Umowa sprzedaży a raty spłat

[Gość: nie wiem]

Witam.
Chcę zrobić umowę sprzedaży mieszkania.Kupujący proponuje spłatę ratalną.Raty będą oddalone w czasie.Czy w grę wchodzi możliwość przeniesienia własności po spłacie ostatniej kwoty mimo,że raty będą spłacone w dość długim czasie--2 lata?
Czy jest inna możliwość umowy notarialnej -wcześniejsza własność dla kupującego?Bo kupującemu zależy a i ja nie muszę wtedy się obciążać opłatami za mieszkanie/czy można zabezpieczyć się w umowie gdyby coś się stało kupującemu ?np śmierć /tfu tfu!/

Bardzo proszę o radę.Na razie mam taką propozycję wydłużonych spłat i nie wiem czy jest formalna możliwość zabezpieczenia dla mnie --czyli rozsądna umowa.
Dziękuję za pomoc.

[Gość: Ewa]

Świadomi skutków każdej możliwości możecie:

- zawrzeć umowę sprzedaży z ustaleniem, że cena płatna będzie w ratach takich i takich, z poddaniem się egzekucji przez nabywcę co do płatności tych rat.
W tej konstrukcji własność przejdzie na nabywcę w momencie podpisania aktu notarialnego przez Was i przez notariusza mimo, że nie zostanie zapłacona cena (własność przejdzie z wszelkimi tego konsekwencjami, choćby sprzedażą następnego dnia po nabyciu!).
Egzekucja z art 777 upraszcza procedurę dochodzenia wykonania zobowiązania ale nie jest żadną gwarancją płatności ceny. Jeśli nabywca płaci z własnych środków (przy kredycie odpada) możesz zażyczyć sobie w umowie sprzedaży ustanowienia hipoteki zabezpieczającej zapłatę ceny obciążającej tę nieruchomość (jeśli to nieruchomość albo prawo spółdzielcze z księgą). Wówczas przynajmniej jeśli chciałby zbyć nabyty od Ciebie przedmiot (a może mimo niezapłacenia ceny - masz zabezpieczenie w postaci hipoteki);

- inną możliwością jest zawarcie umowy przedwstępnej (w formie aktu notarialnego), gdzie własność pozostaje nadal przy Tobie a postanowicie, że nabywca będzie płacił w takich ratach a umowa przyrzeczona (czyli sprzedaży) zostanie zawarta po zapłaceniu całej ceny. Można tu postanowić, że lokal zostaje wydany teraz, trzeba w takim przypadku: kto będzie ponosił koszty eksploatacji lokalu i od kiedy, powinno się: czy nabywca ma prawo czynić nakłady i do jakiej wysokości oraz co z nakładami w przypadku gdy do umowy sprzedaży nie dojdzie.

Moim zdaniem powinieneś popatrzeć trochę pod kątem własnego interesu: nabywca chce tak jak napisałeś? OK, proszę ale jak się chce kupić to raczej trzeba mieć pieniądze. To on nie jest gotowy do zawarcia umowy a nie Ty - w przypadku zawarcia umowy sprzedaży Ty możesz mieć problem, nie on przecież. Pomyśl nad tym wszystkim.

W przypadku zawarcia umowy sprzedaży i śmierci Twego nabywcy - wchodzimy w obszar prawa spadkowego i tu raczej wyboru nie ma: albo zadziała ustawa ale Ty z ustawy po nim nie dziedziczysz, albo (zakładamy, że nic więcej nie ma) sporządzi na Twoją rzecz testament, który może w każdej chwili zmienić/odwołać, a nawet gdyby nie zmienił to podatek od spadku po osobach obcych sięga do bodaj 20% + ewentualne kwestie związane z zachowkiem dla najbliższych zmarłego. Oczywiście gdyby ktoś inny po nim dziedziczył niż Ty to twoja niezapłacona cena wchodzi w skład spadku po stronie pasywów i od spadkobiercy możesz domagać się zapłaty, ale wg mnie to bardzo daleko skomplikowane.
Przemyśl to dobrze
Pozdrawiam

[jeepwdyzlu]

Ewa pisze jak prawnik
czyli niejasno :-)
Krótko: nie ma kasy - nie ma przeniesienia własności. Taka jest najlepsza zasada w obrocie nieruchomościami.
Są wyjątki - ale raz - wpłata musi wynosić moim zdaniem minimum 75% ceny
dwa - zabezpieczenie pozostałej kwoty MUSI być hipoteka (inne zabezpieczenia są za słabe)

Pokusa transakcji jest za silna a nabywca nie ma nawet 75% ?
ok - rób przedwstępną i przyjmij duży ZADATEK.

ciao
jeep