Deweloper - zarzadca

[abcd17]

Witam!

Czy ktokolwiek ma dobre doswiadczenia z deweloperami, ktorzy zarzadzaja
nieruchomosciami? Wiecie ile tak naprawde placicie za obsluge przez
dewelopera (duzo-srednio-malo)? Spotkalem sie z stawkami rzedu 5 zl/m2 jako
samo wynagrodzenie zarzadcy, nie wliczajac eksploatacji (utrzymania
czystosci, przegladow, rolziczen finansowych) czy tez utrzymania technicznego
(konserwacji, remontow itp.). To sporo, zwazywszy ze dzisiejszy poziom
rynkowy wynagrodzenia za zarzadzanie oscyuluje pomiedzy 0,75 zl/m2
powierzchni uzytkowej lokalu miesiecznie a 1,00 zl/m2/m-c.

Moze warto byloby zrobic liste rankingowa zarzadcow-deweloperow? Proponuje
trzy poziomy oceny:
A. Ocena jakosciowa, aspekt funkcjonalny (subiektywnie): od 0
(beznadziejnie), przez 1 (slabo), 2 (dostatecznie), 3 (dobrze), 4 (bardzo
dobrze) po 5 (super).
B. Czy obsluga poprawila sie w ciagu ostatniego roku ("+"), pozostala
niezmienna ("0") czy tez pogorszyla sue ("-")?
C. Stawka wynagrodzenia za zarzadzanie (co idzie dla zarzadcy a nie dla
sprzataczki, konserwatora, fundusz remontowy itp.) w zl/m2 miesiecznie.
Prosze podac nazwe dewelopera i adres nieruchomosci.

Zapraszam do zabawy.
Ciekaw jestem ile osob sie wlaczy.
Ze swojej strony zobowiazuje sie podsumowac wyniki i przedstawic na forum.

mt

[Gość: *]

ciekawostka z tą stawką 5 zł/ m2 wynagrodzenia za zarządzanie, ja biorę 0,50 gr
i tak niełatwo znaleźć robotę.

[Gość: axer]

Szanowny Panie,
mój znajomy developer, posiadający biuro w budynku wspólnoty, już ponad rok nie
pobiera żadnego wynagrodzenia za zarządzanie. Umowy na dostawę mediów do
budynku, wywóz śmieci oraz sprzątanie są zawarte z nim. Rachunki, które
otrzymuje rozlicza na wszystkich właścicieli lokali, wystawiając refaktury.
Ponieważ prowadzi obok budowę nastepnego budynku, wszystkie naprawy i
konserwacje (jeszcze gwarancja) wykonują jego ludzie bez obciążania
właścicieli. Czyż nie jest to komfort?

[abcd17]

Gość portalu: axer napisał(a):


> mój znajomy developer, posiadający biuro w budynku wspólnoty, już ponad rok
nie
>
> pobiera żadnego wynagrodzenia za zarządzanie. Umowy na dostawę mediów do
> budynku, wywóz śmieci oraz sprzątanie są zawarte z nim. Rachunki, które
> otrzymuje rozlicza na wszystkich właścicieli lokali, wystawiając refaktury.
> Ponieważ prowadzi obok budowę nastepnego budynku, wszystkie naprawy i
> konserwacje (jeszcze gwarancja) wykonują jego ludzie bez obciążania
> właścicieli. Czyż nie jest to komfort?

Byc moze komfort.
Zaloze sie jednak, ze wynagrodzenie placicie Panstwo w ukrytej formie -
zagregowane w stawkach oplat za eksploatacje i konserwacje.
Pozdrawiam,

[Gość: janer]

chyba Pan przegra zakład,
Faktura zawiera następujące pozycje:
1. energia elektryczna.
2. wywóz nieczystości,
3. sprzątanie.
4. energia cieplna (w rozbiciu na co i cw)
5. dostawa wody i odbiór ścieków,
Sprawdzałem, iż developer rozlicza dokładnie tyle ile obciąża go STOEN za prąd
administracyjny, LOBBE za wywóz śmieci, firma sprzątająca za porządki, SPEC za
ciepło i MPWIK za wodę i ścieki. Ze względów fiskalnych inaczej nie może aby
nie wykazywać działalności pod tytułem zarządzanie. Ma faktury to je
refakturuje na 50 współwłaścicieli nieruchomości. Zaznaczam jednak, iż
developerem jest osoba fizyczna i jest współwłaścicielem.

[Gość: mt]

Gość portalu: janer napisał(a):

> Faktura zawiera następujące pozycje:
> 1. energia elektryczna.
> 2. wywóz nieczystości,
> 3. sprzątanie.
> 4. energia cieplna (w rozbiciu na co i cw)
> 5. dostawa wody i odbiór ścieków,
> Sprawdzałem, iż developer rozlicza dokładnie tyle ile obciąża go STOEN za
prąd
> administracyjny, LOBBE za wywóz śmieci, firma sprzątająca za porządki, SPEC
za
> ciepło i MPWIK za wodę i ścieki. Ze względów fiskalnych inaczej nie może aby
> nie wykazywać działalności pod tytułem zarządzanie. Ma faktury to je
> refakturuje na 50 współwłaścicieli nieruchomości. Zaznaczam jednak, iż
> developerem jest osoba fizyczna i jest współwłaścicielem.

Poszukajmy wiec dalej :-)
Jak wyglada stawka pobierana przez LOBBE? Jest porownywalna z innymi firmami z
branzy? Jesli jest wyzsza, moze byc to znak, ze trafilismy. Podobnie jest z
sprzataniem. To jedynie przypuszczenie, ale deweloper - osoba fizyczna moze
sobie pokrywac koszty zarzadzania z "obrywow". Lamie slowem prawo i to
podwojnie - bo dziala bez licencji, choc moze bedac wspolwlascicielem. Nie wiem
tylko, czy wspolnota nie naraza sie na niebezpieczenstwo zwiazane z niefachowa
obsluga, bo rozliczenia kosztow to nie wszystko w zarzadzaniu nieruchomoscia.
Dodatkowo - mogliscie Panstwo oplacic koszty zarzadzania kupujac lokal za cene
wyzsza niz aktualne stawki rynkowe. Slowem - zaplciliscie deweloperowi z gory
za caly okres. Inaczej mowiac, zaplaciliscie mu wtedy wiecej niz zrobilibyscie
placac cyklicznie za usluge, bo daliscie mu pieniadze up-front, ktorymi on moze
sobie obracac - a moglibyscie to robic sami.

Pozdrawiam,
mt

[Gość: wujo dobra rada]

Dobra rada:
Prosze również sprawdzić czy deweloper rozlicza faktury tylko pomiedzy
sprzedane mieszkania, czy tez na wszystkie mieszkania, które istnieją w
budynku. Jezeli dzieli faktury tylko na sprzedane mieszkania to po prostu Was
okrada, bo jako wspólnota mieszkaniowa kazdy wlasciciel (takze deweloper) ma
obowiazek ponisic koszty utrzymania budynku w odpowiedniej proporcji. Czesto
zdarza sie ze deweloper nie placi czynszu za niesprzedane mieszkania. Z tych
srodkow, na ktory wszyscy musza sie skladac, mozecie inwestowac w wasza wspolna
nieruchomosc.
Nie ma cudow. Deweloper ponosi koszty administracji waszym budynkiem i nie ma
nic za darmo.

[abcd17]

Gość portalu: wujo dobra rada napisał(a):

> Prosze również sprawdzić czy deweloper rozlicza faktury tylko pomiedzy
> sprzedane mieszkania, czy tez na wszystkie mieszkania, które istnieją w
> budynku. Jezeli dzieli faktury tylko na sprzedane mieszkania to po prostu Was
> okrada, bo jako wspólnota mieszkaniowa kazdy wlasciciel (takze deweloper) ma
> obowiazek ponisic koszty utrzymania budynku w odpowiedniej proporcji. Czesto
> zdarza sie ze deweloper nie placi czynszu za niesprzedane mieszkania.

Ktory deweloper tak robi?
-

Nie dowierzacie?

[Gość: janer]

Nie bardzo Państwa rozumiem.
Panie Macieju, chyba uwierzył Pan w "nowy zawód- zarządca nieruchomości", co
przynosi mitologizacje najprostszych czynności. Jako inżynier budowlany (i też
zarządca) muszę Panu powiedzieć, że pobieranie 0,75 do 1,0 zł z każdego metra
to rozbójnictwo. Przecież jedyna stała pozycja usług niematerialnych to
księgowość kosztująca od 250 do 500 zł. W naszych czasach nowe pokrycie dachowe
ma gwarancję 15 letnią (raz w roku wyczyścić rynny), węzeł z zespołem pompowym
Grundffosa 10 lat bez dotykania (raz w roku automatyka), itp. itd.. Wystarczy
rutynowo zlecić za grosze przeglądy kominiarskie i gazowe, sprzątać, kosić
trawkę(benzynę człowiek kupuje).Czy ma Pan swój prywatny dom?
W mojej firmie wszystko to załatwia żona, technik budowlany, jest na dodatek
blondynką.
"CHCĄCEMU NIE DZIEJE SIĘ KRZYWDA"
Przecież UWL jest przepisem szczególnym wobec kodeksu cywilnego. I o czym tu
mówić. Jeżeli właściciele zgadzają się na określony sposób zarządu, nawet przez
brak własnej inicjatywy to nie trzeba zebrań, uchwał, notariuszów.... czyli tej
całej sztucznie tworzonej otoczki uzasadniającej branie kasy za zarząd.
"PRECZ Z KORPORACYJNOŚCIĄ"
Nie lubię wtrącania się państwa do mojej własności. Lobby korporacyjne tworzy
biurokratyczne przepisy,uzasadniające oszukiwanie zwykłych ludzi. Otoczka tego
jest jak najbardziej słuszna. Ale proszę Państwa, do tego by dbać o swoje nie
trzeba być specjalistą od finansów z dyplomem profesora. Metoda "cash flow" tak
bardzo lansowana na kursach może dotyczyć tylko 1% nieruchomości komercyjnych.
Reszta ma inny sens.
Czy Pan wie, że w przeciwieństwie do wielu osób z branży zdobyłem licencję w
sposób zwykły (chociaż zarządzam od 85 roku). Śmieję się z tych szczególnych,
widziałem nawet ogłoszenia w prasie- przyjmę ale ....
Pozdrawiam, jak zwykle
Janusz A.

[abcd17]

Gość portalu: janer napisał(a):

> Panie Macieju, chyba uwierzył Pan w "nowy zawód- zarządca nieruchomości", co
> przynosi mitologizacje najprostszych czynności. Jako inżynier budowlany (i
też
> zarządca) muszę Panu powiedzieć, że pobieranie 0,75 do 1,0 zł z każdego metra
> to rozbójnictwo. Przecież jedyna stała pozycja usług niematerialnych to
> księgowość kosztująca od 250 do 500 zł.

Pan raczy mnie podpuszczac! :-)

> W mojej firmie wszystko to załatwia żona, technik budowlany, jest na dodatek
> blondynką.

Pozazdroscic zony. Serio.

> Przecież UWL jest przepisem szczególnym wobec kodeksu cywilnego. I o czym tu
> mówić. Jeżeli właściciele zgadzają się na określony sposób zarządu, nawet
przez
>
> brak własnej inicjatywy to nie trzeba zebrań, uchwał, notariuszów.... czyli
tej
>
> całej sztucznie tworzonej otoczki uzasadniającej branie kasy za zarząd.

Wciaz jednak trzeba sie w ich interesie napracowac.
nie mam nic przeciwko powierzaniu zarzadu. Jestem nawet za. Ale nie za darmo.

> "PRECZ Z KORPORACYJNOŚCIĄ"

Raczy Pan preferowac biuro w postaci dwoch komorek w kieszeni szefa?
A gdzie wiarygodnosc firmy?

> Lobby korporacyjne tworzy
> biurokratyczne przepisy,uzasadniające oszukiwanie zwykłych ludzi. Otoczka
tego
> jest jak najbardziej słuszna. Ale proszę Państwa, do tego by dbać o swoje nie
> trzeba być specjalistą od finansów z dyplomem profesora. Metoda "cash flow"
tak
>
> bardzo lansowana na kursach może dotyczyć tylko 1% nieruchomości
komercyjnych.

O swoje tak. Ale by dbac o pieniadze (duze) innych trzeba troche wiecej
wiedziec i troche wiecej robic.


> Czy Pan wie, że w przeciwieństwie do wielu osób z branży zdobyłem licencję w
> sposób zwykły (chociaż zarządzam od 85 roku). Śmieję się z tych szczególnych,
> widziałem nawet ogłoszenia w prasie- przyjmę ale ....

I dobrze Pan wie, ze nawet takie zdobycie licencji o niczym nie swiadczy.
Licencje jako obligatoryjna kartka do zarzadzania jest moim prywatnym zdaniem
zbedna. Wystarczy ubezpieczenie. I konkurencyjny rynek.

Pozdrawiam i gratuluje fachowosci. Jak Pan sobie wszystko dobrze poukladal, to
i idzie bez problemow...

[janer]

Ale generalnie to popieram Pańskie zdanie zawsze,
Sorry za wybryki,
Pozdrawiam Janusz A.