spółdzielnia developerem?

[Gość: Vod]

1.Jakie są przesłanki i motywacje funkcjonowania developera w ramach formy
prawnej SPÓŁDZIELNIA? Dodam, że spółdzielnia ta w krs w dziale 3 jako
przedmiot działalności ma wpisane zagospodarowanie i sprzedaż nieruchmości na
własny rachunek oraz zarządzanie nieruchmościami.
Spółdzielnia nie posiada swoich zasobów.

2. Z tego co wiem spółdzielnie raz na trzy lata powinny poddawać się kontroli
któregoś ze związków rewizyjnych spółdzielni mieszkaniowych (te które budują
mieszkania raz w roku). Po czymś takim zostaje protokół. Do takiego protokółu
mają dostęp wszyscy członkowie spółdzielni. Tymczasem spłdzielnia ta
sprzedaje mieszkania na zasadzie developerki (nabywca nie zostaje członkiem
spółdzielni), tak więc nabywca nie zostaje członkiem, czy ma wobec tego
jakieś umocowanie prawne do przeglądu takiego protokółu?

vodnik

[Gość: Członek02]

To jakiś przekręt. Napisz co to za Spółdzielnia/deweloper żeby ich omijać
bardzo szerokim łukiem.

Członek02
Innej spółdzielni tyle że normalnej (chyba).

[Gość: Vodnik]

Gość portalu: Członek02 napisał(a):

> To jakiś przekręt. Napisz co to za Spółdzielnia/deweloper żeby ich omijać
> bardzo szerokim łukiem.
>
> Członek02
> Innej spółdzielni tyle że normalnej (chyba).

Łatwo kogoś oskarżyć o przekręt, dlatego najlepiej jakbyś umotywował swoją
opinię. Być może masz jakieś doświadczenia w tym zakresie, albo znasz jakieś
podstawy prawne uniemożliwiające istnienie takiego przedsiębiorstwa.
pozdro

[Gość: Członek02]

Gość portalu: Vodnik napisał(a):

> Gość portalu: Członek02 napisał(a):
>
> > To jakiś przekręt. Napisz co to za Spółdzielnia/deweloper żeby ich omijać
> > bardzo szerokim łukiem.
.
> Łatwo kogoś oskarżyć o przekręt, dlatego najlepiej jakbyś umotywował swoją
> opinię. Być może masz jakieś doświadczenia w tym zakresie, albo znasz jakieś
> podstawy prawne uniemożliwiające istnienie takiego przedsiębiorstwa.
> pozdro
>
Widzisz prawdopodobnie to jest tak, co nie jest zakazane jest dozwolone. Jak
wszystko idzie dobrze i nikt nie ma złych intencji to fajnie. Ale jak jest
inaczej to co ? Gra w pokera. rzucasz 100tys. na stół i chwila prawdy ?
Mozna w parę (np. 10) osób założyć spółdzielnię mieszkaniową i na podstawie
art.1.pkt 2 ust.5 Ustawy O Spółdzielniach Mieszkaniowych budować jak deweloper.
Tylko to jest pomieszanie z poplątaniem. Jeżeli spółdzielnia nabędzie grunt i
zaczyna budować to kto za to płaci ? Jeżeli tych 10 członków spółdzielni to
fajnie i należy on do nich. Ale jak zapłacą ludzie z zewnątrz to co ? dają
zaliczkę na budowę i grunt ? Przecież nie wnoszą wkładu budowlanego bo nie są
członkami spółdzielni. A jaki jest wtedy majątek tej spółdzielni ? W klasycznej
SM to wpłacają członkowie i tym samym staja się współwłaścicielami
wyprodukowanych mieszkań. A w takiej ? Majątek należy do 10 członków
założycieli, którzy jako SM mają zobowiązania wobec wszystkich nie-członków
którzy ten majątek sfinansowali. Fajnie. Bardzo wiarygodne zabezpieczenie.
Pytanie jeszcze jaką umowę zawiera spółdzielnia z nie-członkami.
No ale powiedzmy - Koniec końców wybudują osiedle i przyjmą wtedy członków ?
Jeżeli w czasie budowy narobili długów to nowi członkowie przejmują na siebie
część zobowiązań. No chyba, ze dają i tylko ostatnią fakturę i u notariusza
sporządzacie akt własności. Ale wtedy zaczynają administrować i ściągać
pieniądze od mieszkańców po uważaniu bo takie mają prawo.
No ja bym tam mieszkania nie kupił.Ja bym tak swoich pieniędzy nie powierzył,
ale jak kto chce... to mamy demokrację.
Ja swojego mieszkania szukałem 2 lata. Sprawdzałem developerów i spółdzielnie,
studiowałem przepisy i wydaje mi się, że ograniczyłem ryzyko do minimum.
Czytałem tak kuriozalne umowy, ze ktoś kto je podpisał wydawał mi się
finansowym szaleńcem. Ale ludzie jakoś tam zamieszkali i w swej błogiej
nieswiadomości żyją dalej.

Panta rei

[Gość: Vodnik]

> Tylko to jest pomieszanie z poplątaniem. Jeżeli spółdzielnia nabędzie grunt i
> zaczyna budować to kto za to płaci ? Jeżeli tych 10 członków spółdzielni to
> fajnie i należy on do nich. Ale jak zapłacą ludzie z zewnątrz to co ? dają
> zaliczkę na budowę i grunt ? Przecież nie wnoszą wkładu budowlanego bo nie są
> członkami spółdzielni. A jaki jest wtedy majątek tej spółdzielni ? W
klasycznej SM to wpłacają członkowie i tym samym staja się współwłaścicielami
> wyprodukowanych mieszkań. A w takiej ? Majątek należy do 10 członków
> założycieli, którzy jako SM mają zobowiązania wobec wszystkich nie-członków
> którzy ten majątek sfinansowali. Fajnie. Bardzo wiarygodne zabezpieczenie.

Zgadzam się, że tego typu działalność może budzić wiele wątpliwości, (dlatego
między innymi utworzyłem ten wątek) jednak nie ze wszystkimi wnioskami mozna
się bezkrytycznie zgodzić. Przykładowo poddajesz w wątpliwość ewentualną
wiarygodność członków spóldzielni, ale jak określić czy będą oni bardziej czy
mniej wiarygodni od dwóch wspólników spółki z.o.o. która równiez zajmuje się
developerką. Majątek owszem, należy do spóldzielni w okresie inwestycji, jednak
tak samo jest w przypadku developera.


> Pytanie jeszcze jaką umowę zawiera spółdzielnia z nie-członkami.
> No ale powiedzmy - Koniec końców wybudują osiedle i przyjmą wtedy członków ?
> Jeżeli w czasie budowy narobili długów to nowi członkowie przejmują na siebie
> część zobowiązań. No chyba, ze dają i tylko ostatnią fakturę i u notariusza
> sporządzacie akt własności.

Po przekazaniu mieszkania i wpłaceniu całości kwoty mieszkanie jest oczywiście
przenoszone notarialnym aktem własności a inwestorzy nie stają się członkami
spółdzielni, tak więc za ewentualne długi spółdzielni mogą odpowiadać jedynie
pośrednio. Na przykład poprzez opłatę administracyjną. Spóldzielnia jednak
zgodnie z umową administruje budynkami przez rok, po czym wspólnota
mieszkaniowa wybiera nowego zarządcę. jeżeli oferta innego zarządcy będzie
konkurencyjna mówimy po prostu do widzenia, tak więc nie do końca będzie
opłacało się spóldzielni nadmiernie "doić" mieszkańców, chyba że w krótkim
terminie. Zabezpieczeniem dla nabywców jest fakt, że cena zawarta w umowie jest
ostateczna i inwestycja nie podlega na koniec rozliczeniu jak w przypadku
spółdzielni gdzie często trzeba dopłacać ze względu na "niedoszacowanie
kosztów".

Mnie również wydaje się że dobrze sprawdziłem developera/spółdzielnię
porównując ją do wielu innych. Ryzyko wystąpienia czarnego scenariusza znacznie
zmniejsza chociażby:
A. historia spóldzielni - wykonali kilka solidnych inwestycji, za jedną z nich
otrzymali nagrodę na najładniejszy budynek dzielnicy, za inny otrzymali nagrodę
ogólnopolską za "jakość wykonania, terminowość itp."
B. główny wykonawca - największa spółka budowlana w Polsce budująca nie tylko
na terenie kraju i nie tylko dla polskich developerów. za opóźnienia w
wykonaniu wykonawca ma płacić spore odsetki.
C. terminowość - termin ŻADNEJ z dotychczasowych inwestycji nie został
przekroczony, wręcz przeciwnie, notowane były kilkumiesięczne przedterminowe
oddania budynków,
D. jakość wykonania i opinie klientów - Ilość usterek w wybudowanych
miszkaniach jest minimalna (poniżej tradycyjnej przeciętnej) i zgodnie z
opiniami klientów są one szybko usuwane. Naocznie przekonałem się, tereny wokół
inwestycji są również dobrze zagospodarowane ( tak to w każdym razie wygląda)
E. umowa z developerem. Brak widocznych naruszeń interesów klientów. Można np.
w dowolnym momencie wycofać się z inwestycji otrzymując zwrot 100% wpłaconej
kwoty. Płatność rozłożona jest na raty mniej więcej zgodne z procesem
realizacji inwestycji. dodatkowo rozłożenie tych rat można było dość
elastycznie negocjować. (w moim przypadku większość płatnośći przypadałaby na
moment oddania lokalu do użytkowania).
F. finanse spóldzielni - wyglądają dobrze, spółdzielnia nie finansuje się
kredytem a w sprawozdaniach finansowych za poprzednie lata generuje przyzwoite
zyski. Nie ma zaległości zus i us, inwestycja nie jest obciążona żadą hipoteką,
zaś pieniądze wpłacane od nabywców trafiają na specjalny rachunek służący
wyłącznie do obsługi tej inwestycji.
G. zarządzanie nieruchomościami - to oprócz developerki druga sfera
działalności spóldzielni, co ciekawe we wszystkich swoich poprzednich
inwestycjach spóldzielnia ta zarządza zasobami, i wspólnoty nie rezygnują z jej
usług mimo iż mają do tego prawo. Dodatkowo inne wspólnoty również zlecaja tej
spóldzielni zarządzanie swoimi zasobami.

dlatego wydaje mi się , że główną przesłanką funkcjonowania tej organizacji w
oparciu o prawo spóldzielcze niekoniecznie musi być chęć oszukania klientów. Z
chęcią zapoznam się z opiniami na ten temat.

vodnik

[Gość: Członek02]

Gość portalu: Vodnik napisał(a):

Trochę poskracam co nieco ;)

> Zgadzam się, że tego typu działalność może budzić wiele wątpliwości, (dlatego
> między innymi utworzyłem ten wątek) jednak nie ze wszystkimi wnioskami mozna
> się bezkrytycznie zgodzić. Przykładowo poddajesz w wątpliwość ewentualną
> wiarygodność członków spóldzielni, ale jak określić czy będą oni bardziej czy
> mniej wiarygodni od dwóch wspólników spółki z.o.o. która równiez zajmuje się
> developerką. Majątek owszem, należy do spóldzielni w okresie inwestycji,
jednak
>
> tak samo jest w przypadku developera.

Dlatego uważam, że większą wiarygodność mają nowe klasyczne spółdzielnie
mieszkaniowe

> Po przekazaniu mieszkania i wpłaceniu całości kwoty mieszkanie jest
oczywiście
> przenoszone notarialnym aktem własności a inwestorzy nie stają się członkami
> spółdzielni, tak więc za ewentualne długi spółdzielni mogą odpowiadać jedynie
> pośrednio. Na przykład poprzez opłatę administracyjną. Spóldzielnia jednak
> zgodnie z umową administruje budynkami przez rok, po czym wspólnota
> mieszkaniowa wybiera nowego zarządcę. jeżeli oferta innego zarządcy będzie
> konkurencyjna mówimy po prostu do widzenia, tak więc nie do końca będzie
> opłacało się spóldzielni nadmiernie "doić" mieszkańców, chyba że w krótkim
> terminie. Zabezpieczeniem dla nabywców jest fakt, że cena zawarta w umowie
jest
>
> ostateczna i inwestycja nie podlega na koniec rozliczeniu jak w przypadku
> spółdzielni gdzie często trzeba dopłacać ze względu na "niedoszacowanie
> kosztów".

No wiesz pytanie jaką cenę wstepną ustaliła spółdzielnia. Jeżeli jej
niedoszacowała to to potem jest ostateczne rozliczenie. Z reguły developerzy są
drożsi, ale za to lepiej liczą.

> Mnie również wydaje się że dobrze sprawdziłem developera/spółdzielnię
> porównując ją do wielu innych. Ryzyko wystąpienia czarnego scenariusza
znacznie
> zmniejsza chociażby:
> B. główny wykonawca - największa spółka budowlana w Polsce budująca nie tylko
> na terenie kraju i nie tylko dla polskich developerów. za opóźnienia w
> wykonaniu wykonawca ma płacić spore odsetki.

Gwarantuję ci, że w normalnej spółdzielni też zawiera się takie umowy.

> C. terminowość - termin ŻADNEJ z dotychczasowych inwestycji nie został
> przekroczony, wręcz przeciwnie, notowane były kilkumiesięczne przedterminowe
> oddania budynków,

To znaczy, że są wypłacalni lub do tej pory byli wypłacalni. I to dobrze.

F. finanse spóldzielni - wyglądają dobrze, spółdzielnia nie finansuje się
> kredytem a w sprawozdaniach finansowych za poprzednie lata generuje
przyzwoite
> zyski. Nie ma zaległości zus i us, inwestycja nie jest obciążona żadą
hipoteką,

Zaraz, zaraz, a skąd ty znasz sprawozdania finansowe spółdzielni, ktorej nie
jesteś członkiem. I skąd wiesz, że nie mają kredytów. Jakie dokumenty pozwolili
ci obejrzeć ?

> Ddatkowo inne wspólnoty również zlecaja tej
> spóldzielni zarządzanie swoimi zasobami.

Może dobrze zarządzają co nie zmienia faktu, że przy swoich budynkach nie
musieli się starać o zostanie zarządcą.

> dlatego wydaje mi się , że główną przesłanką funkcjonowania tej organizacji w
> oparciu o prawo spóldzielcze niekoniecznie musi być chęć oszukania klientów.

Ja też tego nie twierdzę, ale podtrzymuję to co napisałem, że nie jest to do
końca normalne. Z Twojego opisu wynika, że jest to normalny developer, który
dzięki formie organizacyjnej jaką jest spółdzielnia ma zapewnione zarządzanie
na wybudowanych przez siebie osiedlach.
Można coś nazwać krawatem, a mozna zwisem męskim ozdobnym. W tym wypadku
deweloper to spółdzielnia, a spółdzielnia to deweloper. Jak zwał tak zwał, ale
w tym przypadku po prostu klienci kupują mieszkanie u dewelopera.

Nieświadomi żyją dłużej bo nie maja tyle stresów.

Życzę jaknajlepiej.

[Gość: Vodnik]

> No wiesz pytanie jaką cenę wstepną ustaliła spółdzielnia. Jeżeli jej
> niedoszacowała to to potem jest ostateczne rozliczenie. Z reguły developerzy
są
> drożsi, ale za to lepiej liczą.

Dlatego wydaje mi się, że jest to argument za tym, że rozliczanie się ze
spóldzielnią tak jakby była ona developerem jest korzystniejsze.


> > na terenie kraju i nie tylko dla polskich developerów. za opóźnienia w
> > wykonaniu wykonawca ma płacić spore odsetki.
>
> Gwarantuję ci, że w normalnej spółdzielni też zawiera się takie umowy.

Zawiera się, chociaż zawarcie takiej umowy z firmą z Pcimia Dolnego o której
nikt nie słyszał nie jest najsolidniejszym z zabezpieczeń, ważniejsze w tym
przypadku jest to że wykonawca jest solidny, a jako że jest spólką giełdową
jest stosunkowo łatwiejszy do prześwietlenia. zrealizował już multum
inwestycji, jedne lepiej jedne gorzej, ale raczej powyżej przeciętnej


>
> Zaraz, zaraz, a skąd ty znasz sprawozdania finansowe spółdzielni, ktorej nie
> jesteś członkiem. I skąd wiesz, że nie mają kredytów. Jakie dokumenty >
pozwolili ci obejrzeć ?

Podobną instytucją jak Monitor B dla spółek jest Monitor Spółdzielczy dla
Spóldzielni. Spóldzielnie są zobowiązane do publikacji swoich wyników
finansowych w tym periodyku. Minusem dla nieczłonków jest niemożność przeglądu
raportu z działań komisji kontrolnych.



> Może dobrze zarządzają co nie zmienia faktu, że przy swoich budynkach nie
> musieli się starać o zostanie zarządcą.
Ale muszą, jak każdy zarządca starać się o to, aby zostać wybranym na zarządcę
na kolejny okres.

Reasumując, problem nie tkwi w wyborze struktury prawnej, ale w uczciwości osób
pracujących w takiej instytucji. Jak na razie wszystko jest ok (odpukać) i
miejmy nadzieję, że za jakiś czas będę mógł sobie spokojnie pomieszkać bez
przeklinania na prezesa Spóldzielni/Developera, czego sobie i wszystkim
forumowiczom życzę.

v.