kredyty po 1 lipca - jakie doswiadczenia?

[Gość: droger]

witam, mam pytanie do szanownych forumowiczów jeżeli chodzi o kredyty
udzielane po 1 lipca 2006 a raczej o zdolność kredytową. Czy są już osoby
którym może zabrakło (lub zabrakłoby) zdolności kredytowej do sfinansowania
potrzeb mieszkaniowych przy wyliczaniu jej w nowy sposób tj. dla CHF tak samo
złotówek + 20% rezerwy. Ceny mieszkań pną się w górę w zaskakującym tępie i
trzeba niby pożyczać więcej a tutaj sposób liczenia zdolności jest bardziej
niekorzystny. Czy banki to obchodzą bez problemów, czy nie? Przykladowo
zarobki 6500zł brutto. Bezpieczny kredyt to 2,5 krotność rocznych zarobków
2,5 x 12mcy x 6500zł = 195 000zł. Chcemy wziąść we frankach to musimy mieć
20% rezerwy czyli stać by nas było na 80% powyższej kwoty, czyli 0,8 x 195
000zł = 156 000zł. Przy takiej kwocie kredytu żeby kupić mieszkanie dla
rodziny powiedzmy 3 pokoje (ok. 65m2)to trzeba mieć jeszcze min. 100-120 tys.
zł wkładu własnego. Razem niech to da 276 000zł. A to jest zdaje sie dolna
granica cenowa ba ludzie na wtórnym wołają raczej koło 300 000 za takie
metraże w płycie i to w tzw."gorszych okolicach". Do tego prowizje agenta,
notariusz i podatek dla państwa. Mówi się że 90% procent ludzi kupuje na
kredyt. Skąd w takim razie brać kasę żeby zaspokoić żądania sprzedających (10
000zł/m-c). I nie mówię tu bynajmniej o mieszkaniach nowych. Przykładowo ceny
na Bemowie płyta 5000zł/m2, 62m2 x 5000zl/m2=325 000zł x 1,05 koszt zakupu =
341 250zł. I jak się ma do tego zdolność kredytowa przy zarobkach powyżej
średniej warszawskiej? Czy siła nabywcza w żaden sposób nie przekłada się na
ceny transakcyjne, chcesz to kupuj, jeśli nie, kupią zamożniejsi których jest
pod dostatkiem?

[Gość: droger]

Coś na razie nie ma odzewu.

[herox]

Większość starała się złożyć wniosek przed 1 lipca.
Ciekawe jaki teraz będzie popyt na kredyty.

[wegorkie2]

Nie ma cudów. Mieszkania muszą kosztować tyle ile są w stanie wyłuskać z
kieszeni klienci na nie. Jeśli kosztują więcej to znaczy że są
przewartościowane. KROPKA.

Nie znam statystyk i trendów, ale jeśli typowe mieszkania nie są w Twoim zasięgu
a Ty jesteś typowym nabywcą, to rynek sprawi że one znajdą się w Twoim zasięgu
prędzej czy później. Albo ich ceny spadną, albo Twoje dochody wzrosną, nie ma cudów.

[herox]

To ile są w stanie wyłuskać klienci zależy głównie od banków, czyli
od tego do jakiej granicy mogą obniżać wymagane dochody do uzyskania
odpowiednio wysokiego kredytu.

Poza tym można wydłużać okres kredytowania (już dochodzi do 45 lat), a zapewne
wymyślą inne metody do zwiększenia kwoty kredytu.
Jeżeli typowy kredyt wynosił 150 tys, to mniej więcej tyle kosztowało typowe
mieszkanie. Teraz typowy kredyt to 300 tys i tyle właśnie kosztują kawalerki.
Niedługo dojdą do 500 tys typowego kredytu i automatycznie typowe mieszkanie
będzie tyle kosztowało.

To banki kreują pieniądz na rynku. Klient, który nie potrafi myśleć zdaje się
na myślenie doradcy, banku, agenta i developera. Już wiadomo, kto będzie w
pierwszej kolejności przegranym w tej grze - ten co nie myśli.

[Gość: Amarez]

a kto powiedział że trzeba mieć 20% wkladu własnego we Franku? tak rozumuję z
tego co napisałeś(łaś)

[Gość: droger]

Nie no, wiadomo że nie trzeba. Chodziło o zwrócenie uwagi na fakt jaka jest
zdolność kredytowa (bezpieczna czyli 2,5 krotność rocznych zarobków) przy
zarobkach 6500zł brutto. 6500złx12x2,5x80%(rezerwa jak chcesz brać we frankach)
=156 000zł. No co możesz za to kupić w Warszawie...klitkę. Reszte kasy
wyciągasz z kieszeni i/lub bank daje ci większy kredyt. Ponieważ dużo ludzi
starało się złożyć wnioski przed 1 lipca, to ciekawi mnie jak banki teraz
praktycznie do tego podchodzą, podkreślam praktycznie. Dają tyle ile potrzeba
naginając się do sytuacji czy mówią "...sorry stary chcielibyśmy ale w obecnej
wygląda że cię nie stać...może weź kawalerkę"

[Gość: Amarez]

a skąd sobie wziełeś te 2,5 raza rocznych zarobków. Sam sobie wyliczasz
zdolność kredytową? myślę że to rozsądne - zawsze lepiej się na wszelki wypadek
od razu położyć niż się położyć przez upadek

[wegorkie2]

Nie, najlepiej idź do pracodawcy, poproś go o lewe zaświadczenie że zarabiasz 50
tysięcy miesięcznie, weź parę milionów kredytu i kup 20 mieszkań, koniecznie
przy linii metra. A potem jakoś to będzie.

[Gość: Amarez]

para zarabia razem 3000zł mc, 3000 * 12 = 36000zł * 2,5 = 90000zł czyli taką
parę stać na 90tyś zł kredytu. teraz to wpiszemy kalkulator i wyjdzie we
Frankach (2,8% na 30 lat) rata równa 369,80zł. Więc w sumie za dużo chyba max
na ile może sobie taka para pozwolić, bo jak rata by wyszła broń Boże 500zł to
już by nie starczyło na piwo a

[Gość: Ricardo Bastardo]

Przy dochodach 3000 zł/mc brutto taka kwota daje spokoj psychiczny, jakby
trzeba byłoby płacic 500 zł. Gdyby wzieli kredyt np. na 130 000 PLN to
wprawdzie teraz płaciliby 500 PLN, ale w przysżłości mogliby 800 PLN
(obserwacja kursu stóp we franku z ostatnich 30 lat daje podstawy, aby tak
sądzić), jak do tego dodasz 500 zł za czynsz + opłaty to wychodzi 1300 PLN,
zostaje więc 900 złotych na życie na dwie osoby, czyli bardzo mało.

[Gość: Amarez]

pisałem 3000zł dochodu na rękę a 90tyś zł. jest iloczynem 2,5 x 12 x 3000 netto

[wegorkie2]

Niefrasobliwe podejście do franka do złudzenia przypomina mi to co 10 lat temu
mieliśmy z dolarem. Nie ma nic pewniejszego niż dolar. Twarda waluta. Dewizy.
Kredyty w Ameryce po 3% rocznie. Żyć nie umierać. A teraz w Ameryce kredyty po
7% i chyba dalej rosną.

Para zarabia razem 3000zł mc, 3000 * 12 = 36000zł * 2,5 = 90000zł czyli taką
parę stać na 90tyś zł kredytu. Biorą kredyt we frankach na 30 lat, 2,8% (biorą
35000 franków).
W związku z odejściem franka od oparcia w złocie w 2005 roku, stopy franka
ciągle rosną, w 2009 roku kredyt osiąga oprocentowanie 8%.
W tym czasie USA i Europa mają ogromny problem z deficytem - inwestycje w
papiery dłużne płyną do Szwajcarii, kurs franka rośnie w 2009 roku do 5pln.

Małżeństwo spłaciło jakieś 10% kredytu, ale dużo pochłania część odsetkowa raty,
zostało im powiedzmy 32000 franków, to wg aktualnego kursu 160000pln do
spłacenia. Przy odsetkach 8% wynosi to 1200zł raty miesięcznie.

Małżeństwo zarabia w sumie 3200 miesięcznie netto (wzrost płac). Po odjęciu
kosztów życia (czynsz, zakupy, komunikacja, dziecko) zostaje niecałe 2000 zł.
Jednak rodzi się im drugie dziecko. Sytuacja w gospodarce się pogarsza i jedno z
małżonków traci pracę. Dochód spada do 1600 netto.

Nie mogąc znaleźć pracy przez dłuższy czas podejmują dramatyczną decyzję aby
sprzedać mieszkanie i spłacić z tego resztę kredytu, jednak rosnące bezrobocie
spowodowało że mniej jest klientów na mieszkania a sporo rodzin które znalazły
się w takiej sytuacji jak oni - czyli sporo mieszkań do szybkiej sprzedaży...

Co dalej?

Uprzedzając Wasze argumenty, że zebrałem splot niekorzystnych czynników:
właśnie takie pesymistyczne prognozowanie jest potrzebne aby ocenić czy kredyt
jest bezpieczny. Tu się ocenia czy jest bezpieczny w każdej sytuacji, a nie w
80% przypadków!

Wiem że sposób myślenia Amareza jest powszechny. Dlatego rozumiem skąd się
wzięły zalecenia dotyczące ograniczeń w przyznawaniu kredytów walutowych.

[herox]

Świetny przykład, ale i tak nikt go nie zrozumie
dlatego że szanowny pan "doradca i ekspert" powiedział, że tak nie może być.
Powiedział przecież, że będzie dobrze i w ogóle to nie ma co się przejmować.

Przykładu długo szukać nie trzeba - śmieszne były płacze i lamenty ludzi, jak
miesiąc temu giełda poleciała 30% w dół i ludzie wchodząc na samym szczycie
potracili przez parę dni kupę kasy. Jakie były narzekania, że przecież to było
niemożliwe, dlaczego, przecież sprzedawca funduszu mówił, że będą tylko
zarabiać i spadki zostały wycofane z giełdy, że 40% rocznie, ....

Co do ograniczeń wprowadzonych do kredytów to są one zdecydowanie za słabe,
powinni podjąć bardziej zdecydowane kroki.

[Gość: Amarez]

Mój tok myślenia jest taki że biorę kredyt w PLN a przewalutuję sobie na CHF
kiedy sytuacja w Polsce i na świecie się uspokoi i polska waluta bardziej
zkoleruje się z Euro czyli może za dwa lata

[poszi]

> Frankach (2,8% na 30 lat) rata równa 369,80zł.

To są zmienne stopy. One już być może nigdy (w perspektywie trwania kredytu) nie
będą takie niskie. Jeśli chcesz liczyć, to użyj stałych stóp. W Polsce banki nie
oferują kredytów o stałej stopie. Takie kredyty w euro w niemieckich bankach na
25 lat to 5,1% lub wiecej. W PLN to pewnie byłoby prawie 7%, gdyby takie kredyty
były, biorąc pod uwagę na różnice w stopach długoterminowych między Polską i
strefą euro (10-letnie polskie obligacje mają rentowność 5,6%, podczas gdy
niemieckie 4%). Można zaklinać rzeczywistość, ale to stałe stopy i to w lokalnej
walucie "mierzą" poziom obecnych i przyszłych stóp, uwzględniając ryzyko. Wbrew
temu, co piszą różni gazetowi analitycy, rynek sam wykalkulował, ze to ryzyko
walutowe nie jest zaniedbywalne. To, że polskie papiery są bardziej rentowne od
niemieckich wynika z tego, że nasza obecność w strefie euro nie jest taka pewna,
a i przyszła wartość złotego również, nie mówiąc o kondycji gospodarki i budżetu
(gdyby inwestorzy wiedzieli, że złoty się umocni, to stopy niższe niż
europejskie by ich też zadowalały).

Rata przy 6,5% już nie wyglada tak nisko: 568,86 zł. Jeśli ktoś wziąłby kredyt
o stałej stopie w lokalnej walucie, to wszelkie zawirowania na rynku finansowym
go nie obchodzą (o ile oczywiście nie pozbawiają go pracy). Kredyt w zmiennej
stopie w obcej walucie, to zabawa w spekulanta. Wzrośnie, nie wzrośnie, spadnie,
nie spadnie.

[Gość: droger]

Oczywiście cały czas zapominamy że 90 000zł nie wystarczy na wiele, za 3-
krotność tej kwoty małżeństwo może rozparywać kupno czegoś dla rodziny. Ale w
tej sytuacji nawet jeśli maja zdolność to odsetki są wysokie. Ryzyko też jest
itd. Ale spójrzmy z perspektywy 5 lat. Jakie macie prognozy. Ceny mieszkań
pikują dalej, stopy dla franka rosna ale raczej stabilnie, nie ma rewolucji czy
wręcz przeciwnie. Może zdarzyć się sytuacja że duża grupa nabywców postanowi
sprzedać mieszkania i wynieść się do domów pod Warszawę. Na rynek trafia spora
ilość mieszkań popularnych po wysokich cenach (np. 6000zł/m2 Gocław, do 12
000/m2 Mokotów). Czy rynek wchłonie to w takim momencie kiedy ceny bedą już tak
napompowane że masowa część drobnych spekulantów stwierdzi - nie wchodzimy
(czytaj: nie kupujemy)w to bo marny już zarobek na zwyżkach. Jakie scenariusze
przewidujecie?

[Gość: ja]

Słyszeliście nowe wieści ,że będa doplacać do odsetek w kredycie hipotecznym do
mieszkań max 70 m2.Dziś w TV Biznes o tym dyskutowano przed chwila.poszukajmy
info w internecie.Podobno 1/2 odsetek przez ileś lat0usłyszalam ze 8-dlaczego 8
nie wiem.Myślę ,że to ważne jak myślimy o kredytach...

[Gość: Amarez]

Muszę Cie zmartwić że dopłaty będą do mieszkań których cena za m2 nie będzie
większa niż 4000zł. i tylko dla małżeństw i osób samotnie wychowujących dziecko.
Wiadomo że to jest ustawa pod publiczkę a skożystają z niej nieliczni gdyż np.
w Warszawie już bardzo ciężko kupić coś poniżej 4000zł. Pozostaje podwarszawa i
inne pomniejsze miejscowości w całej Polsce. Najbardziej skożystają z niej
ludzie budujący dom do 140 m2.

[Gość: droger]

Pamiętaj że zabiorą ulge odsetkową i walną 19% procent do mieszkań starszych
niż 5 lat. To takżę nowe sprawy. Jest dziś artykuł w wyborczej: dom tańszy niż
mieszkanie czy jakiś podobny tytuł, proponuję poczytać opinie do niego.
Wszystko jest tak kombinowane żeby niby dać ale tak naprawdę to zabrać.

[Gość: droger]

dziś był artykykul w rzeczpospolitej w dodatku nieruchomości gdzie pisano nt.
sytuacji kedytowej po 1 lipca i wyglada na to że większość banków wymaga kilku
stów więcej (do okoła 1000zł)dochodu netto miesięcznie przy ubieganiu się o
kredyt ok. 250 000zł niż gdyby to zrobić przed 1 lipca, przy czym jedn bank
chyba GE Money obniżył wymagane kryterium dochodu netto żeby spełnić zalecenia
odgórne po 1 lipca co do liczenia zdolności a jednocześnie nie tracić klientów.
Czyli wniosek jest taki że jeśli banki zaczną odczuwać odpływ klientów to
obniżą wymagania co do dochodu netto i np. jak teraz wymagają żeby np. po
wszystkich opłatach został ci 1000zł na żarło, to w nowej sytuacji mogą obniżyć
to 500zł. Czyli wszystko zależy jak się liczy. Gdzieś widziałem nawet ofertę
kredytów gdzie przez pierwsze 5 lat w ogóle nie trzeba spłacać kapitału. Coś
jak w Ameryce, Panie. Dom na kredyt, samochód na kredyt, wakacje na kredyt,
kredyt na studia dzieci...

[poszi]

> Gdzieś widziałem nawet ofertę
> kredytów gdzie przez pierwsze 5 lat w ogóle nie trzeba spłacać kapitału. Coś
> jak w Ameryce, Panie.

W Ameryce to (aczkolwiek dotyczy to najbardziej oszalałych rynków) niektórzy
ludzie biorą kredyty, w których przez 5 lat spłaca się tylko część odsetek i po
5 latach kredyt nie tylko nie zmalał, ale urósł. To dopiero jest życie na
kredyt! Żeby było smieszniej nawet te niepełne odsetki, to więcej niż mozna
zapłacić za wynajem. Ale ludzie to biorą, bo doradcy ich przekonuja, że
"nieruchomości tylko rosną, rosną, rosną...".

Jestem ciekaw, jak polskie banki zarządzają portfelem kredytowem, bo w USA banki
na ogół nie ryzykuja swoich pieniędzy. Konsoliduja takie pakiety kredytów i
sprzedają na rynku. Dlatego przestały się tak bardzo przejmowac ryzykiem, bo kto
inny zapłaci za niewypłacalnych. A takie pożyczki na rynku cieszyły się
wzięciem, bo ryzyko było małe w czasie boomu, a niewypłacalność dotyczyła
garstki. Ale zaczyna rosnąć i przez przez to też spread (czyli rożnica miedzy
oprocentowaniem kredytów i obligacji skarbowych).

[Gość: Est-ymator]

Sekurytyzacja o której piszesz w Polsce jest bardzo słabo rozwiniętą (ostatnio
słyszałem, ze jakiś bank sprzedał jakis portfel, ale musiałbym poszperać w
archiwum wiadomości). Wynika to z barier prawnych i braku płynnego rynku
wtórnego dla papierow spółek celowych. Tak więc w Polsce banki ryzykują wkłady
klientów i pieniądze akcjonariuszy - co mnie osobiście martwi, z punktu
widzenia osoby zainteresowanej (ze względów zawodowych) rozwojem sektora
finansowego w Polsce.

To co piszesz, że rośnie spread pomiedzy rentownością aktywow sekurytyzowanych
a stóp wolnych od ryzyka znaczy, że rynek juz zaczyna coraz bardziej dostrzegać
ryzyko jakie wiązę się z portfelem kredytów hipotecznych, a to zły prognostyk.

P.S. Rozmawialem ostatnio z kumplem pracującym w znanej firmie doradczej na
rynku nieruchomości (nazwy nie podam, bo nie wiem czy to ich oficjalne
stanowisko), i mówił iż uważa, że ceny juz są blisko szczytu, pobędą w tych
okolicach jakiś rok i zlecą w dół na kilka lat.

[Gość: hossana-bessowa]

...taaaa tylko na jakiej podstawie....doskonale wiesz, że można przytoczyć
dziesiątki argumentów za jak i przeciw tej tezie....to tylko gdybanie. A ja
znalem takiego analityka (rynku akcji), który w swojej analizie potrafił
powiedzieć:... no akcje mogą rosnąć, no chyba, ze spadną, ale oczywiscie mogą
sie też nie zmienić..."

Spread

[poszi]

> To co piszesz, że rośnie spread pomiedzy rentownością aktywow sekurytyzowanych
> a stóp wolnych od ryzyka znaczy, że rynek juz zaczyna coraz bardziej dostrzegać
>
> ryzyko jakie wiązę się z portfelem kredytów hipotecznych, a to zły prognostyk.

Spread mozna samemu policzyć korzystając z danych tutaj:

www.mortgagebankers.org/ResearchandForecasts/MarketEnvironment/InterestRates.htm
Aktualne rentowności papierów skarbowych sa tu:

www.treas.gov/offices/domestic-finance/debt-management/interest-rate/yield.shtml
W ciągu roku 30-letni kredyt mieszkaniowy o stałej stopie wzrósł z 5.73% do
6.80. W tym czasie 30-letnie obligacje podniosły rentowność z 4.38 na 5.10.
Spread wzrósł z 135 punktów do 170 pt.

[Gość: droger]

ceny rosną, ktoś tam wieszczy że jeszcze trochę i spadna bo coś tam itd.
Rozpiętośc cenowa mieszkań popularnych w polsce zawiera się od 4000-8000zł/m2 i
na dzień dzisiejszy praktycznie prawie wszystko jest wyprzedane na etapie
dziury w ziemi albo nawet przed pozwoleniem na budowę. Wszyscy deweloperzy
przyjeli taktykę wzrostu ceny (nowe etapy inwestycji to skok na metrze ok.
700zł) i są święcie przekonani że sprzeda się wszystko. Praktycznie o klienta
nie zabiega się (chyba że chodzi o super drogie apartamenty). Jest on petentem.
Ciekawe czy podobnie wygląda to wszędzie na świecie w czasie hossy? Zestawmy tą
sytuację ze swierdzeniem Jarosława Kaczyńskiego z expose: mieszkanie dla
rodziny za około 500zł miesięcznie. Wygląda na to że czołowi politycy nie
wiedzą co się dzieje w kraju którym chcą rządzić. Zdaje się że w obecnej
sytuacji w stolicy chodziłoby raczej o mieszkanie dla rodziny za 1500zł
miesięcznie. Co więcej są chętni.

[Gość: kott]

Ehhhh, my zaciagnelismy kredyt w marcu. Przyjelismy taktyke jaknajmniejszego
wkladu wlasnego, po to aby dzieki wysokim (jak na razie) wzrostom, jakie
osiagja fundusze inwestycyjne zminimalizowac koszty kredytu.
Kupilismy dziure w ziemi i po trzech miesiacah bylismy o 50tys do przodu-
developer podniosl ceny.....
Ale mieszkanie kupilismy we Wroclawiu a tu okazalo sie, ze chyba spedzimy
jeszcze kilka lat w stolicy i w miedzyczasie ceny skoczyly niewiarygodnie a
zeby zaciagnac kolejny kredyt trzeba miec te cholerna rezerwe - no i strategie
szlag trafil.

Pozostaje czekac na spadek cen.....

Jeszcze wracajac do szczegolow kredytowych, my zaciagnelismy kredyt w
Millenium . Mielismy wtedy bardzo male dochody i dostalismy kredyt bez
problemow. Bardzo polecamy ten bank, maja na prawde atrakcyjna oferte niskie
marze i oprocentowanie, no i wymagania nie sa kosmiczne.

Pozdro

[Gość: droger]

Ktoś tam narzekał na nich że procedura przyznania kredytu trwała 3 m-ce. pewnie
zostali zawaleni wnioskami. Wczoraj czytałem w dodatku do wyborczej zestawienie
kwot jakie może porzyczyć małżeństwo na 20lat przy założonym dochodzie,
porównywano sytuację przed i po 1 lipca. Zestawiono kilkanaście banków i zdaje
się że nie wyglądało to źle, rzeczywiście kwoty po 1 lipca były mniejsze ale
nie drastycznie. druga rzecz zastosowano trick: jak nie możesz pożyczyć na
20lat kwoty x to pożycz ją na 30lat.
Swoją drogą perespektywa spłaty przez 30lat nie jest krzepiąca, z kredytem na
karku przez całe życie i to nie z ratą ala Kaczyński (500zł/mc) ale raczej
1500zł. Obserwując sytuację to dochodzi się do wniosku że młodsze rocznik
wchodzące w życie praktycznie rzecz biorąc lada moment stracą szansę na
posadanie własnego przyzwoitego M. Więc co? Znowu stanie się popularny jak w
czasch gomułkowskich model mieszkania dla 4 osobowej rodziny - 40m2, wtedy
właśnie stosowano przelicznik 10m2/osobę. A może to model londyński -
"kawalerka za bańkę".