Akt Notarialny a moc prawna

[ernest31]

Czy istnieje możliwość zamieszczenia w akcie notarialnym klauzuli,
iż Akt Notarialny uyzskuje moc prawno dopiero w chwili gdy kupujący
dokona całkowitej wpłaty za nieruchomość potwierdzonej przez
sprzedającego ?

[izba.notarialna]

Nie ma możliwości zawarcia w akcie notarialnym takiego zapisu. Wraz
z zawarciem umowy sprzedaży nieruchomości (w formie aktu
notarialnego) automatycznie przechodzi na kupującego własność tej
nieruchomości chociażby cała cena lub jej część nie zostały jeszcze
zapłacone. Nie można bowiem umowy przeniesienia własnosci zawrześ
pod warunkiem, w tym pod warunkiem zpłaty ceny.

Hm... A warunkowa i przenosząca własność?

[irma223]

Ernest się uczepił tego warunku przeniesienia własności i wałkuje ten temat już
drugi rok na trzech forach równocześnie.

Wydaje mi się, że najbardziej jego zamysłom odpowiadałyby dwie umowy:
1. warunkowa umowa sprzedaży (sprzedaż następuje pod warunkiem, że kupujący zapłaci)
2. umowa przenosząca własność.

Pytanie tylko, jak zmusić sprzedającego, by chciał się drugi raz pofatygować do
notariusza, skoro już wszystkie pieniądze dostał ;)

[ernest31]

człowieku, to nie są zamysły a realja panujące w pobliskim kraju,
wyjaśniałem to już kilka razy, służę pomocą w zorganizowaniu
doszkalającego kursu w tym kraju, naprawdę warto bowiem nauki nigdy
za wiele, tam jest to prawnie perfekt zorganizowane i funkcjonuje od
wielu, wielu lat, dlaczego niby to nie miałoby funkcjonowaść w
Polsce, do tego nie potrzeba nawet zmieniać istniejącego prawa,
już o to pytałem ale powtórzę, czy wychodzisz ze sklepu nie
zapłaciwszy za towar ? to też jest prawna umowa, wybieram towar,
płacę i dopiero wówczas mogę go wynieść,

>> Pytanie tylko, jak zmusić sprzedającego, by chciał się drugi raz
pofatygować do notariusza, skoro już wszystkie pieniądze dostał;)

już to opisywałem ale zapraszam na wycieczkowy kurs, wytłumaczą to
tutejsi prawnicy i pośrednicy

Dostałeś odpowiedź od polskiego notariusza

[irma223]

ernest31 napisał:

> to też jest prawna umowa, wybieram towar,
> płacę i dopiero wówczas mogę go wynieść,


Nie można sprzedać nieruchomości na określony czas ani pod warunkiem - takie są
zapisy Kodeksu cywilnego. To odpisał Ci polski notariusz. Bo gdy odpisywali
polscy pośrednicy, to - jak rozumiem nie byli wiarygodni - "pewnie w zmowie".

Wprawdzie są możliwe warunkowe umowy sprzedaży, ale wówczas jest też potrzebna
dodatkowa umowa bezwarunkowo przenosząca własność.

To są dwie osobne umowy odległe w czasie.

Skoro sprzedający dostał już 100% pieniędzy to co - poza wrodzoną uczciwością -
miałoby go skłonić do poświęcenia ponownie swojego czasu i udania się do
notariusza w celu zawarcia umowy przenoszącej bezwarunkowo własność?

[irma223]

irma223 napisała:

> Nie można sprzedać nieruchomości na określony czas ani pod
> warunkiem - takie są zapisy Kodeksu cywilnego.


"z zastrzeżeniem terminu ani pod warunkiem" - ściśle mówiąc. Czyli własność się
przenosi podpisując, a nie "od jutra" ani "od za pół roku" ani "gdy Kowalski
zapłaci".

Zmienić to może tylko Sejm z akceptacją Senatu i podpisem Prezydenta.

[ernest31]

można i w istniejącym prawie, trzeba jedynie wiedzieć ja kto się
robi, prawnie ma się rozumieć;)
ponownie zachęcam do wycieczki szkoleniowej w kraju gdzie
funkcjonuje to w praktyce...
jak pisałem, kurs poprowadzą miejscowi prawnicy, pośrednicy i
przedstawiciel banku hipotecznego, w czym ja mogę być pomocny,
organizacyjnie, tłumaczenia etc.

W którym prawie?

[irma223]

ernest31 napisał:

> można i w istniejącym prawie

Nie w polskim...

> trzeba jedynie wiedzieć ja kto się
> robi, prawnie ma się rozumieć;)
> ponownie zachęcam do wycieczki szkoleniowej w kraju gdzie
> funkcjonuje to w praktyce...

A myślałam, że pytając polskich notariuszy masz na myśli polskie prawo...

[ernest31]

>> Pytanie tylko, jak zmusić sprzedającego, by chciał się drugi raz
pofatygować do notariusza, skoro już wszystkie pieniądze dostał ;)

dziwne, dlaczego nie postawisz pytania odwrotnie - jak zmusić
kupującego, by zechciał zapłacić skoro już notarialnie przejął
własność ;)

odpowiesz zapewne, jak to, sądownie !!! czyli co, chcesz powiedzieć,
iż sąd w Polsce działa tylko w jedną stronę ?

żeby tego uniknąć, a można, proponuję wycieczkę szkoleniową do
sąsiedniego kraju, gdzie jest to perfekcyjnie uregulowane

[irma223]

ernest31 napisał:

> dziwne, dlaczego nie postawisz pytania odwrotnie - jak zmusić
> kupującego, by zechciał zapłacić

Przecież wielokrotnie pisałam o depozycie notarialnym - także w tych Twoich
wątkach. Sposób idealny. Wpłata od kupującego na depozyt notariusza z dyspozycją
wypłaty po umowie sprzedającemu lub zwrotu na konto kupującego jeśli do umowy
nie dojdzie. Umowa. I zaraz po umowie notariusz przelewa na konto sprzedającego.

Proste bezpieczne, bezbolesne. Tylko kosztuje parę złotych - jednak w stosunku
do kwoty i bezpieczeństwa transakcji to grosze.

[ernest31]

> Proste bezpieczne, bezbolesne.

jestes tego pewna ?

sprzedająacy podpisał akt notarialny, czyli pozbył się własności,
pieniądzę leżą u notariusza, a gdy ten będzie nieuczciwy, mozesz to
w 101% wykluczyc ?
zadałem takie pytanie w biurze notarialnym, odpowiedzią było
wzruszenie ramion i podniesienie brwi,
jak widzę, problemem nie jest uregulowanie tych spraw ale niechęć do
nauki czegoś innego, lepszego ...
więc ponawiam propozycję wycieczki szkoleniowej, to jest dość
popularne w starych krajach Unii


nie sly

[irma223]

ernest31 napisał:

> > Proste bezpieczne, bezbolesne.
>
> jestes tego pewna ?

Tak.

> sprzedająacy podpisał akt notarialny, czyli pozbył się własności,
> pieniądzę leżą u notariusza

Pieniądze nie "leżą u notariusza".

Są na specjalnym koncie depozytowym, nie na zwykłym koncie kancelarii, z którego
notariusz opłaca swoje rachunki czy wypłaca pensję pracownikom, a na specjalnym
koncie depozytowym, na którym są gromadzone jedynie depozyty.

Przy wpłacaniu depozytu przed umową notarialną notariusz sporządza z kupującym
specjalną umowę depozytową (czasami nazywaną inaczej np. "protokół przyjęcia
depozytu") i to za tę umowę się płaci taksę notarialną (taksę za depozyt). W tej
umowie jest dokładnie napisane kto ile i jakim tytułem wpłacił i jaką daje
notariuszowi dyspozycję co do dalszego postępowania a z tymi pieniędzmi. Sama
wpłata też jest odpowiednio zatytułowana tak, by wiadomo było nie tylko kto, ale
i jakim tytułem (do jakiej planowanej czynności prawnej) wpłacił. Nawet jeśliby
notariusz zmarł przed właściwą umową kupującego ze sprzedającym to wiadomo, że
te pieniądze są tylko w depozycie i nie pójdą na zapłacenie pensji pracownikom
kancelarii ani na zapłacenie za wynajem biura. Po prostu wrócą na konto kupującego.

Może z pewnym opóźnieniem terminowym - ale za to na 100%.

> a gdy ten będzie nieuczciwy, mozesz to w 101% wykluczyc ?
> zadałem takie pytanie w biurze notarialnym, odpowiedzią było
> wzruszenie ramion i podniesienie brwi,

A jakbyś zareagował na pytanie: "Proszę mi powiedzieć, czy jest Pan złodziejem?".

Notariusz może być nieuczciwy tylko raz. Potem idzie do więzienia, czego nie
wypłacił to i tak musi zwrócić - choćby z własnego majątku, a ponadto już nigdy
w życiu nie będzie notariuszem.

To po co się uczył tyle lat, po co zdobywał uprawnienia?

Już nie mówiąc, że bez działań nieuczciwych notariusz całkiem uczciwie zarabia
tyle, że nie muszą go kusić takie jednorazowe wyskoki.

Ponadto do obracania dużymi sumami nie swoich pieniędzy i to bez emocji szybko
się człowiek mający do czynienia z nieruchomościami przyzwyczaja.

> jak widzę, problemem nie jest uregulowanie tych spraw ale niechęć > do nauki
czegoś innego, lepszego ...
> więc ponawiam propozycję wycieczki szkoleniowej, to jest dość
> popularne w starych krajach Unii

Zaproś naszych parlamentarzystów: tylko oni mają możliwość praktycznego
skorzystania z tej wiedzy.

[ernest31]

> Zaproś naszych parlamentarzystów: tylko oni mają możliwość
praktycznego
> skorzystania z tej wiedzy.

nie wiedzałem, że w Polsce tymi sprawami zajmują się
parlamentarzyści, sorry
tam zajmują się tym pośrednicy i prawnicy,
ponawiam propozycję, wymiana doświadczeń w rożnych grupach
zawodowych jest bardzo popularna w starej Europie, bowiem tylko w
ten sposób można doskonalić prawo, przepisy i pracę,

>> > Pieniądze nie "leżą u notariusza".........

żeby traktować to poważnie, pieniądze powinny być zdeponowane na
nazwisko sprzedającego z zastrzeżeniem, iż będą wypłacone po
złożeniu podpisu na akcie notarialnym i nie dające kupującemu
możliwości ich wycofania,
umowa końcowa kupno-sprzedaż nieruchomości, którą strony podpisały
powinna być wiążącym dokumentem od którego nie ma odwrotu bez
konsekwencji prawno-karnych a akt notarialny jedynie prawnym
przypieczętowniem transakcji,
to przy zapłacie gotówką ;)
a jak sprawy się mają przy transakcji kiedy w płatność zaangażowany
jest bank kupującego, też to ma iść na konto depozytowe notariusza ?

> A jakbyś zareagował na pytanie: "Proszę mi powiedzieć, czy jest
Pan złodziejem?

z uśmiechem odpowiedziałbym, iż w naszym biurze dajemy 101%
gwarancji, bowiem nie mogę odpowiadać za wszystkich notariuszy
zważywszy, iż czasami sumy mogą przekraczać moralno-zawodowe
hamulce, jesteśmy tylko ludźmi

> Już nie mówiąc, że bez działań nieuczciwych notariusz całkiem
uczciwie zarabia
> tyle, że nie muszą go kusić takie jednorazowe wyskoki.

och, nie bądź naiwna, sędziów też wsadzają czasami do ciupy, prawnik
to też tylko człowiek

> Ponadto do obracania dużymi sumami nie swoich pieniędzy i to bez
emocji szybko
> się człowiek mający do czynienia z nieruchomościami przyzwyczaja.

tak, oczywiście ale dopóki nie ma ich w garści albo są tylko
wirtualne,,

powtarzam, naprawdę warto się uczyć od innych, mających więcej
doświadczenia, nie mam tu na myśli siebie ale kraj

[irma223]

ernest31 napisał:

> > Zaproś naszych parlamentarzystów: tylko oni mają możliwość
> praktycznego
> > skorzystania z tej wiedzy.
>
> nie wiedzałem, że w Polsce tymi sprawami zajmują się
> parlamentarzyści, sorry

W Polsce tworzeniem i zmiana prawa zajmują się parlamentarzyści - od tego
właśnie są.

Wprawdzie można zgłaszać obywatelskie projekty ustaw (mając - bodajże 100.000
podpisów), ale na to, co potem tacy parlamentarzyści z takim projektem zrobią (a
mogą odrzucić lub tak pozmieniać, że go autorzy w życiu nie poznają) to już
zwykli obywatele nie mają wpływu.


> tam zajmują się tym pośrednicy i prawnicy,

Naprawdę??? Nie macie parlamentu w Danii? Stowarzyszenie pośredników i prawników
tworzy Wam ustawy??? Ciekawostka...

U nas pośrednicy i prawnicy są tylko po to, by znali i stosowali prawo, nie po
to, by je tworzyli. Do tworzenia prawa wybiera się - raz na 4 lata parlament -
Sejm i Senat, a do akceptacji tego prawa raz na 5 lat Prezydenta.

Nikt inny nie może się w Polsce zajmować tworzeniem ustaw.

> ponawiam propozycję, wymiana doświadczeń w rożnych grupach
> zawodowych jest bardzo popularna w starej Europie, bowiem tylko w
> ten sposób można doskonalić prawo, przepisy i pracę,

Ponawiam propozycję - napisz do Kancelarii Sejmu.

> >> > Pieniądze nie "leżą u notariusza".........
>
> żeby traktować to poważnie, pieniądze powinny być zdeponowane na
> nazwisko sprzedającego z zastrzeżeniem, iż będą wypłacone po
> złożeniu podpisu na akcie notarialnym i nie dające kupującemu
> możliwości ich wycofania,

Czyli gdyby do aktu notarialnego jednak nie doszło to kupujący nie miałby
możliwości odzyskać swoich pieniędzy??? Dziwnie pojmujesz bezpieczeństwo
transakcji.

Jeszcze raz:

1. Kupujący wpłaca na depozyt z zaznaczeniem jakiej transakcji wpłata dotyczy (i
oczywiście, że to na depozyt)
2. Notariusz kwituje przyjęcie pieniędzy w depozyt, przy czym kupujący składa
dyspozycję: wypłacić pieniądze sprzedającemu (najczęściej przelać na konto
sprzedającego) w dniu zawarcia umowy notarialnej sprzedaży, a gdyby do zawarcia
umowy notarialnej sprzedaży - do jakiegoś-tam terminu nie doszło - zwrócić na
konto kupującego. Koniec. Nic więcej z tymi pieniędzmi notariusz nie może
zrobić. Nie może ich wydać na swoje wakacje i nie może oddać kupującemu, jeśli do
umowy sprzedaży dojdzie, ani nie może przelać na konto sprzedającego, jeśli do
umowy sprzedaży nie dojdzie.
3. Umowa sprzedaży (zakładamy, ze do niej doszło). Notariusz opisuje, że zostały
na jego konto depozytowe wpłacone pieniądze w kwocie ..... i zgodnie z -
wcześniej zawartą z kupującym - umową depozytową został on (notariusz)
zobowiązany do przelania tych pieniędzy na konto .....(podane wcześniej przez
sprzedającego i wpisane również w umowie depozytowej lub podane dopiero przy
akcie notarialnym - wtedy w umowie depozytowej byłby zapis, że notariusz
przeleje pieniądze na konto podane przez sprzedającego w akcie notarialnym).
Strony słuchają, sprzedający sprawdza, czy na pewno kwota i numer konta mu się
zgadza. Strony podpisują akt notarialny. Notariusz podpisuje akt notarialny.
Notariusz przygotowuje wypisy ...
4. ... i zaraz lub w międzyczasie przelewa pieniądze na konto sprzedającego.
5. Strony wychodzą z kancelarii.
6. Jeżeli sprzedający ma konto w tym samym banku, co notariusz to pieniądze ma
na koncie już. Jeśli w innym to powinien mieć na koncie najpóźniej następnego dnia.
7. Koniec

> umowa końcowa kupno-sprzedaż nieruchomości, którą strony podpisały
> powinna być wiążącym dokumentem od którego nie ma odwrotu bez
> konsekwencji prawno-karnych

I tak właśnie w polskim prawie jest.

> a akt notarialny jedynie prawnym przypieczętowniem transakcji,

Akt notarialny jest transakcją właśnie, a nie żadnym "TYLKO prawnym
przypieczętowaniem"

> to przy zapłacie gotówką ;)

Niesfałszowaną ? ;)

> a jak sprawy się mają przy transakcji kiedy w płatność
> zaangażowany jest bank kupującego, też to ma iść na konto
> depozytowe notariusza ?

Nie.

0. Promesa udzielenia kredytu (wersja optymistyczna, bo banki jakoś tego unikają)
1. Umowa przedwstępna (z zadatkiem i opisaną formą płatności reszty - łącznie
oczywiście z informacją jaka kwota będzie płatna z konta kupującego, a jak kwota
z uzyskanego kredytu)
2. Bank weryfikuje dokumenty dotyczące nieruchomości oraz dokumenty dotyczące
zdolności kredytowej kupującego (zatrudnienie, dochody, wydatki, stan rodzinny,
inne kredyty, karty kredytowe itp.)
3. Rzeczoznawca bankowy dokonuje wyceny nieruchomości
4. Bank wydaje decyzję kredytową (wersja optymistyczna)
5. Kupujący podpisuje z bankiem umowę kredytową (wersja optymistyczna)
I w decyzji kredytowej i w umowie kredytowej jest napisane nie tylko komu ale i
w jakim celu jest udzielony ten kredyt (zakupu nieruchomości
takiej-to-a-takiej). W umowie kredytowej (w decyzji nie) jest napisane jaka jest
forma płatności (na konto podane przez sprzedającego - zawsze - nigdy nie na
depozyt notarialny) i jaki jest termin płatności (do iluś-tam dni roboczych od
daty spełnienia przez kupującego określonych przez bank warunków. W tych
warunkach jest zawsze dostarczenie wypisu z aktu notarialnego i zawsze
ustanowienie hipoteki lub chociaż złożenie wniosku o ustanowienie hipoteki.
Wniosek do sądu o ustanowienie hipoteki zawiera się najczęściej już w akcie
notarialnym, ale wiąże się to z dodatkową (stosunkowo niemałą) opłatą dla
notariusza, więc niektórzy kupujący składają wniosek w sądzie sami - najlepiej
by zrobili to jak najszybciej po akcie notarialnym.
No i muszą się potem faktycznie pofatygować sami do banku dostarczyć dokumenty
oraz złożyć dyspozycję uruchomienia kredytu. Bank - niestety - nie uruchamia
kredytu automatycznie, tylko analizuje jeszcze raz wszystkie dostarczone dokumenty.

Uruchamia w ostatnim dniu, zgodnie z umową kredytową (wersja optymistyczna).

Wersja mniej optymistyczna - kryzysowa - bank ma poślizg w uruchomieniu kredytu
kilkudniowy, kilkutygodniowy, a bywa, że i kilkumiesięczny.

Wersja pesymistyczna - kryzysowa - bank nie uruchamia kredytu powołując się na
zmiany zaleceń zarządu w związku z kryzysem.

Jeśli jednak uruchamia, to przelewa pieniądze bezpośrednio na konto
sprzedającego, a nie na konto kredytobiorcy (kupującego).

Kupujący w akcie notarialnym - jeśli płatność jest odroczona czy z własnych
środków czy z kredytu - poddaje się dobrowolnie egzekucji co do obowiązku
zapłaty. To znaczy, że nie trzeba się sądzić, czy zapłata się należała czy nie,
tylko jeśli zapłata nie nastąpiła, można wystąpić do sądu o nadanie aktowi
notarialnemu klauzuli wykonalności, a następnie z tym do komornika. Komornik
powinien ściągnąć z kupującego pieniądze. Najczęściej jednak ściągnie pieniądze
w ten sposób, że nieruchomość zajmie i wystawi na licytację, a uzyskane z
licytacji środki - po potrąceniu kosztów komorniczych - przeleje na konto
sprzedającego, który przecież aż do tego momentu czeka na swoje pieniądze.

> > Już nie mówiąc, że bez działań nieuczciwych notariusz całkiem
> uczciwie zarabia
> > tyle, że nie muszą go kusić takie jednorazowe wyskoki.
>
> och, nie bądź naiwna, sędziów też wsadzają czasami do ciupy,

Bo sędziowie zarabiają mało. Nawet ze dwa lata temu robili jakiś strajk
domagając się podwyżek.

A słyszałeś Ty kiedyś o strajku notariuszy???

Były minister sprawiedliwości chciał nawet - pod publiczkę i dla
"sprawiedliwości społecznej" - rozporządzeniem obniżyć zarobki notariuszy, ale
zrobił to tak nieudolnie, że nawet notariuszom zarobki od tego czasu jeszcze
wzrosły... Legalnie!!!

[ernest31]

poniewaz juz wszystko komentowalismy to ogranicze sie tylko do
jednego...

>> Wersja pesymistyczna - kryzysowa - bank nie uruchamia
kredytu ............ <<<

fantastyczne !!!
czy w takiej sytuacji akt notarialny zostanie unieważniony ?

naprawdę proponuję trochę nauki u innych, robiących to lepiej

[irma223]

ernest31 napisał:


> >> Wersja pesymistyczna - kryzysowa - bank nie uruchamia
> kredytu ............ <<<
>
> fantastyczne !!!
> czy w takiej sytuacji akt notarialny zostanie unieważniony ?

Nie.

Ale strony mogą udać się ponownie do notariusza w celu rozwiązania umowy sprzedaży.

Druga możliwość: sprzedający korzysta z tego, że kupujący poddał się w akcie
notarialnym sprzedaży dobrowolnie egzekucji co do obowiązku zapłaty i wnosi do
sądu o nadanie aktowi notarialnemu klauzuli wykonalności, a następnie zgłasza
się z tym do komornika.

Komornik ściąga należność z kupującego (jeśli ma z czego), albo licytuje
nieruchomość (bo jest ona własnością kupującego) a uzyskane z licytacji środki -
po potrąceniu kosztów komorniczych - oddaje sprzedającemu.

> naprawdę proponuję trochę nauki u innych, robiących to lepiej

Napisz to do Kancelarii Sejmu

[ernest31]

można tak bez końca, baba swoje i chłop swoje ale chyba nie o to nam
chodzi, prawda ?
moja droga prawo prawem i co do tego napewno się zgadzamy, póki
istnieje należy je respektować ale napewno także i prawo polskie nie
ingeruje w takie ustawienie np. umowy końcowej czy nawet poczynań
notariusza aby tak sprzedający jak i kupujący byli w pełni
abezpieczeni i zadowoleni, napewno prawo polskie nie okraśla żadnym
paragrafem zabraniając niatariuszowi zapewnienia zapłaty przed
złożeniem podpisów w akcie notarialnym zważywszy, iż wedle
obowiązującego prawa, akt notarialny jest aktem nieodwracalnym dla
sprzedającego, kupujący nic ale to absolutnie nic nie ryzykuje,
sprzedający bezpowrotne utracenie własność i ciąganie się po sądach,-

>>> Komornik ściąga należność z kupującego (jeśli ma z czego), -
ot i cały problem polskiego, chorego prawa ......
coś takiego w handlu nieruchomościami nie istnieje np. w
Skandynawii, procedury handlu są tak ułożone, że żadna ze stron
łącznie z bankiem, nie ma możliwości "trzeciej drogi" czyli
kierownia sprawy do sądu, na wypadek gdyby ........ ale tego Ty i
Twoi koledzy po fachu nie chcecie poprostu zrozumieć i przyją do
wiadomości,-
lepiej działać i nie brać odpowiedzialności zwalając wszystko na
innych w tym przypadku na parlamentarzystów i prawo, i to mówi jak
śmiem przypuszczać prawnik ...
w Skandyanwii jak ci zapewne wiadomo, notariusz spełnia zupelnie
inną rolę społeczną niż w Polsce, od pilnowania prawa w handlu są
prawnicy wyszkoleni w tej materii i sądy do akceptacji ich końcowych
poczynań wedle ogólnie przyjętej zasady - przed otrzymaniem, towar
musi być zapłacony,

czy możesz opisać procedurę przejęcia lokalu od dewolupera, krok po
kroku aż do aktu notarialnego ?
czy prawo tam jest inne od tego w prywatnym handlu ?
czy dewoluper także musi ściać należność poprzez sąd, czy podpisuje
akt notarialny i wydaje klucze dopiero po uiszczeniu całości wpłaty ?
opisz proszę

[irma223]

ernest31 napisał:

> napewno prawo polskie nie okraśla żadnym
> paragrafem zabraniając niatariuszowi zapewnienia zapłaty przed
> złożeniem podpisów w akcie notarialnym

Zabraniać nie zabrania, ale nie zajmuje się tym notariusz: może kupujący wpłacić
całość na konto sprzedającego przed podpisaniem aktu notarialnego.

Ale stosuje się to bardzo rzadko i przy pełnym zaufaniu kupującego do
sprzedającego.

Bo inaczej: kto zmusi sprzedającego do złożenia tego podpisu na akcie
notarialnym, skoro kasę dostał?

Kupujący traci kasę, a może wcale mimo to nie uzyskać
własności.


> ale tego Ty i Twoi koledzy po fachu nie chcecie poprostu zrozumieć > i przyją
do wiadomości,-

Przyjmuję do wiadomości, że tak jest w Skandynawii.
Ale nie mogę przy sprzedaży nieruchomości w Polsce kierować się prawem i
procedurami skandynawskimi: obowiązują mnie polskie. Tylko i wyłącznie.


> czy możesz opisać procedurę przejęcia lokalu od dewolupera, krok
> po kroku aż do aktu notarialnego ?
> czy prawo tam jest inne od tego w prywatnym handlu ?
> czy dewoluper także musi ściać należność poprzez sąd, czy
> podpisuje akt notarialny i wydaje klucze dopiero po uiszczeniu
> całości wpłaty ?

Odnośnie mieszkań od deweloperów problem jest inny: to kupujący są na z góry
przegranej pozycji.

Najpierw kupujący zawiera umowę przedwstępną (lub zobowiązującą, zwaną też
realizacyjną), na gruncie Kodeksu Cywilnego, bo nie ma żadnych specjalnych
regulacji prawnych dotyczących umów deweloperskich.

Część pieniędzy wpłaca przy umowie i dostaje harmonogram wpłat dalszych rat.

A deweloper się zobowiązuje, że wybuduje, i nawet przeniesie własność i nawet w
jakimś terminie, o ile nie nastąpią jakieś-tam utrudniające to przyczyny.

Jeżeli kupujący się spóźni z wpłatą jakiejś raty to będzie musiał dopłacić
odsetki, a jeżeli nie dopłaci, a spóźni się bardzo (np. 30 dni) to deweloper
będzie mógł rozwiązać umowę z winy kupującego, a na podjęcie takiej decyzji ma
najczęściej ok. 4 miesięcy.

Jeżeli umowa nie została rozwiązana, a kupujący wpłacił całość, a nieruchomość
jest gotowa do wydania (czyli jest pozwolenie na użytkowanie budynku) w stanie
tzw. deweloperskim (najczęściej tynki na ścianach i suficie, instalacje
rozprowadzone, podłogi i drzwi wewnętrzne do zrobienia, do zrobienia łazienka i
kuchnia) to deweloper wydaje mieszkanie w jakimś-tam terminie po całkowitej
zapłacie i niechże taki klient spróbuje mieszkania nie przyjąć (nawet jeśli coś
kwestionuje)! Po dwukrotnym nieodebraniu mieszkania przez klienta deweloper może
rozwiązać umowę z winy klienta.

Jeśli jednak klient mieszkanie odbierze to może - i powinien! - je sobie
wykończyć (albo przynajmniej podłączyć niezbędne urządzenia) w określonym w
umowie terminie. I niechże spróbuje tego nie zrobić w terminie!

Albo deweloper rozwiąże umowę z kupującym z winy kupującego albo wykończy sam -
a kupującego obciąży kosztami.

Jeżeli mieszkanie jest wykończone kupujący może sobie w nim zamieszkać, ale to
nie znaczy że jest właścicielem.

Właścicielem zostanie, gdy deweloper podpisze z nim akt notarialny, jakiś termin
(najczęściej bardzo odległy) został wprawdzie określony w umowie przedwstępnej,
ale jeśli deweloper go nie dotrzyma, kupujący zaczyna się denerwować.

Wprawdzie za opóźnienia w wydaniu mieszkania czy w zawarciu notarialnej umowy
sprzedaży deweloper będzie zobowiązany zapłacić jakieś odsetki tytułem
odszkodowania, ale jeśli np. deweloper zbankrutuje czy pojawią się inni
wierzyciele: mieszkanie nadal należy do dewelopera i może zostać zajęte i
zlicytowane jako majątek dewelopera nie kupującego.

Są sytuacje, gdy ludzie po 2-3 lata czekają na umowy notarialne, a w
międzyczasie deweloper zbankrutował. Albo nie zbankrutował, ale żąda dopłat -
wprawdzie niezgodnie z umową przedwstępną, ale jeśli lokatorzy nie dopłacą, to
ponoć grozi mu bankructwo. Ludzie wtedy płacą, bo strach im o pieniądze, które
już zapłacili, a które mogliby stracić bezpowrotnie nic za to nie zyskując.

Kiedyś jeszcze deweloperzy zawierali umowy przedwstępne z kupującymi tylko w
formie zwykłej pisemnej, pobierali pieniądze od ludzi na budowę, budowali,
następnie - wtedy gdy był ten spory wzrost cen - rozwiązywali umowę z kupującym
(bo cena z przedwstępnej była już za niska w stosunku nowych cen rynkowych),
oddawali pieniądze (zaliczka + podwójny, ale zawsze niewielki zadatek) i
sprzedawali nowym nabywcom za na tyle wyższą kwotę, że się deweloperowi taki
numer opłacał.

Teraz jest łatwiej skłonić dewelopera do zawarcia umowy przedwstępnej w formie
aktu notarialnego, stąd jest jednak lepsze zabezpieczenie interesów kupującego,
ale idealne nie jest nigdy.

Od pewnego czasu zresztą to raczej kupujący zaczęli szukać możliwości do
rozwiązywania umów z deweloperem (najlepiej z winy dewelopera choć ten -
niestety - opóźnień nie ma), bo właśnie te ceny z kiedyś zawartej umowy
przedwstępnej już się nijak mają do cen obecnych.

To, co opisałam powyżej, to średnia wynikająca z lektury wielu umów
deweloperskich, z jakimi się miałam okazję zapoznać, a nie jakieś regulacje
prawne, bo tych brak.

[ernest31]

>> To, co opisałam powyżej, to średnia wynikająca z lektury wielu
umów deweloperskich, z jakimi się miałam okazję zapoznać, a nie
jakieś regulacje prawne, bo tych brak.

no brawo, wreszcie doszliśmy do sedna sprawy - brak prawa, innymi
słowy, prawo buszu

trzeba było tak długiej dyskusji, żeby to stwierdzić ?
oczywiście, że prawo nie powinno ingerować w sposób handlu
nieruchomościami a jedynie stworzyć ramy w których prawnie można się
poruszać ale nie decydować kto komu i jak ma płacić, to powinno
leżeć w gestii pośredników i prawników, którzy chcąc być wiarygodni,
powinni wypracować takie formy procedury (w Skandynawii są gotowe,
bez problemu można się nimi posłużyć) aby tak kupujący jak i
sprzedający mogli czuć się pewnie i zabezpieczeni na ewentualność
chęci oszustwa, że to kosztuje ? nic nie jest darmo, gwarancja
wszędzie kosztuje ale że prawo niczego nie nakazuje, każdy mógłby
sam wybrać formę proceduralną (tak jest w Skandynawii) i np. bez
dodatkowych kosztów i bez gwarancji załatwić handel na wiarę ale w
razie czego ze skargą do Pana Boga,-
oczywiście, natariusz nie powinien tym się zajmować a jedynie
prawnym spełnieniem warunków przejęcia nieruchomości jeśli już taka
instyucja w Polsce istnieje,

miło mi, że się wreszcie dogadaliśmy

[sp_zoo]

Ameryki nie odkryłeś, niedoskonałość prawa w każdej sferze jest oczywista,
prawo nigdy nie było i nie jest doskonałe,
i w Polsce, i w Skandynawii, i na świecie,
chcesz zmienić prawo w Polsce, weź się do roboty,
masz tyle możliwości co i pośrednicy i notariusze,
a nawet więcej, masz rozeznanie w ustawodawstwie rzekomo wzorcowej socjalistycznej Skandynawii,
mogę Ci również podpowiedzieć, że projekty aktów normatywnych przedkłada się do rozpatrzenia władzy ustawodawczej,tj. na ulicy Wiejskiej w Warszawie

[ernest31]

formy handlu nieruchosciami nie są ustalane na Wiejskiej a powinny
być ustalone w zrzeszeniu pośredników w zgodzie z obowiązującym
prawem (np. prawem unijnym, gdzie co ci powinno być wiadomo,
poszanowanie własności jest jednym z podstawowych elementów ustroju
demokratycznego) dotyczącym własności, zwalanie wszystkiego na
Wiejska nie ma żadnego logicznego uzasadnienia a jest najzwyklejszym
wygodnictwem, niech inni robią za nas,-
nie ma np. w polskim prawie zakazu dla pośrednika jak i notariusza
wpisania w umowę końcową kupno-sprzedaż klauzuli, warunkującej
spisanie aktu notarialnego dopiero po wpłaceniu całkowitej sumy na
konto depozytowe w banku wskazanym przez sprzedającego, który to
musi taką operację potwierdzić

[irma223]

ernest31 napisał:

> formy handlu nieruchosciami nie są ustalane na Wiejskiej a powinny
> być ustalone w zrzeszeniu pośredników w zgodzie z obowiązującym
> prawem (np. prawem unijnym,

Prawem obowiązującym w Polsce jest prawo polskie, które nie powinno stać w
sprzeczności z prawem unijnym. Procedura sprzedaży nieruchomości jest
uregulowana przez zapisy Kodeksu cywilnego, Prawa o notariacie i Ustawę o
księgach wieczystych i hipotece. Wszystkie te akty prawne są sporządzane i
uchwalane na Wiejskiej, a nie w siedzibie stowarzyszenia pośredników.

> nie ma np. w polskim prawie zakazu dla pośrednika jak i notariusza
> wpisania w umowę końcową kupno-sprzedaż klauzuli, warunkującej
> spisanie aktu notarialnego dopiero po wpłaceniu całkowitej sumy
> na konto depozytowe w banku wskazanym przez sprzedającego, który
> to musi taką operację potwierdzić

Fakt - zakazu nie ma. Albo przez depozyt sądowy.

Ale praktyki też nie ma i nie tylko sprzedający ale i kupujący (którzy przecież
musieliby ponieść dodatkowe koszty związane z wpłatą na depozyt) byliby takiej
procedurze przeciwni uważając, że pośrednik i notariusz niepotrzebnie komplikuje
sprawę z natury nieskomplikowaną.

Depozyt notarialny jest równie bezpieczny a tańszy, a mimo to trudno namówić
OBIE strony na tę najlepszą formę zapłaty.