Wynajęcie –kupno

[Gość: Wojtek]

Witam Waszym zdanie na dzień dzisiejszy: bardziej opłaca się wynajmować czy
kupić mieszkanie? Wartość mieszkania w interesującej mnie lokalizacji to
400000 50m2 Rata we frankach to 2000 (na dzień dzisiejszy) Może być wkrótce
drożej. Za trzydzieści lat stanę się właścicielem mieszkania za które
zapłaciłem ok. 700000-750000. Za metr zapłaciłem ok. 14000 (to by była
Praga) . Wynajem 1500 zł/miesiąc. Zostaje mi 500 zł. Za 30 lat nie mam
mieszkania wydałem na wynajem 540000. Jednocześnie w momencie kryzysu, mogę
wynajmować mniejsze. Ratę kredytu muszę spłacać niezależnie od sytuacji na
rynku pracy itd. Wszystkie to obliczenia na dzień dzisiejszy trudno
przewidzieć co będzie dalej… . Też myślę, że ceny mieszkań spadną i to bardzo.
Tylko, że nie jest to na 100% pewne jak nic na świecie . Pozdrawiam

[steady_at_najx]

Zadziwia mnie takie rozgraniczanie.
Albo kupie teraz albo nie kupie przez 30 lat. A co ze scenariuszem "kupie za dwa lata" ?

Wynajem 1500 ? a czynsz ? wliczony w wynajem czy dodatkowo platny ? - to powaznie zmienia obliczenia dla 30 lat.

Za 30 lat nie masz mieszkania ale masz powiedzmy oszczednosci ktore moga na siebie zarobic zainwestowane.
A teraz odpowiedz sobie ile bedzie warte to mieszkanie za 30 lat przy zalozeniu ze sie nie rozsypie ?

[verbum_caro]

Interesujące są te twoje rozważania, najbardziej zadziwia, jak ubogie i wąskie...
Albo jesteś dramatycznie ograniczony intelektualnie(to nie jest obelga - ta opcja wydaje mi się nieprawdopodobna), albo masz gdziesz temat, który opisujesz.

Ale biorąc twój post za dobrą monetę- na twoim miejscu wzbogaciłbym to równanie o kilka dodatkowych składowych...

Oczywiście jak słusznie zaznaczył steady poczekać z kupnem na spadki.
Zastanowić się o ile podrożeje rata obecnie wziętego kredytu we franku (zanosi się na solidny i stabilny wzrost kursu)
Zastanowić się jak mogą ewoluować koszty najmu(kto powiedział, że będą stałe przez najbliższe 30 lat)

Skrajną niekonsekwencją jest to, że nie jesteś gotów poczekać na ew spadki cen w ciągu 2 lat, a jesteś gotów wziąć na siebie wszelkie inne niewiadome, związane choćby z kredytem na lat 30!!!

[Gość: Wojtek]

Warto naprawdę najpierw przeczytać co jest napisane potem komentować:) Pewnie że
nie kupie teraz mieszkania bo jest dla mnie za drogie (mimo zdolności
kredytowej) Poza tym korzystałem z tego forum w czasie podejmowania decyzji o
rezygnacji z zakupu mieszkania :)ale nie było jedyne źródło po komentarzach
dowiedziałem się, że zarówno Ci którzy mówią o ciągłych wzrostach jak i Ci co
mówią, że mieszkania spadną o 50% są chyba uzależnieni od tego forum i jak na
nie wchodzą to się im podnosi adrenalina można iść poćwiczyć boks albo karate a
można klikać w komputer miłej zabawy i naprawdę czytajcie potem komentujcie

[mufffa]

> kredytowej) Poza tym korzystałem z tego forum w czasie
podejmowania decyzji o
> rezygnacji z zakupu mieszkania :)ale nie było jedyne źródło po
komentarzach

haha! pretensje za ocean, siedzi tam taki jeden ekonom ;)

[Gość: halinka, bogdan,]

to prawda. Pioszi! jeśli masz pan krzte chonoru, wyłaźże pan z nory,
trutniu!

podpisano: oszukani

[mufffa]

haha UP! :)

[Gość: Wojtek]

Albo jesteś dramatycznie ograniczony intelektualnie(to nie jest obelga
>
Verbum- podnieca cię pisanie na forum ? Jesteś taki odważny i możesz nawet użyć
słów które nigdy byś nikomu w twarz nie powiedział. Zakompleksiony, siedzący w
domu przed komputerem i nie mający odwagi pójść do pracy... . Wiesz kto to jest
psychiatra?

[Gość: bimont]

Jeśli jesteś sam, nie masz rodziny (małych dzieci), którą miałbyś
ciągnąć po wynajmowanych mieszkaniach, zmieniać przedszkola,
przychodnie zdrowia, przyjaciół swoich dzieci to wynajmuj. Jak są
dzieci w wieku przedszkolnym i szkolnym, raczej trzeba gdzieś osiąść.

[Gość: Wojtek]

bimont- dzięki jednak są normalni na tym forum

[Gość: jarek]

Gość portalu: bimont napisał(a):

> Jeśli jesteś sam, nie masz rodziny (małych dzieci), którą miałbyś
> ciągnąć po wynajmowanych mieszkaniach, zmieniać przedszkola,
> przychodnie zdrowia, przyjaciół swoich dzieci to wynajmuj. Jak są
> dzieci w wieku przedszkolnym i szkolnym, raczej trzeba gdzieś
osiąść.
>


tak ...ale :) jak za 2 lata mieszkanie spadnie w cenie np 20 % to
przyjaźnie twoich dzieci będą Cie kosztować ok.80tys.zł minus
spłacona część kapitałowa kredytu ( ok 8tys )=72tys + róznica miedzy
ceną najmu a a całoscią raty (wojtek podaje 500zł miesięcznie na
korzyść wynajęcia wiec wyjdzie jakieś 12 tys) =84 tys.
kwestia czynszu w kowcie za najem pozostaje otwarta ,może ona
dodatkwo wzmocić opłacalność najmu w tym okresie .

[Gość: jarek]

no co jest wojtek ? żadnego "dziękuje " ?;)prowokacja sie niudała ;)
buhehehheeh

A inflacja?

[satorianus]

Twoja kalkulacja nie uwzględnia inflacji. Ile dzisiejsze 500000 będzie warte za
30 lat przy średnirocznej inflacji ~5%? Chociaż przy średnim tempie budowy w
granicach 100000 mieszkań rocznie słynne 3 miliony mieszkań zostanie wybudowane.
A to będzie wpływać (znaczanie) na podaż i ceny. Tak więc- na dwoje babka
wrożyła...

[Gość: Wojtek]

Czy napisałem że nie kupie za dwa lata? nie Czy uważam że ta kalkulacja jest
dużo warta? nie Po prostu zadałem pytanie dając przeliczenia nie
uwzględniającego zmiany stóp procentowych, ile będzie kosztował frank, czy banki
wprowadzą większy rygor przy przyznawaniu kredytów i ceny mieszkań spadną itd.
Dlatego jeszcze raz podziękowania za jedną sensowną odpowiedź

[steady_at_najx]

> Czy napisałem że nie kupie za dwa lata?

A napisales ? Wyraznie nakresliles dwie mozliwosci z ktorych wynika ze albo dzisiaj kupisz albo dzisiaj wynajmiesz a nastepnie podsumowywujesz to po 30 latach.

Jesli chcesz byc dobrze zrozumiany to wypowiadaj sie precyzyjnie zamiast miec pretensje.

[Gość: alama111]

Proste wyliczenia, założenia:

Inflacja 3%
Oprocentowanie 5%
Okres mies 360
Nieruchomość 500000 - rosną w tempie 1/2 * inflacja (1,5%)
wynajem 2000 - rośnie w tempie inflacja (3%)
czynsz+opłaty 500 rośnie w tempie inflacja (3%)
Nadwyżki cach flow są inwestowane z zyskiemy = oproicentowanie
Keredyt opreocentowany w wyskokości 5% na 360 mies

Rata stała - -2 684,11 zł

Przykładowo koszt pierwszego mies.
wynajem = 2000 + 500 = 2500 PLN
kupno = 2684 + 500 = 3184 PLN
czyli 684 inwestujemy z zyskiem 5%

CO wychodzi:
Przez pierwsze 10 lat oszczędzamy wynajmując
w sumie skumulowana wartość inwestowanej różnicy to 51 920 PLN.
Jednak te oszczędności są nieco pozorne, bo cena mieszkania wzrosła
o 78 689 PLN.
Dodatkowo po 10 latach (do 30 roku) więcej wydajemy na wynajem - bo
jest coraz droższy (inflacja) a rata kredytu jest stała. W sumie
różnica nie uwzględniając nawet kosztu kapitału to 241 000 PLN.
Nie wspominam nawet o tym że po "ledwie" :) 30 latach zostajesz
właścicielem swojego M.

analiza zajęła mi 10 min w excel.
Pozdr.
a.

[Gość: jarek]

tak...ale :)
zakładając wzrost wartości nieruchomości masz oczywiscie racje
jednak w obecnej sytuacji dla peryspektywy kilku lat i zagrożenia
spadkami już jej niemasz wcale .

[Gość: alama]

Założenie średnieorocznego wzrostu cen nieruchmości przez 30 lat na
poziomie 1/2 inflacji to za dużo, hmmm...
Może zaproponujesz co założyć do takiej analizy....??
Brak wyobraźni (brak inteligencji mogę przeboleć) jest na prawdę u
niektórych (także "analityków" niewyobrażalny...

[steady_at_najx]

Wyliczenia bardzo ladne tylko sa prawdziwe jesli chodzi o okres normalnego zdrowego wzrostu a nie banki cenowej.

Stosowanie wyliczen zakladajac jako cene bazowa cene przewartosciowanej nieruchomosci jest nieporozumieniem.

[steady_at_najx]

Ladnie tlumaczysz.

Zupelnie jak pracownik Opena lub innego Ekspandera. Ta retoryka "och ale to pozorne bo juz po 20 latach wychodzisz na prosta jak widac z przeciecia wykresow".....

Teraz dorabiacie na forum ? :D

[Gość: alama111]

A terez jeszcze dla "analityków" inteligentnych inaczej dla których
trzeba wszystko explicite wyłożyć jak krowie na miedzy.
Wyłączając wartość nieruchmości z analizy - tylko cashflow.
tak jak wspomnoiałem po 10 latach różnica w cahf flow obydwy
przypoadków = 0 po a nastepnie w każdymi mies lepiej wychodzimy na
kupnie. Skumulowana wartość "przewagi" wynjamu rośnie do 12 roku i
wynosi 53 300 pln. po 252 miesiącach mamy 0 a następnie zakładając
koszt kapitału równy zyskowi z inwestycji po 30 latach 198 000 pln w
plecy wynajmując. Nie jestem żadnym pseudo-doradcą z expandera -
nudzi mi się dzisiaj w pracy i wszedłm na formum któego nie
odwaidzałem od 3 lat...

[steady_at_najx]

a czytal moj post apropo bazy ? :D

[Gość: jarek]

Gość portalu: alama napisał(a):

> Założenie średnieorocznego wzrostu cen nieruchmości przez 30 lat
na
> poziomie 1/2 inflacji to za dużo, hmmm...
> Może zaproponujesz co założyć do takiej analizy....??

założeniem jest spadek w ciągu najblizszych 2 lat a nie nominalny
wzrost w ciągu 30 .wojtek niemusi dziś kupować ,może wynając i kupić
za ok 2 lata .

[Gość: alama111]

Założenie spadek w ciągiu 2 lat - najlepiej o 70%...
A wjaki to horyzoncie chcesz analizwaoć inwestycję w mieszkanie...?
Ręce opadają....

[steady_at_najx]

Radze mniej zawilej retoryki i mniej ironii, a wiecej zdrowego rozsadku. Jak widac to co sie dzieje za oceanem czasami rozsadek jest istotniejszy niz potok prawie-madrych slow.

tak btw (btw to z "amerykanska" :) ) - jeszcze niedawno jak mowilismy ze w usa to i tamto to nas wysmiewano twierdzac ze to co sie tam dzieje nie ma wplywu na europe i tuskolandie. A teraz slysze ze spowolnienie w usa przelozy sie na spowolnienie w calej europie.
No i prosze znow mielismy racje :)

[Gość: bat]

Słuchaj alama! Nie rzucaj się i nie obrażaj innych. Jeżeli nie
rozumiesz, że do analizy, która ma być rzetelna i stanowić podstawę
do podjęcia rozsądnej decyzji nie można przyjąć obecnej ceny
mieszkania, to żaden Excel ci nie pomoże. Generalnie masz rację, ale
twoje obliczenie dla cen z okresu bańki są niewiele warte. W obliczu
spadających cen trudno będzie ci uzasadnić logiczność zakupu
mieszkania w obecnej chwili. No chyba, że tylko o to ci chodzi.

[Gość: alama111]

Jaką cenę proponujesz przyjąć?
Niższą? - Analiza cashflow (kilka postów wyżej) abstrahuje zupełenie
od ceny nieruchomości a nawet jej zmian. A jeśli już to zakłada
aktualne wydokie - co obiża korzyści opcji kup - która i tak
zdecydowanie wygrywa.

No chyba że chcmy robić analizy inwestycji w nieruychomość w
horyzoncie 1-2 lat. ale chyba nie o to w tym wątklu chodzi.

[steady_at_najx]

Kupic ? TAK ale nie w fazie banki.

[Gość: jarek]

Gość portalu: alama111 napisał(a):

> Założenie spadek w ciągiu 2 lat - najlepiej o 70%...
> A wjaki to horyzoncie chcesz analizwaoć inwestycję w mieszkanie...?
> Ręce opadają....

ok,może być w 30 letnim horyzonci -przez pierwsze 5 lat spadnie o
30%-40% a nastepnie bedzie rosnąć wraz ze wzrostem płac .
jaki wniosek ? narazie czekać .
poniał głąbie ?

[Gość: alama111]

Ha ha ha, no tak zakadajkąc 40% czegoś w którekiej persptktywie to
doipiero trzeba analiz sprawdzających czy kupować...

[steady_at_najx]

> Ha ha ha, no tak zakadajkąc 40% czegoś w którekiej persptktywie to
> doipiero trzeba analiz sprawdzających czy kupować...

Nie stresuj sie tak facet. Kryzys w waszej branzy nie oznacza jeszcze konca swiata :))

[Gość: jarek]

Gość portalu: alama111 napisał(a):

> Ha ha ha, no tak zakadajkąc 40% czegoś w którekiej persptktywie to
> doipiero trzeba analiz sprawdzających czy kupować...

niewiem co cie tak śmieszy ?
jak coś wzrosło w 1,5 roku o 100% to moze i spaść 40 % w 5 lat .

[Gość: jarek]

niema już żadnego ciołka ?;)

[Gość: ehe]

ej, znawcy, nie wiem czemu tak naskakujecie na alame
alama przyjął przyrost wartości na poziomie 1/2 inflacji, czyli że
przez najbliższe 30 lat nasza nieruchmości będzie "realnie" tracić
wartość. i też wam się to nie podoba. to co ma jeszcze przyjąć w
wyliczeniach? jakie dane? podpowiedzcie mu.
spadek 40% przez najbliższy rok? toć to wróżenie z fusów. nobo jeśli
przez rok spadną ceny o 50%, a potem przez następne 7lat będą rosły
np. 4% rocznie, aby potem znowy spaść i znowy rosnąć to finalnie po
tych 30 latach jesteśmy właśnie na poziomie 1/2inflacji rocznie.
tak trudno wam to zrozumieć - znawcy od siedmiu boleści?

[Gość: jarek]

jest następny :)

nikt niepodważa jego założeń co do 30letniej peryspektywy.
widzimy jednak też krótszą bo 2-5 letnią peryspektywe gdzie ceny
spadną.
on mówi o malutkim stałym wzroście o poziom 1/2inflacji ja o dużym
spadku 30-40% a potem dopiero o wzroscie nie o poziom 1/2 inflacji
a o całą inflacje.

[Gość: alama111]

Jest! Jeden post wyżej.
Twierdzi że jest sens robić którkoookresowe analizy zakładająć
króktookresowy spadek aktywu o 40%. I jeszcze pisze o takim banale
na forum :)

[Gość: jarek]

zakładam spadek w ciągu 2 lat 20% i stąd moje kalkulacje ,jeśli ktoś
zakłada wzrost w ciągu najbliższych 2 lat o 1/2 inflacji to wolna
droga -niech kupuje bo przegra zycie ;)buheheheh

[verbum_caro]

@alma
Ja nie wiem o co ci chodzi...
Twoje obliczenia z exela może są i dobre(nie wiem, bo nie wnikałem), ale zupałnie OBOK meritum, co zresztą wszyscy ci wyraźnie piszą!

Każdy absolwant szkoły średniej może sobie powtórzyć twoje obliczenia - nie odkrywasz Ameryki!

Istotą jest tutaj prognoza kształtowania się cen!
Właśnie te spadki, które wszyscy wieszczą.

Jeżeli ktoś uważa, że spadki nas nie ominą, to twoje wyliczenia w perspektywie 30 lat są całkowicie bezużyteczne(może nie całkowicie- należało by zmiejszyć koszt kupna i zastanowić się jak kryzys na rynku nieruchomości wpłynie na koszt wynajmu).

Jeżeli ktoś wierzy w realną możliwość zaistnienia takiej syt w najbliższej przyszłości (osobiście należę do tej grupy)
to oczywistym jest, że warto poczekać na rozwój wypadków, oszczędzać n wkład i kupić w dołku.
Proste.?! ...proste.

[Gość: alama111]

Chłopcze zrób lepszą analizę porównawczą podjęcia decyzji kupić czy
wynajmować przy warunkach zadancych w pierwszym poście tego wątku i
pls wrzuć - zobaczymy co Ci wyszło....

[verbum_caro]

Gość portalu: alama111 napisał(a):

> Chłopcze zrób lepszą analizę porównawczą podjęcia decyzji kupić czy
> wynajmować przy warunkach zadancych w pierwszym poście tego wątku i
> pls wrzuć - zobaczymy co Ci wyszło....

Weź znajdź sobie człowieku kobietę, spłódź z nią syna i do niego będziesz sobie mówił "chłopcze"...

Nie wiem, czy to urażone ego, czy agenda, pod którą od początku piszesz, czy w końcu zwykłe prozaiczne ograniczenia intelektualne, sprawiają, że nie dociera do ciebie sens 10 postów powyżej.

Unikam takich oskarżeń funsetter'skich - zawsze wolę starcie argumentów, ale twoja gotowość do ignorowania oczywistego sensu wypowiedzi takie rozwiązanie podpowiada.

Na sam koniec WOLNO I WYRAŹNIE:
Nie mam nic przeciwko twojej analizie, rozumianej jako zabawa obliczeniowa na jakimś teoretycznym przykładzie, zupałnie oderwanym od rzeczywistości...
Ale, jeżeli koleś w pierwszym poście nie pyta teoretycznie, tylko chce rady dotyczącej obowiązującej rzeczywistości; to propozycję kupna podpartą twoimi obliczeniami uwżam za złą radę, ponieważ w swoich obliczeniach byłeś zbyt ogólny, i analizując długoterminowo, nie wziąłeś pod uwagę, bardzo realnej możliwości znacznej korekty cen.
Można się oczywiście spierać na ile dany scenariusz jest prawdopodobny - moim zdaniem wiele wskazuje na taki właśnie rozwój wydarzeń.
Poczekać rok/dwa kosztuje niewiele - potencjalna strata jest niewielka. Potencjalny zysk znaczny!

[verbum_caro]

Może jeszcze uprzedę może twoją ripostę, że potencjalną korektę cen uwzględniłeś w niskim wzroście wartości w czasie (bodajże 0,5*wsk. infl.)...
Bardzo to sprytne...

Jako komentarz do takiego trick'u cytat:

"Jeśli mój sąsiad codziennie bije swoją żonę, ja zaś nie biję jej nigdy, to w świetle statystyki obaj bijemy je co drugi dzień."

[Gość: alama111]

"analizując długoterminowo, nie wziąłeś pod uwagę, bardzo realnej
możliwości znacznej korekty cen" plissss... w jednym z postów
zupełnie abstrahowałem od ceny i wyszło to samo (tzn że nawe jeśli
po 30 latach nieruchomość ma wartość 0 - słownie zero tzn był spadek
co o 100% nie ma to wpływu na wybór spośród przedstawionych
alternatyw...

[steady_at_najx]

Jest tu zgrzyt bo kazdy widzi inna strone i kazdy ma racje.
Krotko :

1) To prawda ze kupno (przy stalej prostej cen) jest bardziej oplacalny niz wynajem

2) To nieprawda ze kupno jest bardziej oplacalne TERAZ niz poczekanie 2-3 lata do zwalki cen i kupienie wtedy. W takim scenariuszu (bardziej zlozonym jak nietrudno zgadnac) mozemy zostac z nieruchomoscia ktora po 2-3 latach jest mniej warta niz w momencie zakupu. Wiec tu bardziej oplacalne bedzie wynajecie przez 2 lata i kupno wtedy. Wtedy wykres wyliczony przez alame zaczyna sie w innym punkcie i tez w dalszej relacji czasowej jest prawdziwy

[Gość: jarek]

chyba wreszcie do ciołka dotarło :)

[Gość: alama111]

tak dotarło - z idiotami nie dyskutuj. Najpierw sprowadzą cię do
swojego poziomu a później zmiażdżą doświadczeniem. Zaczynajcie
handlować opcjami na zakup domu domorośli analitycy.
bye!