warunkowa umowa sprzedaży

[Gość: dlefmi]

powiedzcie prosze jak to jest z ta warukową umową sprzedaży domu ,coś tam
słyszałam ale nie bardzo się orientuję .dziąłka na której stoi dom ( który
ewentuanie przymierzam się kupić) jest dziąłką mieszkaniową w czesci domu-
rolną podobno w momencie podpisnia aktu nie stanę się właścicielem od razu
tylko mam czekać za Agencja nieruchomosci rolnych sie okresli taK? Powiedzmy
ze agencja powie ze nie kożysta z prawa pierwokupu to co jeszce jeden akt u
notariusza czy automatycznie prosze o wytłumaczenie...

[ssaalleemm]

Jeszcze jeden akt obejmujący umowę przeniesienia własności nieruchomości na
Twoją rzecz.
Taksa notarialna rozkłada się po 50% na każdą z tych umów.
Pozdrawiam

[Gość: dlefmi]

Dziękuję za info. a jesli chodzi o to co napisałam to się zgadza? a i czy to do
notarisza nalezy sprawdzenie stanu prawnego czy wlasciciel ma go o tym
poinformowac- sory za kompletna ignorancję tematu ?

[Gość: znawca]

Matko bosko, ssaalleemm - opanuj się, nie wypisuj bzdur. Jak nie masz pojęcia
to zamilcz.

Do autora wątku:
sporo w twoim pytaniu niejasności, np. "jest dziąłką mieszkaniową w czesci domu-
rolną" dlatego też moja podpowiedź będzie niepełna.

Warunkowa umowa sprzedaży polega na tym, że starosta może w ciągu miesiąca
skorzystać z prawa pierwokupu i aby to uczynić musi złożyć oświadczenie u
notariusza. Jeśli tego nie zrobi stajesz się "pełnym właścicielem". Nie są
potrzebne dodatkowe akty notarialne, a już na pewno nie ma zasady 50% taksy na
każdy akt (co za bzdura).

[ravenheart1]

1. Prawa pierwokupu na rzecz Agencji Nieruchomości Rolnych nie wykonuje starosta
tylko sama agencja w terminie 1 miesiąca
2. W przypadku niewykonania prawa pierwokupu sporządza się akt notarialny
finalizujący umowę - tak jest praktykowane przynajmniej w Warszawie

[Gość: znawca]

1. Ano tak - aby skorzystać z prawa pierwokupu, do notariusza przychodzi
Agencja Nieruchomości Rolnych i mówi: Dzień dobry, jestem Agencją Nieruchomości
Rolnych i chciałabym skorzystać z prawa pierwokupu. A notariusz na to: proszę,
niech Agencja Nieruchomości Rolnych usiądzie, zaraz napiszemy akt. Czy tak to
się mniej więcej odbywa?
2. Bzdura. Jeśli chodzi ci o warunkową umowę przedwstępną w formie aktu to
potem rzeczywiście trzeba napisać jeszcze akt sprzedaży, który de facto także
musi być warunkowy bo tak sobie wymyślił ustawodawca. I dopiero od tego aktu
liczy się te nieszczęsne 30dni na skorzystanie z pierwokupu.

[ravenheart1]

Ad 1.Jeśli Agencja nie odpowie w terminie miesiąca uznaje sie,że nie zamierza
korzystać z prawa pierokupu.
Ad 2.Taka praktyka wykształciła się w Wwie i nie będę zaprzeczał temu co
widziałęm na własne oczy.

[Gość: Piotr]

> 1. Ano tak - aby skorzystać z prawa pierwokupu, do notariusza przychodzi
> Agencja Nieruchomości Rolnych i mówi: Dzień dobry, jestem Agencją
Nieruchomości
>
> Rolnych i chciałabym skorzystać z prawa pierwokupu. A notariusz na to:
proszę,
> niech Agencja Nieruchomości Rolnych usiądzie, zaraz napiszemy akt. Czy tak to
> się mniej więcej odbywa?
Nie do końca. Jesli osoba lub instytucja majaca prawo pierwokupu chce
skorzystać z tego prawa skada oświadczenie przezd notariuszem. Ale spisanie
aktu ostatecznego (czyli aktu przeniesienia własności) musi odbyc się z
udziałem obu stron: kupujacego i Sprzedajacego. Czyli notariusz nie może od
razu spisac aktu przekazania. Korzystający z prawa pierwokupu wchodzi w miejsce
Kupujacego na warunkach zawartych w akcie warunkowym, czyli za te same
pieniądze i w tych samych terminach.
> 2. Bzdura. Jeśli chodzi ci o warunkową umowę przedwstępną w formie aktu to
> potem rzeczywiście trzeba napisać jeszcze akt sprzedaży, który de facto także
> musi być warunkowy bo tak sobie wymyślił ustawodawca. .
Po pierwsze nie mylmy pojęć. Umowa przedwstępna nie jest umową warunkową.
Zresztą wcale jej nie musi byc, jesli stronom na niej nie zależy. Umowa
warunkowa, to umowa sprzedaży, ale bez przekazania praw własności. Przekazanie
praw własnosci odbywa sie własnie tą drugą, ostateczną umową.
> I dopiero od tego aktu
> liczy się te nieszczęsne 30dni na skorzystanie z pierwokupu
Nie, 30 dni liczy sie od momentu doreczenia aktu umowy warunkowej do
osoby/instytucji posiadajacej prawo pierwokupu, a nie od daty sporzadzenia aktu.

[marcepan_77]

A mnie sie wydawalo ze prawo pierwokupu ANR dotyczy nieruchomosci niezabudowanych?

[ssaalleemm]

Głównie do znawcy:
moja odpowiedź dotyczyła wyłącznie pytania postawionego na końcu przez autora
wątku - nie mnie oceniać i nie o to było pytanie czy tu w ogóle ANR ma prawo
pierwokupu. To tytułem wyjaśnienia.

Teraz kwestia inna - i nie dotyczy to praktyki warszawskiej: to prawo, które
obowiązuje w całym kraju:
jeśli jest obowiązek sporządzenia umowy warunkowej bo pierwokup (a może tak być
z ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami oraz tej dot. nieruchomości rolnych)
to nie ma innej możliwości jak sporządzenie umów dwóch: pierwszej - właśnie
sprzedaży zawartej pod warunkiem, i drugiej czyli przeniesienia własności.

Sporządzenie w przypadku nieruchomosci rolnej umowy bezwarunkowej czyni umowę
nieważną co wynika przynajmniej dla mnie z treści art. 9.1 ustawy o
kształtowaniu ustroju rolnego "Czynność prawna dokonana niezgodnie z przepisami
ustawy lub bez zawiadomienia uprawnionego do prawa pierowkupu lub bez
zawiadomienia Agencji w przypadku określonym w art. 4 ust. 1 jest nieważna".

Żeby dowiedzieć się w jaki sposób przebiega procedura nie skorzystania badź
skorzystania z prawa pierowkupu z każdej z tych ustaw - odsyłam Znawcę do ich
treści.

Jesli chodzi o jakieś automatyczne "stanie się właścicielem" - przy zawartej
jednej umowie (rozumiem, że warunkowej bo skoro nie warunkowa to nieważność jak
widać wyżej, zatem warunkowej zawierającej element przeniesienia własności, bo
skoro mam się stać od razu właścicielem to ten element musi wystąpić) odsyłam
Znawcę do art 157.1 Kodeksu cywilnego o treści: "Własność nieruchomości nie
może być przeniesiona pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu".

Jeśli chodzi o podział taksy w przypadkach umów warunkowych na 50% przy
warunkowwej i 50% przy przeniesieniu własności - odsyłam Znawcę do
rozporządzenia min.spr. z 28 czerwca 2004 dot. taksy notarialnej, gdzie:
par. 6 mówi:
Za sporządzenie aktu notarialnego dokumentującego:
1). umowę zobowiązującą, zawartą pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu;
2). umowe przenoszącą własność w wykonaniu umowy zobowiązujacej;
3). (...)
maksymalna stawka wynosi połowę stawki przewidzianej w par. 3.

Pozdrawiam serdecznie wszystkich, w tym Znawcę w szczególności.
Znawco, otwarta jestem na dalszą dyskusję z Tobą w przedmiotowej sprawie -
zakładam, że swoją wypowiedź jesteś w stanie uzasadnić konkretnymi artykułami i
paragrafami obowiązujących ustaw i rozporządzeń.
Raz jeszcze pozdrawiam

[Gość: znawca]

uff, gratuluję zacięcia. nie będę teraz próbował na siłę szukać i przytaczać
kolejnych paragrafów, bo są mądrzejsi ode mnie. Sam kupowałem w tym roku parę
ha rolnych i odbyło się to w jednym akcie, ale i tak mi nie uwierzycie, a ja
nie zamierzam udowadniać że nie jestem koniem.
Jak mi nie wierzycie proszę zadzwonić do notariusza i spytać jak najprościej i
skutecznie kupić nier. rolną.
Już całkiem na koniec tylko zacytuję pewnego mądrzejszego ode mnie pana:
"umowa przenosząca własność nieruchomości rolnej nie może być umową zawartą,
pod warunkiem że Agencja nie skorzysta z prawa wykupu. Dlatego też umowa ta
powinna bezwarunkowo przenosić własność nieruchomości rolnej na nabywcę, który
staje się jej właścicielem, a odpowiednie stosowanie do prawa wykupu regulacji
k.c. o pierwokupie oznacza, że zgodnie z art. 598 par. 1 k.c., nabywca powinien
niezwłocznie zawiadomić Agencję o zawarciu umowy i jej treści, doręczając jej
odpis. Stosownie do art. 598 par. 2 k.c., Agencja może w ciągu miesiąca od
otrzymania zawiadomienia wykonać prawo nabycia, składając w formie aktu
notarialnego odpowiednie oświadczenie nabywcy nieruchomości, które powoduje
przejście własności nieruchomości na Skarb Państwa. Jeśli jednak tego zaniecha,
wówczas podstawę wpisu nabywcy do księgi wieczystej stanowić będzie, oprócz
umowy przeniesienia własności nieruchomości rolnej, także dowód doręczenia
Agencji zawiadomienia o umowie oraz jej oświadczenie, że nie korzysta z prawa
wykupu, albo upływ miesięcznego terminu do złożenia oświadczenia w tym
przedmiocie. Oznacza to, iż na omawianej płaszczyźnie zastosowania nie znajdą
art. 597 par. 1 k.c. i art. 599 par. 2 k.c. (postanowienie SN z 27 października
2004 r., IV CK 121/04, OSNC 2005/11/191).

Radosław L. Kwaśnicki
Autor jest radcą prawnym w warszawskim biurze międzynarodowej kancelarii
prawniczej Gleiss Lutz, członkiem Europejskiego Kolegium Doktoranckiego
(Kraków, Heidelberg, Moguncja)" - znalezione w necie

[Gość: staraagentka]

Jeśli przyjąć za słuszny wywód radcy prawnego cytowany przez Znawcę-to mam
pytanie
Wszystko jest jasne gdy Agencja nie skorzysta z prawa pierwokupu ;jest umowa
sprzedaży ,cena zapłacona nieruchomość objęta w posiadanie ,oświadczenie
agencji lub upływ czasu + zawiadomienie, wpis do KW .

A co jeśli agencja skorzysta z prawa pierwokupu???
Czyżby agencja kupowała od tego nowego nabywcy? za taka samą cenę za jaką
nabył? a co z kosztami /podatek 2%, wynagrodzenie notariusza ,opłaty
sądowe/które poniósł ten nowy nabywca?
Jeśli przyjąć taką konstrukcję to ten nowy nabywca któremu "podkupuje" grunt
agencja będzie musiał zapłacić również podatek dochodowy bowiem zbył
przed upływem 5 lat /tak wynika z przepisów obowiązujących jeszcze parę dni/? w
przyszłym roku podatku nie zapłaci jeśli "sprzeda" za taką samą cenę za jaka
nabył.
Wydaje mi się ,że jednak lepiej zawrzeć umowę warunkową ponieść koszty w
wysokości połowy należnego wynagrodzenia notariusza i nie mieć kłopotów .

[Gość: dlefmi]

no to scie mi zamieszali dziekuje za wszystkie wyjasnienia ale powiem szczerze
ze dalej nie rozumiem; ja nie mowie o wstepnej umowie -+ zalozmy ze ja zawre i
zaplace zadatek -
1 chodzi mi o te umowe sprzedazy u notrariusza co to on potem do agencji
zglasza to potrzebujemy po miesiacu wstawic sie u notariusza raz jeszcze na
nastepny akt przenoszacy wlasnoscs na mnie- przy zalozeniu ze agencja nie
skozysta z prawa pierwokupu???
2 co jesli skozysta -co z moim zadatkiem na ten przyklad?
pozdrawiam cieplo

[ssaalleemm]

Cześć,
od razu i dla jasności: to co napiszę dotyczy sytuacji, gdy zostanie
przesądzone, że Agencja ma prawo pierwokupu.

Gość portalu: dlefmi napisał(a):

> no to scie mi zamieszali dziekuje za wszystkie wyjasnienia ale powiem
>szczerze ze dalej nie rozumiem; ja nie mowie o wstepnej umowie -+ zalozmy ze
>ja zawre i zaplace zadatek -
> 1 chodzi mi o te umowe sprzedazy u notrariusza co to on potem do agencji
> zglasza to potrzebujemy po miesiacu wstawic sie u notariusza raz jeszcze na
> nastepny akt przenoszacy wlasnoscs na mnie- przy zalozeniu ze agencja nie
> skozysta z prawa pierwokupu???
> 2 co jesli skozysta -co z moim zadatkiem na ten przyklad?


To zupełnie nie tak: Agencja nie zajmuje stanowiska na podstawie umowy
przedwstępnej - taka umowa nie jest umową sprzedaży.
Aby Agencja stanowisko zajęła należy sporządzić umowę sprzedaży pod warunkiem.
Jak się będziesz ze sprzedającym rozliczał - zależy wyłącznie od Was, ale na
etapie umowy sprzedaży warunkowej nie ma już czegoś takiego jak zadatek (o nim
mówimy na etapie umowy przedwstępnej, która może jeśli taka wola stron
poprzedzić umowę sprzedaży ale nie musi).
Umową sprzedaży warunkowa sprzedający może pokwitować odbiór od Ciebie całej
ceny, możecie również w niej postanowić, że cała cena zostanie zapłacona przez
Ciebie przed zawarciem umowy przenoszącej własność.
To zależy wyłącznie od Was jako stron. Oczywiście gdyby sprzedający umową
sprzedaży zawieraną pod warunkiem kwitował cenę czy choćby jej część- powinno
znaleźć się tam postanowienie, że w przypadku skorzystania przez Agencję z
prawa pierwokupu sprzedający zwróci Ci to co otrzymał w wysokości mu danej w
zakreślonym terminie (może poddać się egzekucji w trybie art. 777 Kpc co do
tego zwrotu - wskazane). Jeśli Ty miałbyś cenę płacić przed zawarciem umowy
przenoszącej własność też co do płatności ceny poddałabym Cię egzekucji -
równowaga stron.

Pamiętaj ponadto (oj, nie wiem czy to niezbyt skomplikowane, ale powinnam
napisać dla jasności), że to już jest sprzedaż, która w najczęstszych
przypadkach wywiera i skutek obligacyjny i skutek rzeczowy.
Taka umowa sprzedaży zawierana pod warunkiem wywołuje tylko skutek obligacyjny -
bez rzeczowego. I po to aby uzyskać ten skutek rzeczowy należy stawić się
unotariusza kiedy Agencja nie skorzysta z prawa pierwokupu celem zawarcia umowy
o skutku właśnie rzeczowym czyli przenoszącej własność.
Rozważania o tych skutkach: obligacyjnym i rzeczowym są dość trudne dla osoby,
która nie ma styczności z prawem i ja wiem o tym, ale staram się pisać jak
najjaśniej.

I jeszcze jedno: w przypadku pierwokupu Agencji (inaczej niż przy tzw
pierwokupie prezydenckim!) to sprzedający dostarcza do Agencji Wypis aktu
dokumentującego umowę sprzedaży zawartą pod warunkiem, a nie notariusz - tu
notariusz takiego obowiązku nie ma. Najczęsciej w praktyce wyglada to tak, że
sprzedający otrzymuje w terminie nawet wcześniejszym niż ustawowo przewidziany
pismo Agencji o nieskorzystaniu z pierwokupu, które przedkłada notariuszowi i
notariusz umawia Was na podpisanie umowy przenoszącej własność.

Dodam jeszcze, że ponieważ umowa sprzedaży pod warunkiem jest (pisałam) umową
sprzedaży tyle, że bez skutku rzeczowego - do niej już muszą być złożone
wszystkie dokumenty
(a umowa przedwstępna nie musi być oparta na jakichkolwiek dokumentach - to
zupełnie inna umowa i o innych skutkach przecież).

Acha, i jeszcze dwa słowa o tym jak się ewentualnie rozliczać w przypadku umowy
sprzedaży zawieranej pod warunkiem,.
Strony się z reguły nie znają stąd maja jakieś obawy: sprzedający, że sprzedaje
a nie dostaje kasy, nabywca, że jak zapłaci a Agencja skorzysta to czy
sprzedający szybko mu zwróci itp.
Jeśli takie obawy się pojawiają to warto moim zdaniem pomyśleć nad depozytem:
czy to bankowym czy też notarialnym, gdzie określa się, iż nabywca wpłaca kwotę
X jako cenę dla sprzedającego i przyjmujący depozyt albo zwróci kwotę nabywcy o
ile Agencja skorzysta albo wypłaci depozyt sprzedającemu o ile zostanie zawarta
umowa przenosząca własność - ot, taka podpowiedź, do rozważenia.

Pozdrawiam serdecznie