spłata udziałów

[inga77]

Jestem współwłąścicilem mieszkania, po rozstaniu zdecydowaliśmy że ja
spłace/odkupie połowę należącą do mojego byłego partnera. Spłata ta ma
nastapić w ratach. Jaką formę umowy powinniśmy zawrzeć?Chcielibyśmy
ograniczyć koszty. Czy powinna to być umowa wstepna( akt notarialny) czy
wystarczy tylko umowa pisemna zawarta miedzy nami przy świadkach określająca
zasdy i terminy płatności? jakie konsekwencje prawnw mają tego typu umowy.
Prosze o pomoc

[bebiak]

Witaj Ingo,

inga77 napisała:

> Jestem współwłąścicilem mieszkania, po rozstaniu zdecydowaliśmy że ja
> spłace/odkupie połowę należącą do mojego byłego partnera. Spłata ta ma
> nastapić w ratach. Jaką formę umowy powinniśmy zawrzeć?Chcielibyśmy
> ograniczyć koszty. Czy powinna to być umowa wstepna( akt notarialny) czy
> wystarczy tylko umowa pisemna zawarta miedzy nami przy świadkach określająca
> zasdy i terminy płatności? jakie konsekwencje prawnw mają tego typu umowy.


Ingo, umowa pisemna nigdy nie przeniesie Ci własności mieszkania czy własności
udziału w mieszkaniu. Dla tych celów umowa MUSI byc zawarta w formie aktu
notarialnego i innej możliwości po prostu nie ma.

Ponieważ mówimy o płatności w ratach można rożwazyć dwie konstrukcje:

1. umowa przedwstępna sprzedaży, gdzie określacie w jakich terminach i w jakich
ratach będzie to płacone oraz do kiedy zostanie zawarta umowa przyrzeczona
(czyli sprzedaż). Taka umowa przedwstępna może być zawarta w formie pisemnej
albo w formie aktu notarialnego - przedwstępna nie jest przeniesieniem
własności. Nie chcę naciskać i nakłaniać nokogo do formy aktu przy umowie
przedwstępnej bo globalnie podwyża to koszty (notariusz ma prawo za umowę
przedwstępną pobrać 100% taksy a potem, za umowę sprzedaży znowu 100% - pomijam
możliwość negocjacji oczywiscie), stąd z reguły ograniczam się do wskazania
skutków obu tych umów:
- pisemna ma tylko skutek odszkodowawczy;
- ta w formie aktu ma ten skutek, że gdyby jedna ze stron nie chciała
przystąpić do zawarcia umowy sprzedaży to druga strona może dochodzić jej
zawarcia przed sądem.
Oczywiście gdybym ja miała wpłacać jakiekolwiek i komukolwiek pieniądze to
zawsze zawierałabym umowę przedwstępną w formie aktu (świadoma skutków) ale tu
wybór należy do stron (w końcu płacą za to).

Bez względu na to w jakiej formie umowa przedwstępna zostanie zawarta - Ty nie
nabywasz jeszcze własności: wpłacasz tylko to co masz wpłacać tak jak sobie to
ustalicie a własność nabędziesz dopiero wtedy kiedy będzie zawarta umowa
sprzedaży (tu powtarzam: WYMÓG formy aktu notarialnego).

2. Nie ma przeszkód prawnych aby mimo płatności w ratach od razu zawrzeć umowę
sprzedaży. Oczywiscie sprzedający musi na to wyrazić zgodę. Skutkiem umowy
sprzedaży jest to, że nabywasz ten udział i stajesz się od razu jego
właścicielką, natomiast pozostają rozliczenia pomiędzy Wami.
W akcie będzie wówczas napisane, że tyle i tyle już zapłaciła, resztę zapłacisz
w takich a takich ratach i w tak określonych terminach. Żeby sprzedający spał
spokojniej powinnaś co do wykonania tego zobowiązania poddać się w akcie
rygorowi egzekucji w trybie przewidzianym art. 777 Kpc (notariusz będzie
wiedział) - to jest uproszczona procedura dochodzenia wykonania zobowiązania na
wypadek gdybyś nagle płacić przestała. To jest dość istotne dla sprzedającego
bo on w tym momencie przestaje być właścicielem a pieniędzy jeszcze nie ma.

Troszkę mało napisałaś mi o tym mieszkaniu i nie jestem w stanie policzyć Ci
kosztów, a jestem tu dziś ostatni dzień i wyjeżdżam na wakacje (pojawie się
dopiero mniej więcej w połowie września).
Gdybyś chciała znać te szczegółowe opłaty a nie moze poczekać na mój powrót to
to wybierz się do jakiegokolwiek notariusza z takimi informacjami:
- jaka jest cena tego co nabyć chcesz:
- jakie to jest mieszkanie: spółdzielcze własnościowe czy nieruchomość (czyli
tzw. hipoteczne).
I poproś o wyliczenie oplat:
- od umowy sprzedaży (gdybyś kupowała udział);
- od umowy zniesienia współwłasności poprzez przyznanie Tobie całego
mieszkania.
Podnoszę Ci tutaj tę umowę zniesienia współwłasności bo jako współwłaściciele
macie taką prawo zawrzeć, w tym wypadku za spłatą na rzecz współwłaściciela w
kwocie X (jak ustalicie), a ona może być tańsza w opłatach (sądowa tu jest
malutka bo raptem tylko 20,-zł), a podatek taki sam jak od umowy sprzedaży. Co
prawda tutaj notarialna wyższa bo liczona od całego mieszkania a nie udziału,
ale sądowa przy umowie sprzedaży też nie jest mała. Trzeba by to wszystko
przeliczyć dla jednej i dla drugiej umowy: wybrać korzystniejszy wariant. Ja do
powrotu z wakacji już Ci tego nie przeliczę stąd szczegółowo piszę co powinnać
zrobić a z wyliczeniem kosztów u jakiegokolwiek notariusza od jednej i drugiej
umowy nie powinno być problemów - tylko wspomnij notariuszowi, że o koszty
takich dwóch umów Ci chodzi:
- umowa sprzedaży udziału;
- umowa zniesienia współwłasności za spłatą na rzecz współwłaściciela.

Ja mogę Ci jeszcze napisać, że jeśli jest to mieszkanie spółdzielcze
własnościowe BEZ księgi to tańsza będzie umowa sprzedazy udziału.
Jeśli będzie to nieruchomość albo prawo spółdzielcze Z księgą - to trzeba
przeliczyć koszty każdej z tych umów i wybrać korzystniejszy wariant.
Skutek każdej z tych umów tyaki sam: stajesz się właścicielką całego mieszkania.

I jeszcze jedno: o ile od nabycia przez Was tego mieszkania nie minęło 5 lat
(nie liczy się roku, w którym nabyliście) to niech tamten współwłaściciel
pamięta o podatku dochodowym (10%). W takim przypadku może uniknąć jego
zapłacenia o ile w ciągu dwóch lat od zbycia tego udziału na Twoją rzecz
nabędzie inny lokal (za cenę conajmniej równą uzyskanej od Ciebie albo
wyższą).

Wierząc, że w miarę to wszystko jasne dla Ciebie - bardzo serdecznie Cię
pozdrawiam. B.