Dodaj do ulubionych

kupno czy wynajem

IP: *.acn.waw.pl 15.03.08, 15:37
Za 2,5 tys wynajmuję mieszkanie 85 metrów na Kabatach. Nowe, urządzone, garaż,
balkon itd. Gdybym chciał go kupić musiałbym wydać z 800.000, a zatem rata 30
letniego kredytu w PLN wyniosłaby około 4,9 tys + czynsz 600 razem 5500. Czyli
3 tysie różnicy. Gdybym odkładał te 3 tysie w sumie przez 30 lat to jest 360
miesięcy zgromadziłbym 1,08 mln zł samej gotówki. Oczywiście gdyby odkładać je
na jakiś fundusz to w horyzoncie 30 letnim z jakimś powiedzmy 5% zyskiem
rocznie po oględnych wyliczeniach wychodzi 2,5 mln (choć specjaliści policzą
to pewnie lepiej). A zatem po 30 latach mamy albo 2,5 mln gotówki albo
30-letnie mieszkanie na Kabatach. Czy ono będzie warte 2,5 mln za 30-lat. Czy
za 30 lat ludzie będą patrzeć na Kabaty jak my na dzisiejsze 30-letnie
blokowiska? Czy inwestując na 30 lat w mieszkanie też nie ponosimy ryzyka? Co
sądzicie i może niech to ktoś lepszy z matematyki jeszcze raz policzy.
A teraz załóżmy że za 10 lat będziemy chcieli je sprzedać.
Okazuje się że przez te 10 lat spłacaliśmy głównie odsetki, kapitału przez 10
lat spłaciliśmy tylko 126,5 tys resztę płaciliśmy nie "na swoje" tylko do
banku. A zatem zakładając że cena mieszkania rosła o 5 % rocznie i sprzedamy
to samo mieszkanie za 1,240 mln z czego 673 tys musimy oddać bankowi wychodzi
- 567,5 tys zysku. Gromadząc różnicę pomiędzy wynajmem i kupnem na dobrym
funduszu mamy porównywalną kwotę. Policzcie mi to jeszcze raz. Może się mylę.
Ale ja chyba w takim razie nie kupię.
Obserwuj wątek
    • Gość: Madga Re: kupno czy wynajem IP: *.centertel.pl 15.03.08, 16:04
      Zgodzę się, ze czasami decyzja o kupnie ma czasami podłoże
      psychologiczne - możliwośc urządzenia po swojemu, brak możliwości
      wypowiedzenia najmu, itd. Ale czy mi się wydaje, czy w swoich
      obliczeniach nie założyłeś stałości opłat za mieszkanie przez 30
      lat? :)
      • Gość: cavar Re: kupno czy wynajem IP: *.acn.waw.pl 15.03.08, 16:28
        Tak to prawda, w ogóle nie pominąłem inflację. Czyli niezmienna kwota najmu
        niezmienne oprocentowanie kredytu. W zależności od poziomu inflacji będzie rosła
        cena najmu, ale również cena kredytu.
        Poza tym jeżeli rzeczywiście będziemy mieli do czynienia ze zmową deweloperów w
        sprawie cen mieszkań, to można się spodziewać że za chwilę te wszystkie
        mieszkania które stoją i będą stały puste trafią na wynajem. Czyli ceny najmu
        spadną pewnie. Tzn. albo spadną ceny najmu albo ceny zakupu mieszkań. To są
        naczynia połączone. Tego też nie uwzględniałem.
        • Gość: Magda Re: kupno czy wynajem IP: *.centertel.pl 15.03.08, 16:55
          >W zależności od poziomu inflacji będzie rosła cena najmu, ale
          > również cena kredytu.

          Nie ma tak prostego przelicznika, cena najmu jest uzalezniona przede
          wszystkim od popytu, nie od infjacji, ale nie znam sie na tyle, zeby
          przepowiedziec, jak to sie będzie kształtowało wm przyszłości. Poza
          tym jesli ktoś bierze kredyt we frankach, to jego kredyt nie będzie
          rósł wraz z inflacją w Polsce.
    • pies_na_bielizne Re: kupno czy wynajem 15.03.08, 16:25
      Gość portalu: cavar napisał(a):

      > Za 2,5 tys wynajmuję mieszkanie 85 metrów na Kabatach. Nowe, urządzone, garaż,
      > balkon itd. Gdybym chciał go kupić musiałbym wydać z 800.000, a zatem rata 30
      > letniego kredytu w PLN wyniosłaby około 4,9 tys + czynsz 600 razem 5500.

      2500 - 600 czynsz = 1900 miesiecznie ( opłata za wynajem )
      1900 x 12 mies. = 22800
      stopa zwrotu powiedzmy 8% -> 22800/0.08= 285 000
      tyle jest warte przy tej stopie,
      w rzeczywistosci własciciel wynajmujac Ci ponosi
      strate : 22800/800000 = 2.85% to jego stopa
      zwrotu , mniej niz inflacja.....
      • Gość: mgmg Re: kupno czy wynajem IP: *.neoplus.adsl.tpnet.pl 15.03.08, 18:03
        takie czasy- dzis ponosi strate , 5 lat temu nie ponosił straty, za
        5 lat byc moze tez nie bedzie ponosił straty. Nieruchomosc jak stoi
        tak stała. Ktos kto nie miał nieruchomosci a np akcje popłynął
        jeszcze bardziej.

        Mam identyczną sytuację jak autor wątku - z tym że wynajmuję
        kawalerke za 1600 pln, przymierzam sie do kupna docelowej chaty ale
        to gdzies za 9mies-rok ;)
        • pies_na_bielizne Re: kupno czy wynajem 15.03.08, 18:38
          Gość portalu: mgmg napisał(a):

          > takie czasy- dzis ponosi strate , 5 lat temu nie ponosił straty, za
          > 5 lat byc moze tez nie bedzie ponosił straty. Nieruchomosc jak stoi
          > tak stała. Ktos kto nie miał nieruchomosci a np akcje popłynął
          > jeszcze bardziej.
          >
          > Mam identyczną sytuację jak autor wątku - z tym że wynajmuję
          > kawalerke za 1600 pln, przymierzam sie do kupna docelowej chaty ale
          > to gdzies za 9mies-rok ;)

          ta "strata" jest oczywiscie do zaakceptowania, jezeli wczesniej
          wartosc wzrosła powiedzmy o 100%, w dluższej perspektywie powinien
          działac normalny mechanizm (opłata za mieszkanie)/wartosc - jakas
          realna stopa zwrotu, mieszkanie na wynajem bedzie taka sama lokata
          jak akcja..i wbrew pozorom cena tez moze ulegac sporym zmianom,
          np. J.Kaczyński znowu zostaje premierem i wyprowadza Polske z UE...

          20 lat temu 50m2 mieszkanie w bloku kosztowało 5tys$
          dzisiaj powiedzmy 150tys $
          za 20 lat moze byc 1 mln$ albo znowu 5tys.....
    • druop22 Re: kupno czy wynajem 16.03.08, 20:01
      to proste, zorientuj się za ile faktycznie możesz kupić mieszkanie
      które cię interesuje, zorientuj się ile kosztowałby cię kredyt, a
      ile najem, porównaj ceny, spróbuj także wycenić jak dla ciebie
      ważne jest mieszkanie "na swoim" to da ci odpowiedź,
      np. kawalerka 36m2 najem za ok. 1600zł, a zakup:
      powiedzmy 36x8tyś/m2=288tyś, plus powiedzmy 50tyś. na jakieś
      urządzenie w miarę sensowne, daje 338tyś :) kredyt CHF przy kupnie
      2,2 to 154tyś. CHF, w kredycie na 360mscy przy oprocentowaniu 4%
      daje rate miesięczną 726CHF czyli po kursie 2,3 daje to 1669zł raty,
      na koniec sam musisz sobie zadać pytanie czy warto przepłacać te
      69zł miesięcznie w imie faktu posiadania "własnego M".
      • Gość: Zorientowany Re: kupno czy wynajem IP: *.neoplus.adsl.tpnet.pl 16.03.08, 21:08
        druop22 napisał:
        > np. kawalerka 36m2 najem za ok. 1600zł, a zakup:
        > powiedzmy 36x8tyś/m2=288tyś.

        Mieszkanie za 36m2 za 288tys wynajmuje się na dzisiaj z max 1200 zł
        (wszystkie opłaty stałe w cenie najmu).
        Zapomnałeś też o czynszu, spreadzie przy spłacie kredytu walutowego
        i innych kosztach, "fachowcu" od siedmiu boleści.
        • druop22 Re: kupno czy wynajem 16.03.08, 21:35
          a z ciebie taki fachowiec że nawet czytać nie umiesz? napisałem
          przecież kupno 2,2CHF a spłate policzyłem po 2,3 - to odnośnie
          spreadu,
          mieszkanie nie za 288tyś a za 338tyś, przeciez doliczyłem 50tyś na
          wykończenie !?
          za 1200 w W-wie? nie jestem z W-wy i mogłem błędnie oszacowac cene,
          ale jak patrzę na aktualne oferty np.:
          www.gratka.pl/dom/mieszkania-do-wynajecia/lista/mazowieckie,warszawa,30,39,1,1,7,on,on,on,on,z_1,mo,m
          d,jp,cw,od,zi,zg,za,tz,sr.html
          to cena 1200zł jak posortujesz rosnąco jest najniższą ofertą...
          jeśli chodzi o inne koszta to chodzi ci zapewne o te 1-1,5% prowizji
          od kredytu czyli powiedzmy 3,5k plus notariusz ze 3k to masz plus
          6,5k. Ok niedoszacowałem.
          ale równie dobrze możesz wykończyć 36M nie za 50tyś ale za 40tyś.
          • Gość: Zorientowany Re: kupno czy wynajem IP: *.neoplus.adsl.tpnet.pl 16.03.08, 22:06
            druop22 napisał:
            > za 1200 w W-wie? nie jestem z W-wy i mogłem błędnie oszacowac cene,


            druop22 jak nie znasz Warszawskich cen, a w dodatku nie odrozniasz
            ceny ofertowej (bedącej podstawą do negocjacji) od transakcyjnej i
            nie wiesz ze przy wynajmie czynsz itd opłaca właściciel mieszkania
            a nie wynajmujący, to sie po prostu nie wypowiadaj. Sam przyznajesz
            że nie masz zielonego pojecia o temacie
            • druop22 Re: kupno czy wynajem 17.03.08, 10:59
              ok. przyznaję rację nie znam realiów W-wy,
              jeśli faktycznie za 1200zł całkowitego kosztu możesz tam wynająć bez problemu,
              to zakup w oparciu tylko o kalkulajcę kosztową może kiepsko wyglądać.
              Dziwi mnie tylko fakt iż ja we Wrocławiu za taką właśnie kawalerkę zgarniam
              1300zł na czysto, myślałem iż ceny najmu w W-wie są wyższe,
              widocznie macie bardziej rozwinięty rynek najmu, większą konkurencję etc.
      • Gość: wynajmujący Re: kupno czy wynajem IP: 87.205.149.* 16.03.08, 21:13
        kwota wynajmu w 99% zawiera czynsz i fundusz remontowy, w Warszawie
        nawet w przypadku kawlerki musisz założyć plus 400 za oba składniki,
        tak czy nie tak w wielu przypadkach rata + czynsz jest wyższa ok
        500zł od wynajmu (możemy nawet wspólnie znaleźć ogłoszenia sprzedaży
        i wynajmu na tej samej ulicy, możemy przyjąć ratę w PLN i CHF)
        W obecnej sytuacji za wynajmem przemawia jeszcze:
        1. brak konieczoności ponoszenia jakichkolwiek inwestycji - często
        wymiany mebli, remontów łazienek, meble stają się przestarzałe -
        szukamy nowszego mieszkania.
        2. nazwę ta "płynność" miejsca i finansów (zmiana pracy do innej
        dzielnicy - może wiązać się z nowym mieszkaniem), kasa na wkład
        własny: udział, notariusz, prowizje, meble, wykończenie plus 500zł
        miesięcznie możesz mieć w bardziej płynnych pozycjach aktywów tj.
        gotówka, lokaty , akcje
        3. sąsiedztwo, zmiany w planach zagospodarowania np. uciążliwi
        sąsiedzi, nowo powstała artelia obok bloku - pakujesz się w kartony
        i się wynosisz
        4. "raz na wozie raz pod wozem" w perspektywie 30 lat możemy mieć
        różne sytuacje życiowe i różne potrzeby: dziś mogę np. wynająć dom
        pod Piasecznem za 3000zł jutro mieszkanie 3 pokojowe na Ursynowie za
        2700zł pojutrze mieszkanie w Pruszkowie za 1300zł.

        jednak najlepiej oczywiście mieć własne mieszkanie!!!, po swojemu
        urządzone z funduszem na remonty co 5-8 lat, ciągle nowe
        umeblowanie - czyli średnia rata za 3 pokojowe mieszkanie, czynsz +
        opisany powyżej fundusz ok 4000zl miesięcznie, troszkę dużo, gdyby
        założyć że mieszkanie idzie w górę ok 10% rocznie warto - ale przy
        takich cenach kto mi zagwarantuje taką stopę zwrotu?? spodziewam się
        raczej ujemnej
      • pies_na_bielizne Re: kupno czy wynajem 16.03.08, 21:15
        druop22 napisał:

        > np. kawalerka 36m2 najem za ok. 1600zł, a zakup:
        > powiedzmy 36x8tyś/m2=288tyś, plus powiedzmy 50tyś. na jakieś
        > urządzenie w miarę sensowne, daje 338tyś :) kredyt CHF przy kupnie
        > 2,2 to 154tyś. CHF, w kredycie na 360mscy przy oprocentowaniu 4%
        > daje rate miesięczną 726CHF czyli po kursie 2,3 daje to 1669zł raty,

        warto zastanowic sie nad taka mozliwsocia :
        kurs 4,6 daje to rate 3340 zł
        wartosc mieszkania to tylko 4tys/m2, czyli 36x 4 = 144tys.
        • druop22 Re: kupno czy wynajem 16.03.08, 21:42
          wiedziałem że ktoś wytknie mi ryzyko ;)
          równie dobrze możesz rozpatrzeć taki scenariusz za pare lat:
          - kurs CHF/PLN=1,5 (30% kredytu spłaca się samo)
          - średnia cena m2 w W-wie 8,5tyś/m2 (wzrost 6,25%)

          jeśli zakladamy że Polska i Polacy nie bedą jednak cofać się w
          rozwoju..
          • Gość: Karol Re: kupno czy wynajem IP: *.chello.pl 16.03.08, 23:17
            Np. w 1998 roku kurs CHF byl podobny do dzisiejszego, mocno rosl od poczatku
            polskiej transformacji, doszedl do okolic 2.9 i teraz znow wrocil do poziomu
            sprzed 2000 roku, a trzeba wiedziec, ze CHF wzgledem EUR sie umacnia, a nie
            oslabia. Podobnie jak PLN.

            stooq.cz/q/?s=chfpln&d=20080314
            i w stosunku do EUR:

            stooq.cz/q/?s=chfeur&d=20080314&c=3y&t=l&a=lg&b=0
            Jesli chodzi o CHF to nie ma co dramatyzowac...Ale jak ktos woli "poczucie
            bezpieczenstwa" (specjalnie w cudzyslowach)i raty wyzsze co miesiac, to PLN :)
          • pies_na_bielizne Re: kupno czy wynajem 16.03.08, 23:49
            druop22 napisał:

            > wiedziałem że ktoś wytknie mi ryzyko ;)
            > równie dobrze możesz rozpatrzeć taki scenariusz za pare lat:
            > - kurs CHF/PLN=1,5 (30% kredytu spłaca się samo)
            > - średnia cena m2 w W-wie 8,5tyś/m2 (wzrost 6,25%)
            >
            > jeśli zakladamy że Polska i Polacy nie bedą jednak cofać się w
            > rozwoju..

            to bardzo optymistyczny scenariusz, ceny wyzsze niz w
            najlepszych dzielnicach Zurychu.. no nie wiem :)
              • pies_na_bielizne Re: kupno czy wynajem 17.03.08, 20:07
                Gość portalu: andy napisał(a):

                > > to bardzo optymistyczny scenariusz, ceny wyzsze niz w
                > > najlepszych dzielnicach Zurychu.. no nie wiem :)
                >
                > a mozesz podac linki do takich ofert w najlepszych dzielnicach
                > Zurychu za 8.5kz
                > l
                > za metr? ciekaw jestem co to za standard.
                >

                8,5 tys /1.5 = 5660 CHF/m2
                masz racje to tylko podmokła suterena,
                obok taniej knajpki :), prawdziwe mieszkania
                zaczynaja sie dopiero od 12346789 CHF/m2 hahahaa

                • druop22 Re: kupno czy wynajem 17.03.08, 21:50
                  pod Bayleją pokój w hotelu 39e:
                  www.booking.com/hotel/de/landgasthof-erdmannshohle.html?sid=d3d9f933395955608b3c886f91d83232;checkin=2008-03-
                  17;checkout=2008-03-18
                  w W-wie zaczynają się od 47e jedna gwiazdka...
                  www.booking.com/hotel/pl/warsaw_portos.html?sid=d3d9f933395955608b3c886f91d83232;checkin=2008-03-
                  17;checkout=2008-03-18

                  Wolałbym pod Bazyleją - taniej i ładniej, tylko co z tego skoro
                  potzebuję hotelu w W-wie..
                  Niemcy i Szwajcaria o ile mi wiadomo nie otwarły rynku pracy,
                  a do USA potrzebujesz wizy.
                  Chyba że masz jakiegoś dobrego wujka na obczyźnie który przywozi
                  domki na plecach ? Chętnie skorzystałbym z oferty.
                • Gość: andy idiota jakis czy co? IP: *.chello.pl 17.03.08, 22:35
                  Jestes jakims oszolomem, przyznaj sie...CHF po 1.5? wezme KAZDA ilosc CHF po takiej cenie.

                  A co do cen:

                  www.globalpropertyguide.com/Europe/Switzerland/Rental-Yields
                  No i jakos nie widze zeby nawet srednia byla na poziomie 3 tys euro. wg tej strony srednia cena mieszkania 40 metrowego to 4300 euro, co daje...no na pewno nie daje 8.5k zl.

                  A ja wciaz pytam co to za cuda sa po 8.5k zl w Zurychu...z czystej ciekawosci :)

                  • pies_na_bielizne Re: idiota jakis czy co? 17.03.08, 22:45
                    Gość portalu: andy napisał(a):

                    > Jestes jakims oszolomem, przyznaj sie...CHF po 1.5? wezme KAZDA ilosc CHF po takiej cenie.

                    to wez od kolegi droupa22 za kilka lat ( przeczytaj cały thread :)

                    >>>
                    Autor: druop22 16.03.08, 21:42
                    wiedziałem że ktoś wytknie mi ryzyko ;)
                    równie dobrze możesz rozpatrzeć taki scenariusz za pare lat:
                    - kurs CHF/PLN=1,5 (30% kredytu spłaca się samo)
                    - średnia cena m2 w W-wie 8,5tyś/m2 (wzrost 6,25%)

                    jeśli zakladamy że Polska i Polacy nie bedą jednak cofać się w
                    rozwoju..
                    <<<

                    > ony srednia cena mieszkania 40 metrowego to 4300 euro, co daje

                    6660 CHF/m2

                    > A ja wciaz pytam co to za cuda sa po 8.5k zl w Zurychu...z czystej ciekawosci :

                    zobaczysz za kilka lat jak frank bedzie po 1,50 zł... :)

                    • druop22 Re: idiota jakis czy co? 18.03.08, 09:29
                      no z tym 1,5 to przesadziłem ;)
                      ale kto wie ? świat się zmienia, kto powiedział że Polska nie może być bogatsza
                      niż stare kraje z UE np. 30lat ? :)
                      czego sobie i wam życzę :)
    • Gość: uch Re: kupno czy wynajem IP: *.wroclaw.dialog.net.pl 16.03.08, 20:33
      równie dobrze Twoja teoria naczyń połączonych może się nie sprawdzić i za 2 lata
      za wynajem będziesz płacił 4,5k.
      Czynsze nie wzrosną o 100%? A skąd o tym możesz wiedzieć, bo ja nie wiem. Ceny
      mieszkań mogły.
      2. Jak cię bolą odsetki to weź z malejącymi, albo kup za gotówkę.
      3. Ilu znasz ludzi (albo może słyszałeś o nich) którzy nie kupili sobie
      mieszkania, ale za to po 30 latach są milionerami.

      dziecko...
    • Gość: dziadek Re: kupno czy wynajem IP: *.aster.pl 16.03.08, 23:11
      >Za 2,5 tys wynajmuję mieszkanie 85 metrów na Kabatach. Nowe,
      >urządzone, garaż,> balkon itd. Gdybym chciał go kupić musiałbym
      >wydać z 800.000, a zatem rata 30 letniego kredytu w PLN wyniosłaby
      >około 4,9 tys + czynsz 600 razem 5500


      ach jak ja lubię czytać, te wasze wyliczenia, które mają udowodnić
      z góry przyjętą tezę

      Piszesz, że płaciłbyś miesięcznie 5500. Czyli musiałbyś zarabiać co
      najmniej 7000-8000 netto aby normalnie żyć. Tylko, że zarabiając
      taką kasę raczej nie powinieneś być kompletnym gołudupcem. Po 3
      latach takiej pracy, mógłbyś mieć ze 250 tys swoich środków. No, ale
      wtedy twój wywód nie byłby już tak oczywisty.
      No chyba, że dopiero co przyjechałeś do W-wy i nie masz oszczędności.
      Tylko po kiego grzyba porywasz się od razu na 85 m na Kabatach ?
      A pisali, ze wieś zaczyna karierę w stolicy od Tarchomina lub
      Białołęki.

      A może od razu pofantazjuj inaczej, np tak:
      "wynajmuję 100 m na Starym Mieście za 3,5 tys miesięcznie, gdybym
      chcial to kupić, musiałbym wziac 2 mln kredytu..."
      Zobaczysz, wyliczenia będą wtedy jeszcze bardziej przemawiać za tym
      co chcesz udowodnić.
      • Gość: hj Re: kupno czy wynajem IP: *.cable.casema.nl 17.03.08, 15:37
        > Piszesz, że płaciłbyś miesięcznie 5500. Czyli musiałbyś zarabiać
        co
        > najmniej 7000-8000 netto aby normalnie żyć. Tylko, że zarabiając

        do 7000 - 8000 netto to chyba jakis zart :).. .zyc za 1500-2500zl????


        Aby placic rate 5500 netto trzeba wg. mniej zarabiac CONAJMNIE 11K
        netto

Nie pamiętasz hasła

lub ?

 

Nie masz jeszcze konta? Zarejestruj się

Nakarm Pajacyka