Jak zabezpieczyć się przed upadłością developera.

[Gość: [e-mail]]

W okresie dekoniunktury na rynku, gdy ceny nieruchomości spadają, a
ilość transakcji na rynkui maleje, powinniśmy zabezpieczyć się na
wypadek upadłości deweloperów. Bardzo skutecznym zabezpieczniem jest
spisanie umowy przedwstępnej u notariusza. W razie upadłości
dewelopera nie zostajemy na lodzie, zabezpieczajac wpłacone
pieniądze. Pozdrawiam.

[Gość: raf]

Najskuteczniejsze jest nie kupowanie dziury w ziemi tylko gotowego mieszkania :)

[mna]

Ale na czym ta ochrona polega.Co takiego gwarantuje umowa w formie
aktu czego nie daje zwykła umowa w razie bankructwa developera?

[Gość: [e-mail]]

W czym pomaga? No to lecimy...

1. W razie upadłości developera jego następca przejmuje nieruchomość
(grunt) z wpisanym roszczeniem o wybudowanie lokalu na przejmowanym
gruncie. Czyli ma ból głowy o to by Nasze zabezpieczonej roszczenie
tak czy innaczej zaspokoić (czyli najprościej: sprzedać nam umówione
mieszkanie). W wypadku umowy pisemnej takiego roszczenia do księgi
wieczystej wpisać się NIE DA. Nie mając wpisanego roszczenia
teoretycznie nawet majac wpłacone 100% ceny deweloper w kazdej
chwili może sprzedać grunt np spółce Ziutex a nabywca wcale nie musi
respektować naszych umów i w najgorszym wypadku nawet nas eksmitować
z zajmowanych mieskań (bo de facto nie jesteśmy ich WŁAŚCICIELAMI)

2. Można przymusić developera by przeniósł na nas własność lokalu,
pomimo iż tenże może nie mieć na to ochoty (stwierdzajac że np
trzeba podpisać aneksik o zwyżce ceny - bo poniósł dodatkowe
koszty), W takim wypadku możemy odmówić podpisania anektu i wystapić
do sądu z roszczeniem o przeniesienie na naszą rzecz własności
lokalu (na koszt developera)

3. Umowa przedwstępna (przynajmniej teoretycznie) nie będzie
zawierała klauzul niedozwolonych, bo notariusz ma obowiązek dbania o
interes obu stron umowy - O tym nie będę sie za długo rozwodził - bo
niestety z tym różnie bywa. Zależy od notariusza.

Reasumując - mając wpłacone na mieszkanie np 500.000 zł (w kredycie
na 35 lat) i czytajac tu i ówdzie o kłopotach dewelopera i
upadłościach, czułbym się znacznie, znacznie spokojniejszy mając
moją umowę zabezpieczoną aktem notarialnym i wpisem do działu III
księgi wieczystej. A jak komu szkoda 1000-2000 zł na notariusza -
jego wybór i ryzyko. Pozdrawiam.

[warzaw_bike_killerz]

Gość portalu: [e-mail] napisał(a):

> W czym pomaga? No to lecimy...
>
> 1. W razie upadłości developera jego następca przejmuje nieruchomość
> (grunt) z wpisanym roszczeniem o wybudowanie lokalu na przejmowanym
> gruncie. Czyli ma ból głowy o to by Nasze zabezpieczonej roszczenie
> tak czy innaczej zaspokoić (czyli najprościej: sprzedać nam umówione
> mieszkanie).

O ile nie przejmie tego syndyk masy upadlosciowej, gdzie klient jest
przedostatni w kolejce wierzycieli. 3 lata bojow, nic nie wybudowane, roszczenie
z masy zostanie zaspokojone resztaki pieniedzy bez potrzeby wybudowania i
oddania czegokolwiek.

> 2. Można przymusić developera by przeniósł na nas własność lokalu,
> pomimo iż tenże może nie mieć na to ochoty (stwierdzajac że np
> trzeba podpisać aneksik o zwyżce ceny - bo poniósł dodatkowe
> koszty), W takim wypadku możemy odmówić podpisania anektu i wystapić
> do sądu z roszczeniem o przeniesienie na naszą rzecz własności
> lokalu (na koszt developera)

O ile wybuduje, a nie bedzie mial np 3-letniego opoznienia z winy dekoniunktury :)

>
> 3. Umowa przedwstępna (przynajmniej teoretycznie) nie będzie
> zawierała klauzul niedozwolonych, bo notariusz ma obowiązek dbania o
> interes obu stron umowy - O tym nie będę sie za długo rozwodził - bo
> niestety z tym różnie bywa. Zależy od notariusza.

Jeszcze raz, klauzule niedozwolone nie chronia przed bankructwem,
niewybudowaniem i niechecia do oddania budynku do uzytku - trzy etapy, trzy
mozliwe prawne potyczki w sadzie, kazda trwa dlugo, a czas jest na korzysc
developera w czasie dekoniunktury.

>A jak komu szkoda 1000-2000 zł na notariusza -
> jego wybór i ryzyko. Pozdrawiam.

Ryzyko jest z umowa przedwstepna sprzedazy. Ale jak rozumiem, juz nawet
notariusze zaczynaja glodowac, bo nie ma dobrego zysku z aktow notarialnych,
wiec chca zwiekszyc ilosc produktow o umowy przedwstepne?? :)))

Oczywiscie! Umowe przedwstepna warto zawierac u notariusza, tylko w
dekoniunkturze i wizji upadlosci, przed NICZYM ona nie chroni - a takie
zalozenie chyba mial pierwszy post i temat watku.

[Gość: [e-mail]]

O ile nie przejmie tego syndyk masy upadlosciowej, gdzie klient jest
> przedostatni w kolejce wierzycieli. 3 lata bojow, nic nie
wybudowane, roszczenie
> z masy zostanie zaspokojone resztaki pieniedzy bez potrzeby
wybudowania i
> oddania czegokolwiek.


Ok - a teraz rozważmy taką sytuację. Hiszpański developer wybudował
w Polsce na gruncie budynek mieskalny (jest w trakcie otrzymywania
pozwolenia na użytkowanie) - pobrał już zaliczki od klientów (nawet
do 100% ceny) i nagle okazuje się że spółka matka (w Hiszpanii) ma
problemy finansowie i grozi jej upadłość. Polska filia szuka na
gwałt pieniędzy sprzedając swoje inne inwestycje, a bank informuje
potencjalnych nabywców lokali, by pod żadnym pozorem nie wpłacali
pieniedzy spółce w inny sposób niż za pośrednictwem tegoż banku. Czy
zdaniem przedmówcy sytuacja nabywców lokali którzy podpisali umowy
przepwstępne w formie aktów notarialnych a umowy pisemne jest
tożsama czy jednak różni się?

> O ile wybuduje, a nie bedzie mial np 3-letniego opoznienia z winy
dekoniunktury
> :)

Od umów można odstapić i dochodzić roszczeń w sądzie - a nawet gołe
grunty są bardzo cenne i znakomicie nadają sie do ewentualnej
egzekucji ;-)

Ryzyko jest z umowa przedwstepna sprzedazy. Ale jak rozumiem, juz
nawet
> notariusze zaczynaja glodowac, bo nie ma dobrego zysku z aktow
notarialnych,
> wiec chca zwiekszyc ilosc produktow o umowy przedwstepne?? :)))

Jak już pisałem powyżej - ryzyka fiaska nie wyeliminujesz
całkowiecie ale je poważnie ograniczasz. Notariusze, o ile mi
wiadomo jadą na górce z 2006 i 2007 roku, kiedy ludziska kupowali
miszkania w ilościach hurtowych. Obecnie rejenci sporządzają setki
umów ustanowienia odrębnych własności lokali wybudowanych na
podstawie umów z 2006 i 2007 roku. Stąd nasz GUS moze się pochwalić
jak to wzrasta ilośc sprzedanych mieszkań - chociaż deweloperzy
sprzedażą tych samych mieszkań chwalili się 2 lata wcześniej :-)

A o głodujacych notariuszach nie słyszałem tym bardziej nie
słyszałem - jakby co dam znać. Ja sam nie jestem bynajmniej
notariuszem.

Pozdrawiam.

[warzaw_bike_killerz]

Gość portalu: [e-mail] napisał(a):
> Hiszpański developer wybudował
> w Polsce na gruncie budynek mieskalny (jest w trakcie otrzymywania
> pozwolenia na użytkowanie) - pobrał już zaliczki od klientów (nawet
> do 100% ceny) i nagle okazuje się że spółka matka (w Hiszpanii) ma
> problemy finansowie i grozi jej upadłość.
> zdaniem przedmówcy sytuacja nabywców lokali którzy podpisali umowy
> przepwstępne w formie aktów notarialnych a umowy pisemne jest
> tożsama czy jednak różni się?

oczywiscie, ze sie rozni. W przypadku inzynierii finansowej duzej spolki, ktora
nie chce upasc, to klienci moga byc w troszke lepszej sytuacji, bo kupujacy
przejmuje zobowiazania. Tylko na gruncie polskiego prawa, latwiej jest upasc i
jest to miekkie ladowanie, niz starac sie zaspokoic roszczenia lub nawet
zadowolic swoich klientow. Oczywiscie jest to kwestia inzynierii finansowej i
rachunku zyskow i strat z dzialalnosci, ale w takim przypadku (inzynierii
finansowej) nikt sie nad klientami rozczulac nie bedzie.
Gdy problem zostanie sprzedany, to bedzie to problem kupujacego (spolke, nie
mieszkanie) ale kupujacy od nowa wchodzi w zabawe w budowanie i terminow juz
kompletnie nie musi trzymac, a wszelki kary w poczte niewywiazania sie, moze
przepisywac w poczet kwoty naleznej sprzedajacemu (spolke). Sama sytuacja
klientow wcale nie musi ulec poprawie - maja marchewke na koncu kija, tylko
nagle developer z krotka raczka, sprzedal ten kij z marchewka developerowi z
rekordowo dluga raczka.

>
> Od umów można odstapić i dochodzić roszczeń w sądzie - a nawet gołe
> grunty są bardzo cenne i znakomicie nadają sie do ewentualnej
> egzekucji ;-)

Piszemy o syndyku (czyli najgorszej wersji) Teoretycznie tak, alo po co
klientowi kawalek gruntu na ktorym siedzi proporcjonalnie odpowiednia ilosc
klientow. Skarb Panstwa (zakladajac jego pierwszenstwo) nie zauwazylby tego
gruntu? Klient chcial mieszkanie, a nie oczekiwanie na ruch komornika ze
sprzedaza proporcjonalnego kawalka gruntu po cenie wywolawczej :)

> A o głodujacych notariuszach nie słyszałem tym bardziej nie
> słyszałem - jakby co dam znać.

Chcialbym kiedys o takowym uslyszec :)

Pozdrawiam.

[warzaw_bike_killerz]

W czasie dekoniunktury najlepiej NIE jest spisywac umowy przedwstepnej, tylko od
razu notarialnie kupna-sprzedazy wybudowanej inwestycji. Kupuj wybudowane, zadna
umowa przedstwstepna nie zapewni, ze jakakolwiek budowa zostanie ukonczona
(oddana do uzytku) i pomimo odzyskania pieniedzy (byc moze nawet czesci po 3
latach boju sadowego) straci sie tak w zasadzie 3 lata planow swojego zycia.
Jesli kupuje sie z zamiarem realizacji oczekiwanego zysku, mozna kupic nawet
dziure w ziemi - bankructwo wliczone w ryzyko inwestycji :)
Jesli kupuje sie dla siebie wymarzone gniazdko i nie do konca ma sie zdolnosc
przezycia 3 lat bez wiekszego kapitalu, to umowa przedwststepna u notariusza
niczego nie chroni. Z pewnoscia nie uchroni odzyskiwania kapitalu w sadzie,
czesto z odsetkami mozna sie pozegnac. Trzeba pamietac, ze odsetki (w tym i te
ustawowe) to dla developerow pokazny dochod. Developer nie buduje! Developer
obraca pieniedzmi i prowadzi czynnosci prawne. Ja nie do konca rozumiem,
dlaczego w naszym umysle siedzi, ze developer cos buduje. Nie znam developera,
ktory cokolwiek wybudowal. Buduja PODWYKONAWCY zleceniodawcy jakim jest
developer. Developer to tylko instytucja prawno-finansowa. Gdy podwykonawca
bankrutuje, albo nie chce wspolpracowac z developerem, to developer staje sie
takim samym poszkodowanym jak klient developera i wtedy w sadach mozna spedzic
wiecej czasu niz u notariusza. :)

Acha - i jeszcze przed podpisaniem aktu warto sprawdzic, czy budynek stoi (jesli
kupuje sie cos wybudowanego) i czy jest oddany technicznie do uzytku.

[Gość: [e-mail]]

Zgadzam się z przedmówca. Idealną sytuacją jest, by kupować
mieszkania już gotowe. Ale gotowe mieszkania są z reguły droższe, no
i z reguły mocno przebrane - te najlepsze są z reguły już
porezerwowane. A i lokalizacja może nie odpowiadać. Wiadomym jest,
że deweloperzy korzystali na koniunkturze tyle ile mogli. Jednak na
dzień dzisiejszy nikt nie zaproponuje 100% ceny za dziurę w ziemi.
Czas naiwnych (jak się zdaje) już dawno za nami. Teraz standardem
jest płacenie ratami - za kolejne etapy (piętra). to przynajmniej
teoretycznie zabezpiecza nas na wypadek obsuwy dewelopera. Po prostu
nie płacimy kolejnej raty. A rozgrzebaną przez dewelopera budowę
zawsze ktoś dokończy (czasem nawet sami mieszkańcy - znam takie
przykłady w Wawie). Ostatecznie umówmy się że budowanie domu to nie
lot na księżyc. No a poza tym nie mówię o zabezpieczeniu 100% bo
takie nie istnieją, ale o powiedzmy na 75%. Uważam że jak ktoś
inwestuje pieniadze stwojego życia powinien dbać o to, by należycie
je zabezpieczyć. Co do sądów - terminy 3 letnie na dochodzenie
swoich praw powoli (powoooli) odchodzą w przeszłość - Sądy
przyspieszają rozpatrywanie spraw. Co do kosztów i nerwów w Sądzie
się nie wypowidam, ale uważam że i tak są duużo mniejsze jak
spłacanie przez całe życie kredytu za nigdy nieodebrane mieszkanie.
Pozdrawiam.

[zbooycerz]

Gość portalu: [e-mail] napisał(a):

> Idealną sytuacją jest, by kupować
> mieszkania już gotowe. Ale gotowe mieszkania są z reguły droższe,
no
> i z reguły mocno przebrane - te najlepsze są z reguły już
> porezerwowane.

standardem niedlugo bedzie kupowanie mieszkan gotowych, wystarczy
poczekac jeszcze troszke

normalny rynek to rynek kupujacego, moze i cena bedzie przez to
wyzsza ale bedzie przynajmniej normalnie i te pytania wogole nie
beda mialy sensu

jak masz cos na oku to negocjuj harmonogram platnosci i wymagaj tej
umowy przedwstepnej w formie aktu tak bys sie wpisal w dzial III

jesli budynek juz stoi to ryzyko naprawde jest znikome w porownaniu
do sytuacji kiedy ludzie wplacali 10% i kupowali dziure w ziemi z
niewiadomym terminem rozpoczecia robot, ba , nawet bez pozwolenia na
budowe!

czas powoli przestaje grac role, to nie wyscigi

wszystkich ryzyk nie ograniczysz, potem dochodzi ryzyko % i kursowe,
bank kredytujacy ubezpiecza nieruchomosc, Twoje zycie i po drodze
placisz ubezpieczenie do czasu uprawomocnienia wpisu

po prostu w pewnym momencie musisz wskoczyc i jakis poziom ryzyka
zaakceptowac lub wynajmowac

[scott22]

najlepiej nie mieć przygodnych kontaktów, wtedy napewno nie
złapiecie tryperka lub HIV. tak samo w inwestycjach budowlanych.
należy kupować gotowy produkt. w chwili obecnej nie ma żadnego
mechanizmu zabezpieczającego interesy uczestników tego rynku tj.
banku, kupującego i wykonawców. jak deweloper bedzie chciał wywalić
was w powietrze to tak zrobi. i bżdziu, po kasie. poz

[Gość: majcelos]

Jak jedziemy niemerytorycznie to prosze mi powiedzieć jak rozróżnić
przygodny kontakt od nieprzygodnego? Czy należy na wstepie
znajomości żądać aktualnych wyników na obecność ww chorób?

Wychodząc z takiego założenia należy powstrzymać się od zawierania
jakichkolwiek umów - bo każdy może nas wywalić w powietrze

Ktoś kiedyś powiedział że zasady wymyślono po to by żyło się lepiej -
ale głowę na karku trzeba mieć zawsze.

Polecam łacińską maksymę

Caveat emptor - "niech kupiec strzeże się"

[scott22]

nie wiem, czy jesteś notariuszem. ale na pewno z notariusz jest tak
samo jak z innymi fachowcami- dobry fachura ma zawsze robotę [czytaj-
kasę]. ale to nie zmienia faktu, że obecnie nie na zadnego
mechanizmu zabezpieczających lnteresy wszystkich uczestników tego
rynku. wszystko zależy od rzetelności dewelopera. TYLKO. poz

[scott22]

tak w życiu powinna zawsze nam towarzyszyć metoda ograniczonego
zaufania. już tow.dzierżyński głosił,że należy wierzyć i sprawdzać -
czyli wykazywać rewolucyjną czujność. życie pisze najróżniejsze
scenariusze. jak się czujesz, gdy wpłacasz swoje pieniądze do banku
lub gdy kupujesz akcje [których nawet nie masz w wersjl materialnej]
lub gdy pielęgniarz/pielęgniarka robi tobie zastrzyk [a napewno
słyszałeś o akcji z pawulonem tzw.skóra]. poz

[scott22]

warzaw-bike-killerz ..... sorry mądralo, ale wszystko co wiesz to
tylko to co ćwierkają wróbelki. pierwsze primo- aby móc przenieśc
własność w formie aktu notarialnego budynek musi być wybudowany i
spełniać kilka warunków, drugie primo- musi mieć
prawomocne/ostateczne pozwolenie na użytkowanie, trzecie primo- musi
być samodzielność lokalu, itd, itp...poz

[warzaw_bike_killerz]

Dyskusja byla o podpisaniu umowy kupna sprzedazy w formie aktu notarialnego, a
nie o przeniesienu wlasnosci.
Co do mojego niewielkiego wtretu o tym, aby kupujacy sprawdzil czy jest to
wybudowane i mialo pozwolenie na uzytkowanie, to tylko na wypadek dziwnego
zbiegu okolicznosci, gdzie pomimo braku budynku, notariusz jest w stanie
stworzyc akt notarialny na wyodrebniona samodzielnosc nieistniejacego
mieszkania. Niemozliwe? Nie ma rzeczy niemozliwych dla niektorych.

[Gość: Tomek]

Wszystko zależy od świadomości klienta, wydajemi się, że najlepiej
podpisać umowę na rachunku powierniczym zamkniętym. Należy
przeczytać dokładnie umowę banku z developerem (mogą być
niekorzystne punkty dla kupującego mieszkanie). Obecnie developer,
który nie godzi się na rachunek powierniczy jest niewiarygodny i
radzę omijać, szkoda nerwów i pieniędzy. W przypadku zagranicznych
developerów może to być nie skuteczne, trzeba zwrócić dokładną uwagę
na bank, w którym jest prowadzony rachunek. Jeśli Ktoś wydaje ponad
500k na mieszkanie bez zabezpieczenia to chcącemu nie dzieje się
krzywda.Ale jak to w życiu różnie może być np.wojna etc. Życzę
miłego dnia i udanych zakupów

nie istnieje zaden bezpieczny sposob

[Gość: jacek]

po kuriozalnym wyroku SN

www.rp.pl/artykul/62669,165567_Dlug_mozna_splacic__oddajac_nieruchomosc.html

nawet umowy nie ujawnione w KW moga stac sie zagrozeniem dla
hipoteki

ludzie - dlaczgo nie zalozycie spoldzielni ???

dobierzcie sie w grupe i wspolnie budujcie - to sa wasze pieniadze i
wasze zycie - zamiast kupowac byle g.... od byle oszusta zbudujcie
dom dla siebie, przyjaciol i dzieci

[Gość: .]

Podobna dyskusja już była na forum:
forum.gazeta.pl/forum/72,2.html?f=106&w=80559795&v=2&s=0

[scott22]

do warzaw-bike-killerz...... każdy notariusz pracuje na podstawie
dostarczonych dokumentów. żaden z nich nie chodzi na plac
i sprawdza, czy coś takiego istnieje. do sprawdzenia stanu
faktycznego, bank, który udziela kredytu na zakup, przysyła experta.
mysle, że wiesz, ze samodzielność lokalu to dokument wystawiony
przez urząd. ten urząd ma informacje,że obiekt ma ostateczne
pozwolenie na użytkowanie. widzisz, dużo instytucji. czy więc
wszystkie te urzędy potwierdziły nieprawdę ? poz

[mna]

A rachunek powierniczy zamknięty? Kasa z niego jest wypłacana dew
cyba dopiero w mom. podpisywania umowy przenoszącej wlasność? To
chyba tak funkcjonuje.

nie ma mozliwosci zabezpieczyć się przed upadłośc

[Gość: jacek]

upadloscia dewelopera

ludzie - tworzcie spoldzielnie - budujcie razem

lepiej, taniej i bezpiecznie

[Gość: rrrg]

rgrggggg

[scott22]

po prostu, kupić wybudowane mieszkanie. poz

[Gość: qwe]

"Kupić wybudowane mieszkanie"
ależ miło brzmi dla ucha , aż się wierzyć nie chce ,
że zdanie to pada od forumowicza scott22 ...

Pamiętajcie , że kupić to znaczy podpisać uwowę kupna sprzedaży , a
nie przyżeczenie aktu sprzedaży .
Nie ufać deweloperom jak psom !

Jak zabezpieczyć się przed upadłością develop

[Gość: jacek]

to raczej psom nie nalezy ufac jak deweloperom

moga ugryzc - a potem seria bolesnych zastrzykow - a i to nie
zawsze pomaga

[Gość: tomek]

Developer niech upada, należy zabezpieczyć nasze pieniądze a na to
już wymyślono sposób w postaci rachunków powierniczych, ktoś tu
pisał powyżej. W normalnym świecie jest to standard, wielu dev. ma
udziałowców zagranicznych więc myślę, że to jest normalne.
Kombinatorów lepiej unikać.