Remont balkonów

[aga1977ti]

Szanowni Sąsiedzi, dobry wieczór....
w dniu dzisiejszym otrzymałam e-mailem informację, że powinnam wyremontować swój balkon.
W pismie jest ustęp iż....
cytuję:
inspektor nadzoru budowlanego działający na rzecz wspólnoty mieszkaniowej dokonał oględzin stanu elewacji oraz balkonów.

W wyniku prac stwierdzone zostało, że elewacja poniżej Państwa balkonu ulega degradacji i zamakaniu. Przyczyną zjawiska jest widoczny przeciek z balkonu wywołany degradacją warstw na Państwa balkonie, które powodują przesiąkanie wody przez płytę balkonową.

W wyniku powyższego nastąpiły liczne spurchlenia wyprawy tynkarskiej na styku z obróbkami blacharskimi, znaczne ubytki płytek czołowych oraz spurchlenia, odspojenia tynku i korozja mocowań balustrad balkonowych do płyt balkonowych.
koniec cytatu
Nie zostawiłam sprawy bez odpowiedzi i w wyniku przepychanki e-mailowej odwiedzila mnie dzisiaj ekipa specjalistow. Popatrzyli na balkon, postukali w płytki, oderwali nieco tynku z obrzezy balkonu i podtrzymali decyzje, ze musze wyremontowac balkon. W celu uchronienia mnie przed zlymi wykonawcami oni sa w stanie wskazac mi taka ekipe, ktora zrobi to idealnie. Generalnie koszt zamknie sie w kwocie bagatela !!! 3000 PLN.

Czy ktos z Panstwa zamierza zajac sie remontem balkonu????
Podobno 95 % balkonow naszej wspolnoty powinno zostac wyremontowanych.

Z pozdrowieniami
Lokatorka / Sąsiadka

[aneta.bemowo28]

Witam,
My również otrzymaliśmy ten mail, po wymianie korespondencji okazało sie że nie chodzi o nasz balkon, administratorka wysłała spam do Wszystkich mieszkańców strasząc ich zgłoszeniem "do Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego jak również pociągnięciem do odpowiedzialności cywilnej".

Płacimy co miesiąc na fundusz remontowy i dlaczego część balkonów zostala właśnie z niego naprawiona a pozostali mieszkańcy mają zrobić to na własny koszt?

Pozdrawiam

[maj.bemowopark]

Witam,
przeczytałem tego maila ze zdziwieniem i przecieraniem oczu.

Wszystko jest kwestią interpretacji przepisów i ustaw.

Natomiast uważam że trzeba sie tym wspólnie zająć i sprzeciwić - z tego co wiem to do tej pory naprawy balkonów i tarasów są finansowane z funduszu remotowego i tak powinno być dalej .....

... podejrzewam że balkony i tarasy członków zarządu są już dawno naprawione i cudem zdążyli przed wprowadzeniem nowych zasad.

Ja nie zamierzam remontować balkonu na własny koszt i kropka.

[aga1977ti]

Stwierdzili, że remonty tarasów były wykonywane z funduszu remontowego bo to czesc wspolna. Skoro to czesc wspolna to mam prawo korzystac z niej. Ale niestety mimo zapisu w kodeksie cywilnym, ze taka jest definicja czesci wspolnej to jest to niemozliwe bo wylaczne prawo do korzystania z tarasów maja osoby do ktorych mieszkanb te tarasy przynaleza. Teoretycznie moj balkon sluzy takze konstrukcyjnie lokatorom mieszkajacym pode mna, wiec to tez mozna rozumiec jako czesc wspolna. Ale podobno tak nie jest. Kiedy spytalam o ekspertyze na pismie (wykonana przez inspektora nadzoru budowlanego) to niestety nie otrzymalam jej. Skoro istnieje, to chyba nie jest problemem jej udostepnienie. Nie rozumiem w takim razie po co jest ten dundusz remontowy skoro nie mam z niego zadnych korzysci.

[purcman1]

Witam,

To prawda, że przepisy i co bardziej istotne interpretacje sądów są na przełomie lat odmienne.
Jednakże zapoznałem się z uzasadnieniem uchwały Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 2008 roku, na którą powołuje się administracja w swojej korespondencji. Niestety w dalszym ciągu (bo to nie pierwsza uchwała/wyrok w podobnej sprawie) nie określa precyzyjnie za co odpowiada właściciel lokalu a za co Wspólnota. Co bezpośrednio oznacza, że Wspólnota zinterpretowała po prostu te przepisy na swoją korzyść. Jednakże w moim mniemaniu błędnie.
W treści uchwały napisano:
1. "Właściciel lokalu mieszkalnego ponosi wydatki związane z utrzymaniem w należytym stanie balkonu stanowiącego pomieszczenie pomocnicze służące wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w tym lokalu.
2. Wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem, obciążają wspólnotę mieszkaniową."

I teraz jest to tylko kwestia wskazania, które części balkonu są elementem konstrukcji trwale połączonym z budynkiem - ponieważ konserwacja takowych obciąży wspólnotę. Możemy przyjąć, że wszystko co jest zamontowane na płycie balkonu tj. płytki, balustrada - są to części ruchome za które odpowiada właściciel - cała reszta jest częścią trwale połączoną z budynkiem za którą odpowiada Wspólnota.

Ale to nie wszystko - za potraktowaniem elementów znajdujących się poza obszarem ograniczonym powierzchnią płytek i balustradą jako elementów, za których konserwację odpowiada wspólnota przemawia dodatkowo zapis znajdujący się w uzasadnieniu wspomnianej wyżej uchwały:
"W tej sytuacji, wobec braku jurydycznych kryteriów pozwalających na dookreślenie tego pojęcia, należy przyjąć, że pod pojęciem ,,balkonu" jako części budynku stanowiącej zarazem część składową lokalu mieszkalnego rozumieć należy tę tylko jego część, która służy wyłącznie do użytku właściciela lokalu i osób z nim zamieszkałych. Jest nią przestrzeń wewnętrzna, z reguły wyodrębniona podłogą i balustradą, a niekiedy także ścianami bocznymi i sufitem, z wyłączeniem zawsze ściany przedniej, której brak pozwala na uznanie tej części budynku za balkon i umożliwia zarazem korzystanie z niego zgodnie z przeznaczeniem. Wobec tego elementy architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku i na ogół usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu uznać należy za takie części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, zatem - na podstawie art. 3 ust. 2 u.w.l. - powinny być kwalifikowane jako stanowiące nieruchomość wspólną. W konsekwencji należy przyjąć, na podstawie art. 14 pkt 1 u.w.l., że wydatki na remonty i bieżącą konserwację nieruchomości wspólnej stanowią koszty zarządu tą nieruchomością, które obciążają wspólnotę mieszkaniową."

Tak więc zapis należy interpretować w ten sposób, że właściciel lokalu odpowiada i ponosi koszty konserwacji za wszystko to co jest wewnątrz balkonu - tzn. znajduje się w obrębie balustrady a dodatkowo właściciel ma wpływ na jego dobre lub złe utrzymanie (a więc płytki, balustrada) - cała reszta a więc elementy blacharskie służące odprowadzaniu wody czy też ściany zewnętrzne balkonu oraz spód balkonu jest elementem zewnętrznym, za utrzymanie i konserwację którego odpowiada Wspólnota.

W sporze z administracją należy dodatkowo podnosić fakt, że Wspólnota finansowała dotychczasowy remont tarasów, których remontowana część jest częścią wierzchnią (wymiana płytek), które wg uzasadnienia uchwały, na którą powołuje się administracja są częścią balkonu, za którą odpowiada Właściciel !!

W świetle powyższego Wspólnota nie ma wystarczających argumentów aby obarczyć właścicieli lokali kosztami napraw, za które odpowiada wg zapisów uchwały z dnia 7 marca 2008 (III CZP 10/08).

W załączeniu link do uchwały wraz z uzasadnieniem - warto się z nią zapoznać:)

pozdrawiam

[purcman1]

prawo.money.pl/orzecznictwo/sad-najwyzszy/uchwala;sn;izba;cywilna,ic,iii,czp,10,08,8467,orzeczenie.html

[aga1977ti]

Bardzo dziekuje za odpowiedz. I to jest prawda, ze powinnam dbac tylko o plytki i balustrade, ktore u mnie sa w idealnym stanie. Zdjecia, ktore otrzymalam od wspolnoty swiadcza tylko i wylacznie ze nastapilo pogorszenie estetyki budynku, gdyz w pewnych miejscach tworza sie purchle, a nawet odpada tyn na rantach plyty balkonowej. U sasiadow pode mna (na suficie balkonu) nie ma ani zadnych zaciekow, ani ubytkow

[aneta.bemowo28]

Może trzeba wspólnie wybrać sie do Pani "administratorki" w czwartek i sprawę wyjaśnić, niech udostępni tę ekspertyzę i wyjaśni czym różnią się wady właśnie naprawianych tarasów z wspólnych funduszy a czym te który mamy sami naprawiać.

Kto tu jest dla kogo na tym osiedlu, to chyba mieszkańcy a nie administracja decyduje na co są wydawane środki z funduszu remontowego.

Pozdrawiam

[aga1977ti]

Tak... mysle, ze to jest bardzo dobry pomysl.

[maj.bemowopark]

ja już wpisałem w kalendarz:

czwartek 18.00 wizyta u Pani Administrator

Do zobaczenia

[aga1977ti]

W tym tygodniu niestey nie bede mogla byc, ale proponuje w czwartek 17 lipca :) Co Państwo na to?

[maj.bemowopark]

Ja jestem za
warto się zebrać większą grupą
wiec może trzeba się umawiać na 17 lipca

[aga1977ti]

Witam Państwa, kto z Państwa wybiera się na spotkanie z administratorką w kwestii remontu balkonów w dniu 17 lipca?

[ewaw2000]

Czy ktoś zainteresował się jakie są prawne możliwości dochodzenia roszczeń od dewelopera lub jego następcy prawnego z tytułu wad ukrytych nieruchomości (10 lat)? Skoro ponad 90% balkonów wymaga remontu, to oznacza, że zawinił deweloper, a zatem w pierwszej kolejności należałoby gruntownie sprawdzić jakie są szanse (na drodze sądowej lub pozasądowej) wyegzekwowania od dewelopera lub jego następcy prawnego naprawy naszych balkonów.

[wilter]

Witam serdecznie,
Otrzymaliśmy również mail od Zarządu w którym - powołując się na Uchwałę - Zarząd chce przerzucić koszty remontów balkonów na właścicieli.
Abstrahując od faktu, że balkony w większości nie mają rynien odprowadzających wodę (poza górnymi piętrami) i - jak w moim przypadku - mam spad w stronę budynku a woda po deszczu stoi na balkonie (taki równy - ale jak ma przeciekać skoro kilka dni potem nawet jest :) - to należy stanowczo zwrócić uwagę, że w tym roku i poprzednim remonty balkonów były wykonane z funduszu remontowego. I nie było problemów w
- zakwalifikowania balkonów jako "błędów konstrukcyjnych"
- wykonaniu remontów z funduszu (w tym członków Zarządu).
Próba zrzucenia teraz odpowiedzialności na właścicieli jest co najmniej niepoważna - i wskazuje, że we Wspólnocie nie ma równości (a zgodnie ze statutem Wspólnoty jest równość wobec wszystkich mieszkańców). Chyba, że osoby, których balkony zostały wyremontowane dostaną rachunek do zapłacenia (wtedy zasadne jest żądanie od wszystkich).

Zwracam jeszcze uwagę na fakt, że Wspólnota sama decyduje (uchwałami) na co przeznaczy zgromadzone środki. Zatem proszę o mobilizację na najbliższych spotkaniach.

10c

[artur10em2]

Zastanawia jedno: balkony każdy ma sobie sam wyremontować, natomiast TARASY NA OSTATNICH PIĘTRACH (pomimo, że też każdy ma swój, bo są odgrodzone ściankami) SĄ REMONTOWANE ZE WSPÓLNEGO BUDŻETU!!!!!! Pytanie: dlaczego za nasze pieniądze remontuje się prywatne tarasy a nie remontuje się balkonów! Myślę, że trzeba się zebrać, ogół mieszkańców, którym nakazano remont balkonów na własny koszt i zarządać wyjaśnień od administratora!

[jarek_bemowo]

jak widać na naszym osiedlu są równi i "równiejsi" wobec naszej szanownej administracji :-(

[wiktorzgliwic]

ale naprawdę myślisz, że pani administrator lubi bardziej ludzi na tarasach, niż np. na 2 piętrze? ;)

a może taras, to dach sąsiada z dołu, który powinien być naprawiony z tych samych pieniędzy, co reszta dachu?

[pank70]

dokładnie tak jest. tarasy 3 pieter są dachami 2 pięter i de facto remontowane są dachy 2 pięter

lokatorzy 3 pieter muszą udostepnic tarasy z ktorzych na czas naprawy dachow 2 pieter nie moga korzystac

[artur10e]

Pewnie nie lubi ich bardziej, ale lubi i dba o wspólną kasę jak o swoją:) Musi przecież wystarczyć jej na bardziej pilne wydatki: malowanie klatek schodowych, bo zszarzały i gdzieniegdzie się przybrudziły (tynk może dalej przemakać i odpadać powoli pod balkonami), idiotyczne czyszczenie betonu z kurzu karcherem latem i garaży (mieszkańcy dzięki temu nie mają zakurzonych podeszw butów), etc etc. Proszę w takim razie wyremontować mój dach (czyli balkon sąsiada z góry), bo kapie i sypie się z niego tynk na mój balkon!
PS. Czy i kto kontroluje, dlaczego firma X za wspólną niemałą kasę czyści myjką beton i czy np nie jest powiązana z Panem X z tzw. 'zarządu osiedla' ...?!?