nowa wspólnota

[mieszkanie.i.wspolnota]

Przenoszę tu z prywatnego forum fragmenty rozmów ze znajomą, początkujacą
wspólnotą. Sprawy są na poziomie elementarza, ale myślę, że i do takich warto
wracać - choćby dlatego, że wciąż pojawiają się nowi i (bez żadnej
obrazy) "zieloni" w tej branży.

tosadek napisał:
>Nowe zebranie pójdzie szybko.

Nowe zebranie w ogóle nie jest potrzebne, chyba że dla celów integracyjnych.
Każdą uchwałę właścicieli, także tę, która ustala treść umowy z
profesjonalnym zarządem-zarządcą-administratorem, można podjąć w trybie
indywidualnego zbierania głosów (art.23 ustawy o własności lokali -
dalej "uwl").

tosadek napisał:
> Powołanie Komisji Rewizyjnej jest nierealne.

Jest najzupełniej realne, pytanie - czy jest potrzebne?.
A jest potrzebne wtedy, kiedy profesjonaliście, np. p. prezesowi Keppelowi,
powierzacie czynności Zarządu, a nie tylko zarządcy-administratora. Komisję
(a jeszcze lepiej: Radę Wspólnoty) można powołać bez notariusza, jeżeli nie
zmienia to tzw. sposobu zarządu, tzn. nie uszczupla w niczym kompetencji
Zarządu, ani kompetencji właścicieli. Taka Komisja (Rada) złożona z
właścicieli ma prawo robić wszystko, co jest prawem właścicieli, w
szczególności kontrolować działalność zarządu wspólnoty i wszystkie dokumenty
dotyczące nieruchomości wspólnej. Rzecz w tym, że pojedynczemu właścicielowi
nie chce się tego robić - a wybrana komisja (rada) musi, bo jej członkom nie
wypada się lenić, skoro już przyjęli ten wysoki zaszczyt. Słowo "wybrana"
powinno być w cudzysłowie, bo równie dobrze może ona być samozwańcza: ani
komisji rewizyjnej, ani rady wspólnoty nie ma w ustawie, nie obowiązują więc
reguły głosowania dotyczące uchwał właścicieli, a komisja i tak wykonuje
tylko to, co jest indywidualnym uprawnieniem każdego z właścicieli.

tosadek napisał:
>będzie zabawnie kiedy SIM Ursynów będzie chcial podpisać umowę. Z kim z nas?

To proste. Zgodnie z regułami Kodeksu cywilnego trzeba wybrać do tej
czynności (do podpisania umowy i tylko do tego) dwie osoby z grona
właścicieli. Wprawdzie jest to uchwała, a więc osoby te muszą uzyskać ponad
50% głosów ogółu właścicieli, ale uchwałę tę - jak każdą inną - można
podjąć "obiegiem", a jej projekt (jak projekt każdej innej uchwały) można
zgłosić także na zebraniu i tam rozpocząć głosowanie, by - jeśli przyszło za
mało ludzi - kontynuować w drodze indywidualnego zbierania głosów.

tosadek napisał:
> I pojawią się glosy trzech prawników, z których każdy inaczej zinterpretuje
> tą samą ustawę...

W Warszawie jest w sumie 3 prawników, którzy dobrze znają się na ustawie o
własności lokali.*
Wątpię, aby cała trójka przyszła na zebranie na KEN 94. Więc jeśli "pojawią
się [tam] głosy 3 prawników" - możecie mieć podejrzenia bliskie pewności, że
to uzurpatorzy.
(* może jest więcej, ale się nie ujawnili)

tosadek napisał:
> Dlatego proponuję inne rozwiązanie, które zamierzam
> zglosić jako wniosek formalny jako dodatek do uchwaly o planie
> funduszu remontowego. Zarząd raz na miesiąc będzie robil raport ...

Można i tak. Ale lepiej (wygodniej, taniej) powołać Komisję (Radę), o której
mowa wyżej.

tosadek napisał:
>Przy okazji dowiemy się ile czlonków Wspólnoty
> olewa wlasną Wspólnotę i nie placi na czas...

Dobry pomysł, chociaż na pewno odezwie się chór "prawników", że narusza to
ustawę o ochronie danych osobowych. Można im zatkać gębę, jeśli Zarząd - przy
każdej informacji o zaległościach płatniczych - będzie się domagał od
właścicieli oświadczenia (na piśmie): "otrzymałem informacje mogące zawierać
dane osobowe innych właścicieli; zobowiązuję się nie przekazywać tych
informacji osobom trzecim". Rzecz w tym, że ustawa (o własności lokali) daje
współwłaścicielowi nieruchomości prawo wglądu we wszystkie dokumenty
dotyczące nieruchomości i gospodarki wspólnoty, nawet jeśli zawierają one
dane osobowe; natomiast ustawa o ochronie danych zabrania przekazywania tych
informacji poza krąg uprawnionych czyli poza grono współwłaścicieli. Taką
interpretację przepisów potwierdziło już parokrotnie biuro Głównego
Inspektora Ochrony Danych Osobowych.

tosadek napisał:
> ... prezes Keppel (mam nadzieję, że czyta tego posta...)

Trochę się Panu dziwię: czy nie prościej było by zadzwonić do prezesa K.
(telefon [phone]), a choćby i przejść się w porannym słonku: ma Pan jakieś
400-500 metrów. Sprawdziłem: drzwi zawsze stoją otworem.

tosadek napisał:
> Proponuję to sakramentalne 10% glosów. Jeżeli do SIM przyjdzie czlowiek
> z listą 10% podpisów mieszkańców to SIM musi wystawić czlowieka
> odpowiedzialnego i ma udzielic wyjaśnień. Myślę, że to wystarczający
> wentyl dla obu stron.

Na logikę może i wystarczający. Ale niezgodny z prawem. KAŻDY właściciel
lokalu (każdy z osobna) ma prawo przyjść do biura Zarządu Wspólnoty i pytać o
wszystko, co dotyczy nieruchomości wspólnej (uwl, art.27 i 29 ust.3).
Nasze długoletnie doświadczenie wskazuje, że w biurze na Jastrzębowskiego
tłumów nie będzie, a prezes Keppel raczej będzie narzekał na brak
zainteresowania z Waszej strony - niż na jego nadmiar.

tosadek napisał:
Jakieś inne zdanie na ten temat?
No właśnie

tosadek napisał:
> próbowalem piwo Książęce ze sklepu Familijnego. Znakomite.

Robię na tym forum za eksperta od wspólnot, a nie od piwa, więc też nie mogę
być posądzony o kryptoreklamę. Na zakupy do Familijnego wybiorę się, jeśli
oprócz Książęcego mają Faxe i Tatrę ("sakramencko dobre piwo" - pisali kiedyś
w reklamie, aż przyszedł jakiś poprawny politycznie i kazał zmienić
na "straśnie dobre". Tyz piknie.)

[mieszkanie.i.wspolnota]

[j666]

> Każdą uchwałę właścicieli, także tę, która ustala treść umowy z
profesjonalnym zarządem-zarządcą-administratorem, można podjąć w trybie
indywidualnego zbierania głosów (art.23 ustawy o własności lokali -
dalej "uwl").
> Komisję (a jeszcze lepiej: Radę Wspólnoty) można powołać bez notariusza,
jeżeli nie zmienia to tzw. sposobu zarządu, tzn. nie uszczupla w niczym
kompetencji Zarządu, ani kompetencji właścicieli.

Obawiam się, że nie tylko jeżeli Komisja/Rada miałaby uszczuplać kompetencje
zarządu/zarządcy czy kompetencji właścicieli, ale także w przypadku gdyby
nadawała Radzie/Komisji uprawnienia wykraczające poza uprawnienia pojedynczego
właściciela.
A uważam za BARDZO_CELOWE nadanie Radzie/Komisji uprawnienia do zwoływania
nadzwyczajnego zebrania (czyli przyznajemy tu radzie/Komisji uprawnienie równe
grupie właścicieli reprezentujących co najmniej 1/10 udziałów) co w mojej
interpretacji jest zmianą sposobu zarządu.
A skoro zmiana sposobu zarządu, to uchwała protokołowana notarialnie.
A skoro protokołowana notarialnie, to zebranie
Swoją drogą jestem ciekaw, czy jest możliwe 'dozbieranie' brakujących głosów w
przypadku takiej uchwały (np. poprzez wyłożenie jej do podpisu w kancelarii
notarialnej przez określony czas, jeżeli przykładowo na zebraniu nie ma
quorum/powyżej połowy udziałów co z góry przekreślałoby możliwość przyjęcia
uchwały).
JaC

> Taka Komisja (Rada) złożona z właścicieli ma prawo robić wszystko, co jest
prawem właścicieli, w szczególności kontrolować działalność zarządu wspólnoty i
wszystkie dokumenty dotyczące nieruchomości wspólnej.
> Rzecz w tym, że pojedynczemu właścicielowi nie chce się tego robić - a
wybrana komisja (rada) musi, bo jej członkom nie wypada się lenić, skoro już
przyjęli ten wysoki zaszczyt.

[babczyk]

tosadek napisał:
>Przy okazji dowiemy się ile czlonków Wspólnoty olewa wlasną Wspólnotę i nie
placi na czas...

Dobry pomysł, chociaż na pewno odezwie się chór "prawników", że narusza to
ustawę o ochronie danych osobowych. Można im zatkać gębę, jeśli Zarząd - przy
każdej informacji o zaległościach płatniczych - będzie się domagał od
właścicieli oświadczenia (na piśmie): "otrzymałem informacje mogące zawierać
dane osobowe innych właścicieli; zobowiązuję się nie przekazywać tych
informacji osobom trzecim". Rzecz w tym, że ustawa (o własności lokali) daje
współwłaścicielowi nieruchomości prawo wglądu we wszystkie dokumenty
dotyczące nieruchomości i gospodarki wspólnoty, nawet jeśli zawierają one
dane osobowe; natomiast ustawa o ochronie danych zabrania przekazywania tych
informacji poza krąg uprawnionych czyli poza grono współwłaścicieli. Taką
interpretację przepisów potwierdziło już parokrotnie biuro Głównego
Inspektora Ochrony Danych Osobowych.



Udostępnianie danych o właścicielach lokali przez zarządy nieruchomości innym
właścicielom w tej samej wspólnocie mieszkaniowej jest możliwe w sytuacjach
przewidzianych przez przepisy kodeksu cywilnego oraz ustawy o własności lokali.
Zgodnie z art. 23 ust. l pkt 2 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. o ochronie
danych osobowych (Dz. U. nr 133, poz. 883 ze zm.) przetwarzanie danych jest
dopuszczalne, gdy zezwalają na to przepisy prawa.
Do wspólnot mieszkaniowych tworzonych na podstawie ustawy z 24 czerwca 1994
r. o własności lokali (Dz. U. nr 85, poz. 388 z późn. zm.) stosuje się w
zakresie nie uregulowanym w tej ustawie kodeks cywilny. Z przepisów k.c.
dotyczących współwłasności (księga druga tytuł I dział IV) wynika, że
współwłaściciele dla prawidłowego zarządzania współwłasnością muszą znać dane
osobowe pozostałych współwłaścicieli (art. 200 k.c. stanowi, że każdy ze
współwłaścicieli jest obowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną).
W związku z tym udostępnienie danych członków wspólnoty pozostałym jej
członkom jest racjonalnie uzasadnione koniecznością zarządzania wspólną
nieruchomością i prawem do kontroli jej zarządcy. Ponadto z art. 16 ust. l
ustawy o własności lokali wynika, że jeżeli właściciel lokalu zalega
długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub
uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje
niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości
wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać
sprzedaży lokalu w licytacji na podstawie przepisów kodeksu postępowania
cywilnego o egzekucji z nieruchomości. Aby wspólnota mogła skorzystać z tego
uprawnienia, musi znać dane osobowe właściciela.
Warto dodać, że zgodnie z art. 29 ust. 3 ustawy o własności lokali każdemu
właścicielowi przysługuje prawo kontroli działalności zarządu, który m.in.
prowadzi ewidencję wnoszonych przez właścicieli opłat na pokrycie kosztów
zarządu nieruchomością wspólną. W związku z tym właściciele mają możliwość
wglądu w dane osobowe zawarte w tej ewidencji.
Zakres danych udostępnianych współwłaścicielom powinien być adekwatny do
ich potrzeb związanych ze zgodnym z prawem celem udostępnienia. Art. 26 ust. l
pkt 3 ustawy o ochronie danych osobowych stanowi, że administrator powinien
dołożyć szczególnej staranności w celu ochrony interesów osób, których dane
dotyczą, w szczególności zapewnić, aby były merytorycznie poprawne i adekwatne
do celów, w jakich są przetwarzane.
Nie jest więc dopuszczalne udostępnianie danych, których przetwarzanie nie
jest niezbędne do kontroli działań zarządu lub realizacji uprawnienia z art. 16
ustawy o własności lokali.

Pozdrawiam