Stare prognozy

[Gość: prowok]

forum.gazeta.pl/forum/w,106,70872694,,Ceny_mieszkan_ruszyly_w_dol.html?v=2
Ten post dobrze oddaje ówczesne nastroje:

Kupować będzie warto jak ceny spadną przynajmniej do poziomu z
początku 2006 roku co prawdopodobnie nie będzie jeszcze dnem jeżeli
chodzi o średnie.

Dobra cena to taka, że za średnią pensje będzie sobie można kupić m2
mieszkania i to nie na wsi, nie w szczerym polu w warszawie
(wilanów, wawer, białołęka itp), czy miasteczkach podwarszawskich,
ale w warszawie. Do takich cen niestety jeszcze daleko - conajmniej
kilkanaście miesięcy. Póki co spadki po 2-3% miesięcznie średnio.

Dziś ci sami ludzi nie są już tacy odważni w nowych prognozach. O starych
pozwalają sobie nie pamiętać.

[Gość: ja;)]

Spokojnie, spadki sie dopiero zaczely. Widac juz to, co mialo nigdy sie nie
zdarzyc, czyli obnizki. Zreszta kazdy ma swoj rozum i sam obserwuje. Ja ci
powiem jedna rzecz - jest koles, ktory kupil od spekuly kwadrat w mieszkaniach
JWC w Konstancinie po 8000 za m2 i byl szczesliwy jak swinia w obierkach, ze mu
sie udalo. Okazalo sie, ze niedawno w cholere tychze kwadratow wrocilo i JWC
sprzedaje mieszkania obok za 6000 za m2 - i to nie anegdota tylko realna
sytuacja. Moim zdaniem jeszcze spadna, ale ty mysl sam i sam decyduj o swojej kasie.

[maxgazeta.pl]

Tak wyglada popyt we Wroclawiu na mieszkania +8/9kzl m2
miasta.gazeta.pl/wroclaw/1,35751,6834498,Mial_byc_apartamentowiec__jest_wielka_dziura.html
Do tego dodajmy Sky Tower Czarneckiego, i byc moze w niedlugim
czasie Angel Wings na Traugutta

ja nie rozumiem

[Gość: templariusz]

Wytykanie kzsowcom że nie pamiętają swoich prognoz to jakiś lepszy
absurd. Klasyczny przykład dostrzegania źbła w oku bliźniego.
Poszukaj lepiej postów strony przeciwnej o 12k/m w 2012, etc.

Fakt, było trochę gości podających absurdalne "docelowe" poziomy cen
w absurdalnie szybkim czasie ale to margines. Oczywistością widzianą
na pierwszy rzut oka jest że to KZS jako formacja miał rację a KZW
się skompromitował.

[Gość: gosc]

Nie ulega wątpliwości, że ceny spadły od powiedzmy 2007 roku o
jakieś 10-15% problem jest z tym, że dla niektorych takie rabaty są
wystarczające i mieszkania znów się sprzedają a nic się nie buduje.
Zgadzam się, że ceny jeszcze spadną i nie ma co zaklinać
rzeczywistości ale patrząc realnie albo będziesz miał do wyboru
ostatnie mieszkania w gotowych inwestycjach lub oczekiwanie 2 lata
na wybudowanie nowych projektów, napewno tańszych
więc wybór - przepłacić teraz powiedzmy 50 000zł czy czekać dwa lata
lub brać byle co
rynek wtórny jest jeszcze trudniejszy bo widzę, że niektóre
ogłoszenia są od conajmniej roku ale ludzi stać jest żeby przeczekać


Gość portalu: ja;) napisał(a):

> Spokojnie, spadki sie dopiero zaczely.

[thesopranos]

Jestem jestem

Ja pamiętam bardzo dobrze swoje stare prognozy i wcale się ich nie wstydzę. Gdybym nawet trafił w 100% z prognozą nie chwaliłbym się precyzją bo to by był tylko zbieg okoliczności. Jedyne co mogę powiedzieć to to, że pośpieszyłem się tylko z tempem spadków czyli te 2-3% miesięcznie.

Zlekceważyłem po prostu siłę lobby dewelopersko-bankowego, które załatwiło sobie wzrost limitu cenowego w ramach programu Rodzina na Swoim. Gdyby nie to ceny z pewnością były by niższe niż w 2007 roku i bliżej poziomu z połowy 2006 roku.

A jakie są teraz ceny? tzn wciąż jesteśmy na poziomie z 2007 roku?

Nawet naganiacze przyznają, że raczej nie bardzo:
www.bankier.pl/wiadomosc/Ceny-mieszkan-spadly-do-niespotykanego-od-lat-poziomu-1961562.html

Ale zakładam, że Tobie jest bliższy ten słynny kawałek:

www.idg.pl/news/108807/Ceny.mieszkan.wydrapia.chmury.html

[thesopranos]

Byłem ciekaw co prognozowałem jak pojawiłem się na tym forum. Tutaj masz dwie prognozy: jedna dotyczy giełdy a druga cen mieszkań - generalnie trochę się sprawdziło.

forum.gazeta.pl/forum/w,106,60378326,60381057,Re_Lista_ostatnich_spadkow_cen_na_rynkach_nieruc.html

[Gość: prowok]

Ale, ale! Aż do końca zeszłego roku RnS praktycznie się nie liczył i jakoś nic
nie spadało. Jak to wytłumaczysz? Kręcicie, Panie, kręcicie :)

[thesopranos]

> Ale, ale! Aż do końca zeszłego roku RnS praktycznie się nie liczył

pewnie, że się liczył bo dzięki niemu coraz więcej mieszkań łapało
się pod ten limit a deweloperzy zaczęli uczyć się jak z niego
korzystać. Lobby deweloperskie wiedziało też odpowiednio wcześniej,
że limit wzrośnie, podobnie jak przelicznik a to konserwuje ceny
czemu nikt nie zaprzeczy chyba?

Mimo, iż program Rodzina na swoim jest obecny na rynku kredytów
hipotecznych od 2007 roku (w tym roku banki komercyjne zaczęły
podpisywać umowy z BGK), w początkowym okresie nie cieszył się on
popularnością kredytobiorców. Wynikało to po części z niewiedzy
klientów banków o możliwości skorzystania z tego rodzaju kredytu, a
także z powodu kryteriów, które kredytobiorca musiał spełnić.
Dopiero w 2008 roku, po zmianie warunków przyznawania kredytów
preferencyjnych, sytuacja uległa zmianie i w ubiegłym roku z kredytu
z dopłatą Skarbu Państwa w ramach programu Rodzina na swoim
skorzystało aż 6628 rodzin. Łączna kwota kredytów udzielonych w
tymże roku wyniosła ponad 852 mln zł. Od początku 2009 roku ilość
kredytów z dopłatami w stosunku do ogólnej ilości udzielanych
kredytów systematycznie rośnie. W styczniu 2009 roku z kredytu z
dopłatą Skarbu Państwa w ramach programu Rodzina na swoim udzielono
669 kredytów. W lutym 2009 roku liczba rodzin, która skorzystała z
pomocy rządowej wzrosła o 1319. Liczba i kwota udzielonych kredytów w
programie Rodzina na swoim w lutym była dwukrotnie większa od liczby
i kwoty kredytów udzielonych w styczniu. W marcu z rządowego programu
dopłat do kredytów mieszkaniowych skorzystały 2203 rodziny,
zaciągając kredyty na łączną kwotę 361 mln zł. Kwiecień z liczbą 2228
kredytów w programie Rodzina na swoim, okazał się kolejnym miesiącem
wzrostów zainteresowania tym kredytem. Od początku 2009 roku, do
końca kwietnia udzielono około 6500 kredytów z dopłatą Skarbu Państwa
na łączną sumę ponad 1 miliarda złotych. Tak więc suma kredytów
udzielonych w roku 2009 tylko do końca kwietnia była większa od tej,
którą Polacy zaciągnęli w całym 2008 roku. Podobnie sytuacja
przedstawia się w miesiącu maju, w którym 2858 rodzin skorzystało
kredytów z dopłatami na sumę ponad pół miliarda złotych.

Gdyby tego programu nie było w 2008 roku to w 2009 byłyby jeszcze
większe spadki niż obserwujemy.

> i jakoś nic nie spadało.

??? rozumiem, że uważasz, że spadków nie było, nie ma i nie będzie?

Rok 2008 to były promocje 10-15%, kuchnie i łazienki gratis albo
samochody w garażach.

>>Jak to wytłumaczysz? Kręcicie, Panie, kręcicie :)

Ehh, masz mnie. Nie ma żadnych spadków. Kręcę.

[Gość: ehe]

sopranosie, jedna przepowiednia się nie ziściła ale wg. ciebie
wszystko zmierza w tym kierunku.
to w takim razie spróbuj jeszcze raz przewidzieć - kiedy cena m2 w
wawie zrówna się ze średnią pensją. bo nie wiem czy czekać.

ps. to nie jest atak, nie wyzywaj mnie na wyrost.

[Gość: oko]

w warszawie to znaczy gdzie, to miasto ma dosc istotne zroznicowanie cenowe
jesli idzie o dzielnice, a efekt ten wg mnie bedzie sie jeszcze wzmacnial, patrz
przyklad ursynowa gdzie do wyboru jest aktualnie jedna ukonczona nowa inwestycja
i sprzedaja tam za 8-9k PLN za metr i sie sprzedaje, bo alternatywy nie ma (sa
to pojedyncze sztuki bez wplywu na generalny trend calego rynku ale jednak jest
to fakt), w zwiazku z czym mysle ze beda mozliwe, nawet po ogolnych spadkach,
kwiatki w postacie bezkonkurencyjnych oaz, gdzie targetem beda mlodzi dynamiczni
co nie umieja liczyc i zaplaca kazda kwote bo sie podoba

[thesopranos]

> to w takim razie spróbuj jeszcze raz przewidzieć - kiedy cena m2 w
> wawie zrówna się ze średnią pensją. bo nie wiem czy czekać.

wszystko zależy od tego czy podniosą limit RnS, obniżą go czy
podwyższą.

a) jeżeli program by zawiesili (co jest małoprawdopodobne) to za ok
12 miesięcy byśmy mieli ceny 4-5 tys za m2 w dzielnicach typu wola,
bemowo, wilanow, ochota

b) jeżeli limit cen bedzie obnizany delikatnie np. po 10% co jakiś
czas ceny beda spadaly niewiele szybciej. Ten program to konserwator
cen. Nie ma szans oczywiscie na zatrzymanie spadkow bo podaz jest
zbyt duza niezaleznie od tego ile bedzie ten limit wynosil. Czyli
nawet z 1,5 roku bedzie potrzeba, zeby ceny spadly w okolice 4-5 tys
za m2

c) jezeli limit zostanie podniesiony to spadki potrwaja nawet i ze 3
lata bo deweloperzy sprzedajac kilka mieszkan zarobia na
przetrwanie. Przy marżach 40-50% sprzedajac połowę mieszkań wychodzą
na zero więc w takim przypadku potrwa do dłużej.

Będzie jednak pojawiało się coraz więcej tanich, nowych inwestycji
uruchamianych przez nowych deweloperów, którzy będą robić
konkurencje "starym", którzy budowali na górce w 2007 i 2008 roku na
przewartościowanych gruntach, droższymi materiałami i robocizną bo
cenach z kosmosu.

Pamietaj, że ja mówię o cenach transakcyjnych lub po prostu dodaj do
tych cen 10-15% żeby wyjść na ofertowe. Mam też na myśli medianę i
nie biorę pod uwagę apartamentów po 15 tys, ktore dosc solidnie
zawyżają średnie.

Po wakacjach zacznie się kolejna szybka akcja obniżania cen. Teraz
spadki zwolniły tempo bo wiosna jest tradycyjnie najlepszym okresem
dla deweloperów. Wakacje to czas bezruchu a na jesieni powinno się
trochę ruszyć - tak jednak nie będzie. Wyniki PKB za III i IV
kwartał 2009 + wyniki bezrobocia na poziomie 14% spowodują kolejną
falę paniki deweloperów i zjazd cen, których tempo będzie zależało
od powyższych 3 scenariuszy tj. Od 10-15% do 20-25%

[Gość: oko]

> c) jezeli limit zostanie podniesiony to spadki potrwaja nawet i ze 3
> lata bo deweloperzy sprzedajac kilka mieszkan zarobia na
> przetrwanie. Przy marżach 40-50% sprzedajac połowę mieszkań wychodzą
> na zero więc w takim przypadku potrwa do dłużej.


nie wychodza
popatrz tu, juz to liczylem
forum.gazeta.pl/forum/w,$f,$t,$a,$seot.html?f=106&w=95597256&a=95597300
na danych sprzedazowych z q2 nadal im sie to nie zamyka, a przeciez w q2 juz
dawno nie sprzedaja z marzami 40-50% (przynajmniej ksiegowymi) a popyt przeciez
glownie wygenerowaly obnizki,
tak wiec albo 200 mieszkan z obnizka albo 100 z wysoka marza
tak czy siak rachunek zyskow sie nie zamyka

poza tym, wydaje mi sie ze RnS jest troche fetyszyzowana, zdolnosc kredytowa pod
ten kredyt musisz miec normalna, a podwyzszenie limitow magicznie tej zdolnosci
nie podniesie, wiec nawet jesli podniosa limit, to i tak nie zmieni faktu sily
nabywczej tych nielicznych konsumentow na rynku ktorzy sa

[thesopranos]

> poza tym, wydaje mi sie ze RnS jest troche fetyszyzowana,
> zdolnosc kredytowa pod ten kredyt musisz miec normalna,
> a podwyzszenie limitow magicznie tej zdolnosc i
> nie podniesie, wiec nawet jesli podniosa limit, to i tak nie
> zmieni faktu sily nabywczej tych nielicznych konsumentow na
> rynku ktorzy sa

Przez podwyższenie limitu RnS w oczach części osób spadła cena
mieszkania. Przykładowo mieszkanie za 350 tys na 30 lat na 6% to
rata 2 tys. Dzieki programowi RnS ta rata dla kupujacego wynosi ok
1,5 tys zl.

Jezeli wiec kogos bylo stac na rate 1,5 tys (nie mowie o zdolnosci
liczonej przez bank bo ta jest taka sama z/bez RnS) i zdecyduje sie
na kupno to podobny efekt by uzyskal gdyby cena mieszkania spadla o
25% czyli o 90 tys do 260 tys zl - wtedy rata wynioslaby 1,5 tys.

W takim wlasnie znaczeniu RnS konserwuje ceny. Z jednej strony ten
co chcial kupic te mieszkanie i czekal na spadki teraz juz nie musi
czekac bo podatnicy splaca mu polowe odsetek.

Podatnicy splacajac wiec odsetki powoduja, ze dla kupujacego cena
spadla o 25% a dla dewelopera jest 25% prezentu. Wilk syty i owca
cala - podatnikow pomijam bo oni nigdy sie nie licza.

Gdyby tego programu nie było to spadki musiały by być znacznie
większe, żeby ludzie mogli płacić taką ratę jak z programem. Duża
część w innym przypadku by po prostu nie kupiła.

[Gość: templariusz]

> Przez podwyższenie limitu RnS w oczach części osób spadła cena
> mieszkania. Przykładowo mieszkanie za 350 tys na 30 lat na 6% to
> rata 2 tys. Dzieki programowi RnS ta rata dla kupujacego wynosi ok
> 1,5 tys zl

To są zaiste prawdziwe słowa i nawet nie wiesz jak bardzo. 95%
polactwa (Zreszta nie tylko polactwa, w usa pewnie jest jeszcze
gorzej) nie jest w stanie dokonać elementranej oceny inwestycji.
Koszt to po prostu wysokość raty na chwilę obecną. Zresztą wystarczy
poczytać reklamy deweloperów czy pożyczek gotówkowych.
Hasła "mieszkanie za 800 pln miesięcznie" etc przecież nie biorą się
znikąd.

[Gość: oko]

owszem panowie macie racje, ale jesli pojdziecie do banku po kredyt to bank
powie kwote x i wiecej nie dostaniecie
a to znaczy ze x to maksymalna cena waszego mieszkania
jak dla mnie to wlasnie gwaltowny ostatnio spadek x i jego konsekwentne dalsze
sie obnizanie wraz ze wzrostem stop procentowych w przyszlosci bedzie czynnikiem
determinujacym ceny
bo co z tego ze kowalskiego stac na rate 800 PLN miesiecznie w RnS, przy limicie
za metr 7,2k PLN, jak zdolnosci ma na 150k PLN lacznie
to co on w takim ukladzie kupi 20 metrow, a gdzie wykonczenie?

bardzo sluszne spostrzeżenie!!!!

[Gość: mx]

ten program powinien sie nazywac rodzina w kawalerce!!!

[rydzyk_fizyk]

thesopranos napisał:

> > to w takim razie spróbuj jeszcze raz przewidzieć - kiedy cena m2 w
> > wawie zrówna się ze średnią pensją. bo nie wiem czy czekać.
>
> wszystko zależy od tego czy podniosą limit RnS, obniżą go czy
> podwyższą.

Ja bym zwrócił uwagę na coś zupełnie innego.
Na razie mamy wyjątkowy okres niskich stóp - w kolejnych latach i zwiększającej się inflacji nikt już takich prezentów nie będzie robił. Współczuje ludziom, którzy kierują się wysokością raty z jednego tak wyjątkowego okresu i zawierają umowę na 30 lat.

Myslę, że wpływ RnS będzie marginalny w porównaniu z szokiem związanym z podwyższaniem stóp (mniejsza zdolność kredytowa) i wzrostem bezrobocia.

Oczywiście opisany problem dotknie również sam program bo jego koszty wzrosną, a możliwości budżetu w dwóch kolejnych latach będą mocno ograniczone. Może się okazać, że RnS skończy się gwałtownie jedną decyzją Ministra Finansów, który po prostu wstrzyma przekazywanie środków na podstawie ustawy o finansach publicznych.

[thesopranos]

Wszystko się zgadza co piszesz. Mi chodziło jedynie o "chwilowy"
wpływ programu RnS na rynek mieszkań.

Jeżeli chodzi o stopy % to nie wydaje mi się, żeby wzrosły powyżej
poziomów z połowy 2008 tj. w najbliższym czasie. Ludzie przetrwali
wibor 3m bliski 7% więc stopy musiałyby wzrosnąć znacznie wyżej,
żeby efekt był jakiś drastyczny. Oczywiście ograniczy to zdolność
kredytową, ale to polityka kredytowa banków ma większy na nią wpływ
niż same stopy.

Pisząc o bezrobociu należy pamiętać, że w niewielkim stopniu dotyczy
one Warszawy i dużych miast a raczej mniejszych miasteczek i wsi.
Jeżeli w Polsce bezrobocie wzrośnie do 15% w Warszawie i dużych
miastach będzie wynosiło raptem kilka, 3-4%. Oczywiście brak
podwyżek i ogólny pesymizm będzie zniechęcał ludzi do kupowania
mieszkań, ale to nie znaczy, że sprzedaż mieszkań kompletnie się
zatrzyma. I jeżeli ktoś będzie mógł kupić mieszkanie w ramach RnS to
z tego skorzysta a to będzie powodowało wolniejszy spadek ich cen.

Oczywiście mam nadzieję, że ten program zostanie zawieszony bo to
głupota finansować mieszkania jednym z podatków drugich, szczególnie
w czasach gdzie każda złotówka się liczy w budżecie.

Paradoksalnie każde sprzedane przez dewelopera mieszkanie to wpływy
z podatku Vat 7% do kasy państwa a odsetki dopłaca się przez 8 lat.
To może być pokusa dla rządu - krótkotrwałe korzyści vs wieloletnie
konsekwencje.

[Gość: ok]

owszem tylko pamietaj ze dzis poziom marz na kredytach jest wyzszy niz na tych z
lat 2006-2008
wyzsze stopy z dodatkowo wyzsza marza jeszcze bardziej uderza w i tak juz ledwo
zipiaca zdolnosc kredytowa wiekszosci polakow po tym jak skonczylo sie dmuchanie
zdolnosci, taka podwyzka to kolejny cios
no chyba ze wraz ze wzrostem stop poleca marze, ale jakos nie wierze w powrot
powszechnych marz na franku ponizej 1,5% bo jak nauczyly nas poczatek tego roku,
takie kredyty w pewnych okolicznosciach moga zamiast zyskow generowac straty
tak wiec znowu wplyw wzrostu stop procentowych bedzie dotykal rynek budownictwa
nie przez pryzmat wysokosci raty i tego jak kowalski wytrzyma, tylko tego ile
kowaliski moze dostac tego kredytu co by se kupic wysniona klite

ps. natchniety roznymi watkami na forum zakladam sasiedni temat gdzie wlasnie
rozwazamy rynek z perspektywy zdolnosci kredytowej

[maxgazeta.pl]

Nie tylko VAT ale tez CIT gwoli scislosci.