Nowe mieszkania

[Gość: ravic]

Zajezdnia przy Chełmskiej sprzedana za ponad 370 mln zł
Michał Wojtczuk2006-11-22, ostatnia aktualizacja 2006-11-23 09:19
Ponad 370 mln zł zapłaci po morderczej licytacji hiszpańska firma
deweloperska za teren dawnej zajezdni autobusowej przy Chełmskiej na
Mokotowie. Chce tu budować ekskluzywne osiedle

Fot. Tomasz Wawer / AG
Sprzedany wczoraj teren dawnej zajezdni autobusowej przy Chełmskiej
SERWISY
Co się buduje w Warszawie
W małej sali konferencyjnej miejskiego biura nieruchomości przy Koszykowej aż
zaparowały szyby - zmieściła się tylko część przedstawicieli 12 firm, którzy
ostrzyli sobie zęby na 5,1 hektara u zbiegu Chełmskiej i Czerniakowskiej.
Reszta biznesmenów w drogich płaszczach i wypucowanych butach tłoczyła się w
zaduchu w ciasnym korytarzu, depcząc sobie po nogach i wyciągając szyje, żeby
usłyszeć padające kwoty.

Emocje rekinów

Skąd tyle emocji? Trwający od jakiegoś czasu w Warszawie boom budowlany
sprawił, że trudno dziś zdobyć działkę nadającą się pod zabudowę. Tymczasem
dla działki przy Chełmskiej miasto wydało tzw. decyzję o warunkach zabudowy
dopuszczającą tam budowę ośmiopiętrowych budynków z jedną 15-piętrową wieżą
od strony skrzyżowania z ul. Witosa. W sumie można tam zbudować około 100
tys. m kw. mieszkań!

Dlatego licytacją działki zainteresowały się prawdziwe rekiny: Dom
Development, jeden z największych inwestorów mieszkaniowych w Warszawie, ING
Real Estate (kończy budować centrum handlowe Złote Tarasy przy Dworcu
Centralnym), Echo Investment, Budimex Nieruchomości (tuż obok zajezdni kończy
budować osiedle Chełmska 9), potężny amerykański deweloper AIG/Lincoln
(występował poprzez spółkę-córkę), a także kilku hiszpańskich deweloperów,
którzy dopiero wchodzą na polski rynek: Grupo Prasa (w zeszłym roku kupił
tereny Browarów Warszawskich na Woli), Grupo Lar oraz Sando Inmobiliaria
(budowa jego pierwszej warszawskiej inwestycji zacznie się przy ul.
Górczewskiej na początku przyszłego roku).

Działka droga jak nowy most

Licytacja zaczęła się od 95 mln zł. Tę kwotę oferenci przebijali aż 200 razy!
Ostatnie 80 przebić było pojedynkiem toczonym pomiędzy ING i Sando. Wygrali
Hiszpanie, deklarując 371 mln 450 tys. zł, około 7,2 tys. zł za m kw. To
wystarczyłoby na most Północny z dojazdami.

- Ta działka ma ogromny potencjał. Chcemy tu zbudować osiedle na blisko
tysiąc mieszkań - uważa Paweł Putkowski, wicedyrektor Sando. Zaprojektuje je
pracownia JEMS Architekci. Od strony Czerniakowskiej będą to raczej lokale o
średnim standardzie, a od strony zachodniej - mieszkania z górnej półki. Ceny
mają się zaczynać od ok. 9 tys. za m kw.

Będzie to kolejna w tym rejonie inwestycja zaprojektowana przez JEMS - ich
dziełem jest siedziba Agory, wydawcy "Gazety", przy Czerskiej oraz biurowiec
Polpharmy i budowany apartamentowiec firmy Vicar przy Bobrowieckiej.

Część terenu wystawionego na licytację wciąż zajmuje supermarket Elea. We
wtorek miasto wystąpiło przeciwko sklepowi do sądu o wydanie działki.

Sando zapłacił za miejską działkę więcej, niż wynosił dotychczasowy rekord -
Budimex Nieruchomości w grudniu ub.r. za 116 mln zł kupił część dawnej
zajezdni autobusowej przy Inflanckiej (4,9 tys. zł za m kw.). Ale nie jest to
rekord Polski - w październiku Grupo Prasa kupiła we Wrocławiu 4,5-hektarową
działkę tzw. Centrum Południowego za 370 mln zł, czyli za ponad 8,2 tys. zł
za metr.

Być może dziś warszawski rekord ceny działki znowu zostanie przebity - pod
młotek trafia pozostała część zajezdni przy Inflanckiej.

[Gość: owieczka]

Nie jest to tak duzo w porównaniu z cenami mieszkań. "Wkład" gruntu w m2
mieszkania wyniesie ok. 3700 PLN. Koszt budowy 2000-2500. Czyli koszt
wybudowania mieszkania 5700-6200. Biorąc pod uwagę dlugi okres inwestycji na
normalnym rynku mieszkanie powinno kosztować 9k-10k.

[wegorkie2]

Gdyby tak było jak piszesz, to by wyszła rentowność na poziomie 60%-70% na tym
projekcie. W takim wypadku nie wierzę że inni developerzy odpuściliby licytację
i dali Hiszpanom takie kokosy zarobić.
Przypuszczam raczej że liczby są nieco inne. Koszt 2000-2500 to może był z
zeszłym roku - teraz wydaje mi się że raczej 3000-3500 (a zarobki budowlańców i
ceny materiałów ciągle szybują do góry i nie chcą się zatrzymać). Ponadto jest
ryzyko że ceny mieszkań nie będą nadal tak rosły - lokalizacja działki jest
średnia - nie jest zła, ale też niespecjalnie dobra. O tym wszystkim wiedzieli
licytujący.

W każdym razie trzeba się cieszyć że podaż mieszkań wzrośnie. Oby było jak
najwięcej takich nowych projektów.

[Gość: owieczka]

Rok temu to bylo 1400-2000, pomijajac apartamentowce o najwyższym standardzie (a
swoją drogą czy wybudowano w Warszawie choc jeden taki budynek?)

[wegorkie2]

Tak, a dwa lata temu to było 50zł.

[poszi]

> zeszłym roku - teraz wydaje mi się że raczej 3000-3500 (a zarobki budowlańców i
> ceny materiałów ciągle szybują do góry i nie chcą się zatrzymać).

Zarobki budowlańców, a zwłaszcza ceny materiałów wzrosły niewiele. W ostatnim
dodatku do Rzeczpospolitej podawano zmiany cen materiałów i one były minimalne
(a są niższe niż w 2004 roku, o ile wierzyć wykresowi).
www.rzeczpospolita.pl/dodatki/nieruchomosci_061120/nieruchomosci_a_4.html
Wzrost zarobków w budownictwie jest większy, bo ok 10% (zależnie do czego
porównywać) www.stat.gov.pl/urzedy/warsz/nowe/biuletyn_02_2006.pdf
Ale łącznie daje to tylko kilkuprocentowy wzrost kosztów produkcji budowlanej
www.stat.gov.pl/wyniki_wstepne/ceny_prod_sprzed/2006/10/10.pdf
Natomiast pewnie wzrosły sporo marże firm budowlanych, ale to nie brzmi tak
groźnie, więc w mediach podają zarobki i materiały jako wymówkę i świetny
materiał do straszenia. Zwłaszcza to "szybowanie" materiałów to jakiś kompletny
absurd. Nawet Ciebie, wegorkie2, ta wiara w propagandę nie ominęła :)

[wegorkie2]

Poszi, i tu mnie złapałeś!

Informację o szybowaniu kosztów wziąłem z prasy. Pensje budowlańców np. tu
podają: mojefinanse.interia.pl/news?inf=819174 - że wzrosły o 50% w
ostatnim roku. Od budowlańców wiem że wzrosły, ale nie mówili o ile.

Ale masz rację że dałem się w końcu złapać, niejednokrotnie ciekawe bajki w
prasie opowiadano. Także masz rację - odpornych na szał nie ma. Choć oczywiście
gdybym wpadł na pomysł aby inwestować w nieruchomości to bym informacje
sprawdzał dokładniej...

[poszi]

> Informację o szybowaniu kosztów wziąłem z prasy. Pensje budowlańców np. tu
> podają: mojefinanse.interia.pl/news?inf=819174 - że wzrosły
> o 50% w

Tam pisali, że INŻYNIERÓW budowlanych wzrosły o 50%. Nie wiem, czy to nie było i
tak wzięte z sufitu (artykuł z Rzepy, na którym się opierali tego nie
wspominał), ale być może jest taki rachunek: 1 inżynier wzrost o 50%, 9
robotników niewykwalifikowanych o 5%, razem wzrost kosztów średnio o ok 10%.

> ostatnim roku. Od budowlańców wiem że wzrosły, ale nie mówili o ile.

Co do tego nie mam wątpliwości, bo istotnie widać po statystykach, że rosną
presje płacowe w budownictwie. Skala, która jednak podają w prasie czasami to
absurd. Kilkunastoprocentowy wzrost płac to i tak sporo, ale to mniej niż wzrost
cen mieszkań, więc nawet robotnicy budowlani mogą kupić (mimo tej niebywałej dla
nich koniuntury) mniej niż kilka lat temu. Czyż to nie argument na to, że skala
tych wzrostów nie jest normalna?

> Ale masz rację że dałem się w końcu złapać, niejednokrotnie ciekawe bajki w
> prasie opowiadano.

Ja czasami nie mogę czytać rzeczy, na których się znam, bo tak są przekręcone,
nieścisłe, a czasem zupełnie bzdurne. Jeśli takie bzdury potrafią pisać na temat
tego, co wiem, to nie mam zupełnie zaufania do podawanych rzeczy, o których nie
wiem.

> gdybym wpadł na pomysł aby inwestować w nieruchomości to bym informacje
> sprawdzał dokładniej...

A myślisz, że ci, którzy inwestują to sprawdzają? :) Oj wątpie.

[Gość: kosztorysant]

Niestety masz stare dane jeśli chodzi o koszty budowy. Poziom cen wytworzenia
1m2 mieszkania który podajesz obowiązywał 1,5 roku temu ... dzisiaj jest dużo
wyższy. Pozdrawiam

[poszi]

> dzisiaj jest dużo wyższy.

Jak dużo to "dużo"? 2%, 5%, 30%, 100%, 1000%?

Rekordy

[poszi]

Pamiętacie, kiedy ostatnio firmy ogarnęło szaleństwo licytacyjne? To były
przetargi na telefonię komórkową trzeciej generacji (UMTS). I jak się to
skończyło? Wielkimi zyskami?

W USA deweloperzy masowo rezygnują z opcji zakupu ziemi (tracąc spore zaliczki),
a ziemia którą mają traci gwałtownie na wartości, bo ziemia wbrew temu, co się
powszechnie uważa to li tylko "opcja na budowę domu". Przez ten "derywatowy"
charakter ziemia w czasie boomu zyskuje szybciej niż mieszkania, ale w czasie
spadku traci więcej.

Zobaczymy, jak oni na tym wyjdą, bo choć pewnie da się zyskownie wybudować tam
mieszkania teraz, nie wiadomo, co będzie za kilka lat.

[herox]

Jak powiada developer, który kupił to musi się udać.
Podają przykład cen w Hiszpani, które wzrosły o 100%.
U nas też o tyle wzrosły ale u nas jest inaczej bo to nie wszystko.
Będą rosły dalej o kolejne 100, potem znowu 100, i tak w koło macieju.
Dlatego spokojnie na tym zarobią.

A Ameryka jest daleko i nic jej do nas.

[est-ymator]

> Zobaczymy, jak oni na tym wyjdą, bo choć pewnie da się zyskownie wybudować tam
> mieszkania teraz, nie wiadomo, co będzie za kilka lat.

Szczególnie, że kiedy oni będą te mieszkania sprzedawać będą mieli konkurencję
w postaci Inflanckiej, Żoliborza Przemysłowego i Wilanów One.

Inflancka

[poszi]

> Być może dziś warszawski rekord ceny działki znowu zostanie przebity - pod
> młotek trafia pozostała część zajezdni przy Inflanckiej

wiadomosci.gazeta.pl/wiadomosci/1,53600,3752625.html
No i mamy Inflancką 2,87 ha za 390,6 mln zł = 13,6 tys zł/m2.

"Ceny mieszkań w Warszawie rosną. Pojawiło się kilka projektów ekskluzywnych
apartamentowców z bardzo drogimi mieszkaniami. Rarytasem są działki nadające się
pod zabudowę mieszkaniową. Ale nawet biorąc to wszystko pod uwagę, nie potrafię
w kategoriach racjonalnych skomentować ceny, jaką osiągnęła działka przy
Inflanckiej."

Ciekawe, że chyba wszystkie ostatnio działki wykupywali Hiszpanie, którzy
najwyraźniej "dusza" się w swoim kraju.

[Gość: JKJKJK]

z punktu widzenia ryzyka spadku cen nieruchomości jest jeden pozytywny aspekt
tych przetargów. Na razie nikt nie myśli żeby psuć rynek i sprzedaje się ziemię
na zasadzie "kto da więcej" Mam nadzieję, że nikt nie wpadnie w Warszawie na
pomysł typu - oddajmy 100 hektarów ziemi deweloperom za darmo pod warunkiem, że
zagwarantują sprzedaż mieszkań po 3.5 tys/m2. To mogłoby trochę zachwiać rynkiem.

[est-ymator]

> Ciekawe, że chyba wszystkie ostatnio działki wykupywali Hiszpanie, którzy
> najwyraźniej "dusza" się w swoim kraju.

To jest sytuacja, którą kiedyś przewidywałem, że najcenniejsze działki w
Warszawie zaczną kupować zagraniczni developerzy ze względu na swoje kapitały
własne.

Cena jest obłędna. Zakłądając średnio zabudowę 10 piętrową daje to 2,5 m2
powierzchni użytkowej na 1 m2 działki. Zakładając koszt budowy metra
powierzchni użytkowej na 3 tys PLN. 13,6/2,5= 5,4 tys - tyle wynosi koszt
działki w 1 m2 mieszkania. Czyli koszt wybudowania 1m2 to 8,4 tys PLN.

nastepny chlopek

[Gość: asss]

To jest sytuacja, którą kiedyś przewidywałem, że najcenniejsze działki w
> Warszawie zaczną kupować zagraniczni developerzy ze względu na swoje kapitały
> własne.



roztropek ktory wszystko juz dawno przewidzial co jeden to madrzejszy

ale z ciebie matematyk

[frankhestain]

Zakłądając średnio zabudowę 10 piętrową daje to 2,5 m2
> powierzchni użytkowej na 1 m2 działki

dobre naprawde dobre to jakis twoj autorski sposob liczenia przyznaje ci
nagrode

w kategori najwieksza glupota na tym forum

[poszi]

> dobre naprawde dobre to jakis twoj autorski sposob liczenia przyznaje ci
> nagrode
> w kategori najwieksza glupota na tym forum

A jaka to nagroda?

To tak z grubsza wychodzi. W przypadku budynku czteropiętrowego powierzchnia
użytkowa jest mniej więcej równa powierzchni działki. Wyższe kondygnacje już są
"gratis". To zależy oczywiście jakie dostaną warunki zabudowy, ale 2,5 m2
powierzchni użytkowej na 1 m2 działki w centrum to całkiem rozsądne założenie.

[Gość: aaa]

[wegorkie2]

No cóż, przepłacili, no i stracą na tym interesie.
A zarobiło miasto, bardzo dobrze - najwyraźniej Hiszpanie postanowili naszą
stolicę dotować :-)

Nie wszyscy Hiszpanie są tacy nagrzani, znam jednego hiszpańskiego inwestora
który zaczął mieć wątpliwości czy inwestować w momencie jak Mokotów przekroczył
cenę 10tys/m2, z ciekawości zapytam go przy okazji czy nadal kupuje czy już się
wycofał.

Nowe inwestycje w 2007/2008 roku

[est-ymator]

Nowe inwestycje, które będa skierowane na rynek w latach 2007/2008
(potwierdzone):
Śródmieście:
1.Inflancka Budimex - 800 mieszkań
2.Inflancka Lubasa - 1100 mieszkań
3.Wieżowiec Shalom - 200 mieszkań
4.Dom development Grzybowska - 200 mieszkań
5.Browary Warszawskie - ok. 2000 mieszkań
6.Menolly Powiśle - ok. 800 mieszkań
7.Platinum Towers (druga wieża) - 200 mieszkań
8.Prosta Tower - 60 mieszkań
9.IGD - Grzybowska 76/78 - kilkadziesiąt mieszkań.
Mokotów:
1.Zajezdnia Chełmska - 1000 mieszkań
Żoliborz
1. Żoliborz Przemysłowy - Robyg - 900 mieszkań
2. Zoliborz Przemysłowy - Turret - 1045 mieszkań
Wilanów
1. Wilanów One - 2,5 tys mieszkań
2. La lumiere - III etap - 175 mieszkań.

Czy według was tak duża podaż mieszkań w dzielnicach uznawanych za prestiżowe
nie będzie czynnikiem hamującym wzrost cen? Jeśli uważacie, że nie, to chyba wy
zaklinacie rzeczywistość.
P.S. Inwestorzy zachodni przenoszą się do Rumunii i Bułgarii. Tam kupno
mieszkania jest bardziej atrakcyjne niż u nas:

www.google.com/trends?q=Bulgaria+real+estate%2C+Poland+real+estate%2C+Romania+real+estate%2C&ctab=1&geo=all&date=all

[Gość: Tomek]

Zapominasz o jednym. Będąc w UE, a więc w jednym worku jesteśmy świadkami
gonienia średniej ceny mieszkania w UE, do której jeszcze daleko. Inwestorzy
zagraniczni mają tyle kasy, ze starczy im na Polskę i inne kraje. Niektórzy
dopiero zaczynają się interesować naszym krajem. Jak jeden fundusz będzie
sprzedawał, to kupi drożej inny, też zachodni, jak ma to miejsce na rynku
nieruchomości komercyjnych. Takie są niestety nieubłagane prawa ekonomii.
Nieruchomości to najbezpieczniejsza inwestycja i bardzo dochodowa na całym
cywilizowanym świecie. Oczywiście liczy się bardzo dobra lokalizacja.

[Gość: Kinga]

Ale chyba nie doszło jeszcze do tego, ze wszystko wykupują obcokrajowcy,a
zarobki w Polsce jeszcze długo nie dogonią zachocdnich, tym bardziej, ze ciągle
mamy najnizsze koszty siły roboczej.
POza tym spójrz na unijny Berlin ktory dogonilimy, a moze i przegoniliśmy. A
truno porównywac Warszawe z Paryzem lub Londynem.

[est-ymator]

> Zapominasz o jednym. Będąc w UE, a więc w jednym worku jesteśmy świadkami
> gonienia średniej ceny mieszkania w UE, do której jeszcze daleko.

W Warszawie już nie jest daleko, niektóre stolice Unii już dogoniliśmy, a nawet
przegoniliśmy. W starych krajach Unii natomiast znacznie mniejsze są różnice w
cenie mieszkań między stolicami a prowincją i do tego modelu pewnie będziemy

>Inwestorzy
> zagraniczni mają tyle kasy, ze starczy im na Polskę i inne kraje. Niektórzy
> dopiero zaczynają się interesować naszym krajem.

Łaska inwestorów zagranicznych na pstrym koniu jeździ i jest czynnikiem
zwiekszającym ryzyko. Z punktu wskaźników rentowności inwestycji Warszawa już
ustepuje Rumunii (dwa razy wyższa rentowność wynajmu).

> Nieruchomości to najbezpieczniejsza inwestycja i bardzo dochodowa na całym
> cywilizowanym świecie. Oczywiście liczy się bardzo dobra lokalizacja.

Za najbezpieczniejsze inwestycje uchodzą obligacje rządu amerykańskiego, mimo
to przez ostatnie kilka lat sporo się na nich straciło. Powiedz Tokijczykowi,
który w latach 90-tych kupił mieszkanie w centrum, że nie można stracić na
nieruchomościach.

>Oczywiście liczy się bardzo dobra lokalizacja.
W Warszawie nie ma bardzo dobrych lokalizacji jak np. dzielnica XVI w Paryżu,
gdzie ceny wynoszą 7 tys euro/m2. Prestiżowe dzielnice Warszawy (poza Kabatami
i Wilanowem, które jednak są daleko od centrum i mają inne wady) pełne są
menelstwa ściągniętego tam za komuny (rozwiązaniem na przegonieniem elementu z
dobrych dzielnic byłby podatek katastralny).

[poszi]

> ustepuje Rumunii (dwa razy wyższa rentowność wynajmu).

Chodzi o ten artykuł we Wprost, czy masz lepsze informacje? Nie wierzę, w to, co
pisali we Wprost. Dwa razy wyższa rentowność przy nie więcej niż 2-krotnie
niższych cenach oznaczałaby taki sam czynsz za wynajem, jak w Polsce.
Szczególnie nie mam zaufania do tego, co napisało Wprost, jeśli się to
skontrastuje z takimi artykułami:
www.timesonline.co.uk/article/0,,2098-2267408.html

[est-ymator]

Z artykułu, który przytoczyłeś wynika rzeczywiście, że Wprost był aż za nadto
optymistyczny.

[poszi]

> Z artykułu, który przytoczyłeś wynika rzeczywiście, że Wprost był aż za nadto
> optymistyczny.

Motto sceptyka:

Extraordinary claims require extraordinary evidence.

[poszi]

> Nowe inwestycje, które będa skierowane na rynek w latach 2007/2008
> (potwierdzone):

est-ymatorze, czy któreś z nich dostały już pozwolenie na budowę?

[est-ymator]

Wszystkie wymienione mają decyzję o warunkach zabudowy (nie jestem tylko pewien
w sprawie DD i Browarów Warszawskich), więc wydanie pozwolenia na budowę to
kwestia kilku miesięcy. Najbliżej otrzymania pozwolenia jest chyba Budimex (ma
mieć na początku roku) i Wilanów One - wspominają o lutym.
Jest jeszcze planowane trochę mniejszych inwestycji w tych dzielnicach.

Jakiś czas temu NAM Borowski mówił o wydaniu w ostatnim czasie warunków
zabudowy na 100000 tysięcy mieszkań w Warszawie - teraz się to zacznie
materializować:)

Podaż powoli rusza i to jest fakt. Na potwierdzenie jeszcze informacja z
Parkietu:
www.parkiet.com.pl/news/art.jsp?idn=468761&idt=&dz=01000

[Gość: gosc]

Est-ymatorze, pracujesz w nieruchomosciach czy poprostu sam jestes
zainteresowany kupnem ?

[wegorkie2]

Jeśli chodzi o Mokotów to trzeba by dorzucić jeszcze:

2. Nowe etapy Ekopark: 200 mieszkań
3. Marina Mokotów etap 2: od 700 do 1200 mieszkań
4. Galeria Park: 970 mieszkań

Sumując z tym co podałeś, to wychodzi ok. 13000 nowych mieszkań.
Zakładając że średnia cena w tych lokalizacjach będzie ok. 9tys./m2 a średni
metraż ok. 70m2, wychodzi na to że aby utrzymać te ceny, kupujący będą musieli
wysupłać ok. 8 miliardów zł.
Suma wydaje się duża, ale moim zdaniem nie będzie z tym problemu. Dzieląc np.
kwotę na jedną głowę Warszawiaka (miasto ma 1,5mln mieszkańców) wychodzi 5300zł.
Zatem gdyby wszyscy oszaleli - co jest możliwe - i chcieli kupić to tyle
wystarczy od głowy aby sfinansować nowe budowy. Niedużo - zatem bańka może
pęcznieć jeszcze długo i szczęśliwie.

[Gość: hektor01]

Zajebista koncepcja! To może i ja kupię jakiś penthousik skoro cała Warszawa ma
się na to zrzucać...

[Gość: he?]

Co za bzdury, większość z tych wymienionych inwestycji będzie oferowanych
raczej w latach 2008-2010, a nie już za rok, więc ich podaż rozłoży się w
czasie, co za brednie ludzie tu wypisują aby podeprzeć swoje "tezy"...?!

[hektor01]

co ty gadasz. Rysunki już są więc można sprzedawać. Niektórzy developerzy juz
nawet ziemię kupili

[est-ymator]

Mówiłem o latach 2007-2008.
Budimex będzie sprzedawał pierwsze etapy na początku 2007. Mennolly w połowie.
Nabywca drugiej częsci inflanckiej chce zacząć sprzedaż jeszcze w 2007 roku.
Platinum towers też już niedługo.

Do tego sporo mniejszych inwestycji albo kolejnych etapów na Mokotowie i
Wilanowie.

Więc jak nie wiesz to nie odpisuj, bo się kompromitujesz.

[poszi]

> Suma wydaje się duża, ale moim zdaniem nie będzie z tym problemu. Dzieląc np.
> kwotę na jedną głowę Warszawiaka (miasto ma 1,5mln mieszkańców) wychodzi 5300zł

Mam nadzieje, że żartujesz, bo takie obliczenia to absurd. Stawiam na to, że
ponad połowa mieszkańców Warszawy nie widziało nigdy na oczy takich pieniądzy
(zwłaszcza, że prawie połowa to nieletni i emeryci). Wystarczy ok 13000 zł na
osobe, żeby spłacić cały polski dług publiczny. Obecne zadłużenie w Polsce z
tytułu kredytów hipotecznych to 70 mld zł, czyli 1850 zł/osobę. W Warszawie,
która stanowi około 1/6 rynku, a 4.5% ludności kraju, to zadłużenie to pewnie ok
6500 zł/osobę, ale nagromadzone w ciągu wielu lat. 8 mld zł, to spora kwota,
zwłaszcza, że to nie jedyne planowane inwestycje.

[Gość: ss]

apropo obiczeń - to własnie wiekszość dokonywanych przez ciebie poszi to
absurd - zaczynając od gruntów na florydzie itp. itd...

[poszi]

> absurd - zaczynając od gruntów na florydzie itp. itd...

A konkretniej?

[Gość: ss]

z twojej aktywności widzę za masz o wiele więcej czasu niż ja...
więc proszę sam sobie wyszukaj te przykłady
było tego dużo a z twoimi zdolnościami powinieneś sobie poradzić
pozdrawiam
pa :)

[tabakaz]

Nie, ja nie żartuję, mówię całkowicie poważnie. Sytuacja jaką opisujemy to
sytuacja potencjalnej bańki spekulacyjnej. Jeżeli wszyscy już się przekonają o
tym że mieszkania tylko i wyłącznie drożeją i zawsze tak będzie, to każdy będzie
chciał zainwestować w wysoki zysk z zerowym ryzykiem. Można sobie wyobrazić że
powstaną firmy przez które np. 5 obcych sobie osób będzie mogło kupić udziały w
jednej kawalerce. Wszyscy mogą dojść do przekonania że kupowanie mieszkań to
najlepszy sposób odkładania na emeryturę. Oznaki takiego sentymentu pojawiały
się już w Wielkiej Brytanii. Stąd już tylko krok do sytuacji w której każdy
warszawiak inwestuje w nieruchomości.

[Gość: real]

>Można sobie wyobrazić że
> powstaną firmy przez które np. 5 obcych sobie osób będzie mogło kupić udziały

Lepsze są fakty:
biznes.onet.pl/2,1440695,wiadomosci.html
Być może za 2, 3 lata po tych nowych osiedlach będzie się chodziło jak po
księżycu. Moim zdaniem w tej chwili w centrach większych miast Polski kupuje
głównie tego typu kapitał wsparty rodzimymi indywidualnymi "inwestorami". Dla
nich 8 mld to nie jest żaden problem . Pytanie jaki jest charakter tych
inwestycji krótko czy długo terminowy. Ale moim zdaniem jeśli taki jeden
kupuje działke za 370 mln to będzie go stać na wytrzymanie nawet kilkuletniej
presji.

[poszi]

> Być może za 2, 3 lata po tych nowych osiedlach będzie się chodziło jak po
> księżycu. Moim zdaniem w tej chwili w centrach większych miast Polski kupuje
> głównie tego typu kapitał wsparty rodzimymi indywidualnymi "inwestorami".

W USA spadki na rynku są obecnie wprost proporcjonalne do stosunku liczby
"inwestorów" do "nieinwestorów" w zakupach w czasie boomu. Jeśli nie ma (lub
jest mały) fundamentalnego popytu, to taki boom jest nie do utrzymania na
dłuższą metę. Duża proporcja spekulantów w Warszawie, to najpoważniejszy ze
wszystkich czynnik ryzyka.

> Ale moim zdaniem jeśli taki jeden
> kupuje działke za 370 mln to będzie go stać na wytrzymanie nawet kilkuletniej
> presji.

To "wytrzymywanie" kosztuje lekko licząc 20 mln rocznie. Zapłaconych odsetek od
kredytu lub nieuzyskanych od depozytu. Jeśli trzeba by było "wytrzymywać" 10
lat, to lepiej nie wytrzymać i pozbyć się tego za pół ceny. Widziałem już
takich, co "wytrzymywali" spadki dot-comów giełdzie. Mogli stracić 20%, a w
końcu tracili po 80%.

[Gość: real]

>W USA spadki na rynku są obecnie wprost proporcjonalne do stosunku liczby
>"inwestorów" do "nieinwestorów" w zakupach w czasie boomu.

Masz jakieś bliższe dane w rodzaju :
W regionie "A" zakupy inwestycyjne stanowiły x% całego obrotu i ceny spadły o
A%.
W regionie "B" zakupy inwestycyjne stanowiły y% całego obrotu i ceny spadły o
B%.
?

[poszi]

> Masz jakieś bliższe dane w rodzaju :
> W regionie "A" zakupy inwestycyjne stanowiły x% całego obrotu i ceny spadły o
> A%.
> W regionie "B" zakupy inwestycyjne stanowiły y% całego obrotu i ceny spadły o
> B%.

Trudno o aż tak dokładne dane, bo nie wiadomo dobrze, jaki dokładnie procent to
były zakupy spekulacyjne (może przesadziłem mówiąc, że są "wprost
proporcjonalne", powinienem powiedzieć "skorelowane"). Wielu "inwestorów"
kłamało na aplikacjach kredytowych, że tam ma zamiar mieszkać, bo wtedy można
liczyć na tańszy kredyt. Nie wszystkie też rynki są "w fazie", w niektórych
szczyt pojawił się później i spadki nie zdążyły się jeszcze rozwinąć.

Są jednak dane jakościowe. Jeśli zobaczysz np. raport zmian cen na Florydzie, to
spadki są w najatrakcyjniejszych regionach nadmorskich, gdzie koncentrowała się
spekulacja, a środek półwyspu jeszcze ma ciągle wyższe ceny niż w zeszłym roku.
media.living.net/releases/Oct%2006%20Sin%20Fam%20Ex%20Chart.html
Szczególnie dotkliwe spadki są w hrabstwach Sarasota-Brandenton, West Palm Beach
czy Naples, które były magnesem do spekulantów. Wszystkie te miejsca mają
dotkliwsze spadki niż (dzisiaj ogłoszone) dane dla całego kraju: minus 3.5% rok
do roku.

Podobnie inna mekka spekulantów:

Reno, NV (-13%)

news.rgj.com/apps/pbcs.dll/article?AID=/20061121/NEWS10/611210348/-1/FRONTPAGE

[Gość: .]

Dobra estymator, to porównaj ile było mieszkań oferowanych rocznie w wawie w
ostatnich latach, jaką mamy zmianę itp, i zobaczymy czy ta PLANOWANA podaż
będzie rzeczywiście taka duża że zmieni rynek..?

Poszi coś pisał o fundamentalnym popycie???, dobre, dobre, wg wszystkich
prognoz ten popyt jest bardzo duży, fakt że dla niektórych jest on może
bardziej potencjalny niż rzeczywisty, ale jeśli perespektywy gospodarcze są
dobre - a są, mieszkania w dłuższej perespektywie będą drożeć.

Ja rozumiem, że niektórzy chcieliby, aby ceny były niższe i że muszą spaść, bo
każdy bum się kiedyś skończy itp itd, gdyby tak było to dzisiaj cena m2 w wawie
byłaby powiedzmy po 1500 zł /15 lat temu była po 500 zł + powiedzmy 200%
inflacji/ albo po 2000 /niech będzie że akceptujemy rozsądny wzrost :)))) /

Ludzie, czy wy naprawdę w to wierzycie??? że będzie 2000/m2 lub no dobra max
3000-4000/m2 za nowe w super lokalizacji...??? Chyba tak skoro teraz wzrosty to
zwykła bańka, która pęknie i spadki będą równe wzrostom, hehehehe, kabaret

[Gość: trader]

ludzie, ktorych nie stac na mieszkanie, musza jakos sie pocieszac, ze bedzie
taniej, ze to banka itd. No coz, ceny w stos do zarobkow wygrzaly niezle; ale
co z tego, nigdy wczesniej Polacy nie dostali do reki takiej sily nabywczej w
postaci tanich kredytow. Korekta pewnie bedzie, ale nikt nie wie jaka i kiedy.

[poszi]

> ostatnich latach, jaką mamy zmianę itp, i zobaczymy czy ta PLANOWANA podaż
> będzie rzeczywiście taka duża że zmieni rynek..?

Czy zmieni rynek, zobaczymy, ale to jest duża podaż.
bi.gazeta.pl/im/6/3726/m3726126.jpg
Bowiem oprócz tego będzie sporo inwestycji w mniej atrakcyjnych dzielnicach i
mniejszych deweloperów. Podaż przebije w tym roku podaż z 2001 roku, kiedy rynek
się "zatkał", a w nastepnych latach będzie jeszcze większa.

> Poszi coś pisał o fundamentalnym popycie???, dobre, dobre, wg wszystkich
> prognoz ten popyt jest bardzo duży,

Wg prognoz jest czy ma być?

> fakt że dla niektórych jest on może
> bardziej potencjalny niż rzeczywisty

Potrzeba to nie popyt. A nawet potrzeby nie są tak wielkie, jak się uważa (te 3
miliony mieszkań to mit).

> bardziej potencjalny niż rzeczywisty, ale jeśli perespektywy gospodarcze są
> dobre - a są, mieszkania w dłuższej perespektywie będą drożeć.

To kiedy Polska będzie miała poziom gospodarczy Niemiec? Za 20 lat? Bo ceny już
mamy praktycznie niemieckie. To gdzie jeszcze "miejsce" na wzrost.

> byłaby powiedzmy po 1500 zł /15 lat temu była po 500 zł + powiedzmy 200%
> inflacji/ albo po 2000 /niech będzie że akceptujemy rozsądny wzrost :)))) /

Inflacja w ciągu 15 lat była dużo większa niż 200%, a 15 lat temu ceny nie
wynosiły 500 zł/m2. Nie chce jednak z tym polemizować, bowiem fundamentalna
wartość mieszkań jest skorelowana z zarobkami, a nie inflacją. Jeśli te rosną
(co jest faktem) i powinny rosnąć w długim terminie, to fundamentalna wartość
też będzie rosła.

> Ludzie, czy wy naprawdę w to wierzycie??? że będzie 2000/m2 lub no dobra max
> 3000-4000/m2 za nowe w super lokalizacji...??? Chyba tak skoro teraz wzrosty

Takie ceny to by sprowadziły Warszawe nie do cen sprzed obecnego boomu, tylko
sprzed poprzedniego, a to nie nastąpi na pewno (chyba że np. Ruscy wejdą ;) ).

> zwykła bańka, która pęknie i spadki będą równe wzrostom, hehehehe, kabaret

Spadki nie będą równe wzrostom, bo wzrosły zarobki. Uważam, że wartość
fundamentalna, to średnio przełom 2004/05 + wzrost zarobków od tego czasu, czyli
tak circa obecnie 10% więcej niż wtedy. W przyszłym roku, jeśli wzrost zarobków
będzie postępował, fundamentalna wartość też się podniesie, ale dopóki ceny
rosną szybciej niż zarobki, powiększa się nierównowaga. Boom w 2005 roku, gdyby
się zatrzymał pewnie by się skończył stabilizacją, a nie spadkami, bo
nierównowaga nie była duża, ale obecnie, kiedy ceny przekroczyĸły wszelkie
fundamentalne kryteria normalności (stosunek ceny do wynajmu, ceny do zarobków),
nie widzę szans, żeby równowaga wróciła bez nominalnych spadków.

[Gość: .]

Moi rodzice kupili nowe mieszkanie na bemowie 14 lat temu na wolnym rynku po
530 zł za metr /na dzisiejsze pieniądze, wtedy były jeszcze miliony/, w nowym
budownictwie, w tym czasie sprzedali w super miejscu w centrum za niecałe 700
więc były takie ceny i to jest fakt.

Inflacja od stycznia '92 do teraz wyniosła ok 250%, sprawdziłem, więc wiele się
nie pomyliłem i krajobrazu to nie zmienia

Estymator jak tak świetnie obliczył P L A N O W A N Ą podaż to niech obliczy
faktyczną jaka była, a nie co się komu zdaje, nie mówiąc o tym że nie wiadomo
czy ta PLANOWANA okaże się rzeczywistą, wg mnie z wileu powodów ta podaz będzie
jednak mniejsza i bardziej rozłoży się w czasie

potrzeby = potencjalny popyt, plus możliwości = rzeczywisty popyt

Potrzeby są b.duże i to nie jest żaden mit tylko fakt, wystarczy porównać
odpowiednie wskaźniki ilości mieszkań do liczby ludności, ilości młodych
wchodzących w dorosłe życie etc do podobnych wskaźników na Zachodzie, nie
mówiąc o tym jaka ilość bazy mieszkaniowej w Polsce jest zdekapitalizowana
częściowo lub całkowicie i w nieodległym czasie będzie nadawać się tylko do
rozbiórki

fundamentalna wartość mieszkań jest skolerowana nie tylko z zarobkami i w
dodatku nie tylko polskimi zarobkami

skąd Ty żeś wziął tę fundamentalną wartość z przełomu 04/05 ???????????, a
dlaczego nie z przełomu 92/93, albo 98/99, albo z lutego 06??? to są jakieś
żarty...

ceny w Berlinie dla wielu mogą być niedoszacowane, a nie świadczyć o
przeszacowanych gdzie indziej, w mniej rozwiniętym Madrycie są dużo droższe i
jakoś NIE CHCĄ SPECJALNIE SPAŚĆ, w kompletnie niedorozwiniętej Moskwie są
jeszcze dużo wyższe i rosną

ceny najmu też można ocenić z drugiej strony, są rażąco niskie, zresztą były
takie zanim zaczął się obecny "boom", ludzie wolą płacić choćby i 30 lat i mieć
w perespektywie własne niż płacić 30 lat i nie mieć nic

[poszi]

[Gość: jakub]

"w kompletnie niedorozwiniętej Moskwie"
człowieku - czy ty wiesz, co mówisz.
Moskwa niedorozwinięta? byłeś tam?
Ja byłem kilka razy (ostatni raz w IX`06) - i ostatnią rzeczą jaką
powiedziałbym o Moskwie to to, że jest niedorozwinięta.

A propos Madrytu - ceny są tam wysokie, bo masa wyspiarzy - Irish`y i Angoli -
chce sie tam przenieść na emeryturkę. Nie odpowiada im klimat "wyspiarski".
Dlatego stoi sporo pustostanów.
Czy myślisz, że równie chętnie będą oni chcieli zamieszkać w Warszawie?
Niestety - prawda jest taka, że bliżej nam do Berlina.

> ceny najmu też można ocenić z drugiej strony, są rażąco niskie, zresztą były
takie zanim zaczął się obecny "boom", ludzie wolą płacić choćby i 30 lat i mieć
w perespektywie własne niż płacić 30 lat i nie mieć nic <

Są rażąco niskie - będą jeszcze niższe. koszt wynajęcia 3 pokojowego obniżył
się o kolejne 20% r/r!

Mój kolega zaczął wynajmować mieszkanie "za czynsz"+200zł (fort bema). Nie chce
aby stało ono puste.
Najemca jest szczęśliwy - koszt nie posiadania mieszkania w jego przypadku to
zaledwie 200zł/miesiąc.

Poszi - lubię Twoje posty - widać że śledzisz sytuację i orientujesz się w tym
wszystkim bardziej niż większość pożal się boże "inwestorów"

[poszi]

Przepraszam za pusty post powyżej.

> Moi rodzice kupili nowe mieszkanie na bemowie 14 lat temu na wolnym rynku po
> 530 zł za metr /na dzisiejsze pieniądze, wtedy były jeszcze miliony/,

OK, niech będzie.

> Inflacja od stycznia '92 do teraz wyniosła ok 250%, sprawdziłem, więc wiele się

Chyba żartujesz. Inflacja wynosiła od stycznia 1992 roku do grudnia 2005 581%.
Gdzież to sprawdziłeś to 250%, nie wiem. Można to wyliczyć z oficjalnych danych
GUS (łączna inflacja to procent składany, a nie suma).
www.stat.gov.pl/dane_spol-gosp/ceny_handel_uslugi/wskazniki_inflacja/wsk_c_50-05.htm
Wg tego kryterium mieszkanie Twoich rodziców po uwzględnieniu inflacji "warte"
było pod koniec 2005 roku 3610 zł, za tyle to można było (aczkolwiek z trudem,
czyli np. parter i gorsza lokalizacja) kupić coś na Bemowie na rynku pierwotnym
jeszcze w zeszłym roku, a już bez trudu w 2004 roku. W tym czasie od 1992 roku
zarobki wzrosły o 711%
www.stat.gov.pl/dane_spol-gosp/praca_ludnosc/mies_wynagr/index.htm
(aczkolwiek pewną poprawkę należałoby uwzględnić na to, ze teraz brutto to, co
innego niż wtedy, więc netto płace wzrosły nieco mniej). Wg tych danych
indeksacja mieszkania daje cenę 4300 zł/m2.

> czy ta PLANOWANA okaże się rzeczywistą, wg mnie z wileu powodów ta podaz będzie
> jednak mniejsza i bardziej rozłoży się w czasie

Podaż będzie większa, bo to, co podał est-ymator to tylko największe inwestycje
w "dobrych" lokalizacjach. Oczywiście to rozłoży się w czasie, ale większość
pojawi się tak, jak pisał w latach 2007/08.

> potrzeby = potencjalny popyt, plus możliwości = rzeczywisty popyt

OK, jeśli tak definiujesz "potencjalny popyt", to zgoda. Ale to tak samo, jak
liczyć potencjalny popyt na buty wśród bosonogich plemion.

> Potrzeby są b.duże i to nie jest żaden mit tylko fakt, wystarczy porównać
> odpowiednie wskaźniki ilości mieszkań do liczby ludności, ilości młodych
> wchodzących w dorosłe życie etc do podobnych wskaźników na Zachodzie,

To ja polecam artykuł Ryszarda Petru (niestety już tylko w archiwum)
www.rzeczpospolita.pl/gazeta/wydanie_060831/ekonomia/ekonomia_a_7.html
w którym rozprawia się z tym mitem. Owszem, sytuacja mieszkaniowa jest gorsza na
Zachodzie, ale bezpośrednie porównywanie wskaźników to absurd. W Polsce jest
mniej mieszkań na osobę, głownie dlatego, że model rodziny jest inny (rodziny
wielopokoleniowe, mniej rozwodów). Pozostała część "braku" dotyczy osób
niezamożnych, których nie będzie stać na mieszkania, nawet gdyby mocno staniały.
Jedyny prawdziwy fundamentalny argument, to wyż demograficzny, ale on
rozpierzchnął się po świecie.

Ponadto warto zwrócić uwagę, że Polska (a już na pewno Warszawa) ma jeden z
lepszych wskaźników powierzchni na osobę w krajach postkomunistycznych. Tylko
Węgry mają lepszy
www.urbanaudit.org/CityProfiles.aspx?CityCode=PL001C&CountryCode=PL
Mimo że w Czechach te wskaźniki są gorsze, ceny są niższe, podobnie jak w innych
byłych demoludach (za wyjątkiem Rosji).

> mówiąc o tym jaka ilość bazy mieszkaniowej w Polsce jest zdekapitalizowana
> częściowo lub całkowicie i w nieodległym czasie będzie nadawać się tylko do
> rozbiórki

Na pewno problem nie dotyczy wielkiej płyty, która jest w dobrym stanie
technicznym. Problem starych mieszkań, to problem społeczny, a nie techniczny.
Oczywiście że tamte mieszkania są brzydkie, nieustawne, itp, a w blokach
mieszkają często osoby aspołeczne, ale one się nie rozpadną.

> skąd Ty żeś wziął tę fundamentalną wartość z przełomu 04/05 ???????????, a
> dlaczego nie z przełomu 92/93, albo 98/99, albo z lutego 06??? to są jakieś
> żarty...

To arbitralne, ale realna cena mieszkań po złagodzeniu (dużo zresztą wtedy
mniejszych) górek i dołków mniej więcej była podobna. Najlepiej wziąć średnią
wieloletnią, ale 2004/05 niewiele się od niej różni i to taki odnośnik, który
jeszcze łatwo pamiętać. Jak widzisz z wyliczeń wyżej rok 1992 + wzrost płac to
też podobnie kryterium. Natomiast luty 06 to już środek szaleństwa. Byłbym nawet
skłonny twierdzić, że fundamentalny wzrost wartości powinien być nieco niższy
niż wzrost płac (ale nieco wyższy niż inflacja), bowiem podobny wzrost
zamożności na Zachodzie sprawiał, że ludzie kupowali większe domy (zatem realny
koszt 1m2 nieco spadał), a poza tym ceny w Polsce nawet w 2004 roku były
relatywnie (w stosunku do zarobków) wyższe niż na Zachodzie. Ale w krótkim
terminie takie niuanse nie mają większego znaczenia.

> ceny w Berlinie dla wielu mogą być niedoszacowane, a nie świadczyć o
> przeszacowanych gdzie indziej, w mniej rozwiniętym Madrycie są dużo droższe i

Ceny w Berlinie są nieco niedowartościowane, ale sytuacja jest podobna w innych
niemieckich miastach. Niemcy nie wpadły w szaleństwo spekulacji, natomiast inne
kraje tak i to niemieckie wartości są "prawdziwe" (odpowiadają średniej
wieloletniej), a nie te w Madrycie.

> jakoś NIE CHCĄ SPECJALNIE SPAŚĆ,

Pogadamy w przyszłym roku. A potem w kolejnych latach. Hiszpania jest teraz na
krawędzi krachu.

> w kompletnie niedorozwiniętej Moskwie są
> jeszcze dużo wyższe i rosną

Ceny w Moskwie to oczywiście jeszcze większy absurd niż w Warszawie, ale tam
przynajmniej są dużo wyższe ceny za wynajem i ciągle można tam zarabiać na
wynajmie. Dlaczego tam jest tak drogo, nie orientuje się na tyle, żeby mieć
pełną odpowiedź, ale główny powód jest pewnie taki, ze Rosja tonie w petrodolarach.

> ceny najmu też można ocenić z drugiej strony, są rażąco niskie, zresztą były

Ceny (rynkowego) najmu w Polsce są wysokie i będą jeszcze (realnie) spadać (w
stosunku do zarobków). Sytuacja bierze się z durnej polityki państwa, która
sprawia, że ogromne ilości ludzi wynajmują po cenach nierynkowych, powodując złą
alokację zasobów. Ceny rynkowe realnie spadają, bo powiększa się rynkowa baza
mieszkań pod wynajem, bardziej niż liczba chętnych. Gdyby uwolnić wszystkie
czynsze, spadek byłby jeszcze głębszy (ale oczywiście wzrosłyby czynsze
nierynkowe).

> takie zanim zaczął się obecny "boom", ludzie wolą płacić choćby i 30 lat i mieć
> w perespektywie własne niż płacić 30 lat i nie mieć nic

Płacić bankowi czy wynajmującemu, co za różnica. Już z teraz odsetki są wyższe
niż koszt wynajmu, a różnicę i ratę można odkładać wynajmując i korzystnie
inwestować. Nigdy nie mówiłem, że należy wynajmować 30 lat, ale optymalna
strategia to poczekać na najbliższy dołek, a w tym czasie korzystać za tańszego
wynajmu niż odsetki i odkładać i inwestować różnicę.

[petruss]

> Ponadto warto zwrócić uwagę, że Polska (a już na pewno Warszawa) ma jeden z
> lepszych wskaźników powierzchni na osobę w krajach postkomunistycznych. Tylko
> Węgry mają lepszy
> www.urbanaudit.org/CityProfiles.aspx?CityCode=PL001C&CountryCode=PL
> Mimo że w Czechach te wskaźniki są gorsze, ceny są niższe, podobnie jak w
innych byłych demoludach (za wyjątkiem Rosji).

Twoje spostrzeżenia są bardzo ciekawe, ale zalecam bardzo ostrożne traktowanie
tego rodzaju danych. Wiem, jak są one zbierane, bo kilkakrotnie w tym
uczestniczyłem, choć w innej dziedzinie. Poszczególne kraje robią to w odmienny
sposób i porównania wyników są obarczone dużym błędem.

Nie wierzę, że w przypadku średniej powierzchni różnice wynoszą od np. 13
m2/mieszkańca do 33 w Budapeszcie. W przypadku Warszawy wskaźnik 22
m2/mieszkańca też wydaje mi się mało prawdopodobny. Oznaczałoby to w
uproszczeniu średnie mieszkanie 66 m2 w przypadku rodziny 3-osobowej i 88 m2
przy 4-osobowej! Ta statystyka jest na pewno zniekształcona ze względu na różny
udział powierzchni wynajmowanych, różny udział domów jednorodzinnych oraz
niedoszacowanie liczby mieszkańców (zameldowanie).

Pozdrawiam i dziękuję za głoszenie na forum bardzo rozsądnych i popartych
danymi (to rzadkość) tez.

[poszi]

> Twoje spostrzeżenia są bardzo ciekawe, ale zalecam bardzo ostrożne traktowanie
> tego rodzaju danych. Wiem, jak są one zbierane, bo kilkakrotnie w tym
> uczestniczyłem, choć w innej dziedzinie. Poszczególne kraje robią to w odmienny
>
> sposób i porównania wyników są obarczone dużym błędem.

Nie przywiązuję do tych wyników Urban Audit aż tak wielkiej wagi i nie
uważam, żeby drobne różnice były istotne. Ba, nawet nie uważam, żeby
sytuacja mieszkaniowa w Polsce była dobra, ale jest wg tych i innych
danych twierdze, że nie taka zła, jak to różnej maści "analitycy" lubią
przedstawiać. Może ze względu na różnice metodologiczne (aczkolwiek Urban
Audit jest pod egida Eurostatu i w teorii te dane powinny być miarodajne,
ale nie wiem, jak to faktycznie jest w praktyce) Polska jest niżej niż to
wynika z danych, ale na pewno nie jest na dnie, jak to sugerują niektóre
artykuły prasowe. Brakuje nam sporo do zachodniej Europy, ale po pierwsze
spory postęp został dokonany (powierzchnia na osobę powiększyła się od 1989
roku o kilka metrów kwadratowych), a poza tym postęp będzie następował
równolegle z postępującym bogaceniem się społeczeństwa i to nie nastąpi (i
nie ma prawa nastąpić) szybko.

>W przypadku Warszawy wskaźnik 22
> m2/mieszkańca też wydaje mi się mało prawdopodobny. Oznaczałoby to w
> uproszczeniu średnie mieszkanie 66 m2 w przypadku rodziny 3-osobowej i 88 m2
> przy 4-osobowej! Ta statystyka jest na pewno zniekształcona ze względu na


To 22m2 osobę potwierdzają wyniki spisu powszechnego (dla woj
mazowieckiego 21,5m2):
www.stat.gov.pl/urzedy/warsz/publikacje/nsp/mieszkania/tablice.zip
To nie jest wcale tak dużo. To średnia i zarówno domy jak i np. kawalerki
zamieszkiwane przez samotne osoby (jeśli maja więcej niż 22m2) podnoszą tę
średnią (wg Urban Audit 38% gospodarstw domowych to gospodarstwa jednoosobowe).

> Pozdrawiam i dziękuję za głoszenie na forum bardzo rozsądnych i popartych
> danymi (to rzadkość) tez.

Dziękuje i pozdrawiam.

[petruss]

> To 22m2 osobę potwierdzają wyniki spisu powszechnego (dla woj
> mazowieckiego 21,5m2):

W odniesieniu do województwa ta liczba nie budzi moich wątpliwości - poza
miastem jest znacznie większy udział domów jednorodzinnych.

Poza tym ja nie dyskutuję z samą tezą - jest ona bardzo rozsądna. Zgłaszam
tylko postulat traktowania takich danych z rezerwą i nie wyciągania na ich
podstawie zbyt daleko idących wniosków.

[poszi]

> W odniesieniu do województwa ta liczba nie budzi moich wątpliwości - poza
> miastem jest znacznie większy udział domów jednorodzinnych.

Dla Warszawy jest podobnie. To nic dziwnego, bo po pierwsze woj. mazowieckie
(pod względem ludności) to w 1/3 Warszawa, więc za średnią dla województwa
Warszawa odpowiada w dużym stopniu. Po drugie Warszawa ma też sporo domów i
sporo samotnie zamieszkiwanych mieszkań.
Tu są dane dla samej Warszawy:
www.stat.gov.pl/urzedy/warsz/publikacje/rocznik_stolicy_woj/lokalna_infrastruktura_techniczna_mieszkania/44_03.pdf
i w 2003 roku, było nawet lepiej: 24,1 m2 na osobę (ale włącznie z mieszkaniami
niezamieszkałymi).

> Zgłaszam
> tylko postulat traktowania takich danych z rezerwą i nie wyciągania na ich
> podstawie zbyt daleko idących wniosków.

Jak najbardziej. Jak napisałem, nie traktuje tych danych jako czegoś
decydującego. To tylko jeden (z drobnych) argumentów, że sytuacja mieszkaniowa
nie jest aż tak zła, jak to czasem przedstawia.

[petruss]

Nie śledzę zmian w rynku nieruchomości i widać, że w głowie mam ciągle obraz
sprzed ok. 10 lat :(. Z analizy przytoczonych przez Ciebie statystyk wynika, że
w ciągu tego okresu znacznie wzrosła średnia powierzchnia mieszkania/domu (z
48,7 m2 w 1995 do 55,8 w 2003) i spadła średnia liczba osób w mieszkaniu (z 2,6
do 2,3). A zatem 22 m2 na osobę nie jest nieprawdopobne.
Skoro tkwie myślowo w przeszłości, to chyba czas na emeryturę :)

Kto czyta nie błądzi

[est-ymator]

> Estymator jak tak świetnie obliczył P L A N O W A N Ą podaż to niech obliczy
> faktyczną jaka była, a nie co się komu zdaje, nie mówiąc o tym że nie wiadomo
> czy ta PLANOWANA okaże się rzeczywistą, wg mnie z wileu powodów ta podaz
będzie

Wywołany do tablicy odpowiadam:
1. Po lewej rok, po prawej liczba mieszkań oddanych do użytku w Warszawie:
2000 14.408
2001 16.278
2003 13.101
2004 12.920
2005 10.300

źródło: domdevelopment.home.pl/dokumenty/prospekt_dd.pdf str.64

2. Wymienione inwestycje będą sprzedawane w latach 2007-2008.
3. Wymienione inwestycje nie będa wszystkimi inwestycjami oddanymi w
dzielnicach Warszawy uznanych za "prestiżowe". 4. Oprócz tego należy również
dodać inwestycje w innych warszaskich dzielnicach, które mnie za bardzo nie
interesują: Bemowie, Tarchominie\Białołęce, Ursusie, Włochach,
Targówku\Zaciszu. W latach 2000-2005 podaż w tych dzielnicach była znacznie
mniejsza niż w pozostałej częsci miasta. Powinno się oczekiwać, że nadal tak
będzie.

Po prostu zaczyna działać mechanizm ekonomiczny, dzięki któremu wysokie marże
powodują zwiększone zainterosowanie działalanoscia developerską. Oczywiście
większość tych mieszkań mogą wykupić inwestorzy zagraniczni (prawodpodobieństwo
jest jednak małe - bo będą one drogie), ale nie zmienia to faktu, że podaż
zaczyna powoli reagować na popyt.

[est-ymator]

W latach 2000-2005 podaż w tych dzielnicach była znacznie
> mniejsza niż w pozostałej częsci miasta. Powinno się oczekiwać, że nadal tak
> będzie.

Oczywiście miałobyć większa.

[Gość: .]

Ok, częściowo mnie przekonaliście, ale i tak w ceny typu 4000/m2 w Wawie nie
wierze, pożyjemy zobaczymy.

Wszystkiego nie da się sprowadzić do wskaźników ekonomicznych, gdyby ludzie
tylko na ich podstawie podejmowali decyzje, to przeciętnie posiadaliby np
2xmniej samochodów, bo wiadomo że osiągnęliby te same "efekty komunikacyjne"
jeżdząc np głównie taxi i w ogólnym rozrachunku kosztowałoby ich to 2xmniej, a
jednak kupują auta do prywatnego użytku, często nowe, które już po wyjeździe z
salonu tracą 25% wartości.

[Gość: RO]

zaczyna działać mechanizm ekonomiczny, dzięki któremu wysokie marże
> powodują zwiększone zainterosowanie działalanoscia developerską. Oczywiście
> większość tych mieszkań mogą wykupić inwestorzy zagraniczni
(prawodpodobieństwo
>
> jest jednak małe - bo będą one drogie), ale nie zmienia to faktu, że podaż
> zaczyna powoli reagować na popyt.
>


wszystko to co piszesz, to prawda, z jednym małym ale - trafnie zauważasz , że
podaż ZACZYNA POWOLI reagować na popyt

Nie sądzę aby była w stanie mu dorównać w ciągu mniej niz około dwóch lat

Cyfry przez Ciebie podawane równiez sa prawdziwe - jednakże weź pod uwagę, że
co roku do Warszawy imigruje dwa - trzy razy więcej ludzi niż podane przez
Ciebie ilości mieszkań mających wejść do sprzedaży

Wszyscy Ci ludzie będą musieli gdzieś zamieszkać - jeżeli nie we własnym
mieszkaniu, to w wynajętym - które także ktoś musi najpierw kupić

Jednym zdaniem - wg mnie na spadek cen nie ma co liczyć - dojdzie z pewnością
do spowolnienia tempa ich wzrostu - to wszystko na co można liczyć.

Jezeli w tym roku mieszkania w Warszawie zdrozały o około 50-60 % w stosunku do
cen ze stycznia, to powiedzmy, że niech to będzie ,,jedynie,, 10% w skali
całego przyszłego roku.

Czy takie spowolnienie tempa wzrostu może wpłynąć na to, że przestanie się
opłacić robić zakupy spekulacyjne, które tak wielu osobom na tym forum są sola
w oku ?

Nie sadzę - jeżeli inwestor musi zaangazować środki jedynie na poziomie 20%
wartości inwestycji, to wzrost wartości rynkowej nieruchomości o ,,jedynie,, 10
% daje mu 50 % stopę zwrotu z dokonanej inwestycji - czy to mało ? w porównaniu
w ,,przebiciami na pozuiomie 700 - 800 % mozliwymi do zrealizowania w roku
bieżącym , moze i tak, lecz w porównaniu z innymi dostępnymi sposobami
inwestowania - chyba nie.

Pzdr RO

[poszi]

> wszystko to co piszesz, to prawda, z jednym małym ale - trafnie zauważasz , że
> podaż ZACZYNA POWOLI reagować na popyt
>

Tak, ale popyt to nie jest świętość i już zaczyna spadać (zmniejsza się np.
akcja kredytowa). Zresztą nie ma się czemu dziwić, elementarna mikroekonomia:
wyższe ceny, niższy popyt ceteris paribus.

> Cyfry przez Ciebie podawane równiez sa prawdziwe - jednakże weź pod uwagę, że
> co roku do Warszawy imigruje dwa - trzy razy więcej ludzi niż podane przez
> Ciebie ilości mieszkań mających wejść do sprzedaży

Żródło? Oficjalna saldo migracji wg GUS to kilka tysięcy osób rocznie (co
bynajmniej nie odpowiada takiej samej liczbie mieszkań). Nieoficjalna, nie
wiadomo, ale jakakolwiek nieoficjalna wielkość zostaje z dużym
prawdopodobieństwem z naddatkiem znoszona przez nieoficjalną emigracje
zagranicę, która bardzo przyspieszyła po wejściu Polski do Unii.

Jeszcze raz powtórzę, że niemożliwe, żeby prawdziwe saldo migracji było znacząco
większe (a już na pewno nie większe niż liczba nowo budowanych mieszkań) w
warunkach kiedy wynajem tanieje. Szczególnie, że wynajem jest czulszym
miernikiem migracji niż własnośc mieszkań. Przyjezdni na ogół najpierw wynajmują.

Poraz kolejny ponawiam pytanie do zwolenników tezy, że brakuje mieszkań (a
szczegółnie, że problem sie pogłebia): dlaczego tanieje wynajem.

> Nie sadzę - jeżeli inwestor musi zaangazować środki jedynie na poziomie 20%
> wartości inwestycji, to wzrost wartości rynkowej nieruchomości o ,,jedynie,, 10%
> % daje mu 50 %

Zapomniałeć o koszcie kredytu i jeśli wzrost cen zbliży sie do kosztów kredytu,
to inwestory zaczną się denerwować, bo już przestana zarabiać (można wynajmowac,
ale sporo inwestorów jeszcze nie ma tych mieszkań, one są w budowie, a nawet
wtedy wynajem nie zwraca kosztów kredytu) i ryzyko bardzio wzrośnie. A to 10% to
jest wyryte gdzieś w kamieniu z napisem "gwarantowane"? Jeśli z drugiej strony
takiemu "inwestorowi" spadną ceny o marne 10%, to jest już 75% do tyłu (50% od
spadku cen i 25% od kosztów kredytu). Nie muszę mówić, co się stanie, jak ceny
spadną o "marne" 20% (co nawet nie cofnęłoby cen do początku roku, więc i tak
znakomita większość spekulantów mogłaby z zyskiem wyjść by z takiej inwestycji,
gorzej z tymi na końcu). Dźwignia finansowa to taka broń obosieczna. Pozwala na
gigantyczne zyski, ale gigantycznie wzmacnia straty.

[Gość: .]

> Poraz kolejny ponawiam pytanie do zwolenników tezy, że brakuje mieszkań (a
> szczegółnie, że problem sie pogłebia): dlaczego tanieje wynajem.

Bo większość chce mieszkać w swoim a nie wynajmować, nawet jeśli to swoje
będzie przez 30 lat tak naprawdę banku, psychologia w ekonomii ma duże znaczenie

[poszi]

> Bo większość chce mieszkać w swoim a nie wynajmować, nawet jeśli to swoje
> będzie przez 30 lat tak naprawdę banku, psychologia w ekonomii ma duże znaczeni
> e

To oczywiście tłumaczy (częściowo), dlaczego jest taki pęd na mieszkania, ale to
ciągle nie dowodzi ogólnego "braku mieszkań". Gdyby brakowało mieszkań, to
rosłyby mocno i ceny, i wynajem (przez mocno rozumiem, więcej niż zarobki, bo
wzrost w tempie mniej więcej wzrostu zarobków, to ciągle sytuacja równowagi).
Jeśliby tak, jak pisze wyżej RO co roku przybywało dużo więcej osób niż buduje
się mieszkań, to wynajem też by wzrósł, nie ma siły. Jedni by kupili, ale
pozostali musieliby wynajmować, bo gdzieś by musieli się znaleźć (jeszcze
mogliby się "ścieśniać", co zresztą robią np. mało zamożni studenci, ale w
warunkach wzrostu zarobków niemożliwe, żeby ta tendencja się zwiększała, a wręcz
przeciwnie).

[Gość: RO]

> Tak, ale popyt to nie jest świętość i już zaczyna spadać (zmniejsza się np.
> akcja kredytowa). Zresztą nie ma się czemu dziwić, elementarna mikroekonomia:
> wyższe ceny, niższy popyt ceteris paribus.
>

nie sposób z tym polemizować, to oczywiste, że sytuacji, gdy ceny nieruychomości
rosną klilkakrotnie szybciej niz dochody potencjalnych nabywców popyt musi się
zmniejszyć.

Jednakże uważam, że w ciagu najblizszego roku- dwóch będą musiały znacznie
szybciej niż do tej pory wzrastać i płace - a to oznacza, że znowu kolejne
rzesze potencjalnych nabywców będą mogły przełożyć swoje potrzeby na popyt

Przy jednoczesnym niedoborze terenów dostępnych pod zabudowę w głównych
ośrodkach miejskich - ze względów formalnych - oraz niedoborze siły roboczej
wykonawców ( wielu developerów zaczyna stawiać ceny ,,zaporowe,, własnie z tego
powodu - musza liczyć się z tym, że jewśli będą chcieli termnowo oddawać
rsprzedane inwestycje, będą musieli znacznie podnieść wynagrodzenia wykonawców)
oznacza to wg mnie tylko jedno - wolniejszy , ale jednak nadal wzrost cen na
skutek ciągłej przewagi popytu nad podażą, która potrwa wg mnie jeszcze
conajmniej trzy - cztery lata

Oficjalna saldo migracji wg GUS to kilka tysięcy osób rocznie (co
> bynajmniej nie odpowiada takiej samej liczbie mieszkań). Nieoficjalna, nie
> wiadomo, ale jakakolwiek nieoficjalna wielkość zostaje z dużym
> prawdopodobieństwem z naddatkiem znoszona przez nieoficjalną emigracje
> zagranicę, która bardzo przyspieszyła po wejściu Polski do Unii.

oficjalne saldo migracji wg GUS opiera się głównie na jednym załozeniu - meldunku

80-90 procent najemców nie melduje się ze względu na opór wynajmujacych
obawiających się problemów z pozbyciem się niechcianego lokatora


Jeszcze raz powtórzę, że niemożliwe, żeby prawdziwe saldo migracji było znacząc
> o
> większe (a już na pewno nie większe niż liczba nowo budowanych mieszkań) w
> warunkach kiedy wynajem tanieje. Szczególnie, że wynajem jest czulszym
> miernikiem migracji niż własnośc mieszkań. Przyjezdni na ogół najpierw wynajmuj
> ą.


wynajem taniej z prostej przyczyny, a własciwie dwóch - zmniejszenia popytu i
zwiększenia podazy zarazem - przy miesięcnym koszcie spłaty kredytu
porównywalnym z czynszem najmu wybór dla kazdego, kto ma zdolność kredytową jest
prosty, z grugiej strony na rynku znalazło się wiele mieszkań zakupionych ,,pod
wynajem,,


Zapomniałeć o koszcie kredytu i jeśli wzrost cen zbliży sie do kosztów kredytu,
> to inwestory zaczną się denerwować, bo już przestana zarabiać (można wynajmowac
> ,
> ale sporo inwestorów jeszcze nie ma tych mieszkań, one są w budowie, a nawet
> wtedy wynajem nie zwraca kosztów kredytu) i ryzyko bardzio wzrośnie.

Są opcje płatności polegające na tym, że przy przedwstępnej wymagalne jest
jedynie 10-20 % wartości transakcji a cała reszta przy oddaniu gotowego lokalu i
tak własnie głównie lokują kapitał inwestorzy spekulacyjni - ta opcja niemal
całkowicie niweluje niekorzystne okoliczności, o których wspominasz

>A to 10% t
> o
> jest wyryte gdzieś w kamieniu z napisem "gwarantowane"?

nie jest - na tym polega urok spekulacji ;)


Jeśli z drugiej strony
> takiemu "inwestorowi" spadną ceny o marne 10%, to jest już 75% do tyłu (50% od
> spadku cen i 25% od kosztów kredytu). Nie muszę mówić, co się stanie, jak ceny
> spadną o "marne" 20% (co nawet nie cofnęłoby cen do początku roku, więc i tak
> znakomita większość spekulantów mogłaby z zyskiem wyjść by z takiej inwestycji,
> gorzej z tymi na końcu). Dźwignia finansowa to taka broń obosieczna. Pozwala na
> gigantyczne zyski, ale gigantycznie wzmacnia straty.

nie sposób się nie zgodzić


Pzdr RO

[poszi]

> rosną klilkakrotnie szybciej niz dochody potencjalnych nabywców popyt musi się
> zmniejszyć.

Coś mi się wydaje, że nasze opinie się mniej różnią niż
zapowiadało się na początku :)

> Jednakże uważam, że w ciagu najblizszego roku- dwóch będą musiały znacznie
> szybciej niż do tej pory wzrastać i płace - a to oznacza, że znowu kolejne
> rzesze potencjalnych nabywców będą mogły przełożyć swoje potrzeby na popyt

Żeby prawdziwy (nie związany ze spekulacją) popyt wzrósł, ceny muszą przestać
rosnąć szybciej niż płace. Jeśli przewidujesz ciągle kilkunastoprocentowe
wzrosty, oznacza kilkunastoprocentowy wzrost płac. Aż na tak wielkie wzrosty
płac się nie zapowiada.

> Przy jednoczesnym niedoborze terenów dostępnych pod zabudowę w głównych
> ośrodkach miejskich - ze względów formalnych - oraz niedoborze siły roboczej

Podaż rośnie. Mniej niż gdyby była zupełnie elastyczna, ale zapowiadają się
rekordowe lata, jeśli chodzi o podaż. Poza tym ze względu na spekulacje, jest
mnóstwo odroczonej podaży (trudno oczekiwać, żeby spekulanci sprzedawali
mieszkania między sobą w nieskończoność).

> skutek ciągłej przewagi popytu nad podażą, która potrwa wg mnie jeszcze
> conajmniej trzy - cztery lata
>

"Prawdziwy", fundamentalny popyt już od pewnego o czasu jest mniejszy niż podaż.
Teraz jest tylko kwestią czasu zanim wyschnie spekulacja.

> oficjalne saldo migracji wg GUS opiera się głównie na jednym załozeniu - meldun
> ku
>
> 80-90 procent najemców nie melduje się ze względu na opór wynajmujacych
> obawiających się problemów z pozbyciem się niechcianego lokatora
>

Tak, ale liczy się saldo. Zauważ, że bardzo dużo "nielegalnych" kupiło w
ostatnich latach mieszkania i się "zalegalizowało". Oni są policzeni w
oficjalnym saldzie migracji, podczas gdy mieszkają od dawna już w Warszawie. Ta
fala migracji słabnie. Nie mam do tego żadnych twardych danych, ale to wynika z
rozmów z różnymi ludźmi na miejscu. Do tego nieoficjalna emigracja zagranicę
jest ogromna. Pewnie z Warszawy jest mniejsza niż z prowincji, ale to i tak są
na pewno grube tysiące ludzi. Z moich znajomych (zdaje sobie sprawę, że to nic
reprezentatywnego) więcej osób wyjechało zagranicę niż zostało, a spośród tych,
co wyjechało, większość planuje zostać na stałe.

Nie da się wytłumaczyć sytuacji na rynku wynajmu inaczej niż ubywaniem (w
stosunku do podaży mieszkań) ludzi.

> wynajem taniej z prostej przyczyny, a własciwie dwóch - zmniejszenia popytu i
> zwiększenia podazy zarazem - przy miesięcnym koszcie spłaty kredytu
> porównywalnym z czynszem najmu wybór dla kazdego, kto ma zdolność kredytową jes
> t
> prosty, z grugiej strony na rynku znalazło się wiele mieszkań zakupionych ,,pod
> wynajem,,

Tak, ale to oznacza, że summa summarum ludzi chętnych na "mieszkalnictwo" jest
mniej. Gdyby brakowało mieszkań rosłyby i ceny i wynajem.

> Są opcje płatności polegające na tym, że przy przedwstępnej wymagalne jest
> jedynie 10-20 % wartości transakcji a cała reszta przy oddaniu gotowego lokalu

Niewielu jest takich deweloperów, a jeśli są to ich ceny są wyższe, więc i
potencjalny zarobek mniej pewny.

> nie jest - na tym polega urok spekulacji ;)

Rosyjska ruletka jest bardziej emocjonująca ;)

Reasumując rozumiem, że uważasz, że to się jeszcze pokręci jakiś czas. Ja nawet
temu nie zaprzeczam. To jest całkowicie możliwe, ale to się teraz opiera na
spekulacji, a ten mechanizm jest podobny do piramidy finansowej. Sytuacja się
kręci dopóki znajdują się następni chętni i to w coraz większych ilościach. Nie
wiadomo, kiedy ich braknie, ale wiadomo, że braknie na pewno. Uważam, że ryzyko
dramatycznie rośnie (zwłaszcza te dane dotyczące spadku akcji kredytowej to
poważny wskaźnik wyprzedzający), a przykład USA pokazuje, że sytuacja może się
zmienić bardzo szybko. Rynek oczywiście nie załamie się z dnia na dzień i przez
długi czas będzie debata, czy to już koniec boomu, a potem, czy to już dno, ale
bardzo szybko będzie piekielnie trudno sprzedać mieszkanie. Kupujący zrobią się
wybredni i o ile to nie jest mieszkanie ich marzeń lub cena nie zostanie
znacząco obniżona, to go nie kupią,a na każdego kupującego przypadają rzesze
sprzedających, więc można być wybrednym. W USA w tej chwili spekulanci jeszcze
tak bardzo na papierze nie stracili, ale nie są w stanie pozbyć się swoich
portfeli, a koszty utrzymania nieruchomości zaczynają ich poważnie dotykać.

MIgracja do Warszawy zamiera

[o_k_o]

Gość portalu: RO napisał(a):

> Cyfry przez Ciebie podawane równiez sa prawdziwe - jednakże weź pod uwagę, że
> co roku do Warszawy imigruje dwa - trzy razy więcej ludzi niż podane przez
> Ciebie ilości mieszkań mających wejść do sprzedaży

Nie ma dobrych statystyk dotyczących migracji do Warszawy, ale drastyczny spadek
cen wynajmu mieszkań może być oznaką jej znacznego ograniczenia. Firmy mają
także coraz większe trudności z pracownikami. Od dwóch lat młodzi ludzie z
prowincji pomijają Warszawę jako miasto kariery. Po prostu jeżeli mają wyjeżdżać
to od razu jadą do wielkiego świata - Londynu, Dublina, etc.

Dochodzie do dynamiczny rozwój takich miast jak Wrocław, Kraków, czy nawet Łódż.
Jeszcze 5 lat warszawskie firmy były zasypywane CV absolwentów tamtejszych
uczelni, dziś aplikacji z tamtych kierunków praktycznie nie ma. Ludzie albo
zostają w tych miastach znajdując godziwą pracę albo także wyjeżdżają z kraju.

To są obserwacje moje i moich znajomych, których nie podeprę twardymi
statystykami. Wydaje się jednak, że to zjawisko jest widoczne. Analogiczna
sytuacja pojawia się też na warszawskich uczelniach.

Stolica polskiej prowincji to w tej chwili Londyn albo Dublin :-)

[creep-78]

Dorzućmy jeszcze Ochotę:

www.rnw.pl/index5.php?id=1&id_art=949
Mimo że to "tylko" 549 mieszkań, jak na tą dzielnicę to ponad dwa razy więcej
niż skierowano do sprzedaży w ciągu ostatniego roku.

[est-ymator]

Jest jeszcze inwestycja grupy Proconsol przy Kolejowej-około 1300 mieszkań,
sprzedaż ruszyłaby na przełomie 2007/2008:

www.muratorplus.pl/17140_27745.htm

[est-ymator]

Poszukałem na stronie inwestora i wynika tam, ze sprzedaż ruszy już niebawem.

www.pro-urba.pl/pl/sienna.html

[Gość: .]

Dziś GW podała że poszła działka po 30 kpln za m2, sam udział w gruncie
przyszłego mieszkania ma byc na poziomie 9kpln/m2, ale przecież będzie tanieć,
mam trochę odłożone więc myślę że jak bańka pęknie to kupie tam jakiś
apartamencik za 4-5kpln/m2 spokojnie, to tylko kwestia czasu, rok, dwa...

[Gość: Pomidorekk]

trzy, cztery, pięć...

[Gość: .]

2 to max i pęknie

Już to widzę jak ci wszyscy deweloperzy/inwestorzy tracą te setki milionów a ja
od nich wtedy kupuje po 4 kafle, myśle że mi jeszcze zabudowę kuchni dołożą,
piękne perespektywy przede mną...

[est-ymator]

Ale nie popadajmy w skrajność. Nikt chyba nie oczekuje powrotu do cen sprzed
początku 2006 roku. Od tego czasu płace wzrosły znacząco, nawet taka podaż
zresztą nie gwarantuje, że ceny spadną, ale jest istotnym czynnikiem ryzyka dla
inwestycji w nieruchomości.

[docentverba]

szanowni panstwo zrobiliscie bardzo powazne i prawidlowe
wyliczenia,potwierdzajace istnienie spekulacyjnego babla na rynku
nieruchomosci.Ale Polska dotknieta jest pewnego rodzaju diabelska
irracjonalnoscia-przy zarobkach kilkakrotnie nizszych niz w UE czy USA
prad,woda,telefony,internet czy lekarstwa kosztuja tyle samo co tam.Czy
zbankrutowal jakis dostawca pradu?Czy zmniejszalo sie nasycenia telefonami
komorkowymi?Czy rynek farmaceutyczny kurczy sie?Nie,bo czesto okazuje sie,ze
Polacy wydaja wiecej niz zarabiaja.I dlatego ceny mieszkan NIE SPADNA.

[poszi]

> irracjonalnoscia-przy zarobkach kilkakrotnie nizszych niz w UE czy USA
> prad,woda,telefony,internet czy lekarstwa kosztuja tyle samo co tam.

Już to było dyskutowane
forum.gazeta.pl/forum/72,2.html?f=106&w=50397273&a=50419429
Podane przykłady to albo "tradable goods" albo efekt działania (kwazi)monopolu.
Mieszkania zaś to klasyczne "non-tradable goods" i nie ma w nich monopolu i ich
ceny zależą od lokalnych warunków. Jedynie materiały do budowy mieszkań do
pewnego stopnia zależą od cen światowych. Zarówno ziemia jak i robocizna są
lokalne. Co więcej, jeśli jakiś towar stanowi drobną część wydatków, to wysokie
ceny nie stanowią problemu. W przypadku mieszkań, które są największym
wydatkiem, jaki większość ludzi kiedykolwiek podejmuje (nawet na kredyt raty to
więcej niż każda inna kategoria), łatwo o dotarcie do granic możliwości
finansowych.

> Polacy wydaja wiecej niz zarabiaja.

???
Polacy wydają mniej niż zarabiają (stopa oszczędności jest dodatnia).

Swoją drogą nie wiem, czy chcesz pokazać, że w Polsce się tak wiele konsumuje?
Chyba nie byłeś zagranicą, bo w Polsce jest dużo mniej samochodów, ludzie dużo
mniej podróżują, dużo rzadziej jeżdżą na wakacje, dużo mniej wydają na luksusy,
itp. Polska to biedniejszy kraj i to widać nie tylko po statystykach PKB.

> I dlatego ceny mieszkan NIE SPADNA.

No całe szczęście, że napisałeś dużymi literami, bo bym nie uwierzył :)

[docentverba]

poszi,uzywajac mozgu do logicznego myslenia nie moge sie z Toba nie
zgodzic.Moze z wyjatkiem przykladu o samochodach.Piszesz" Chyba nie byłeś
zagranicą, bo w Polsce jest dużo mniej samochodów"Otoz z racji obowiazkow
zawodowych bardzo czesto bywam w Hiszpanii.I zapewniam Cie,ze takiej ilosci
samochodow marek BMW i Mercedes,powiedzmy na oko do 5 lat ile tu widze na
jednym z warszawskich blokowisk w ciagu dnia,tam nie ogladam przez miesiac.
Czytam z ciekawoscia Twoje posty,ale Uparles sie na to,ze ceny spadna.Masz na
to same merytoryczne argumenty.Ale Dostosowales rzeczywistosc do pogladow,a nie
poglady do rzeczywistosci.
A jezeli ceny rzeczywiscie spadna,to Napisz mi na priva,zebym odszczekal na
forum to co napisalem duzymi literami.I zrobie to.
pozdro

[poszi]

> zawodowych bardzo czesto bywam w Hiszpanii.I zapewniam Cie,ze takiej ilosci
> samochodow marek BMW i Mercedes,powiedzmy na oko do 5 lat ile tu widze na

Ech, na oko. Naprawdę jest tak dla całego rynku

themes.eea.europa.eu/Sectors_and_activities/transport/indicators/technology/TERM32,2003.09/TERM2003_32_EEA31_Size_and_composition_of_vehicle_fleetfinal.pdf
Natomiast dla samochodów luksusowych
Sprzedaż Mercedesów.
Polska 2005 rok
8657 sztuk (włącznie z ciężarowymi)
www.gazetaprawna.pl/index.php?action=showNews&dok=1835.140.164.2.4.2.0.1.htm
Hiszpania (ma kilkanaście procent ludności więcej niż Polska)
28000 sztuk (rok 2001, tylko osobowe)
www.autointell.com/nao_companies/daimlerchrysler/dc-business-figures/merc-pass-car-sales-01.htm
BMW
Polska
1612
www.warsawvoice.pl/view/11413/
Hiszpania
37500 sztuk
www.autointell.com/european_companies/BMW/business-figures/BMW-business-figures-1997-2005-WB.xls
> jednym z warszawskich blokowisk w ciagu dnia,tam nie ogladam przez miesiac.

Wygląda na to, że posiadacze Mercedesów tylko w Polsce mieszkają w blokach.

> Czytam z ciekawoscia Twoje posty,ale Uparles sie na to,ze ceny spadna.

Nie uparłem się. Nie wiem tego. Wiem tylko, że to nie do utrzymania przy obecnym
poziomie zarobków. Więc jeśli nawet dzięki jakimś tajemniczym siłom
psychologicznym ceny nie spadną, to przez długie lata nie będą rosły aż
"dogonią" je zarobki. Jednak uważam, że bardziej prawdopodobny jest scenariusz
spadków. To tym bardziej możliwe, że rynek nieruchomości na Zachodzie trzeszczy
(a też i gospodarka amerykańska i w konsekwencji i europejska).


> Masz na
> to same merytoryczne argumenty.Ale Dostosowales rzeczywistosc do pogladow,a nie
>
> poglady do rzeczywistosci.

Nie rozumiem.

> A jezeli ceny rzeczywiscie spadna,to Napisz mi na priva,zebym odszczekal

Nie musisz nic odszczekiwać. To dla mnie żadna satysfakcja.

[Gość: jack]

Poszi, chyba jednak trochę naginasz rzeczywistość, poniżej dwa cytaty z twoich
ostatnich wypowiedzi:

>Mieszkania zaś to klasyczne "non-tradable goods" i nie ma w nich monopolu i ich
ceny zależą od lokalnych warunków< ;

>To tym bardziej możliwe, że rynek nieruchomości na Zachodzie trzeszczy (a też
i gospodarka amerykańska i w konsekwencji i europejska). <

[poszi]

> Poszi, chyba jednak trochę naginasz rzeczywistość,

A konkretnie? To, co jest fałszywego?

> >Mieszkania zaś to klasyczne "non-tradable goods" i nie ma w nich monopolu
> i ich
> ceny zależą od lokalnych warunków< ;

A co w tym fałszywego? To można mieszkanie wziąć na plecy i wywieźć do Irlandii,
gdzie są droższe? A może to jest monopol? Oczywiście ten rynek nie jest w 100%
wolny, bo jest biurokracja budowlana, ale rynek wtórny jest całkowicie wolny.
Jeśli porównać w długim terminie ceny nieruchomości w różnych krajach, to były
proporcjonalne do lokalnych zarobków.

> >To tym bardziej możliwe, że rynek nieruchomości na Zachodzie trzeszczy (a
> też
> i gospodarka amerykańska i w konsekwencji i europejska). <

O rynku nieruchomości w USA pisałem wiele razy i nie wygląda to najlepiej. Rynek
w Hiszpanii i Irlandii przeżywa przesilenie i spadki w przyszłym roku są coraz
bardziej prawdopodobne. Gospodarka amerykańska gwałtownie zwalnia. Ostatnie dane
sugerują, że jest na progu recesji (poza mieszkaniówką, zaczęlą się zwijać też
pozostała produkcja budowlana, przemysł samochodowy coraz bardziej się pogrąża,
indeksy wyprzedzające koniunktury spadły do ujemnych wartości). To bardzo
prawdopodobne, że spowolnienie przeniesie się też do Europy, gdy osłabnie popyt
amerykański.

[Gość: jack]

> A konkretnie? To, co jest fałszywego?<
Chodziło mi o to że każde z tych twierdzeń z osobna jest niby prawdziwe ale
zestawione obok siebie są wg mnie trochę sprzeczne.

[poszi]

> Chodziło mi o to że każde z tych twierdzeń z osobna jest niby prawdziwe ale
> zestawione obok siebie są wg mnie trochę sprzeczne.

Rozumiem. Chodzi o to, że mieszkania zależą od czynników lokalnych, a
jednocześnie Zachód ma mieć na nie wpływ?

Z jednej strony na sytuację gospodarczą Polski (więc także bezrobocie i płace)
ma wpływ koniunktura na Zachodzie. Jeśli ta się pogorszy, nie pozostanie to bez
wpływu na optymizm konsumentów. Z drugiej strony zależność cen nieruchomości od
lokalnych płac jest w długim terminie, bowiem fundamentalna wartość
nieruchomości zależy od cen najmu i perspektyw najmu (jedyny dochód jaki może
przynosić nieruchomość to wynajem). To również dotyczy mieszkań, które
"wynajmuje się sobie" mieszkając w nich, bowiem wartość z posiadania zależy od
porównania z wynajmem, a na wynajem najsilniej wpływa sytuacja płacowa. Gorączka
spekulacyjna zaburzyła tę zależność (nie tylko zresztą w Polsce). To podobne do
gorączki giełdowej, kiedy ceny akcji odrywają się od fundamentów (wartość
fundamentalna akcji zależy od zysku przedsiębiorstw i w długim terminie ceny
akcji to odzwierciedlają). Ochłodzenie zagranicą pozwoliłoby na przywrócenie
równowagi. m.in. przez wpływ na zagranicznych spekulantów, ale również na
zniknięcie często powtarzanego argumentu "cenowego gonienia Zachodu".

[Gość: real]

serwisy.gazeta.pl/kraj/1,34309,3765912.html
To nie będą mieszkania tylko instrumenty finansowe . Oni nie potrzebują zysku
ze sprzedaży tylko lokaty bo ich przywala sterta szmalu od angielskich emerytów.

[Gość: .]

Gość portalu: real napisał(a):

> serwisy.gazeta.pl/kraj/1,34309,3765912.html
> To nie będą mieszkania tylko instrumenty finansowe . Oni nie potrzebują zysku
> ze sprzedaży tylko lokaty bo ich przywala sterta szmalu od angielskich
emerytów
> .
>
Dokładnie
Jest w ogóle taki trend, że nieruchomości traktuje się jak lokatę
długoterminową. Kupa ludzi wynajmuje swoje mieszkania za grosze, a przecież
mogłaby sprzedać i zdyskontowac duże zyski, ale nie robi tego. Oczywiście część
powie że liczą że ceny jeszcze bardziej wzrosną, ale jeżeli patrzą
długoterminowo, to wg mnie jeżeli trend się zmieni /ceny spadną/ to nie znaczy
że wszyscy zaraz wpadną w panikę. Zarobki raczej będą goniły ceny
nieruchomości. Krach na rynku nieruchomości w czasie poprawiania się
praktycznie wszystkich wskaźników makro to wydaje się niemożliwe.

Obecne ceny transakcyjne są zresztą niższe niż to mogłoby się wydawać patrząc
na niektóre oferty sprzedaży po kilkanaście/m2 - one czekają b.długo i nikt się
na nie nie rzuca, zdecydowana większość transakcji /vide dane z agencji w
środowej GW/ to przedział 5-8kpln/m2 i to wg mnie zupełnie normalne ceny.

Wg mnie rynek będzie normalniał, tzn wzrosty wyhamują, ceny będą bardziej
zróżnicowane i powiązane z lokalizacją i standardem, w powrót do przeszłości
nie wierzę.

[Gość: johnny]

nikt na rynku nie przewidzial skali i tempa wzrostow w 2004-2006, lacznie z tzw
insiderami (deweloperami, agentami), wiec nie za bardzo rozumiem dlaczego teraz
ktos mialby to "zgadnac". konsensus rynkowy to teraz wzrost w przyszlym roku o
kilka - kilkanascie % i na tym jest budowana story popychajaca masy w kierunku
zakupu. sa sygnaly pierwszego marudzenia ze strony posrednikow dotyczace
wygorowanych oczekiwan sprzedajacych, wiec chyba jestesmy na lekkim rozdrozu i
juz moze byc spadek ilosci transakcji na wtornym. 2007 pokaze czy mielismy do
czynienia uzasadnionymi wzrostami, czy jak to kiedys opisala Polityka: "wielka
sraczka na rynku", pozwalajaca sprzedac wszystko po kazdej cenie w strachu
przed zmianami warunkow kredytowania, zniesieniem ulg, Vatow i tak dalej. nasz
rynek jest tak plytki ze mozna go rozruszac w obie strony.

Wypowiedź inwestora z Inflanckiej

[poszi]

www.rzeczpospolita.pl/dodatki/nieruchomosci_061204/nieruchomosci_a_25.html
"Albert Chudyba reprezentujący inwestora, czyli firmę Lubasa, mówi, że warunki
zabudowy przewidują możliwość uzyskania 2,8 mkw. powierzchni użytkowej mieszkań
z 1 mkw. gruntu. Na tym terenie powstanie przynajmniej 1200 mieszkań. Sprzedaż
zaczęłaby się już za rok i prawdopodobnie cena wynosiłaby niewiele ponad 20 tys.
zł za mkw.

- Przewidujemy, że z tej inwestycji będzie około 12 proc. zysku - mówi Albert
Chudyba."

To albo jakieś przekłamanie, albo inwestorzy są niespełna rozumu. Dlaczego
dziennikarze nie kwestionują tych danych? 2,8m2 powierzchni użytkowej z m2
działki to 4,9 tys/m2 kosztu działki w koszcie mieszkania. Jeśli przewidują 12%
zysku od ceny 20 tys zł - 7% VAT, to oznacza, że koszty to 16,7 tys/m2. Bez
działki to 11,8 tys zł/m2 (w zasadzie więcej, bo cena miała być "niewiele ponad
20 tys). Jestem ciekaw, jak oni chcą konkurować z takimi kosztami.

Kilka wypowiedzi kwestionuje szanse sprzedania 1200 mieszkań po takiej cenie
(20000 zł/m2 to zresztą nie byle co nawet w Madrycie czy Paryżu), zwłaszcza że
pojawi się sporo prestiżowych ofert.

Wygląda na to, ze będą szli "w zaparte"

"Także Albert Chudyba przewiduje, że nie wszystkie mieszkania uda się sprzedać
od razu, dlatego sprzedaż będzie prowadzona sukcesywnie, co najmniej przez trzy
lata."

Zapowiada się zatem dom "widmo", gdzie zamieszkałych jest tylko drobna część
mieszkań. Z każdym rokiem zysk będą im podkradać koszty obsługi kredytu.
Zobaczymy, jak długo będą mogli "iść w zaparte".

[Gość: Ricardo Bastardo]

Bez
> działki to 11,8 tys zł/m2 (w zasadzie więcej, bo cena miała być "niewiele
ponad
> 20 tys). Jestem ciekaw, jak oni chcą konkurować z takimi kosztami.

Może budynek będzie cały z marmuru, klamki będą złote a w ściany wbite będą
kamienie szlachetne.

[Gość: owieczka]

Biorąc koszty budowy 2.5-3k PLN mamy koszt ok. 8k za metr. Biorąc pod uwagę, że
na obecnym rynku inwestycja jest w niemalże finansowana w całości przez
kupującego (i po jego stronie jest większość ryzyka, że przedsięwzięcie się nie
uda) mozna powiedziec, że stop loss dla developera to wlasnie te 8000PLN za
metr. Nie stracą, mają bardzo duży margines bezpieczeństwa.

[Gość: owieczka]

Wcale zresztą nie wątpię, że nie znajdą chętnych. Jest przecież wielu ludzi
chcących mieszkać w super-hiper-zaje wieżowcu, na którego nie stać jakiegoś tam
motłochu.