Case study

[Gość: życie po Oli]

Co sądzicie o tym przypadku?
Wygrał, czy przegrał zycie? bip.warszawa.pl/Menu_przedmiotowe/oswiadczenia_majatkowe/radni_dzielnic/wilanow/Orzel_Stanislaw/OswiadczenieMajatkowe_2.htm

Na dwoje mu babcia Ola wróżyła?

[sammler]

Nie mogę zaznaczyć w przeglądarce stosownego fragmentu, ale na stronie czwartej mamy informację następującą:

We wrześniu 2007 r. pan radny wziął był kredyt w CHF na zakup swojego apartamentu (współwłasność małżeńska) na osiedlu Ostoja Wilanów. Wysokość kredytu: ok. 377 tys. CHF, co dawało po ówczesnym kursie ok. 2,3 zł/franka ok. 867 tys. zł, a więc ok. 6,7 tys. zł za m2 mieszkania o powierzchni 129 m2 z tarasem, garażem podziemnym (dwustanowiskowym) i komórką. Na koniec 2011 r. wysokość kredytu (po spłacie przez 4 lata raptem 30 tys. CHF) wynosiła w przeliczeniu na złote (wg deklaracji samego pana radnego) 1,26 mln zł (wzrost o 393 tys., mimo spłaty ok. 100 tys.), a dziś - jeśli założyć, że przez kolejne 2 lata pan radny spłacił kolejne 15 tys. CHF wynosi ok. 1,14 mln zł, czyli nadal kredyt przewyższa wartość początkową kredytu pana radnego o 274 tys. zł... Osławiony kredyt Alicja w PKO BP to przy tym pikuś...

Ale żeby nie było, że pan radny przegrał życie (kredyt wart o 274 tys. więcej niż na początku, pomimo spłaty ok. 150 tys.), poprawił sobie humor podając wartość owego apartamentu na 1,4 mln... czyli tylko ok. 40% więcej niż kosztowało go mieszkanie i jego wyposażenie (liczę 876 tys. na mieszkanie i dopełniam do 1 mln zł na wyposażenie)... W 2011 r., gdy ceny nieruchomości były już w wyraźnym trendzie spadkowym!

Jak na człowieka, który rok 2011 zamknął stratą 150 tys. na prowadzonej działalności (jakieś restauracje czy catering), jest pan radny cokolwiek rozrzutny... Przypuszczam, że jeśli tak dalej pójdzie, niedługo jego nazwisko będzie można znaleźć na stronie z pewnymi obwieszczeniami, gdzie bardziej realnie wyceni się wartość majątku pana radnego... Póki co trzymajmy jednak kciuki za pana radnego - w końcu to wasz przedstawiciel, wilanowianie... I koniecznie głosujcie na niego w kolejnych wyborach, bo w biznesie - jak widać - idzie mu średnio...

Na koniec podliczmy uczciwie jego majątek (to tylko moje szacunki - każdy może sobie je policzyć wg własnych zapatrywań):

Aktywa:
- oszczędności (współwłasność): 130 tys.
- mieszkanie (przyjmuję, że po "babci", bo majątek odrębny, choć to nie ma znaczenia): 44 m2 x jakieś 7 tys. z wyposażeniem (zakładam, że też w Wilanowie, jeśli nie, może być warte nieco więcej, choć jeśli wyposażenie zostało po "babci", może być warte mniej) = 308 tys. (w 2011 r. pan radny podał wartość 500 tys.)
- apartament (współwłasność): 129 m2 x 5,5 tys. + 120 tys. wyposażenie = 830 tys. (pan radny podał 2 lata temu wartość 1,4 mln, ja liczę po wartości rynkowej, tzn. zakładam, że dziś chciałbym kupić takie samo mieszkanie w tym samym miejscu)
- samochody i wyposażenie restauracji (współwłasność małżeńska): ok. 200 tys. zł (dziś może mniej, ze względu na dalszą amortyzację).

Pasywa:
- kredyt: -1,14 mln zł

"Bilans": 0,5 * (130 + 830 + 200 - 1140) + 308 tys. zł = 318 tys. zł (w tym istotny udział mieszkania stanowiącego majątek odrębny)...

Gdyby pan radny nie brał wtedy niekorzystnego kredytu, byłoby to 473 tys. zł, a pewnie znacznie więcej (koszt rat kredytowych, czyli jakieś 150 tys. plus odsetki, który zwyczajnie zostałby w kieszeni)... Ostatecznie w mieszkaniu 44 m2 też mieszkać można (nie mówię, że całe życie, ale choćby te 5 lat, by przeczekać okres bańki w nieruchomościach)... Co ciekawe, pan radny nie przyznał się do dochodów z najmu, więc pewnie drugiego mieszkania nie wynajmuje...

S.

PS Dla tych, którzy zaraz chcieliby wieszać na mnie psy... Ja do pana radnego nic nie mam, nawet nie widziałem jego podobizny... A ten post ma mieć - w moim zamierzeniu - walor edukacyjny. Każdy z was, drodzy kredytobiorcy, powinien sobie co jakiś czas robić takie "marking to market", żeby zorientować się (we własnym interesie), czy wygrywacie swoje życie, czy wręcz przeciwnie...

PPS Ciekawe, za co pan radny otrzymał był 100 tys. zł od Wydawnictw Szkolnych i Pedagogicznych... Za książki o gotowaniu? Czy gotowanie weszło do programu szkół powszechnych?

[Gość: .]

panie sammler, WRÓĆ!
1,14 MLN kredyt?

BŁĄD!

GDZIĘ ODSETKI PANIE SAMMLER odstetki, liczmy 1,14*1,6 = 1 824 000 zł DO SPŁATY!

A zatem "bilans" nie plus 300 tyś, lecz MINUS 400 TYŚ ZŁ
dziekuję za uwagę

[sammler]

Zgadza się, ale ja porównywałem jedynie bieżącą wartość aktywów i pasywów (majątku i źródeł finansowania). Odsetki to są koszty finansowania... Gdyby chcieć je doliczyć, trzeba by przedstawić "rachunek zysków i strat" pana radnego, doliczając oprócz nich jego wpływy (np. z firmy, pracy itp.) i wydatki (koszty życia)...

Ale oczywiście masz rację w tym sensie, że 1,14 mln to nie jest całkowity koszt kredytu (a jedynie kapitał), podobnie jak 150 tys., które pan radny spłacił to jedynie suma rat kapitałowych, bez kosztu odsetkowego (co najmniej marży)...

S.

PS Informacja dnia: Tusk zabierze ok. 45% środków, które zgromadziliście w OFE i zapisze je w postaci nic niewartej informacji na koncie w ZUS, po czym środki te natychmiast wypłaci...

[Gość: .]

liczymy realnie: wchodząc w 40-stkę 400 tysi w plecy...

[Gość: z]

Skąd wy wynajdujecie takie smaczki? Na miejscu Pana Orła poczułbym się mocno niekomfortowo, choć oczywiście to są dane jawne i wszystko, łącznie z naszą dyskusją, jest lege artis.

Co do meritum, to facet moim zdaniem wygląda na mocnego cwaniaka (skąd się wzięło to dziwaczne wydawnictwo? ma doktorat z gotowania?! takie wydawnictwa płacą grosze, tylko ich prezesi zarabiają realny cash). Pan Orzeł raczej przetrzyma nawet bombę atomową. W danych z jego działalności gospodarczej sugerowałbym się przychodem, a nie wykazaną stratą. Owa strata na 99% jest czysto papierowa i najpewniej wynika z naliczonej amortyzacji wyposażenia restauracji. Jest też możliwość, że po prostu naprodukował sobie dęte faktury kosztowe, jak to czyni większość naszych rodaków. Gdyby owa strata miała być prawdziwa, to przecież facet by padł na łopatki jak pies Pluto. A założę się, że co roku wykazuje w bilansie grubą stratę... i nadal żyje :D i to pewnikiem całkiem wypaśnie :D

Dopóki Mister Orzeł nie rozwodzi się z żoną i nie musi nic spieniężać, to interesuje go wyłącznie wysokość miesięcznej raty kredytowej. Jak daje radę ją spłacać - no to szafa gra. Najwyraźniej wykręca to sobie małym palcem, więc gdzie tu problem? To, że wycena posiadanych przez niego aktywów mieszkaniowych drastycznie spadła jest bez znaczenia tak samo jak spadek posiadanych walorów na giełdzie, jeśli ktoś sobie je dalej trzyma. Dopóki nie zapragnie tych akcji faktycznie spieniężyć, taka strata jest tylko papierowa.

Oczywiście, dyskusja na temat samej wyceny posiadanych przez Pana Radnego zasobów mieszkaniowych też jest sensowna. Rozpatrując dzisiejszą wartość tego mieszkania przy odsprzedaży, jest w plecy. No i będzie jeszcze dłuuuugo, o ile nie zawsze. Więc to co można stwierdzić na 100%, to, że został uwiązany do swojego kwadratu niczym chłop pańszczyźniany do ziemi. Jeśli tylko zapragnie go sprzedać, dostanie po dupie. Ciekawe czy jest zachwycony perspektywą mieszkania w tym lokum aż do śmierci?

[sammler]

Gość portalu: z napisał(a):

> Skąd wy wynajdujecie takie smaczki? Na miejscu Pana Orła poczułbym się mocno ni
> ekomfortowo, choć oczywiście to są dane jawne i wszystko, łącznie z naszą dysku
> sją, jest lege artis.

Oczywiście, że wszystko jest legalne... Te dane są publikowane właśnie po to, by opinia publiczna miała kontrolę nad majątkami swoich wybrańców... Majątku osoby prywatnej z całą pewnością nie omawiałbym publicznie...

> Co do meritum, to facet moim zdaniem wygląda na mocnego cwaniaka (skąd się wzię
> ło to dziwaczne wydawnictwo? ma doktorat z gotowania?! takie wydawnictwa płacą
> grosze, tylko ich prezesi zarabiają realny cash).

Nie wiem, czy cwaniak - nawet nie wiem, kto zacz (nazwiska nawet nie pamiętałem)... Ale nie jest - moim zdaniem - normalne, że w czasie spadających cen nieruchomości ktoś wycenia swoje mieszkanie o +/- 40% wyżej niż wychodzi z realnego szacunku (faktyczny koszt kredytu, który po 4 latach - z uwagi na spadek cen - i tak nam wartość rynkową zawyża, plus koszt wyposażenia)...

No chyba że obłożył mieszkanie marmurem kararyjskim...

> Pan Orzeł raczej przetrzyma n
> awet bombę atomową. W danych z jego działalności gospodarczej sugerowałbym się
> przychodem, a nie wykazaną stratą. Owa strata na 99% jest czysto papierowa i na
> jpewniej wynika z naliczonej amortyzacji wyposażenia restauracji. Jest też możl
> iwość, że po prostu naprodukował sobie dęte faktury kosztowe, jak to czyni więk
> szość naszych rodaków.

To tylko spekulacje, oczywiście, ale biorąc rzecz na logikę, koszty "dmuchać" się powinno tak, by jednak zapłacić minimalny podatek - wtedy jest mniejsze prawdopodobieństwo kontroli... Strata na poziomie 1/3 przychodów to całkiem spora strata...

> Dopóki Mister Orzeł nie rozwodzi się z żoną i nie musi nic spieniężać, to inter
> esuje go wyłącznie wysokość miesięcznej raty kredytowej.

Dopóki się nie rozwodzi oczywiście problemu nie ma... Albo inaczej: dopóki nie postanowią dokonać podziału majątku... Bo w przypadku osób prowadzących działalność (szczególnie takich, które wykazują tak duże straty), dobrze jest podpisać intercyzę, jeśli de facto działalność prowadzi tylko jeden małżonek... A wtedy będziemy mieli sytuację taką, jak w przypadku niemal wszystkich dziś kredytobiorców frankowych - czyli kredyt 1,14 mln, wartość mieszkania 0,83 mln, a po odliczeniu kosztów jeszcze mniej... Czyli do dopłaty bankowi pozostanie jakieś 310 tys. plus karne odsetki (znacznie wyższe od normalnych)...

> Więc to co można stwierdzić na 100%, to, że został uwiązany do swojego kw
> adratu niczym chłop pańszczyźniany do ziemi. Jeśli tylko zapragnie go sprzedać,
> dostanie po dupie. Ciekawe czy jest zachwycony perspektywą mieszkania w tym lo
> kum aż do śmierci?

No został. I nie chodzi wcale o pana radnego, tylko o pewien schemat... Właśnie dlatego ten przykład postanowiłem omówić, że może konkretne liczby dotrą do tych wszystkich, którzy na forach wypisują, jak to są zadowoleni ze swojego kredytu i - ogólnie, za wyjątkiem ostatnich miesięcy - niższej niż w PLN raty... A jeśli sobie jeszcze uświadomią, że tę niższą ratę zawdzięczają WYŁĄCZNIE decyzjom administracyjnym (stopy i obrona kursu przez SNB), które w każdej chwili mogą zostać zmienione (a szczerze mówiąc prawdopodobieństwo, że przez 30 lat nic się nie zmieni jest dokładnie równe 0), to może przynajmniej swoim dzieciom i znajomym przekażą, by w takie coś się nie pakowali - tak by więcej sytuacja z lat minionych się nie powtórzyła, nawet gdyby banki znów udzielały masowo kredytów walutowych (w co wątpię, zresztą są jeszcze rekomendacje KNF-u)...

S.