zadłużone grunty pod blokami

[lucynda76]

Witam, mam wątpliwości w pewnej sprawie i chciałabym prosić o
opinie. Posiadamy mieszkanie w bloku spółdzielni mieszkaniowej, w
lipcu 2008 r. przeniesione w odrębną własność, jest założona KW itd.
Problem w tym, że grunty pod blokiem, w ktorym znajduje sie nasze
mieszkanie są zadłużone (podobno na kolosalne kwoty?) W akcie
notarialnym jest wpis, że mieszkanie zostaje przeniesione w odrębną
własność bez jakichkolwiek obciążeń hipotecznyc, w KW w dziale IV
stoi: bez obciążeń. A co z obciążeniem gruntu? Podobno dług nie
dotyczy części przypadającej na nasz lokal. Ale jak jest naprawdę?
Czy istnieje jakiekolwiek zagrożenie w przyszłości spowodowane tym,
że grunty są zadłuzone? Ludzie, którzy chcieli od nas kupić
mieszkanie wycofali się w ostatniej chwili i owe zagrożenie (podobno
potwierdzone przez notariusza i radcę prawnego) podali jako
uzasadnienie. Z góry dziekuje za odpowiedzi.

[Gość: rafoso]

wasz udział ułamkowy w gruncie jest wyodrębniony, i tak samo pozostałych mieszkańców, którzy posiadają prawo odrębnej własności lokalu. Jeżeli spółdzielnia jest zadłużona, to wierzyciel może rościć pretensje tylko do udziału w gruncie, jaki posiada spółdzielnia. Jeśli spółdzielnia posiada np. 80% udziałów, to tylko ten udział może zostać przejęty.

[lucynda76]

Dziekuje za odpowiedz. Mniej wiecej tyle samo usyszalam od
spółdzielni, jednak babka, która zrezygnowala z zakupu (robiac nam
przy tym niemaly klopot) upiera sie ze jednak zagrozenie istnieje bo
tak powiedzial radca prawny. A co moze sie stac jesli ustawa, ktora
gwarantuje nam wyłączenie naszego udzialu z hipoteki łącznej
zostanie uniewazniona? Czy to unieważnienie moze zadzialac wstecz?

[Gość: F]

rafoso nie odróżnia własności wyodrębnionego lokalu od udziału we współwłasności
częsci wspólnej nieruchomości - w tym wypadku szczególnie gruntu.

sprawa wygląda tak:

jesteś włascicielką lokalu i własność lokalu nie jest w jakikolwiek sposób obciążona

ale

z prawem własności lokalu jest związany udział we własności części wspólnej
nieruchomości i w gruncie na którym usytuowany jest bucynek

udział ten jest udziałem w częci ułamkowej

jeżeli własność gruntu obciążaona jest hipoteką , wówczas wierzyciel hipotreczny
może wystąpić z roszczeniem o zapłatę nie tylko do dłużnika z wierzytelności
dochodzonej , ale też do każdoczenego wąsciciela lub współwłaściciela
nieruchomości na której zostało ustanowione zabezpieczenie w postaci hipoteki -
w przypadku współwłasności oczywiście w cżesci ułamkowej odpowiadającej
udziałowi w tej współwłasności

czyli:

jeżeli w ksiedze wieczystej prowadzonej dla gruntu jest wpisana hipoteka - rację
ma niedoszła kupująca

jeżeli w księdze wieczystej dla gruntu nie ma wpisu - rację ma pani ze spółdzielni

musisz sprawdzić kw prowadzoną dla gruntu

[Gość: rafoso]

wiele rzeczy w życiu pomyliłem, no ale.....

>rafoso nie odróżnia własności wyodrębnionego lokalu od udziału we współwłasności częsci wspólnej
>nieruchomości - w tym wypadku szczególnie gruntu.

tak, a w jakim miejscu?

>jeżeli własność gruntu obciążaona jest hipoteką , wówczas wierzyciel hipotreczny
>może wystąpić z roszczeniem o zapłatę nie tylko do dłużnika z wierzytelności
>dochodzonej , ale też do każdoczenego wąsciciela lub współwłaściciela
>nieruchomości na której zostało ustanowione zabezpieczenie w postaci hipoteki -
>w przypadku współwłasności oczywiście w cżesci ułamkowej odpowiadającej
>udziałowi w tej współwłasności

chyba nie odróżniasz co znaczy prawo własności?
w dziale 4 nie ma wpisów, to nie ma wierzytelności hipotecznych,
jak są obciążenia na inny księgach, to obciążają daną ułamkową własność,
a słyszał ty o rękojmi księgi KW? pewnie nie, ale wszystko przed tobą.....

[Gość: F]

rafoso - rzeczywiście tego nie odróżniasz i Twój kolejny post jedynie to
poitwierdza.

czym innym jest własność lokalu a czym innym udział w częsci wspólnej z tą
własnością związany oraz udział w gruncie

jeżeli w kw dla gruntu jest obciążenie to obciąża ono także udział w tym gruncie
związany w własnością każdego z lokali - dlatego, że grunt ten jest we
WSPÓŁWŁASNOŚCI włascicieli wszystkich lokali

jedynie w wypadku, gdy w kw gruntu jest wpis wyraźnie obciążający JEDYNIE UDZIAŁ
jednego ze współwłascicieli w tym gruncie , wówczas nie obciąza udizałów
pozostałych współwłascieli

możliwe, że w przypadku załozycielki wątku tak jest - i wówczas także nie ma
racji kupujaca , a ma ją "pani ze spółdzielni"

i nie jest to w żaden sposób sprzeczne z z zasadą rękojmi wiary publicznej kw ,
a wręcz przeciwnie, poniekąd z niej wynika

chodzi w tym wypadku o wpisy w księdze gruntu a nie lokalu

ale tego tez nie rozumiesz

ps

[Gość: F]

i dlatego właśnie nalezy pamiętac o tym, aby nabywając lokal czy sp wł prawo do
lokalu , sprawdzać nie tylko wpisy w kw lokalu , ale i kw gruntu , w którego
własności udzial jest z prawem do lokalu związany

a kto tego nie robi ten frajer i może kiedyś gorzko zapłakać i słono zabulić

[Gość: rafoso]

No F, tu masz trochę do poczytania, abyś się nie nudził
forum.gazeta.pl/forum/72,2.html?f=897&w=87269442&v=2&s=0

Ustawa o księgach wieczystych i hipotece

[irma223]

lucynda76 napisała:

Lucyndo, to wszystko reguluje Ustawa o księgach wieczystych i
hipotece.

Ty masz szczęśliwie odrębną własność a nie mieszkanie spółdzielcze
własnościowe więć jesteś w odniesieniu do Twojego mieszkania, ale
również - w odniesieniu do Twojego udziału w częściach wspólnych
budynku i gruntu - TAKIM SAMYM WŁAŚCICIELEM JAK I SPÓŁDZIELNIA.

Nawet jeżeli wszystkie inne mieszkania są spółdzielcze, a jedynie Ty
masz odrębną własność to Ty i spółdzielnia stanowicie obecnie
wspólnotę mieszkaniową.

"Art. 65.
1. W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności można
nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może
dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją
stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami
osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka).
2. Część ułamkowa nieruchomości może być obciążona hipoteką, jeżeli
stanowi udział współwłaściciela.
(...)
Art. 67.
Do powstania hipoteki niezbędny jest wpis w księdze wieczystej.
Art. 76.
1. W razie podziału nieruchomości hipoteka obciążająca dotychczas
nieruchomość
obciąża wszystkie nieruchomości utworzone przez podział (hipoteka
łączna).
2. Wierzyciel, któremu przysługuje hipoteka łączna, może według
swego uznania żądać zaspokojenia w całości lub w części z każdej
nieruchomości z osobna, z niektórych z nich lub ze wszystkich
łącznie. Może również według swego uznania dokonać jej podziału
pomiędzy poszczególne nieruchomości.
3. W celu zabezpieczenia tej samej wierzytelności można, w drodze
czynności prawnej, obciążyć więcej niż jedną nieruchomość (hipoteka
łączna umowna).
4. Do hipoteki zabezpieczającej kredyt udzielony na budowę domów
mieszkalnych, jeżeli podział nieruchomości polega na przeniesieniu
własności części nieruchomości zabudowanej domem mieszkalnym,
przepisu ust. 1 nie stosuje się. W takim wypadku hipoteka ulega
podziałowi zgodnie z postanowieniami umowy.
(...)
Art. 90.
W razie sprzedaży części nieruchomości obciążonej hipoteką
sprzedawca lub kupujący mogą żądać, aby wierzyciel zwolnił tę część
od obciążenia, jeżeli jest ona stosunkowo nieznaczna, a wartość
pozostałej części nieruchomości zapewnia wierzycielowi dostateczne
zabezpieczenie. Na żądanie wierzycieli kwota uzyskana ze sprzedaży
powinna im być wypłacona według pierwszeństwa służących im hipotek."

Czyli mówiąc po ludzku: Twój udział w częściach wspólnych budynku i
gruntu jest wolny od obciążenia hipoteką jeśli hipoteka w księdze
wieczystej dla gruntu została wpisana już po wyodrębnieniu twojego
mieszkania.
Jeżeli został wpisana wcześniej, a spółdzielnia oświadczyła w akcie
notarialnym ustanowienia odrębnej własności i sprzedaży, że
nieruchomość, z którego wyodrębnia, nie jest obciążona hipoteką
(choć już była) to przysługuje Tobie prawo roszczenia wobec zbywcy
czyli wobec spółdzielni, skoro spółdzielnia oświadczyła w akcie
notarialnym nieprawdę. Pytanie jednak, co było napisane w odpisie z
księgi wieczystej dla nieruchomości, który musiał być dostarczony
notariuszowi do umowy ustanowienia odrębnej własności. Oraz z kiedy
był ten odpis.

Jednakże mogło być tak, że spółdzielnia wzięła kredyt wcześniej i
nawet hipoteka została wpisana wcześniej. Jednakże spółdzielnia
zanim ustanowiła dla Twojego mieszkania odrębną własność uzgodniła z
kredytodawcą (wierzycielem hipotecznym obecnie, czyli zapewne jakimś
bankiem), że Twój udział w części wspólnej nieruchomości zostanie
zwolniony z obciążenia (na co wierzyciel hipoteczny wyraził zgodę,
bo bez jego zgody nie byłoby to możliwe), ponieważ na ewentualne
zaspokojenie roszczeń wierzyciela hipotecznego w zupełności
wystarczy to, co zostało jako udział samej spółdzielni.

Wówczas zapewne spółdzielnia ustanawiając dla Twojego mieszkania
odrębną własność oświadczyła - zgodnie z prawdą, że nieruchomość,
którego jest właścicielem, jest obciążona, jednakże Twój udział jest
wolny od wszelkich obciążeń.

Spróbuj się upewnić, czy tak jest naprawdę.

Jeżeli tak jest lub jeśli hipoteka na nieruchomości została wpisana
dopiero po ustanowieniu dla Twojego mieszkania odrębnej własności,
to kupująca niepotrzebnie się obawia.

Ponadto

[irma223]

Kwota zadłużenia, która Tobie może się wydawać astronomiczna, dla
spółdzielni i dla banku wcale astronomiczna nie jest.

Zajrzyj do księgi wieczystej dla calego gruntu i budynku, policz
sobie, ile tam jest spółdzielnianych mieszkań (tylko lokatorskie),
ile tam jest udziału w jak dużym gruncie, zorientuj się w
spółdzielni, ile z tego długu zostało do spłacenia i sama zobaczysz,
że zapewne samego spółdzielnianego majątku z powodzeniem wystarczy
na zaspokojenie roszczenia (w przypadku, gdyby spółdzielnia
rzeczywiście nie spłacała grzecznie należności, a przecież
członkowie spółdzielni na pewno się tym interesują i mają nad tym
kontrolę: spłaca zarząd nalezność czy nie).

[Gość: rafoso]

>lucynda76:
>W akcie notarialnym jest wpis, że mieszkanie zostaje przeniesione w odrębną
własność bez jakichkolwiek >obciążeń hipotecznych, w KW w dziale IV stoi: bez
obciążeń.

Czy Irma nie próbuje opisywać innych przypadków? Mówimy o sytuacji, kiedy
nastąpiło ustanowienie prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego i
wydzielenie księgi bez obciążeń.