. To zresztą jest ciekawe, dlaczego tak jest.
Dlaczego to nie jest gra o sumie zero. Źródła tego są nie w upadku, ale właśnie
w bańce. Bańka powoduje, ze następuje niefektywna alokacja kapitału. To tak jak
te słynne drogi do nikąd w Japonii. Zamiast lokować kapitał, gdzie on jest
fundamentalnie przydatny, wpuszcza się go w beton. Oczywiście mieszkania są
bardziej przydatne niż drogi do nikąd, ale jeśli ceny sa nienaturalnie wysokie,
to marnuje sie aktywność gospodarcza na coś, co nie ma takiej efektywności, jak
inne aktywności. Bańka powoduje, że budowy sa coraz mniej efektywne. Po co
oszczędzać, jeśli rentowność i tak jest olbrzymia. Ta skumulowana niefektywność
jest później powodem recesji.

[Gość: Est-ymator]

Co do bańki w Japonii.
Czytałem gdzieś, że cena gruntu pod pałacem cesarskim Tokio (jakies kilka
kilometrów kwadratowych powierzchni) była równa cenie gruntu pod całym
Manhatanem.

W Polsce nie jest aż tak źle, ale rzeczywiście w przypadku gwałtownego
pękniecia bańki w USA, GB i Irlandii nam też się oberwie.

[Gość: les]

Porownywanie cen mieszkan w roznych krajach to bardzo skomplikowane zajecie. Na
ceny mieszkan maja czynniki kulturowe, panujaca moda, przepisy prawne itd.
Na przyklad w Nowym Yorku z powodow zaszlosci historycznych ceny wynajmu
mieszkania sa bardzo zroznicowane (niektore mieszkania zostaly objete regulacja
czynszow na poczatku XX wieku, prawo najmu jest przekazywane rodzinnie i czynsz
jest smiesznie niski).
W Niemczech jest bardzo niski procent ludzi posiadajacyh mieszkanie czy dom w
stosunku do wynajmujacych.
Wszystkie kraje tutaj wspomniane na pewno odroznia od Polski jedno podstawowe
kryterium. U nas jest zdecydowanie mniej mieszkan w przeliczeniu na liczbe
ludnosci. Odnosnie sredniego standardu mieszkania tez jestesmy na szarym koncu.
Jestesmy tez najmniej zadluzonym spoleczenstwem. W dodatku w Polsce wiele osob
traktuje wlasny dom/mieszkanie jako priorytet, na ktory warto zaciskac pasa.
Te czynniki powoduja, ze w Polsce dlugo jeszcze utrzyma sie wysoki popyt na
mieszkania. Popyt podstawowy - kupno mieszkania dla wlasnego uzytku.
Jaka bedzie podaz kazdy moze wysnuc inna teorie. Ja osobiscie w zapewnienia
Marcinkiewicza, ze zbuduje 3 mln mieszkan w ciagu kilku lat jakos nie wierze.
Nie wyobrazam sobie, zeby w sytuacji popytu znacznie przekraczajacego podaz ceny
mieszkan i domow mogly znaczaco spadac. Spodziewam sie kontynuacji ruchu w
przeciwnym kierunku jeszcze przez wiele lat choc oczywiscie na pewno beda jakies
fluktuacje np. spadek czy stagnacja cen przez rok lub dwa.

[poszi]

> Porownywanie cen mieszkan w roznych krajach to bardzo skomplikowane zajecie.

Jak najbardziej.

> Te czynniki powoduja, ze w Polsce dlugo jeszcze utrzyma sie wysoki popyt na
> mieszkania.

Potrzeba to nie popyt. Wiesz, jak te wskaźniki wyglądają w Sudanie? (OK, OK,
Sudan nie jest w Unii, ale idea jest ta sama). Potrzeba wpływa pośrednio na
popyt, ale potrzeby są nieograniczone, a popyt wymaga siły nabywczej. Polskę
odróżnia od krajów, które wymieniłeś to, że tam zarobki kupują dużo więcej
metrów kwadratowych. W dodatku Polacy mają jeszcze mniejszy tzw. disposable
income, czyli dochód po opłaceniu kosztów życia. Jeśli 30% wydatków pochłania
żywność, to jak się porównywać do Zachodu, gdzie to wynosi 10-15%?

> Jaka bedzie podaz kazdy moze wysnuc inna teorie.

Podaż już rośnie ponad 20% rocznie. To ciągle mało, żeby zaspokoić popyt, ale
wystarczy, że popyt przestanie wzrastać i podaż to w końcu dogoni. Jeśli
deweloperka ma 100% rentowności (a taki jest jej poziom w Warszawie), to nawet
niższe ceny będą bardzo opłacalne. Poza tym jest coraz większa skumulowana podaż
mieszkań, które stoją puste, bo są kupione na cele spekulacyjne. Nie wiem, ile
tego jest, ale to juz sa poważne ilości.

Oczywiście może masz racje, że Polacy jeść nie będą, ale mieszkania będą
kupować, bo taką mają mentalnośc, ale gdzieś są chyba granice. Jestem bardzo
ciekaw, czy rośnie też liczba mieszkań kupowanych na własne potrzeby, czy ten
aktualny wzrost popytu, to już wyłącznie dzieło spekulacji i zakupów na wynajem.
Jeśli to drugie, to spekulanci będą musieli znaleźć chętnych, którym to
sprzedadzą w przyszłości. Na pewno rośnie procent mieszkań kupowanych nie na
własne potrzeby, ale czy ten wzrost jest szybszy od ogólnego wzrostu popytu, nie
wiem.

Jak już w innych miejscach pisałem dalszy realny wzrost cen wydaje mi się
możliwy tylko wtedy, gdy na Zachodzie będzie boom trwał w najlepsze. Wtedy
faktycznie może być jak w Hiszpanii, gdzie coraz mniej ludzi stać na mieszkania,
mieszkania stoją puste, ale ceny ciągle rosną. To możliwe, ale bardziej możliwe
że boom na świecie się skończy, a z nim ten polski.

[Gość: Amarez]

Nie można rozpatrywać rynku nieruchomości jak rynek akci gdyż tym się różnią
akcje od mieszkania że bez akcji można życ a bez mieszkania już nie. W
Warszawie głównym czynnikiem który powoduje taki wzrost cen mieszkań jest ich
brak. Należy pamiętać, iż mieszkania są drogie i to przy 17,2% bezrobociu, tzn
że mimio dużego popytu jest jeszcze akumulator który będzie dawał znać jak
bezrobocie zmaleje chociażby do 12% bezrobocia. Dlatego RPP nie obniża stóp
procentowych gdyż własnie obawia się się rozładowywania tego akumulatora co za
tym idzie zwięszkania popytu co spowoduje infalcję czy dodatkowy popyt na
mieszkania. Uważam że Polska i tak odnosie teraz duży sukces gospodarczy przy
tak dużym bezrobociu. Warszawa jest stolicą, czytałem gdzieś że w Warszawa w
okresie 10-15 lat może zwiększyć liczbę ludności do ponad 2 mln ludzi. Mimo
wszystko myślę że wzrost cen mieszkań będzie już mniej dynamiczny ale spadku
mowy nie będzie

[Gość: Monia]

Jak oceniacie wielkosc zakupów na cele spekulacyjne.
Ja mysle ze około 40% zakupów.

[poszi]

> Nie można rozpatrywać rynku nieruchomości jak rynek akci gdyż tym się różnią
> akcje od mieszkania że bez akcji można życ a bez mieszkania już nie.

To już jest dzielenie włosa na czworo, bo oczywiście, ze każdy rynek sie różni.
Rynek nieruchomości też. Ale to rynek, a nie perpetuum mobile. Niby każdy musi
gdzieś mieszkać, ale czy teraz przy braku iluś tam milionów mieszkań ludzie
wysiadują w parkach czekając aż im ktos coś zbuduje? Nie, gdzieś mieszkają, nie
w takich warunkach jak chcą, nie w takich dużych, jak chcą, ale gdzieś mieszkają
i mogą tak jeszcze mieszkać długo.


> brak. Należy pamiętać, iż mieszkania są drogie i to przy 17,2% bezrobociu, tzn
> że mimio dużego popytu jest jeszcze akumulator który będzie dawał znać jak
> bezrobocie zmaleje chociażby do 12% bezrobocia

Wiesz, ile kosztuja mieszkania tam, gdzie jest duże bezrobocie? Grosze. A wiesz,
ile wynosi bezrobocie w Warszawie? Około 5%. Jeśli zmaleje bezrobocie do 12%, to
ludzie przestaną przyjeżdżać do Warszawy, bo w swoim miasteczku znajdą pracę.
Właśnie to duże bezrobocie ściąga ludzi do dużych miast. Jeśli spadnie, to
będzie odwrotnie.

> tak dużym bezrobociu. Warszawa jest stolicą, czytałem gdzieś że w Warszawa w
> okresie 10-15 lat może zwiększyć liczbę ludności do ponad 2 mln ludzi.

Warszawa robi się coraz mniej atrakcyjna. Myśle, że w perspektywie kilku lat,
Wrocław, a może i Kraków będą miały droższe miszkania. Coraz więcej inwestycji
jest na zachodzie Polski.

> wszystko myślę że wzrost cen mieszkań będzie już mniej dynamiczny ale spadku
> mowy nie będzie

Pożyjemy, zobaczymy. Jeśli na świecie ceny nie spadną, gospodarka polska będzie
sie rozwijać, stopy znacząco nie wzrosną i zarobki będą rosnąć, to masz
absolutna rację: spadku nie będzie. Im jednak jest drożej w takim tempie, tym
więcej tych "jeśli" dochodzi.

[Gość: Amarez]

Niezgodzę się ze stwierdzeniem, że w Warszawie jest 5% bezrobocia - owszem jest
ale wśród samych Warszawiaków ale jest jeszcze rzesza ludzi którzy nie są
zameldowani w Warszawie. Jeśli w Warszawie jest 5% bezrobocia to np. w Londynie
jest 0% a bezrobotnych Niemczech w Berlinie 1%. Głośno się mówi o niedoborze
mieszkań i tu trzeba szukać przyczyny, wiadomo przecież że wchodzi wyż
demograficzny lat 74-86