Deweloper wynajmuje administratora.

j666 20.11.08, 17:58

Na początku września deweloper podpisał z prywatną
spółką jawną umowę, którą te dwie zawierające strony
nazwały Umową o zarządzanie i administrowanie
nieruchomością, z datą obowiązywania od początku
października.

Niezależnie od nazwy umowy, jej treść - a mianowicie
zakres obowiązków i praw administratora - wyczerpuje w
pełni określenie zarządzania, a nie tylko
administrowania.

Umowa cywilnoprawna na piśmie, bez formy aktu
notarialnego

W połowie września urząd wydał zgodę na użytkowanie
nieruchomości i od tego dnia deweloper sukcesywnie
wydaje klucze i przekazuje lokale jednoczesnie z
odbiorem technicznym wręczając stawki zaliczek za
zarządzanie nieruchomością wspólną oraz wskazuje do
wpłat rachunek bankowy należący do - jak się okazuje -
owego administratora (!), a nie do wspólnoty ani do
dewelopera.

W końcu października deweloper podpisał z pierwszymi
właścicielami umowy notarialne przenoszące własność
lokali, w umowach notarialnych jest jedynie
przywołanie rozdziału IV UOWL jako sposobu zarządu.

I teraz zastrzeżenia:

- deweloper nie może na mocy jednostronnie swojej
decyzji bez udziału właścicieli wskazać podmiotu,
który ma pełnić obowiązki zarządu bądź zarządcy
nieruchomości, gdyż stronami takiej umowy musieliby
być właściciele (np. w formie uchwały);

- umowa pisemna cywilnoprawna pomiędzy deweloperem, a
prywatną spółką, wydaje się i tak nieskuteczna, gdyż
UOWL wymaga formy notarialnej dla zmiany sposobu
zarządu.

Pytanie:

Kogo do czasu powołania zarządu wspólnoty (np.
wybranego spośród właścicieli) traktować jako zarządcę
nieruchomości: dewelopera, czy wskazaną przez
dewelopera prywatną spółkę jawną?

Na czyj rachunek wpłacać comiesięczne zaliczki?

I bardzo ważne pytanie (być może zasługujące na
odrębny watek):

Od jakiej daty deweloper jest zobowiazany do
ponoszenia kosztów zarządu nieruchomością wspólną i
opłacania zaliczek za lokale jeszcze nieprzekazane
właścielom, a także lokale niesprzedane?

Od daty uzyskania pozwolenia na użytkowanie?

Od daty podpisania pierwszego aktu notarialnego
przenoszącego własność lokalu (w tym momencie powstała
wspólnota)?

Obserwuj wątek

Drzewko
Od najstarszego
Od najnowszego

iziula1 Re: Deweloper wynajmuje administratora. 20.11.08, 19:22

j666 napisał:

> Na początku września deweloper podpisał z prywatną
> spółką jawną umowę, którą te dwie zawierające strony
> nazwały .
>> Umowa cywilnoprawna na piśmie, bez formy aktu
> notarialnego
>

Umowa o zarządzanie/administrowanie wymaga formy pisemnej, nie ma
obowiązku zawierania jej w formie aktu notarialnego.

> W połowie września urząd wydał zgodę na użytkowanie
> nieruchomości i od tego dnia deweloper sukcesywnie
> wydaje klucze ......wręczając stawki zaliczek za
> zarządzanie nieruchomością wspólną oraz wskazuje do
> wpłat rachunek bankowy należący
> owego administratora (!), a nie do wspólnoty

Wspólnota jeszcze nie istnieje we wrzesniu tym samym nie może mieć
własnego rachunku bankowego, nie posiada NIPu.

> W końcu października deweloper podpisał z pierwszymi
> właścicielami umowy notarialne w umowach notarialnych jest
jedynie > przywołanie rozdziału IV UOWL jako sposobu zarządu.
> I teraz zastrzeżenia:
> - deweloper nie może na mocy jednostronnie swojej
> decyzji bez udziału właścicieli wskazać podmiotu,
> który ma pełnić obowiązki zarządu bądź zarządcy
> nieruchomości, gdyż stronami takiej umowy musieliby
> być właściciele (np. w formie uchwały);

Może, ma większośc udziałów w nieruchomości wspólnej. Poza tym osoba
która podpisała I akt notarialny "przyczyniła się" swoją czynnościa
do powstania wspólnoty i zgodziła się na zapisy w akcie składając
swój podpis.
Poza tym macie zarząd powołany w I akcie czy tylko zapis kto pełni
funkcje zarządcy/administratora? - To akurat ważne.

>
> - umowa pisemna cywilnoprawna pomiędzy deweloperem, a
> prywatną spółką, wydaje się i tak nieskuteczna, gdyż
> UOWL wymaga formy notarialnej dla zmiany sposobu
> zarządu.
>

Jakiej zmiany sposobu zarządu? Budynek z gruntem stanowił własność
dewelopera, dopiero po wyodrębnieiu I lokalu powstała wspólnota. Na
zebraniu Wspólnoty jeśli zechcecie zmienić sposób zarządu musicie
zrobić to notarialnie.

> Pytanie:
>
> Kogo do czasu powołania zarządu wspólnoty (np.
> wybranego spośród właścicieli) traktować jako zarządcę
> nieruchomości: dewelopera, czy wskazaną przez
> dewelopera prywatną spółkę jawną?

Obecnego administratora/zarządce.

> Na czyj rachunek wpłacać comiesięczne zaliczki?

Na wskazane konto. Ewentualnie zmusić administratora do założenia
odrebnego rachunku wspólnoty o ile macie już NIP. Sprawa bedzie
jaśniejsza i czystsza. Zresztą uważam,że każdy
administrator/zarządca powinien unikać wspólnych kont ze wspólnotą.

>
> I bardzo ważne pytanie (być może zasługujące na
> odrębny watek):
>
> Od jakiej daty deweloper jest zobowiazany do
> ponoszenia kosztów zarządu nieruchomością wspólną i
> opłacania zaliczek za lokale jeszcze nieprzekazane
> właścielom, a także lokale niesprzedane?

Od momentu wystawienia zaliczek. Jeśli otrzymaliście zaliczki z data
1 października on jako członek wspólnoty płaci z tą samą data.

Tak naprawdę jako członek wspólnoty masz prawo wglądu w finanse
wspólnoty. Możesz w każdej chwili sprawdzić rozliczenia wspólnoty,
faktury, stan konta.
Możesz też zebrać 1/10 udziału i zmusić zarządce do zwołania
zebrania. Najpierw tylko sprawdz kto ma juz zawarte akty notarialne.
- j666 Re: Deweloper wynajmuje administratora. 21.11.08, 11:59
  
  W aktach notarialnych nie ma zapisu wskazującego zarząd lub zarządcę
  nieruchomości, jest jedynie przywołanie tytułu Rozdziału IV UOWL i
  tyle.
  
  Wątpliwości polegają głównie na:
  
  - wskazaniu do wnoszenia zaliczek numeru rachunku bankowego, który
  należy do prywatnej spółki, a nie do wspólnoty ani nawet do
  dewelopera (co przykładowo z pożytkami finansowymi ze środków na
  takim rachunku, bądź upadłości s.j. albo śmierci osoby fizycznej?);
  
  - stawkach zaliczek na koszty (przykładowo 1 zł/m2 lokalu za wywóz
  nieczystości!! średnio pięciokrotnie więcej niż u sąsiadów) po
  prostu oznajmionych jednostronnie (OK, rozumiem słowo Zaliczki, ale
  często zwrot nadpłat jest niezwykle trudny do wyegzekwowania, skoro
  pozostaje na cudzym rachunku bankowym).
  
  Ja niekoniecznie wietrzę tu jakiś świadomy przekręt (przekręt to
  byłby, gdyby przykładowo wpisano na siłę do I. aktu jakiegoś
  zarządcę na 3 lata po stawkach z sufitu), raczej niedopatrzenie
  dewelopera na skutek niewiedzy (zarząd sp. z o.o. to obcokrajowcy) -
  sama stawka wynagrodzenia zleceniobiorcy jest dolną stawką rynkową.
  
  -----
  
  > Poza tym osoba która podpisała I akt notarialny "przyczyniła się"
  swoją czynnościa do powstania wspólnoty i zgodziła się na zapisy w
  akcie składając swój podpis.
  > Poza tym macie zarząd powołany w I akcie czy tylko zapis kto pełni
  funkcje zarządcy/administratora? - To akurat ważne.
qix Re: Deweloper wynajmuje administratora. 20.11.08, 19:35

j666 napisał:

>
> Pytanie:

>
> Na czyj rachunek wpłacać comiesięczne zaliczki?
>
>
>
Skąd zobowiązanie do wpłacania zaliczek na cudze konto?
xxxll Re: Deweloper wynajmuje administratora. 20.11.08, 20:45

j666 napisał:

> Pytanie:
>
> Kogo do czasu powołania zarządu wspólnoty (np.
> wybranego spośród właścicieli) traktować jako zarządcę
> nieruchomości: dewelopera, czy wskazaną przez
> dewelopera prywatną spółkę jawną?

Na dzień dzisiejszy nie mamy do czynienia ze wspólnota mieszkaniowa, bo 100% udziałów w NW należy do jednego właściciela. Więc nie może być mowa o zaliczkach lecz o czynszu do momentu przeniesienia pierwszego lokalu.

Właściciel ma prawo do wyboru zarządcy nieruchomości wg własnego uznania, nic do tego obecnym użytkownikom lokali.

> Na czyj rachunek wpłacać comiesięczne zaliczki?

Czynsz wpłaca się rachunek właściciela nieruchomości.

> I bardzo ważne pytanie (być może zasługujące na
> odrębny watek):
>
> Od jakiej daty deweloper jest zobowiazany do
> ponoszenia kosztów zarządu nieruchomością wspólną i
> opłacania zaliczek za lokale jeszcze nieprzekazane
> właścielom, a także lokale niesprzedane?

> Od daty uzyskania pozwolenia na użytkowanie?

NIE. Pozwolenie na użytkowanie nie ma z tym nic wspólnego. Pozwolenie na użytkowanie oznacza, że nie "mieszkasz na budowie" , co prawnie jest zakazane.

> Od daty podpisania pierwszego aktu notarialnego
> przenoszącego własność lokalu (w tym momencie powstała
> wspólnota)?

Od momentu notarialnej sprzedaży lokalu i związanym z nim udziałów.

----------------------------------------------------------------
Zarządzanie - to sztuka bądź praktyka, rozumnego stosowania środków dla osiągnięcia wyznaczonych celów -(Henri Fayol).
www.sn.pl/orzecznictwo/index.html wyroki sądowe - www.ebos.pl/
- iziula1 Re: Deweloper wynajmuje administratora. 21.11.08, 07:03
  
  xxxll napisał:
  
  > Na dzień dzisiejszy nie mamy do czynienia ze wspólnota
  mieszkaniowa, bo 100% ud
  > ziałów w NW należy do jednego właściciela. Więc nie może być mowa
  o zaliczkach
  > lecz o czynszu do momentu przeniesienia pierwszego lokalu.
  >
  xxxll, pierwszy akt został podpisany w październiku. Jak najbardziej
  wspólnota istnieje. Pomimo wiekszościowego udziału dewelopera.
  
  Dziwie się,że zaliczki na poczet utrzymania nieruchomości wzbudzają
  tyle emocji. Skoro mieszka sie w budynku, zużywa sie wodę,prąd
  wspólny, wyrzuca się śmieci to skąd nagłe oburzenie że trzeba płacić?
  Kto ma płacic za nas? Administrator, deweloper, sprzataczka, gmina?
  Druga sprawa,że zamiast narzekać i wieszać psy warto ruszyc tyłek i
  iść do administratora i kontrolować jego działania, wpłacone
  zaliczki itp. Może się okazać,że nasze zarzuty o nieuczciwość sa
  bezsasadne.
  Pozdrawiam
  - j666 Re: Deweloper wynajmuje administratora. 21.11.08, 12:52
    
    Ciekawe orzeczenie SN co prawda na nieco inny temat, ale dające
    pojęcie o skutkach wadliwego powołania bądź niepowołania
    zarządu/zarządcy:
    aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/orzecznictwo/orzeczenie.spr?id=8406
    - j666 Re: Deweloper wynajmuje administratora. 21.11.08, 19:20
      
      aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/orzecznictwo/orzeczenie.spr?id=8267
  - j666 Re: Deweloper wynajmuje administratora. 21.11.08, 21:23
    
    I to orzeczenie ciekawe:
    
    III CZP 19/99 z dnia 20 lipca 1999 r. w składzie 3 sędziów na
    pytanie Sądu Okręgowego w Olsztynie
    
    Zarządca nieruchomości wspólnej w rozumieniu przepisów Ustawy z dnia
    24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. Nr 85, poz. 388 ze zm.)
    nie jest legitymowany w ramach powierzonego mu administrowania tą
    nieruchomością do dochodzenia na swoją rzecz należności z tytułu
    zaliczek na koszty zarządu wymienioną nieruchomością.
highrise Re: Deweloper wynajmuje administratora. 22.11.08, 09:22

j666 napisał:

> Na początku września deweloper podpisał z prywatną
> spółką jawną umowę, którą te dwie zawierające strony
> nazwały Umową o zarządzanie i administrowanie
> nieruchomością, z datą obowiązywania od początku
> października.
> Niezależnie od nazwy umowy, jej treść - a mianowicie
> zakres obowiązków i praw administratora - wyczerpuje w
> pełni określenie zarządzania, a nie tylko
> administrowania.
> Umowa cywilnoprawna na piśmie, bez formy aktu
> notarialnego

Słusznie stwierdził Pan xxxll, że pierwotny właściciel nieruchomości
ma prawo przed wyodrębnieniem prawnym i sprzedażą pierwszego lokalu
do ustanowienia administratora/zarządcy swojej nieruchomości.

> W połowie września urząd wydał zgodę na użytkowanie
> nieruchomości i od tego dnia deweloper sukcesywnie
> wydaje klucze i przekazuje lokale jednoczesnie z
> odbiorem technicznym wręczając stawki zaliczek za
> zarządzanie nieruchomością wspólną oraz wskazuje do
> wpłat rachunek bankowy należący do - jak się okazuje -
> owego administratora (!), a nie do wspólnoty ani do
> dewelopera.

Niestety, jeżeli przyszli właściciele lokali zgodzili się na
zasiedlenie lokali bez przeniesienia prawa własności do tych lokali,
to do czasu uregulowania swoich praw do lokali powinni wnosić opłaty
eksploatacyjne na rachunek bankowy wskazany przez dewelopera.

> W końcu października deweloper podpisał z pierwszymi
> właścicielami umowy notarialne przenoszące własność
> lokali, w umowach notarialnych jest jedynie
> przywołanie rozdziału IV UOWL jako sposobu zarządu.
> I teraz zastrzeżenia:
>
> - deweloper nie może na mocy jednostronnie swojej
> decyzji bez udziału właścicieli wskazać podmiotu,
> który ma pełnić obowiązki zarządu bądź zarządcy
> nieruchomości, gdyż stronami takiej umowy musieliby
> być właściciele (np. w formie uchwały);

Zgadzam się z tym stwierdzeniem.

> - umowa pisemna cywilnoprawna pomiędzy deweloperem, a
> prywatną spółką, wydaje się i tak nieskuteczna, gdyż
> UOWL wymaga formy notarialnej dla zmiany sposobu
> zarządu.

Wymieniona umowa moim zdaniem nie wywołuje skutków prawnych dla
wspólnoty mieszkaniowej. Nie jest istotna forma w jakiej umowa
została zawarta.

> Pytanie:
>
> Kogo do czasu powołania zarządu wspólnoty (np.
> wybranego spośród właścicieli) traktować jako zarządcę
> nieruchomości: dewelopera, czy wskazaną przez
> dewelopera prywatną spółkę jawną?

Moim zdaniem zarządcą nieruchomości ale tylko w rozumieniu przepisów
prawa budowlanego jest podmiot wskazany przez dewelopera.

> Na czyj rachunek wpłacać comiesięczne zaliczki?

Do czasu prawnego wyodrębnienia i sprzedaży pierwszego lokalu
opłaty należy wnosić na rachunek bankowy spółki jawnej,
a później na rachunek bankowy wspólnoty mieszkaniowej.

> I bardzo ważne pytanie (być może zasługujące na
> odrębny watek):
>
> Od jakiej daty deweloper jest zobowiazany do
> ponoszenia kosztów zarządu nieruchomością wspólną i
> opłacania zaliczek za lokale jeszcze nieprzekazane
> właścielom, a także lokale niesprzedane?

Deweloper nie jest zobowiązany do opłacania zaliczek na pokrycie
kosztów wspólnoty mieszkaniowej przed wyodrębnieniem i sprzedażą
pierwszego lokalu.

> Od daty uzyskania pozwolenia na użytkowanie?

Nie.

> Od daty podpisania pierwszego aktu notarialnego
> przenoszącego własność lokalu (w tym momencie powstała
> wspólnota)?

Tak.

Pozdrawiam

Stanisław Jaszczuk

www.highrise.pl
- xxxll Re: Deweloper wynajmuje administratora. 22.11.08, 15:13
  
  highrise napisał:
  
  > > j666 napisał:
  > >
  > > W połowie września urząd wydał zgodę na użytkowanie
  > > nieruchomości i od tego dnia deweloper sukcesywnie
  > > wydaje klucze i przekazuje lokale jednoczesnie z
  > > odbiorem technicznym wręczając stawki zaliczek za
  > > zarządzanie nieruchomością wspólną oraz wskazuje do
  > > wpłat rachunek bankowy należący do - jak się okazuje -
  > > owego administratora (!), a nie do wspólnoty ani do
  > > dewelopera.
  
  > Niestety, jeżeli przyszli właściciele lokali zgodzili się na
  > zasiedlenie lokali bez przeniesienia prawa własności do tych
  > lokali, to do czasu uregulowania swoich praw do lokali powinni
  > wnosić opłaty eksploatacyjne na rachunek bankowy wskazany przez
  > dewelopera.
  
  "Opłaty eksploatacyjne", a nie "czynsz"? A między tymi określeniami jest różnica.
  Tytuł zobowiązania "Opłata eksploatacyjna" jest stosowana w spółdzielczości mieszkaniowej dla osób posiadających "spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu" ,
  natomiast czynsz stosowany jest w pozostałych przypadkach z wyłączeniem lokali "właścicielskich".
  Poza tym "czynsz" nie podlega rozliczeniu między stronami.
  
  > > W końcu października deweloper podpisał z pierwszymi
  > > właścicielami umowy notarialne przenoszące własność
  > > lokali, w umowach notarialnych jest jedynie
  > > przywołanie rozdziału IV UOWL jako sposobu zarządu.
  > > I teraz zastrzeżenia:
  > >
  > > - deweloper nie może na mocy jednostronnie swojej
  > > decyzji bez udziału właścicieli wskazać podmiotu,
  > > który ma pełnić obowiązki zarządu bądź zarządcy
  > > nieruchomości, gdyż stronami takiej umowy musieliby
  > > być właściciele (np. w formie uchwały);
  >
  > Zgadzam się z tym stwierdzeniem.
  
  Ja nie bardzo. To, wg ciebie, oznacza, że o 12:00 przenoszona jest własność, a 15:00 zebranie właścicieli (dwóch) i oni podejmują decyzje: kto będzie zarządzał nieruchomością wspólna czy na czyje konto mają płacić???? itp. - zakładam, że z tym jednym przeniesionym lokalem nie jest związany udział większy niż 20%
  
  A jak to ma się do zapisu ustawowego (UoWL):
  
  23.2a. Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.
  
  ----------------------------------------------------------------
  Zarządzanie - to sztuka bądź praktyka, rozumnego stosowania środków dla osiągnięcia wyznaczonych celów -(Henri Fayol).
  www.sn.pl/orzecznictwo/index.html wyroki sądowe - www.ebos.pl/
xxxll Jak odwołać powierzony zarząd we wspólnocie 29.11.08, 20:29

Tak przykładowa "instrukcja" odwołania zarządu sprawowanego przez developera:

www.rp.pl/artykul/56663,226288_Jak_odwolac_powierzony__zarzad_we_wspolnocie__.html

----------------------------------------------------------------
Zarządzanie - to sztuka bądź praktyka, rozumnego stosowania środków dla
osiągnięcia wyznaczonych celów -(Henri Fayol).
www.sn.pl/orzecznictwo/index.html wyroki sądowe - www.ebos.pl/
- j666 Re: Jak odwołać powierzony zarząd we wspólnocie 30.11.08, 11:39
  
  Instrukcja jak instrukcja, trochę "redaktorzynowa", ale w tej
  konkretnej wspólnocie z wątku tytułowego właściciele w żaden sposób -
  m.in. w akcie przenoszącym własność z dewelopera na nabywcę - NIE
  powierzyli zarządu deweloperowi ani nikomu innemu, jest jedynie
  krótki zapis, że zarząd bedzie sprawowany zgodnie z Rozdziałem IV
  UOWL i kropka.
  - iziula1 Re: Jak odwołać powierzony zarząd we wspólnocie 30.11.08, 16:54
    
    Najprostszym sposobem jest zebranie 1/10 udziałów i zwołać zebranie
    wspólnoty na którym wybierzecie Zarząd.
    Zarząd zajmie się kontrolowaniem zarządcy i finansów wspólnoty.
    Ewntualnie, jeśli obecny zarządcą waszym zdaniem będzie źle
    sprawował swoje funkcje Zarząd zawrze umowe z innym.
    
    Pozdrawiam

Najnowsze z forum Wspólnoty mieszkaniowe

Zaloguj się