czekając na spadki: Czy developerzy dostaną Nobla?

[zyski_na_papierze]

Chodzi mi oczywiście o polskich developerów.
Stan jest taki, że mieszkania obecnie są zbyt drogie. Pisząc mieszkania, mam
na myśli te wszystkie apartamenty, rezydencje, wille, pałacyki i dworki w
blokach wielorodzinnych w segmencie popularnym. Polaków po prostu nie stać by
kupić mieszkanie po kilka tysięcy euro za metr, tym bardziej że koszty
kredytów rosną. Inwestorów zagranicznych nie widać, krajowi robią młyn na
forum (ale szczerze wątpię by byli skłonni jeszcze "inwestować" :-) ),
generalnie zastój, stagnacja...

W tej sytuacji developerzy budując coraz więcej, mówią, że cen nie opuszczą.
Pewnie mają jakiś pomysł, by nieopuszczając ceny to wszystko sprzedać. I ten
pomysł (teraz jeszcze tajny/poufny, tak tajny, że sami developerzy go nie
znają) zdecydowanie w mojej opinii zasługuje na nagrodę Nobla w dziedzinie
ekonomii.

[heheheheh]

Pomysł jest prosty: mimo zaprzeczeń będą schodzić z ceny, niech jeszcze wibor 3m
na 6.5 podjedzie ciekawe kto wtedy będzie brał kredyty. Na rynku cashowym jest
już squeez (vide dzisiejsze stawki), PKO BP musi się posiłkować lokatą 6% od
klientów to o czymś świadczy... Rzeczywistość szybko zweryfikuje poglądy panów
Szanajcy czy Zdrzałki

[zyski_na_papierze]

heheheheh napisała:

> Pomysł jest prosty: mimo zaprzeczeń będą schodzić z ceny,

co?? zakłamane ch*#%^ z tych developerów!!!

[Gość: Jose Rodriguez]

zaczal sie koniec rezerwy, squezee czy taniocha to normalna rzecz w
2-3 ostatnich dniach miesiaca. Znow NBP zle zrobil OMO, albo ktos
kupil za duzo billsow.

Co wazne, to, ze po wibory (3M,6M) znow zaczely isc do gory,
oczywiscie nie doszukiwalbym sie w tym zadnej dramaturgii, ale
kroczek po kroczku...

[heheheheh]

Moim zdaniem ten koniec rezerwy trochę się różni od innych właśnie z powodów o
których pisałem no ale kłócił się nie będę ...

[Gość: Jose Rodriguez]

poczekajmy po prostu na poczatek marca..

tak czy inaczej interesuje nas wibor 3M,bo na nim oparte sa [prawie
wszystkie] kredyty w pln. A jaki wibor jest, kazdy widzi ;)

[Gość: 10%]

> tak czy inaczej interesuje nas wibor 3M
Nie wiem, czy to najlepsze postawienie sprawy - w końcu chyba od tego, jaki Was
interesuje wibor, ważniejsze dla cen jest to, jaki wibor interesuje deweloperów:)

czy tak będzie wyglądać Warszawa na wiosnę?

[zyski_na_papierze]

obecna mantra developerów jest taka, że cen nie opuszczą. Do wiosny dali sobie
czas by wymyślić skąd wziąć pieniądze, nie sprzedając mieszkań. Można
przypuszczać, że wszystkie te mieszkania zostaną zburzone. Tyle tytułem wstępu.

I tutaj rodzi mi się obawa, czy te wyburzenia nie będą czasami wyglądały tak:
www.youtube.com/watch?v=3_PLQGucFvw
co znając polski biznes jest całkiem prawdopodobne.

Jak uważacie, zarobimy na turystyce mając kilkaset takich budynków?

[thesopranos]

:)))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))

W warszawie to nikt by nawet nie zauważył, że coś tu nie gra :)

[Gość: arek]

Witam,
Panowie, developerzy będą schodzić z ceny tylko, i tylko wtedy, gdy
będą do tego absolutnie zmuszeni. Do tego sprzedadzą raczej bardzo
cichutko zachodnim funduszom inwestycjnym, by ratować swoją płynność
finansową, jeżeli będzie to konieczne. Po pierwsze, dlatego, że
kieruje nimi chęć maksymalizacji zysku - to chyba normalne. Po
drugie, dlatego, że część podpisywała umowy z płatnościami 10/90 i
duża obniżka oznacza mniej więcej to, że klienci te umowy pozrywają
i z popytem będzie kicha. Po trzecie, pewna psychoza wzrostu
zbudowana na rynku jest dla developerów bezcenna... Konkludując
obawiam się, że dużych spadków dostępnych dla przeciętnego
Kowalskiego w najbliższych latach nie będzie. Dla takich klientów
raczej polecałbym monitorowanie rynku w poszukiwaniu umoczonych
inwestorów.
pzdr.
p.s. Panowie nie przeceniajcie wpływu swojego pisarstwa na forum
gazeta.pl na rynek. Jest mniej więcej żaden...

[Gość: ttdd]

> p.s. Panowie nie przeceniajcie wpływu swojego pisarstwa na forum
> gazeta.pl na rynek. Jest mniej więcej żaden...

Swiete slowa. Amen.

[Gość: sobi]

Tu nie chodzi o wplyw pisarstwa tylko o wplyw rzeczywistosci (znikomy popyt,
drozejace kredyt, wieksza podaz).

Co do sprzedazy mieszkan zagranicznym funduszom to mysle, ze watpie. Przy
nurkujacym euro i dolarze ceny mieszkan sa juz w Polsce wyraznie powyzej
europejskiej sredniej. Inwestorzy nie wchodza w takie rynki, juz predzej kupia w
Turcji gdzie mieszkania nie kosztuja nawet 50% tego co w Warszawie.

Fundusze na ratunek?

[poszi]

> będą do tego absolutnie zmuszeni. Do tego sprzedadzą raczej bardzo
> cichutko zachodnim funduszom inwestycjnym, by ratować swoją płynność
> finansową, jeżeli będzie to konieczne.

Tym?

"Związane jest to ze strategią grupy Martinsa-Fadesa, która
sprzedając udziały w spółkach zagranicznych zbiera pieniądze na
spłatę własnego zadłużenia. Potwierdzają się przy tym doniesienia z
rynku hiszpańskiego, iż tamtejsze instytucje finansowe wstrzymały
finansowanie zagranicznych inwestycji deweloperskich spółek
hiszpańskich."
forum.gazeta.pl/forum/72,2.html?f=106&w=73900625&a=73900625
czy też:

"Much of the weakness, particularly in Spain, is down to struggling firms in
property and finance, which suggests that the credit crunch and the deflating
house-price bubble are taking a broader toll."

www.economist.com/world/europe/displaystory.cfm?story_id=10701705
A może tym?:

"Eastern Europe lost its attraction for Irish investors. Hungary, Poland and the
Czech Republic had been popular but the largest, Poland, accounted for 1 per
cent of the funds invested by Irish investors."

www.ireland.com/newspaper/commercialproperty/2008/0206/1201903538459.html
Fundusze przychodzące na ratunek deweloperom? Najwyżej za ceny, które im się
niezbyt spodobają:

W listopadzie amerykański deweloper Lennar sprzedał udziały w 32 projektach
deweloperskich z 60% zniżką wobec wartości księgowej po to by ratować płynność.

www.denverpost.com/business/ci_7932908

[steady_at_najx]

> będą do tego absolutnie zmuszeni. Do tego sprzedadzą raczej bardzo
> cichutko zachodnim funduszom inwestycjnym

Gratuluje optymizmu. Ciekawe ktory fundusz zachodni przy silnej zlotowce, obecnym braku akceptacji cen i niemoznosci ich zaplacenia za mieszkania w Polsce przez obywateli, podejmie ryzyko i zakupi "pakiety mieszkan z darmowym garazem"

No chyba uwazasz ze pracuja tam idioci sluchajacy kreatur analitycznych pokroju PG wierzacy ze z Polsce wciaz daleko do sufitu cenowego.
Brawo.

[thesopranos]

idiotów nie brakuje w tych funduszach. Nawet nie wiesz jacy ludzie
tam pracują - przeceniasz analityków, pracowników funduszy i
doradców inwestycyjnych.

Jezeli ludzie zanosza wciąż pieniądze do funduszu to on musi coś z
tą kasa zrobić bo zarabia % wartości portfela a nie od zysku. Innymi
słowy lepiej kupić i niech sobie spada bo i tak zarobimy swoje tylko
trochę mniej. Wystarczy zlecić później zrobienie operatu
szacunkowego komuś "zaufanemu" tzn. rzeczoznawcy i wartość
nieruchomości zostanie odpowiednio ustalona pokazując zysk funduszu
p. 10% rocznie, szczególnie jak się ma większą część mieszkań w
bloku.

Wszystko zależy od tego czy do funduszy ludzie zanoszą pieniądze a
tutaj głupich też nie brakuje - zobacz kiedy ten fundusz kupił
mieszkania w Warszawie: habiteos.com/aktualnosci.php#11

To też powoduje, że mieszkania znikają z rynku, pomimo, że nie jest
to "prawdziwy" popyt i developerzy mogą twierdzić, że rynek się
ruszył.

[Gość: ttdd]

Fundusze musza dywersyfikowac ryzyko swoich portfeli...

[zyski_na_papierze]

Gość portalu: ttdd napisał(a):

> Fundusze musza dywersyfikowac ryzyko swoich portfeli...

i dlatego rzucą się na marchewkę i śledzie... o boszze...

[Gość: ttdd]

....a Ty znow sie wysililes, i nic....

[zyski_na_papierze]

Gość portalu: ttdd napisał(a):

> ....a Ty znow sie wysililes, i nic....

a co miało się stać?

[thesopranos]

>> Fundusze musza dywersyfikowac ryzyko swoich portfeli...

??? a co ma piernik do wiatraka?

[zyski_na_papierze]

Gość portalu: arek napisał(a):
> Do tego sprzedadzą raczej bardzo cichutko zachodnim funduszom
> inwestycjnym, by ratować swoją płynność

jest to jakaś myśl. Pierwsza, bo pierwsza, ale jakaś w końcu jest. Wrzucić
gorącego kartofla komuś innemu, najlepiej z zachodu - nie znają polskiego to się
złapią. W sumie dziwne, że do tej pory fundusze u nas nie inwestowały... bo
gdyby np w ostatnich latach wykupili, np. lekko licząc jedną piątą lokali, to
teraz mógłby być problem z realizacją tego pomysłu...

[Gość: arek]

Witam,
Moim zdaniem, developerzy prędzej sprzedadzą cichcem jakieś pakiety
mieszkań za 50% ceny, niż obniżą znacząco ceny z cenników. I nie
jest to kwestia złapania się bądź nie, tylko rzetelnej analizy.
Dyskutowaliśmy niedawno nad dylematem kupić/wynająć. Jeżeli ktoś
będzie miał możliwość zainwestować w mieszkania w niezłej
lokalizacji pod wynajem za 5kpln/m2 to może kupić przykładowo 5%
mieszkań. Sam będzie miał zysk z wynajmu, a developer przez kolejne
kilka miesięcy będzie pokazywał kolejne znikające z oferty
mieszkania plus poprawioną płynność finansową. Tak to po prostu
widzę...

[zyski_na_papierze]

Gość portalu: arek napisał(a):

> Moim zdaniem, developerzy prędzej sprzedadzą cichcem jakieś pakiety
> mieszkań za 50% ceny, niż obniżą znacząco ceny z cenników.

z całym szacunkiem, ale nie rozumiem, albo coś nie gra w tym pomyśle: Sprzeda za
50% ceny, byleby tylko ceny nie opuścić?

[Gość: 10%]

Gra, gra.
Sprzeda po cichu za 50% komuś, komu też nie zależy na ogłaszaniu tego wszem i
wobec, ale nie podniesie oficjalnych, cennikowych cen.

[zyski_na_papierze]

Gość portalu: 10% napisał(a):

> Gra, gra.
> Sprzeda po cichu za 50% komuś, komu też nie zależy na ogłaszaniu tego > wszem
i wobec, ale nie podniesie oficjalnych, cennikowych cen

tyle zrozumiałem. Zrozumiałem też, że jak będzie 50% taniej, to zakup robi się
sensowny, także dla funduszy mówiących łamaną polszczyzną.

Nie zrozumiałem co to da i co to zmieni.
Załóżmy, że sprzedaż klientom końcowym ruszy przy 60% obecnej ceny. Co zyskuje
developer oddając 10% funduszowi? Oprócz wymiernych i policzalnych strat?

[Gość: arek]

"Nie zrozumiałem co to da i co to zmieni. Załóżmy, że sprzedaż
klientom końcowym ruszy przy 60% obecnej ceny. Co zyskuje developer
oddając 10% funduszowi? Oprócz wymiernych i policzalnych strat?"
I nie zrozumiesz dopóki nie wyjdziesz choć na chwilę ze skorupy pod
tytułem: "dziś jest za drogo i nie ma możliwości by nie było wkrótce
40% taniej". Otóż jest taka możliwość. Developer zyskuje coś bardzo
cennego, zyskuje czas. Wielu ludzi na tym forum twierdzi, że rynek
posiada duży potencjał popytowy, który jest wstrzymywany przez
wysokie ceny. A nie przyszło Ci do głowy, że znaczna część popytu
może być może wstrzymywana nadzieją na obniżki? I nadzieja ta będzie
słabła z każdym miesiącem, w którym te obniżki nie nadejdą.
Developerzy nie zrezygnują z zysków netto liczonych trzycyfrowymi
liczbami w milionach złotych tak łatwo. Zastosują, moim zdaniem,
strategię spokojnego przeczekania. Czy ta strategia przyniesie
spodziewane rezultaty - nie wiem. Mają spore możliwości; zyski z lat
ubiegłych, pakietowa sprzedaż nabywcom instytucjonalnym. Jeżeli dziś
marża takiego JWC wynosi około 25%, to oczywiście jest spore pole
manewru cenowego. Wcale to jednak nie implikuje faktu, że
developerzy się na to zdecydują.

[steady_at_najx]

wysokie ceny. A nie przyszło Ci do głowy, że znaczna część popytu
może być może wstrzymywana nadzieją na obniżki? I nadzieja ta będzie
słabła z każdym miesiącem, w którym te obniżki nie nadejdą.


i co ? ludzie ktorzy nie sa w stanie kupic nagle taka mozliwosc dostana tylko dlatego ze oslabnie w nich nadzieja ??
zwlaszcza w obliczu kolejnych planowanych podzywes stop % i wymaganego wkladu wlasnego ?

Litosci.

Dlaczego ten "cudowny przepis" nie zadzialal w innych krajach w ktorych obserwowano banke ?

[Gość: arek]

Czytanie ze zrozumieniem to nie jest jednak najmocniejsza strona
bywalców tego forum... Dlaczego zakładasz, że Ci którzy dziś
odkładają kupno mieszkania czynią to ze względu na brak odpowiedniej
zdolności kredytowej? Uważam, że pewna, moim zdaniem znaczna, ich
część nie kupuje w tej chwili, bo liczy na spadki cen. I to na ta
grupę byłaby ukierunkowana owa strategia.

[Gość: kawu]

A skad taka teza?. Ja mam zupelnie inne obserwacje, nikogo nie stac
na takie ceny i ludzie po prostu przestali sie zastanawiac nad
zakupem mieszkania. Ja sie zastanawialem nad zakupem ale, juz widze,
ze lepiej zrobic sobie maly remont i pojechac na miesieczne wakacje
w tym roku zamiast sie napinac na zmiane mieszkania. Przeciez nie
bede placil 100 tys za dodatkowy pokoj - jeszcze mnie nie pogielo..
heh..

> Uważam, że pewna, moim zdaniem znaczna, ich
> część nie kupuje w tej chwili, bo liczy na spadki cen. I to na ta
> grupę byłaby ukierunkowana owa strategia.

[Gość: wykrywacz jeleni]

i to jest jeden z wielu właścowych argumentów przemawiających o
tym że popyt zamarł prawie całkowicie.ludzie czekają na spadki i
biorą developerów na przetrzymanie.podaż w 2008r bedzie coraz
większa i jeszcze dodatkowo te puste,niesprzedane mieszkania z 2007.

[steady_at_najx]

i uwazasz ze ta grupa jest tak liczna i jednoczesnie na tyle glupia (placac za klitki po 10k/m - przy jednoczesnym zalozeniu ze "nie maja gdzie mieszkac") zeby wysycic ten zasob mieszkan na rynku ?

Mysle ze grupa ktora "chcialaby kupic" dzieli sie na :

chcialbym i to na tyle
chcialbym, moge ale "s albo s" (spadnie albo niech sp..)
chcialbym i kupie

zgadnij jak duza jest ta trzecia ?


Jeszcze raz litosci.

[zyski_na_papierze]

Gość portalu: arek napisał(a):
> A nie przyszło Ci do głowy, że znaczna część popytu
> może być może wstrzymywana nadzieją na obniżki? I nadzieja ta będzie
> słabła z każdym miesiącem, w którym te obniżki nie nadejdą.

przyszło, ale zupełnie niepotrzebnie. Sprzedaż stanęła w IIIkw 2007, kiedy w
planach były co najmniej kilkunastoprocentowe wzrosty przez co najmniej
kilkanaście lat. Potencjalni klienci nie myśleli wtedy nawet o stabilizacji, nie
mówiąc już o obniżkach. Przyszła kryska, tak jak wtedy gdy Salomon gdzieś tam
stanął i powiedział: wicie, rozumicie, z pustego to nawet ja nie naleję.

Ale ok. Może rzeczywiście jest tak, że przez ten cały czas, aż do IIIkw 2006r
cena mieszkania w Polsce nie była ceną równowagi ( w sensie relacji do
zarobków/innych dóbr), tylko była drastycznie zaniżona i śmiesznie niska. Pewnie
jakiś urzędnik wtedy bezsensownie te ceny tak żenująco nisko ustalił. A obecna
cena jest wolnorynkowa i równoważy popyt z podażą, tylko strona popytowa, mając
środki, zwleka z zakupem... a nóż... pożyjemy zobaczymy... ok...bo tak naprawdę
to zbytnio wyjścia teraz nie ma. I tak trzeba czekać, aż developerzy też pożyją
i też zobaczą :-)


P.S. Banki też chyba na coś czekają, bo na mój gust z tivi zniknęły reklamy
kredytów hipotecznych. Zniknęły w tym w sensie, że strasznie ich mało w
porównaniu z okresami równowagi i pędu.