wydanie nieruchomości

[Gość: basia]

Mam podpisać umowę ostateczną na sprzedaż nieruchomości. Wstępna została przeprowadzona wcześniej, w wyniku której nastąpiła częściowa zapłata w postaci zadatku. W projekcie ostatecznej umowy klient chce, żeby wydać mu nieruchomość w dniu podpisania umowy, resztę zapłaty dokona w podanym terminie z ewentualnymi ustawowymi odsetkami za zwłokę. Mi taka forma nie odpowiada, gdyż odsetki są niewielkie, a ja na pieniądze mogę czekać i czekać.
Chciałabym, aby w umowie było, iż wydanie nieruchomości nastąpi po przelaniu reszty całej kwoty.
Proszę o poradę, bo wydaje mi się, że kupujący chce mnie przeciągnąć z wypłatą pieniędzy, a nieruchomość będzie już jego.
Jak sprawa wygląda od strony prawnej?

[bezpocztyonline]

Gość portalu: basia napisał(a):

> Proszę o poradę, bo wydaje mi się, że kupujący chce mnie przeciągnąć z wypłatą
> pieniędzy, a nieruchomość będzie już jego.

Nieruchomość będzie jego w momencie, gdy obie strony i notariusz podpiszą umowę.

Ale zapis o wydaniu nieruchomości po pełnej zapłacie jest często stosowanym zapisem.

[Gość: Ewa]

A oczywiście, że nie ustępuj - i tak jesteś w gorszej sytuacji niż nabywca:
kiedy po Was notariusz podpisze akt - nabywca staje się właścicielem nieruchomości bez żadnych warunków a Ty masz tylko roszczenie o zapłacenie ceny.
Tu już jesteś w gorszym położeniu ale skoro się zgodziłaś?
Powstrzymaj się zatem z wydaniem nieruchomości nabywcy do czasu zapłaty - to niewiele ale zawsze coś.
Zresztą sprawa wydania też winna być uregulowana w umowie przedwstępnej - pominęliście?

[Gość: basia]

Rzeczywiście, w umowie przedwstępnej pominięto sprawę wydania. Umowa zasadnicza ma być dopiero podpisana i to co otrzymałam do poczytania było tylko projektem, w którym nabywca (zapewne w porozumieniu z notariuszem) tak sprawę przedstawia: w dniu podpisania umowy ma nastąpić wydanie, natomiast zapłata w określonym czasie (po podpisaniu umowy) z ewentualnymi odsetkami za zwłokę. Na razie nic nie podpisałam. Nie wiem jednak, jak powinien wyglądać zapis, żeby mnie zabezpieczał, żebym nie miała związanych z tym kłopotów.

[Gość: ;)]

NIGDY NIE ZOBACZYSZ PIENIEDZY PO PODPISANIU U NATARIUSZA ;
Wiec postaw warunek pieniazki i podpis

[Gość: Ewa]

Ja nie bardzo rozumiem po co ludzie zawierają umowę przedwstępną, skoro potem mają takie rozterki jak autorka wątku. Przecież dziś już nie powinno być żadnych ustaleń: to w umowie przedwstępnej ustalacie na jakich warunkach dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej czyli sprzedaży - umowa przedwstępna temu właśnie służy.
Dziś już nie powinno być w tym temacie żadnych rozmów - te negocjacje winny mieć miejsce przedtem. Nie wiem czemu ludziom się wydaje, że umowa przedwstępna to taki banał - skąd takie przekonanie? Toż ona jest dalece bardziej skomplikowana aniżeli sprzedaż - podkreślam, przy prawidłowo skonstruowanej umowie przedwstępnej notariusz powinien móc mając jej tekst sam napisać umowę przyrzeczoną nie zadając żadnych pytań bo wszystko winno być w umowie przedwstęopnej.

A jak w ogóle uregulowaliście kwestię płatności w umowie przedwstępnej? Zgodziłaś się na płatność ceny po zawarciu umowy sprzedaży czy to też nie wynika a z umowy przedwstępnej? Jeśli i to nie wynika to powiedz mi po co w ogóle zawieraliście umowę przedwstępną skoro nie uwzględniliście, nie uzgodniliście w niej najważniejszych kwestii?

Jedynym przypadkiem kiedy rozgrzeszam ludzi ze zgody na płatność po umowie sprzedaży jest płatność z kredytu bankowego.
A dlaczego Twój nabywca płaci Ci po umowie sprzedaży?

[Gość: basia]

Ewa, przepraszam, pierwszy raz sprzedaję nieruchomość i jestem kompletnie skołowana. Myślałam, że idąc do notariusza sprawa zostanie załatwiona tak, żeby zabezpieczała obie strony. A ja czuję, że nabywca zaczyna naciskać na notariusza (który powiedział, że nie za bardzo może mi doradzać, bo "jest między młotem, a kowadłem"), chcąc wprowadzić zapisy dla mnie niekorzystne.
W umowie przedwstępnej jest:
"1.Pan X zobowiązuje się zapłacić sprzedającemu w terminie do 2 dni roboczych - licząc od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, z odsetkami ustawowymi za zwłokę, zaś sposób zapłaty podanej reszty ceny zostanie określony w przyrzeczonej umowie sprzedaży. 2.(tu moje nazwisko) zobowiązuje się wydać przedmioty zamierzonej sprzedaży panu X w posiadanie - w terminie do dnia 30 września 2010r". W tym dniu miało dojść do podpisania umowy ostatecznej, ale z uwagi na to, iż bank spóźnił się z dostarczeniem zaświadczenia o zgodzie na wykreślenie hipoteki (dom był częściowo budowany z kredytu hipotecznego) sprawa została przesunięta na 12.10.2010r.
Natomiast w projekcie, który mi przesłał pan X (a nie notariusz) jest: "1. resztę ceny pan X zobowiązuje się zapłacić do dnia 31.10.2010r. z ustawowymi odsetkami za zwłokę (tu już nie pisze o dwóch dniach). 2.-ja- zobowiązuje się wydać przedmioty niniejszej sprzedaży w posiadanie - w dniu dzisiejszym", a więc w dniu podpisania umowy.
Zaznaczam, ze jest to tylko projekt (a więc propozycja), na który nie chcę się zgodzić. Chciałabym, aby umowa została podpisana 31.10.2010r.,a potem w kolejności: zapłata (najpierw) i przekazanie nieruchomości tego samego dnia (po zapłacie).
I jeszcze pytanie: czy po przekazaniu nieruchomości - ale bez całkowitej zapłaty - on staje się właścicielem, czy ja mam jeszcze do niej jakieś prawa?
Szczerze mówiąc, zaczynam się bać tego faceta (nota bene jest komornikiem), mówi tonem nakazowo-rozkazującym i chyba liczy na to, że jestem naiwna (może jestem?).

[bezpocztyonline]

Gość portalu: basia napisał(a):

> w terminie do dnia 30 września 2010r
> ". W tym dniu miało dojść do podpisania umowy ostatecznej, ale z uwagi na to, i
> ż bank spóźnił się z dostarczeniem zaświadczenia o zgodzie na wykreślenie hipot
> eki (dom był częściowo budowany z kredytu hipotecznego) sprawa została przesuni
> ęta na 12.10.2010r.
> Natomiast w projekcie, który mi przesłał pan X (a nie notariusz) jest: "1. resz
> tę ceny pan X zobowiązuje się zapłacić do dnia 31.10.2010r. z ustawowymi odsetk
> ami za zwłokę (tu już nie pisze o dwóch dniach). 2.-ja- zobowiązuje się wydać p
> rzedmioty niniejszej sprzedaży w posiadanie - w dniu dzisiejszym", a więc w dni
> u podpisania umowy.

Czyli macie zamiar przystąpić od umowy przenoszącej własność 12.10.2010, przekazanie miałoby być również tego dnia, ale płatność do 31.10.2010?

Czym on to uzasadnia?

W jaki sposób zmieniliście termin zawarcia umowy przyrzeczonej? Aneksem do umowy przedwstępnej zawartym w tej samej formie, w jakiej była zawarta umowa przedwstępna?

Czy w tym aneksie była mowa o zmianie daty płatności (lub formy płatności)?

A może cały punkt mówiący m. in. o terminie płatności został na nowo przeformułowany, tak, że te "2 dni" zniknęły?

Czy też w ogóle ta kwestia nie była przedmiotem zmiany?

> I jeszcze pytanie: czy po przekazaniu nieruchomości - ale bez całkowitej zapłat
> y - on staje się właścicielem

On staje się właścicielem w momencie, gdy oboje Państwo podpiszecie akt notarialny. Jeszcze będziecie Państwo siedzieć przy stole u notariusza i tusz z długopisu jeszcze nie zdąży wyschnąć, a on już będzie nowym właścicielem. Przekazanie to już tylko dodatek o tego.

> czy ja mam jeszcze do niej jakieś prawa?

Tak, w zapisie notariusz powinien zawrzeć "i co do tego obowiązku poddaje się dobrowolnie egzekucji na podstawie art. 777 kpc" (dotyczy i zapłaty i wydania). Oznacza to, że jeśli on nie zapłaci może Pani zwrócić się do sądu o nadanie aktowi notarialnemu klauzuli wykonalności i następnie zwrócić się do komornika o egzekucję - czyli ściągnięcie z dłużnika należnych Pani pieniędzy. Tak samo on - jeśli Pani nie wyda mu w terminie nieruchomości może zrobić to samo, tyle, że egzekucja będzie dotyczyła opróżnienia nieruchomości z Pani rzeczy i przejęcia nieruchomości przez niego.

> Szczerze mówiąc, zaczynam się bać tego faceta (nota bene jest komornikiem)

Nota bene mogą tu grać rolę jego znajomości zawodowe

> mówi tonem nakazowo-rozkazującym

To może być kwestia charakterologiczna.

Tak naprawdę może jednak chodzić o to, że to Pani nie dotrzymała poprzednio terminu (to Pani miała problem z uzyskaniem z banku zaświadczenia potrzebnego do wykreślenia hipoteki i gdyby mu zależało na tym, by to wykorzystać, to żądałby od Pani zwrotu zadatku w podwójnej wysokości, zamiast grzecznie i uprzejmie zgadzać się na zmianę terminu zawarcia umowy przyrzeczonej.

Sam może teraz mieć z tego tytułu problem z gatunku "muszę opuścić mieszkanie, w którym sam mieszkam, do jakiegoś terminu, ale zanim się wprowadzę do mieszkania, które kupuję, muszę je najpierw wyremontować/wymalować/odświeżyć". I może dlatego chce przejąć mieszkanie wcześniej.

Pytanie, dlaczego teraz nie jest gotów finansowo - skoro termin wcześniej ustalony był 30.09.2010, a płacić miał do 2 dni po terminie zawarcia umowy, to najpóźniej od 02.10.2010 powinien był dysponować gotówką.

Może być jednak tak, że gotówka miała pochodzić ze sprzedaży jego mieszkania, którego sprzedaż musiał opóźnić, bo nie mógłby się w planowanym wcześniej terminie przeprowadzić, bo Pani prosiła o zmianę terminu zwarcia umowy sprzedaży Pani mieszkania, bo Pani miała problem z uzyskaniem z banku zaświadczenia - i tak się kółko zamyka.

Najlepiej po prostu zapytać jego o przyczynę tych wszystkich zmian, bo my sobie możemy tu tylko gdybać.

[Gość: Ewa]

Zasadniczo podpisuję się pod poprzednikiem - poza (dla jasności) jedną kwestią:

> czy ja mam jeszcze do niej [nieruchomości] jakieś prawa?

Moja odpowiedź jest bardziej stanowcza i brzmi po prostu: NIE.
Nie oszukujmy się - tu prawo jest bezwzględne i jasne: po złożeniu podpisów przez strony i notariusza nabywca staje się właścicielem bezwarunkowo i Ty nie masz w sensie WŁASNOŚCI do nieruchomości żadnych praw. Bądź tego świadoma: on może Cię wyprosić z pokoju w kancelarii w tym momencie i od razu (o ile grunt jest we własności) zawierać umowę, mocą której sprzeda tę nieruchomość komu chce. Ma do tego prawo, mimo, że nie zapłacił - taki skutek aktu notarialnego.
Ja z całą stanowczością to podkreślam, bo nie wiedzieć czemu czasem ludzie tej świadomości nie mają.

Egzekucja w trybie art. 777 Kpc co do zapłacenia ceny - absolutnie tak, ale z poinformowaniem sprzedającej, że taka egzekucja to przecież nie gwarancja otrzymania ceny: to uproszczona procedura dochodzenia wykonania zobowiązania, o czym już tu wielokrotnie pisaliśmy.

Upieraj się przy wydaniu po zapłaceniu - to nie jest wiele ale zawsze coś. Jak człowiek kupuje (pomijam oszustów i tp krętaczy) to chce być nie tylko właścicielem ale i posiadaczem, co zrozumiałe, zatem w taki chociaż sposób lekko go będziesz motywować do zapłaty (zakładam jego dobre intensje oczywiście, bo jeśli intencje ma złe i jeszcze wie jak przebiega egzekucja komornicza a przebiega fatalnie, jeśli wie ile wyroków zasądzających nie można wykonać bo nei ma jak, a pewnie wie, to.. lepiej nie będę już pisać).

I jeszcze tak na przyszłość:
Basiu droga, pierwszy raz sprzedajesz nieruchomość i nie jesteś prawnikiem - nie poprosiłaś specjalisty o pomoc w konstruowaniu warunków umowy przedwstępnej. Jak tak można było? Dziś już tego nie cofniesz ale wyciągnij wnioski na przyszłość pamiętając, że nie notariusz od tego! Notariusz winien być bezstronny i w granicach prawa spisać to co Wy jako strony mu mówicie. Przepraszam, że pozwalam sobie na moralizowanie, ale może Ci się to przydać w przyszłości.
Pozdrawiam i kibicuję.

[bezpocztyonline]

Gość portalu: Ewa napisał(a):

> Zasadniczo podpisuję się pod poprzednikiem - poza (dla jasności) jedną kwestią:
>
> > czy ja mam jeszcze do niej [nieruchomości] jakieś prawa?
>
> Moja odpowiedź jest bardziej stanowcza i brzmi po prostu: NIE.

> Nie oszukujmy się - tu prawo jest bezwzględne i jasne: po złożeniu podpisów prz
> ez strony i notariusza nabywca staje się właścicielem bezwarunkowo i Ty nie mas
> z w sensie WŁASNOŚCI do nieruchomości żadnych praw.

Fakt.

> Egzekucja w trybie art. 777 Kpc co do zapłacenia ceny - absolutnie tak, ale z p
> oinformowaniem sprzedającej, że taka egzekucja to przecież nie gwarancja otrzym
> ania ceny: to uproszczona procedura dochodzenia wykonania zobowiązania, o czym
> już tu wielokrotnie pisaliśmy.

No tak, komornik ewentualnie może dochodzić należności licytując nieruchomość (stanowiącą już własność kupującego - o ile jej wcześniej nie sprzedał) lub zajmując jego konta z ceną sprzedaży, jeśli nieruchomość już zdążył sprzedać.

Gorzej, jeśli ją podaruje np. żonie mającej rozdzielność majątkową, córce czy szwagrowi.

[Gość: basia]

Nie odzywałam się długo, bo prawdę mówiąc byłam tak zestresowana i wystraszona, że wolałam przeczekać ten zły (dla mnie) czas i podzielić się wiadomościami dopiero po sfinalizowaniu umowy. Nie udało mi się jej zmienić, czyli w skrócie był najpierw podpis notariusza, a potem zapłata. Nie mniej jednak kupujący okazał się człowiekiem uczciwym i pieniądze wpłynęły na moje konto następnego dnia. Ale, ile przeżyłam... nie życzę tego nikomu.
Wiele się tu dowiedziałam, następnym razem na pewno nie popełnię takiego błędu i za to Wam dziękuję. Jestem tylko zaskoczona, że idąc do notariusza (osoby zaufania publicznego) nie ma gwarancji, że umowa może zostać tak napisana, że nie zabezpiecza interesów obu stron.

[bezpocztyonline]

Gość portalu: basia napisał(a):

> Jestem tylko zaskoczona, że idąc do notariusza (osoby zaufania publicznego) nie ma
> gwarancji, że umowa może zostać tak napisana, że nie
> zabezpiecza interesów obu stron.

Umowa nigdy nie zabezpieczy w 100% interesów sprzedającego, bo w Polsce nie można przenieść własności nieruchomości pod warunkiem (np. zapłaty).
Albo się przenosi własność albo nie.
Takie jest prawo i notariusz nie może tego zmienić.

Dlatego sprzedającym często zależy na płatności albo przed podpisaniem aktu notarialnego (ale kupujący boją się tak płacić, bo jaką mają wtedy gwarancję, do tego aktu notarialnego dojdzie?) albo w trakcie aktu notarialnego (ale jeśli gotówka - to potem boją się chodzić z gotówką po ulicy, boją się też fałszywych banknotów, a kancelarie nie mają urządzeń do sprawdzania banknotów), a kupujący starają się zapłacić po akcie notarialnym.

Idealnym rozwiązaniem jest depozyt notarialny (kupujący wpłaca pieniądze na konto depozytowe notariusza z dyspozycją przelania pieniędzy na konto sprzedającego dopiero po akcie notarialnym lub zwrotu na konto kupującego jeśli do aktu notarialnego nie dojdzie). Sęk w tym, że depozyt to dodatkowa usługa notariusza dodatkowo płatna (stosunkowo niedrogo, ale w naszym wciąż niezamożnym kraju "na dorobku" kupujący unikają dodatkowych opłat jak mogą, a sprzedający wykazują się zrozumieniem w tym zakresie).

Tak więc obie strony się stresują...

[Gość: basia]

Myślę, że to już stare czasy, kiedy płaciło się gotówką. Teraz jest internet, komputer można zabrać ze sobą do notariusza i zrobić przelew u niego.
To chyba obecnie najbezpieczniejsza forma zapłaty.

[bezpocztyonline]

Gość portalu: basia napisał(a):

> Myślę, że to już stare czasy, kiedy płaciło się gotówką.

Jeszcze się zdarzają takie transakcje

> Teraz jest internet, komputer można zabrać ze sobą do notariusza i zrobić przelew u niego.
> To chyba obecnie najbezpieczniejsza forma zapłaty.

Nie zawsze. Polecenie przelewu elektroniczne można np. po pewnym czasie (do kilku godzin chyba) wstrzymać, a nawet anulować - banki miewają takie dodatkowe zabezpieczenia.

Polecenie przelewu zostało wydane w obecności sprzedającego, wydruk z komputera jest - a pieniędzy nie ma.

[Gość: do sprzedajacych]

mozna zrobić zapis u notariusza ze zobowiązuje się do zapłaty do tygodnia a sprzedający wystawi pokwitowanie ze dostał pieniądze i po ptakach.

yeah

[bezpocztyonline]

No chyba, że mamy do czynienia z zapłatą w gotówce.

W przypadku zapłaty przelewem, dowodem zapłaty jest odpowiedni dokument banku.

Tak czy siak - co to ma zmienić? W przypadku np. gdyby kupujący jednak nie zapłacił?
Coś taka papierologia daje według ciebie?

[mariusz_za]

Chyba najlepszym podsumowaniem tej dyskusji, jest konkluzja, że o zapłatę ceny sprzedający powinien zatroszczyć się w momencie podpisywania umowy. Im później, tym większe ryzyko i większe, zupełnie niepotrzebne dla stron transakcji nerwy.

Jest kilka możliwości: wspomniany depozyt notarialny czy rachunek powierniczy, pewnym zabezpieczeniem może być też oświadczenie o poddaniu się egzekucji. Jakiś czas temu opisałem podstawowe sposoby zabezpieczeń w poscie: jak sprzedać nieruchomość i uzyskać zapłatę . Być może będzie on dla kogoś pomocny

[bazylia32]

czy mogę prosić o dobrą umowę przewstępna (z zadatkiem )sprzedaży nieruchmości(domu).Tez zawierajacego hipoteke(ktora przeniose na nowa nieruchomość).Email. [e-mail]

i ja zaczynam się bac

[bezpocztyonline]

bazylia32 napisała:

> czy mogę prosić o dobrą umowę przewstępna (z zadatkiem )sprzedaży nieruchmości(
> domu).Tez zawierajacego hipoteke(ktora przeniose na nowa nieruchomość).Email. e
> [e-mail]
>
> i ja zaczynam się bac

A w twoim przypadku to powinien się bać kupujący.

Masz zgodę banku na przeniesienie hipoteki na inna nieruchomość?

[decort]

a'propos: jeżeli w tytule przelewu poda się, że jest to zapłata za kupno mieszkania, a najlepiej jeszcze, że "zgodnie z aktem notarialnym Rep.A Nr ..." - to zgonie z Prawem bankowym nie można takiego przelewu wycofać.

[Gość: weer]

można w akcie napisać: "nieruchomość stanie się własnością kupującego po uregulowaniu całej kwoty sprzedaży w wysokości .......".
najlepiej jednak poprosić kupującego, aby wrócił do tematu kupna po uzbieraniu całej kwoty. a w tym czasie próbować sprzedać komuś bardziej konkretnemu.

[Gość: realistka]

Tak napisać nie można. Nieruchomość przechodzi na własność kupującego z chwilą podpisania aktu notarialnego sprzedaży. Zapłata ceny czy wydanie nieruchomości nie ma tu znaczenia.

[decort]

oczywiście, że jest tak jak pisze "realistka".