Banialuki na zebraniu Wspólnoty.

[pawelec47]

na corocznym zebraniu wspólnoty przedstawiciel miasta,które jest mniejszościowym udziałowcem wspólnoty zadziwił zebranych właścicieli mieszkań twierdzeniem że skoro wybraliśmy
Zarząd Wspólnoty złożony z osób fizycznych ,właścicieli mieszkań to dotychczasowy zarządca
nieruchomości wspólnej na podstawie umowy notarialnej - przestał nim być jest teraz administratorem .Moim zdaniem banialuki straszne ,ale w końcu niby poważny człowiek i w garniturze. Proszę więc o opinię ekspertów ,z tym że domorosłym ekspertom dziękuję no i
cytowanie treści odnośnych znanych artykułów Ustawy o wł. lok. też można sobie darować.

[xxxll]

pawelec47 napisał:

> przedstawiciel miasta,które jest mniejszościowym
> udziałowcem wspólnoty zadziwił zebranych właścicieli mieszkań
> twierdzeniem że skoro wybraliśmy
> Zarząd Wspólnoty złożony z osób fizycznych ,właścicieli mieszkań to
> dotychczasowy zarządca
> nieruchomości wspólnej na podstawie umowy notarialnej - przestał nim być je
> st teraz administratorem
>
> Moim zdaniem banialuki straszne ,ale w końcu niby
> poważny człowiek i w garniturze.

Sorry , I prawie ma racje , jeszcze zmiana sposobu zarzadu , aby zmienić zapis w KW i pełnia szczęścia będzie, że Właściciele lokali reprezentowani przez Zarząd przejęli władzę we wspólnocie

Acha , postarj sie jak najszybciej zapoznac z tekstem ustawy o właśnosci lokali a nie bedziesz pisac o banialukach w garniturach ...

[pawelec47]

a może zamiast walić z grubej rury tłustym drukiem ,to jakieś argumenty???
Już ponad 10 lat mieszkam we wspólnocie , no i z konieczności interesuję się kwestiami
prawnymi na forum. Ze zdziwieniem zauważyłem ,że tematyka ta jak żadna przyciąga masę
oszołomów i frustratów ,którzy tylko mącą w głowach.
Od kilku już lat w naszej wspólnocie funkcjonuje Zarząd złożony z właścicicieli lokali obok
zarządcy nieruchomości wspolnej- skomercjalizowanej byłej jednostki komunalnej zresztą.
Zarządca na bieżąco utrzymuje nieruchomość wspólną .Zarząd nadzoruje działania zarządcy,poza tym wykonuje swoje funkcje ustawowe, więc rezprezentuje wspolnotę na zewnątrz i wobec poszczególnych właścicieli, wykonuje uchwały wlaścicieli, organizuje większe remonty itp.i to się sprawdza. Aż tu przychodzi Pan w garniturze... i opowiada banialuki.

[j666]

Tym bardziej po deregulacji od 1.I.2014
Rozróżnianie zarządzania od administrowania nie było łatwe (chyba SN lub NSA pokusił się raz o taką rozbiórkę, ale to nigdy nie wiadomo, na jak nawiedzony skład sędziowski się trafi).
Ja proponowałem rozróżnienie, iż jeżeli podmiot (administracja, "zarządca") wykonuje (na podstawie umowy z właścicielami lub na podstawie uchwały) jakiekolwiek czynności zastrzeżone w UoWL dla zarządu/zarządcy, to jest zarządcą, a jeżeli takich czynności nie wykonuje, to jest administratorem.

-----
> Od kilku już lat w naszej wspólnocie funkcjonuje Zarząd złożony z właścicicieli lokali obok zarządcy nieruchomości wspolnej - skomercjalizowanej byłej jednostki komunalnej zresztą.
> Zarządca na bieżąco utrzymuje nieruchomość wspólną.
> Zarząd nadzoruje działania zarządcy,poza tym wykonuje swoje funkcje ustawowe, więc rezprezentuje wspolnotę na zewnątrz i wobec poszczególnych właścicieli, wykonuje uchwały wlaścicieli, organizuje większe remonty itp. i to się sprawdza.

[posesjonat]

pawelec47 napisał:
> w naszej wspólnocie funkcjonuje Zarząd złożony z właścicieli lokali obok zarządcy...
> Zarządca ...utrzymuje nieruchomość wspólną. Zarząd nadzoruje działania zarządcy,
> poza tym wykonuje swoje funkcje ustawowe..
--------------------------------------------------------------------------------------------------------

Wyobraźmy sobie, że ktoś chce kupić mieszkanie w tym budynku.
Sprawdza księgę wieczystą i zauważa wpis o powierzeniu zarządu osobie prawnej umową notarialną.
W tym stanie prawnym podjął decyzję o kupnie lokalu. Faktycznie jednak nieruchomością wspólną zarządza Zarząd złożony z osób fizycznych, wybrany uchwałą.

Fakt, że taki układ gdzieś działa nie znaczy, że tak ma być wszędzie.
Wspólnoty nie mogą myśleć tylko o sobie. Na szczęście ustawodawca jest mądrzejszy.
Art. 18 ust. 3 uwl chroni nie tylko interesy właścicieli lokali, ale także osób trzecich.

[pawelec47]

nie rozumiesz dobrze ustawy o wł.lok.Nie ma u nas " dwóch zarzadów" ale w ustawie jest
mowa o dwoch rodzajach zarządu ,innym w art.18 i innym w art20.Szerzej piszę otym w innym miejscu. Do księgi wieczystej wpisany jest naturanie zarzadca nieruchomości wspolnej.

[balanger4]

>nie rozumiesz dobrze ustawy o wł.lok.Nie ma u nas " dwóch zarzadów" ale w ustawie jest
mowa o dwoch rodzajach zarządu ,innym w art.18 i innym w art20.Szerzej piszę otym w innym miejscu. Do księgi wieczystej wpisany jest naturanie zarzadca nieruchomości wspolnej.<
Nie zrozumiałeś zapisów UoWL i jak widzę przyjąłeś określony - błędny - pogląd i wszystkich namawiasz, że twoja interpretacja jest jedyną właściwą, wprowadzając w błąd czytających to.
Nie ma w żadnej ustawie (ani w Kc ani w UoWL) mowy o dwóch rodzajach zarządu w jednej wspólnocie (jest w tej sprawie również wyrok SN).
Poczytaj sobie na spokojnie te cztery ustępy art.18 UoWL i powinieneś zrozumieć gdzie tkwi błąd w twoim rozumowaniu.
Powtórzę swoją poprzednią radę:
"...W waszej wspólnocie zarząd (powierzony) dalej sprawuje zarządca z umowy notarialnej. Aby ta wybrana "rada starszych" stała się zarządem, właściciele muszą podjąć uchwałę zaprotokołowaną przez notariusza o zmianie sposobu zarządu z powierzonego na wybierany..."
Skoro właściciele (dotychczasowy właściciel z chwilą powstania wspólnoty) określili już raz sposób sprawowania zarządu NW powierzając go firmie (wpisanej do AN) to chociażby podejmowali dziesięć uchwał (zwykłych) o wybieraniu różnych zarządów będą to wszystko "zarządy" bez jakichkolwiek uprawnień ustawowych w kwestii reprezentacji i innych. Co innego gdyby nie określili (nie było powierzonego zarządu) to wtedy stosuje się rozdział IV czyli wybiera zarząd. W twoim przypadku tylko i wyłącznie uchwała zaprotokołowana przez notariusza (w formie AN) ma moc prawną zmiany sposobu sprawowania zarządu (z powierzonego na wybrany wg. art. 20). To jest proste, oczywiste i już dawno wyjaśnione zostały w tej kwestii wszystkie wątpliwości, więc bądź tak łaskaw i nie szerz "herezji" w tym temacie.

[pawelec47]

padam na kolana przed wyrocznią , zglaszajac jednak watpliwości : Powierzenie zarzadu n.w. na przyklad firmie /osobie prawnej/ nie zaspokaja wszystkich potrzeb wspólnoty odnośnie zarzadznia . Co jesli WM zostanie pozwana do sądu? Kto ma ją reprezentować
bądż ustanowić pełnomocnika? Art 67 kpc upoważnia do tego wyłącznie organ uprawniony do działania w imieniu WM. Zgodnie z orzecznictwem SN może być to tylko wybrany przez
właścicieli zarząd zlożony z osób fizycznych ,co wyklucza zarzadcę nieruchomosci wspólnej jesli jest nia osoba prawna. Ponadto praktyka życia dowiodła konieczności kontroli
pracy zewnętrznego zarządcy n.w. przez wybrany przez wlascicieli zarząd.
Nie można interpretować zapisów Ustawy o wł.lok. wbrew jej założeniom,
jak największemu udziałowi wlaścicieli mieszkań w zarządzaniu nieruchomością.Prawa nie można stosować mechanicznie.Cała ta dyskusja dowodzi ,że ciągle istnieją rozbieżnosci
interpretacyjne odnosnie poszczególnych uregulowań Ustawy. W tym roku mija 20 lat
od jej uchwalenia , więc moze powinna ona być poddana kosmetyce lub nawet nowelizacji? to tyle herezji.

[balanger4]

>Kto ma ją reprezentować<
To też już było wałkowane w orzecznictwie.
Jeżeli zarządca ma powierzony zarząd (art. 18 ust.1) i nie ma wpisane w umowie o zarządzaniu, że może reprezentować wspólnotę przed sądem (jako że nie jest organem wspólnoty) - musi wtedy posiadać do danej sprawy pełnomocnictwo właścicieli w formie uchwały.
>Nie można interpretować zapisów Ustawy o wł.lok. wbrew jej założeniom,<
Ależ można - bo ustaw nie interpretuje się wg ich założeń ale wg ich brzmienia, często literalnego.
>Ponadto praktyka życia dowiodła konieczności kontroli
pracy zewnętrznego zarządcy n.w. przez wybrany przez wlascicieli zarząd.<
Nie znam takiej praktyki.
Jeżeli właściciele wybrali zarząd (tak określili sposób zarządu) to zatrudniony zarządca licencjonowany jest administratorem a nie zarządem.
Sytuacja zarządu powierzonego jest przejściową, na czas wyodrębniania lokali czy też na czas sprzedaży lokali w nowym budynku.
Nie ma takiego zarządu który byłby w takiej sytuacji uprawniony (brak podstaw prawnych) do kontroli zarządu powierzonego - nie ma takiej potrzeby.
Nie po to "wywalczyliśmy" wolność aby oddawać się jako właściciele w stałą niewolę zarządcy, dlatego też właściciele powinni jak najszybciej zmienić sposób sprawowania zarządu (z powierzonego na własny) - taka była intencja ustawodawcy.

[pawelec47]

jeśli odwołujesz się do orzecznictwa to mam gorącą prośbę o podanie namiaru do konkretnego orzeczenia , nie jestes przecież wyrocznią.Mam wątpliwości co do reprezentowania w sądzie wspólnoty przez zarzadcę na mocy uchwały.A jesli trzeba podpisać
pelnomocnictwo dla kancelarii adwokackiej na zastepstwo procesowe ,to kto ma to zrobić za
wspólnotę ?
Jezeli nie dostrzegasz potrzeby kontroli przcy zewnętrznego zarządcy przez wlaścicieli to
znaczy,ze jesteś teoretykiem. W naszej wspólnocie kilka lat niekontrolowanych działań zarządcy uświadomiło wlaścicielom taką konieczność aż nadto.Zaden przepis nie zabrania nam takiego ukształtowania modelu zarządzania w którym zarząd powierzony n.w.
na mocy umowy z właścicielami sprawuje wynajajęty zarządca . W umowie jest zapis o
obowiązyywaniu postanowień R IV Ust o wl . lok.Zgodnie z nim funkcjonuje Zarząd Wspólnoty złożony z osób fizycznych -wlaścicieli mieszkań,który kontrolę nad bieżącą dzilalnością zarzadcy sprawuje,wykonując także inne funcje zarządu opisane w tym rozdziale.
Pytanie:na jakiej podstawie twierdzisz
,podobnie jak Pan w garniturze ,że wybor Zarządu przez wlascicieli wplynął na zmianę statusu zarządcy na administratora.Co z umowa notarialną ?Wyparowala?
Co do zastąpienia zarzadu powierzonego n.w. zarządem właścicielskim,to z czysto praktycznych powodów jest to trudne i absorbujące ,mamy rodziny ,pracujemy.
Choć oczywiście bezpośrednie zarządzanie n.w. przez wlaścicieli to najlepsza i najtańsza
forma zarządzania .

[balanger4]

Zgodnie z życzeniem orzecznictwo na ten temat:
"...Wedle dominującego w literaturze i podzielanego przez Sąd Apelacyjny poglądu, w odróżnieniu od reprezentacji przez organ, zarządca nie działa jako wspólnota mieszkaniowa, gdyż pomiędzy nią a tymże zarządcą (osobą trzecią) istnieje dodatkowe ogniwo, którym jest oświadczenie woli o udzieleniu pełnomocnictwa... Przy modelu ustawowym, zarządca - administrator, nie może zatem w imieniu wspólnoty występować w sądzie, gdyż jeśli w trybie art. 18 ustawy nie określono sposobu sprawowania zarządu, to zarządca jest upoważniony jedynie do dokonywania czynności w ramach zwykłego zarządu.
Wobec tego z kolei, że udzielenie pełnomocnictwa procesowego należy, wedle dominującego w literaturze poglądu, do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, nie ulega wątpliwości, że zarządca, o ile jego umocowanie do takiego działania nie wynika z wcześniejszej umowy, winien uzyskać pełnomocnictwo w trybie przewidzianym w art. 22 ust. 2 u.w.l. (uchwała właścicieli lokali)..." - Postanowienie z dnia 31 maja 2006 r. Sąd Apelacyjny w Katowicach (I ACa 290/06)
"...Sąd Najwyższy przyjął pogląd, zgodnie z którym powierzenie zarządu osobie prawnej nie jest równoznaczne z udzieleniem pełnomocnictwa w rozumieniu art. 86 k.p.c., wobec czego występujący w procesie radca prawny powinien legitymować się pełnomocnictwem udzielonym przez wspólnotę, a nie przez zarządcę...Podkreśla się w doktrynie, że zarządca nie może reprezentować wspólnoty przed sądem, jeżeli nie legitymuje się odpowiednim pełnomocnictwem albo też upoważnienie nie znalazło się w umowach, o których mowa w art. 18 ust. 1 u.w.l., bądź w uchwale, o jakiej mowa w art. 18 ust. 2a...Niezależnie od tego, z przepisu wynika jedynie, że zakres upoważnienia zarządcy do działania w imieniu wspólnoty obejmuje tylko sprawy zwykłego zarządu. Samo jednak upoważnienie musi wynikać z umowy lub uchwały. Oznacza to, że w braku stosownych postanowień umowy czy uchwały nie można przy zastosowaniu art. 21 ust. 1 i art. 33 określić zakresu umocowania zarządcy. W konsekwencji tych rozważań należy zatem dojść do wniosku, że reprezentacja wspólnoty mieszkaniowej przed sądem przez zarządcę wymaga umocowania w umowie o określeniu sposobu zarządu nieruchomością wspólną bądź w uchwale o zmianie tej umowy..." - uchwała z dnia 21 stycznia 2009 r. Sądu Najwyższego Sygn. akt III CZP 129/08
>Jezeli nie dostrzegasz potrzeby kontroli przcy zewnętrznego zarządcy przez wlaścicieli to
znaczy,ze jesteś teoretykiem. W naszej wspólnocie kilka lat niekontrolowanych działań zarządcy<
Ależ nic takiego nie wynika z moich wpisów - wręcz przeciwnie. Napisałem, że skrajną nieodpowiedzialnością jest zrzeczenie się przez właścicieli swoich praw i przekazanie swojego majątku i zarządzania nim podmiotowi zewnętrznemu (powierzenie zarządu zarządcy). Po to ustawodawca dał takie prawo i po to się wybiera zarząd (najczęściej spośród właścicieli), czyli ludzi znanych i zaufanych wśród sąsiadów aby sami właściciele zarządzali się majątkiem wspólnym a razie potrzeby zatrudnili sobie do pomocy zarządcę nawet licencjonowanego ale nie przecież w charakterze zarządu lecz administratora NW. Organem wspólnoty mającym ustawowe prawo reprezentowania wspólnoty na zewnątrz pozostaje wtedy dalej zarząd a nie taki zarządca.
Oczywiście właściciele mogą przy powierzonym zarządzie zarządcy (firmie zewnętrznej) wybrać sobie do kontroli takiego zarządu drugi zarząd a nawet trzeci do kontroli tego drugiego - nikt im nie zabroni, tylko po co?
"...Ustanowienie zarządcy (w znaczeniu funkcjonalnym), na podstawie art. 18 ust. 1 u.w.l., wyklucza możliwość tworzenia zarządu (w znaczeniu podmiotowym, o którym mowa w art. 20 u.w.l.). Za wyłączeniem takiej możliwości, wobec przyjętego już uprzednio przez właścicieli innego sposobu zarządu nieruchomością wspólną, przemawiają także istotne względy natury organizacyjno-gospodarczej, np. brak potrzeby mnożenia struktur zarządu nieruchomością wspólną czy problem ewentualnego rozkładu uprawnień pomiędzy takie struktury..." - Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 14 września 2005r., sygn. akt: III CZP 62/05.
Sugeruję zapoznać się też z poniższym orzeczeniem:
Wyrok NSA z dnia 2008-07-25 (II OSK 1214/07)

[j666]

Dzięki :-)

-----
> uchwała z dnia 21 stycznia 2009 r. Sądu Najwyższego
> Sygn. akt III CZP 129/08

[j666]

Jest jeszcze przeciwna teza:
SN:
III CZP 62/05 "Zarzadca nieruchomosci wspólnej, ustanowiony na podstawie art. 18 ust. 1 ustawy o własnosci lokali, moze wystepowac w imieniu włascicieli tworzacych wspólnote mieszkaniowa."

Pomocniczo:
NSA:
II OSK 1978/09

SN:
II CZ 4/09 "Własciciele moga zmienic sposób ustalonego zarzadu np. w miejsce zarzadu powierzyc zarzadzanie zarzadcy, co wymaga podjecia uchwały wspólnoty mieszkaniowej zaprotokołowanej przez notariusza."

SN:
III CZP 74/03
Teza:
I. Osoba prawna, której wspólnota mieszkaniowa uchwała, podjeta z powołaniem sie na podstawe z art. 20 ustawy o własnosci lokali, "powierzyła" zarzad wspólnota, traci - po nowelizacji tego przepisu dokonanej ustawa z dnia 16.3.2000 r. o zmianie ustawy o własnosci lokali - status prawny zarzadu wspólnoty.
II. Kontroli, czy pozew został wniesiony przez nalezycie umocowanego pełnomocnika procesowego, dokonuje sie na podstawie art. 130 §1 i §2 KPC.

[balanger4]

>Jest jeszcze przeciwna teza:<
Nie! Przecież ja na to postanowienie sądu się powoływałem, stwierdzając za SN, że aby zarządca powierzony mógł reprezentować wspólnotę musi to być określone w umowie (art. 18 ust.1).
Natomiast sam zarządca powierzony - jeśli nie ma tego w umowie czy też zatrudniony jako administrator przy wybranym zarządzie musi mieć pełnomocnictwo właścicieli wyrażone uchwałą.
SN nie przedstawił przeciwnej tezy lecz wyraźnie zaznaczył:
"...Jeżeli ustanowiono zarządcę na podstawie art. 18 ust. 1 ustawy z 1994 r. (ewentualnie także – na podstawie art. 18 ust. 2a ustawy), to zagadnienie działania zarządcy (osoby prawnej lub fizycznej) w imieniu właścicieli lokali i zakresu takiego upoważnienia sprowadza się w istocie do treści postanowień umowy lub uchwały właścicieli, przewidzianych w art. 18 ust. 1 i ust. 2a ustawy..." - Postanowienie SN z dnia 14 września 2005 r. III CZP 62/05

[j666]

Nie, Ty się powoływałeś na postanowienie SN sygn. akt III CZP 129/08 .

-----
> Nie!
> Przecież ja na to postanowienie sądu się powoływałem

[balanger4]

Piszesz banialuki! - wypada najpierw przeczytać to co się chce skomentować.
3 kwietnia o godz 22.16 powoływałem się na ten wyrok - sygn. akt: III CZP 62/05.
Nawet jego fragment przytoczyłem.

Jesteś prawdziwym Ekspertem .

[pawelec47]

Specyficzna sytuacja naszej WM wiąże się z tym ,że większość maja właściciele,którzy są
"sierotami po socjalizmie" ,przewaga ich głosów powoduje utrzymywanie się komunalnego
zarządcy po liftingu /zmiana szyldu na sp.z o/o/.Jednak rosnące rozczarowanie właścicieli
kilka lat temu doprowadziło do powołania Zarządu Wspólnoty-osoby fizyczne,wlaściciele mieszkań.Na przejęcie zarządu n.w. czyli utworzenie zarządu wlaścicielskiego nie ma opcji
z braku czasu.Zarząd WM stara się jedynie kontrolować działania zarządcy oraz podejmować
najważniejsze dla WM decyzje. Z przytoczonego orzecznictwa wynika że nieco odstajemy
od jego linii.Pocieszające jest jedynie sakramentalne zdanie,że polskie prawo cywilne nie
jest prawem precedensowym ,czyli orzecznictwo nie jest obligatoryjne.Choć naturalnie
jego lekceważenie jest lekkomyślnością.

[xxxll]

pawelec47 napisał:

> Do księgi wieczystej wpisany jest naturanie
> zarzadca nieruchomości wspolnej.


Jut przesadziłeś z tymi swoimi banialukami do KW wpisuje sie sposób ZARZĄDU nieruchomością
Jeżeli zmieniacie sposób zarządu z 18.1 na 20 to należy to zrobić dobrze i poprawnie ...
a nie tworzyć sytuacji pozaprawnych :

Zarządca 18.1 oraz funkcjonujący Zarzad WM ( 20) dualizm decyzyjny ... Kto twoim zdaniem zarządza częściami wspólnymi ?

[balanger4]

>dotychczasowy zarządca
> nieruchomości wspólnej na podstawie umowy notarialnej - przestał nim być je
> st teraz administratorem
Oczywiste banialuki.
W waszej wspólnocie zarząd (powierzony) dalej sprawuje zarządca z umowy notarialnej. Aby ta wybrana "rada starszych" stała się zarządem, właściciele muszą podjąć uchwałę zaprotokołowaną przez notariusza o zmianie sposobu zarządu z powierzonego na wybierany.

[posesjonat]

Pawelec24 prosi o opinie ekspertów. A kto to mają być ci eksperci?
Zarówno na tym forum jak i w realu, nikt sam nie może siebie nazwać "ekspertem".
Za "ekspertów" mogą nas uznać inni ludzie, którzy będą nas angażować, a nasze porady i konsultacje będą dla nich wartościowe, pomogą rozwiązać problem, czy zaoszczędzić czas.

Nie trzeba jednak być ekspertem żeby logicznie myśleć. W tym wątku jest niezrozumiałe dlaczego właściciele mieszkań na zebraniu wybrali zarząd złożony z osób fizycznych skoro w tym czasie, ciągle obowiązuje umowa notarialna o powierzeniu ZARZĄDU "dotychczasowemu zarządcy" ?

Z poważaniem, domorosły ekspert.

[pawelec47]

Istnienie Zarządu wspolnoty bynajmniej wcale nie koliduje z równoczesnym funkcjonowaniem zarządcy nieruchomości wspólnej.Jak to praktycznie funcjonuje u nas opisałem powyżej.Sęk w tym, że Ustawę o wlasności lokali trzeba wlaściwie rozumieć -to jest tak jak podają komentarze prawnicze do niej ,pisane przez wybitnych prawnikow i
interpretować ją zgodnie z orzecznictwem SA i SN.Kluczem do jej rozumienia jest zrozumienie specyfiki języka polskiego , w którym zasadnicze dla ustawy słowo "zarzad"
ma dwa znaczenia:
1. zarząd instytucji /firmy albo wspolnoty mieszkaniowej/to jest Zarząd z art.20 ustawy
2. zarząd czyli wykonywanie czynności zmierzjących do utrzymania nieruchomości ,np
zarząd nieruchomości wspólnej .o tym rodzaju zarządu jest mowa w art.18 ustawy.
I spokojnie te dwa rodzaje zarzadu mogą istnieć rownocześnie ,dzieląc kompetencje.
Zresztą Zarząd wspólnoty /art 20/ to tylko osoby fizyczne najczęściej właściciele mieszkań,
a zarządcą nieruchomości wspólnej u nas jest firma /osoba prawna/.

[lesher]

To ja mam proste pytanie.
Czym się zajmuje zarząd z art. 20, skoro nie może wykonywać czynności zarządu (bo te wykonuje zarządca powołany w trybie art. 18, albo w przypadku czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu - właściciele w drodze uchwały), a zdolność prawna ułomnej osoby prawnej jaką jest wspólnota mieszkaniowa jest ograniczona wyłącznie do sprawowania zarządu nieruchomością wspólną (por. III CZP 65/07 mające moc zasady prawnej - Nie dokonując generalnej oceny takiego stanowiska należy jednak wskazać, że przepisy ustawy o własności lokali stwarzają podstawy prawne do przyjęcia, iż zdolność prawna wspólnoty mieszkaniowej została ograniczona do praw i obowiązków związanych z zarządzaniem (administrowaniem) nieruchomością wspólną.)?

[pawelec47]

zdolność prawna WM to jednak nie to samo co kompetencje Zarządu wspólnoty wymienione w treści r.4 Ust. o wł.lok /nie będę cytował/.Jeszcze raz powtarzam za komentarzami prawniczymi do ustawy ,jest w niej mowa o dwóch rodzajach zarządu:
zarządzie rzeczą -nieruchomością wspolną /art.18/ oraz zarządzie osobowym WM /art.20/
Oczywiście Zarząd WM może bezpośrednio zarządzać nieruchomoscia wspólną jeżeli wlaściciele nie wykonają czynności opisanych w art.18.

Jest jeszcze mowa...

[haneczka_wm]

pawelec47 napisał:
> Jeszcze raz
> powtarzam za komentarzami prawniczymi do ustawy ,jest w niej mowa
> o dwóch rodzajach zarządu:
> zarządzie rzeczą -nieruchomością wspolną /art.18/ oraz zarządzie osobowym
> WM /art.20/

Jest jeszcze w ustawie mowa o dwóch znaczeniach zarządu:
- jako czynności zarządzania;
- jako organu wspólnoty.

By było jeszcze bardziej wymownie zarząd sprawuje czynności zarządzania w zakresie zwykłym, a wszyscy właściciele lokali w zakresie przekraczającym czynności zarządu zwykłego.

No i... zarządzanie (zarząd) może odbywać się bez zarządu (właścicielskiego) przez jego powierzenie (umową właścicieli lokali w formie aktu notarialnego) osobie fizycznej albo prawnej.

To nie jest wcale takie skomplikowane, jakby się mogło wydawać. :)

[spec64]

Wiele artykułów ustawy o własności lokali rozpoczyna się taką formułką:
"Zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany ... itd"

Sedno sprawy tkwi w słowie "lub" i ten zapis trzeba zrozumieć.

Ponadto nic nie dzieje się "z automatu". Wybór Zarządu nie odwołuje automatycznie pełnomocnictwa notarialnego. Trzeba to zrobić tak jak jest napisane w ustawie.

[spec64]

Dodam jeszcze, że moim zdaniem uchwała o wyborze zarządu jest nieważna z mocy prawa (art. 58 kc), a wybrany zarząd nie powinien podejmować żadnych decyzji ani podpisywać żadnych dokumentów.
Stworzyć to wam może we wspólnocie mnóstwo problemów.

[pawelec47]

art.58 kc dotyczy przyczyn i skutków nieważnosci czynności prawnej jako takiej,więc jeżeli uważasz ,że nasza uchwała o wyborze Zarządu Wspolnoty na mocy art.20 Ustawy o wł lok.
jest nieważna z mocy prawa to musisz podać jakieś inne uzasadnienie dla takowego
poglądu.Wlaśnie dlatego dziękuję domorosłym ekspertom ,bo ich porady nie wytrzymują krytyki,jesli nawet są to rady ze szczerego serca.

[pawelec47]

OK jest alternatywa, ale dotyczy ona zarządu rzeczą : nieruchomości wspólną.Natomiast Zarząd Wspólnoty z art.20 Ustawy o wł.lok. jest zarządem osobowym instytucji- wspolnoty mieszkaniowej.O tym rozrróżnieniu piszę szerzej w innym miejscu.

[iziula1]

Podaj dokładną treść zapisu w akcie notarialnym dotycz.sposobu sprawowania zarządu i dotyczącego zarządcy.
Bez tego żadna rada i opinia nie jest pełna.

Serce w akcie... notarialnym

[haneczka_wm]

iziula1 napisała:
>Podaj dokładną treść zapisu w akcie notarialnym dotycz.sposobu sprawowania zarządu i >dotyczącego zarządcy.
>Bez tego żadna rada i opinia nie jest pełna.>

[posesjonat]

pawelec47 napisał:

> na ...zebraniu przedstawiciel miasta ...zadziwił ...właścicieli mieszkań twierdzeniem że
> skoro wybraliśmy Zarząd ....złożony z osób fizycznych ... to dotychczasowy zarządca
> nieruchomości wspólnej na podstawie umowy notarialnej przestał nim być...
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------
A co w tym dziwnego? Jeżeli sposób zarządu określono w umowie/lub uchwale zaprotokołowanej przez notariusza to te zasady obowiązują.
Podstawa prawna: art. 18 ust. 3 ustawy o własności lokali.

[spec64]

Proste pytanie i proszę o prostą odpowiedź:
Czy widział Pan umowę o zarządzanie sporządzoną w obecności notariusza, w której przedstawiciele wspólnoty powierzają zarząd nieruchomością osobie fizycznej lub prawnej?

[pawelec47]

naturalnie ,jest taka umowa z 2004r spisana przez notarusza w której wlaściciele powierzyli zarząd nieruchomością wspólną skomercjalizowanej firmie komunalnej /osobie prawnej/ .jest to umowa o której jest mowa w art.18 Ust o wł. lok.Wcale nie koliduje to z
równoczesnym istnieniem Zarządu Wspólnoty na podst. art.20 Ustawy.Zgodnie z treścią tego
art. dla "dużej " współnoty posiadanie tego zarządu jest obowiazkiem ustawowym.

[spec64]

Nie doczytał Pan do końca art. 18 uwl.
Obowiązek wybrania zarządu wspólnoty istnieje tylko wówczas, gdy nie ma umowy notarialnej.
Rozdział 4 uwl nie zawsze obowiązuje.
Ustawa o własności lokali:
"Art. 18.
....
3. Jeżeli sposobu zarządu nie określono w umowie, o której mowa w ust. 1, lub w
uchwale zaprotokołowanej przez notariusza, obowiązują zasady określone w niniejszym
rozdziale."

[pawelec47]

W treści naszej umowy notarialnej o powierzeniu zarządu nieruchomoscią wspólną jest klauzula o obowiązywaniu zapisółu w r.4 Ust.o wł. lok. w całości.Naruralnie obok rozdziału
kompetencji i zapisowi kto komu podlega .Wlaściciele przez wybrany przez siebie Zarząd
kontrolują dzialalność zarządcy.Jest to calkowicie zgodne z literą i duchem Ustawy.Zresztą przecież umowę notarialną o powierzeniu zarządu n.w. ze strony wspólnoty musi ktoś podpisać, czyni to wlaśnie wybrany przez wlaścicieli Zarząd ,ponadto w razie konieczności reprezentuje on wspólnotę w sądzie / art.67 kpc/.

[j666]

Widziałem (a co to obchodzi notariusza, skoro strony nie popełniają jakiegoś przestępstwa z k.k.?).
Umowę pomiędzy deweloperem (dotychczasowym zarządcą ustanowionym w aktach notarialnych wyodrębnienia i sprzedaży lokali), a spółką xyz ("nowym zarządcą").
Tyle, że akurat taką umowę podważam (obecnie przed sądem).

[spec64]

"W treści naszej umowy notarialnej o powierzeniu zarządu nieruchomoscią wspólną jest klauzula o obowiązywaniu zapisółu w r.4 Ust.o wł. lok. w całości.Naruralnie obok rozdziału
kompetencji i zapisowi kto komu podlega .Wlaściciele przez wybrany przez siebie Zarząd
kontrolują dzialalność zarządcy.Jest to calkowicie zgodne z literą i duchem Ustawy.Zresztą przecież umowę notarialną o powierzeniu zarządu n.w. ze strony wspólnoty musi ktoś podpisać, czyni to wlaśnie wybrany przez wlaścicieli Zarząd ,ponadto w razie konieczności reprezentuje on wspólnotę w sądzie / art.67 kpc/."


Właściciele wybrali kilka osób do celów reprezentacji i kontroli poczynań zarządcy, ale nie jest to "Zarząd" w sensie art. 20 uwl.

Nie wolno go nawet nazywać "Zarządem" bo to wprowadza w błąd osoby z zewnątrz.
To luźna grupa aktywnych właścicieli chcących kontrolować zarządcę. Do reprezentowania wszystkich właścicieli musieli by dysponować ich pełnomocnictwami.

Ta grupa osób nie ma prawa podejmować decyzji zwykłego zarządu, nie ma prawa podpisywać przelewów bankowych ani wykonywać innych czynności zastrzeżonych dla zarządcy w umowie o powierzenie zarządu.

Nie zgodzę się również, że mogą reprezentować wspólnotę na podstawie art. 67 kpc. Nie są żadnym organem wspólnoty.

Więc co to za "Zarząd", który prawie nic nie może.

zamiast komentarza

[pawelec47]

cytat z postanowienia SN -sprawa z 14 .09.2005r III CZP 62/05 "pożądane jest by stałą kontrolę bieżącą zarządu powierniczego /w szczegolności wykonywanego przez skomecjalizowaną komunalną jednostkę organizacyjną/ prowadził wyspecjalizowany organ Wspólnoty -wybierany Zarząd.

[nk45]

Strasznie uparty jest "Pawelec47" ze swoją teorią o możliwej jednoczesności Zarządu właścicielskiego (Art.20) oraz zarządcy, KTÓREMU ZARZĄD POWIERZONO (Art.18)

I A Cz 953/14:
... W powołanym przez żalącego postanowieniu z dnia 14 września 2005 r. w sprawie III CZP 62/05 Sąd Najwyższy
wyraził pogląd, że ustanowienie zarządcy (w znaczeniu funkcjonalnym) na podstawie art. 18 ust. 1 u.w.l. wyklucza
możliwość tworzenia zarządu (w znaczeniu podmiotowym) według postanowień art. 20 u.w.l., motywując to
istotnymi względami natury organizacyjno-gospodarczej. Pogląd ten zresztą jest w orzecznictwie także kontestowany
(postanowienie Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 29 czerwca 2010 r., I ACz 369/10 LEX 1133399)...

[j666]

Ale jest też linia orzecznicza o mozliwości współistnienia i zarządu właścicielskiego i zarządcy za podpisaną umową o zarządzanie.
I kierując się celowościową logiką takie współistnienie wydaje się być możliwe, przy umownym rozgraniczeniu zakresów czynności zarządu zwykłego.

A ja znowu kij w to mrowisko !

[pawelec47]

no właśnie ekspert powinien wiedzieć o dwóch rozbieżnych liniach w orzecznictwie,z których
jedna przeczy, lecz druga dopuszcza współpracę zarządu powierzonego z zarządem wybranym
przez właścicieli.Tak też jest w naszej wspólnocie gdzie pracę zarządcy, któremu właściciele powierzyli zarządzanie nieruchomością wspólną kontroluje wybrany przez właścicieli zarząd,który ponadto wykonuje uchwały właścicieli przekraczające zakres zwykłego zarządu.
Życzę dużo słońca.

[ewamargeritte]

A od kiedy to sady sa wyrocznia ? Rozbieznosc orzecznictwa wskazuje raczej na ulomnosc przepisow a nie na czyjas racje. Soja droga: "Racja jak du.a - kazdy ma swoja" :)) Duuuzo slonca :)

zgadzam się...lecz nie do końca,bo...

[pawelec47]

ustawa o własności lokali zakłada swobodę modelu zarządzania nieruchomością wspólną
przez współwłaścicieli , oczywiście w pewnych ograniczonych ustawą ramach.Z drugiej strony
pewne sformułowania w ustawie uważam za nieszczęśliwe , będace przyczyną wielu nieporozumień czy rozbieżności interpretacyjnych /o czym chociażby świadczy ta przydluga
dyskusja/.Dlatego widzę potrzebę nowelizacji ustawy , która w tym roku kończy 20 lat.
Nie wszystkie rozwiązania sięsprawdziły.

[posesjonat]

Pawelec47 sam sobie zaprzeczasz.
Z jednej strony twierdzisz, że uowl "zakłada swobodę modelu zarządzania nieruchomością wspólną", z drugiej zaś strony widzisz potrzebę nowelizacji tejże ustawy. To nie ma sensu.
JAK JEST SWOBODA, TO PO ZMIENIAĆ?

Mam wrażenie, że chcesz zmieniać niektóre przepisy, bo nie widzisz ich w szerszej perspektywie.

Jeśli jakieś sformułowania ustawowe są źródłem "rozbieżności interpretacyjnych" i nieporozumień w danej wspólnocie, to należy podjąć odpowiednią uchwałę i wszystko będzie jasne. Notariusz pomoże i mediator, też. Wystarczy uchwała; a po co zaraz zmieniać ustawę?

PS. Pawelec47 wskaż na forum, które konkretnie sformułowania ustawowe uważasz za "nieszczęśliwe" i wymagające zmian? Jakie powinno być ich brzmienie? Przedstaw projekt nowelizacji ustawy.

uważąm ,żę nowelizacja ustawy jest potrzebna.

[pawelec47]

Sęk w tym ,że ta swoboda ksztaltowania przez właścicieli modelu zarzadznia nieruchomością wspólną nie wynika wprost z zapisów ustawy /nie ma takiego paragrafu/.
żasadę tę wysnuli wybitni prawnicy - autorzy komentarzy do ustawy,które ja po prostu
czytam , bo inaczej nie byłbym takim mądralą.Zapisy ustawy są nieprecyzyjne ,skoro
właśnie w tak ważnej sprawie jak zarzadzanie orzecznictwo nie może zająć jednego spójnego
stanowiska.Podtawowym błędem w ustawie jest nieuwzględnienie specyfiki języka polskiego
odnośnie fundamentalnego pojęcia "zarząd",które występuje w dwoch znaczeniach:
/w języku logiki formalnej,będącej fundamentem prawa- ma dwa desygnaty,co jest zasadniczym błędem logicznym/
1.zarząd- wykonywanie czynności utrzymujących nieruchomość w stanie niepogorszonym;
jest to zarząd z art.18 ustawy, tzw zarząd powierzony.
2.zarząd - instytucja złożona z z osób fizycznych;zarząd z art.20, tzw.zarząd wykonywany.
Nie da się tego naprawić uchwałami ,bo nieprecyzyjnośc zapisów ustawy potęguje i tak
czsem wielkie spory między wlaścicielami a mediator , czy notatiusz słono kosztuje .
Taniej wyjdzie zastanowic się nad doświadczniami z 20 lat stosowania ustawy i jej ewentualną nowelizacją. A ja tylko proponuję taką dyskusję.

jeszcze jeden kamyczek do ogródka nowelizacji ..

[pawelec47]

tak samo w ustawie nie jest zdefiniowane pojęcie zasad zwykłego zarządu , co samo w sobie jest poważnym błędem legislacyjnym budząc również we Wspólnotach wiele nieporozumień i kontrowersji.Fakt ten został zauważony oczywiście przez wybitnych prawników,
autorów komentarzy do Ustawy o wł.lok. gdzie wyktnięciu ustawodawcy błędów towarzyszą
postulaty o nowelizację.Może warto z tych pdpowiedzi skorzystać ?

[posesjonat]

ewamargeritte napisała:
> Rozbieznosc orzecznictwa wskazuje raczej na ulomnosc przepisów............

A może tu działa Prawo Meyera:
"Komplikowanie jest proste, upraszczanie jest skomplikowane"

[ewamargeritte]

Nie mogę napisać ;) : "Dajcie ludziom samym się zorganizować a będą szczęśliwymi" - bo wyjdę na jakąś anarchistkę. Nie mogę też napisać ;) : "Prawo powinno pomagać tam, gdzie człowiek nie znajduje sposobu rozwiązania problemu; podawać mu kilka rozwiązań (najmniej dwa), które pokażą mu własne rozwiązanie" - bo wyjdę na idealistkę.

Nie mogąc się zgodzić z absurdami przepisów prawnych dajemy pole do popisu ludziom, którzy na siłę chcą uszczęśliwiać innych. Z drugiej strony jeżeli jest (żyje) wiecej niż 1 człowiek w miejscu, gospodarstwie domowym lub budynku, nie zawsze mogą tam ustanawiać własne prawa, prawo ma tutaj mieć funkcję "nakłaniania" do kompromisów.
Jak znajdę chwilę wkleję parę przykładów absurdów ustawy o własności lokali i może innych, powiązanych. Na razie formalnie jestem członkiem wspólnoty i z 10-letnich doświadczeń wiem, że ludzie bardzo trudno (jeżeli w ogóle) zmieniają przekonania (to jest coś, co poprzez pranie mózgu nam wmawia się od nahjmłodszych lat). Już nie obchodzą mnie przepychanki typu: kto ma rację we wspólnocie (patrz mój post wyżej :-$ :-P).

Jeżeli myślicie że prawo jest dla waszego dobra, to myślcie dalej.

Miłego dnia

[ewamargeritte]

O, patrzcie, znam ten cytat i te "nauki":

>>Zarządzanie - to sztuka bądź praktyka, rozumnego stosowania środków dla osiągnięcia wyznaczonych celów -(Henri Fayol). <<

A ja się pytam: czyich celów? :-))

[xxxll]

ewamargeritte napisała:

> O, patrzcie, znam ten cytat i te "nauki":
>
> >>Zarządzanie - to sztuka bądź praktyka, rozumnego stosowania środków d
> la osiągnięcia wyznaczonych celów -(Henri Fayol). <<
>
> A ja się pytam: czyich celów? :-)



Celów uświęcających środki.... ;-)