RACHUNEK POWIERNICZY

[Gość: Radek]

Ostatnio modne wsród developerów staje się zakładanie rachunków
powierniczych. W reklamach i rozmowach z handlowcami rachunek taki jest
opisywany jako forma escrow. Poniższy link opisuje tą formę zabezpieczenia
przed ryzykiem wpłaty pieniedzy za niewybudowane mieszkanie
www2.gazeta.pl/dom/1,22117,669006.html
W praktyce jednak spotkałem się (np w przypadku Citybud), że pieniadze
deponowane przez kupujacych na rachunku powierniczym są zabezpieczeniem
kredytu na finansowanie budowy udzielanego developerowi przez bank. W takiej
sytuacji jeżeli developer zbankrutuje lub z innych powodów nie dokończy
inwestycji to pieniądze zdeponowane na rachunku powierniczym przejmie bank.
Radzę więc uważać na obietnice developerów. Escrow nie jest za darmo i
wymaga podpisania odrębnej umowy między bankiem prowadzącym rachunek a
kupującym mieszkanie!

[Gość: ORO]

Radku,
chyba cos nie tak z tym rachunkiem powierniczym. Bank, ktory udzielil kredytu
developerowi i ktory to developer zbankrutowal nie ma dostepu do srodkow
zgromadzonych na rachunku powierniczym, nawet jezeli developer scedowal swoje
prawa z tego rachunku na bank dajacy mu kredyt.
Istota rachunku powierniczego jest to, ze srodki z niego moga byc wyplacone
developerowi tylko wtedy, gdy ten wywiaze sie z umowy, czyli wybudyje
mieszkanie. Nad tym, czy developer wywiazal sie zumowy czuwa powiernik
(najczesciej jakis inny bank).
Developer nie moze ustanowic zabezpieczenia na srodkach zgromadzonych na
rachunku powiernicznym, bo nie sa jego wlasnoscia. Staja sie jego wlasnoscia
dopiero, gdy wywiaze sie z umowy.
Rachunek powierniczy nie jest zadna pulapka, tylko zabezpieczeniem dla
inwestorow (lokatorow).
Zgadzam sie natomiast z Toba, ze
" Escrow nie jest za darmo i
> wymaga podpisania odrębnej umowy między bankiem prowadzącym rachunek a
> kupującym mieszkanie!" i dodatkowa trzecia strona umowy jest developer.

[Gość: Radek]

Drogi ORO,

Jak wtakim razie rozumiesz punkt umowy: "jako zabezpieczenie spłaty kredytu,
który zostanie udzielony Inwestorowi przez Bank Inwestor zawrze z tym Bankiem
Umowę Przelewu Praw Kredytobiorcy z Umów Sprzedaży." Po Twojej argumentacji
czuję, że już gdzieś się spotkaliśmy. Czy przypadkiem nie pracujesz w firmie
Emmerson albo Citybud? Jeśli chodzi o rachunek powierniczy założony przez
Citybud to sprawa jest prosta. Jeśli pracownicy developera udzielają
niejasnych informacji opieram się na informacjach udzielonych przez bank.
Pozdrawiam,

[Gość: ORO]

Drogi Radku,

Nie podzielam Twojego wrazenia, ze już gdzies się spotkalismy. Nie pracuje w
firmie developerskiej. Rozumiem Twoje podejrzenia, bo jest to powszechny
syndrom na tym forum. Ogolnie rzecz biorac ja tez mam wrazenie, ze po tym forum
buszuja firmy developerskie. Ale wiem, ze nic na to poradze. Po prostu sam
rozstrzygam o wiarygodnosci danego forumowicza.
Ale wracajac do sprawy. Pytasz, jak wyjanie zapis umowy: "jako zabezpieczenie
spłaty kredytu, który zostanie udzielony Inwestorowi przez Bank Inwestor zawrze
z tym Bankiem Umowę Przelewu Praw Kredytobiorcy z Umów Sprzedaży."
Przede wszystkim, gdzie jest tu mowa o rachunku powierniczym?

Poza tym nie bardzo wiem z jakiej umowy pochodzi ten cytat: czy jest to umowa
Twoja z bankiem udzielajacym Tobie kredytu? Kto to jest Inwestor? Kto to jest
Kredytobiorca? Powiem szczerze, ze zdanie to jest dla mnie co najmniej
dziwaczne. Być może jest to niechlujstwo prawnika, który spraparowal ta umowe.

Chetnie wiec wyjasnie to sformulowanie (na tyle, na ile będę potrafil – nie
jestem prawnikiem), ale powiedz mi wiecej szczegolow.

Natomiast, gdybys chcial wiecej dowiedziec się o rachunkach powierniczych, to
np. w Googlu na haslo „escrow” znajdziesz 12,000 stron. Np. ta ponizej. Dla
wygody zalaczam cytat z tej strony. Szkoda tylko, ze ten wynalazek jeszcze się
w Polsce nie upowszechnil. Gotow bylbym zaplacic koszty tego rachunku, aby mieć
w zamian poczucie wiekszego bezpieczenstwa moich pieniedzy.

Pozdrowienia

www.bphpbk.pl/pl/klienci_korporacyjni/rachunki_i_operacje/rachunek_escrow

Rachunek ESCROW
Rachunek ESCROW jest rachunkiem celowym przeznaczonym do gromadzenia środków i
prowadzenia rozliczeń pomiędzy konkretnymi, określonymi w umowie partnerami
handlowymi. Rachunek ESCROW służy zwiększeniu pewności obrotu pomiędzy tymi
kontrahentami m.in. poprzez zagwarantowanie, że w przypadku spełnienia przez
jednego z nich określonego świadczenia, otrzyma on umówioną zapłatę. W
przeciwnym wypadku Bank gwarantuje zwrot depozytu.
Rachunek ESCROW wykorzystywany jest w związku z różnego rodzaju transakcjami
handlowymi, a przede wszystkim znajduje zastosowanie podczas prowadzenia
inwestycji budowlanych, zakupu przedsiębiorstwa, linii technologicznych itp.
Często wykorzystywany jest również w przypadku zakupu dóbr trudno zbywalnych,
wytwarzanych na indywidualne zamówienie oraz zakupu udziałów lub akcji
przedsiębiorstw.
Umowa rachunku ESCROW zawierana jest pomiędzy trzema stronami, którymi są
zarówno partnerzy handlowi na potrzeby których jest otwierany rachunek, jak
również Bank. Powierzający środki (Kupujący) zobowiązuje się w umowie do
zgromadzenia na rachunku określonej kwoty pieniędzy, która zostanie w
przyszłości wypłacona przez Bank Beneficjentowi (Sprzedającemu). Bank
natomiast, działając jako powiernik Kupującego, zobowiązuje się do dokonania
wypłaty na rzecz Sprzedającego, dopiero jednak po uprzednim spełnieniu przez
niego określonego świadczenia. Jednocześnie Bank gwarantuje, że środki
zdeponowane na rachunku nie zostaną przeznaczone na żaden inny, niż określony w
umowie cel, ani wycofane bez zgody Sprzedającego.

Środki należne Sprzedającemu mogą być wypłacane przez Bank jednorazowo lub w
częściach. Rachunek może być zatem prowadzony w formie rachunku płatnego na
każde żądanie, a także w formie lokaty terminowej. Sama zapłata może być
uzależniona od spełnienia przez Sprzedającego jednego lub kilku świadczeń.
Umowa jest zawierana na czas określony, którego długość uzależniona jest od
terminu finalizacji transakcji, na potrzeby której jest otwierany rachunek.
Rachunek może być prowadzony zarówno w walucie polskiej jak i obcej, a
beneficjentami środków mogą być podmioty krajowe i zagraniczne.

Korzyści:
 rachunek ESCROW zabezpiecza Sprzedającego przed ryzykiem odstąpienia
Kupującego od transakcji, bądź niewypłacalności Kupującego, nieuzasadnionej
odmowy zapłaty przez Kupującego;
 wydatnie podnosi wiarygodność Kupującego jako partnera handlowego;
 zabezpiecza Kupującego przed ryzykiem przedwczesnej lub nieuzasadnionej
zapłaty, tj. np. za towar nie dostarczony lub usługę nie spełniającą wymagań
jakościowych;
 zawarcie umowy wiąże się z niewielką ilością formalności;
 wysokość oprocentowania środków zgromadzonych na rachunku jest indywidualnie
negocjowana.

Rachunki ESCROW, wraz z gamą produktów im towarzyszących, są oferowane przez
Doradców Bankowych we wszystkich Centrach Korporacyjnych.

[Gość: Radek]

Oj ORO nic nie zrozumiałeś :-)

Wers pochodzi z "umowy o wybudowanie mieszkania we wznoszonym budynku" (swoją
drogą ciekawy tytuł - jeden z wielu ciekawych pomysłów firmy Citybud)
Inwestor, czyli developer, czyli Citybud bierze kredyt aby finansować z tego
kredytu budowę. Jednocześnie zakłada rachunek powierniczy w banku, z którego
wziął kredyt. Na rachunek ten klienci developera wpłacają pieniądze stanowiące
zapłatę za mieszkania. Zwróć uwagę, że rachunek powierniczy (jakkolwiek byś go
nie nazwał) działa według zasad ustalonych miedzy bankiem a developerem w
umowie (a do tej umowy nie mamy jednak dostępu gdyż nie jesteśmy stroną
umowy). Developer mówi klientom, że ten rachunek działa dla nich jak escrow,
czyli jest dla nich zabezpieczeniem. Bank twierdzi co innego, a mianowicie, że
np w przypadku gdy developerowi przydaży się bankructwo wtedy bank przejmie
pieniążki z rachunku powierniczego. Wynika z tego, że rachunek ten jest
zabezpieczeniem dla banku a nie dla klientów. Świadczy o tym także punkt w
umowie, który zacytowałem w poprzednim poście. Cały wywód jest po to aby dojść
do konkluzji, że należy uważać na modne ostatnio rachunki powiernicze bo może
się okazać, że poczucie bezpieczeństwa, które mają one dawać może być złudne,
co udowodniła firma Citybud. Mam nadzieję, że teraz już rozumiesz.

[Gość: ORO]

Radku,

oczywiście, ze teraz tak.

Po pierwsze:
Do glowy by mi nie przyszlo, żeby developer nazywal zwykla umowe rachunku
bankowego zawarta miedzy nim a bankiem jako rachunk powierniczy. Jeśli ma
miejsce wmawianie czegos takiego klientom przez Citybud (a z tego co piszesz
wynika, ze ma), to jest to ordynarne oszustwo.

Po drugie:
Moja sugestia o niechlujstwie w umowie, o ktorej piszsz ("umowa o wybudowanie
mieszkania we wznoszonym budynku" – czy ten, kto to pisal zdazyl skonczyc jakas
szkole?) była uzasadniona. W cytowanym przez Ciebie fragmencie developer
nazywany jest raz jako Inwestor, a raz jako Kredytobiorca, co jest bledem w
sztuce i może prowadzic do nieporozumien. Dlatego i ja nie moglem zaskoczyc od
razu i dopytywalem się who is who.

Pozdrowienia