Wydajemy ponad połowę pensji na kredyty i rachunki

[Gość: thelima]

Ciekawy tekst. Jeśli to prawda o poziomie zadłużenia sięgającym
50% zarobków to myślę, że jest gorzej niż się spodziewałem. Myślę też, że
będzie większe otrzeźwienie niż się mogłem spodziewać.

gospodarka.gazeta.pl/gospodarka/1,33181,4528289.html
"jak wynika z ostatnich badań przeprowadzonych przez sieć doradców AZ Finanse
- klienci banków z tych furtek skwapliwie korzystają. Okazuje się, że aż 55
proc. osób pożyczających pieniądze pod hipotekę przeznacza ponad połowę swoich
dochodów na stałe płatności - raty kredytów i comiesięczne rachunki! Tylko dla
co siódmego kredytobiorcy te stałe koszty są mniejsze niż 20 proc. jego
dochodów. Badania przeprowadzono wśród kilku tysięcy klientów banków w całej
Polsce."

[thesopranos]

Jest o wiele wiele gorzej niż się może wydawać. Ostatnie 2 lata to
okres kiedy można było wejść do banku i wyjść z workiem pieniędzy
nawet 0,5 mln podaczas gdy 2 lata wcześnie było się bezrobotnym albo
studentem.

Zarabiając średnią warszawską pensję 4 tyś brutto (8 tys na rodzine)
można było dostać kredyt nawet 0,5 mln i spłacać ratę 3-4 tys pln w
zaleznosci od waluty, czyli często 60%-70% dochodów rodziny na samą
ratę mieszkania przez 30 lat. Wykończenie mieszkania z reguły z
oszczędności, ale samochód, RTV, AGD i meble na kolejny kredyt.

Jednocześnie coraz więcej ludzi nie posiada praktycznie żadnych
oszczędności a do BIKu raportowanych jest coraz więcej dłużników.

Jeszcze inna sprawa to siła nabywcza tej pozostającej po spłatach
części. Zgodnie z tymi wyliczeniami co drugi kredytobiorca ma nie
więcej niż 2,5 tys pln na rodzinę na miesiąc - czyli ok 28 pln
dziennie/osobę!!!!! (przy jednym dziecku). A gdzie
komunikacja/jedzenie/ubrania/szkoła/przedszkole/kino/oszczędności/wak
acje itp? jak widać lubimy "żyć chwilą" :)

Ciekawe czy to się nie zakończy większym hukiem niż w USA bo jak
stopy % jeszcze bardziej wzrosną to w ciągu miesiąca to obciążenie
wzrośnie o kolejne kilkanaście %... a sprzedać mieszkanie już teraz
graniczy z cudem jeżeli nie da się ceny 10-20% niżej niż rynek a co
będzie za rok czy dwa to już nie będzie zabawne wogóle...

pzdr

[kulencja]

Ale co zrobić jeśli wynajmujesz albo masz sąsiadów takich jak tu?
sasiad.tuhajbej.patrz.pl/
Często koszt wynajmu mieszkania jest wyższy od raty kredytu
hipotecznego, a mieszkac gdzieś przecież trzeba. To już lepiej
płacić za własne niż nabijać kieszeń włascicielowi mieszkania, który
w każdej chwili może nas wyrzucić na bruk.

[Gość: thelima]

> Często koszt wynajmu mieszkania jest wyższy od raty kredytu
> hipotecznego, a mieszkac gdzieś przecież trzeba.

To często powtarzana teza - niestety nikt jeszcze jej tutaj nie udowodnił. Może
się z nią zmierzysz?

lima

[Gość: zyski na papierze]

ja pomogę się zmierzyć :-)
tutaj tiny.pl/1dqp jest taki krótki arkusz kalkulacyjny, który pokazuje,
jak to wygląda w praktyce (mieszkanie Pani D.)

[Gość: zyski na papierze]

słowo wyjaśnienia do formularza. Z jednej strony brany jest kredyt na 100%
wartości mieszkania, z drugiej porównywany jest koszt najmu podobnego mieszkania
i odkładanie różnicy pomiędzy tym kosztem a ratą na zwykłą lokatę. Po zadanym
okresie mamy w pierwszym przypadku kilkudziesięcioletni lokal, w drugim gotówkę.

[Gość: Marcin]

Obliczenia są jak najbardziej sensowne. Pytanie moje jest takie:
dlaczego nie uwzględniłeś "wartości rezydualnej mieszkania".
Rozumiem, że założyłeś, iż po 30 latach wartość tego mieszkania jest
równa ZERO. Myślę, że większość zgodzi się ze mną, iż jest to
założenie jak najbardziej mylne. Nawet księgowo, zakładając, że
nieruchomośc ta będzie się amortyzowała w tempie 2,5% rocznie, po 30
latach będzie coś tam jeszcze warta. A jak wiemy wycena w koszcie
historycznym ma się nijak do wartości godziwej = rynkowej.

Teraz załóżmy ostrożnie, że przy stopie dyskonta = 5% dzisiejsza
wartość tej nieruchomości po 30 latach wyniesie 600 tys. PLN.
Oznacza to, że za 30 lat nominalnie (uwzględniając roczną stopę
dyskonta 5%) nieruchomośc ta będzie warta 2,6 mln PLN. Oczywiście
można tu dywagować, że koszt kredytu może być mniejszy bądź większy
czy roczna stopa zwrotu z zainwestowanych oszczędności może być
mniejsza czy większa niż te założone 5%. Nie mniej jednak w obecnej
sytuacji skłaniałbym się jednak do zainwestowania w nieruchomość.
Inna sprawa, że nie zainwestowałbym 800 tys w 70m2 bo nawet dla
mnie, który kłóci się tu z THESOPRANOSEM (BTW pozdrawiam serdecznie:)
jest to cena zbyt wysoka na dzień dzisiejszy (akceptowalny jest dla
mnie poziom 8 tys./m2 wykończonego mieszkania przy tym metrażu na
Kabatach).

[Gość: zyski na papierze]

napisałem to w drugiej części postu: z jednej strony mamy kilkudziesięcioletni
lokal, z drugiej gotówkę. Arkusz zwraca gotówkę - mieszkanie siłą rzeczy jest
"na stanie" w przypadku kredytu. Myślałem, że jest to oczywiste :-/

[Gość: Marcin]

Nie dla wszystkich jest to oczyweiste. Przesłanie Twojej wypowiedzi
jest takie, że mamy gotówkę i nie mamy nic nie warte
kilkudziesięcioletnie mieszkanie. Żeby być wiarygodnym, trzeba
wszystko podać jak na tacy bo nie każdy potrafi sobie tu dyskontować
i obliczać przyszłe wartości. Więc szacując ostrożnie wartość
mieszkania za 30 lat powinieneś zapytać: co lepsze, gotówka 2,3 mln
czy mieszkanie warte 2,6 mln. Wtedy można oczekiwać, że każdy (nawet
ten mający mało wspólnego z jakąkolwiek wiedzą finansową i
rachunkową) miałby lepszy ogląd i lepiej mógłby się ustosunkować do
Twojej wypowiedzi.

[Gość: zyski na papierze]

tiny.pl/1dmx

[Gość: Marcin]

forum.gazeta.pl/forum/72,2.html?f=106&w=69688105&a=69777599

[Gość: zyski na papierze]

ustalmy, że już to wyjaśniliśmy ;-)

[Gość: Marcin]

:-)

Do Marcina

[thesopranos]

>> nieruchomośc ta będzie warta 2,6 mln PLN

a) w jaki sposób to wyliczyłeś bo mi wychodzi mocno inaczej.
Korzystam ze wzoru FV=PV*(1+r)^t (r to jest oczekiwana stopą zwrotu
a t liczba lat) czyli wychodzi, że mieszkanie warte 600 tyś
(zakładając, że nie jesteśmy w bańce i ceny nie spadną) to przy
inflacji na poziomie 2% mieszkanie będzie warte 1,1 mln (zakładamy
jednocześnie, że mieszkanie zyskuje co rocznie 2% na inflacji i
mieszkanie nie wymaga żadnych nakładów finansowych w okresie 30 lat)

b) lokując 2,5 tyś co miesiąc, które oszczędzamy wynajmując zamiast
kupując otrzymujemy ponad 2 mln przy oczekiwanej stopie zwrotu 5%
(obligacje). Korzystam tutaj ze wzoru na plan rent platnych z dołu:
FV = SP*((1+r_okres)^i-1)/r_okres gdzie SP to jest płatność
miesięczna, r_okres to oczekiwana miesięczna stopa zwrotu np.5%/12
a "i" liczba okresów czyli miesięcy.

Wniosek jest prosty:

a) Po 30 latach masz 30 letnie, zniszczone mieszkanie (bo nie robisz
żadnych remontów) "warte" 1,1 mln bo zakładasz, że zyskuje 2%
rocznie w sytuacji gdy nie wiadomo nawet czy za 30 lat Warszawa nie
będzie Berlinem a Wrocław Frankfurtem itp.

b) lub masz 2 mln gotówką wynajmujesz sobie tylko nowe mieszkania,
wg. lokalizacji, która akutalnie jest dobra lub tam gdzie pracujesz
itp.

> mnie, który kłóci się tu z THESOPRANOSEM
> (BTW pozdrawiam serdecznie:)

i wzajemnie :) Coś długo Cię tu nie było? Brakowało nam (KZS) tu
ostatnio godnych oponentów :)

[Gość: Marcin]

A witam witam

> i wzajemnie :) Coś długo Cię tu nie było? Brakowało nam (KZS) tu
> ostatnio godnych oponentów :)

Jestem cały czas, obserwuje istniejące spory, ale jedno chyba przeoczyłem. Co
oznacza ten Wasz skrót KZS? :)

Do wyliczenia wartości mieszkania przyjąłem roczną stopę zwrotu 5% - wydaje mi
się, że jest ona jak najbardziej prawdopodobna, a wtedy wartość mieszkania
wychodzi w granicach 2,6 mln :)
Pomijam, że zakładając, że za 800 tys. możesz kupić 90 - 100 m2 (oczywiście za
jakiś czas, aż ceny się ustabilizują), nie wynajmiesz mieszkania za 2500 PLN o
takiej powierzchni (a już na pewno nie nowe). Po drugie ceny wynajmu nominalnie
również będą rosnąć, więc średnio z każdym rokiem różnica pomiędzy ratą kredytu
a ceną za wynajem będzie się zmniejszała, a co za tym idzie wielkość środków
przeznaczonych na inwestycje będzie spadała. Sprawa nie wydaje się być tak
oczywista jak to może sugerować grupa KZS :)
Pomijam w tym momencie wartość użytkową mieszkania generowaną przez przyszłe
wpływy z tytułu np. możliwości wynajęcia tego mieszkania po 30 letnim okresie
użytkowania :)

Ja nadal wybrałbym zakup nieruchomości....

[thesopranos]

> oznacza ten Wasz skrót KZS? :)

Klub Zaklinaczy Spadków :) i jest już paru klubowiczów min. ja -
określenie "członek" pasuje bardziej do "opozycji" dla których nazwy
jeszcze nie wymyślono, ale niedługo może ogłosimy konkurs :)

> się, że jest ona jak najbardziej prawdopodobna, a wtedy
> wartość mieszkania wychodzi w granicach 2,6 mln :)

5% rocznie? to dość agresywnie przy inflacji na poziomie 2,5%
Pewnie 3% byłoby możliwe gdyby nie obecna bańka.

> Po drugie ceny wynajmu nominalnie również będą rosnąć

Oczywiście, że będą rosnąć - dlatego płacisz odsetki w wysokości 1,2
mln już od początku. Pod koniec nominalnie płacisz mniej, ale na
początku spłacasz właśnie odsetki płacąc za komform niższej % raty
później. To jest po prostu inflacja.

Można debatować czy można wynając mieszkanie za 2,5 tyś które warte
jest na rynku 800 tyś itp za które ratę trzeba by płacić 5 tyś ale
widziałem takie oferty, chociaż rynek jest obecnie tak wypaczony, że
ciężko powiedzieć co gdzie i ile kosztuje.

Jakby nie kombinował to przy omawianym scenariuszu masz albo 30
letnie mieszkanie albo gotówkę? Z czym się ludzie czują bardziej
komfortowo to rzecz indywidualna. Ja wolę "cash" lub aktywa podobnej
płynności inny woli "real estate" bo wiem, że "cash" będzie coś
warty a mieszkanie nigdy nie wiadomo (Japończycy pewnie w
przeciwieństwie do Polaków wierzą, że mieszkania mogą tylko spadać
bo przez ostatnie 15 lat spadają i tam raczej jest to -3% rocznie)
więc nie zakładałbym że przez 30 lat mieszkanie zyska bo nie wiadomo
czy nawet nominalnie nie straci.


Ale może podam Ci inny przykład z drugiej strony: czy mając aktywa
warte 600 tyś (np. mieszkanie) i oczekując rocznej stopy zwrotu
rzędu 6% (czyli wzrost wartości mieszkania jak na obligacjach) to
ile powinien wynosić czynsz, żeby właścicielowi się opłacało?

PV = CF(1+g)/(r_okres-g) (CF= cash flow czyli płatność
wynajmującego - koszty (podatek, czynsz, remont 200 pln miesiecznie)
g-inflacja, r_okres to oczekiwana stopa zwrotu rocznie

Dla mieszkania wartego 600 tyś najm powinien wynosić ok 4,5 tyś a
dla mieszkania wartego 1 mln 7 tyś. a z tego co wiem to chętnych na
taki biznes nie znajdziesz. A dyskontując te wartości musisz przez
jakieś 65 lat, żeby Ci się zwróciło - czyli 2 x dłużej.

Jeżeli coś nie opłaca się właścicielowi to raczej jest korzystne dla
wynajmującego.

> Ja nadal wybrałbym zakup nieruchomości....

poważnie? nawet przy obecnych cenach uważasz, że wciąż się opłaca
kupić niż wynajmować? i nie wierzysz, że ceny spadną?

[Gość: Marcin]

> poważnie? nawet przy obecnych cenach uważasz, że wciąż się opłaca
> kupić niż wynajmować? i nie wierzysz, że ceny spadną?

Ja już wcześniej gdzieś tam napisałem, że 800 tys. dałbym za 100 m2 wykończone
nowe mieszkanie na Kabatach przy samym metrze :) I teraz biorąc taki metraż pod
uwagę to wynajem jest sporo większy niż 2500 PLN miesięcznie. Zresztą nominalny
wzrost czynszu sporo z tego wyliczonego tego cashu w wysokości 2,3 mln zje....

[thesopranos]

> Ja już wcześniej gdzieś tam napisałem, że 800 tys.
> dałbym za 100 m2 wykończone nowe mieszkanie na Kabatach
> przy samym metrze :)

ja bym nie dał - to jakieś 50% więcej niż wynosi wartość fundamentalna :)

> I teraz biorąc taki metraż pod
> uwagę to wynajem jest sporo większy niż 2500 PLN miesięcznie.

tzn ile? a ile wynosi rata kredytu na 30 lat za takie mieszkanie obecnie?

> wzrost czynszu sporo z tego wyliczonego tego cashu w
> wysokości 2,3 mln zje....

zje, ale nie tak wiele % - mniej więcej tyle ile amortyzacja zje mieszkania :)

Reasumując, wciąż w swoich założeniach zakładasz, że ceny mieszkań nie tylko nie
spadną, ale wciąż będą rosnąć, nawet tych używanych. Czyli wracamy to punktu
wyjścia - ja uważam, że ceny spadną bo fundamenty są dużo niżej a Ty, że ceny
będą rosnąć - to jest właśnie spekulacja bo racjonalnych, ekonomicznych
argumentów za kupnem w chwili obecnej nie ma moim zdaniem. Chyba, że zakłada się
wzrost cen...

[Gość: Marcin]

> tzn ile? a ile wynosi rata kredytu na 30 lat za takie mieszkanie obecnie?

800 tys. na 30 lat daje przy oprocentowaniu = 7% jakieś 5300 PLN miesięcznie.
Natomiast wynajem 90 - 100 m2 mieszkania kosztuje na rynku minimum 4 tys.
miesięcznie.

> zje, ale nie tak wiele % - mniej więcej tyle ile amortyzacja zje mieszkania :)

No i tu się troszkę mylisz bo rynkowo mieszkanie niewiele się amortyzuje :) a
remonty.....nie są aż tak kosztowne:) Księgowo jak najbardziej amortyzacja zje
znaczącą część wartości mieszkania...ale czy 5 - letni samochód nic nie wart
księgowo, na rynku również nic nie kosztuje? Z nieruchomościami jest tak, że one
jeszcze wolniej tracą realnie na wartości...

a Ty, że ceny
> będą rosnąć

Tak, ja uważam, że będzie teraz mała korekta (już teraz obserwowana), a potem
średni wzrost nieruchomości co najmniej o 2 pkt. proc. powyżej inflacji
(oczywiście z róznymi fluktuacjami w krótkim okresie). A biorąc pod uwagę wzrost
czynszu co najmniej w tempie inflacji...uważam, że naprawde wynajmem może okazać
się kompletnie nietrafionym pomysłem bo pod koniec omawianego okresu (30 lat)
okaże się, że nominalnie czynsz za wynajem jest sporo wyższy niż rata
kredytu....i z czego tu inwestować? A mieszkanie, bądź co bądź 30
letnie....nadal posiadamy....

[thesopranos]

> No i tu się troszkę mylisz bo rynkowo mieszkanie
> niewiele się amortyzuje :)

ja nigdzie nie napisałem, mieszkanie będzie miało wartość 0 po okresie
amortyzacji. Problem w tym, że cholernie ciężko powiedzieć ile będzie wynosić
cena określonego mieszkania w określonej lokalizacji za 30 lat. Może być warta
fortunę albo nic. Biorąc pod uwagę wartości fundamentalne to można równie dobrze
założyć, że za 30 lat obecne mieszkanie warte 600 tyś może być warte wg.
wartości nominalnej mniej niż teraz, aby zniwelować ostatnią bańkę spekulacyjną.
Rozumiem, że możesz nie dopuszczać do myśli scenariusza z Japonii, ale
zakładanie dalszego wzrostu cen oznacza dalsze odrywanie się od fundamentów i
zaprzeczanie istnieniom prawa popytu i podaży, siły nabywczej konsumentów oraz
możliwości pojawienia się konkurencji w przypadku marż niespotykanych w innych
branżach bez barier wejścia.

> remonty.....nie są aż tak kosztowne:)

czy ja wiem? :) przecież gonimy EU więc robotnikom trzeba słono płacić -
szczególnie tym dobrym. Generalny remont mieszkania to mniej więcej tyle ile
wykończenie stanu developerskiego - co obecnie wynosi jakieś 50 tyś na 50
metrowego mieszkanka i warto to zrobić 1 x na 10 lat przynajmniej. Ale to tylko
takie założenie - równie dobrze może być 2 x 15 lat po 35 tyś = 70 tyś co jednak
mało nie jest chyba...

> Tak, ja uważam, że będzie teraz mała korekta
> (już teraz obserwowana), a potem średni wzrost
> nieruchomości co najmniej o 2 pkt. proc. powyżej inflacji

też dopuszczam taki scenariusz, ale w przypadku gdy ta korekta wyniesie średnio
20-30% w skali kraju przez najbliższe 2 lata. I nie wydaje mi się, żeby inflacja
cen mieszkań miała być wyższa o 2 pkt % bo niby dlaczego? szczególnie używanych?

> okaże się, że nominalnie czynsz za wynajem jest sporo
> wyższy niż rata kredytu....i z czego tu inwestować?

policz sobie po jakim czasie rata zrówna się z kosztem najmu i ile uda się
odłożyć do tego czasu. Jakbyś nie liczył to nie wychodzi na to samo. Szczególnie
jak ceny mieszkań będą spadać to najmu również bo znowu będzie się bardziej
opłacało kupić niż wynajmować.

> A mieszkanie, bądź co bądź 30 letnie....nadal posiadamy....

Możliwości są więc takie: 2 mln gotówką bez żadnego ryzyka lub mieszkanie warte
2 mln wg. skrajnie optymistycznych założeń. Ryzyko jednak jest takie, że jeżeli
mieszkanie zyskiwać będzie "tylko" tyle ile inflacja czyli 2% to FV = 1 mln.
Jeżeli jednak ceny będą tracić na wartości przez jakiś czas (co sam już
zauważyłeś) lub ceny pozostaną "płaskie" +-2% rocznie to obecna wartość
nominalna też wcale nie jest wykluczona, szczególnie używanego mieszkania....

Trochę żeśmy się chyba zagalopowali w tych kalkulacjach bo wydaje mi się, że nie
ma o co kruszyć kopii - sporo w tym założeń i każdy powinien sam sobie
odpowiedzieć w co wierzy.

Przykładowo, moja dziewczyna w ogóle nie chce się bawić w takie kalkulacje i nie
chce nawet o tym słuchać. Chce po prostu mieć i tyle a czy to wyjdzie 2 mln za
30 lat czy 100 tyś za 1 rok to abstrakcja bez znaczenia :) Dla większości osób
również pozostaje to sprawą drugorzędną bo po prostu chcą mieć i już. Ja to
rozumiem, ale moim zdaniem warto jest poznać drugą stronę medalu - tę bardziej
nudną, związaną z cyferkami... szczególnie jak się wie, ile "fajnych rzeczy"
kryje się za nimi...

pzdr

[poszi]

Jeśli chodzi o założenia do wyliczeń, to 2 pkt ponad inflacje dla wzrostu cen
mieszkań wydaje mi się grubo przesadzone. To może możliwe by było od cen z 2004
roku, ale nie od obecnych. Gdyby obecne ceny stały realnie w miejscu (czyli
rosły tylko na poziomie inflacji), to od 2004 roku do 2034 roku to dawałoby
rocznie ok. 2,3 pkt. ponad inflację, dzięki samemu skokowi od 2004 roku.
Dyskontowanie przynajmniej kilkunastu, jak nie kilkudziesięciu lat aprecjacji,
to dowód na skrajny (hurra)optymizm rynku. Ceny mieszkań w USA, gdyby nie liczyć
obecnego boomu, nie wzrosły realnie ni trochę od XIX w, ceny w Amsterdamie w
ciągu 350 lat wzrosły o 0,2% rocznie ponad inflację. Jedynie w Norwegii, która
wykonała zapewne większy skok cywilizacyjny niż Polska ma za obecnych pokoleń
szanse osiągnąć, i biorąc niedawny boom pod uwagę, miała 1,3% realny wzrost w
dłuższym okresie:
economistsview.typepad.com/economistsview/2006/03/shiller_longter.html
Z drugiej strony wzrost czynszu za wynajem na poziomie inflacji jest też nie
taki pewny. Od 1989 roku realne czynsze rynkowe spadają, bowiem kilkanaście lat
temu podaż wynajmu rynkowego była minimalna i ciągle to jeszcze nie jest nic
imponującego i to się będzie powiększać. Jeśli jednak pojawi się w kraju
imigracja, a wzrośnie imigracja do Warszawy, to trend może sie odwrócić.

Amortyzacja to nie tylko remontowanie pomieszczenia, ale też starzenie się
budynku. Trzeba by uwzględniać poprawkę na konieczność ponoszenia wpłat fundusz
remontowy, a i nawet z tym 30-letni budynek wymaga większych nakładów niż nowy,
więc on jest w naturalny sposób mniej warty od nowego. Warto też pamiętać o
innych nakładach, jak choćby ubezpieczaniu. Jestem ciekaw, czy wspólnoty
ubezpieczają pełną kwotę odtworzeniową budynku. Prędzej czy później pojawi się tez
podatek katastralny.

Jednak w polskich warunkach wynajmowanie przez 30 lat, to nie jest dobry pomysł
z powodów pozaekonomicznych, bo to nie Niemcy, gdzie lokator może mieszkać
niemal dowolnie długo i może na swój sposób takie mieszkanie urządzić. Moim
zdaniem dla kogoś kto chce w danym mieście mieszkać dylemat raczej polega na
tym, czy kupić teraz czy za kilka lat niż czy kupić teraz lub wcale. Wynajem na
dłuższą metę jest w naturalnym sposób droższy i przez 30 lat kupno mieszkania
prawie zawsze się opłaca (chyba że będzie tak, jak w Japonii). Wynajem za to
daje pełniejsza swobodę zmiany miejsca zamieszkania i nawet przy łagodnej
aprecjacji nie opłaca sie kupować mieszkania, jeśli często się je zmienia. Nie
ma tez nic gorszego niż "uwięzienie" w mieszkaniu, jeśli jego wartość spadnie
poniżej kwoty kredytu. To był wielki problem w czasie krachu naftowego Teksasie
na początku lat osiemdziesiątych. Ludzie mogliby wyjechać i znaleźć niezłą prace
w innych stanach, ale nie mogli, bo bank nie zgadzał się na sprzedaż domu
poniżej kwoty zadłużenia. Wielu przymusowo musiało przeczekać kryzys, inni z
bólem serca dopłacali bankowi różnicę, dzięki czemu mogli wyjechać.

Kupno w normalnych warunkach, kiedy nie ma bańki, to na dłuższa metę dobry
pomysł. Kiedy jednak bańka jest, to jest bardzo ryzykowne.

[thesopranos]

> Kupno w normalnych warunkach, kiedy nie ma bańki, to na
> dłuższa metę dobry pomysł. Kiedy jednak bańka jest,
> to jest bardzo ryzykowne.

dlatego wszystko się sprowadza do obecnych, kosmicznych cen
mieszkań. Moim zdaniem przy obecnym poziomie cen nie opłaca się
kupować mieszkania/działek/domów bez względu na to czy ceny będą
rosły czy będą płaskie przez kilka-kilkanaście lat. Dopiero później
warto myśleć o kupnie kiedy rata będzie praktycznie taka sama jak
koszt najmu. Prawdopodobieństo/ryzyko "porażki" jest obecnie równe
praktycznie "1"

Jeszcze jedna sprawa o której nie wspomnieliśmy - brak możliwości
np. poprawy warunków mieszkaniowych gdy spłacanie rat uniemożliwia
odłożenie większych pieniędzy (oszczędności)na nowe, większe
mieszkanie, szczególnie w sytuacji o której wspomniałeś gdy
zadłużenie przewyższa wartość nieruchomości - można ugotować się na
długie lata będąc niewolnikiem własnego mieszkania - oczywiście
kiedy straci na wartości...

[Gość: Marcin]

A mam takie pytanie do Ciebie i w sumie do grupy KZS...załóżmy, że ceny mieszkań
teraz spadną o te 10-15% i się ustabilizują na kilkanaście lat...wiesz
dodatkowo, że wynajem jest w tym okresie bardziej opłacalny. Decydujesz się z
ekonomicznego punktu widzenia na wynajem. Ale teraz druga strona medalu:
zakładasz rodzine model 2+2. Czy z punktu widzenia rodziny zdecydowałbyś się na
kilkanaście lat (może dłużej) wynajmowania? :)

[thesopranos]

> zakładasz rodzine model 2+2. Czy z punktu widzenia rodziny
> zdecydowałbyś się na kilkanaście lat (może dłużej)
> wynajmowania? :)

nie. Dla rodziny ważne jest żeby mieć swoje miejsce, szkołę dla
dzieci itp. Dlatego posiadając taką rodzinę nie zdecycydowałbym się
prawdopodobnie na wynajem przez kilkanascie lat. Są jednak tacy,
którzy przyzwyczajeni są do wynajmowania i powinni się na taki krok
zdecydować.

Obecnie problem mają ci którzy nie mają wyboru bo albo pochodzą z
poza warszawy albo wynajmowali coś małego i teraz mają dylemat. Nie
mają wyjścia bo nie posiadają nic.

Ja natomiast mam gdzie mieszkać i nigdzie mi się nie śpieszy. Ja
nawet nie chce kupić mieszkania tylko działkę w warszawie, lub w jej
bliskich granicach (2-3 km) pod domek dla mojej powiększającej się
właśnie rodzinki. Nie kupuje jednak działki teraz bo ceny są
kosmiczne, podobnie jak mieszkań więc pomęczymy się trochę dłużej na
tych 60 metrach we trójkę po to aby za rok na budowie domu i działce
zaoszczędzić jakieś 200-300 tyś do tego co bym musiał zapłacić
obecnie.

A Ty jak? kupiłeś? szukasz?

[Gość: Marcin]

Ja już posiadam własne mieszkanie (i domek poza Wawą) więc generalnie z tego
punktu widzenia ceny na rynku nieruchomości mają na mnie obojętny wpływ...a

> aby za rok na budowie domu i działce
> zaoszczędzić jakieś 200-300 tyś do tego co bym musiał zapłacić
> obecnie.

ale widzę, że Ty nie bez powodu jesteś w grupie KZS :))))

[thesopranos]

> Ja już posiadam własne mieszkanie (i domek poza Wawą)

a dawno kupiłeś? budowałeś?

> ale widzę, że Ty nie bez powodu jesteś w grupie KZS :))))

zapisałem się do KZS bo wierzę w spadki a nie dlatego, że chcę kupić działkę
:))) Gdybym nie wierzył w spadki to już dawno kupiłbym działeczkę i budował dom
a nie czekał, ale wtedy pewnie bliżej by mi było do przeciwników KZS, żeby sobie
poprawiać humor, że wcale nie wywaliłem pieniędzy w błoto :)

tutaj nie ma ludzi, którym obojętne są ceny nieruchomości... każdy jest "za"
albo "przeciw"...

[Gość: uch]

drobne stwierdzenie "mając aktywa" - a jaka różnica. A jak nie ma "mając aktywa"
to co wtedy - tani kredyt inwestycyjny? Na obligacje? Przecie wątek o
nieruchomości za 100% kredytu.

errata

[Gość: uch]

Chyba porównanie ma wtedy sens gdy aktywami nazwiemy 5000 wolnej gotówki, które
można zainwestować w obligacje każdego miesiąca przez 30 lat.

[thesopranos]

??? chyba nie zrozumiałem. Aktywa tutaj to kasa i mieszkanie, czyli co się
bardziej opłaca - obracać pieniędzmi i wynajmować mieszkanie od kogoś czy kupić
mieszkanie i nie kombinować co ile, jaki % itp.

[Gość: uch]

masz rację moja pomyłka.
Zafiksowałem się porównaniem co bardziej opłacalne: 5000/mies przeznaczamy na
kredyt hipoteczny - pod wynajem dla kogoś obcego za 2500
vs 5000/mies przeznaczamy na inwestycję kapitałową (obligacje)
A mieszkamy u babci :)

[Gość: ?]

[Gość: Marcin]

Tak sobie na szybko policzyłem: zakładając, że przy 90 m2 mieszkania czynsz
netto (po odjęciu czynszu płaconego do spółdzielni) wynosi nas 2500 miesięcznie;
stawka za ten czynsz rośnie w tempie 2% rocznie; otrzymujemy z różnicy pomiędzy
wielkością raty kredytowej a wielkością czynszu obecną wartość naszych
oszczędności na poziomie 1,3 mln PLN (przy rocznej stopie zwrotu 5%).

No chyba, że jak autor tych obliczeń założył, za 30 lat będziemy płacili nadal
nominalnie 2500 PLN, czyli na dzisiejsze pieniądze jakieś niecałe 600 PLN....w
to chyba nikt nie wierzy :)

[Gość: uch]

gdzie ty wynalazłeś kredyt hipoteczny 7%? Sprawdź lepiej czy koszty obsługi
kredytu będą wyższe od ceny wynajmu, bo mieszkanie przecież zostanie i można je
sprzedać.
Wiesz co może faktycznie nie bierz się za finanse

[Gość: zyski na papierze]

Gość portalu: uch napisał(a):
> gdzie ty wynalazłeś kredyt hipoteczny 7%?

a wpisz sobie w komórkę B4 co tam tylko chcesz...

[Gość: uch]

załóżmy uproszczoną sytuację żebyś miał jasność: bierzesz 100% kredytu i
spłacasz tylko odsetki. Jeżeli miesięczny koszt odsetek jest niższy od ceny
wynajmu to kredyt hipoteczny jest opłacalny.

[Gość: zyski na papierze]

Gość portalu: uch napisał(a):
> Jeżeli miesięczny koszt odsetek jest niższy od ceny wynajmu to kredyt
hipoteczny jest opłacalny.

pozwól każdemu wyciągnąć wnioski samemu, ok? Już mieliśmy czasy kiedy urzędnicy
wiedzieli lepiej co jest dla nas dobre.

[Gość: zyski na papierze]

ale jeżeli masz wątpliwości co do poprawności formuł, to jestem otwarty.

[Gość: uch]

ta rata 5000 ma dwie składowe - pierwsza to spłata właściwego zadłużenia, druga
odsetki. Pierwsza kumuluje się w nieruchomości i jest wciąż twoją własnością
tyle że nie w gotówce. Odsetki oddajesz bankowi i tylko je powinieneś porównywać
z ceną najmu. I tyle. Prościej tego nie wyłożę.pzdr

[Gość: zyski na papierze]

ja to wiem. Wg mnie teraz te 800 000 ma też dwie składowe - cenę właściwą i
narzut jagnięco-cielęcy. Jak coś poważnego kupuję, to wolę wiedzieć ile tak
naprawdę będę płacił, co oznacza 0%, jakie jest mądrze brzmiące TCO itp.

A w tym przypadku mówimy o zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych, które można w
różny sposób zrealizować. Można mieszkać we własnym, można mieszkać w
wynajmowanym, można długie lata mieszkać w Sheratonie itp - co kto lubi. I można
mieć na starość stare mieszkanie, gotówkę, akcje, jacht by sobie resztę życia
spędzić pływając po morzach i oceanach - znowu - co kto lubi. Ludzie! W czym
problem?

[Gość: zyski na papierze]

można sobie też kupić coś takiego: www.actionmobil.com/

[Gość: thelima]

Tak fajnie to nie jest. Fakt ta druga składowa to kapitał. Ale nie jest tak
prosto, że jeśli koszt koszt odsetek jest niższy od kosztu wynajmu to bardziej
opłaca się wynajmować. Sęk w tym, że tego kapitału w racie nie możesz nigdzie
inwestować, w odróżnieniu od kapitału jaki zaoszczędzasz na wynajmie. Przyjmując
bardzo pesymistyczną stopę zwrotu np. 5% (to circa stopa zwrotu na obligacjach)
- jesteśmy po 30 latach milionerami, przy obecnych cenach mieszkań. Oczywiście,
w przypadku mieszkania mamy kapitał w postaci mieszkania. Które też może zyskać
"jakoś" na wartości - ale chyba nikt nie odważy się powiedzieć "jak" i "czy".
Jedno jest pewne, że 30-sto letnie mieszkanie nie będzie superhitem na rynku.
Raczej ;).

lima

[Gość: uch]

I dlatego na zachodzie dostępne są kredyty gdzie spłaca się tylko odsetki. Ale
to co piszesz to ryzyko z płynnością i fluktuacje cen nieruchomości i trzeba
jakoś je rozsądnie ocenić. W okresie 30letnim powinien to być wzrost
przynajmniej o inflację plus jakiś bonus. Oczywiście można wtopić w nieruchomość
typu kanadyjczyk, który zbutwieje za 30 lat, ale może to być również zabytkowa
kamienica.
Faktyczna zyskowność powinna iść z różnicy pomiędzy czynszem a odsetkami. Ale
jakie to pieniądze to trzeba policzyć
Jasne że można lepiej zainwestować, ale pamiętaj że nie masz kapitału
początkowego, i co miesiąc 5000 będziesz w coś wkładał

[Gość: zyski na papierze]

Gość portalu: uch napisał(a):
> ale może to być również zabytkowa kamienica.

masz jakąś konkretną inwestycję, z obecnych, na myśli? Olimpia? JWC? Wilanów Łan?

[Gość: uch]

raczej bym wybrał kawalerkę 30m na najwyższych piętrach w SkyTower za 800.000
niż 120metrowe mieszkanie w Pi.duchowie
miasta.gazeta.pl/wroclaw/1,35751,4531493.html

[Gość: zyski na papierze]

bym tam mieszkać czy na tym zarobić, hę?

[Gość: uch]

to tylko niewinne spekulacje, mi wystarcza na razie to co mam, a zarabiam na
czymś innym. pzdr

[Gość: Marcin]

Które też może zyskać
> "jakoś" na wartości - ale chyba nikt nie odważy się
powiedzieć "jak" i "czy".

Ja bym się nie odważył powiedzieć, że w ciągu 30 lat zyskam średnio
więcej niż 5% roczną stopę zwrotu :)

A 30 letnie mieszkanie może nie będzie superhitem na rynku...pytanie
czy te 2 mln gotówki za 30 lat będzie superhitem... Moim skromyn
zdaniem nie bedzie to prezentowało oszałamiajacej wartości :)

[Gość: zyski na papierze]

Gość portalu: Marcin napisał(a):
> A 30 letnie mieszkanie może nie będzie superhitem na rynku..

zrealizuj marzenia już dziś. Mamy pełno superhitowych mieszkań w zabytkowych
wielkopłytowych kamienicach z lat 70' - światowy hicior. Lecz prawdziwy
potencjał to ma dopiero rama-h.

[Gość: zyski na papierze]

Gość portalu: Marcin napisał(a):

>czy te 2 mln gotówki za 30 lat będzie superhitem

można np kupować złoto. Wątpię by ktoś po 30 latach regularnego oszczędzania w
złocie miał powody do narzekań.

[Gość: gosc]

Gość portalu: uch napisał(a):

> załóżmy uproszczoną sytuację żebyś miał jasność: bierzesz 100% kredytu i
> spłacasz tylko odsetki. Jeżeli miesięczny koszt odsetek jest niższy od ceny
> wynajmu to kredyt hipoteczny jest opłacalny.

od ceny wynajmu trzeba jeszcze odjąć wartość czynszu za mieszkanie jaką ponosi jego właściciel

[Gość: zyski na papierze]

i druga sprawa:
uch napisał(a):
> bo mieszkanie przecież zostanie i można je sprzedać.
cytuję:
"Po zadanym okresie mamy w pierwszym przypadku kilkudziesięcioletni lokal, w
drugim gotówkę."

masz jeszcze jakieś pytania? Przyznaję się, że na stratę tego, że Anna Maria
Jopek nie przybliży mi nieba, nie jestem przygotowany - i tu byś mógł mi klina
wbić, hehehe....

A może odpowiedź jest w innym pytaniu?

[fido1979]

Napiszcie mi proszę jaką ratę miesięczną bylibyście w stanie płacić
za nowe, -/+ 50 m2 ? Myślę, że odpowiedź na to pytanie zobrazuje nam
nasze oczekiwania. Napiszcie też proszę ile skłonni bylibyście
miesięcznie zapłacić za ratę najmu ww. mieszkania? Ja byłbym skłonny
za pierwszy przypadek dać 1000, max 1200, za drugi nie więcej niż
700-800, bo inaczej widziałbym w tym po prostu przepuszczanie
pieniędzy.

[Gość: thelima]

No wiec rzeczywistość w Wawie wygląda obecnie tak:

Na podstawie statystyki oferty.net
oferty.net/statystyki/092007.php
średnia cena ofertowa mieszkania
dwupokojowego w Wawie to: 9819pln. Czyli mieszkanie 50m kosztuje: 491 000. Rata
przy oprocentowaniu 5,9% to około 2800pln.

Również na podstawie raportu o cenach wynajmu mieszkań w wawie z oferty.net
oferty.net/artykul,2388,Raport--Warszawski-rynek-najmu-mieszkan---wrzesien-2007
Średnia cena wynajmu mieszkania 2 pokojowego to: 2069pln.

Obie sporo wyższe od tego co napisałeś.

lima

[Gość: Piotr]

Warszawa, 1 pok. 1 548? - ja place za wynajem kawalerki 700 PLN (Saska Kepa).
Dwupokojowe mieszkanie na Ursynowie, niedaleko metra, 2 pokoje z kuchnia - 1200
PLN. Mieszkanie 3 pokojowe w Centrum znajomi wynajmowali za ok. 1500 PLN (moze
1700 nie pamietam.. ale nie 3000!).

Wybacz, ale ceny prezentowane przez oferty.net sa poboznymi zyczeniami. No chyba
ze ktos trafi frajera :)

[Gość: Jose Rodriguez]

dokladnie, te wszystkie ,,raporty'' sa zbiorem cen ofertowych, to
tak jakby gielda podawala indeks liczac go tylko po ofertah a nie
cenach zawartych transakcji.

Skad oni wzieli 1,5 tys za kawalerke? za 1-1,2 wynajmujacych
kawalerki jest jak psow. 2 pok (60m2) w nowym budownictwie na
Bemowie znajomi wynajmuja za 1,7; inni na Kabatach za 1,8 3 pok.

[Gość: zz]

jak wynajmowali z rok temu to tak było, teraz kolega szuka kawalerki AFAIK
mokotów i płd w-wy to najmniej to chyba za 1.5tys 30m2 znalazł ale mu się nie
podobało, a to drożej i też z jakiś powodów odrzucił parę mieszkań

W USA granica dla kredytów "prime" to 36%

[poszi]

Żeby załapać się na kredyt "conforming" to oprócz dobrej historii kredytowej i
kilku innych drobiazgowych wymagań, niespełnienie któregokolwiek powoduje utratę
możliwości uzyskania takiego kredytu, trzeba przeznaczać maksymalnie 36%
dochodów na spłatę wszystkich kredytów oraz na stałe opłaty związane z
utrzymaniem mieszkania.
www.mortgageunderwriters.com/debtto.html
Tylko takie kredyty nie są w tej chwili w rozsypce.

Jeśli tego się nie spełnia, można liczyć najwyżej na Alt-A.

Śmieszą mnie ci "znawcy tematu", którzy piszą, że w Polsce nie ma kredytów
"subprime". Chyba ze świecą trzeba szukać takich "conforming".

[fido1979]

Tak, ale przy takim założeniu wygląda to tak: zarabiam z partnerką
razem np. 4000 zł. Jeśli koszt tylko raty kredytu (bez innych, o
których piszesz) oraz czynszu miałby wynosić 4000 x 0.36 = 1440. A
zatem pytanie: jaki czynsz? Załóżmy że 300 zł, a więc 1100 rata. Nie
mając środków własnych trzeba by było za 50 m2 zapłacić około
210000, czyli 4200 metr. Jestem z Wrocławia, więc jest to bardziej
prawdopodobne niż w Warszawie, ale i tak w taką obniżkę nie wierzę.
Co więcej ww. zarobki też nie każda para ma we Wrocku. Wg tego, albo
środek czyli spadek cen przy wzroście płac, ale wzrost płac może
podwyższyć stopy i... Co do "sub", racja...

[poszi]

> mając środków własnych trzeba by było za 50 m2 zapłacić około
> 210000, czyli 4200 metr. Jestem z Wrocławia, więc jest to bardziej
> prawdopodobne niż w Warszawie, ale i tak w taką obniżkę nie wierzę.

Takie ceny (a nawet niższe) były 2 lata temu. Moja teza przewodnia jest taka, że
ceny w stosunku do zarobków wrócą do tamtego poziomu, a jaka część tego zostanie
osiągnięta przez wzrost płac, a jaka przez spadek cen, to będzie zależało od
stanu gospodarki. Nie jest normalnym, gdy ludzie muszą poświęcać ponad połowę
dochodów na raty kredytu. Zarówno spadek cen, jak i wzrost płac poprawiają tę
relację.

W rzeczywistości w USA osoby, które po raz pierwszy kupowały mieszkanie w
normalnych czasach musiały się natrudzić i zgromadzić jakiś wkład własny, żeby
nie musieć brać tak dużego kredytu (wielu też po prostu odkładały kupno "domu
marzeń" na później i zaczynały od czegoś skromnego). Osoby niezamożne mogły też
liczyć na program FHA,
en.wikipedia.org/wiki/Federal_Housing_Administration
a weterani wojskowi na VA, gdzie warunki były nieco rozluźnione i cześć
gwarancji spoczywała na tej federalnych agencjach. Kredyty "conforming" to w
większości refinansowania i zakupy domów po raz kolejny. Bynajmniej nie uważam,
że wszystkich powyżej 36% należy odprawiać z kwitkiem, ale to w normalnych
czasach jest pewien bardziej ryzykowny margines. Kiedy to staje się normą, to
zaczyna być problemem. Te głosy, które twierdzą, ze w Polsce kredyty są na dużo
ostrzejszych warunkach niż w USA nie wiedzą jednak, co mówią. Co prawda banki w
Polsce uniknęły najgorszych patologii, jakie tam można było znaleźć, ale
przeciętny kredyt nie wygląda na ostrożniejszy niż tam.

[fido1979]

poszi napisał:

> Takie ceny (a nawet niższe) były 2 lata temu. Moja teza przewodnia
jest taka, ż
> e
> ceny w stosunku do zarobków wrócą do tamtego poziomu, a jaka część
tego zostani
> e
> osiągnięta przez wzrost płac, a jaka przez spadek cen, to będzie
zależało od
> stanu gospodarki. Nie jest normalnym, gdy ludzie muszą poświęcać
ponad połowę
> dochodów na raty kredytu. Zarówno spadek cen, jak i wzrost płac
poprawiają tę
> relację.

Widzisz to jest tak, że rok temu mogłeś nawet wyhaczyć 50m2 za 3
tys. metr we Wrocku. Tego nikt nie kwestionuje. A na początku 2005
nawet nieco poniżej. Pytanie na ile to jest realne, by wrócić do
tego poziomu? Moim zdaniem niemożliwe. Nawet gdybyśmy przyjeli
kryterium ówczesnych cen + wzrost wynagrodzeń. Dlaczego? Otóż jest
wzrost kosztów budowy. Nie chodzi mi tutaj o grunty, bo to dzieląć
na ilość kondygnacji wychodzi najczęściej raptem 100 zł na metrze
(często używane, choć argumentacyjnie tak naprawdę słabe), ale
robocizna. Trzeba by było ustalić procentowo jakim składnikiem
całego kosztu jest ten element. On wzrósł nawet o 100%. Zresztą co
do kosztów też nigdy nie do końca wiadomo jaki on mniej więcej za
mkw jest. Na pewno też wzrosły materiały. Te czynniki z pewnością tę
relację zaburzyły i trzeba by było do tego wyliczenia uwzględnić
poprawkę na powyższe. Choć z drugiej strony w stolicach jest średnio
20-25% drożej. Jeśli byśmy przyjęli np. 6 tys. za metr (chyba gdzieś
widziałem w Twoim poście taki zapis), to faktycznie 4500-4800
powinno być we Wrocławiu. Potocznie mówi się - czytaj ploty (być
może stworzone właśnie przez Wrocław, bo ja w tę teorię średnio
wierzę), że Wrocław ma niby kiedyś tam "przegonić" Warszawę ( to
słowo w czudzysłowie nigdy nie jest doprecyzowane co wyraża), więc
b. prawdopodobne 4800. Ja już jestem za głupi na te dyskusje.
Przyznaję się oficjalnie. Generalnie nie wydaje mi się aby we Wrocku
mogło spaść 50m2, we w miarę "normalnej" lokalizacji, na rynku
pierwotnym, poniżej 5 tys. mkw, nawet się o to na forum zakładałem,
ale tak naprawdę już nie umiem tego uzasadnić, bo zawsze jest "coś",
co to wszystko zaburza.
Pytaniem mocno zagadkowym jest okres, w którym ww. spadki wystąpić
mogą? Czy to już powoli od 2008 i np. w jego połowie będzie to już
widać, czy dopiero 2010?

[poszi]

> Nawet gdybyśmy przyjeli
> kryterium ówczesnych cen + wzrost wynagrodzeń. Dlaczego? Otóż jest
> wzrost kosztów budowy.
(...)
>, ale
> robocizna. Trzeba by było ustalić procentowo jakim składnikiem
> całego kosztu jest ten element. On wzrósł nawet o 100%.

Koszty budowy to ulubiony straszak lobby prowzrostowego, ale po pierwsze te
koszty nie wzrosły tak bardzo, żeby uzasadnić takie wzrosty cen, bowiem GUS
podaje, że ceny robót budowlanych wzrosły w ciągu roku o 7,7% (to i tak sporo
więcej niż ogólny wskaźnik inflacji, więc koszty istotnie rosną, ale nie na
poziomie dziesiątek procent)
www.stat.gov.pl/gus/45_716_PLK_HTML.htm
Płace robotników budowlanych wzrosły zaś w Warszawie, gdzie podobno kłopoty z
pracownikami są największe, w ciągu roku o 10,2%:
www.stat.gov.pl/cps/rde/xbcr/warsz/ASSETS_komunikat_08_waw_2007.pdf
Po drugie koszty budowy nie są "wykute w granicie" i mają jak najbardziej szanse
spaść. Już zresztą był precedens po kryzysie roku 2001/02:
www.stat.gov.pl/gus/45_2783_PLK_HTML.htm
(ze względu na metodologie ten spadek kosztów ujawnił sie w danych za 2003,
kiedy oddawano mieszkania budowano w czasie kryzysu)

Jeśli ktoś nie wierzy danym GUS (co chwile sie pojawiają takie głosy), to można
porównać koszty z Zachodem. Wg niemieckiego urzędu statystycznego koszt budowy
budynków mieszkaniowych (bez działki) w 2006 w Niemczech wynosił 1244 EUR/m2 =
4687 zł/m2.
www.statistik-portal.de/Statistik-Portal/en/en_zs08_bund.asp
Co jak co, ale płace na budowach w Polsce do niemieckich jeszcze się nie umywają.

[fido1979]

poszi napisał:

> Koszty budowy to ulubiony straszak lobby prowzrostowego, ale po
pierwsze te
> koszty nie wzrosły tak bardzo, żeby uzasadnić takie wzrosty cen,
bowiem GUS
> podaje, że ceny robót budowlanych wzrosły w ciągu roku o 7,7% (to
i tak sporo
> więcej niż ogólny wskaźnik inflacji, więc koszty istotnie rosną,
ale nie na
> poziomie dziesiątek procent)
> www.stat.gov.pl/gus/45_716_PLK_HTML.htm
> Płace robotników budowlanych wzrosły zaś w Warszawie, gdzie
podobno kłopoty z
> pracownikami są największe, w ciągu roku o 10,2%:
> www.stat.gov.pl/cps/rde/xbcr/warsz/ASSETS_komunikat_08_waw_2007.pdf

Na tym owszem można polegać, ale znam przykład pewnego developera
wrocławskiego, gdzie cieśla otrzymał o 100% więcej, a szeregowi
pracownicy kilkadziesiąt. Natomiast jedyne, na co mogę się powołać,
to ten link:
www.gazetawyborcza.pl/1,81311,4155178.html
Tu można zwrócić uwagę na Wrobis jako firmę budowlaną, choć zaczyna
być już mowa o obcokrajowcach, poniżej link, gdzie wskaźnik też jest
wyższy niż opisany przez Ciebie:
www.nieruchomosci.com.pl/index.php?s=artykul_pokaz&id=121
W jeszcze w innym źródle (nie pamiętam niestety) widziałem także
większy wskaźnik. Ale to wszystko sprawa zawsze dyskusyjna.

> Co jak co, ale płace na budowach w Polsce do niemieckich jeszcze
się nie umywają.

Tak, ale wysokość płacy, to nie koszt jakim jest pracownik dla
pracodawcy, zwłaszcza w Polsce, choć przyznaje Ci rację, że ceny na
dzisiejszym poziomie nie mają uzasadnienia.

Jest jeszcze pewien czynnik. Trzeba zwrócić uwagę na to, iż nie
każdy developer to firma budowlana. Często jest tak, że jest tzw.
generalny wykonawca i podwykonawcy. Każdy z tych podmiotów z
pewnością tłumaczy kosztami i trudnościami np. w utrzymaniu
personelu itd. wyższą marżę, a i sam developer chce mieć wyższą, bo
podczas hossy tak się wszyscy przyzwyczaili. Z pewnością zrobią
wszystko, by nie przywrócić relacji poprzednich i na to też trzeba
wziąć poprawkę przy prognozach.

A kiedy przewidujesz jakieś pierwsze oznaki mogących wystąpić
spadków i na jakim poziomie, tylko nie odpisuj proszę, że już są, bo
owszem, ale jednak głównie w postaci gratisów, a nie oficjalnego
obniżenia ceny.