Marże developerów

[morfinka_12]

Deweloperzy mogą mieć poważne kłopoty
(Rzeczpospolita, tm/05.09.2007, godz. 07:49)

Marże deweloperów w największych polskich miastach sięgają 8 - 16
proc., a jeszcze niedawno dochodziły nawet do 100 proc. Zdaniem
analityków to sygnał, że część firm może mieć kłopoty - czytamy
w "Rzeczpospolitej".

Całkiem niedawno w branży mówiło się nawet o stuprocentowych marżach
w najatrakcyjniejszych projektach, jednak zdaniem analityków firmy
doradczej CEE Property Group te czasy już się skończyły.

Według danych tej firmy, jeśli weźmiemy pod uwagę aktualne ceny
gruntów, robocizny, materiałów i realne ceny sprzedaży, w Warszawie,
rentowność sięga średnio niecałych 16 proc., a w Krakowie czy
Poznaniu nieco ponad 13 proc., a w Kielcach czy Rzeszowie nawet
poniżej 10 proc. Możliwe też, że dalej będą spadać - informuje
dziennik.

Eksperci z CEE Property Group i szefowie największych rynkowych
graczy nie kryją, że taka sytuacja może pogrążyć w poważnych
kłopotach najsłabszych deweloperów. - Wiele spółek kupowało grunty
bardzo drogo i one będą miały ogromne problemy z realizacją
inwestycji i sprzedaniem mieszkań - potwierdza cytowany
przez "Rzeczpospolitą", Andrzej Nizio, wiceprezes Marvipolu.

Więcej w "Rzeczpospolitej".

[Gość: awik]

A więc wkrótce kolejne wzrosty cen!
Myślę, że około 10-15% (marża powinna wynosić 20%).
A potem rynek sie ustabilizuje

[Gość: Jose Rodriguez]

zwykla rzecz, jesli w jakiejs branzy sa ponadprzecietne zyski, to
wchodza w nia kolejne firmy przez co marze dostosowuja sie do
normalnego poziomu. A ze kilku przedsiebiorcow tak bardzo chcialo
byc deweloperami, ze przeplacili za dzialki? Nic dziwnego. Zgubila
ich chec zysku za wszelka cene.

Dopoki ceny mieszkan rosly, wszystko dzialalo, deweloperzy nie
przejmowali sie kosztami, banki udzielaly coraz wiekszych kredytow,
a open fajansy mieli coraz wyzsze prowizje. Kredyt robi sie drozszy,
ludzie nie daja rady placic jeszcze wiecej i stanelo. nagle
deweloperzy obudzili sie, ze budowa mieszkan to taki sam biznes jak
produkcja cukierkow czy czegokolwiek innego.

Zaczyna sie kombinatoryka, banki zaczynaja luzowac warunki kredytow,
mysle ze tak latwo nie pozwola na odplyw potencjalnych klientow z
powodu rosnacych stop%. Beda sie staraly utrzymywac dynamike akcji
kredytowej za wszelka cene. Stopy w Polsce nie spadly tak jak w US,
wiec zeby powstrzymac akcje RPP musi proporcjonalnie podniesc duzo
wiecej, gospodarstwa domowe sa przyzwyczajone do 5-6% kosztu
kredytu, co podejrzewam dla sporej czesci kredytobiorcow w US bylo
szokiem.

Na razie nic wielkiego sie nie dzieje, mysle ze rynek nieruchmosci w
Polsce moze zaczac sie psuc gdzies w 2009-2010. jak na razie banki
staraja sie dac nowy impuls popytowy. Ciekawe jak im to wyjdzie.
Nie liczylbym jednak ze mieszkania stanieja duzo i szybko.
Spoleczenstwo jest zamozniejsze niz 5 lat temu, opadanie cen bedzie
duzo wolniejsze niz wzrost.

[thesopranos]

CEE i Pan Grząbka już nie raz robił z siebie idiotę bo z tego
żyje... wystarczy poczytac najpierw
dom.gazeta.pl/nieruchomosci/1,73504,4022309.html a później
dom.gazeta.pl/nieruchomosci/1,73497,4432587.html - odstęp
kilku miesięcy pomiędzy naganianiem na wzrosty 50% a później
informacja o spadkach. Poniżej ktoś hehe wkleił przykład gdzie
Grząbka i CEE nabijają ludzi w butelkę.

Ten artykuł i podobne bzdety jakoby developerka była nieopłacalna ma
na celu odstraszenie nowych, początkujących developerów wchodzących
na ten rynek, żeby ograniczyć coraz silniejszą konkurencję na rynku.

Marże developerów są na prawdę potężne bo stan developerski m2
mieszkania czy segmentu/domku nie przekracza 2,5 tyś pln brutto
wykończenie do zamieszkania spada na kupującego i wynosi ok 1 tys za
m2. Oczywiście kupno przewartościowanej działki w kiespkim miejsu i
budowanie segmentów czy małych bloków obarczone jest sporym
ryzykiem, szczególnie jak za m2 działki płaci się 0,5-1 tys pln

Developerzy wciąż mają kosmiczne marże sięgające 50-100% w
niektórych przypadkach - szczególnie duże projekty lub małe
ale "excluzywne" na mokotowie/srodmiesciu z cenami po 15 tys za m2

> Zaczyna sie kombinatoryka, banki zaczynaja luzowac warunki
> kredytow,

nic bardziej mylnego. Luzowanie już było. Teraz marże są praktycznie
zerowe 0,5-1% a okres kredytowania sięgający 45 lat powodują, że za
wiele tutaj zrobić już nie można. Dawanie kredytów hipotecznych
bezrobotnym raczej w rachubę nie wchodzi.

> Beda sie staraly utrzymywac dynamike akcji
> kredytowej za wszelka cene.

nie koniecznie. BRE bank już przestał agresywnie walczyć w tym
segmencie bo nie tylko zdają sobie sprawę z zagrożenia spadkami cen
ale i pojawia się problem ze wskaźnikiem płynności.

Agresywne akcje kredytowa pogarszają wskaźnik płynności i wymogów
kapitałowych które zgodnie z Basel I powinny wynosić 8% a w Polsce
bardzo szybko spadły z 15% do ok 11% więc trzeba będzie
dokapitalizować niedługo albo przejść na Basel II co nie załatwia
problemu bo jest kotwica Basel I przez kilka lat.

Awersja do ryzyka dot. nieruchomości nie zachęca zachodnich
akcjonariuszy do inwestowania w cholernie przewartościowany segment
nieruchomości w Polsce. Obecne są natomiast fundusze inwestujace w
nieruchomosci bo dostaja kase od inwestorow wiec musza cos kupic
zeby zarobic na prowizji - osatnio kupili 100 mieszkan od JWC w
warszawie.

> Spoleczenstwo jest zamozniejsze niz 5 lat temu, opadanie
> cen bedzie duzo wolniejsze niz wzrost.

najszybciej się bogaci społeczeństwo na emigracji, które zachęca
swoich znajomych do wyjazdów. Jeżeli jakimś cudem ci ludzie nie
zaczną wracać a nowi nie będą wyjeżdzać z naszego smutnego kraju to
społeczeństwo może się bogacić nawet i 10% czy 20% rocznie tylko po
co im będą kolejne mieszkania - spójrz na Niemcy - bardzo bogate
społeczeństwo a ceny kilkukrotnie niższe w relacji do zarobków.

[Gość: hehe]

forum.gazeta.pl/forum/72,2.html?f=67&w=60349694&a=60349694
Autor raportu CEE Property Group twierdzi, że najwiekszy wzrost
będzie w 2007
r. w Poznaniu - 50%. Równoczesnie, wpisując do Google nazwę "CEE
Property
Group" jako pierwszy wyświetla się tekst: "CEE Property Group
przedłużyło
termin przyjmowania zapisów na zakup mieszkań w Poznaniu..."
Odpowiedź nasuwa
się sama - mieszkania nie idą, to napisali raport, żeby nakręcić
rynek. A
tezy
z raportu powtórzyły bezmyslnie wszystkie gazety - tak rękami
dziennikarzy,
kreuje się fałszywy boom na rynku nieruchomości

forum.gazeta.pl/forum/72,2.html?f=30&w=60220176&a=60325677
gospodarka.gazeta.pl/gospodarka/1,52981,4036716.html

CEE Property Group przedłużyło termin przyjmowania zapisów na zakup
mieszkań
w
Poznaniu. Są to najlepsze lokale na proponowanych inwestycjach


www.ceeproperty.pl/


:-)))))))))))))))))

forum.gazeta.pl/forum/72,2.html?f=30&w=60220176&a=60259147

[wegorkie2]

Dla przypomnienia:

forum.gazeta.pl/forum/72,2.html?f=106&w=52713956&a=52779035