umowa przedwstepna w formie aktu notarialnego ?

[Gość: andrzej]

czy to ma znaczenie oczywiscie gdy ewentualnie pojawia sie jakies problemy
z developerem

[Gość: Bebiak]

Gość portalu: andrzej napisał(a):

> czy to ma znaczenie oczywiscie gdy ewentualnie pojawia sie jakies problemy
> z developerem

Umowa w formie aktu zwiększa Twoje szanse na odzyskanie czegokolwiek. Umowa
przedwstępna w formie aktu z wpisem roszczeń z niej wynikających do księgi
wieczystej te szanse jeszcze zwiększa. Niemniej pamiętaj cały czas o tym, że
do czasu zawarcia z Tobą umowy sprzedaży nieruchomość stanowi własność
developera z pełnymi tego skutkami, a Ty masz tylko roszczenia. Taka umowa
daje Ci możliwość dochodzenia przed sądem jej wykonania, ale gdy lokal nie
zostanie wybudowany to i sąd Ci własności nie przeniesienie, bo nie ma
przedmiotu. Już lepiej jeśli zawrzesz umowę zobowiązującą w trybie art. 9
(jeśli są spełnione oczywiście warunki do jej zawarcia). Tu będziesz mógł
wnosić o wykonawcę zastępczego, który budowę dokończy. Ja budując z developerem
miałabym świadomość tego (i niech na mnie przedstawiciele developerów nie
naskakują w tym momencie, bo taką świadomość wg mnie należy mieć!), że nie ma
umowy, która mnie w 100% zabezpiecza, jeśli mam przed umową sprzedaży wpłacać
developerowi jakieś pieniądze (a tak się dzieje najczęściej), założyłabym
trochę optymistycznie, że nie z każdym developerem musi się coś niekorzystnego
dziać, i wybrałabym zawarcie umowy najsilniejszej dla mnie w skutkach a takie
dla mnie ma ta umowa w trybie art. 9 (oczywiście jeśli mówimy o lokalu
mieszkalnym). Czy cokolwiek udało mi się wyjaśnić i to jeszcze w miarę jasno?
Pozdrawiam Cię serdecznie. B.

[Gość: andrzej]

dzieki za odpowiedz
sytuacja na dzien dzisiejszy wyglada tak ze budynek jest juz wykanczany prace
trwaja do konca zostalo wydaje mi sie ok.3 miesiecy
problem podnioslem ze wzgl.na koszty ktore odgrywaja dla mnie duza role(2 razy
umowy 2 razy takie same oplaty?)
prawde mowiac nie bardzo jestem zorientowany w temacie i nie bardzo wiem co to
jest ta umowa zobowiazujaca w trybie art.9
developer zada wplacenia pelnej kwoty to juz w najblizszem czasie i przedstawil
mi umowe przedwstepna i np.odmawa podania konkretnej daty podpisania koncowego
aktu notarialnego-akt zostanie podpisany nie pozniej niz 60 dni od uzyskania
zaswiadczenia o samodzielnosci lokali

[majek6]

Umowa zobowiązująca w trybie art. 9, o ile dobrze zrozumiałam informacje od
kochanej pani Bebiak, to taka, która zawarta jest w formie aktu notarialnego i
gwarantuje Ci wpis Twojego roszczenia o wyodrębnienie własności lokalu. To jest
takie dodatkowe zabezbieczenie, które nie jest obowiązkowe. Ja wybrałam właśnie
tę opcję bo jestem zapobiegliwa. Jeśli np. bank chciałby przejąć/obciążyć
nieruchomość developera to ten wcześniejszy mój wniosek o wpis w księdze
wieczystej to wyklucza czyli bank przejmie pozostałe mieszkania, które takiego
wpisu nie mają a moje mieszkanie zostawi w spokoju. I jeśli developer nie
wywiąże się z umowy to ktoś mi za niego tę budowę musi dokończyć. (Bebiaku
pomóż jeśli coś naplątałam)Niestety to kosztuje bo opłacasz notariusza i sąd. W
moim przypadku to będzie gdzieś 1500 dla notariusza a z sądem to jeszcze nie
wiem bo to zależy od interpretacji sędziego. Może to być 30 zł albo równie
dobrze 800 zł. Tak mi obliczyła najukochańsza Bebiak na podstawie wartości
mojego mieszkania czyli 130.000 zł. Z tego co wiem to dużo osób zawiera tylko
pisemne umowy przedwstępne z developerami (bez notariusza), ja jednak wolę się
zabezpieczyć. Wg mnie kupno mieszkania ze zwykłą umową pisemną to jak kupno
samochodu bez ubezpieczenia. Pozdrawiam

[Gość: Bebiak]

>sytuacja na dzien dzisiejszy wyglada tak ze budynek jest juz wykanczany prace
>trwaja do konca zostalo wydaje mi sie ok.3 miesiecy
>problem podnioslem ze wzgl.na koszty ktore odgrywaja dla mnie duza role(2 razy
>umowy 2 razy takie same oplaty?)
>prawde mowiac nie bardzo jestem zorientowany w temacie i nie bardzo wiem co
>to jest ta umowa zobowiazujaca w trybie art.9

No, jeżeli na tym etapie jest budynek (czyli w zasadzie gotowy) to wątpliwa
jest możliwość zawarcia umowy w trybie art.9 , bo w niej developer
zobowiązuje się do wybudowania budynku (w tym lokalu). A już przecież
wybudował. Zostaje wobec tego umowa przedwstępna, a ta co do zasady jest
płatna w rozumieniu taksy w 100% a potem przy umowie przyrzeconej (sprzedaż)
znowu 100%.

>developer zada wplacenia pelnej kwoty to juz w najblizszem czasie i
>przedstawil mi umowe przedwstepna i np.odmawa podania konkretnej daty
>podpisania koncowego aktu notarialnego-akt zostanie podpisany nie pozniej niz
ᡴ dni od uzyskania zaswiadczenia o samodzielnosci lokali

Ja bym się upierała przy wskazaniu terminu, do którego umowa ma być zawarta. A
nadto negocjowałabym jakieś kary za przykroczenie tego terminu. Masz wpłacić
wszystkie pieniądze a w zamian dostajesz tylko roszczenia (przecież nie
nabywasz teraz własności - to nadal własność developera). Jeśli chcesz znać
moje zdanie zawierałabym na Twoim miejscu umowę przedwstępną w formie aktu
notarialnego z zakreślonym terminem jej realizacji, karami za uchybienie
terminu i wpisem roszczeń z niej wynikających do Działu III księgi wieczystej.
Owszem, to są jakieś koszty, ale wpłacasz wszystkie pieniądze i popatrz na
proporcje. Przejrzyj inne wątki: aktów być nie może, bo nie ma zaświadczeń o
samodzielności lokali a tych nie ma dlatego, że budynek nie przyjęty do
użytkowania (bo kominarze, bo inne uchybienia itp). Wierzę, że przemyślisz to
co Ci napisałam i podejmiesz właściwą decyzję. Pozdrawiam Cię serdecznie. B.

do Bebiak:wielkie dzieki za odpowiedz

[Gość: andrzej]

do Bebiak - moj przypadek

[Gość: Ala]

Droga Bebiak, a czy ja moge poprosic Cie o pomoc???? W moim przypadku budowa
dopiero co rusza. Slyszalam, ze u "mojego" developera zdarzyla sie sytuacja, ze
podpisano umowe przedwstępna w formie aktu not, umocowano notarialnie
developera do zlozenia wniosku o ujawnienie w księdze wieczystej nieruchomości
na której budowany jest budynek roszczenia o ustanowienie po wybudowniu
inwestycji odrębnej własności lokalu, a sad potem oddalil ten wniosek. Co
wtedy???

[Gość: Bebiak]

A dlaczego sąd oddalił wniosek?

[Gość: Ala]

Przypuszczam, ze dlatego, ze developer pomimo, ze nabyl grunt aktem
notarialnym, to nie ma jeszcze wpisu do KW, ze jest jego wlascicielem.
Developer twierdzi, ze na taka zmiane w KW to sie czeka i po 8 miesiecy.
(dodam, ze investycja dopiero co zostala rozpoczeta, planowany koniec budowy
za rok).
Czy w takiej sytuacji podpisywanie przeze mnie umowy w formie aktu not. ma
sens. Pewno wniosek o wpisanie roszczenia zostanie oddalony.
A nawet jesli tak sie stanie...to czy potem jak juz w KW znajdzie sie info, ze
wlascicielem jest "moj" developer to czy wtedy automatycznie moj wniosek o
wpis roszczenia zostanie przyjety przez sad? Czy moze znowu bede musiala
wplacic kaske, zeby sad rozpatzryl moj wniosek o wpisanie roszczenia???
Jak to dziala?????? bardzo bardzo prosze o pompc
A.

[Gość: Bebiak]

Gość portalu: Ala napisał(a):

> Przypuszczam, ze dlatego, ze developer pomimo, ze nabyl grunt aktem
> notarialnym, to nie ma jeszcze wpisu do KW, ze jest jego wlascicielem.
> Developer twierdzi, ze na taka zmiane w KW to sie czeka i po 8 miesiecy.
> (dodam, ze investycja dopiero co zostala rozpoczeta, planowany koniec budowy
> za rok).
> Czy w takiej sytuacji podpisywanie przeze mnie umowy w formie aktu not. ma
> sens. Pewno wniosek o wpisanie roszczenia zostanie oddalony.
> A nawet jesli tak sie stanie...to czy potem jak juz w KW znajdzie sie info,
>ze wlascicielem jest "moj" developer to czy wtedy automatycznie moj wniosek o
> wpis roszczenia zostanie przyjety przez sad? Czy moze znowu bede musiala
> wplacic kaske, zeby sad rozpatzryl moj wniosek o wpisanie roszczenia???


Jeśli jest tak jak piszesz to dla mnie z tego wynika, że developer nabył nie
własność gruntu a wieczyste użytkowanie. Wnioskuję to z tego, że własność
przechodzi w momencie podpisania aktu notarialnego a wieczyste użytkowanie
powstaje w momencie wpisu do księgi wieczystej.
Dla zawarcia umowy w trybie art. 9 ustawy o własności lokali zobowiązującej
developera do wybudowania budynku (w tym Twojego lokalu oczywiście) ustawa
wymaga (między innymi) aby developer był właścicielem bądź wieczystym
użytkownikiem gruntu. Jeśli więc sytuacja jest taka, że developer zawarł umowę,
mocą której nabył wieczyste użytkowanie gruntu to moim zdaniem póty nie może
zawierać umów w trybie art. 9 Ustawy o własności lokali, póki sąd go nie wpisze
do księgi, bo skoro to prawo powstaje w momencie wpisu to na dziś nie jest
spełniony warunek wymagany przez tę ustawę.
To jest jedyne wytłumaczenie, które przychodzi mi do głowy. Natomiast jeżeli
jest to własność gruntu to przyznam szczerze, że coś jest nie tak jeśli sąd
odrzucił wniosek, bo tu przeszkód prawnych nie ma - powtórzę: własność nabywa
się w momencie podpisania aktu a nie wpisu do księgi. Jeśli ustalisz, że grunt
jest we własności to przyjrzyj się temu dobrze w tym sensie jaki był powód do
odrzucenia wniosku.
Jeśli natomiast developer zawarł umowę przedwstępną (nie tę w trybie art. 9, o
której napisałam wyżej) a sąd wniosek odrzucił to już zupełnie nie wiem
dlaczego, bo ewentualnie - nawet przy wieczystym użytkowaniu - powinien go
zawiesić do czasu rozpoznania tamtego wniosku o wpis developera, albowiem dla
zawarcia umowy przedwstępnej nie są wymagane żadne warunki.
Czy to w miarę zrozumiałe dla Ciebie? Jak coś nie tak to się odezwij. I
koniecznie wyjaśnij jak wygląda sprawa tego gruntu (własność? wieczyste
użytkowanie?). Pozdrawiam Cię serdecznie. B.

[Gość: Ewa]

Jestem pod wrażeniem Pani Bebiak, która dzieli sie swoją wiedzą z mnóstwem
przestrszonych ludzi.
Zapytam więc i ja: W art.9 ustawy o własności lokali warunkiem ważności umowy
jest, aby strona podejmująca się budowy była włascicielem gruntu. W Warszawie
większość developerów ma użytkowanie wieczyste. Mimo to takie umowy są
podpisywane. Czy są ważne? Z czego to wynika?
Pozdrawiam

[Gość: Bebiak]

Generalnie zamysłem ustawodawcy było, aby osoba podejmująca się budowy miała
prawo dysponowania gruntem, stąd - choć rzeczywiście w przepisie mowa
wyłącznie o własności - to przepis ma zastosowanie również i do prawa
wieczystego użytkowania (wynika to np. z komentarza do tej ustawy autorstwa p.
Bieńka i p. Marmaja). Dodam dla jasności, że o ile dobrze pamiętam to wkrótce
po wejściu tej ustawy w życie w ślad za nią ukazał sie komentarz (bodajże p.
Ignatowicza), bo bez niego bardzo trudno było na tej ustawie pracować.
Pozdrawiam Cię serdecznie i dziękuję bardzo. B.

[Gość: Ewa]

Dziękuję bardzo za wyczerpującą odpowiedź.
Gdybyś chciała zwrócic się kiedyś o pomoc w jakiejs sprawie, to na tym forum są
Twoi dłuznicy wszystkich chyba zawodów i specjalności.
Pamietaj o tym. Pozdrowienia.

[Gość: Bebiak]

Gość portalu: Ewa napisał(a):

> Dziękuję bardzo za wyczerpującą odpowiedź.
> Gdybyś chciała zwrócic się kiedyś o pomoc w jakiejs sprawie, to na tym forum
>są Twoi dłuznicy wszystkich chyba zawodów i specjalności.
> Pamietaj o tym. Pozdrowienia.

Dziękuję za dziękuję i będę pamiętać:) Pozdrawiam Cię cieplutko. B.

[Gość: Kuba]

Kolego Bebiak, czy moge sie z toba skontaktowac telefonicznie badz e-mailowo ?

[Gość: sarhaw]

Droga Bebiak,
a co w takim przypadku. Kupiłam mieszkanie u developera. Umowę wstępną
podpisałam w marcu tego roku (nie notarialnie).Budynek już stoi, ale nie ma
dachu, okien. Moje mieszkanie fizycznie jednak już istnieje. Chciałabym jakoś
umocować tę umowę, gdyż budowa postępuje dość wolno, a wiadomo, że wtedy ma się
różne obawy. Czy podpisanie umowy wstępnej (tej z marca) w formie aktu
notarialnego jest lepsze, mocniejsze prawnie od wpisania przeze mnie roszczenia
do księgi wieczystej? Co jest lepsze? Czy umowa wstępna nie podpisana w formie
aktu notarialnego jest nic nieważna? Naprawdę?

Pozdrawiam serdecznie.

[Gość: Bebiak]

>Droga Bebiak,a co w takim przypadku. Kupiłam mieszkanie u developera. Umowę
>wstępną podpisałam w marcu tego roku (nie notarialnie).Budynek już stoi, ale
>nie ma dachu, okien. Moje mieszkanie fizycznie jednak już istnieje.
>Chciałabym jakoś umocować tę umowę, gdyż budowa postępuje dość wolno, a
>wiadomo, że wtedy ma się różne obawy. Czy podpisanie umowy wstępnej (tej z
>marca) w formie aktu notarialnego jest lepsze, mocniejsze prawnie od wpisania
>przeze mnie roszczenia do księgi wieczystej? Co jest lepsze? Czy umowa
>wstępna nie podpisana w formie aktu notarialnego jest nic nieważna? Naprawdę?

Umowa pisemna nie jest nieważna - ona nie rodzi skutku w postaci roszczenia o
zawarcie umowy przyrzeczonej, które to roszczenie daje Ci umowa przdwstepna w
formie aktu notarialnego.
Umowa pisemna jest jak najbardziej ważna co do wszelkich rozliczeń, kar
umownych, jakichś odsetek, itp. Owszem, możesz złożyć ją do sądu z wnioskiem
o wpis roszczeń (czasami banki tego wymagają) ale od razu uczulam, że sąd taki
wniosek Ci odrzuci, z uwagi właśnie na brak tego skutku, o którym napisałam
wyżej, więc to generalnie bezcelowe, bo z umowy pisemnej nie masz żadnego
roszczenia co do nieruchomości.
Skoro budynek już stoi - możesz nawet teraz zawrzeć umowę przedwstępną w
formie aktu notarialnego, nawet możesz w niej zamieścić wniosek o wpis
roszczeń do księgi - absolutnie nic nie stoi na przeszkodzie. Kosztuje Cię to
co prawda dodatkowe pieniądze, bo od umowy przedwstępnej notariusz ma prawo
pobrać 100% taksy a potem przy przyrzeczonej (czyli przy sprzedaży) tak samo,
ale wg mnie sporo zyskujesz w porównaniu z tym co masz teraz. Ta umowa - o ile
lokal zostanie wybudowany - pozwala Ci dochodzić nabycia tego lokalu przed
sądem. A, i jeszcze opłata sądowa od wpisu roszczeń do księgi wieczystej:
tutaj praktyka niejednolita, ale bardziej słuszne wydaje się w przypadku umowy
przedwstępnej pobranie jednak tej 1/10 wpisu stosunkowego liczonego od
wartości (przy zobowiązującej chyba bardziej z kolei tylko 30,-zł, ale jak już
jest taki stan budynku, to wg mnie pozostaje Ci tylko przedwstępna).
Czy to w miarę zrozumiałe dla Ciebie? Pozdrawiam Cię serdecznie. B.

[Gość: sarhaw]

Droga Bebiak,
dziękuję serdecznie za odpowiedź. Wszystko rozumiem. Pozdrawiam Cię serdecznie.

[Gość: Kasia]

Kochany Bebiaku,
Czytam już od dłuższego czasu, Twoje wyczerpujące informacje prawne i muszę
przynać, że jestem pod wrażeniem. Nie sądziłam jednak, że i ja znajdę się w
sytuacji, w której nie bardzo wiem co zrobić. Otóż w czerwcu podpisałam zwykłą
umowę przedwstępną z developerem na zakup miszkania (w budowie). Od tamtej
pory, wiele się już "zbudowało" i budynek jest prawie gotowy. Prace trwają.
Opóźnienia względem terminu oddania to jak na razie miesiąc. Czyli zamiast
połowy grudnia - połowa stycznia przyszłego roku. Prace faktycznie postępują
sprawnie. Ale ponieważ nie wiadomo co i jak z vatem w przyszłym roku (może już
od stycznia), więc zastanawiam się czy nie wpłacić do końca tego roku
pozostałej sumy. Ostatnia , duża rata miała być 7 dni przed odbiorem lokalu,
ale chcąc uniknąc ewentualnej różnicy ( Vat), wolałabym zdecydowanie sprawę
finansowo zakończyć. I w związku z tym mam pytanie: czy aby zabezpieczyć się (w
końcu wpłacam praktycznie wszystko) powinnam teraz podpisać nową umowę
przedwstępną w formie aktu notarialnego czy też zrobić coś innego. Podobno przy
zwyłkej umowie przedwstępnej, gyby coś.... to nie mam szans na odzyskanie
praktycznie niczego. Ale podobno też, w przypadku czegoś.... najpierw pieniądze
odzyskuje skarb państwa, potem nie wiem kto, a na szarym końcu są ci, którzy
mają akty. Deweloper rozpoczyna budowę kolejnych inwestycji, podobno jak
twierdzi, ze środków własnych a nie z kredytu ( np. zaciągniętego pod mój
budynek), ale pewności nie mogę mieć. Czy to można sprawdzić i co robić z tym
ewentualnym aktem notarialnym ( czy też może innym zabezpieczeniem) przy
całkowitej wpłacie? Wiem, że masz takich pytających całe mnóstwo, ale będę
bardzo, bardzo wdzięczna za radę.
Ciepło pozdrawiam, :o)Kasia

[mozdzins]

> sprawnie. Ale ponieważ nie wiadomo co i jak z vatem w przyszłym roku (może
już
> od stycznia), więc zastanawiam się czy nie wpłacić do końca tego roku
> pozostałej sumy. Ostatnia , duża rata miała być 7 dni przed odbiorem lokalu,
> ale chcąc uniknąc ewentualnej różnicy ( Vat), wolałabym zdecydowanie sprawę
> finansowo zakończyć. I w związku z tym mam pytanie: czy aby zabezpieczyć się
(w
>
> końcu wpłacam praktycznie wszystko) powinnam teraz podpisać nową umowę
> przedwstępną w formie aktu notarialnego czy też zrobić coś innego.

No ale ja nie jestem pewien czy do naliczenia VAT-u w ostatecznym rozrachunku
nie będzie się liczyła data podpisania aktu notarialnego.Czyli nawet jak
wcześniej wpłacisz to pomimo posiadania faktury z mniejszym Vatem po zmianie
przepisów trzeba będzie wystawiać korektę faktury i naliczyć wyższy.
Ale to temat do ekspertów z działki VAT np. prof. Modzelewskiego.

[Gość: Bebiak]

> (..) Od tamtej pory, wiele się już "zbudowało" i budynek jest prawie gotowy.
>Prace trwają(...). Wolałabym zdecydowanie sprawę finansowo zakończyć. I w
>związku z tym mam pytanie: czy aby zabezpieczyć się (w końcu wpłacam
>praktycznie wszystko) powinnam teraz podpisać nową umowę
>przedwstępną w formie aktu notarialnego czy też zrobić coś innego.

Przyciągnęłam tutaj ten fragment Twojego postu, który mówi o tym, że "prace
trwają", bo to może być istotne.
Przed chwilą pisałam do Sarhaw (ciut wyżej) skutki umowy przedwstępnej w
formie aktu notarialnego i koniecznie zajrzyj tam, żeby poczytać jakie skutki
ona wywodzi.
Jednak na pewnym etapie wznoszenie budynku (kiedy on się buduje - a wg mnie u
Sarhaw już się wybudował; jak u Ciebie trudno mi orzec)) można, poza umową
przedwstępna w formie aktu notarialnego, zawrzeć umowę zobowiązującą w trybie
art. 9 ustawy o własności lokali z koniecznym wpisem roszczeń do księgi
wieczystej. Ta umowa daje Ci taki skutek, że gdyby developer zaprzestał
budowy to możesz wystąpić o wykonawcę zastępczego, który na koszt developera
dokończy budowę. To dość silna w skutkach umowa dla Ciebie (co nie znaczy, że
zabezpiecza Cię w 100% bo takiego zabezpieczenia moim zdaniem po prostu nie
ma)) i jeśli są warunki do jej zawarcia to może to rozważ. Sprawa kosztów za
sporządzenie takiej umowy jest dość kontrowersyjna a praktyka rozbieżna (choć
dla mnie - co do taksy - przepis jest jasny, no ale ja nie jestem
notariuszem). Część notariuszy pobiera 50% taksy i potem 50%, a część uważa,
że nie taką umowę zobowiązującą miał ustawodawca na myśli formułując art. 7
stosownego rozporządzenia i pobiera jak przy przedwstępnej 100% i potem 100%.
Rozbieżności zauważyłam również przy opłacie sądowej za wpis roszczeń: część
uważa, że wpis stały 30,-zł, a część, że 1/10 część wpisu stosunkowego
liczonego od wartości. Co do kosztów, ponieważ są takie rozbieżności, trzeba
dzwonić po kancelariach i pytać.
Kasiu, wszystko to wpłacając developerowi wszystkie pieniądze należy
przeanalizować to w ten sposób: ile dokładam płacąc np. za akt dokumentujący
umowę przedwstępną wiedząc jednocześnie, że zwiększam swoje bezpieczeństwo,
mając świadomość, że umowa w formie aktu jest silniejsza w skutkach od tej
zawartej w formie pisemnej.
Jeszcze jedno: jest jawność ksiag wieczystych. Każdy może pojechać do sądu o
obejrzeć księgę dla danej nieruchomości - tak możesz sprawdzić, czy tam jest
jakaś hipoteka (jak będziesz oglądała księgę to dobrze poczytaj Dział III i IV
bo w nich własnie wpisuje się obciążenia i wszelkie ograniczenia).
Czy to wszystko dla Ciebie w miarę zrozumiale? Koniecznie zajrzyj ciut wyżej
do tej odpowiedzi do Sarhaw co do umowy przedwstępnej - tu Ci o niej nie
pisałam, a warto, żebyś wiedziała i o niej.
Pozdrawiam Cię bardzo serdecznie. B.

[Gość: Kasia]

Witaj Bebiaku,

Bardzo cieplutko Ci dziękuję, za odpowiedz. Poczytam sobie wszysko na
spokojnie, przeanalizuję, a jeśli będę miała jakieś wątpliwości to jeszcze się
odezwę.
W moim przypadku budowa jest już na ukończeniu, a moje mieszkanko też już
fizycznie istnieje. Jest dach, okna, nawet elewacja. Teraz trwają prace
wykończeniowe na klatkach schodowych. Dlatego też nie sądzę, aby cokolwiek
sprawiło, że budowa stanie. Raczej obawiam się ewentualnych kredytów
zaciąganych pod ten budynek w celu dofinasowania kolejnych rozpoczętych
inwestycji. Co prawda, developer jeśli nie podpisze z nami aktów notarialnych
do czerwca przyszłego roku - ma zapłacić kary umowne ( nie większe jednak niż
5% wartości lokalu). A podczas podpisania aktów zarówno lokale jak i grunt ma
być wolny od obciążeń w stosunku do osób trzecich. Czyli jeśli dobrze
rozumiem, gdyby była hipoteka - nie mógłby wywiązać się z terminu podpisania
aktów not. , czyli w konsekewncji musiałby zapłacić ustalone kary umowne
(wszystko to jest w umowie przedwstępnej). Czyli wydaje mi się, że ewentualnie
powinnam sprawdzić wpisy do ksiąg wieczystych - jak mi radziłaś. Jeśli nadal są
czyste, to zaciągniętych kredytów pod hipotekę nie ma , co zaś oznacza, że
raczej nowe nie powinny się pojawić (aby mógł z nami podpisać akty do czerwca).
Dobrze myślę?

Przesyłam uściski i jeszcze razzzzz bardzo, bardzo Ci dziękuję.
Kasia

[Gość: Bebiak]

Gość portalu: Kasia napisał(a):

>Czyli wydaje mi się, że ewentualnie powinnam sprawdzić wpisy do ksiąg
>wieczystych - jak mi radziłaś. Jeśli nadal są czyste, to zaciągniętych
>kredytów pod hipotekę nie ma , co zaś oznacza, że raczej nowe nie powinny się
>pojawić (aby mógł z nami podpisać akty do czerwca). Dobrze myślę?

Kasiu, póki developer jest właścicielem całej tej nieruchomości może dowolnie
nią rozporządzać, w tym również obciążąc i nikt mu nie może tego zabronić.
Zdarza się, że nieruchomość developera jest obciążona hipoteką zabezpieczającą
spłatę kredytu i to, że w tej chwili jej nie ma wcale nie oznacza, że jej już
nie będzie. Dla Ciebie jest istotne przede wszystkim to, żeby w Twojej umowie
sprzedaży Twój lokal wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej mógł być
wydzielony bez jakichkolwiek obciążeń (i do tego zobowiązał się developer, a
nie do tego, że stanowiącej jego własność nieruchomości nie obciąży)). A może
to mieć miejsce (o ile zakładamy, że pojawi się jednak jakaś hipoteka) albo
kiedy przed Twoim aktem nabycia wpłynie wniosek o wykreślenie tej całej
hipoteki z księgi albo też do Twojego aktu złożone zostanie pismo wierzyciela,
który wyrazi zgodę na wydzielenie Twego lokalu wraz z udziałem w nieruchomości
wspólnej do nowej księgi wieczystej - bez jakichkolwiek obciążeń. To również
częsta praktyka. Oczywiście byłoby najlepiej gdyby tam sie w ogóle żadna
hipoteka nie pojawiała, ale czasem aż tak prosto i najlepiej nie jest. Istotne
dla Ciebie jest to co napisałam Ci wyżej. Czy to w miarę jasne dla Ciebie?
Dziękuję za dziękuję i pozdrawiam Cię bardzo serdecznie. B.

[catarina1]

Bebiaczku,
Dziękuję!! Wszystko rozumiem, tylko czy w takiej sytucaji(jak przedstawiłaś)
powinnam teraz próbować się jakoś zabezpieczać wpłacając resztę sumy za
mieszkanie? czy czekać na odbiór i akt notarialny na wiosnę czy też próbować
teraz podpisywać umowę przedwstępną jeszcze raz tylko w formie aktu?
Ogromne i szczere - DZIĘKUJĘ!
Pozdrawiam cieplutko, Kasia

[Gość: Bebiak]

catarina1 napisała:

> Bebiaczku,
> Dziękuję!! Wszystko rozumiem, tylko czy w takiej sytucaji(jak przedstawiłaś)
> powinnam teraz próbować się jakoś zabezpieczać wpłacając resztę sumy za
> mieszkanie? czy czekać na odbiór i akt notarialny na wiosnę czy też próbować
> teraz podpisywać umowę przedwstępną jeszcze raz tylko w formie aktu?
> Ogromne i szczere - DZIĘKUJĘ!
> Pozdrawiam cieplutko, Kasia

Kasiu, jeśli masz wpłacać wszystkie pieniądze, albo jest to już wpłacona jakaś
ich znacząca część to ja na Twoim miejscu chyba raczej bym dołożyła do tego
całego interesu jeszcze i te opłaty związane z zawarciem umowy przedwstępnej z
wpisem roszczeń do księgi. Przeanalizuj sobie dobrze to co o skutkach umów
napisałam w tym wątku (nie tylko do Ciebie). Jeśli chcesz znać moje zdanie to
ja bym tak właśnie zrobiła (z tym, że ja bym to zrobiła równocześnie z
wpłaceniem jakichkolwiek pierwszych pieniędzy - jeśli bym budowała z
developerem). Nie wiem czy wpłata całości uchroni Cię przed zmianami związanym
iz VAT-em jeśli by takie były - tego nie wiem, ale mogę Ci napisać (już tu
kiedyś komuś pisałam), że jak była ta poprzednia zmiana VAT-u kilka lat temu z
0 na 7% to tak właśnie ludzie wpłacali a potem nie dopłacali - co nie znaczy,
że teraz będzie tak samo. Ja kiedyś tak zrobiłam z wyjazdem na wakacje: słysząc
o zmianie VAT-u na usługi bodajże hotelowe wpłaciłam przed wejściem w życie
ustawy resztę ceny i zmiana mnie nie dotyczyła, choć wyjeżdżałam parę miesięcy
po zmianie. Ostatecznie zrobisz oczywiście co zechcesz, ale mam wwielką
nadzieję, że zrozumiałaś to wszystko co Ci napisałam i podejmiesz właściwą
decyzję. Pozdrawiam Cię bardzo serdecznie i bardzo dziękuję za dziękuję. B.

[Gość: Krzysztof]

Dzień dobry !
Zamierzam podpisać z developerem umowę przedwstępną na zakup lokalu
mieszkalnego, którego budowę developer dopiero zaczyna. Z uzyskanych informacji
i przeczytanych od Ciebie we wcześniejszych postach wynika, że najlepszą formą
zabezpieczenia byłaby "umowa przedwstępna zabowiazująca sporządzona notarialnie
z wpisem do KW". W umowie, którą chcę podpisać developer zawarł jednak
punkt "strony oswiadczają, że zawierają niniejszą umowę w trybie okr w art 389
k.c. Do praw i obowiązków stron z niniejszej umowy nie stosuje się postanowień
art 9 ustawy o własności lokali. Czy w związku z tym, jeżeli odpada możliwość
podpisania umowy przedwstępnej zobowiazującej to
- ma sens podpisanie "zwykłej" umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego ?
- co zyskuje podpisując "zwykła" umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego
w stosunku do umowy przedwstępnej pisemnej ?
- dlaczego developer "uchyla" sie od mozliwości podpisania umowy przedwstępnej
w trybie art 9 ?(dodam, że jest prowadzona KW dla nieruchomości,developer ma
pozwolenie na budowę , jest właścicielem gruntu, przy podp umowy płacę 10 %, a
pozostałe 90% dopiero w momencie wykonania przedmiotu umowy i odbioru lokalu
(ale to i tak 3 miesiące przed zawarciem umowy ustanowienia odrębnej własności)
Pozdrawiam

[Gość: Kasia]

Dzień dobry bebiaczku,

Dzięki ogromne za sugestę dotyczącą mojej sprawy. Chyba tak jednak zrobię i
drugą umowę przedwstępną w formie aktu podpiszę. A jeśli chodzi o Vat, to mam
cichą nadzieję, że wpłacając w tym roku resztę uniknę ewentualnej podwyżki. w
końcu prawo nie powinno działać wstecz, a w umowie mam zapis, że kolejne raty
wpłacane są z obowiązująca w danym dniu stawką vat i że one nie podlegają już
waloryzacji.
Bebiaczku, jeszcze raz baaardzo dziękuję i jeśli mogę się jakoś odwdzięczyć to
pisz!
Miłego dnia, Kasia

[Gość: Bebiak]

>Bebiaczku, jeszcze raz baaardzo dziękuję i jeśli mogę się jakoś odwdzięczyć
>to pisz! Miłego dnia, Kasia

Życz mi dobrze, miej się dobrze:) i miej jak najmniej stresów związanych z
budową mieszkanka (bo zupełnie to ich pewnie nie unikniesz). Dziękuję Ci
serdeczne za dziękuję i pozdrawiam Cię cieplutko. B.

[Gość: Bebiak]

>Zamierzam podpisać z developerem umowę przedwstępną na zakup lokalu
>mieszkalnego, którego budowę developer dopiero zaczyna. Z uzyskanych
>informacji i przeczytanych od Ciebie we wcześniejszych postach wynika, że
>najlepszą formą zabezpieczenia byłaby "umowa przedwstępna zabowiazująca
>sporządzona notarialnie z wpisem do KW".

Sprecyzujmy (żeby bylo wiadomo, że o tej samej umowie mówimy): umowa
zobowiązująca w trybie art. 9 ustawy o własności lokali (to o taką umowę mi
chodziło)

>W umowie, którą chcę podpisać developer zawarł jednak punkt "strony
>oswiadczają, że zawierają niniejszą umowę w trybie okr w art 389
>k.c. Do praw i obowiązków stron z niniejszej umowy nie stosuje się
>postanowień art 9 ustawy o własności lokali.
>Czy w związku z tym, jeżeli odpada możliwość podpisania umowy przedwstępnej
>zobowiazującej to
>- ma sens podpisanie "zwykłej" umowy przedwstępnej w formie aktu
>notarialnego?

Moim zdaniem ma sens, ale jesli optymistycznie założymy, że lokal powstanie

>- co zyskuje podpisując "zwykła" umowę przedwstępną w formie aktu
>notarialnego w stosunku do umowy przedwstępnej pisemnej ?

Zyskujesz dodatkowe roszczenia (którego nie daje Ci umowa pisemna) którym jest
możliwość dochodzenia przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej (polega to na
tym, że gdyby sprzedający uchylał się od zawarcia umowy przyrzeczonej czyli
sprzedaży to sąd zastępując jego oświadczenia może przenieść na Ciebie
własność lokalu). To co Ci teraz napiszę ma poniekąd związek z tym, co
napisałam ciut wyżej: z takiego roszczenia będziesz mógł skorzystać, kiedy
lokal powstanie, bo jeśli nie powstanie to i sąd nie przeniesienie własności
bo i niby czego skoro nie ma przedmiotu? Dlatego jestem, o ile są spełnione
warunki, za zawieraniem umów zobowiązujących w trybie art. 9, bo gdy developer
wówczas (po zawarciu takiej umowy) przestaje budować to możesz skorzystać z
roszczenia jakie daje Ci ta własnie umowa i wnosić do sądu o wykonawcę
zastępczego, który na koszt developera dokończy budowę. Czy ta różnica w
skutkach obu tych umów jest dla Ciebie zrozumiała?

>- dlaczego developer "uchyla" sie od mozliwości podpisania umowy
>przedwstępnej w trybie art 9 ?(dodam, że jest prowadzona KW dla
>nieruchomości,developer ma pozwolenie na budowę , jest właścicielem gruntu,
>przy podp umowy płacę 10 %, a pozostałe 90% dopiero w momencie wykonania
>przedmiotu umowy i odbioru lokalu (ale to i tak 3 miesiące przed zawarciem
>umowy ustanowienia odrębnej własności)

Z tego co piszesz już widać, że spełnione są warunki dla zawarcia umowy
zobowiązującej w trybie art. 9 ustawy o własności lokali. Dlaczego developer
nie chce jej zawrzeć? NIE WIEM, doprawdy nie wiem:( Podejrzewam (to moje
prywatne zdanie), że zdaje sobie sprawę ze skutków obu tych umów, zdaje sobie
sprawę z tego jakie roszczenie dostajesz do ręki zawierając tę zobowiązującą i
stąd nie bardzo ma na to ochotę (umowa zobowiązująca w trybie art. 9 jest
silniejsza w skutkach dla nabywcy i to pewnie stąd - ale to moje prywatne
zdanie co do tych przyczyn). Przeszkód prawnych nie widać - wypisałeś warunki,
których wymaga ustawa, są spełnione, stąd doprawdy poza moimi domysłami nic
nie przychodzi mi do głowy.
Dla mnie już bardzo dziwne jest to co napisane w projekcie, o którym
wspominasz - zdecydowanie masz nie mieć praw, które Ci daje umowa w trybie
art. 9. A dlaczego developer tak bardzo chce, zebyś ich nie miał? Wg mnie to
Twoje prawo zawierać umowę w trybie art. 9 - po to ją właśnie wymyślono, aby
zwiększyć bezpieczeństwo nabywcy. Czy to dla Ciebie w miarę jasne?
Wierząc, że tak - pozdrawiam Cię serdecznie. B.

[Gość: marek]

Mam drobne pytanie dot rodzaju umowy (oczywiście do p.Bebiak lub innej dobrej
duszy).
Czym różni się umowa przedwstepna w formie aktu notarialnego od umowy
zobowiązującej w trybie art 9 ustawy o własnosci lokali z wpisem roszczen do
kw? Czy chodzi o jedna i ta sama umowe?
Jak mozna okreslic ktora umowe dostaje sie do podpisania?
Czy sam naglowek "umowa przyrzeczenia sprzedazy..." lub "umowa
przedwstępna..." mowi cos o rodzaju umowy?

[Gość: Bebiak]

>Czym różni się umowa przedwstepna w formie aktu notarialnego od umowy
>zobowiązującej w trybie art 9 ustawy o własnosci lokali z wpisem roszczen do
>kw?

Marku, spójrz na to, co przed chwilą napisałam tutaj w tym wątku do
Krzysztofa. Tam wskazałam różnice w skutkach obu tych umów. Wierze, że
wszytsko stanie się jasne a gdyby nie to upomnij się - wyjaśnię (jeśli będzie
to w mojej mocy).

>Czy chodzi o jedna i ta sama umowe?

NIE, zdecydowanie NIE!

>Jak mozna okreslic ktora umowe dostaje sie do podpisania?
>Czy sam naglowek "umowa przyrzeczenia sprzedazy..." lub "umowa
>przedwstępna..." mowi cos o rodzaju umowy?

Poza tytułem umowy (ja bym twardo wpisywała tytuł konkretnie: albo umowa
przedwstępna sprzedaży albo umowa zobowiązująca zawarta w trybie art. 9 ustawy
o własności lokali). To jest w ogóle inna konstrukcja: w umowie przedwstępnej
strony zobowiązują się do zawarcia umowy, mocą której developer sprzeda Panu
X to i to za cenę, a Pan X to i to za te cenę kupi... (czyli jest to
zobowiązanie do zawarcia drugiej innej umowy)
a w umowie zobowiązującej w trybie art. 9 developer zobowiązuje się wybudować
to i to a po zakończeniu budowy przenieść własność tego i tamtego na rzecz ...
na określonych warunkach, a ten wyraża na to zgodę zobowiązując się do tego i
owego.
Widzisz te różnice już choćby w tym co napisałam?
Wierząc, że trochę Ci rozjaśniłam, pozdrawiam Cię serdecznie. I koniecznie
zapoznaj się z tymi różnicami (Do Krzysztofa,ale i w pozostałych postach tu w
tym wątku również). Gdyby coś nie tak to się upomnij. B.

[Gość: Marek]

Dziekuje. Wszystko zrozumiałem chociaż na początku mając dwie umowy przed soba
(DD i Budimex) nie wiedziałem ktora jest przedwstepna a ktora zobowiazujaca.
Jeżeli sie nie myle to Budimex ma przedwstepną (i tak jest w nagłówku )a DD
zobowiązującą (w nagłówku jest "umowa przyrzeczenia sprzedaży wyodrębnionego
lokulu mieszkalnego...").
Napisałaś, że podpisując umowe zobowiązującą można dokonać wpisu roszczenia do
kw.
Czy aby tego dokonać muszę mieć pisemną zgodę developera a jeżeli tak to czy
musi być zawarta w umowie czy przybiera inną postać np dodatkowego dokumentu?
Co sie dzieje jeżeli w połowie inwestycji developer (np. DD) majac 50%
pieniążków ogłasza upadłość a w wpłaty nie są uzależnione od postępów prac na
budowie. Czy muszę nadal płacić i oczekiwać przejęcia budowy przez innego
wykonawcę czy mogę wstrzymać przelewy nie ponosząc konsekwencji w postaci
rozwiązania umowy.
Bebiak, przepraszam ze zadaje tyle pytań. Mam nadzieję, że może ktoś skorzysta
z tych uwag i zastanowi sie przed podpisaniem umowy. Z moich obserwacji wynika
ze ludzie pytają na forum o tzw. kruczki prawne na dzień przed podpisaniem
umowy i wierzą, że wszysko będzie ok. Czasami tak nie jest ale wtedy jest juz
za późno.

[Gość: Bebiak]

Gość portalu: Marek napisał(a):

> Dziekuje. Wszystko zrozumiałem chociaż na początku mając dwie umowy przed
>soba (DD i Budimex) nie wiedziałem ktora jest przedwstepna a ktora
>zobowiazujaca. Jeżeli sie nie myle to Budimex ma przedwstepną (i tak jest w
>nagłówku )a DD zobowiązującą (w nagłówku jest "umowa przyrzeczenia sprzedaży
>wyodrębnionego lokulu mieszkalnego...").

Marku, żeby było wszystko jasne: wskazywałam na skutki umowy przedwstępnej w
formie aktu notarialnego (a taka może być i pisemna, przy czym o skutkach
takiej pisemnej też pisałam), oraz o skutkach umowy zobowiązującej w trybie
rt. 9 która dla swej ważności MUSI być zawarta w fromie aktu notarialnego.

> Napisałaś, że podpisując umowe zobowiązującą można dokonać wpisu roszczenia
do kw.

Wyjaśnijmy, bo chciałabym, żeby było to dla Ciebie jasne bo to ważne: w umowie
zobowiązującej w trybie art. 9 ustawy o własności lokali MUSI być zawarty
wniosek do sądu o wpis roszczeń. Tu nie ma wyboru (jak przy przedwstępnej) -
to wymóg ustawy.

> Czy aby tego dokonać muszę mieć pisemną zgodę developera a jeżeli tak to czy
> musi być zawarta w umowie czy przybiera inną postać np dodatkowego dokumentu?

To poniekądwiąże sie z poprzednim wyjasnieniem - żadna dodatkowa zgoda, żaden
dodatkowy dokument: notariusz sporządzając umowę zobowiązującą w trybie art. 9
musi zamieścić wniosek do sądu i każdy notariusz o tym wie. Ten wniosek to
jeden z trzech warunków wymienionych w ustawie wymaganych dla zawarcia umowy
zobowiązującej w trybie art. 9 .

> Co sie dzieje jeżeli w połowie inwestycji developer (np. DD) majac 50%
> pieniążków ogłasza upadłość a w wpłaty nie są uzależnione od postępów prac
> na budowie. Czy muszę nadal płacić i oczekiwać przejęcia budowy przez
>innego wykonawcę czy mogę wstrzymać przelewy nie ponosząc konsekwencji w
>postaci rozwiązania umowy.

Hm, ja bym wstrzymała się z wpłatami wychodząc z zobowiązania wzajemnego:
jedna strona przestaje budować (czyli niewykonuje swojego zobowiązania) to
druga może się z wykonaniem swojego powstrzymać.

>Bebiak, przepraszam ze zadaje tyle pytań. Mam nadzieję, że może ktoś
>skorzysta z tych uwag i zastanowi sie przed podpisaniem umowy. Z moich
>obserwacji wynika ze ludzie pytają na forum o tzw. kruczki prawne na dzień
>przed podpisaniem umowy i wierzą, że wszysko będzie ok. Czasami tak nie jest
>ale wtedy jest juz za późno.

Nie ma problemu. Wg mnie forum też nie powinno być jedynym źródłem wiedzy
wystarczającej dla ustalania warunków umów czy badania ich prawidłowości (pod
kątem zabezpieczenia interesów nabywców) - może być pewnego rodzaju wskazówką,
ale raczej nie jedynym źródłem. Tak ja myślę.
Dziękując za dziękuję pozdrawiam Cię bardzo serdecznie. B.

[Gość: Marek]

Dziękuję. W wątku "DomDevelopment" dot. os. Akacje9 padło twierdzenie że
nie mozna dokonac wpisu roszczcenia do kw dla nieruchomosci złożonej z kilku
działek przed połączeniem ich przez sąd w jedną. Potwierdzasz to?

[Gość: Bebiak]

Gość portalu: Marek napisał(a):

> Dziękuję. W wątku "DomDevelopment" dot. os. Akacje9 padło twierdzenie że
> nie mozna dokonac wpisu roszczcenia do kw dla nieruchomosci złożonej z kilku
> działek przed połączeniem ich przez sąd w jedną. Potwierdzasz to?

Czy to jest taka sytuacja, że jeden budynek wznoszony jest na dwóch
sąsiadujących ze sobą działkach, przy czym każda z nich jest w innej księdze
wieczystej? Przy założeniu, że jeden i ten sam developer jest właścicielem ich
obu - to nie widzę specjalnego problemu. Wniosek składa się wtedy do obu ksiąg.
Czy tam jest taka właśnie sytuacja? Jak to u nich wygląda? Możesz cos szerzej
napisać? Pozdrowionka serdeczne i dzięki za dzięki. B.

[Gość: Ralfi]

Witaj Bebiaku !
Twoje rady i pomoc jest kopalnie wiedzy i bardzo CI dziekuje za caly powyzszy
watek. Moje pytanie jest z nim zwiazane:

>>>>Dla zawarcia umowy w trybie art. 9 ustawy o własności lokali zobowiązującej
developera do wybudowania budynku (w tym Twojego lokalu oczywiście) ustawa
wymaga (między innymi) aby developer był właścicielem bądź wieczystym
użytkownikiem gruntu.

Tak napisalas kilka post'ow powyzej. Moja sytuacja jest bardzo podobna do
opisanej, z ta roznica, iz developer jest wieczystym użytkownikiem gruntu
(osobna KW) gdzie ma stanac budynek a jedynie wspoluzytkownikiem wieczystym w
stosunku do dzialek zwiazanych z drogami i czesciami wspolnymi (dwie osobne
KW). Czy w takim wypadku mozna rowniez zawrzec umowe w trybie art nr 9 (z
definicji ustawy), czy raczej moge podejrzewac, iz developer broni sie przed
nia ((natomiast bez problemow chce podpisac "zwykla" umowe notarialna
przedwstepna sprzedazy)) majac swiadomosc wyzszej mocy sprawczej art nr 9 ?!
Innymi slowy: jakie warunki musza byc spelnione aby mozna bylo zawrzec umowe w
trybie art nr 9 ?

Bardzo dziekuje za wszelkie wyjasnienia !

[Gość: Bebiak]

Hm, jeśli dobrze rozumiem to u Ciebie sytuacja będzie w przyszłości wyglądała
tak, że przedmiotem umowy sprzedaży będzie samodzielny lokal wraz z udziałem w
nieruchomości wspólnej (którą będzie cały budynek + cała działka, na której
budynek jest posadowiony), a nadto, jakieś określone udziały w czymś co jest -
nazwijmy szeroko - drogami dojazdowymi, czy tak?
Załóżmy zatem (bo coś musimy), że dobrze myślę (jeśli źle to mnie sprostuj
tutaj).
Ta umowa w trybie art. 9 wg mnie dotyczy przede wszystkim budowy lokalu i po
to ją się właśnie zawiera. Natomiast nie może dotyczyć gruntu, na którym się
nie buduje (tak jak te drogi), choćby niejako było to związane z całą tą
inwestycją. Gdybym miała taką sytuację prawną to jednym aktem notarialnym (a
przeszkód nie ma ku temu) objęłabym dwie umowy:
- umowę zobowiązującą co do wybudowania lokalu w trybie art. 9;
- umowę przedwstępną sprzedaży określonych udziałów w tych pozostałych
nieruchomościach uzależnioną w sensie jej wykonania od wykonania tej umowy
zawartej w trybie art. 9 (oczywiście z tymi samymi terminami).
Tak bym to widziała i przyznam, że nie widzę tutaj tak na szybko patrząc błędu
prawnego. Widziałabym tam tego typu postanowienia (bo te umowy muszą być
związane ze sobą, przy czym wiodącą ma być ta w trybie art. 9), iż w przypadku
rozwiązania tej developerskiej ta przedwstępna co do dróg też ulega
rozwiązaniu, a gdyby któraś strona chciała się uchylić od zawarcia
przyrzeczonej co do dróg to druga dojdzie do jej zawarcia z art. 390 Kc (bo
odpowiednia forma), z kolei jeśli ta przedwstępna jest uzależniona od zawarcia
tamtej developerskiej to nie ma niebezpieczeństwa "przymuszania" do samych
dróg... Tak głośno myślę tutaj sobie nad jakimiś niebezpieczeństwami, szukam
jakichś nieścisłości prawnych i jakoś nie znajduję. Swoją drogą przyznam, że
to niezmiernie ciekawy problem prawny - nie spotkałam się z takim dotąd, ale
myślę, że taka drogą jak napisałam możnaby pójść. Czy to w miarę dla Ciebie
zrozumiałe - cała ta koncepcja? Ciekawe swoją drogą co jakiś inny prawnik by
na nią powiedział... Jak coś nie tak to się odezwij a ja pozdrawiam Cię
serdecznie dziękując za dziękuję.
A, warunki dla zawarcia umowy zobowiązującej w trybie art. 9: developer musi
być właścicielem/wieczystym użytkownikiem gruntu, musi mieć pozwolenie na
budowę, a nadto roszczenia z takiej umowy muszą być wpisane do księgi
(roszczenia tej umowy przedwstępnej co do dróg nie muszą być wpisane do księgi
ale mogą). B.

[Gość: Ralfi]

Witaj !
Dziekuje za wszystkie wyjasnienia. Sa dla mnie absolutnie jasne i kalarowne, a
Twoje zalozenie byly oczywiscie slusze (widac sile doswiadczenia:-).
Zapuscielem temat do dzialu prawnego developera i zobaczymy co wymysla. Napewno
Was o tym powiadomie bo w dobie EU sprawy prawne nabieraja nowego znaczenia.
Dzieki piekne, piekne, piekne za pomoc !
Wdzieczny Ralfi !

[Gość: Gość]

Cześć,
Przeczytałem wszystkie posty i Twoje porady, wielkie dzięki za nie. Mam jednak
nadal dylemta. Podpisuję w najbliższym czasie umowę przedwstępną w formie aktu
notarialnego. Developer ma użytkowanie wieczyste. Umowa będzie zawarta ze
skutkami wynikajacymi z art 390 KC. Dodatkowo do umowy mają zastosowanie
zapisy Ustawy o własności lokali (całej, bez wyłączeń), developer zgadza się
na złożenie wniosków do sądu, dział III księgi wieczystej.
Moje pytanie brzmi: czy jest to ta sławetna umowa w trybie art. 9, czy tylko
zwykła w formie aktu notarialnego?
Może odpowiedź już była na te pytanie, ale naprawdę nie znalazłem jej, lub nie
zroumiałem. Z góry dziękuję za pomoc.

[Gość: Bebiak]

Gość portalu: Gość napisał(a):

> Cześć,
> Przeczytałem wszystkie posty i Twoje porady, wielkie dzięki za nie. Mam
>jednak nadal dylemta. Podpisuję w najbliższym czasie umowę przedwstępną w
>formie aktu notarialnego. Developer ma użytkowanie wieczyste. Umowa będzie
>zawarta ze skutkami wynikajacymi z art 390 KC. Dodatkowo do umowy mają
>zastosowanie zapisy Ustawy o własności lokali (całej, bez wyłączeń),
>developer zgadza się na złożenie wniosków do sądu, dział III księgi
>wieczystej.
> Moje pytanie brzmi: czy jest to ta sławetna umowa w trybie art. 9, czy tylko
> zwykła w formie aktu notarialnego?

Hm, do końca nie wiem bo nie znam oczywiście treści tej umowy, którą Ci
proponuje developer, ale art. 390 Kc dotyczy wykonania umowy przedwstępnej -
na to Cię uczulam. Poza tym wiedz, że w przypadku zawierania umowy
zobowiązującej w trybie art. 9 strony nie mają nic do powiedzenia co do
wniosku o wpis roszczeń do księgi. Art. 9 WYMAGA wpisania tych roszczeń (bez
względu na chęć czy niechęć stron). Stąd dla mnie wynika, że raczej chodzi tu
o umowę przedwstępną sprzedaży w formie aktu notarialnego, a nie zobowiązującą
w trybie art. 9. Jeśli nie masz pewności proponuję abyś poprosił o projekt i
skonsultował treść tej umowy z prawnikiem (zresztą notariusz przygotowujący
projekt również powinien wiedzieć jaka to umowa).

> Może odpowiedź już była na te pytanie, ale naprawdę nie znalazłem jej, lub
>nie zroumiałem. Z góry dziękuję za pomoc.

A proszę bardzo:)) Wierząc, że w miarę jasno napisałam - pozdrawiam Cię
serdecznie. B.

[Gość: Gość]

Dzięki, szybka jesteś-jestem pod wrażeniem. Dopytam się i pozdrawiam

[Gość: Bebiak]

Gość portalu: Ralfi napisał(a):

> Witaj !
> Dziekuje za wszystkie wyjasnienia. Sa dla mnie absolutnie jasne i kalarowne,
>a Twoje zalozenie byly oczywiscie slusze (widac sile doswiadczenia:-).
> Zapuscielem temat do dzialu prawnego developera i zobaczymy co wymysla.
>Napewno Was o tym powiadomie bo w dobie EU sprawy prawne nabieraja nowego
>znaczenia.
> Dzieki piekne, piekne, piekne za pomoc !
> Wdzieczny Ralfi !

Bardzo bym się cieszyła, gdybyś o efektach poinformował - zawsze to lepiej
znać stanowisko drugiej strony nawet jeśli mialoby być krytyczne.
Doświadczenia uczą, a moje życie to ciągła nauka.
Dziękując serdecznie za dziękuję pozdrawiam Cię cieplutko:) B.

[miinia]

czesc,

mam do Was pytanko. bede podpisywac umowe w formie aktu notarialnego.
notariusz powiedzial mi, ze jesli chce miec wpis z roszczeniem do KW lepiej
jak to zrobie sama bo bedzie zdecydowanie taniej. jak to jest? czy ktos z Was
juz to przerabial?
licze na Wasza odpowiedz.

prosze odpowiedzcie mi [n/tx]

[miinia]

[Gość: Bebiak]

Doprawdy bardzo trudno Ci odpowiedzieć poza jednym: myślę, że gdy notariusz
stawia wniosek przy umowie przedwstępnej to musi pobrać opłatę sądową za wpis
roszczeń w wysokości 1/10 wpisu stosunkowego (co daje pewną niemałą kwotę), a
jak złożysz sama wniosek w sądzie to być może urzędnik przyjmujący przyjmie Ci
go za 30,-zł. To taka ewentualna szansa - innej jakoś nie dostrzegam.
Pozdrawiam Cię serdecznie. B.

[Gość: Bebiak]

I jeszcze jak składasz wniosek sama odpada Ci ta stała opłata u notariusza za
wniosek czyli 150,-zł + VAT 33,-zł. Pozdrowionka raz jeszcze. B.

[miinia]

czyli rozumiem, ze nie ma roznicy prawnej czy zrobie to samodzielnie czy przez
notariusza.
wole to zrobic sama ze wzgledu na koszty, a jesli nie ma roznicy to po co
przeplacac :)))
dziekuje za info.

[Gość: Ralfi]

Witaj Bebieczku !
zgodnie z obietnica:
"Bardzo bym się cieszyła, gdybyś o efektach poinformował - zawsze to lepiej
znać stanowisko drugiej strony nawet jeśli mialoby być krytyczne.
Doświadczenia uczą, a moje życie to ciągła nauka.
Dziękując serdecznie za dziękuję pozdrawiam Cię cieplutko:) B. "

informuje, iz moj developer sie nie zgadza na w/w umowe, nawet w opisany przez
Ciebie sposob, gdyz:
- nie ma przeszkod formalnych, ale w/w umowa nie zabezpiecza interesow firmy w
sposob wlasciwy
- rada nadzorcza nie wyrazila zgody na takie Umowy
- nie ma pola do negocjacji w/w umow.

No comments ! Pozostaje mi tylko "zwykla" umowa notarialna w wpisem do KW
roszczen (ktore zrobie sam, dzieki za watek powyzej) i....rozaniec, aby
wszystko bylo OK :-)

Pozdrawiam i dzieki za porade !

P.S. Bede mial lekko niespokojny sen :-) do konca 2005, gdyz wtedy najpozniej
developer zoobowiazal sie w umowie do podpisania notarialnego aktu wlasnosci.

[miinia]

o rety to ja juz sie pogubilam. moze ktos mi w prosty sposob wyjasni na czym
polega roznica miedzy tym co ja chcialam zrobic (akt notarialny + wpis do kw)
a umowa w trybie art. nr 9. myslalam, ze to jest to samo... :(

i jak jest z kosztami, domyslam sie ze umowa w trybie art. 9 jest pewnie
drozsza, ale tak mniej wiecej o ile.

z gory dzieki za info.

p.s. Ralfi napisz kto Ci odmowil tej umowy - moze byc na priva. thx

czy to jest to?

[miinia]

czy to jest to?

Art. 9. 1. Odrębna własność lokalu może powstać także w wykonaniu umowy
zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz do
ustanowienia - po zakończeniu budowy - odrębnej własności lokali i
przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy lub na inną wskazaną w umowie
osobę.

2. Do ważności umowy, o której mowa w ust. 1, niezbędne jest, aby strona
podejmująca się budowy była właścicielem gruntu, na którym dom ma być
wzniesiony, oraz aby uzyskała pozwolenie na budowę, a roszczenie o
ustanowienie odrębnej własności lokalu i o przeniesienie tego prawa zostało
ujawnione w księdze wieczystej.

3. W wypadku wykonywania umowy w sposób wadliwy albo sprzeczny z umową, na
wniosek każdego nabywcy, sąd może powierzyć, w trybie postępowania
nieprocesowego, dalsze wykonywanie umowy innemu wykonawcy na koszt i
niebezpieczeństwo właściciela gruntu.

[Gość: Bebiak]

miinia napisała:

> czy to jest to?

To co zacytowałaś to właśnie art. 9 ustawy o własności lokali i w tym trybie
przy niewybudowanym budynku lepiej jest moim zdaniem zawierać umowy z
developerami, o ile oczywiście są spełnione warunki dla ich zawarcia. To
właśnie zawarcia umowy w tym trybie odmówił Ralfi'emu developer.
Pozdrawiam Cię bardzo serdecznie. B.

[Gość: Bebiak]

Cześć Ralfi!

Gość portalu: Ralfi napisał(a):

> informuje, iz moj developer sie nie zgadza na w/w umowe, nawet w opisany
>przez Ciebie sposob, gdyz:
> - nie ma przeszkod formalnych, ale w/w umowa nie zabezpiecza interesow firmy
>w sposob wlasciwy
> - rada nadzorcza nie wyrazila zgody na takie Umowy
> - nie ma pola do negocjacji w/w umow.

Ciekawe dlaczego to niby umowa zobowiązująca w trybie art. 9 "nie zabezpiecza
interesów firmy w sposób właściwy"? Wiesz co Ci napiszę: łapy opadają, jak się
słyszy takie argumenty:(( Nie potrafię tego skomentować, ale myślę, że podobne
komentarze plączą się i w mojej i w Twoje głowie. Wobec takich argumentów
Twojego developera - czuję się zupełnie bezradna:(( Cóż, będę trzymała kciuki,
życzę Ci powodzenia, dziękując, że się odezwałeś. Pozdrawiam Cię cieplutko. B.

[Gość: Przemek]

> Doprawdy bardzo trudno Ci odpowiedzieć poza jednym: myślę, że gdy notariusz
> stawia wniosek przy umowie przedwstępnej to musi pobrać opłatę sądową za
wpis
> roszczeń w wysokości 1/10 wpisu stosunkowego (co daje pewną niemałą kwotę),
a
> jak złożysz sama wniosek w sądzie to być może urzędnik przyjmujący przyjmie
Ci
> go za 30,-zł. To taka ewentualna szansa - innej jakoś nie dostrzegam.
> Pozdrawiam Cię serdecznie. B.

Hmmm... Jak to w końcu jest z tymi tajemniczymi notariuszami? Ten, u którego
podpisywałem umowę przedwstępną, za wpis ostrzeżenia do KW pobrał 30 złotych.
Nie jest to zatem kwota, której oszczędzenie warte byłoby dla mnie wystawania
w kolejkach sądu. Czy tak samo będzie z umową końcową, czy też może się
okazać, że notariusz zażąda kwoty znacznie wyższej?

A co z wpisaniem roszczenia banku do KW (hipoteka pod kredyt)? Słyszałem, że
dla mieszkań z rynku pierwotnego wnioski o wpis roszczeń banku do KW zwolnione
są z opłat. Czy to prawda?

Pozdrawiam serdecznie,
Przemek

[miinia]

mi notariusz powiedzial wprost, ze wpis bedzie mnie kosztowal 400zl, a jesli
zrobie to sama wtedy bedzie 30zl dlatego lepiej zebym zrobila samodzielnie bo
bedzie taniej. dla mnie jest to roznica, a Ty miales farta :).