Prosze o porade - lokatorzy nie placa

[mary_an]

Mam taki problem - moi rodzice wynajmuja mieszkanie. Od kilku miesiecy mieszka
tam mloda para. Ciagle nie placa, ciagle trzeba im o tym przypominac, dzwonic,
jeszcze przez ostatnich kilka miesiecy placili, ciagle z duzymi opoznieniami,
ale teraz w ogole przestali.
Okazalo sie, ze on zostal wywalony z pracy, a ona jest w ciazy z problemami i
ma zwolnienie z pracy. Nie maja pieniedzy. Chodzi o to, zeby:

a) albo sie ich sprawnie pozbyc. Czy mozna im wreczyc wypowiedzenie i
wyrzucic, jak ona jest w ciazy?
b) zmusic do placenia (maja rodzicow, ktorzy moga na to lozyc) - tylko jak?
Najlepiej jakos skutecznie postraszyc, tylko nie wiem jak.
c) Jesli beda tam jeszcze jakis czas mieszkac, bo zaczna moim rodzicom plakac
i robic problemy, to jak to potem wyglada z dochodzeniem sadowych zaleglego
czynszu? Jakie sa procedury i koszty?

Nie wiem co zrobic, rodzice kupili to mieszkanie dla mojej mlodszej siostry na
kredyt, mialo sie splacac samo, a teraz tak to wyglada, ze rodzice placa za
nie grube pieniadze, a w mieszkaniu mieszkaja darmozjady.

[Gość: zen]

proszę podac jaki rodzaj umowy został spisany z lokatorami, tzn na
jaki okres? na czas okreslony? nieokreslony?

[mary_an]

Na czas nieokreslony z mozliwoscia wypowiedzenia chyba na miesiac czy dwa
wczesniej, na koncu miesiaca. Jakas taka standardowa umowe znalezli rodzice w
Internecie, mozliwe, ze nawet na stronie gazety.

Jezeli wypowiedza im teraz mieszkanie na koncu stycznia, to czy mozna ich potem
wyrzucic od kwietnia? Jesli ona jest w zaawansowanej ciazy? Pytam, bo wiem, ze
kiedys cos czytalam o wyrzucaniu ciezarnych na bruk, tylko nie pamietam, o co
chodzilo.

Jak sie im wypowie umowe od kwietnia, to czy platnosci za tych kilka miesiecy
nieplacenia (dali kaucje za jeden miesiac, rodzice sie na tyle zgodzili) mozna
od nich wyegzekwowac sadawnie? Jakie sa w takim przypadku tego koszty i jaka
procedura?

[Gość: zen]

podaję ustawowe warunki wypowiedzenia
Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca
kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli
lokator:
-jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu
co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na
piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia
dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących
należności,( czyli zalegaja juz trzy miesiące? jeśli tak wysyłacie
im pismo ( potwierdzenie odbioru!!!) że macie zamiar wypowiedziec im
umowę, i jeśli nie uregulują w ciągu miesiąca nalezności
wypowiadacie ją )
dalej już nie jest tak prosto, bo na bruk nikogo nie mozna wywalić ,
czy jest w ciąży czy nie!!!
Zacznij od tego, najważniejsze wypowiedzieć umowę, później jeśli
nadal się nie będą chcieli wyprowadzić zostaje sprawa sądowa, ale z
doświadczenia wiem że raczej sie pakuja i uciekają.

[sunnychris]

prosciej niz biegac po sadach jest "poprosic" dwoch lysielcow zeby
sie wprowadzili do tego mieszkania na dzien dwa... Informujesz ich
ze to sa nowi najemcy i zeby sie jakos dogadali jak chca tam
zostac ;-)

[pchelka_81]

sunnychris napisał:

> prosciej niz biegac po sadach jest "poprosic" dwoch lysielcow zeby
> sie wprowadzili do tego mieszkania na dzien dwa... Informujesz ich
> ze to sa nowi najemcy i zeby sie jakos dogadali jak chca tam
> zostac ;-)

SUPER pomysł, nie wpadłabym na to :)))

[pchelka_81]

Problem będzie jak ona juz urodzi.

Przede wszystkim zacznij od wypowiedzenia umowy. Daj im miesiac na
uregulowanie zaległosci i znalezienia nowego lokum.

Jeśli nie będą sie chcieli wyprowadzic, to ja bym spróbowała
wyłączyć prąd - ty (tudzież rodzice) jako właściciel masz do tego
prawo, możesz to umotywować tym że nie będziesz tam jakiś czas
mieszkał. Myslę że to pomoze, bo bez elektryczności ciężko się żyje
w dzisiejszych czasach.

Ostatecznosć, to poproszenie dzielnicowego lub policji i poproszenie
najemców o wyprowadzkę i/lub podczas nieobecnosci najemców również w
asyście powyższych służb wystawić rzeczy najemców na korytarz a w
mieszkaniu zmienic zamki.

TYLKO najpierw wypowiedzenie umowy!!!

Lokatorzy

[Gość: jml13060]

Jest takie powiedzenie : "dobry zwyczaj nie pozyczaj".

Kilka miesiecy temu pisalem na tym forum o problemie najmu i
eksmisji. Nikt mi nie wierzyl. Wszyscy dyskutanci uwazali, ze
przesadzam i w ogole nie ma problemu. Oczywscie, ze nie ma problemu
tak dlugo, jak dlugo nie ma problemu :-)

Twoja sytuacja jest bardzo powazna (= zla). Rozwiazanie silowe nie
wchodzi w gre, bo narazasz sie na restrykcje kodeksu karnego. Twoi
lokatorzy sa pod ochrona idiotycznej ustawy.

Jedynym sposobem rozwiazania problemu jest droga sadowa, a to
oznacza koszty i uplyw kilkunastu lat bez dochodow z czynszu. Nawet
jesli uzyskasz wyrok eksmisji, to gminy nie maja lokali socjalnych,
a komornicy nie wykonuja eksmisji "na bruk". Nawet jesli uzyskasz
wyrok nakazujacy zaplate odszkodowania, to komornik nie odzyska
Twoich pieniedzy, no bo lokatorzy nie maja dochodow ani majatku,
ktory moglby zostac zajety. Obu przypadkow doswiadczylem, wiec wiem
co pisze.

Ostrzegalem, ze najem mieszkania jest wielkim ryzykiem, ktorego nikt
nie kalkuluje. To jakbys przykladowo na Dworcu Centralnym w Wa-wie
dala obcemu, nieznanemu wloczedze do depozytu swoj portfel
wypelniony 500 000 zlotymi za zaplata np. 1500 zlotych miesiecznie.

[mary_an]

Chyba tak zle nie bedzie. Mam przynajmniej taka nadzieje.

Interesuje mnie jeszcze, jak to bedzie wygladalo, jak juz ich sie pozbedziemy, a
beda nam ciagle winni jakies spore pieniadze. Jakie sa koszty postepowania
sadowego? Czy to oni je ponosza z racji tego, ze oni sa tu winni? To mloda,
ambitna para, na razie nie maja pieniedzy, ale mysle, ze jak ona wroci do pracy,
to znowu beda mieli, bo calkiem duzo zarabiala. Na pewno tyle, zeby spokojnie
placic czynsz.

nie do końca

[Gość: al9]

ustawa o ochronie lokatorów - tu tak chętnie cytowana - NIE dotyczy
tzw wynajmu okazjonalnego..
I np okres wypowiedzenia MOŻE byc jednomiesięczny...
a lokatorów mozna zmusić do wyprowadzki - np przez odcięcie mediów..
al

[mary_an]

No tak, ale jeszcze raz - jak to bedzie z odzyskaniem zaleglych
pieniedzy, jak juz sie ich pozbedziemy? Chodzi mi konkretnie o
postepowanie sadowe. Jak sie w ogole do tego zabrac, zeby nie
kosztowalo wiecej pieniedzy i nerwow niz oni nam sa dluzni?

Panie al9....

[Gość: zen]

Po pierwsze pani nie ma umowy najmu okazjonalnego więc niewiem po co
ta dygresja? Po drugie najem okazjonalny to tez nie wolna
amerykanka, radze poczytac ustawy

Co do pytania o długi
Niestety pozostaje Pani tylko droga sądowa. Długo,drogo itd

[Gość: jml13060]

Po pierwsze gratuluje dobrego samopoczucia :-)

Skladasz do sadu pozew o odszkodowanie. Sad wylicza oplate wzgledem
zadanej kwoty. Jest pewien limit (nie pamietam jaki ?) dla platnosci
okresowych - o ile dobrze pamietam, mozna sie domagac 3, albo 6
okresow platnosci (miesiecy) wstecz.

Potem tj. z prawomocnym sadowym wyrokiem, zaopatrzonym w klauzule
wykonalnosci, idziesz do komornika, gdzie znowu placi ... no zgadnij
kto (?) oplate od czynnosci komornika. Nie jest to mala kwota.

W moim przypadku komornik odzyskal tylko 40% kwoty zasadzonej przez
sad, po czym stracil zainteresowanie dalsza windykacja dlugu. Nic na
niego nie dziala. Czyli "w plecy" mam 60% odszkodowania plus koszty
postepowania komorniczego plus koszty postepowania sadowego.

Czy ubezpieczylas swoje mieszkanie i jego wyposazenie ? Rozstania z
lokatorami bywaja bolesne ?

Pytasz : Jak sie w ogole do tego zabrac, zeby nie kosztowalo wiecej
pieniedzy i nerwow niz oni nam sa dluzni? Chi...chi...chi...chi...
nie wiesz jeszcze w jakim kraju zyjesz ... chi...chi...chi...chi...

"Takie rzeczy to tylko w Erze".

[Gość: al9]

opłaty u komorników?
tylko wtedy gdy trzeba zajmowac majątek a jest nieznany.....

60% odszkodowania?
umowa najmu nie wiemy jaka jest bo jej nie czytalismy... Prawda?
Nie straszcie człowieka, wynajmuje i mieszkania i lokale (i własne i
cudze) od lat. Miewam kłopoty ale bez przesady...
Ludzie żyją z wynajmowania nieruchomości i potrafią rozwiązywać
problemy....
Drogą prawną rzecz jasna......
Pozdrawiam i nieco mniej żółci życzę
al

Panie al9

[Gość: zen]

Jesli pojawią się dwa posty tej samej treści z góry przepraszam.
Panie al9, specjalnie dla Pana wklejam co oznacza najem okazjonalny,
tak polecany przez Pana każdemu,że to niby można robić co się chce i
że nie dotyczy tego rodzaju umowy ustawa o ochronie praw lokatorów,
ciekawa jestem kto to Panu powiedział? I o zgrozo Pan się zajmuje
wynajmem mieszkań, nie tylko swoich, ciekawe.
Przyjemnej lektury.

Definicja najmu okazjonalnego jest stosunkowo mało precyzyjna.
Jednak, jak wynika z wykładni, z tej formy najmu mogą skorzystać
osoby, które mają mieszkanie lub dom, z którego „przejściowo” w
całości lub części nie korzystają w celu zaspokojenia swoich potrzeb
mieszkaniowych. Z umowy nie mogą więc skorzystać osoby, które mają
na przykład dwa mieszkania - jedno, w którym mieszkają, a drugie,
które wynajmują czerpiąc z tego stałe dochody
Poza pewnymi wyjątkami, do najmu okazjonalnego nie stosuje się
przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów, a więc będą mieć
zastosowanie uregulowania umowne między stronami oraz postanowienia
kodeksu cywilnego.
Ograniczenia, jakie pozostawiono z ustawy o ochronie praw lokatorów,
dotyczą :
1. zasad wstępu przez właściciela do wynajmowanego lokalu w razie
awarii (art.10 ust. 1-3),
2. uprawnień innych właścicieli lokali w budynku i współlokatora do
wytoczenia powództwa o rozwiązanie przez sąd najmu i nakazanie
opróżnienia lokalu (art.13).
3. obowiązku uiszczania odszkodowania przez lokatora zajmującego
lokal bez tytułu prawnego (po rozwiązaniu umowy) oraz wysokości
odszkodowania (art. 18 ust. 1 i 2),
4. zasad wypowiadania umowy, zgodnie z którymi właściciel może
wypowiedzieć umowę na piśmie najmu pod rygorem nieważności,
określając przyczynę wypowiedzenia nie później niż z miesięcznym
wyprzedzeniem na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli lokator:
- pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny
z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje
obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia
przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo
wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi
domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
- jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie
lokalu, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo
uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego
i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych
i bieżących należności, lub
- wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub
jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, (art. 11 ust. 1
i 2 pkt 1-3)
Najważniejsze korzyści przy najmie okazjonalnym to :
1. Możliwość podnoszenia czynszu bez żadnych ograniczeń, tzn.
częściej niż raz na 6 miesięcy i więcej niż o 10%. Ta możliwość
stanowić będzie najlepsze narzędzie walki właściciela z lokatorem,
który nie chce opuścić lokalu. Wystarczy bowiem, że lokatorowi,
który nie chce się wyprowadzić, podniesie się czynsz o 200%.i,
zachęcając go skutecznie do podjęcia rozmów na temat terminu
wyprowadzki.
2. Brak możliwości przyznania lokatorowi przez sąd prawa do lokalu
socjalnego przy opróżnieniu lokalu.

Pani zen

[Gość: al9]

no właśnie
znam te regulacje
ale widac każdy je inaczej czyta
jeden uważa jest różnica
drugi że prawie żadna

to samo dotyczy podejścia do wynajmowania nieruchomości
dla jednych widmo komplikacji jest porażające
dla drugich - wkalkulowane w ryzyko i dochody

Jedni z góry martwią się ewentualnymi kłopotami z egzekucją
drudzy spokojnie rozmawiają z lokatorami

Żyjemy w dziwnym kraju - przyznaje to jako kapitalista i obszarnik.
Państwo chroni słabszych - często w sposób przesadny. Ale rozsądnym
ludziom - nie przeszkadza to np w wynajmowaniu nieruchomości...
Dla mnie eot, ponieważ widzę w tej dyskusji za dużo złych emocji
Więcej usmiechów
al

[Gość: zen]

Oczywiście że jest różnica między umowa najmu okazjonalna a nie
okazjonalna, ale aby odświeżyć Panu pamięć cytuje Pana wpis
"ustawa o ochronie lokatorów - tu tak chętnie cytowana - NIE dotyczy
tzw wynajmu okazjonalnego..
I np okres wypowiedzenia MOŻE byc jednomiesięczny..."
Czy nadal Pan tak uważa? ja z tym sie nie zgadzam co Pan napisał i
uważam że się Pan myli i tyle
Pozdrawiam

Najem

[Gość: jml13060]

Jeszcze pytanie o placenie podatku od dochodow z najmu - placisz ?
Jesli nie placisz, to lokator moze doniesc na Ciebie do U.Skarb.
Wtedy Ty bedziesz miala wieksze klopoty, niz Twoj lokator.

Padla tez watpliwosc co do istnienia oplaty u komornika. Tak, jest
oplata u komornika za windykacje odszkodowania za zaleglosci
czynszowe. Komornik pobiera ja "na dziendobry" od wierzyciela, a
potem odzyskuje dlug + oplate pobrana od wierzyciela. Ale to teoria.
Jak juz wczesniej napisalem, komornik po odzyskaniu 40% dlugu poddal
sie i napisal : dluzniczka ma 800 zl renty i 5 innych tytulow
wykonawczych w tym jeden wystawiony przez bank. I co w takim
przypadku moze wierzyciel ? Komornik pobiera oplaty za swoja prace
bo przeciez nie pracuje za darmo. Dluznik z definicji nie ma
pieniedzy, wiec komornikowi najlatwiej skasowac wierzyciela, ktory
czegos chce od niego (i od dluznika) i powienien miec pieniadze.

Teoria jest tez istnienie roznicy miedzy najmem okazjonalnym, a
najmem zwyklym. Na papierze mozna napisac dowolna bzdure. Zreszta o
to chodzilo parlamentarzystom, ktorzy chcieli byc prolokatorscy, a
jednoczesnie nie zablokowac rynku najmu. Wyszla ustawa - bubel.

Roznicy miedzy najmem okazjonalnym, a zwyklym rzeczwscie nie ma, ale
tylko jesli lokator nie sprawia klopotow. Ale jesli lokator sie
stawia, nie placi, zakloca spokoj, dewastuje, to roznice znikaja. - -
- - Tak jak w opisanym przypadku. Co zrobi wlasciciel lokalu
wynajetego "okazjonalnie" jesli np. lokatorka przestanie placic
czynsz, a stracila prace, ma nieletnie dzieci, jest w ciazy i
zamieszkuje wspolnie z 83-letnim staruszkiem ? Odpowiedz -
wlasciciel pojdzie do sadu. Sad po ok. 6 miesiacach raczy przeczytac
pozew. Wyda wyrok zapewne nie wczesniej niz po 2 latach. W wyroku
dobra pani sadzie przyzna lokal socjalny. Z tym wyrokiem do gminy z
prosba o lokal socjalny pojdzie ... no kto pojdzie ? Lokatorka ?
Odpowiedz - pojdzie wlasciciel. Lokatorka nie musi kiwac palcem w
bucie, smieje sie z frajera i mieszka sobie nadal wygodnie i za
darmo. Urzednik w gminie naturalnie stwierdzi, ze kolejka liczy 1743
osob oczekujacych i zapisze na koncu listy. W tych warunkach sad nie
wyda klauzuli wykonalnosci, a komornik nie kiwnie palcem w bucie bez
tytulu wykonawczego i ... no czego ? Odpowiedz - kasy. Komornik
bierze 40% od wskaznika srednich dochodow (obecnie ok. 2700 zl) od
kazdej izby. Za dwa pokoje z kuchnie wlasciciel zaplaci
3x0,4*2700=3240 zlotych. Do tego doplaci za remont i wymiane
wyposazenia lokalu, no bo po eksmisji zastanie ... chlew w stanie
ruiny, a nie wymuskane mieszkanko.

Jesli ktos nadal widzi roznice miedzy najmem okazjonalnym, a
zwyklym, to prosze ja wskazac.

[mary_an]

Place podatki. Mam nadzieje, ze jakos uda sie dojsc z nimi do porozumienia, albo
chociaz szybko wyrzucic.

[Gość: dolina rospudyy]

a może mają chwilowy kryzys, stres z ciążą - są młodzi o pracę coraz łatwiej i zapłacą zaległości mieszkając dalej
idąc drogą sądowną nożna nie uzyskać już nic

a następni lokatorzy jacy się trafią ?

prawda jest taka że ktoś zainwestował w mieszkanie kredytem i chciał lekką rączką go spłacić nie przewidując płynności i zdolności kasowej
czyli pstryczka w nos żółtodziobom co biorą się za interesy bez biznesplanu