spoldzielnia czy developer?

[goshka]

Witam! Jestem na tym forum poraz pierwszy. Mam pytanie, ktore Wam, "starym
wyjadaczom", moze wydac sie trywialne, wrecz glupie. Ale mam nadzieje, ze
wybaczycie mi moja ignoracje i oswiecicie. Otoz, czy lepiej jest budowac z
developerem czy spoldzielnia, jakie sa roznice, plusy i minusy. Z gory
dziekuje za odpowiedz.

[Gość: Le Niuch]

Podstawowa różnica jest w tym jakie prawa na końcu masz do nieruchomości:
- współpracując z developerem dostajesz prawo własności
- ładując się w spółdzielczość dostajesz tylko tzw. ograniczone prawo rzeczowe

Pozostałe różnice (m.in. w kosztach, opłatach, sposobie zarządu nieruchomością
itd.) są konsekwencją tej podstawowej

[Gość: JerzyR]

> wybaczycie mi moja ignoracje i oswiecicie. Otoz, czy lepiej jest budowac z
> developerem czy spoldzielnia, jakie sa roznice, plusy i minusy. Z gory
> dziekuje za odpowiedz.

na poczatku ryzykujesz zarówno z dewelopermem jak i ze spółdzielnią. Po
otrzymaniu aktu notarialnego pozostaje ryzyko tylko w spółdzielni - kanty
prezesów, brak faktycznych mozliwosci zarzadzania itd
JR

[Gość: JK]

Spółdzielnia nawet kilka lat po zakończeniu budowy, czyli po Twoim zamieszkaniu
może jeszcze sobie zażyczyć dopłaty (czasem bardzo dużej, słyszałam nawet o 40
tys. zł). Deweloper teoretycznie nie może, bo jest zobowiązany do utrzymania
ceny w umowie. Choć po ostatnio opisywanej w "Wyborczej" sprawie jakiejś pani z
osiedla domków koło Trasy Toruńskiej to widać, że i deweloper czasem zachowuje
się jak spółdzielnia.

[Gość: tombuk]

zdecydowanie developer, pod warunkiem właściwie podpisanej umowy.
W spółdzielni nigdy niem masz pewności ile ostatecznie zapłacisz za mieszkanie.
Kwota podana w umowie stanowi tylko pewne odniesienie.

[Gość: Remi]

Wszystko to prawda, ale:
- cena metra w spółdzielni jest niższa, gdyż spółdzielnie to "organizacje non-
profit". Spółdzielnia jest zobowiązana do rozliczenia kosztów budowy.
Oczywiście zazwyczaj cena wzrasta, ale i tak jest niższa niż u developerów.
- według nowych przepisów kupując mieszkanie w spółdzielni możesz nabyć pełne
prawo do lokalu (z gruntem). Wówczas nie ma różnicy pomiedzy własnością
mieszkania kupionego u developera i spółdzielni.

jeśli chodzi o opłaty za użytkowanie mieszkania, to np w SAM-81 czynsz wynosi
ok. 3,5-4 zł za metr + opłaty licznikowe.

Decyzja należy do Ciebie.....

pozdrawiam,
Remi

[Gość: pegaz_]

> Wszystko to prawda, ale:
> - cena metra w spółdzielni jest niższa, gdyż spółdzielnie to "organizacje non-
> profit". Spółdzielnia jest zobowiązana do rozliczenia kosztów budowy.

I tu się nie zgodzę. Cena w spółdzielni jest zazwyczaj podobna do cen
developera, bo pomimo, że jest organizacją non-profit to zazwyczaj ma wyższe
koszty wytworzenia (100 roboli zamiast 10, obsługa kredytów, pensje prezesów
itp.itd.). Choć oczywiście zdarzają się wyjątki (raczej małe spółdzielnie).

>
> jeśli chodzi o opłaty za użytkowanie mieszkania, to np w SAM-81 czynsz wynosi
> ok. 3,5-4 zł za metr + opłaty licznikowe.
>

Rozumiem, że te 3,5-4 PLN jest z ogrzewaniem ?

pegaz_

[Gość: Remi]

Nie wiem skąd bierzesz ceny?
Nie rozmawiajmy o wirtualnych budowach.

Ja buduję mieszkanie na Kabatach. Cena wyjściowa metra 3075zł. W poprzednim
budynku cena za metr wzrosła o ok 8%, co daje 3321zł/m. Czy uda Ci się znaleźć
podobną cenę za metr u developera na Kabatach? Wątpię.

Do ceny czynszu musisz dodać ogrzewanie według liczników.
pozdrawiam

[Gość: pegaz_]

> Nie wiem skąd bierzesz ceny?

Nie wiem skąd ten wniosek o cenach - wszak w moim poście nie padła nawet jedna.

> Ja buduję mieszkanie na Kabatach. Cena wyjściowa metra 3075zł. W poprzednim
> budynku cena za metr wzrosła o ok 8%, co daje 3321zł/m. Czy uda Ci się
znaleźć
> podobną cenę za metr u developera na Kabatach?

Zgadzam się, nie znajdę. Ale tak jak napisałem - zdarzają się wyjątki. Dla
odmiany znajomi dwa lata temu kupowali mieszkanie (okolice metra Natolin), cena
w spółdzielni wzrosła o 50%.
Przeanalizuj ofertę innych spółdzielni vs developerów a zauważysz, że wyjściowe
ceny są podobne. Dlaczego tak jest, skoro spółdzielnia jest non-profit?

> Do ceny czynszu musisz dodać ogrzewanie według liczników.

To 3,5-4PLN nie jest już taka atrakcyjna (sam płacę tyle we wpólnocie
mieszkaniowej ok. 150 mieszkań).

Pozdrawiam
pegaz_

[Gość: Maciek]

Gość portalu: pegaz_ napisał(a):

> Przeanalizuj ofertę innych spółdzielni vs developerów a zauważysz, że
wyjściowe
>
> ceny są podobne. Dlaczego tak jest, skoro spółdzielnia jest non-profit?


Pewnie dlatego, ze prezes spoldzielni i jego swita nie jest non-profit.

[Gość: Remi]

Masz rację. na pewno zdecydowanie mniejsze ryzyko zmiany ceny mieszkania jest w
przypadku developerów, choć również tu zdarzają się zapisy w umowie, które
zmieniają cenę m2 od wskaźnika cen. Np JW 0,5% miesięcznie.

Jeśli chodzi o czynsz to uważam, że jego wysokość na poziomie tego ze wspólnoty
dobrze świadczy o spółdzielni.

[mooj]

developer sprzedaje mieszkania oddane do użytku - nie ma czegos takiego jak
ryzyko zmiany cen

[Gość: Remi]

Tyle że w Polsce z reguły developer buduje z pieniędzy przyszłych mieszkańców.
Dlatego też istnieje możliwość zawarcia w umowie zmiany ceny. Nie twierdzę że
wszyscy praktykują takie zapisy (pisałem o JWC).

[mooj]

a ja nie dlatego żeby wykazywać Tobie że nie masz racji:)
warto tylko czasem podkreslać róznice pomiędzy cywilizowanym rynkiem a naszym,
może to coś komuś uświadomi:)
pozdrawiam - sorki za czepianie się

[Gość: Maciek]

Gość portalu: Remi napisał(a):

> - według nowych przepisów kupując mieszkanie w spółdzielni możesz nabyć pełne
> prawo do lokalu (z gruntem).

Czy nie wymaga to zgody wszystkich mieszkancow bloku ?


> jeśli chodzi o opłaty za użytkowanie mieszkania, to np w SAM-81 czynsz wynosi
> ok. 3,5-4 zł za metr + opłaty licznikowe.

Dlaczego oplaty w spoldzielni maja roznic sie od tych jakie ponosi wspolnota.
Przypuszczam, ze w gre wchodza kwestie podatkow ale to powodowaloby roznice do
kilku procent.

[Gość: Remi]

Gość portalu: Maciek napisał(a):

> Gość portalu: Remi napisał(a):
>
> > - według nowych przepisów kupując mieszkanie w spółdzielni możesz nabyć pe
> łne
> > prawo do lokalu (z gruntem).
>
> Czy nie wymaga to zgody wszystkich mieszkancow bloku ?
>
>
Nie, nie ma takiego obowiązku!

[Gość: Maciek]

Gość portalu: Remi napisał(a):
> Nie, nie ma takiego obowiązku!

A co w takim razie z zarzadzaniem wspolna wlasnoscia gdy czesc mieszkancow
nalezy do spoldzielni a czesc do wspolnoty ?

[Gość: Remi]

Gość portalu: Maciek napisał(a):

> Gość portalu: Remi napisał(a):
> > Nie, nie ma takiego obowiązku!
>
> A co w takim razie z zarzadzaniem wspolna wlasnoscia gdy czesc mieszkancow
> nalezy do spoldzielni a czesc do wspolnoty ?

posiadanie pełnego prawa do lokalu nie powoduje obowiązku zrezygnowania z
członkowstwa w spółdzielni. Szczerze mówiąc nie wiem jak miałoby to wyglądać,
gdyby np jedna klatka chciałaby wystapić ze spółdzielni, zakładając własną
wspólnotę.

[Gość: mooj]

a nie lepiej kupić to co stoi i pozbyć się znacznej części ryzyka?

[Gość: mj]

Problem w tym, że to co stoi najczęściej jest od ulicy, na parterze, ma okna na
północ, albo pokoje - składnice ekierek (trapezy i inne kształty geometryczne).
Najbardziej atrakcyjne lokalizacje i mieszkania sprzedają się w czasie budowy.
Niestety...

[Gość: mooj]

zgadzam się - trzeba się bardzo bardzo starać żeby kupić mieszkanie a nie
projekt mieszkania
a potem klienci narzekają na podażową stronę rynku - sami sobie jestesmy winni
rozpuszczając niby-developerów
ech

[Gość: JacekD]

Nie przesadzajmy z tymi spółdzielniami:Nie taki diabeł straszny złodziej.

Większość spółdzielni przenosi własność na swoich członków, w większości z tej
większości ma to zapisane w umowie. Tylko proszę nie pisać że umową można tyłek
podetrzeć. Klienci JWC w umowach mają zapisane że kupują mieszkanie z obciązoną
hipoteką i jak zapłacą 100% to się im tą hipotekę zwolni (albo i nie).

Wiele spółdzielni w umowie zatrzega, że podana w niej cena jest ostateczna:
- nie podlega waloryzacji współczynnikiem GUS (który rośnie mimo że wokoło ceny
spadają)
- nie jest powiązana w żaden sposób z kursem walut

Opłaty za użytkowanie są z reguły niższe (oprócz spni Przy Metrze).
Poza tym koszty przeniesienia własności (notaruisz i PCC) są superniskie
zapłaciłem 1200PLN + 19 PLN :) (Wartość nieruchomości 200 kPLN).

ALE: Jak każdą umowę trzeba dokładnie przeczytać i przeanalizować. A jeśli się
człowiek nie zna trzeba zapytać mądrzejszych lub prawnika. Nie dlatego że w
spółdzielni są złodzieje - to się nazywa: właściwe dbanie o swój interes i
pieniądze.

Pozdrawiam

JacekD zadowolony właściciel kawałka domu wybudowanego przez spółdzielnię

[Gość: Vodnik]

Swego czasu interesowałem się mozliwością zakupu lokalu w Spóldzielni Osiedle
Kabaty, Cena podawana w ogłoszeniach wydawała się atrakcyjna i wahała się w
granicach od 2900 do 3100. Po głębszej analizie treści umowy okazało się, że
cena ta obowiązywała na dzień przystąpienia do budowy i wszystkie późniejsze
wpłaty przez potencjalnych nabywców miały być rewaloryzowane wg PLANOWANEGO
wskaźnika zmian cen produkcji budowlano - montażowej (mniej więcej tak to
brzmiało). Wskaźnik ten w skali roku wynosił około 10%. Co ciekawe rzeczywisty
wskaźnik zmian cen oscylował wtedy w granicach 2-3%, ale spóldzielnia uparcie
kazała sobie płaćić według ich wziętego chyba z księżyca wskaźnika. w ten
sposób cena mieszkania dla osób które chciały zainwestować w póxniejszym etapie
inwestycji rosła do 3500 (i więcej).

vodnik