raffus
28.03.07, 20:00
Witam,
Przy dzisiejszym rynku, który można określić jako rynek sprzedającego wydaje
mi się, że agencje nieruchomości (i deweloperzy też) maksymalnie wykorzystują
panującą sytuację.
Chciałbym podjąć wątek związany ze technikami sprzedaży, technikami
manipulacji i sztuczkami, które stosują agencje. Zarówno w stosunku do
kupujących, ale także i sprzedających. Proszę o przykłady z życia wzięte lub
opisy sytuacji w których podejrzewacie, że zostaliście zmanipulowani. Jeśli
macie także pomysły na to jak się bronić przed tymi technikami i sztuczkami
zachęcam do rzeczowej dyskusji.
Oto sytuacja z jaką zetknąłem się osobiście. W gazecie agencja oferowała
działkę budowlaną w konkretnej lokalizacji za cenę powiedzmy 140 tys. zł.
Oczywiście najpierw podpisaliśmy umowę ogólną gdzie określono prowizję. W
międzyczasie agent wypytał się jakie lokalizacje mnie interesują i do jakiej
kwoty szukam ofert. Po podpisaniu umowy ogólnej zaczął wypełniać kartę
zamawiającego (karta z ofertą wraz z tzw. określoną ceną ofertową).
Oczywiście wszystko trwało dość długo, bo prowadziliśmy rozmowę. A oto punkty
manipulacji.
1.) Prowizja - Agent proponował i wpisał w umowę stawkę 3% bez VAT.
Teoretycznie wynegocjowałem 2,5%, ale agent nie chciał wpisać tej stawki w
umowę. Argumentem było to, że prowizja zależy od kwoty i jeśli wpisze tę
wynegocjowaną to wszystkie późniejsze oferty będą liczone tą niższą stawką.
Ale zapewnił, że daje słowo, że ta oferta którą byłem zainteresowany będzie
liczna stawką wynegocjowaną przeze mnie. Można próbować zaufać agentowi, ale
może złamać słowo, bo liczy się to co podpisano na umowie. Wyjście z
sytuacji: wpisujemy w umowę prowizję progową lub w karcie zamawiającego
prowizję za tę konkretną ofertę.
2.) Minimalna prowizja - to np. 90% ceny ofertowej nie mniej niż 1000 zł.
Argument jaki podał agent to zabezpieczenie się przed zmową kupującego i
sprzedającego gdzie oboje chcąc obniżyć prowizję mogą ustalić cene notarialną
na np. 1 zł. Zrozumiałe, że agencja ponosi koszta i też musi coś zarobić. Ale
po to istnieje próg minimalny 1000 zł by się zabezpieczyć przed takimi
praktykami. Więc po co to 90% ? Prawdopodobnie by nieuczciwie zarobić
dodatkowe pieniądze. Patrz pkt 3 poniżej.
3.) Cena ofertowa. Okazało się, że cena ofertowa wpisana w kartę to już nie
140 tys. zł, ale powiedzmy 200 tys. zł. Tłumaczenie agenta było takie, że
sprzedający widząc co się dzieje na rynku podwyższył cenę, a agencja nie
zdążyła zmienić ceny w ogłoszeniu, bo nie zdążyła. Podejrzewam, że ze względu
na próg 90% (patrz punkt wyżej) agent mógł celowo zawyżyć cenę ofertową by
skosić ekstra kasę. Tym bardziej, że cena ta pokryła się perfekcyjnie z
maksymalną wartością do jakiej szukałem nieruchomość. A 3% od 60 tys. zł
piechotą nie chodzi, aa frajera można skosić. Wyjście z sytuacji ? Sam nie
wiem. Może o ile nie jesteśmy zdesperowani do kupna danej nieruchomości za
nową wyższą cenę to chyba zagrać, że w taki wypadku nie interesuje mne
oferta, wstać i zacząć wychodzić. Może wtedy agent zmięknie.
Zastanawiam się czy np. jeśli identyczne ogłoszenie ze starą ceną 140 tys. zł
ukazałoby się powiedzmy za ok. tydzień lub dwa tyg. później od podpisania
przeze mnie umowy to czy ta cena byłaby w rozumnieniu prawa ceną ofertową.
Wg. podpisanej umowy cena ofertowa to cena podana w karcie zamawiającego. Ale
czy w takim razie można prawnie w razie sporu sądowego udowodnić, że agencja
celowo zamieszczała w ogłoszeniu zaniżoną cenę by później wzbogacić się nie
należnie ? Czy możemy w takim wypadku powowływać się na art. 5 kodeksu
cywilnego ? Tym bardziej, że 2 tyg. to chyba wystarczający okres czasu na
zmianę ceny w wykupionym ogłoszeniu. Nadmieniam, że jest agnecja, która ma
wykupioną stałą ramkę w gazecie (ok. 1/6 strony A-4).
4.) Inflacja - agencje często powołują się na to, że ceny nieruchomości rosną
bo inne ceny rosną. Bez przesady. Inflacja w Polsce od 2-3 lat wynosi poniżej
3%. Benzyna rośnie ? Bzdura. Akcyza została obniżona na pół roku więc cena
paliwa wróciła tak naprawdę do normalnego poziomu. Fakt, że ceny materiałów
budowlanych rosną, ale to dopiero od ok. 3 msc. Oczywiście chodzi też o
wartość odtworzeniową ale bez przesady. Poza tym naszym argumentem też może
być to, że pensje stoją w miejscu albo rosną symbolicznie.
Więc nie dajmy się zmanipulować ani zwariować.
NA TAKIM RYNKU JAKI JEST MOŻE SIĘ OKAZAĆ, ŻE KUPILŚMY ZA DROGO !
Wzrost cen od 50%-100% w ostatnich kilku msc. nie jest normalny. Myślcie !
Przecież małżeństwo gdzie oboje małżonkowie zarabiają średnią krajową
właściwie przy tych cenach osiągnęło maksymalny pułap kredytowy. No chyba, że
banki poluzują wymagania i wydłużą spłatę kredytu z 30 do 50 lat. Pewnie, że
można ale mając dwadzieścia kilka lat na karku i 50 lat krdeytu.... No
comments.
