umowa najmu-ważna?

[ania81-4]

Rok temu zawarłam z właścicielką lokalu mieszkalnego umowę o najem pokoju. W
umowie zostałam błędnie nazwana wynajmującą lokal, i w konsekwencji wynika iż
to ja jestem właścicielką lokalu. Dodatkowo w umowie nie ma informacji na
temat płatności za media: prąd, gaz itp. Nie ma również załącznika odnośnie
rzeczy znajdujących się w najmowanym pokoju.
W trakcie roku właścicielka lokalu podniosła czynsz nie zachowując formy
pisemnej (w umowie jest wzmianka o zachowaniu formy pisemnej pod rygorem
nieważności). Oznacza to nieważność całej umowy czy też tylko faktu podwyżki
czynszu?
Czy umowa jest ważna i jaki jest mój zakres odpowiedzialności za opłatę mediów?
Właścicielka twierdzi, że płaci podatek od umowy. Czy ma to wpływ na ważność
umowy?

Ważna

[irma223]

ania81-4 napisała:
> umowa najmu-ważna?
> Rok temu zawarłam z właścicielką lokalu mieszkalnego umowę o najem
> pokoju. W umowie zostałam błędnie nazwana wynajmującą lokal, i w
> konsekwencji wynika iż to ja jestem właścicielką lokalu. Dodatkowo
> w umowie nie ma informacji na temat płatności za media: prąd, gaz
> itp. Nie ma również załącznika odnośnie rzeczy znajdujących się w
> najmowanym pokoju.
> W trakcie roku właścicielka lokalu podniosła czynsz nie zachowując
> formy pisemnej (w umowie jest wzmianka o zachowaniu formy pisemnej
> pod rygorem nieważności). Oznacza to nieważność całej umowy czy
> też tylko faktu podwyżki czynszu?
> Czy umowa jest ważna i jaki jest mój zakres odpowiedzialności za
> opłatę mediów?
> Właścicielka twierdzi, że płaci podatek od umowy. Czy ma to wpływ
> na ważność umowy?


Sama umowa najmu jest ważna. Podwyżka czynszu: jeśli była bez
zachowania formy pisemnej czyli niezgodnie z umową, jest nieważna.
Umowa byłaby ważna nawet wtedy, gdyby właścicielka podatku nie
płaciła. Informuje Cię jednak, że płaci, żebyś wiedziała, że donos
na nią do Urzędu Skarbowego nic Ci nie da ani jej nie zaszkodzi.

Jeżeli nie ma w umowie informacji na temat płatności za media to
może być problem, który należy uregulować, czyli sporządzić aneks do
umowy. Ustalenie stanu faktycznego będzie łatwiejsze, jeśli są
wydzielone liczniki mediów tylko do twojego użytku.

Brak załącznika określającego sprzęt znajdujący w wynajmowanym przez
Ciebie pokoju może mieć znaczenie w przypadku sporu pomiędzy Tobą a
właścicielką o wyniesione/zniszczone meble i inny sprzęt. Ale być
może właścicielka ma dokumentację zdjęciową, a w przypadku sporu
sądowego sąd może dopuścić również dowód z zeznań świadków
(wszystkie jej sąsiadki i znajome potweirdzą, że widziały, że w
pokoju przeznaczonym do wynajmu znajdowały się piękne odnowione
antyki oraz superluksusowy sprzęt).

Lepiej zawczasu uzupełnić te braki w umowie.

[ania81-4]

Dziękuję za odp!!
Co do mediów - w mieszkaniu są jeszcze 4 inne osoby..Oczywiście niezameldowane.
Jaka jest nasza odpowiedzialność przed spółdzielnią mieszkaniową za niezameldowanie?

Jaka jest nasza odpowiedzialność przed spółdzieln?

[Gość: al9]

za niezameldowanie?
żadna
obowiązek meldunkowy to pamiątka z czasów komunizmu - ustawa jest
martwa..
al

skomplikowana sprawa

[ania81-4]

Podpisując umowę z właścicielką nie zawarliśmy tej umowy prawidłowo..Jak już
wspomniałam, nie ma aneksu do umowy odnośnie mediów i
wyposażenia..Wypowiedziałam umowę wpierw telefonicznie, a następnie wysłałam
wypowiedzenie pocztą (listem poleconym). Obawiam się że właścicielka będzie
robiła problemy z odbiorem tego wypowiedzenia. Czy potwierdzenie nadania listu
poleconego jest wystarczającym dowodem na rozwiązanie umowy o najem?Czy
wypowiedzenie musi być podpisane przez właścicielkę?
W połowie miesiąca - będącego już okresem wypowiedzenia - wyprowadziłam się.
Zaznaczyłam to w piśmie odnośnie wypowiedzenia najmu. Czy jest to wystarczający
dowód na to, że od połowy miesiąca nie mieszkam? jak ewentualnie inaczej
potwierdzić fakt, że lokal już opuściłam?Również w rozmowie telefonicznej
zaznaczyłam fakt wyprowadzenia się w połowie miesiąca.
Z góry dziękuję za pomoc

[irma223]

ania81-4 napisała:

> Wypowiedziałam umowę wpierw telefonicznie, a następnie wysłałam
> wypowiedzenie pocztą (listem poleconym). Obawiam się że
> właścicielka będzie robiła problemy z odbiorem tego wypowiedzenia.

Są wakacje, więc może nie będzie robiła problemów, tylko szybko
znajdzie następnego najemcę na twoje miejsce.

> Czy potwierdzenie nadania listu poleconego jest wystarczającym
> dowodem na rozwiązanie umowy o najem?

Przydałby się polecony za zwrotnym potwierdzeniem odbioru (i
potwierdzenie odbioru właśnie), ale w zasadzie i sam dowód nadania
poleconego tez może być dowodem "w sprawie". Jeżeli nie odbierze -
wyślij jej jeszcze raz - dwie próby dostarczenia uważa się za
skuteczne dostarczenie.

> Czy wypowiedzenie musi być podpisane przez właścicielkę?

Jeżeli to ona wypowiedziała to tak. Jeżeli to ty wypowiedziałaś to
musiało być podpisane przez ciebie. A jej dostarczone.

> jak ewentualnie inaczej potwierdzić fakt, że lokal już opuściłam?

A co z tymi pozostałymi mieszkającymi (zeznania świadków w razie
sporu sądowego)?

[ania81-4]

Rozmowa telefoniczna odnośnie wypowiedzenia najmu miała miejsce 05.07.
Ustaliliśmy że umowa wygaśnie z końcem lipca - czyli skrócenie okresu. W
wypowiedzeniu napisałam że taka rozmowa miała miejsce między takimi a takimi nr
tel. Ustawowy okres wypowiedzenia wynosi 1 m-c.
Zastanawiam się czy właścicielka sie nie wyprze przed sadem - w razie co i czy
czasem nie uzna skrócenia tego okresu. W takim razie, nawet jeśli wysłałam
wypowiedzenie w lipcu z datą wypowiedzenia na 30.06 - a pani się wyprze, to
okres wypowiedzenia biegnie od sierpnia?Czy wogóle wypowiedzenie będzie nieważne?..

Świadków mam - znajomi i rodzice pomagali w przeprowadzaniu się. Nie wiem czy
tel jest w razie co dowodem w sprawie - ale mam sms-y od współlokatorów odnośnie
wyprowadzki..

[irma223]

ania81-4 napisała:

> Rozmowa telefoniczna odnośnie wypowiedzenia najmu miała miejsce
> 05.07.
> Ustaliliśmy że umowa wygaśnie z końcem lipca - czyli skrócenie
> okresu. W wypowiedzeniu napisałam że taka rozmowa miała miejsce
> między takimi a takimi nr tel. Ustawowy okres wypowiedzenia wynosi
> 1 m-c.

Owszem - na miesiac naprzód ze skutkiem na koniec miesiąca
kalendarzowego.

Czyli jeśli wypowiedzenie, które Pani wysłała, a wysłała je Pani po
rozmowie z właścicielką, czyli po 05.07.2008 dotarło do właścicielki
w lipcu, to okres wypowiedzenia upływa w sierniu ze skutkiem na
koniec miesiąca kalendarzowego czyli w dniu 31.08.2008.

> Zastanawiam się czy właścicielka sie nie wyprze przed sadem - w
> razie co i czy czasem nie uzna skrócenia tego okresu. W takim
> razie, nawet jeśli wysłałam wypowiedzenie w lipcu z datą
> wypowiedzenia na 30.06 - a pani się wyprze, to okres wypowiedzenia
> biegnie od sierpnia?Czy wogóle wypowiedzenie będzie nieważne?..

Nie, wypowiedzenie jest ważne i jeżeli dotrze/dotarło do
właścicielki jeszcze w lipcu to koniec okresu wypowiedzenia upływa w
dniu 31.08.2008.

Jeżeli właścicielka zgodziła się na zakończenie umowy wcześniej
(31.07.2008) to można to uznać za rozwiązanie umowy najmu za
porozumieniem stron (a nie za jednostronnym wypowiedzeniem), źle
Pani zatem sformułowała pismo skierowane do właścicielki - powinna
je była Pani nazwać nie wypowiedzeniem, a rozwiązaniem umowy najmu
za porozumienm stron , wydrukować w dwóch egzemplarzach i poprosić
właścicielkę o odesłanie jednego podpisanego przez nią egzemplarza.

> Świadków mam - znajomi i rodzice pomagali w przeprowadzaniu się.
> Nie wiem czy tel jest w razie co dowodem w sprawie - ale mam sms-y
> od współlokatorów odnośnie wyprowadzki..

Decyzja należy do sądu - jeśli do sprawy sądowej dojdzie. W
większych miejscowościach (akademickich) już zaczął sie okres
poszukiwania mieszkań do najmu. Pokoi też. Jeżeli właścicielka
szybko wynajmie pokój to straty nie odczuje, więc pewnie daruje Pani
to niezachowanie okresu wypowiedzenia.

A może byli współlokatorzy sobie by szybko kogoś dobrali na Pani
miejsce?

[irma223]

ania81-4 napisała:

> Co do mediów - w mieszkaniu są jeszcze 4 inne osoby..Oczywiście
> niezameldowane.
> Jaka jest nasza odpowiedzialność przed spółdzielnią mieszkaniową
> za niezameldowanie?


Czyli media naliczane są według osób, a nie według liczików, a w
spółdzielni nie ma informacji, że mieszkają 4 osoby (i spółdzielnia
nalicza tak, jakby mieszkała 1 osoba). Jeżeli właścicielka wyraziła
zgodę na zamieszkiwanie przez 4 osoby to powinna zgłosić w
spółdzielni, że tyle osób mieszka i poprosić o naliczanie wedug
takiej ilości osób. Jeśli tego nei zrobiła to oszukała swoich
własnych sąsiadów, którzy będą musieli dopłacić na nadmierne (nie
policzone właściwie) zużycie mediów przez was.

Wam kara za to nie grozi.

Co innego, jeśli mieszkały osoby na dziko, bez wiedzy właścicielki,
czyli jeśli jesteś winna naruszenia warunków umowy najmu.

Jeżeli w spółdzielni była zgłoszona odpowiednia ilość osób, choć bez
zameldowania w urzędzie miasta, to wszystko odbyło się prawidłowo.

[ania81-4]

Czyli jeśli w umowie nie ma wzmianki odnośnie płatności za media, a jak pisałam
wcześniej- zameldowana jest jedynie 1 osoba - właścicielka nie ma prawa mnie
"ścigać" za np niezaplaconą dopłatę za wodę z tytułu nadmiernego zużycia powyżej
przewidzianego limitu w czynszu w spółdzielni mieszkaniowej...?
Wielkie dzięki za POMOC!!!

Spółdzielnia to nie urząd miasta.

[irma223]

ania81-4 napisała:

> Czyli jeśli w umowie nie ma wzmianki odnośnie płatności za media,
> a jak pisałam wcześniej- zameldowana jest jedynie 1 osoba -

Nie jest istotne ile osób jest zameldowanych, tylko o ilu osobach
zamieszkujących wie spółdzielnia.

Spółdzielnia to nie urząd miasta: najemców z reguły się nie melduje,
ale zgłasza się do spółdzielni, że mieszka np. 2, 3 czy 4 osoby,
żeby spółdzielnia naliczała według tego należne przedpłaty/opłaty za
media.

> właścicielka nie ma prawa mnie "ścigać" za np niezaplaconą dopłatę
> za wodę z tytułu nadmiernego zużycia powyżej przewidzianego limitu
> w czynszu w spółdzielni mieszkaniowej...?

A tak w ogóle - o jakiej kwocie mówimy?

Umowa jest pewnie źle skonstruowana, ale dlaczego - tak na logikę -
właścicielka ma z własnej kieszeni dopłacać za wodę, która to Pani
zużyła?

Nie wiem, co orzeknie sąd - jeśli do sprawy sądowej dojdzie.

A może ktoś inny z byłych współlokatorów miał w swojej umowie najmu
zapis, że to on ma ponosić pełną opłatę za zużyte w tym mieszkaniu
media i tylko zgodnie z logiką koszty te były dzielone na wszystkich
wspołlokatorów? Teraz te koszty - przynajmniej za Panią - spadną na
tę jedną osobę, choć nie tylko ta osoba brała prysznice...

kaucja

[ania81-4]

Właścicielka nie chce zgodzić się na to, żeby za ostatni miesiąc czynsz pokryć
kaucją. Umowa nie określała za co jestem odpowiedzialna (w umowie widnieje
jedynie zapis - wynajem lokalu o powierzchni np 15 m2).
Przeczuwam, że właścicielka nie ma ochoty zwracać mi kaucji i grozi że jak nie
zapłacę za ostatni miesiąc to pozwie mnie do sądu..
Dodatkowo podniosła mi czynsz bez aneksu do umowy - i tak wynika, że mam nadpłatę...
Jakie konsekwencje mnie czekają jeżeli nie zapłacę za ostatni miesiąc, a
właścicielka będzie miała kaucję oraz nadpłatę z nieoficjalnej podwyżki?
Od jakiej kwoty zaległości sąd rozpatruje sprawy tego typu?

Nie może nie zwrócić kaucji. Kaucja nie jest czyns

[irma223]

ania81-4 napisała:

> Właścicielka nie chce zgodzić się na to, żeby za ostatni miesiąc
> czynsz pokryć kaucją.

Właścicielka ma rację: kaucja nie jest czynszem najmu.

> Umowa nie określała za co jestem odpowiedzialna (w umowie widnieje
> jedynie zapis - wynajem lokalu o powierzchni np 15 m2).
> Przeczuwam, że właścicielka nie ma ochoty zwracać mi kaucji
> i grozi że jak nie zapłacę za ostatni miesiąc to pozwie mnie do
> sądu..

Ma prawo: kaucja nie jest czynszem najmu. Nie wiadomo w jakim stanie
przyjęła Pani pokój, a w jakim stanie go Pani zdała.

Jeżeli właścicielka nie stwierdzi jednak szkód (a jeśli stwierdzi to
musi je móc udokumentować) i jeśli należne rachunki są zapłacone to
właścicielka musi Pani kaucję oddać. A przynajmniej to co z kaucji
pozostanie po potrąceniu należności za niezapłacone rachunki i za
szkody. Jeśli nie odda to Pani będzie ją mogła sama podać do sądu.

> Dodatkowo podniosła mi czynsz bez aneksu do umowy - i tak wynika,
> że mam nadpłatę...
> Jakie konsekwencje mnie czekają jeżeli nie zapłacę za ostatni
> miesiąc, a właścicielka będzie miała kaucję oraz nadpłatę z
> nieoficjalnej podwyżki?

Jeżeli właścicielka naprawdę poda Panią do sądu to konieczność
stawiania się na rozprawy i udowadniania swoich racji. Resztę oceni
sąd.

Jeśli jednak kaucja = czynsz najmu, a szkód ani strat Pani nie
spowodowała, to prawdopodobnie konsekwencji finansowych spodziewać
się nie należy.

Czy jest Pani pewna, że właścicielka nie wystosowała do Pani pisma o
podwyżce czynszu? A może umowa najmu była zawarta ze "wspólnotą
mieszkańców" i pismo było jedno do całej "wspólnoty"?

> Od jakiej kwoty zaległości sąd rozpatruje sprawy tego typu?

Ustawa nie określa wartości minimalnej poniżej której sąd się sprawą
nie zajmuje - zajmuje się wszytskim, co jest przedmiotem sporu:

Z Kodeksu Postępowania Cywilnego:

"Oddział 2
Wartość przedmiotu sporu
Art. 19.
§ 1. W sprawach o roszczenia pieniężne, zgłoszone choćby w zamian
innego przedmiotu, podana kwota pieniężna stanowi wartość przedmiotu
sporu.
§ 2. W innych sprawach majątkowych powód obowiązany jest oznaczyć w
pozwie kwotą pieniężną wartość przedmiotu sporu, uwzględniając
postanowienia zawarte w artykułach poniższych.
Art. 20.
Do wartości przedmiotu sporu nie wlicza się odsetek, pożytków i
kosztów, żądanych obok roszczenia głównego.
Art. 21.
Jeżeli powód dochodzi pozwem kilku roszczeń, zlicza się ich wartość.
Art. 22.
W sprawach o prawo do świadczeń powtarzających się wartość
przedmiotu sporu stanowi suma świadczeń za jeden rok, a jeżeli
świadczenia trwają krócej niż rok za cały czas ich trwania.
Art. 23.
W sprawach o istnienie, unieważnienie albo rozwiązanie umowy najmu
lub dzierżawy, o wydanie albo odebranie przedmiotu najmu lub
dzierżawy, wartość przedmiotu sporu stanowi przy umowach zawartych
na czas oznaczony - suma czynszu za czas sporny, lecz nie więcej niż
za rok; przy umowach zawartych na czas nie oznaczony - suma czynszu
za okres trzech miesięcy."

swoją drogą założycielka wątku

[Gość: al9]

prezentuje klasyczny sposób myslenia
pomyłki w umowie, brak spisu wyposażenia, nie zameldowanie w lokalu
i nie sprecyzowana w umowie kwestia mediów jakoś jej nie
przeszkadzały...

dopiero dziś, po "telefonicznym" wypowiedzeniu i wyprowadzce bez
udziału właściciela nieruchomości w terminie przez siebie
wyznaczonym....

mam wrazenie że to młoda osoba...
tym bardziej to smutne...

gdybym to ja był stroną umowy - wyegzekwowałbym jej zapisy. Choćby w
celach wychowawczych...

al