Sytuacja na rynku kredytów hipotecznych - NBP

[thesopranos]

Sytuacja na rynku kredytowym wyniki ankiety do przewodniczących
komitetów kredytowych I kwartał¸ 2008

Kredyty mieszkaniowe:

• Polityka kredytowa: banki nieznacznie zaostrzyły kryteria udzielania
kredytów mieszkaniowych i podniosły marże kredytowe. Uzasadnieniem tych
decyzji była przede wszystkim sytuacja kapitałowa banków. W dalszym ciągu
niektóre banki wydłużały maksymalny okres, na jaki mogą być udzielane kredyty
mieszkaniowe.

• Popyt na kredyt: nastąpił wyraźny spadek popytu na kredyty mieszkaniowe
związany z prognozami spadku cen mieszkań i dokonanym w poprzednim kwartale
zaostrzeniem polityki kredytowej w tym segmencie rynku.

• Oczekiwania na I kwartał 2008 r.: spodziewana jest stabilizacja polityki
kredytowej w segmencie kredytów mieszkaniowych. Banki prognozują dalsze
zmniejszenie się popytu na te kredyty.

W IV kwartale 2007 r. banki nieznacznie zaostrzyły kryteria udzielania
kredytów mieszkaniowych Jednocześnie jedna czwarta banków zdecydowała się
podnieść marże kredytowe na kredytach mieszkaniowych. W dalszym ciągu
obserwowano jednak wydłużanie maksymalnego okresu kredytowania. Zmiany
pozostałych warunków udzielania kredytów mieszkaniowych były bardzo
niewielkie. Na koniec III kwartału 2007 r. banki oczekiwały nieznacznego
złagodzenia polityki kredytowej w tym segmencie (zob. wykres 6).

Jako najważniejszą przyczynę zaostrzenia polityki kredytowej w segmencie
kredytów mieszkaniowych banki wskazały bieżącą i przewidywaną sytuację
kapitałową banku. Sytuacja ta pogarszała się w minionych kwartałach na skutek
szybkiego wzrostu akcji kredytowej. Takie uzasadnienie wskazywały zarówno
banki kontrolowane przez kapitał krajowy, jak i banki należące do
międzynarodowych grup kapitałowych. Siła tego czynnika wskazuje, że niektóre
krajowe banki będą musiały pozyskać kapitał, aby dynamiczny wzrost aktywów
mógł być kontynuowany. Łagodzeniu polityki kredytowej sprzyjały utrzymująca
się silna presja konkurencyjna w sektorze oraz silny spadek popytu na kredyty
mieszkaniowe (zob. wykres 6). Jeden bank zdecydował się zaostrzyć politykę
kredytową w związku z rosnącym udziałem kredytów zagrożonych w portfelu
kredytów mieszkaniowych.


Banki oceniły, że w IV kwartale 2007 r. miał miejsce silny spadek popytu na
kredyty mieszkaniowe. 13% banków uznało spadek popytu w IV kwartale za
znaczny, a w ocenie około 40% banków spadek ten był niewielki. Spadek popytu
zaobserwowały przede wszystkim banki o największym udziale w rynku kredytów
mieszkaniowych.

Kierunek i skala tych zmian były dużym zaskoczeniem dla banków, które na
koniec III kwartału prognozowały niewielki wzrost popytu na kredyty
mieszkaniowe (zob. wykres 8).
Dominującą przyczyną spadku popytu na kredyty mieszkaniowe były prognozy
rozwoju sytuacji na rynku mieszkaniowym (zob. wykres 8). Można przypuszczać,
że prognozy spadku cen nieruchomości i wzrostu podaży mieszkań doprowadziły do
tego, że gospodarstwa domowe wstrzymywały się z decyzją o nabyciu mieszkania.
Takie prognozy mogły również spowodować ograniczenie popytu o charakterze
spekulacyjnym. Wśród pozostałych czynników, które kształtowały popyt na
kredyty mieszkaniowe, banki wskazały oddziałujące z opóźnieniem zaostrzenie
kryteriów i warunków udzielania kredytów w III kwartale 2007 r.

Banki spodziewają się stabilizacji polityki kredytowej w segmencie kredytów
mieszkaniowych w I kwartale
2008 r. Oczekiwany jest dalszy spadek popytu na kredyty mieszkaniowe (zob.
wykres 8). Tempo spadku popytu ma się jednak zmniejszyć w porównaniu do
minionego kwartału. Wydaje się, że kluczowym czynnikiem dla popytu na kredyty
mieszkaniowe pozostanie ocena przyszłego rozwoju wypadków na rynku mieszkaniowym.

całość: www.nbp.pl/SystemFinansowy/kredytowy1_2008.pdf

[Gość: cba]

Wreszcie coś ciekawego ktoś zamieścił na formum, dzięki. A swoją
drogą to jak czytam, że gospodarstwa domowe wstrzymują się z zakupem
mieszkań w oczekiwaniu na spadki, to mnie pusty śmiech ogarnia.
Ludzi po prostu nie stać na mieszkania w takich cenach i tyle.
Dorabianie jakieś ideologi do tego jest bezsensowne.

[Gość: mgmg]

Pusty śmiech niekoniecznie jest uzasadniony, a ideologia
niekoniecznie jest dorobiona. Do tej pory ludzie byli karmieni
nagonką medialną 'taniej już nigdy nie będzie', od jakiegoś kwartału
coraz gęściej pojawiają się odwrotne głosy i to w 'mainstreamowych'
mediach. Ta atmosfera powoduje coś niezwykle ważnego,a mianowicie
zmianę podejścia potencjalnego nabywcy do transakcji o 180%! Już mu
się nie śpieszy - przeciwnie, będzie wybrzydzał i oczekiwał dużo
niższej ceny NAWET JEŻELI MA KASĘ. Przykładowo w takiej sytuacji
jestem ja sam. Początkowo byłem przekonany że upoluję coś 10% taniej
i będę się z tego cieszył. Teraz, widząc zmianę klimatu wśród
kupujących, obstawiałbym raczej że 'wahadło' cenowe wychyli się
jednak niżej. Akurat stać mnie na mieszkanie już teraz, ale po co
mam przepłacać skoro uważam że duża szansa iż pod koniec 2008/na
początku 2009 kupię jeszcze taniej? CZekam na spadki, tak jak to
przekleił thesopranos.
Zamiast pustego śmiechu zalecam refleksję

[thesopranos]

> Pusty śmiech niekoniecznie jest uzasadniony, a ideologia
> niekoniecznie jest dorobiona.

ta ideologia jest dorobiona a to dlatego, że popyt jakoś magicznie zamarł już w
wakacje zeszłego roku, gdy tabloidy wiernie głosiły wzrosty cen do końca świata
i jeden dzień dłużej, a Warszawa miała dogonić Londyn i przegonić Madryt.
Polecam teksty Grząbka i wielu jemu podobnych.

> coraz gęściej pojawiają się odwrotne głosy i to w 'mainstreamowych'
> mediach. Ta atmosfera powoduje coś niezwykle ważnego,a mianowicie
> zmianę podejścia potencjalnego nabywcy do transakcji o 180%! Już mu

to trochę zajmie zanim ludzie zrozumieją, że ceny mieszkań mogą też spadać.
Wciąż większość niezaznajomionych z tematem ludzi żyje w przeświadczeniu, że
"ceny mieszkań muszą gonić unię". Pisałem o tym kiedyś, że zawsze pytam
taksówkarzy o czym ludzie mówią a ci twierdzą, że ceny mieszkań będą rosły.

Moim zdaniem 5% społeczeństwa używa mózgu do samodzielnego myślenia - pozostali
jedynie czytają gazety i oglądają TV i ślepo wierzą w to wszystko co jest tam
podawane. Niezależnie od tego, czy jest to sponsorowana, medialna papka czy
rzeczowy materiał. Co ostatnimi czasy (3 lata) podawane było w mediach nie
wystarczy, żeby można było to zmienić 2-3 artykułami nt. spadków cen.

> Przykładowo w takiej sytuacji jestem ja sam. Początkowo
> byłem przekonany że upoluję coś 10% taniej i będę
> się z tego cieszył.

a czy ty czasem nie pisałeś, że żadnych spadków nie będzie???

> Zamiast pustego śmiechu zalecam refleksję

pamiętaj, że oficjalnie jesteśmy na etapie "stabilizacji" a ceny ofertowe
minimalnie drgnęły wg. głównych naganiaczy.

Argumentacja, że ludzie czekają na spadki i dlatego jest zastój to głupota i
próba wytłumaczenia tego, że popyt zniknął wraz z modą na spekulacje
mieszkaniami. Przeciętni ludzie nie kupowali już w 2005 roku bo dla nich było za
drogo. Na aktualne ceny stać praktycznie kilkanaście % ludzi, którzy z racji
swoich dochodów prawdopodobnie już od dawna mają mieszkania i nie będą kupować
mieszkań co rok.

Przeciętna pensja to 4,5 tyś brutto o oznacza, że można za to kupić 0,3 m2
mieszkania w Warszawie. To znaczy mniej więcej tyle, że LUDZI PO PROSTU NIE STAĆ
a czekanie na spadki w ich przypadku oznacza spadek cen mieszkań o 50 przy
jednoczesnej nadziei na podwyżki wynagrodzeń w tempie ostatnich lat 10%. Wtedy
może się rynek ożywi. Jeżeli autorzy raportów to mają na myśli mówiąc spadki cen
to wtedy ok.

[thesopranos]

aha, jeszcze jedno co do percepcji społeczeństwa a dokładniej tej części
pracującej w bankach:

znajomi z branży, zajmujący się kredytami hipotecznymi 2 dużych bankach ostatnio
zaprognozowali mi wzrost cen mieszkań argumentując to brakiem 1,5 mln mieszkań
(dobrze, że nie 3 mln jak jeszcze 2 lata temu)

Po drugiej stronie jest inny spory bank, który wycofuje się z kredytów
hipotecznych w Polsce - tam akurat pracuje inny znajomy, który od wielu lat
używa mózgu, ale jemu akurat nie udało się powstrzymać biznesu 1,5 roku temu
przed wejściem w ten rynek, ale przynajmniej mocno zaostrzył politykę kredytową
już na początku i portfel mają niewielki.

[Gość: mgmg]

z hipotecznych wycofuje się Citi, jest to moim zdaniem kolejne jego
bezmyślne posunięcie, które znów za parę lat będą pewnie chcieli
zmienić (global policy - polscy menago nie mieli tu nic do gadanie,
nawet Zamsze na citkowym świeczniku). W normalnych warunkach kredyt
hipoteczny to IDEALNY produkt dla banku.

Faktycznie pisałem że spadki jeżeli będą , to będą niewielkie -ale
nie przewidziałem że najpierw zostaną one aż tak wysrubowane - z
tych poziomów to sobie mogą spadać. Osiągnęły one ceny wyższe niż
obstawiałem w wątku ankietowym bodajże w VI 2007 - nie wiem czy
uczestniczyłes w tej ankiecie, a jeżeli uczestniczyłes to możesz
przypomnieć jaką cene obstawiłeś na koniec 2007?
Nie mówię że, miernik 'ile mkw za średnią pensję' nic nie mówi -
oczywiście to jest podstawowy wskaźnik. Ale uważam że duży wpływa na
spadki ma też nastawienie kupujących - zapewniam Cię że gdyby dziś
dalej wszyscy wierzyli że ceny pójdą w górę, to dalej kupowaliby
mieszkania po wywindowanych cenach, bo to przecież opłacalne. Teraz
sytuacja jest odwrotna, każdy kto interesuje się kupnem mieszkania
słyszy o spadkach które mają miejsce i będą miały miejsce, i to
przez to spory odsetek ludzi wstrzymuje się z zakupem, chociaż
mogliby już kupować. Ale do tego jaki to jest odsetek to tutaj na
forum nijak nie dojdziemy
pzdr

[poszi]

> z hipotecznych wycofuje się Citi, jest to moim zdaniem kolejne jego
> bezmyślne posunięcie, które znów za parę lat będą pewnie chcieli
> zmienić (global policy - polscy menago nie mieli tu nic do gadanie,
> nawet Zamsze na citkowym świeczniku).

Raczej chodzi o to, że Citi wypłukał się z kapitału do cna.

> W normalnych warunkach kredyt
> hipoteczny to IDEALNY produkt dla banku.

Ale wiesz dobrze, że normalnych warunków teraz nie ma. Ale nawet w czasie boomu
banki tak bardzo zagoniły się polowaniu na klientów, że zeszli z marżami do
poziomów, które nie wiem, czy będą na dłuższą metę opłacalne, nawet przy
niewielkim tylko wzroście zaległości kredytowych.

> oczywiście to jest podstawowy wskaźnik. Ale uważam że duży wpływa na
> spadki ma też nastawienie kupujących - zapewniam Cię że gdyby dziś
> dalej wszyscy wierzyli że ceny pójdą w górę, to dalej kupowaliby
> mieszkania po wywindowanych cenach, bo to przecież opłacalne.

Może. Ale bez poluzowania kryteriów kredytowych nawet chęci by nie pomogły.
Polacy mogliby jeszcze podbijać ceny tylko, gdyby zaczęto udzielać kredytów o
ujemnej amortyzacji, takie gdzie płaci się raty mniejsze niż odsetki. A temu
zapobiegła sytuacja międzynarodowa.

Zmiana sentymentu zresztą jest wtórna. Najpierw wyczerpała się pula
potencjalnych nabywców, a dopiero potem zaczęły się pojawiać artykuły na ten
temat. I tak ciągle jest jeszcze sporo optymizmu w mediach.

P.S mgmg, o ile pamiętam zainwestowałeś w Rumunii. Jak tam wygląda sytuacja?

[thesopranos]

> > W normalnych warunkach kredyt
> > hipoteczny to IDEALNY produkt dla banku

a to dlaczego? chyba, że normalnymi warunkami dla ciebie są rosnące
ceny nieruchomości jako jeden z niewielu magicznych produktów na
świecie?

W normalnych warunkach jest opłacalny o ile marża nie wynosi 100 bps
tylko 300 bps. Bo po co pożyczać ludziom na WIBOR + 1% skoro na
rynku międzybankowym można zarobić 1% mniej i nie mieć dziesiątek o
ile nie stek ludzi na etacie i ryzyka strat kredytowych.

[Gość: jarek]

>
> Faktycznie pisałem że spadki jeżeli będą , to będą niewielkie -ale
> nie przewidziałem że najpierw zostaną one aż tak wysrubowane

rzecz w tym że o NIEWIELKICH spadkach( jeśli nie tylko o
STABILIZACJI ) pisałeś jeszcze całkiem niedawno więc poziom cen
niemógł być dla Ciebie zaskoczeniem .
Poprostu właż pod stół ,odszczekaj swoje głupoty i może kapituła
KZS przyjmie cie do swojego grona ( ale jedną gruche musisz
zaliczyć ;))

[steady_at_najx]

>Faktycznie pisałem że spadki jeżeli będą , to będą niewielkie -ale
>nie przewidziałem że najpierw zostaną one aż tak wysrubowane - z
>tych poziomów to sobie mogą spadać

Bylem pewien ze bedzie padac ale nie spodziewalem sie ze bedzie tak
sucho ze sila rzeczy padac nie bedzie moglo - bo przeciez jest sucho.

Wycofujesz sie okrakiem z tego przy czym uparcie tkwiles od dlugiego
czasu i na dodatek nie umiesz sie jak mezczyzna do tego przyznac.
Tlumaczysz sie jak dziecko - naiwnie.

[thesopranos]

> aha, jeszcze jedno co do percepcji społeczeństwa a dokładniej
> tej części pracującej w bankach:
> znajomi z branży, zajmujący się kredytami hipotecznymi 2
> dużych bankach ostatni o zaprognozowali mi wzrost cen mieszkań
> argumentując to brakiem 1,5 mln mieszkań
> (dobrze, że nie 3 mln jak jeszcze 2 lata temu)

to tylko przykład na poparcie moje tezy, że nawet bankierzy wciąż
mówią o wzrostach i nawet w to wierzą niektórzy:

www.pb.pl/Default2.aspx?ArticleID=c042ea21-01e4-479c-907a-2a588c8146f7

[poszi]

> Moim zdaniem 5% społeczeństwa używa mózgu do samodzielnego myślenia - pozostali
> jedynie czytają gazety i oglądają TV i ślepo wierzą w to wszystko co jest tam
> podawane. Niezależnie od tego, czy jest to sponsorowana, medialna papka czy
> rzeczowy materiał.

I mam rozumieć, że jesteś oczywiście w tym 5%? :)

Trochę chyba za bardzo lekceważysz społeczeństwo. Wielu ludzi się po prostu tym
nie interesuje. Wielu nie ma dostępu do danych czy porównań, nie pamięta
historii. Jestem pewien, że mechanik samochodowy też pod nosem myśli, że może 5%
społeczeństwa potrafi naprawić samochód, a reszta to ignoranci :)

[Gość: jarek]

Jestem pewien, że mechanik samochodowy też pod nosem myśli, że może 5
> %
> społeczeństwa potrafi naprawić samochód, a reszta to ignoranci :)

może koledze chodziło sceptycyzm który w istotnych sprawach potrafi
sie przydać i każe szukać innych opini a nie o wiedze na każdy
temat ?

[thesopranos]

> I mam rozumieć, że jesteś oczywiście w tym 5%? :)

mam nadzieję, że tak tzn. mam przynajmniej takie aspiracje :) Wiem,
że to brzmi dość radykalnie i niespecjalnie skromnie, ale uważam,
się za człowieka, który myśli nad tym co widzi i co czyta. Uznaje
autorytety, ale nie bezkrytycznie i zawsze się zastanawiam, czy to
nie jest jakaś lipa. Straciłem po prostu zaufanie do mediów bo za
dużo już widziałem.

> Trochę chyba za bardzo lekceważysz społeczeństwo

nie wiem, może i tak, ale to tylko dlatego, że u nas każdy zna się
na wszystkim najlepiej. Brak dostępu do informacji czy historii to
jedno, ale powtarzanie głupot, że w Polsce ceny muszą być takie same
jak w Hiszpani (czyt. starej UE) to już głupota, tak samo jak
powtarzanie kilka lat temu, że UE zniszczy nasze rolnictwo, podczas
gdy teraz rolnicy to najszybciej pogacąca się grupa społeczna -
ludzie po prostu nie myślą, bo tak jest wygodniej - outsourcing
zdrowego rozsądku na media.

To co napisałem nie jest oznaką lekceważenia społeczeństwa tylko
obserwacji. Przez ostatnie 2 lata nieruchomości i bańka cenowa to
było moje hobby, o ile nie pasja - sporo czytałem i rozmawiałem z
różnymi ludźmi na ten temat. Wniosek mam jeden: ludzie nie myślą i
powtarzają slogany sprzedawane im w gazetach na potęgę co powoduje
samospełniającą się przepowiednię. Tak samo jak naganianie na
fundusze, kupowanie akcji przy wskaźnikach c/z na poziomie 100-200,
emije akcji spółek krzaków np. Triton, który wcześniej umoczył na
dot.comach

Nawet nie zdajesz sobie sprawy z tego jaka jest percepcja ludzi w
Polsce teraz - praktycznie wszyscy wierzą, że ceny nieruchomości
będą rosnąć aż do EURO2012, giełda musi rosnąc (chociaż tutaj
nastąpiło ostre zderzenie ze ścianą). I to nie tylko mechanicy
samochodowi, ale i bankierzy. Sam jestem z tego świata i widze, jak
ludzie rozumują - ich świat jest stworzony pod dyktando GW i to jest
przerażające.

Nie wiem czy takie rzeczy mają miejsce tylko w czasie hossy, gdy
ludzie zachowują się jak pijani 24/7 czy może kiedyś przychodzi
otrzeźwienie i kac. To co widziałem ostatnio min. w Citi i wielu
innych bankach nie napawa mnie tutaj optymizmem, że to tylko nasza
polska przywara, ale chyba globalna choroba - GŁUPOTA :)

[thesopranos]

> nie interesuje. Wielu nie ma dostępu do danych czy porównań,
> nie pamięta historii.

dobry argument. Ja jak pojawiłem się na tym forum prawie 2 lata temu
(?) to historię pamiętałem ledwie co a dostępu do danych nie miałem
praktycznie żadnych, ale wiedziałem po prostu, że "coś tu jest nie
tak" i dlatego postanowiłem poczytać trochę a fora są często dobrym
źródłem informacji o ile są tam jacyś experci.

Jeżeli spojrzysz na to właśnie forum to zauważysz, że nie tylko KZS,
ale i KZW podaje Ciebie jako autorytet z głęboką wiedzą. I
praktycznie długo nikogo nie ma. 1 osoba na tyle setek chyba o czymś
świadczy i te 5% nie brzmi już tak "niesprawiedliwie". Takie jest
przynajmniej moje zdanie i cieszę się z tego, że ludzie mają okazję
zobaczyć drugą stronę medalu i przekonać się, że nie warto jest
bezkrytycznie wierzyć w to co się przeczyta bo w mediach pracują
tacy sami ludzie, jak wszędzie - jedni lubią swoją robotę i do tego
się na niej znają a pozostali są tam przez pomyłkę.

[Gość: hj]

Mysle ze swiadomosci spoleczna jezeli chodzi o finanse osobiste
mozna podzielic na 2 grupy:
A) zawodowo zwiazani z rynkiem finansowym – tutaj nie ma ale i
oni powinni wiedziec co robia jezeli chodzi o rynki kapitalowe.
Czesto sa to jednak pseudo-sprzedawcy-quazi-analitycy ktorzy
wyplyneli na fali ostatniej hossy i ssania na kogokolwiek kto
potrafi poslugiwac sie „trudnymi slowami z dziedziny finansow”
B) cala reszta – tutaj zgadzam sie z poszim wiekszosc ludzi
poprostu albo nie ma zdolnosci albo czesciej poprostu czasu. Musi
polegac na swojej intuicji i ludzach z grypy A.

Odrebna sprawa jest krytyczne podejscie do czytanego tekstu. I tutaj
jest problem. Wiekszosc ludzi jezeli nie jest w danym temacie i
uzyskuje informacje od ludzi grupy A: gazety, radiu, TV lub tez od
znajomych ktorzy maja te same zrodla – poprostu nie jest w stanie
wylapac bledow. To wplywa na „intuicje” i ja zneksztalca co prowadzi
do zachowan stadnych.

[thesopranos]

dokładnie o to mi chodzi. Przy podejmowaniu drobnych, nieistotnych
decyzji można polegać na "fachowcach" bo trudno znać się na
wszystkim, chociaż większość ludzi właśnie tak się zachowuje
powtarzając stereotypy, slogany i inne głupoty.

Jak lekarz jedzie do mechanika nie powinien dyskutować nt. wyższości
cewek zapłonowych japońskich od niemieckich i tak samo jak mechanik
idąc z bolącym gardłem do lekarza nie powinien sam przypisywać sobie
leków - a u nas to jest standardem.

Natomiast przy istotnych decyzjach jak inwestycje oszczędności
życiowych, kupno nieruchomości czy poważnej choroby jak rak warto
sprawdzić opinie kilku expertów i trochę się tematem zainteresować.
Przy takim podejściu minimalizuje się ryzyko błędnej decyzji jak np.
kupno mieszkania w bloku obok planowanej obwdonicy, w miejscu której
deweloper na plakatach pokazuje grupę ludzi w garniturach
spacerujących w pięknym słońcu z pieskami na smyczy i dzieci na
rowerkach. Warto sprawdzić wyniki funduszu inwestującego w
nieruchomości pomimo zachęcającej reklamy w TV zamiast od razu
lecieć i kupować "rumuński boom budowlany"

Jeżeli ludzie tłumaczą to brakiem czasu i dostępności danych to
świadczy o ich niechęci do samodzielnego myślenia czyt. używania
mózgu. Ludzie chcą i oczekują, że ktoś podejmie za nich decyzje -
nawet tutaj na tym forum często pytali "to mam kupować czy nie?"
pomimo, że duskusja jasno dowodziła jakieś tezy i to jest nagminne.
Tutaj wchodzą więc media z siłą swojego autorytetu i formułują myśli
ludzi wg. własnego uznania np. za pieniądze deweloperów.

Od tego są właśnie nadzory, żeby nie pozwalać na dowolne
kształtowanie poglądów konsumentów przez media. Właśnie te nadzory,
które na świecie niespecjalnie się sprawdziły - podobnie jak w
Polsce, całe szczęście z mniejszymi póki co konsekwencjami.

[poszi]

thesopranos,

Do pewnego stopnia się z Tobą zgadzam i istotnie lepiej by było (nawet dla
samego rynku, który działa tylko wtedy, gdy ludzie działają w sposób świadomy),
tym niemniej nie wydaje mi się, żeby należało się martwić tym, że może 5% ludzi
zna się na rynku nieruchomości. W ogólnej populacji to i tak byłby świetny
wynik. Nie wierze jednak, że prawdziwa jest teza, że 95% przymierzających się do
zakupu jest jak to "stado owiec". Po pierwsze nie zauważasz tej milczącej
części, która nie poddała się szaleństwu. Kto wie, czy to nie była większość.
Jeden z moich znajomych, z którym w ogóle nie rozmawiałem o nieruchomościach,
powiedział, że uważa, że w Warszawie mieszkania się zrobiły tak drogie, że on
nie widzi sensu wracania z zagranicy. Nie potrzebował do tego żadnych głębokich
analiz, po prostu porównał ceny tu i tam. Poza tym pomiędzy "nie do końca być
może optymalną decyzją", a "bezmyślnym opieraniem się na sloganach" jest spora
odległość. Oczywiście, że manipulacja działa, inaczej marketing nie miałby
sensu, ale wydaje mi się, że przeceniasz poziom bezkrytycyzmu rodaków.

Tym niemniej oczywiście, że trzeba być sceptycznym wobec wszystkiego i dosłownie
wszystko może być nieprawdą. Pełne zaufanie to mam tylko do praw przyrody. Z
takim dajmy na to działaniem grawitacji w ogóle nie warto wchodzić w dyskusje :)
Ale wszystko inne może być nieprawdą z powodu błędów lub celowej manipulacji.
I dlatego zawsze należy podchodzić do wszystkiego krytycznie (włącznie z
niniejsza radą :) ). Dobra wypowiedź na ten temat:
bigpicture.typepad.com/comments/2008/04/question-everyt.html

[thesopranos]

> tym niemniej nie wydaje mi się, żeby należało się martwić
> tym, że może 5% ludzi zna się na rynku nieruchomości.

ale mi nie chodzi o to, że tylko 5% zna się na rynku nieruchomości
bo tu jest pewnie jeszcze mniej :) Mi chodziło o to, że generalnie
5% społeczeństwa myśli samodzielnie!

> Nie wierze jednak, że prawdziwa jest teza, że 95%
> przymierzających się do zakupu jest jak to "stado owiec".

rok 2006 i połowa I połowa 2007 pokazała co innego. Kupowanie dziur
w ziemi od deweloperów, którzy otworzyli działalność miesiąc
wcześniej, budowanie na nieswoich gruntach i bez pozwoleń na budowę,
kolejki społeczne i licytowanie się o kawalerki w wielkiej płycie,
podpisywanie umów bez czytania i bez porady radcy prawnego, to chyba
raczej nie były przemyślane i wyważone decyzje?

> sensu, ale wydaje mi się, że przeceniasz poziom
> bezkrytycyzmu rodaków

nie zgadzam się. Tak jak pisałem wcześniej wg. moich obserwacji
wynika, że praktycznie wszyscy wierzą, że ceny nieruchomości będą
rosły - kogo by nie zapytać to właśnie tak twierdzi.

Może, rzeczywiście ci, którzy chcą kupić mieszkanie mają inne
poglądy, ale ostatnio makler z mojego banku kupił 2 mieszkania
inwestycyjnie po cenach ze strony internetowej dewelopera i takich
przykładów mam więcej.

>> dobra wypowiedź na ten temat:

fakt, dobre tzn. smutne...

[Gość: cba]

> Zamiast pustego śmiechu zalecam refleksję

Mój pusty śmiech wynika właśnie z odrobiny refleksji, a nawet ze
sporej jej dawki, z tym że ja przechidziłem to ponad rok temu jak
próbowałem zrozumieć to co się stało/dzieje na rynku RE. Ale cieszę
się, że i na Ciebie ona w końcu przyszła. Jak to mówią, lepiej późno
niż wcale :-)( bez urazy, taka mała złośliwość w ramach rewanżu)
A teraz wracając do meritum.
Upieram się, że przyczyną zastoju na rynku i korekty są tylko i
wyłącznie skrajnie nadmuchane ceny nieruchomości. Oczywiście wzros
stóp procentowych i sytuacja w sektorze bankowym na świecie robią
swoje, ale to są tylko czynniki przyspieszające nieuniknione. Po
prostu jesteśmy dalej biednym społeczeństwem, tylko że przez chwilę
większości wydawało się, że ich stać na mieszkania po 8-10 K/m^2.
Jak wyskoczysz z dziesiątego piętra, to też przez chwilę możesz ulec
złudzeniu, że umiesz latać ale jaki tego będzie tego koniec to
wszyscy wiemy. I przyczyną nie będzie to, że za szybko spadałeś bo
jesteś za ciężki:-), tylko to, że skoczyłeś z za dużej wysokości.

[Gość: mgg do cba & jarka]

jak to refleksja 'na mnie przyszła'? cały czas przychodzą na mnie
refleksje..
Nie wiem dlaczego się ekscytujecie i skąd te dziwne fantazje iż mam
wejść pod stół i coś odszczekiwać? Może chwila na refleksję z waszej
strony? BO FAKTY SĄ TAKIE:
mieliśmy wielki wzrost cen którego skali nikt z nas nie docenił, ale
ja akurat byłem najbliżej prawdy jaki poziom osiągną ceny - a
przynajmniej bliżej niż ktokolwiek z KZS - tak czy nie??? Wy tylko
smęciliście - ja mówiłem że będzie rosło. I rosło. Nie przeszkadzało
wam to jakoś, nie chcieliście nic odszczekiwać? Jeżeli macie
wątpliwości to proponuję sprawdźcie ankietę - wątek który sam
założyłem jako mgmg bodajże w VI czy VII 2007r. I kto tu musi
cokolwiek odszczekiwać? Ten kto był najbliżej stanu faktycznego?
Ciekawe. Dziwi mnie że to , iż ceny zaszły wyżej niż się
spodziewaliśmy , nic dla was nie zmienia. Mówiłem o stabilizacji -
ale na niższym poziomie - skoro ceny poszły wyżej, to dziwi was że
teraz mówię o spadku??? No fenomenalna ta wasza logika... Rozumiem
że brzmi ona w skrócie 'albo jesteś za wzrostami, albo za spadkami,
a czy z poziomu 8 czy 10 tys to już nieważne - masz zająć pozycję i
tyle'. A wy będziecie beztrosko smęcić od długich miesięcy
(niektórzy od lat) o spadkach i nie będzie wam przeszkadzać że
miesiąc w miesiąc rynek (choćby nieracjonalny - ale ta
nieracjonalność to już problem tego kto jej nie przewidział) rośnie.
I wreszcie po roku mamy spadek i tryumfalnie oznajmiacie
żebym 'odszczekał'. Powiem wam tyle - bu ha ha. Kto czytał forum ten
wie że w sierpniu 2008 sprzedałem własne mieszkanie - bo jestem
spekulantem czystej krwi

Uprzedzając polemikę: dalej twierdzę że nieruchomości w Warszawie w
naprawdę długim terminie (dziesięciolecia) nie będą specjalnie
tańsze niż te w Wiedniu ani Lizbonie ani Atenach. Ale jako że rynek
jest nieracjonalny .. to w perspektywie roku-dwóch spodziewam się
zjazdów - i to wynikających głównie nie z tego że ludzie nie mają
pieniędzy - tylko z tego, że NIE WIERZĄ JUŻ WE WZROSTY, A BOJĄ SIĘ
SPADKÓW. Bo Po co kupować coś o czym pan w gazecie napisał że będzie
taniało. A stopy procentowe to tylko znaczący dodatek do sedna czyli
psychologii naszych drogich rodaków lemingów..

pzdr

PS POSZI: W Bukareszcie to samo co u nas rok temu - powoli zaczyna
się schładzać (plus psychologiczny wpływ tego co w USA - ludzie to
widzą i zaczynają - niestety dla mnie, spekulanta - myśleć
logicznie). Ale są też zasadnicze różnice, klasycznej 'bańki' tam
nie ma. Rynek był tam inny niż nasz, bo klienci gotówkowi stanowili
absolutną większość klienteli. Trudno się dziwić skoro marże banków
przy kredytach hipotecznych wynosiły tam 4-5%, co powodowało że
kredyt hipoteczny na więcej niż ok 8 lat był dziwacznym masochizmem
dla dłużnika.

[Gość: ggmm]

edit, chate opyliłem w VIII 2007, to i tak nieważne przepraszam za
zaśmiecanie forum , lecz chęc ustosunkowania się do kąśliwych
komentarzy jest silniejsza ode mnie

Rumunia

[poszi]

> logicznie). Ale są też zasadnicze różnice, klasycznej 'bańki' tam
> nie ma. Rynek był tam inny niż nasz, bo klienci gotówkowi stanowili
> absolutną większość klienteli.

Bańka może też być przy zakupach gotówkowych. Dot comy to były w niewielkim
stopniu na kredyt i bańka była na całego. W Polsce by to nie przeszło w czasie
ostatniego boomu, bo rynek był głębszy, ale przy płytkim rynku można napompować
ceny i bez kredytów. W stosunku do zarobków to ich ceny nie wyglądały lepiej niż
w Polsce

"It is different here" to najdroższe 4 słowa, na jakie się można nadziać.

Tym niemniej nie orientuje się na tyle szczegółowo w sytuacji, żeby się upierać
koniecznie, co tam będzie.

Tak przy okazji, czy zająłeś hedge na RON/PLN? Od czasu jak pochwaliłeś się
zakupem, kurs zjechał o 16%. Ceny mieszkań musiałyby wzrosnąć o 19%, żeby to
zrównoważyć.

[thesopranos]

raczej mało prawdopodobne na przyzwoity zysk bo rok temu już tam było
nieciekawie - KBC ma sporą część portfela w Rumunii i Bułgarii a wyniki
cieniutkie więc co dopiero detalista

www.money.pl/fundusze/archiwum/fundusze/?tow=341&period=18
www.money.pl/fundusze/archiwum/fundusze/?tow=346&period=12
a jeszcze rok temu mówili, że będzie tak kolorowa i sporo ludzi się nabrało:

dom.gazeta.pl/nieruchomosci/1,73497,4061309.html
oraz i polecam pierwszy komentarz pod artykułem - coś to przypomina :)

www.money.pl/fundusze/wiadomosci/artykul/nieruchomosci;nadal;atrakcyjnym;kaskiem;dla;tfi,170,0,236202.html

[thesopranos]

> ja akurat byłem najbliżej prawdy jaki poziom osiągną ceny - a
> przynajmniej bliżej niż ktokolwiek z KZS - tak czy nie???

trudno się do tego odnieść bez linka - nie masz gdzieś tej ankiety?

> spodziewaliśmy , nic dla was nie zmienia. Mówiłem o stabilizacji -
> ale na niższym poziomie - skoro ceny poszły wyżej, to dziwi was że
> teraz mówię o spadku???

kurde, ty jeszcze z miesiąc, może 2 miesiące temu zaprzeczałeś spadkom pisząc o
drobnych promocjach w kiepskich lokalizacjach itp. To nie ty ostatnio
przefarbowałeś się na trolla i później oficjalnie do tego przyznałeś oferując
jakąś kawalerkę na mokotowie???

> wie że w sierpniu 2008 sprzedałem własne mieszkanie - bo jestem
> spekulantem czystej krwi

w to nie wierzę - coś mi podpowiada, że albo sprzedałeś dopiero ostatnio z sporo
mniejszym zyskiem i trochę wysprzęgliłeś - stąd te refleksję, albo wciąż na
czymś siedzisz, ale może się mylę...

[poszi]

> > ja akurat byłem najbliżej prawdy jaki poziom osiągną ceny - a
> > przynajmniej bliżej niż ktokolwiek z KZS - tak czy nie???
>
> trudno się do tego odnieść bez linka - nie masz gdzieś tej ankiety?

Chodzi o ten link:

forum.gazeta.pl/forum/72,2.html?f=106&w=64552496&a=64552496
Tym niemniej nie wiem, w jaki sposób to miałoby dowodzić, że ceny wzrosły
bardziej niż mgmg myślał (o ile tak należy rozumieć "Dziwi mnie że to, iż ceny
zaszły wyżej niż się spodziewaliśmy, nic dla was nie zmienia."), skoro nawet
raporty typu rednet, które podają ceny ofertowe (które coraz bardziej
rozjeżdżają się od transakcyjnych dzięki poza cennikowym rabatom) pokazywały w
styczniu 2008 ceny niższe (8847 zł) niż mgmg się w tamtym wątku spodziewał (9500):
rednetconsulting.pl/g/raporty_2007/publikacje/rednet_miesiecznik_II_2008_001.pdf

[thesopranos]

znalazłem nawet siebie :)

forum.gazeta.pl/forum/72,2.html?f=106&w=64552496&a=64586442
szkoda tylko, że trudno o jednoznaczne źródło weryfikacji

[poszi]

> Uprzedzając polemikę: dalej twierdzę że nieruchomości w Warszawie w
> naprawdę długim terminie (dziesięciolecia) nie będą specjalnie
> tańsze niż te w Wiedniu ani Lizbonie ani Atenach

Zakładasz, że w Polsce będzie się tyle samo zarabiać, co tam (Lizbona i Ateny to
może, ale Wiedeń?)? Bo w przeciwnym wypadku twierdzenie to jest równoważne
tezie, że w Radomiu w długim terminie nieruchomości nie będą specjalnie tańsze
niż w Warszawie. W Warszawie nieruchomości nie są bynajmniej droższe niż w
Radomiu dlatego, że jest taki świetny klimat, tylko że można więcej zarobić. I
podobny mechanizm jest na rynku międzynarodowym.

> Ale jako że rynek
> jest nieracjonalny

Ha. To teraz wytłumaczenie zachowania przez nieracjonalność jest OK, a w czasie
boomu to był powód do drwin?
forum.gazeta.pl/forum/72,2.html?f=106&w=62049621&a=62088630
Tym niemniej moje zdanie to przeciwieństwo Twojego: to teraz rynek zaczyna się
robić racjonalny, a wtedy były to emocje. Nieracjonalnie negatywny to może się
zrobić jak przebije historyczne stosunki cen do zarobków, a do tego jeszcze
daleka droga. Nawet w Stanach jeszcze do tego sporo brakuje.

[Gość: mgmg]

co do cen i trendów w Rumunii- np
www.zf.ro/articol_131297/price_per_square_metre_in_bucharest_u
p_about_27__in_the_first_half_.html, dodatkowo w samym 2007 roku w
Bukreszcie poszły o 40 - 50 % . Pierwszą podwyżkę o 8% przez
developera miałem już w 2 tyg po zakupie.

>Zakładasz, że w Polsce będzie się tyle samo zarabiać, co tam
>(Lizbona i Ateny to może, ale Wiedeń?)?

no właśnie ten Wiedeń jest tu dyskusyjny;) Bo co do pracowitości
południowców to chyba Ty również nie masz żadnych złudzeń.. choć u
nich z kolei klimat ciekawy.

[Gość: mgmg]

>Tak przy okazji, czy zająłeś hedge na RON/PLN? Od czasu jak
>pochwaliłeś się
>zakupem, kurs zjechał o 16%. Ceny mieszkań musiałyby wzrosnąć o
>19%, żeby to
>zrównoważyć.

hedge'a na RON/PLN nie wzięłem bo cenę nabycia wpłacam w EUR - to
najczęstsza praktyka w Bukareszcie . Na EUR zresztą też się nie
hedgeowałem

[Gość: mgmg do thesoprano]

thseopranos, rozumiem że kłamca nikomu nie dowierza więc tu masz na
tacy jeden wątek w którym poinformowałem że zaczęłem się ogłaszać ze
sprzedażą

forum.gazeta.pl/forum/72,2.html?f=106&w=64307148&a=64330870
A propos, dalej próbujesz występować na tym forum jako ktoś wnoszący
coś do dyskusji, po tym jak udowodniłem ci że twoja orientacja w
aktualnych cenach nieruchomości przekracza te głupie plus-minus 40%?

[Gość: mgmg do poszi]

>Ha. To teraz wytłumaczenie zachowania przez nieracjonalność jest
>OK, a w czasie
>boomu to był powód do drwin?
>forum.gazeta.pl/forum/72,2.html?f=106&w=62049621&a=62088630
>Tym niemniej moje zdanie to przeciwieństwo Twojego: to teraz rynek
>zaczyna się
>robić racjonalny, a wtedy były to emocje. Nieracjonalnie negatywny
>to może się
>zrobić jak przebije historyczne stosunki cen do zarobków, a do tego
>jeszcze
>daleka droga. Nawet w Stanach jeszcze do tego sporo brakuje.

Tu mnie masz (tzn w linku). Wtedy akurat rynek faktycznie był
nieracjonalny. Ale trochę się też nie zrozumieliśmy: ja mówiłem ,
jak i owi analitycy od 7 bolesci że będą wzrosty - i były (a to że
były nieracjonalne to inna sprawa). A że do nieracjonalności w 2
strone sporo jeszcze brakuje, to wiem, i jeszcze nie jestem
przekonany czy wogóle do niej dojdzie - jest coś takiego jak 'pamięc
materiału' - na wielu poziomach cenowych kolejne grupki ludzi mające
w pamięci że ile te klitki mogą kosztować wg wywindowanych cen będą
kupować. Pytanie czy zjazd cenowy i nagonka medialna w 2 strone
ich 'rozbezczelni' czy też, wystraszeni i pamiętni 'hossy', będą
korzystać z dostępnych okazji do zakupów;)
pzdr

[thesopranos]

> thseopranos, rozumiem że kłamca nikomu nie dowierza

ja nie wierze trollom a ty zrobiłeś tę głupotę i do tego się
publicznie przyznałeś i nie odwracaj teraz kota ogonem.

Przyznales sie do zalozenia watku nt. kawalerki na mokotowie jako
laura czy susan a pozniej sie przyznales - to jest trollerka.

> po tym jak udowodniłem ci że twoja orientacja w

ty akurat nic mi nie udowodniles

> aktualnych cenach nieruchomości przekracza te głupie
> plus-minus 40%?

przeczytaj jeszcze raz tamten watek - zrozumiesz kto kogo
podpuszczal...

[Gość: dziadek]

>przeczytaj jeszcze raz tamten watek - zrozumiesz kto kogo
> podpuszczal...

no właśnie, kto kogo?

wtrącam się, bo w tamtym wątku też wziąłem udział gdy zorientowałem
się, że ktoś sobie robi jaja prosząc o radę, jak podejść do oferty
kawalerki na mokotowie po 7,1 tys/m2.

To twoją odpowiedź - negocjować, negocjować i jeszcze raz negocjować
cenę ( przy [pomocy jakichś głupawych telefonów od fikcyjnych
klientów) trudno nazwać podpuszczaniem autora wątku, ponieważ
wiernie odzwierciedlała ona twoje poglądy prezentowane wielokrotnie
na forum (sorry, nie każ mi podawać linków, bo nie mam tyle czasu,
zresztą chyba wiesz co pisałeś).
Jeśli zaś doradziłeś gościowi to samo co innym, to gdzie tu mowa o
jakimś podpuszczaniu go ???
No chyba, że wszystko co piszesz na forum to podpuszczanie innych,
ale to już byłaby chyba trollerka.

[thesopranos]

> To twoją odpowiedź - negocjować, negocjować i jeszcze raz
> negocjować cenę ( przy [pomocy jakichś głupawych telefonów
> od fikcyjnych

tak, to jest bardzo dobra i tania metoda negocjacji - sam 2-krotnie
to przetestowałem.

> na forum (sorry, nie każ mi podawać linków, bo nie mam tyle czasu,
> zresztą chyba wiesz co pisałeś).

pamiętam bardzo dobrze, jw.

> Jeśli zaś doradziłeś gościowi to samo co innym, to gdzie tu mowa o
> jakimś podpuszczaniu go ???

to wszystko była podpucha w sensie prowadzenia bardzo prymitywnych
negocjacji i metoda dzwonienia z niskimi propozycjami jest moim
zdaniem bardzo skuteczna. Na tym polegała cała podpucha, żeby każdy
kto przeczyta ten wątek wiedział, że negocjować trzeba zawsze a to
jest dobra metoda.

Co do wartości merytorycznej całego tamtego wątku to cena 7,1 tys na
mokotowie mogła wydawać się niska, ale takie mieszkania też tam
wtedy było min. na allegro, ale ja nie wnikałem co to ma być za
mieszkanie i czy to jest na prawdę mokotów i czy czasem nie jest to
rudera bo to nie ma znaczenia.

trudno zakładać, że to była ściema na 100% skoro takie oferty na
rynku są i były i nikt się o to nie zabijał - patrz niżej:

allegro.pl/item345441045_mieszkanie_do_remontu_okazja.html
www.otodom.pl/index.php?mod=show&insId=503507
www.otodom.pl/index.php?mod=show&insId=696385

[Gość: jarek]

dobrze soprano prawisz ,albo udają że nie łąpią kontekstu albo
naprawde są tacy niekumaci ?

[poszi]

> hedge'a na RON/PLN nie wzięłem bo cenę nabycia wpłacam w EUR - to
> najczęstsza praktyka w Bukareszcie .

Ależ to przed niczym nie zabezpiecza. To może najwyżej pewna drobna "kotwica"
psychologiczna (pamięć cen). Co innego, gdyby tam zarabiano w EUR czy trzymano
masowo oszczędności w tejże walucie. Może w przypadku niewielkich zmian ta
"kotwica" wystarczy, ale gdyby RON zjechał bardziej, to ceny w EUR się nie
miałyby szans utrzymać, bo to by w RON się stały ceny zaporowe.

[Gość: mgmg]

dobrze wiem iż to przed niczym zabezpiecza - hedgeowanie to
ograniczanie ryzyka pewnym KOSZTEM a to mnie mnie akurat w tej
sytuacji nie interesuje . wypowiedź że nie hedgowałem się na RON bo
mam w EUR była nieco żartobliwa

[Gość: jarek]

> > Uprzedzając polemikę: dalej twierdzę że nieruchomości w
Warszawie w
> > naprawdę długim terminie (dziesięciolecia) nie będą specjalnie
> > tańsze niż te w Wiedniu ani Lizbonie ani Atenach
>
> Zakładasz, że w Polsce będzie się tyle samo zarabiać, co tam
(Lizbona i Ateny t
> o
> może, ale Wiedeń?)?

w uproszczeniu tzw.realne ceny nie mogą odnosić sie tylko do
zarobków w danym kraju bo koszt np.koparki jest na całym świecie
zbliżony .dopiero po jej wyodrębnieniu tej częsci można mówić o tym
że reszta bedzie porównywalna do zarobków .
na relacje cena / płaca można też spojrzec historycznie i jeśli
niewidać trwałych przesłanek do jej zmiany (np.wyjazdy własnie
budowlańców a nie innych zawodów) to można założyć że w długim
terminie relacja ta wróci do poprzednich wartości ?

[Gość: jarek]

> mieliśmy wielki wzrost cen którego skali nikt z nas nie docenił,

niewiem jak Ciebie ale mnie od roku zajmuje temat i od roku
powtarzam że ceny spadną i od roku chyba raczej spadają niż rosną ?

> smęciliście - ja mówiłem że będzie rosło.

masz tu aż taki długi staż ?bo w ostatnim roku to wzrostów raczej
niebyło ?

[Gość: uch]

www.stat.gov.pl/gus/45_2783_PLK_HTML.htm

[Gość: jarek]

a na dzień dzisiejszy ?

[thesopranos]

to jest na dzień dzisiejszy praktycznie - IVQ 2007

IQ2008 jeszcze nie ma, ale nie należałoby się spodziewać
drastycznego skoku w górę pomimo, "drastycznych" wzrostów cen
materiałów i robocizny.

przykładowo w 3 kwartale 2001 ten koszt wynosił 2,7 tys a w 2
kwartale 2007 2,65 tys co świadczy mniej więcej o tym, że pomimo
wzrostu wynagrodzeń w budowlance przez te 6 lat (pewnie z 1,5 tyś na
4,5 tyś teraz) i słynny pustak max, który poszybował w tym czasie w
górę pewnie ze 200% to całkowity koszt spadł o kilka %.

Powody jest praktycznie jeden: wydajność pracy i technologia
budownictwa znacząco się zmieniła. Maszyny budowlane zastąpiły
dziesiątki robotników, którzy jeszcze kilka lat temu na małych
budowach ręcznie kopali fundamenty i nosili worki z cementem na
plecach i skraca się okres budowania (w przynajmniej w praktyce)
przez co koszty są mniejsze. Za kilka miesięcy jak będą oddawać te
mieszkania budowane na górce i na ziemi przewartościowanej o
kilkaset % to wtedy ten wskaźnik może skoczyć dość mocno np. 20-30%
w porównaniu do aktualnego co spowoduje wzrost tego kosztu z 3 tys
do drastycznego 4 tys po to, aby później z powrotem spaść.

[Gość: jarek]

ja o cenie tranzakcyjnej a ty o kosztach budowy ?
zapamietaj że klienta koszt nie obchodzi .jak już to koszt
odtwozeniowy i jego zmiany w przyszłosci.